AO JUÍZO DA __VARA CÍVEL DA COMARCA DE CONTAGEM /MG

xxxxxxx, brasileiro, casado, aposentado, portador do RG: xxxxxxxxxxxxx residente e

domiciliado à Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, CEP: 3xxxxxxxxx, com endereço eletrônico XXX,
na qualidade de locador, vem mui respeitosamente, por intermédio de sua advogada e bastante
procuradora, à presença de Vossa Excelência, nos termos da Lei nº 8.245/91, propor a seguinte

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, ACESSÓRIOS E PEDIDO

LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO

em face do locatário xxxxxxxx, brasileiro, empresário, portador do CPF nº xxxxxxxxxxx,

com endereço comercial à xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, com endereço eletrônico prejudicado,
pelos fatos e fundamentos jurídicos infra aduzidos:

I. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

O requerente é aposentado, arrimo de família, não possuindo condições financeiras para

arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do seu sustento e de sua
família. Nesse sentido, junta-se declaração de hipossuficiência e cópia de seu extrato bancário.

Por tais razões, pleiteiam-se os benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Constituição
Federal, artigo 5º, LXXIV e pela Lei 13.105/2015 (CPC), artigo 98 e seguintes.

II. DA TRAMITAÇÃO PRIORITÁRIA

 O Autor é pessoa idosa, 71 (setenta e um) anos, razão pela qual requesta a prioridade da
tramitação da presente demanda, nos termos do Estatuto do Idoso – Lei nº 10.741/2013 e nos
termos do art. 1.048, inciso I, do CPC/2015.

III- DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Atendendo o disposto no artigo 319, VII do Código de Processo Civil, vem a parte autora
informar que NÃO tem interesse na audiência de conciliação ou mediação.

Considerando que foram infrutíferas as inúmeras tentativas de resolução consensual

extrajudicial do conflito.

IV - DOS FATOS

O requerente, proprietário e locador do imóvel situado em Rua xxxxxxxxxxxxxxx, firmou

verbalmente, contrato de locação junto ao requerido, locatário pagador do aludido imóvel, com data
inicial em // .

Dentre as convenções contratuais, fixou-se o aluguel, cujo valor percebe em R$950,00

(novecentos e cinquenta reais), bem como o pagamento dos encargos inerentes ao imóvel, tal qual a
taxa de água no valor médio mensal de R$ 30,00 e luz no valor médio mensal de R$57,74.

Ressalta-se que o locador trata-se de pessoa idosa,e que, além de sua aposentadoria, no
montante de um salário mínimo, os alugueis são a única fonte de subsistência dele e de sua esposa.
Trata-se de pessoa analfabeta e que em sua inocência e confiança acreditou na boa fé do locatário.

A esposa do locador não é aposentada, atualmente eles vêm recebendo o aluguel de apenas
uma das lojas, estando uma desocupada e a outra locada pelo requerido em atraso a mais de 17
meses. A renda do núcleo familiar do locador atualmente é de …. (), sendo …. referentes a
aposentadoria e …. referente ao aluguel de uma das lojas.

Mesmo conhecendo todos os fatos citado o locador, doravante requerido, liquidou tão
somente o aluguel e as referidas taxas até o mês de janeiro de 2021, sobrevindo, logo, ao débito por
mais de um ano (fevereiro de 2021 a junho de 2022).

Em corolário, o requerido padece débito no valor de R$3.933,23 (três mil e novecentos e

trinta e três reais e vinte e três centavos), conforme os cálculos descriminados e corrigidos pela
Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais, a seguir:

planilha de débito

Em fevereiro de 2021 após não pagar o aluguel e as taxas em sua totalidade, advindo de
vários meses recebendo o aluguel em valor menor do que acordado, o locador e sua esposa deram o
primeiro aviso ao locatário de que deveria se retirar do imóvel. No entanto, locatário falou que
quitaria o aluguel, mas se manteve inerte nos meses que se seguiram. Todos os meses o locador e
sua esposa requeriam que ele saísse do imóvel, restando inviável o prosseguimento do contrato, mas
o locatário se recusava a abandonar o ponto alegando que estava de mudança para outra loja e que
precisaria de mais tempo.

No mês de maio de 2022 a situação chegou a seu ápice, considerando que o locatário não
abriu mais o imóvel comercial e nem devolveu as chaves para o locador. Ao procurar ajuda o
locador descobriu que o locatário havia agido de má-fé nas últimas locações, e que era uma prática
corriqueira ele abandonar o imóvel fechado no intuito de que o locador abra e seja incriminado pela
retomada do próprio imóvel. É o que se observa no processo paradigma, referente locação anterior
realizada pelo locário, além dos diversos processos envolvendo o mesmo (QUAL O NUMERO DO
PROCESSO).

Inclusive ao tentar notificar extrajudicialmente o locatário, este fugiu alegando que abriria o
local no dia seguinte, o que não ocorreu. O mesmo anda se esquivando do locador e a loja
permanece fechada a mais de um mês, o que também pode-se observar através do AR juntado aos
autos.

Esta situação além de prejuízo econômico vem desgastando a saúde física e mental do
locador e de sua esposa, lembrando que tratam-se de pessoas idosas e naturalmente mais frágeis.
Ressalta-se ainda, que o requerido não forneceu seu endereço residencial e não atende ao telefone,
se esquivando inclusive de clientes de sua empresa que alegam terem sido lesados pelo mesmo.

Defronte a essa inarredável ilação, não restou outra alternativa ao requerente senão ajuizar a
presente demanda para dirimir o caso em apreço.

V – DOS FUNDAMENTOS

A luz do contexto fático, dessume-se a resolução contratual dado a deixa do requerido,

principal pagador dos alugueis e demais encargos ao imóvel atribuído, pelo período de 17
(dezessete) meses. Por tais razões, em verdade, não poderia o requerente suportar tamanho prejuízo,
também, eventuais, uma vez que tal atribuição não o toca:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
[...]
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A propósito, tem sido este o entendimento do Egrégio Tribunal catarinense a respeito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATOS

- LOCAÇÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO C/C COBRANÇA - PROCEDÊNCIA NO JUÍZO A QUO -
RECURSO DA INQUILINA RÉ - DÉBITO LOCATÍCIO - ALEGADO
 PAGAMENTO MEDIANTE AJUSTE DE COMPENSAÇÃO - PRETENSO
PACTO PARA COMPENSAÇÃO DE VALOR DE ENTRADA EM
NEGÓCIO INCONCLUÍDO COM O ANTIGO PROPRIETÁRIO -
INCOMPROVAÇÃO DE QUE O NOVO PROPRIETÁRIO E LOCADOR
TENHA ASSUMIDO A OBRIGAÇÃO DE COMPENSAÇÃO - ART. 373, II,
DO CPC - PAGAMENTO INDEMONSTRADO - DÉBITO LOCATÍCIO
DEVIDO - SENTENÇA MANTIDA, MAJORADOS OS HONORÁRIOS
EM RAZÃO DA SUCUMBÊNCIA RECURSAL - APELO IMPROVIDO.
Tendo o locador colocado à disposição do locatário o imóvel locado, cabia a
este pagar àquele o locativo mensal contratado, sob pena de despejo e
cobrança dos aluguéis atrasados. (TJSC, Apelação Cível n. 0300829-
30.2017.8.24.0013, de Campo Erê, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de
Direito Civil, j. 13-08-2020).

Assim sendo, em obediência a regra emoldurada, a locação poderá ser desfeita no seguinte
azo:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

[...]
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
[…]

Em derradeiro, capaz de ser cumulado junto ao pedido de rescisão da locação, inclusive, o

pedido de cobrança dos alugueis e acessórios da locação, sob a condição de citar o locatário a fim
de que este responda ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido
de cobrança. Precitado artigo a seguir:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e

acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou
somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o
locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para
responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial,
cálculo discriminado do valor do débito;

À guisa de roborar o dispositivo legal, Carlos Roberto Gonçalves escolia que:

“Nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser
cumulado com o de cobrança dos alugueis e seus acessórios” (GONÇALVES, 2013).

Enfim, a exordial não carece de legitimidade, vez o conjunto probatório apontado aos fatos e
o enquadramento íntegro a legislação supra, portanto, indubitável é a possibilidade do requerente
em reaver o imóvel, afora condenação do requerido ao pagamento dos alugueis e encargos
vencidos.

VI – DA MEDIDA LIMINAR
 No que se refere a liminar, cumpre ressaltar seu objetivo, isto é, assegurar o direito de uma
das partes de um litígio, a ser concedido no início do processo.

Neste sentido, aduz o art. 59, § 1º, IX, da lei nº 8.245/91:

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias,

independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem
por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37,
por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração
dela, independentemente de motivo.
Diante o exposto, tendo em vista o preenchimento de todos os pressupostos
legais e processuais, a observância dos danos causados pela injusta ocupação,
o não cumprimento das obrigações mínimas que o locatário possui para com
o locador, pleiteia o requerente seja deferida a liminar de desocupação, com
objetivo de evitar ou aumentar danos, porquanto a legislação prevê a
assistência jurisdicional.

Enfim, contundente é acentuar que a caução prevista no artigo supra, correspondente a 3

meses do aluguel, então, o valor de R$ 2850,00 (três mil reais), contudo resta evidente a má-fé do
locatário, bem como o locador trata-se de pessoa hipossuficiente, tratando-se o imóvel ora em
questão de parte de sua renda, que não recebe a 17 meses.

Ademais, no caso em referência, o valor do débito ultrapassa em muito o valor da caução

previsto no art. 59 da Lei 8.245/1991, motivo pelo qual, deve ser utilizado o débito ora havido,
como caução.

Entendimento este, pacificado no STJ, conforme trecho da decisão da i. Ministra Nancy

Andrighi, nos autos do Recurso Especial nº 1832342 -ES:
 Requer que a liminar seja deferida apesar de caução, uma vez que o locador não tem
condições de arcar com o mesmo e ainda, a divida entre locador e locatário, ultrapassa em muito o
valor do caução, e conforme processos paradigmas esta é uma prática recorrente do locatário.

VII – DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS:

Diante do exposto, requer:

a) Que SEJA CONCEDIDA A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO prevista no art. 59 da lei nº

8.245/91. Inclusive, em eventual descumprimento, requer sejam aplicadas as medias necessárias
dispostas no art. 65 da referida lei;

b) A Citação do requerido, para tomar conhecimento do feito e, caso o queira, oferecer contestação
e/ou pugnar a mora nos termos do inciso II do art. 62, da lei 8.245/91;

c) Com respaldo no inciso I, do art. 62, da lei 8.245/91, requer a rescisão da locação;

d) Conforme tabela de cálculo abaixo, requer a condenação do requerido ao pagamento de XXXX,

correspondentes aos alugueres e taxas condominiais, referentes aos meses de XXXX devidamente
atualizado; o pagamento da multa, juros e correção monetária, de julho a dezembro, o qual
contabiliza o montante de R$XXXX:

e) Com fulcro no art. 62, V da lei 8.245/91, a condenação do requerido ao pagamento de todas as
despesas até a data da efetiva desocupação;

f) Que seja dispensada a audiência de mediação e conciliação;

g) Pleiteia a condenação do requerido ao pagamento dos honorários advocatícios e das custas

judicias, consoante Art. 82 e Art. 85 do CPC; e

h) Almeja provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito.

Dá-se à causa o valor de R$XXX, consoante art. 291 do CPC e inciso III, do art. 58 e inciso I, do
Art. 62, ambos da Lei nº 8.245/91.

Nestes termos, pede deferimento.

Contagem, de junho de 2022.

xxxxxxxxxx

OAB/MG xxxxxxxx