AO DOUTO JUÍZO DO JUIZADO CÍVEL DA COMARCA DE CATALÃO DO

ESTADO DE GOIÁS.

VINICIUS RODOVALHO XAVIER, brasileiro, em união estável,

Operador C, inscrito no CPF nº 076.689.646-30, portador do RG nº 13084864 SSP/MG, com
endereço a Rua Lt 02, nº 625, Bairro Campo Belo, CEP: 75708-656, Catalão/GO, vem por
intermédio de seu advogado (procuração em anexo), com escritório profissional sito à
Avenida 20 de Agosto, nº 905, Centro, em Catalão/Goiás, onde recebe notificações e
intimações, propor a presente:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE

CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS

em face de RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA,

pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º 10.623.013/0001-70, com sede
na Av. Caminho do Lago c/ Alameda Chico Batata, gleba 2, bairro Jardim metodista, CEP:
75690-000, Caldas Novas/Goiás, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE

DA COMPETÊNCIA DO FORO DA COMARCA DE CATALÃO/GO

O caso em tela trata-se de uma relação consumerista, devido ao fato que o

empreendimento em cotejo é voltado ao mercado consumerista, sendo a requerida (vendedora
do empreendimento) fornecedora e o adquirente, ora requerente, sendo conhecido como
destinatário final.

Portanto, a relação entabulada pelas partes é de consumo, estando o

Requerente e Requerida enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor,
respectivamente, insculpido nos artigos 2º e 3º, do CDC.

Logo, o presente feito deve ser regido pelo Código de Defesa do

Consumidor, assim sendo, tendo em vista o principio da facilitação de defesa do consumidor,
não deve prevalecer o foro entabulado no contrato, por se tratar de contrato de adesão, sendo
cláusula abusiva, fazendo-se necessário recordar também que os contratos de
multipropriedade na maioria das vezes são assinados sob fortes emoções (venda emocional),
devendo a competência do presente feito, ser a de domicilio do requerente.

Conforme, a jurisprudência determina:

Competência - Rescisão contratual – Relação consumerista –

Decisão que acolhe a preliminar de incompetência relativa – Foro de
eleição – Inconformismo dos autores – Acolhimento – Deve
prevalecer, na hipótese, a competência do foro de domicílio dos
consumidores, ainda que haja cláusula de eleição - Art. 6º e 101,
do CDC – Decisão reformada – Recurso provido.

(TJ-SP - AI: 22077336720218260000 SP 2207733-

67.2021.8.26.0000, Relator: Augusto Rezende, Data de Julgamento:
28/06/2022, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
28/06/2022)(grifei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO

CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.
CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. INCIDÊNCIA DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. A competência
territorial é, em regra, relativa, não podendo ser declinada de ofício,
nos temos do enunciado da Súmula nº 33 do Superior Tribunal de
 Justiça. 2. A competência territorial, em se tratando de relação de
consumo, é equiparada à absoluta, e portanto, cognoscível de
ofício, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor
(Lei nº 8.078/1990). 3. Em se tratando de relação de consumo,
tendo em vista o princípio da facilitação de defesa do
consumidor, não prevalece o foro contratual de eleição, por ser
considerada cláusula abusiva, devendo a ação proposta no
domicílio do consumidor ser mantida, sendo defeso ao juízo
reconhecer a sua incompetência ex officio. Prevalência da norma de
ordem pública que define o consumidor como hipossuficiente e
garante sua defesa em Juízo. AGRAVO DE INSTRUMENTO
CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO A QUO REFORMADA.

(TJ-GO - AI: 05391577920188090000, Relator: ALAN

SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, Data de Julgamento:
06/09/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de
06/09/2019)(grifei)

1. DOS FATOS

O Requerente no dia 16 de janeiro de 2016, firmou com a Requerida um

contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária do
empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort, no regime de multipropriedades
(cotas imobiliárias).

O referido contrato tem por objeto a aquisição do seguinte imóvel:

 O valor do contrato corresponde a quantia de R$ 34.900,08 (trinta e quatro
mil e novecentos reais e oito centavos), conforme cláusula abaixo:
 Verifica-se que o requerente procedeu com o pagamento dos
seguintes valores:
 Logo, realizando o pagamento total de R$ 3.477,78 (três mil e quatrocentos
e setenta e sete reais e setenta e oito centavos).

O requerente tinha o desejo de realizar o pagamento e usufruir do

empreendimento.

Entretanto, devido à crise econômica que assola o país, aumento drástico de

preços, o requerente teve seus planos frustrados, não podendo mais arcar com o pagamento
das parcelas.

Desta maneira, o requerente tentou resolver amigavelmente com a requerida

de maneira administrativa, para que fosse declarada a rescisão do contrato e a restituição dos
valores pagos, o que não obteve sucesso.
 Por tais razões, por não conseguir mais arcar com as parcelas e por ser
pessoa honrada, pretende requerer a rescisão do contrato.

As parcelas, as quais foram honradas pelo requerente, como segue

discriminado e conforme extrato fornecido pela própria ré, merecem ser ressarcidas.

Ademais, vislumbrando o presente contrato, possui cláusula de rescisão

contratual, sendo a multa de 5% sobre o preço corrigido do contrato a título de despesas
administrativas.

E ainda prevê a perca do sinal do negócio como ARRAS, com o intuito de

cobrir custos de comercialização, que incluem comissões de corretores assumidos pela
vendedora.

O que não deve prosperar, tendo em vista sendo duas punições aplicadas
ao requerente, pois como já há estipulada a multa, a requerida não poderá reter o ARRAS,
sob pena de violação do princípio non bis in idem (proibição da dupla condenação à mesmo
título)”.

Outrossim a jurisprudência firmou posicionamento pacifico no sentido de

que a multa por rescisão com base no VALOR EFETIVAMENTE PAGO e não do valor do
contrato.

Vejamos o que diz a ministra Nancy Andrighi, no acordão do RECURSO

ESPECIAL Nº 1.617.652 - DF (2016/0202087-2):

“19. Nesse contexto, evidenciado que, na hipótese de

inadimplemento do contrato, as arras apresentam natureza
indenizatória, desempenhando papel semelhante ao da
cláusula penal compensatória, é imperiosa a conclusão no
sentido da impossibilidade de cumulação de ambos os
institutos, em face do princípio geral da proibição do non bis
in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 20.
Se previstas cumulativamente para o inadimplemento contratual,
entende-se que deve incidir exclusivamente a pena de perda das
 arras, ou a sua devolução mais o equivalente, a depender da
parte a quem se imputa a inexecução contratual. 21. Em
primeiro lugar porque as arras, por constituírem prestação já
realizada mediante a entrega de uma soma em dinheiro ou outro
bem móvel, possuem natureza real, que prevalece sobre a
natureza meramente pessoal da cláusula penal. As arras
representam prestação entregue, enquanto a cláusula penal é
prestação apenas prometida.” (grifei)

Segue ementa referente ao acordão citado acima:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada
em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído
em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição,
obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a
violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória
constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os
contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da
avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que
der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como
fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo
pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as
arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes
ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do
negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a
presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter
confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo
gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos
devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de
arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter
indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02,
verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas
quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando
ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02,
mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo
contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada
em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a
quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir
a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza
indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se
inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob
pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla
condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve
 prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art.
419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do
contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso
de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste
mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial
parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2, Relator: Ministra NANCY

ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA,
Data de Publicação: DJe 29/09/2017)

Sendo assim, com fulcro em tais argumentos e fundamentos adiante

explanados, espera que seja acolhida a postulação da parte autora, para que não seja aplicado
a cumulatividade da multa penal e da perca do “arras”, sendo ainda readequada a porcentagem
da multa penal sobre o valor efetivamente pago pelo requerente.

2. DA FUNDAMENTAÇÃO JURIDICA

Primordialmente, ressaltamos que a presente lide deve ser apreciada sob os

auspícios do Código de Defesa do Consumidor.

Estatui o artigo 2º do diploma em comento: “Consumidor é toda pessoa

física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.

Portanto é imprescindível a aplicação de normas que procuram restabelecer

o equilíbrio contratual, devendo haver a inversão do ônus da prova com espeque no artigo 6º,
inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor dada a hipossuficiência da Requerente que
se trata de destinatária final dos imóveis adquiridos.

Acerca da possibilidade de se pleitear a modificação/revisão de clausula

contratual que se revele desproporcional e se torne excessivamente onerosa ao consumidor, o
que constitui direito básico desse, prevê o Artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do
Consumidor:

Artigo 6º São direitos básicos do consumidor:

 (...)

V- A modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações

desproporcionais ou na sua revisão em razão de fatos supervenientes que se tornem
excessivamente onerosas;

Já a Lei nº 8.078/90, em seu artigo 53 prevê a devolução das quantias

desembolsadas nos contratos de compra e venda de imóveis e considera NULA A
CLAUSULA QUE ESTABELEÇA PERDA TOTAL DA PRESTAÇÕES PAGAS EM
BENEFICIO DO CREDOR. Vejamos, ipsis litteris:

Artigo 53 Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante

pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear
a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Inciso 1º (vedado)

Inciso 2º Nos contratos do sistema de consorcio de produtos duráveis, a

compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá
descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o
desistente ou inadimplente causar ao grupo.

Inciso 3º Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda
corrente nacional.

E com razão houve o estabelecimento de tal nulidade para a garantia do

consumidor, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, em
detrimento do promissário comprador, enriquecimento este vedado expressamente pelos
artigos 884 e seguintes do Código Civil Brasileiro.

Nesse sentido, é o pensamento do Professor Alberto do Amaral Júnior, in

Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor, Ed.1991, pag.202, in verbis.

Em se tratando de compromisso de compra e venda de imóveis, a inexecução do

contrato pelo compromissário, por interrupção no pagamento das prestações, não é
motivo de perda das prestações já pagas, devendo os danos ser fixados
 previamente, mediante a estipulação de clausula penal obrigatória. O
compromissário terá direito de receber as prestações pagas, acrescidas de juros
estipulados.

No mesmo sentido é a construção pretoriana, de que deve haver a estipulação

de valor razoável a ser retido pelo promitente vendedor, pelo que se entende por 10% do total
das parcelas quitadas pelo comprador, eis que a retenção de valor maior onera em demasia o
devedor, lhe criando situação extremamente desvantajosa e o arrepio da lei:

APELAÇÃO CIVEL.AÇÃO DE RECISÃO DE CONTRATO PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE IMOVÉL DEVOLUÇÃO DE PARCELAS A
COMPRADORA. MULTA CONTRATUAL ABUSIVA.REDUÇÃO DEVIDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM ONUS DA COMPRADORA. E abusiva a
clausula contratual que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base no
valor do imóvel, e, não sobre as prestações pagas, pois onera em demasia a parte
devedora. 2. A Jurisprudência desta corte de Justiça vem consolidando no sentido de
que é razoável, em consolidando no sentido de que é razoável, em princípio, a
retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo
comprador levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do
imóvel, podendo renegocia-lo. A intervenção de corretor no negócio jurídico, com
o pagamento da comissão de corretagem ao próprio corretor, não deve integrar o
cálculo da restituição da promitente compradora, pois o serviço do profissional foi
prestado, não tendo o negócio sido concluído por razões alheias a vontade do
corretor. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF- APC:2013110024533
DF 0000688-36.2013.8.07.0001 Relator: Silva Lemos, data de julgamento:
14/05/2014, 3ª turma cível, data de publicação no DJE: 12/06/2014, pag.126)
destaquei:

Recurso inominado. Sentença que determinou, com fundamento no artigo 51, IV, do
CDC, A REDUÇÃO DA MULTA PELA RECISÃO CONTRATUAL DE 25%
PARA 10% DECISÃO QUE NÃO MERECE REFORMA. RECURSO
DESPROVIDO. (TJ RJ- recurso cível: 71005552385 RS, Relator: Roberto Amanda
Lorea, data de Julgamento: 08/10/2015. Terceira Turma Civel , data da publicação :
Diario da Justiça 13/10/2015). Destaquei.

Ademais, é certo que a clausula penal, conforme Lei da Usura (Decreto

nº22.626/33), não é válida a clausula penal superior a importância de 10% do valor da dívida,
na dicção do artigo 9º “Não é válida a clausula penal superior a importância de 10% do valor
da dívida”. É a contramão, estabelecem os contratos jungidos aos autos”.

Ora, sabe-se que quando se fala em extinção dos contratos, tem-se que as
partes devem voltar ao status quo ante, o que culmina em decorrência, na restituição pela
requerida, da quantia paga pelo requerente, deduzida a clausula penal contratualmente
prevista, desde que legal, sem a devida cumulação da perca do “arras”, sob pena de dar
ensejo do non bis in idem (proibição da dupla condenação à mesmo título).

A jurisprudência determina que:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C

REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADIMPLEMENTO
PARCIAL. RETENÇÃO DE 10%. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR
EFETIVAMENTE PAGO. MULTA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN
IDEM. SENTENÇA CONFIRMADA. SEM MAJORAÇÃO DOS
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ? ART. 85, § 11, CPC. 1. Na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento. Súmula 43 do STJ. 2. Incomportável a cumulação de arras e
multa contratual, sob pena de configurar bis in idem. 3. Do mesmo modo,
uma vez permitida a referida retenção com efeito de ressarcir as
despesas administrativas e tributárias, de fato, não há que se falar na
aplicação da multa penal, sob pena de bis in idem, eis que as despesas
administrativas já abrangem a comercialização, promoção e despesas
imediatas, de modo que ambas teriam o caráter de penalizar o apelado
duas vezes pela desistência do negócio. 4. A multa referente à cláusula
penal tem por escopo ressarcir o promitente vendedor dos prejuízos
suportados em decorrência do descumprimento do avençado pelo
promitente comprador, bem como pela utilização do bem durante o período
em que o contrato foi cumprido. Versando a espécie sobre lote sem
benfeitorias, não havendo demonstração no processo da existência de
edificação que dê azo à percepção de qualquer proveito econômico em
favor do promitente comprador, não há que se falar em cobrança de valores
a título de fruição do bem. 5. A jurisprudência do colendo Superior
Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça está orientada
no sentido de permitir a retenção de 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do
comprador. 6. Considerando que o percentual fixado no contrato não
ultrapassa o limite máximo estabelecido pela jurisprudência, deve ser
mantido o decisum de primeiro grau, que permitiu a retenção de 10%
(dez por cento) do valor pago pelo apelado, na medida em que atende
aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 7. Consoante
entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta eg. Corte,
para os casos de rescisão contratual em compromisso de compra e venda de
imóvel urbano, a restituição deverá ocorrer em prestação única e,
imediatamente, após a resilição do contrato. 8. Não se fixa os honorários
recursais previstos no art. 85, § 11, Código de Processo Civil, se não haver
na sentença condenação da recorrente ao pagamento de honorários
advocatícios, mas sim da parte adversa. (precedentes do STJ).APELAÇÃO
DESPROVIDA.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 03898757620188090093,

Relator: Des(a). CARLOS HIPOLITO ESCHER, Data de Julgamento:
 06/07/2020, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 06/07/2020)
(grifei)

Ainda tendo em vista os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, tendo

em vista o valor devidamente pago pelo requerente, requer que seja estipulada unicamente a
multa penal, no percentual de 10% do valor efetivamente pago para ressarcir as despesas
administrativas e tributárias da parte requerida.

Confiramos o entendimento que vigora no qual preza pela manutenção do

equilíbrio contratual, com o expurgo dos excessos ilícitos porventura estabelecidos:

Processual Civil e Consumidor- Ação de nulidade de ato jurídico cumulada com

restituição- Contrato de construção por administração-procurador dotado de poderes
para substabelecer- Existência de clausula abusiva em distrato- Devolução de 85%
dos valores pagos- Multa contratual-inadimplemento não discutido em 1º grau-
improcedência do apelo. I-O advogado que realiza substabelecimento não necessita
de poderes expressos, sendo suficiente instrumento procuratório com clausula ad
judicia; II-O contrato de construção por administração representa uma espécie de
contrato de promessa de compra e venda de imóveis, incidindo-lhe as normas do
Código de defesa do Consumidor. III-A clausula contratual que implica a perda de
todos os valores já pagos pelo consumidor constitui-se abusiva, haja vista gerar o
enriquecimento ilícito da parte ré. IV-A devolução de 85% dos valores pagos para a
autora e a utilização dos outros 15% para adimplir as despesas a ré com corretagem
e publicidade restabelece o equilíbrio contratual; V-O recurso de apelação refere-
se a matéria exposta em sede de 1ºgrau. Assim, cobrança de multa contratual por
inadimplemento não discutida em sede de reconvenção não pode ser requerida em
recurso de apelação; VI-Recurso conhecido, mas para negar provimento. (TJ-SE-
AC 2002206699 SE, Relator Desa Marilza Maynard Salgado de Carvalho, data de
julgamento 11/11/2004 2ª Camara Civel) destaquei:

CONSUMIDOR COMPRA E VENDA DE IMOVÉL. RECISÃO CONTRATUAL.

POSSIBILIDADE JURIDICA DE REVISÃO DE CLAUSULA ABUSIVA OU
EXPRESSAMENTEONEROSA AO CONSUMIDOR, PRESENTE INTERESSE
DE AGIR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES JÁ PAGOS. QUATIA
SUFICIENTEPARA RECOMPOR EVENTUAIS PREJUIZOS PRELIMINAR
AFASTADA RECURSO CONHECIDO IMPROVIDO. 1.Preliminar falta de
interesse de agir afastada uma vez que a existência de um distrato não impede o
questionamento judicial, por um dos contratantes, de uma das cláusulas contratual
quando abusiva ou excessivamente onerosa. 1.É NITIDAMENTE ABUSIVA A
CLAUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A PERDA, em favor do fornecedor, de
mais de 40% do valor pago em caso de rescisão contratual a pedido do comprador.
3.CLAUSULA PENAL REVISTA E FIXADA NO IMPORTANTE DE 10%
SOBRE O VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR É SUFICIENTE PARA
RECOMPOR EVENTUAIS PERDAS EM DECORRENCIA DO
DESFAZIMENTO DO NEGICIO. 4.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
5.Custas e honorários pela recorrente, estes últimos fixados em 15% sobre o valor da
 condenação. 6.Decisão proferida na forma do art.46, da Lei nº 9.099/95, servindo a
emenda como acordão. (TJ-DF – ACJ:20140710265965 DF 0026596-
43.2014.8.07.0007, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Data de
julgamento:24/03/2015, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito
Federal, data de publicação; publicado no DJE 31/03/2015, pag 338) destaquei.

Ainda sobre o tema, estatui o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor acerca da nulidade de pleno direito, a ser declarada imperativamente pelo Juízo no
caso de imposição de cláusulas abusivas, que coloquem o consumidor em extrema
desvantagem pelo fornecedor, que se utiliza de seu poder para lesar seu cliente, maculando
os princípios da boa-fé e equidade, que devem reger a relação entre partes:

Art.51 São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos contratuais relativas ao fornecimento de produtos de
produtos e serviços que:

(...)

VI- Estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas, que coloquem o

consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade;

Calha trazer à baila o entendimento aplicável ao caso em comento, no qual se

avalia o tempo da existência da relação jurídica (com medida de razoabilidade) e impõe a
comprovação de despesas administrativas e prejuízos suportados pela ré no patamar da multa
imposta contratualmente (como forma de se evitar a cobrança imoderada):

JUIZADO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL

DISTRATO, CLAUSULA COMPENSATORIA RETENÇÃO DE 30% DO
VALOR DESEMBOLÇADO PELO CONSUMIDOR. ONEROSIDADE
EXCESSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. LEI 8.078/90 E CODIGO CIVIL.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.O distrato é passível de
questionamento de questionamento quando se alega sua nulidade ou abusividade de
suas clausulas, incluindo clausula penal compensatória nele prevista ou apenas
executada no respectivo instrumento. 2.O recibo de quitação refere-se à importância
nele consignada e não o direito que pretende buscar o reconhecimento ou o montante
que se julga ser de direito. Qualquer disposição que impedisse o consumidor de
alcançar a reparação da lesão sofrida ou interpretação diversa violaria os princípios e
regras do Código de Defesa do Consumidor (incisos IV, V, VI, VII, do art. 6º, V do
 art.39 e I,II, IV e inciso 1º do art.51) 3.Ocorrendo o distrato do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, ainda que por iniciativa do promissário
comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela
construtora de parte dos valores recebidos pelo imóvel, exceto com relação a
multa, quando prevista (sumula 543/STJ) 4.É abusiva a clausula contratual que
prevê a perda em favor do fornecedor, de aproximadamente 30% (trinta por cento)
do valor pago, quando a rescisão decorre de pedido do comprador, de nada mais,
NÃO EXISTIRAM PROVAS DE QUE AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS
OU PREJUIZO ALCANÇARAM TAL PATAMAR. 5.Tanto o Código de defesa
do Consumidor (art.6º e 51), quanto o código Civil (art. 413) admitem a
possibilidade de revisão das cláusulas contratuais ou penal abusiva ou
expressamente onerosas. 6.O VALOR DA CLAUSULA PENAL FIXADO EM
10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO
DEVEDOR AFIGURA-SE SUFICIENTE PARA RESSARCIR A
VENDEDORA DO DESFAZIMENTO DO NEGOCIO, CONSIDERANDO
PRINCIPALMENTE O TEMPO DE EXIGENCIA DA RELAÇÃO
JURIDICA. 6.Recurso conhecido não provido. 7.Condeno o Recorrente ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10%
(dez) sobre o valor da condenação 8.Decisão proferida nos termos do art.46 da Lei
9.099/95, servindo a emenda de acordão. (TJ-DF –ACJ 20151410052243, relator
Arnaldo Correia Silva, data do julgamento: 16/02/2016, 2ª Turma Recursal dos
Juizados Especiais do Distrito Federal, data de publicação: publicado no DJE
18/02/2016, pág. 307. Destaquei.

Por tais razões, com supedâneo no artigo 51, inciso IV do Código de Defesa
do Consumidor, requer seja reconhecida inadequada a imposição da clausula penal extremamente
onerosa/lesiva ao consumidor e sem a devida cumulação da perca do “arras”, sob pena de dar
ensejo do non bis in idem (proibição da dupla condenação à mesmo título) , ambas visando
coibir o ganho exagerado e desvantajoso pelo fornecedor, com sua readequação para 10% (dez
por cento) do VALOR EFETIVAMENTE PAGO pelo consumidor, na linha da pacifica
jurisprudência.

A título de ilustração, colacionamos o entendimento do Superior Tribunal

de Justiça acerca do assunto, inclusive da estipulação rotineira das taxas no percentual de 10%
DO VALOR PAGO:

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVÉL. DEPOSITO DO
VALOR ACORDADO EM DESTRATO, RECUSA NO RECEBIMENTO
MOTIVADA PELA INEXISTENCIA DE CLAUSULAS ABUSIVAS.
INCIDENCIA DO CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, MATERIA DE
ORDEM PUBLICA, REVISÃO A QUALQUER TEMPO. RECONHECIMENTO
DE ABUSIVIDADE EM CLAUSULAS CONTRATUAIS. INTERVENÇÃO
ESTATAL PROPORCIONANDO O EQUILIBRIO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DAS ARRAS CONFIRMATORIAS.
CLAUSULA PENAL. DIREITO DE RETENÇÃO PELO PROMITENTE
 VENDEDOR DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR PA, legitima é a
pretensão de invalida-las, com base no art. 51, IV, do código do Consumidor, de
forma ser possível até mesmo a revisão dos contratos já findos ou mesmo extintos.
O Promitente vendedor não tem direito a retenção das arras confirmatórias dadas
pelo compromissário comprador que queixou GO. O termo de distrato firmado
entre as partes não obsta verificar a existência de clausula abusiva no pacto
primitivo, tampouco no próprio distrato, porquanto, tratando-se de relação de
consumo e revelando-se abusivas as cláusulas contratuais, legitima e a pretensão de
invalidá-las, com base no art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, de forma
ser possível até mesmo a revisão dos contratos já findos ou mesmo extintos. O
promitente vendedor não tem direito a retenção das Arras confirmatórias dadas pelo
compromissário comprador que deixou de reunir condições financeiras para pagar as
parcelas ajustadas quando existir expressa previsão de clausula pela no contrato de
compromisso de compra e venda. “A clausula penal, em promessa de compra e
venda finda por culpa do adquirente, deve respeito ao art.53 do CDC, razão pela
qual ABUSIVA DISPOSIÇÃO CONTEMPLANDO A PERDA TOTAL OU
SUBSTANCIAL DE TODO DOS PAGAMENTOS. De um modo geral, tem sido
garantido à promitente vendedora o direito de reter parte da quantia recebida, a título
de indenização pelas despesas efetuadas, VALOR COMUMENTE ESTIPULADO
EM 10% DO QUE RECEBEU. Inclui-se nessa quantia o que foi pago a título de
arras confirmatórias do negócio. (STJ.RESP. Nº 257.582/PR, Rel. Min. Ruy Rosado
de Aguiar) (TJ-SC- AC: 174183 SC 2006.07418-3, Relator Fernando Carioni, Data
de Julgamento: 04-10-2010, Terceira Camara de Direito Civil, data da publicação:
apelação cível nº, de São José) destaquei.

Arremata-se então que a requerida não vem agindo de boa-fé buscando a

todo custo manter o consumidor em desvantagem que salta aos olhos, vez que acumula a
clausula penal sobre o valor do contrato, o que não deve prosperar e a perca do “arras”, ou
seja, punindo duas vezes a parte autora.

Diante do compêndio fático e jurídico, é que se espera a decretação da

rescisão contratual com a consequente restituição atualizada da quantia paga pelo
consumidor, deduzida a taxa legal, a ser readequada pelo nobre magistrado.

3. DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto, pugna pelo recebimento da presente e de seu

processamento nos moldes legais e que Vossa Excelência se digne a:

a) Ordenar a designação de audiência conciliatória, vez que a parte manifesta interesse

em tal audiência, com fulcro no Artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil;
 b) Ordenar a citação da requerida para que, querendo, apresente defesa no lapso temporal
pertinente (artigo 335 do CPC), sobe pena de suportar os efeitos da revelia (artigo344
e seguintes do CPC)
c) Julgar procedente IN TOTUM a presente ação ao final para:

1) Decretar a RECISÃO DO CONTRATO carreado aos autos.

2) Declarar NULA E ABUSIVA A CLAUSULA NONA, inciso V e

parágrafos, do contrato, readequando-a a clausula para que a prevaleça a multa penal de
10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO e que não seja
cumulada a perda do “arras”, sob pena de dar ensejo do non bis in idem (proibição da
dupla condenação à mesmo título.

3) Condenar a requerida a RESTITUIR AO REQUERENTE AS

IMPTÂNCIAS PAGAS, qual seja, o valor de R$ 3.477,78 (três mil e quatrocentos e
setenta e sete reais e setenta e oito centavos), bem como também a taxa de corretagem,
devidamente atualizadas nos moldes legais, deduzida a multa legal (clausula penal
devidamente readequada).

Provar-se-á o alegado por todos os meios de prova e direito admitidos, em

especial pelos documentos que a esta já instrui e outras que se fizerem necessárias.

Atribui-se a presente causa a importância de R$ 3.477,78 (três mil e

quatrocentos e setenta e sete reais e setenta e oito centavos).

Termos em que,

Pede deferimento.

Catalão, 26 de abril de 2023.

Marília Rodrigues Oliveira

OAB/GO 64.759
Thiago Ferreira Almeida Renato Rodrigues Vieira
OAB/GO 36.627 OAB/GO 36.377