EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE

FERNANDÓPOLIS/SP

Processo n. 1006622-93.2023.8.26.0189

AUGUSTO JOSE VITORAZO FERREIRA, já qualificado nos autos do

processo em epígrafe, via de seu advogado, instrumento de procuração anexo, vem a
respeitosamente presença de V. Exa. nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C.C.COBRANÇA C.C PEDIDO DE LIMINAR proposta por BIROLLI EMPREENDIMENTOS
EPARTICIPACOES IMOBILIARIAS LTDA, apresentar sua CONTESTAÇÃO, nos termos a
seguir articulados.

1 - JUSTIÇA GRATUITA

O requerente pleiteia os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA,

assegurada pela Lei 1060/50, tendo em vista não poder arcar com as despesas processuais.
Para tanto, faz juntada dos documentos necessários (carteira de trabalho, comprovante de
ausência de declaração de renda nos três últimos anos, pesquisa de propriedade de
imóveis e veículos) e declaração de hipossuficiência.

2 – SINTESE DA DEMANDA E CONFISSÃO DA REALIDADE DOS FATOS

Aduz a autora que é proprietária e legítima possuidora do

Empreendimento Imobiliário com localização no município de Fernandópolis, Estado de
São Paulo, denominado “RESIDENCIAL ALTO VILLAGE”, onde firmou com o requerido
contrato de compra e venda, tendo por objeto a aquisição do LOTE n°14 (QUATORZE) –
QUADRA “K”, conforme contrato juntados aos autos, devidamente assinado pelas partes
em 17 de maio de 2021.

Pois bem, após pagar apenas 24 (quatro) parcelas do referido

contrato, o Requerido tornou-se inadimplente, vez que não cumpriu com o pagamento das
parcelas pactuadas, cujo débito de 4 (quatro) parcelas, se encontra em R$ 4.763,41
(quatro mil, setecentos e sessenta e três reais e quarenta e um centavos).
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 Insta salientar que à época da contratação, o réu tinha plenas
condições financeiras para arcar com o pagamento das parcelas contratuais, entretanto,
ante o colapso econômico que se instaurou no país após os diversos fatores naturais e
extraordinários (Pandemia, guerras e sanções econômicas), atualmente o autor não
consegue saldar o salgado e exponencial valor atual das parcelas.

Qualquer pessoa que firme um compromisso de compra e venda de

imóvel para pagamento em prestações pode vir a ser surpreendido com a impossibilidade
financeira de suportar tais prestações, de tal forma que fique impedido de cumprir com
todas as obrigações assumidas.

Quanto ao direito de resolução do contrato, dispõe a Súmula nº 543

do E. STJ:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento"

Deste modo, impossibilitado de quitar com sua contraprestação o

réu não obstará a rescisão, entretanto, deve impugnar as cláusulas contratuais abusivas
inseridas unilateralmente pela loteadora que ferem os direitos assegurados legalmente ao
réu neste momento de resolução contratual.

Conforme extrato de pagamento juntada pela autora as fls. 65/68 o

autor quitou 24 parcelas do contrato, desembolsando o valor de R$25.271,74 que
atualizado segundo os índices do Tribunal Paulista desde cada desembolso alcança o
montante de R$26.934,03 (vinte e seis mil, novecentos e trinta e quatro reais e três
centavos)

Este é o breve relato dos fatos alegados pela autora.

3 – DO MÉRITO

3.1 – DA APLICAÇÃO DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

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 A autor tem como função empresarial a venda de terrenos
residenciais, tendo como destinatários finais pessoas como o requerente, portanto,
detectada a presença da cadeia consumerista estabelecida pelo art. 3º do CDC Lei nº
8.078/90, mostras plenamente aplicável ao caso em estudo, razão pela qual o réu pede ao
Juízo a garantia de que sejam preservados os DIREITOS BÁSICOS elencados no artigo 6º, do
CDC, como a inversão do ônus da prova, a efetiva reparação dos danos materiais, a
proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, entre outros.

3.2 - DA RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE 85% A 90%

DOS VALORES ADIMPLIDOS

O Judiciário consolidou o entendimento de que a devedora, também,

possui direitos, inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da
situação financeira que ocupa.

O ordenamento jurídico pátrio proporciona ao adquirente o direito

de rescisão do contrato com a consequente restituição das parcelas pagas, não obstante
seja ele o desistente do negócio por impossibilidade de prosseguir pagando o débito
contraído, evitando assim, prejuízos à outra parte.

Se a decorrência natural do inadimplemento é a rescisão do

compromisso, não há fundamento para indeferi-la apenas pelo fato de ter sido requerida
pelo comprador desistente.

Desta forma, a adquirente não precisa aguardar que o credor adote

qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com
incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do
devedor.

O entendimento dos Tribunais Superiores segue no sentido de que

a promitente compradora tem o direito de pleitear a rescisão contratual em decorrência
da
situação financeira que ocupa, sem que isso autorize a retenção integral dos valores pagos
pela construtora.

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 De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São
Paulo (TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de volta, com
correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à construtora, vejamos, “in
verbis”.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das
parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.

Caso o consumidor exerça a opção de desistir do contrato, a ele não

poderá ser imputada mais de uma penalidade. Abaixo, colacionamos recentíssimos
julgados,
entendimento se decisões a respeito da rescisão contratual com devolução de valores,
com
possível retenção em favor da construtora na porcentagem de 10%, sob pena de restar
configurado enriquecimento ilícito:
Ação de rescisão contratual c/c perdas e danos julgados parcialmente procedente.
Apelação do réu. Irresignação procedente. Compra e venda. Rescisão contratual por
culpado promitente comprador, que deixou de pagar as parcelas do preço do imóvel,
mas continuou a residir nele. Retenção de 10% das quantias pagas que serve como
forma de compensar os gastos decorrentes da extinção do negócio Jurídico (...) Recurso
parcialmente provido (TJSP Apelação nº 0001354-62.2010.8.26.0082 – 07ª Câmara de
Direito Privado – Relatora: Mary Grün – julgamento: 03/03/2016)
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. (...) Direito material subjetivo
da promitente vendedora de rescindir o negócio jurídico e de ser reintegrada na posse
do bem compromissado. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de
reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de
10% das parcelas pagas pela adquirente. Plausibilidade. Aplicabilidade das Súmulas 1 e
2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Sentença
reformada. Recurso provido. (TJSP Apelação nº 0085538-73.2011.8.26.0224 –07ª
Câmara de Direito Privado– Relator: Rômulo Russo – julgamento: 29/02/2016)
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES Compra e venda de
imóveis Relação de consumo Comissão de corretagem e “taxa” SATI Venda e compra
de imóvel realizada com incorporadora e condicionada à contratação e pagamento,
pelos compradores, de serviços de corretagem e assessoria à empresa alheia ao
negócio Inexistência de prova de que os serviços foram efetivamente prestados aos
compradores
Obrigação que deve ser suportada pela empresa responsável pelo empreendimento
imobiliário Legitimidade da incorporadora para responder pela devolução do valor
pago a título de corretagem e assessoria - Retenção de valores pagos Rescisão do
contrato declarada em sentença Requerida que pretende a retenção de 40%dos
valores pagos pelos autores com base em cláusula do contrato rescindido Abusividade
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 e nulidade configurada sentença mantida, para condenar a requerida à devolução dos
valores pagos pela autora, de uma só vez, observada a retenção de 10% para
ressarcimento dos prejuízos decorrentes da própria rescisão - Serviço de
personalização Restituição devida Serviço que não foi prestado pela ré Recurso
desprovido.(TJSP Apelação nº: 1006946-37.2014.8.26.0565 – 07ª Câmara de Direito
Privado – Relator: Miguel Brandi – julgamento: 17/02/2016)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Sentença que julgou procedente em parte ação
de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias. Hipótese de
desistência do negócio. Possibilidade de retorno à situação anterior. Necessária
devolução de 90% dos valores com correção monetária desde os desembolsos e juros
da citação. Retenção maior causaria enriquecimento ilícito da vendedora. Cobrança de
taxas de assessoria é considerada ilegal e devem ser devolvidas. Mantida a
sucumbência. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 40030678520138260506 SP 4003067-
85.2013.8.26.0506, Relator: Teixeira Leite, Data de Julgamento: 30/04/2015, 4ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/05/2015).
Ainda no concernente à devolução dos valores, o entendimento é
pacifico que deverá ressarcido ao requerente, por intermédio de uma única parcela e no
ato da
rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade,
parcelamento
ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o
objetivo
maior é fazer com que as partes retornem a mesma situação de antes da avença

5 – DOS PEDIDOS

Por todo o exposto respeitosamente REQUER que seja a presente

demanda julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE, pois, ante a inequívoca a ausência de
mora do réu, pois, justo o não pagamento do preço até que o autor adimpla sua prestação
e o imóvel esteja livre e desembaraçado para outorga da escritura pública e respectiva
averbação no cartório registrador competente, não havendo que se falar em rescisão
contratual, reintegração de posse ou mesmo pagamento de taxa de fruição.
Consequentemente condenando o autor as custas processuais e honorários de
sucumbência.
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 Não obstante, seja acolhido o pedido contraposto que deve ser
julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, em caso de julgamento procedência do pedido do
autor, determinando que o autor indenize a réu pelas benfeitorias necessárias e úteis que
realizaram no imóvel e, devido à valorização exponencial do imóvel deve também ser
ressarcido em perdas e danos em valor a ser arbitrado por V. Exa. pela real valorização do
imóvel nos moldes do artigo 402 do Código Civil, consequentemente, reconheça o direito
do réu a retenção do imóvel até que sejam devidamente indenizado pelo autor.

Por fim, pede-se a oportunidade de produzir todas as prova sem

direito admitidas, as quais serão especificadas oportunamente, bem como a juntada de
novos documentos, oitiva de testemunhas e perícia técnica.

Termos em que,

Pede e espera deferimento.

Fernandópolis/SP, 29 de novembro de 2023

André Marsal do Prado Elias Sancler Pedroso Silva

Advogado – OAB/SP n. 150.962 Advogado – OAB/SP n. 367.016

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