EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

Autos nº 1000367-12.2021.8.26.0506
Origem: 6º Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto/SP.
Temas: Rescisão de Contrato; Devolução de Dinheiro; Desvirtuamento de Alienação
Fiduciária.

BRUNO ROGONI RAMOS, brasileiro, solteiro, empresário, portador

do RG n. 44.048.488-1, inscrito no CPF/MF sob o nº 358.875.998-04, residente e domiciliado sito
à Rua Joao Mobiglia, n. 325, bloco 07, apartamento 104, bairro Jardim Manoel Penna, Rib.
Preto/SP, CEP 14098-300, devidamente qualificada nos autos em epígrafe, via de seu advogado
que abaixo subscreve, vem, mui respeitosamente, perante Vossa Excelência, interpor o presente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO
COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA

em face da R. Decisão proferida pelo MM. Juízo da 6 a Vara Cível da Comarca de Ribeirão
Preto/SP que indeferiu a tutela de urgência (consistente na determinação de que a
Agravada se abstenha de continuar ou dar início a qualquer procedimento que vise a
consolidação da propriedade do imóvel a seu favor, bem como, de incluir ou manter o
nome do Agravante em cadastros de serviços desabonadores de créditos), nos autos nº
1000367-12.2021.8.26.0506, propostos em face de PERPLAN SANTA TEREZA SUL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, devidamente inscrita no CNPJ sob o n.
17.297.057/0001-05, estabelecida sito à Avenida Maurílio Biagi, nº 800, sala 121 R, 12º Andar,
Edifício Spasse Corporate, CEP 14020-750, bairro Santa Cruz do José Jacques, nesta cidade e
comarca de Ribeirão Preto, estado de São Paulo, também lá, devidamente qualificada, pelos
motivos de fato e de direito expostos em razões apartadas.

Requer-se, destarte, o recebimento e regular processamento do

presente agravo, que se encontra devidamente instruído com as cópias indispensáveis e
obrigatórias (autos digitais), as quais o causídico signatário declara serem autênticas.

Por fim, requer-se a juntada da guia de recolhimento do preparo e

seu respectivo comprovante.

Termos em que,
pede deferimento.

Ribeirão Preto, 24 de August de 2022.

____________________________________________
RODOLPHO LUIZ DE RANGEL MOREIRA RAMOS
OAB/SP 318.172
 MINUTA DE AGRAVO DE INSTRUMENTO

Agravante: BRUNO ROGONI RAMOS

Agravada: PERPLAN SANTA TEREZA SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
Juízo a quo: 6º Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto/SP.
Processo nº 1000367-12.2021.8.26.0506

EGRÉGIO TRIBUNAL;

COLENDA CÂMARA;

INCLÍCITOS DESEMBARGADORES:

A MMa. Juíza a quo indeferiu a tutela de urgência pleiteada para que

a Agravada se abstenha de incluir os seus dados nos órgãos de proteção ao crédito e de adotar
qualquer medida visando a consolidação da propriedade.

Todavia, conforme restará demonstrado, a r. Decisão merece

reforma.

I– DO R. DECISUM AGRAVADO E DOS MOTIVOS PARA A

REFORMA.
O Agravante adquiriu um imóvel da Agravada.

O contrato de compra e venda foi celebrado com cláusula de

alienação fiduciária, sem, contudo, que houvesse empréstimo de capital da Agravada ao
Agravante para a aquisição do imóvel.

O que ocorreu, em verdade, foi um parcelamento direto da

aquisição ofertado pela Loteadora/Incorporadora.

O malfadado pacto de alienação fiduciária somente foi inserido no

contrato visando garantir o patrimônio da Agravada.

Isto porque, em virtude do referido pacto, todo e qualquer

compromissário comprador que pretender rescindir o contrato de compra e venda, deverá
aguardar que a Agravada consolide a propriedade do terreno a seu favor, promova o leilão
do bem e apure a existência de saldo a ser restituído.

Como se sabe, a hipótese de existir qualquer saldo em créditos para

a restituição é quase nula.

Neste cenário, temos então que: além de não emprestar nenhum

capital aos clientes, continuará com todos os recursos pagos pelos clientes que optaram
por desistir da compra e ainda poderão vender novamente o lote receber o preço integral.

O Agravante não pretende mais seguir com a compra e venda e, em

virtude do pacto de alienação fiduciária, ficarão completamente desapossados dos valores que
pagaram e do lote.
 Buscando a rescisão contratual e o reconhecimento do
desvirtuamento da alienação fiduciária, com a consequente condenação da Agravada a rescindir o
contrato e restituir parte do valor pago conforme o previsto na Lei de Distrato nº 13.786/18.

Houve pedido de tutela de urgência para que a Agravada fosse

compelida a não incluir os seus dados nos órgãos de proteção ao crédito, bem como, fosse
impedida de adotar qualquer medida visando a consolidação da propriedade a seu favor.

A MMa. Juíza, entretanto, indeferiu a tutela de urgência pleiteada,

fundamentando que a sua r. Decisão estava em conformidade com os julgamentos recentes deste
E. Tribunal de Justiça, bem como, embasou sua r. Decisão em entendimento do proferido pelo C.
STJ.

Ocorre que, em que pese o notável saber jurídico da I. Magistrada do

juízo a quo, as recentes decisões deste E. Tribunal de Justiça tem reconhecido que, nos casos
em que o credor fiduciário se confunde com a própria vendedora, é caso de se reconhecer
a possibilidade de rescisão contratual e o consequente desvirtuamento do pacto de
alienação fiduciária.

O não reconhecimento do desvirtuamento da alienação fiduciária não

condiz com o entendimento que vem sendo adotado em recentes julgamentos do E.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel,

com pacto de alienação fiduciária em garantia. Inadimplemento
contratual do promitente comprador. Ação de resolução contratual
cumulada com restituição dos valores pagos. Improcedência.
Irresignação do promitente comprador. Gratuidade da justiça.
Preenchimento dos requisitos legais. Exegese do artigo 99, §2º, do
CPC. Benesse concedida. Incidência de legislação específica
sobre alienação fiduciária que impede a declaração judicial de
rescisão. Descabimento. Vendedora que se confunde com a
credora fiduciária. Opção de venda nesta modalidade que visa
burlar a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução
de valores pagos ao comprador em caso de resolução
contratual. Exegese da Súmula 1 deste E. TJSP e da Súmula 543,
do A. STJ. Retenção. Pretendida aplicação do percentual de 10%.
Impossibilidade. Quantia ínfima para a vendedora fazer frente aos
prejuízos decorrentes da devolução do imóvel. Fixação de retenção
em 20% sobre os valores pagos, nos ditames da razoabilidade e
proporcionalidade. Atendimento ao parâmetro adotado pelo A. STJ.
Correção monetária. Incidência a partir dos desembolsos, pois se
trata de mera reposição do valor real da moeda. Juros de mora.
Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora
antes da exigibilidade da obrigação. Incidência a partir do trânsito em
julgado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal. Arras
confirmatórias ou principais. Função de confirmar a vontade das
partes, servindo como princípio de pagamento, além de determinar
perdas e danos. Ausência de direito de arrependimento no contrato
 apto a se concluir tratar-se de arras penitenciais. Necessidade de
expressa previsão legal para se adquirir tal caráter. Princípio da força
normativa dos contratos. Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é
devida a restituição das arras dada a título de sinal de pagamento.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1001373-52.2017.8.26.0358; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão
Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 2ª
Vara; Data do Julgamento: 11/12/2020; Data de Registro:
11/12/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel.

Ação de resolução contratual. Parcial procedência para declarar
rescindido o contrato e determinar a restituição de 90% dos valores
pagos. Irresignação da ré. Incidência de legislação específica que
impede a declaração judicial de rescisão. Descabimento.
Vendedora que se confunde com a credora. Opção de venda
nesta modalidade que visa burlar a jurisprudência pátria de
obrigatoriedade de devolução de valores pagos ao comprador
em caso de resolução contratual. Exegese da Súmula 1 deste E.
TJSP e da Súmula 543, do A. STJ. Aplicação das retenções
previstas contratualmente. Descabimento. Cláusula penal que prevê
retenção de 25% dos valores pagos, acrescido de outras deduções,
e restituição em parcelas. Abusividade que importaria em
desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito da
vendedora. Retenção de 10% dos valores pagos que também
importa desequilíbrio contratual e prejuízo, neste caso, à
empreendedora. Fixação no importe de 20% sobre os valores pagos
que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao
parâmetro do A. STJ. Sucumbência integral em face da ré.
Inadequação. Partes que decaíram em partes proporcionais dos
pedidos. Prestígio aos princípios da sucumbência. Subsunção do
caso ao artigo 86 do CPC. Sucumbência recíproca fixada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para (i) majorar a retenção
de 10% para 20% dos valores pagos e (ii) fixar sucumbência
recíproca. (TJSP; Apelação Cível 1051497-37.2017.8.26.0100;
Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6ª Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 5ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 22/09/2020; Data de Registro: 22/09/2020)

Neste passo, em que pese o quanto consignado no r. Despacho,

resta evidente a jurisprudência que vem se consolidando neste E. Tribunal de Justiça: nos casos
onde a credora fiduciária se confunde com a compromitente vendedora, a celebração de
contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária se presta a burlar o direito
do consumidor a receber parte dos valores pagos de volta.

Ainda na seara de entendimentos balizadores utilizados pela I.

Magistrada, destaca-se o entendimento abaixo, extraído do r. Despacho:

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no

sentido de que, na hipótese de inadimplemento do devedor em
 contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a
quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei nº
9.514/1997, afastando-se as regras previstas no Código de Defesa
do Consumidor. Precedentes.” (AgInt nos EDcl no REsp
1824090/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em20/04/2020, DJe 27/04/2020)

Pois bem!

O I. Ministro Ricardo Vilas Bôas Cueva foi taxativo ao afirmar que

nos casos onde existe a alienação fiduciária a quitação da dívida deve se dar nos termos da
Lei nº 9.514/97.

O referido entendimento faz menção a contextos e a situações

presentes em típicos contratos de compra e venda com a inserção de pacto de alienação
fiduciária, todavia, tal realidade não é a mesma dos autos.

Nos típicos contratos de alienação fiduciária, existem três partes: o

consumidor/compromissário comprador/devedor fiduciante, a vendedora/compromissária
vendedora e o credor fiduciante.

O mútuo, nas relações típicas, se dá entre

consumidor/compromissário comprador/devedor fiduciante e o credor fiduciante, na medida em
que o primeira pega um empréstimo de capital com segundo. Em contrapartida ao empréstimo do
capital, o credor fiduciante então recebe como garantia do pagamento do empréstimo o imóvel
que foi adquirido pelo devedor fiduciário com o dinheiro emprestado.

No caso nos autos de origem, inexiste essa “troca”, inexiste esse

terceiro (ao contrato de compra e venda) que empresta capital e, consequentemente, inexiste
mútuo.
Com o fito de comprovar tal alegação, imperioso destacar (através de
amostragem) alguns artigos da Lei nº 9.514 de 1997:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário

conterá:
(...)
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do
crédito do fiduciário;

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária

implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e
obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Conforme verificam-se dos dispositivos acima transcritos, para que

se ocorra efetivamente uma alienação fiduciária é também necessário que se ocorra um
empréstimo de crédito ao devedor fiduciante, visto que o contrato que prevê a alienação
fiduciária precisa prever os prazos e condições de reposição dos valores emprestados pelo credor
fiduciário.

O artigo 28 da referida Lei volta a prever a necessidade de uma

cessão de créditos para que se configure a alienação fiduciária.
 Portando, sob qualquer lado que se examine, é possível se afirmar
taxativamente que Lei nº 9.514 de 1997 prevê a alienação fiduciária pressupõe empréstimo
bancário ou concessão de crédito imobiliário.

E mais: pela análise das disposições da referida legislação também é

possível se verificar que a dinâmica de sua aplicação demanda que tenha ocorrido uma cessão
de créditos ou empréstimo de capital.

No caso dos autos, a Agravada não fez nenhum empréstimo de

capital, ou concedeu qualquer crédito ao Agravante, mas tão somente fez um parcelamento
do valor da compra e venda, Excelência.

Ora a loteadora se auto intitulou como credora fiduciária no contrato.

Todavia, indaga-se: credora do que? Qual a contrapartida ofertada

aos consumidores? Como é possível se intitular credora se não ofertou nada além do
parcelamento direto?

O desvirtuamento do instituto da alienação fiduciária resta

amplamente configurado nas disposições contratuais.

E, configurado tal desvirtuamento em virtude da ausência de

empréstimo de capital (tratando-se, então, de típica promessa de compra e venda), a ausência de
suspensão das previsões contratuais elencadas na exordial, em especial no que tange à cobrança
de valores e possibilidade de consolidação da propriedade do imóvel em favor da Agravada são
riscos iminentes ao resultado útil da demanda.

O que ocorreu foi um simples parcelamento direto do preço, no

qual a Agravada, ora loteadora incorporadora, vendeu ao Agravante um terreno e parcelou
a aquisição na forma prevista no quadro resumo (doc. anexo).

Outrossim, imperioso destacar que não se pretende a sobreposição

do 53 do CDC (legislação genérica e ampla) em detrimento da Lei 9.514/97, mas sim o
reconhecimento do desvirtuamento da alienação fiduciária uma vez que não houve empréstimo ou
crédito imobiliário.

Em virtude da r. Decisão que não concedeu a tutela pretendida,

existe um alto risco de resultado útil ao processo.

Isto porque, Nobres Desembargadores, caso a Agravada não seja

compelida a não iniciar ou dar continuidade a qualquer procedimento de consolidação da
propriedade do lote a seu favor, o Agravante poderá chegar ao fim do processo de origem sem
contrato a ser rescindido.

Isto porque, findo o procedimento de consolidação da

propriedade em favor da Agravada, consequentemente, está rescindido de pleno direito o
contrato de compra e venda.
 Nesta situação, restaria apenas ao Agravante aguardar a
arrematação do imóvel por um terceiro e torcer para que sejam restituídos de alguma monta.

Ainda, há de se pontuar a existência de julgados deste E. Tribunal

que reputaram possível a rescisão nos moldes pretendidos pelo Agravante porque o
procedimento de consolidação de propriedade em favor da suposta credora fiduciante
ainda não havia iniciado, senão vejamos:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Rescisão. Devolução de valores. Sentença de improcedência.
Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do contrato.
Credora fiduciária que se confunde com a vendedora, vinculando as
duas obrigações. Compradores que se encontram inadimplentes.
Vendedora que não iniciou o procedimento de consolidação da
propriedade em seu favor. Devolução dos valores pagos pelos
compradores, com direito de um percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas nº 1 e 3, TJSP. Previsão contratual para
retenção de 10%. Possibilidade. Devidos os impostos incidentes
sobre o bem, no período em que os autores estiveram na posse do
imóvel, podendo ser compensados com os valores a serem
restituídos pelas rés. Compradores que requereram a rescisão.
Irretroatibilidade da Lei n. 13786/2018 sob pena de afronta ao art.5º,
XXXVI, da CF. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em
julgado. Inexistência de mora das vendedoras. Sentença reformada.
Inversão do ônus da sucumbência. Honorários advocatícios
majorados. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1000760-
19.2019.8.26.0372; Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão
Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Mor - 2ª Vara;
Data do Julgamento: 14/02/2020; Data de Registro: 14/02/2020)

COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Rescisão. Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do
contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora,
vinculando as duas obrigações. Compradores que se encontram
inadimplentes. Vendedora que não iniciou o procedimento de
consolidação da propriedade em seu favor. Devolução dos
valores pagos pelos compradores, com direito de um percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas nº 1 e 3, TJSP. Percentual fixado
em 15% que se mostra insuficiente para compensar os gastos
administrativos das rés. Pedido expresso dos autores da restituição
de 70% dos valores pagos por eles. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1006993-92.2017.8.26.0019; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de
Americana - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/07/2019; Data de
Registro: 24/07/2019)

Ainda, importante destacar que existe a possibilidade de, no curso

processual, sofrerem o Agravante restrições creditícias mesmo já tendo pleiteado ao judiciário
a rescisão do contrato.

De mais a mais, destaca-se que, caso a tutela pretendida seja

revogada em razão de eventual improcedência da ação (o que é muito improvável, dada a
jurisprudência em vigor), a Agravada não suportará qualquer prejuízo, pois a tutela pretendida é
dotada de total reversibilidade, senão vejamos:

1 – Possibilidade de iniciar o procedimento de consolidação da propriedade a seu favor e,

posteriormente, leiloar o bem;

2 – Possibilidade de inserir os nomes dos Agravados no rol dos maus pagadores em virtude do
inadimplemento das parcelas em aberto;

3 – O imóvel continuará em sua posse antes, durante e depois do curso processual;

No caso em apreço, os únicos prejudicados em caso de

indeferimento da tutela de urgência é o Agravante, pois, até o deslinde da controvérsia,
suportarão as lesões de graves ou de difícil reparação já elencadas, bem como, correm o
risco de que a demanda por eles manejada perca o objeto antes mesmo que o mérito seja
julgado.
II – DOS REQUERIMENTOS.

Por todo o exposto, e diante dos requisitos autorizadores, requer-se

que o recurso de agravo seja recebido, CONHECIDO e PROVIDO, concedendo-se, liminarmente,
a tutela provisória de urgência para que a Agravada assuma a responsabilidade referente ao
IPTU, até a entrega do imóvel, sob pena de multa diária a ser prudentemente fixada por V. Exas.

Nestes termos, pede e aguarda,

respeitosamente, deferimento.

De Ribeirão Preto
para São Paulo, 24 de August de 2022.

____________________________________________
RODOLPHO LUIZ DE RANGEL MOREIRA RAMOS
OAB/SP 318.172