PODER

JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO AMAPÁ
GABINETE 07
RUA GENERAL RONDON Nº 1295 - MACAPÁ-AP

Nº do processo: 0006583-76.2019.8.03.0001
Origem: 2ª VARA CÍVEL E DE FAZENDA PÚBLICA DE MACAPÁ

APELAÇÃO Tipo: CÍVEL

Apelante: VEX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA
Advogado(a): NATÁLIA MARIA CÂMARA RIBEIRO SANTIAGO - 3068BAP
Apelado: ABRAÃO TRANI DE ALMEIDA
Advogado(a): EDINALDO FERNANDES MELO - 2281AP
Relator: Desembargador JOAO LAGES

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E
DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
OBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL
ESPECÍFICA. LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA.
INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO
CONTRATO. PREVISÃO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE
NÃO RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE
RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. DANO MORAL
CONFIGURADO. ATRASO DESARRAZOADO NA ENTREGA
DE IMÓVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1) Havendo nos autos aditivo contratual devidamente assinado pelas
partes, cuja validade não foi afastada durante o transcurso da
instrução processual, imperiosa a sua aplicação para fins de fixação do
montante devido a título de multa compensatória pelo atraso na
entrega do objeto contratual; 2) Considerando que o negócio jurídico
celebrado entre as partes possuía previsão expressa no sentido de que a
lavratura pública do imóvel em nome do promitente comprador
aconteceria somente após a quitação integral do contrato, cuja
abusividade não foi requerida pelo autor e, muito menos, reconhecida
na sentença, incabível impor ao Apelante a obrigação de transferir a
propriedade do imóvel antes do pagamento da parcela final do
contrato; 3) A conduta da promitente vendedora de atrasar a entrega
do imóvel em cinco anos se reveste de desarrazoabilidade que extrapola
o mero aborrecimento, ocasionando danos de natureza
extrapatrimonial ao promitente comprador, conforme precedentes do
TJAP e do STJ; 4) Restando demonstrado que o quantum indenizatório
se encontra em consonância com o comumente estipulado pela
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Este documento foi assinado eletronicamente por Desembargador JOAO LAGES em 02/05/2022.
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jurisprudência desta Corte em situações semelhantes, incabível a sua

redução; 5) Recurso parcialmente provido

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, na 1274ª Sessão Ordinária

realizada em 26/04/2022, por meio FÍSICO/VIDEOCONFERÊNCIA, a CÂMARA ÚNICA do
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO AMAPÁ, por unanimidade conheceu e
decidiu pelo provimento parcial do Apelo, nos termos do voto proferido pelo Relator.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos Senhores Desembargadores

JOÃO LAGES (Relator), JAYME FERREIRA (Vogal) e ADÃO CARVALHO (Vogal).

DESEMBARGADOR JOAO LAGES

Relator

RELATÓRIO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador JOÃO LAGES (Relator) – Trata-se de

recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VEX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Macapá (mov. 119 –
Juiz Diogo Sobral) que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c multa e lucros
cessantes ajuizada por ABRAÃO TRANI DE ALMEIDA, julgou parcialmente procedente o
pleito autoral nos seguintes termos:

a) entregar o objeto do contrato, através da lavratura da escritura

pública e consequente registro no cartório de imóveis;

b) danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) contando-se a

correção monetária pelo INPC a partir desta data e os juros de mora de
1% ao mês a partir da citação;

c) e multa compensatória de 0,5% (meio por cento), que incidirá sobre

o valor atualizado do lote, por cada mês de atraso na entrega do
condomínio/imóvel, em desfavor das incorporadoras/construtoras.

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Em suas razões recursais (mov. 145), a Empresa Apelante alega,

resumidamente, que a parte autora não faz jus ao recebimento de indenização por danos
morais, uma vez que o atraso na entrega das obras configura mero descumprimento
contratual, não se evidenciando dos autos qualquer prova de dano de natureza
extrapatrimonial. Na hipótese da manutenção do dano moral, pugna pela redução do
quantum.

Insurge-se, ademais, contra a condenação ao pagamento de multa

compensatória no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do lote por cada mês de
atraso, porquanto houve a celebração de aditivo entre as partes no sentido de que a
ausência de entrega do imóvel no prazo estabelecido resultaria na aplicação de multa em
valor fixo de R$ 15.000,00. Caso seja mantida a multa no referido percentual, argumenta
sobre a necessidade de se reconhecer o limite máximo de 10% previsto no contrato.

Sustenta, ainda, que não se demonstra cabível a imposição de obrigação de

fazer relativa à transferência definitiva do imóvel ao Apelado, tendo em vista que não
houve a quitação integral do contrato, invocando, assim, o princípio denominado de
exceção do contrato não cumprido, constante no art. 476 do Código Civil.

Pede, por tais motivos, a reforma da sentença, bem como a inversão do ônus
sucumbencial.

Em suas contrarrazões (mov. 149), o Apelado, após defender o acerto da

sentença recorrida, pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTOS

ADMISSIBILIDADE

O Excelentíssimo Senhor Desembargador JOÃO LAGES (Relator) – Presentes os

pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O Excelentíssimo Senhor Desembargador ADÃO CARVALHO (Vogal) – Conheço.

O Excelentíssimo Senhor Desembargador JAYME FERREIRA (Vogal) – Conheço.

MÉRITO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador JOÃO LAGES (Relator) –Inicialmente,

importante contextualizar e examinar o teor dos documentos apresentados pelas partes no
que diz respeito ao negócio jurídico celebrado, em especial, sobre o prazo de entrega do
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imóvel, sobre a multa compensatória por atraso e sobre o momento da lavratura de

escritura pública em nome do comprador, pontos nodais da presente lide.

Em 31 de março de 2011, as partes celebraram Instrumento Particular de

Compromisso de Compra e Venda nº 112.1.Q01L007, envolvendo um lote no Condomínio
Riviera Residence, com prazo de entrega da infraestrutura básica do loteamento em
dezembro de 2012, com a possibilidade de prorrogação limitada em 06 meses, ou seja, até
junho de 2013, constando as seguintes previsões no contrato em relação à multa por
eventual atraso na entrega das obras (Cláusula Décima, parágrafo quinto) e ao momento
de lavratura da escritura pública em nome do comprador (Cláusula Décima Terceira):

Em 02 de maio de 2013, as partes celebraram o 1º Termo Aditivo ao referido

compromisso de compra e venda, que passou a fazer parte integrante do contrato
originário, o qual estipulou que a infraestrutura para construção da residência no lote
seria entregue no dia 31 de dezembro de 2013 e a estrutura completa do condomínio no
dia 31 de dezembro de 2014, havendo, ainda, o acordo de que o descumprimento do prazo
estabelecido resultaria na aplicação de multa compensatória no valor fixo de R$
15.000,00, restando mantidas as demais cláusulas contratuais.

Consta nos autos o 2º aditivo, datado de 02 de outubro de 2018, indicando que

a infraestrutura básica foi entregue em julho de 2015 e repactuando o valor pendente por
parte do autor, ora apelado, no total de R$ 15.000,00, no entanto, não há assinatura das
partes nesse aditivo.

Houve, ainda, a apresentação por ambas as partes de um documento

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denominado “Relatório de Análise de Projetos”, datado de 22 de junho de 2015, em que a

Apelante aprova/autoriza a construção do projeto arquitetônico apresentado pelo
Apelado.

Feito este breve e necessário intróito, é possível concluir que realmente houve
um atraso na entrega das obras por parte da Apelante, uma vez que o lote somente foi
disponibilizado para construção em julho de 2015 e a estrutura completa do condomínio
somente foi entregue em 2019, tanto que a própria empresa não se insurge quanto a esses
fatos nas suas razões recursais.

Por outro lado, entendo que os parâmetros utilizados pelo Juiz sentenciante
para fins de aplicação da multa por esse atraso e para determinar a lavratura da escritura
pública não são compatíveis com os termos contratuais apresentados ao norte, senão
vejamos.

Pertinente à multa pelo atraso da entrega do imóvel, verifico que a sentença

recorrida a estipulou em “0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do lote, por cada
mês de atraso na entrega do condomínio/imóvel”, invocando aplicação analógica/reversa
de cláusula que versa sobre multa para os consumidores que incorrerem em atraso.

Ocorre, todavia, que o contrato celebrado entre as partes possuía cláusula

específica para regulamentar a hipótese de atraso por parte do vendedor, sendo que, em
um primeiro momento, era realmente de 0,5%, porém, com a celebração do 1º aditivo, a
multa por atraso passou a ser estipulada em valor fixo de R$ 15.000,00, havendo clara
substituição da originária, ante a evidente sobreposição entre as previsões contratuais.

É bem verdade que o Apelado alegou que o referido aditivo lhe causou
prejuízos, no entanto, deixou de produzir maiores provas sobre a ausência de
voluntariedade na sua celebração ou qualquer outro tipo de abusividade praticada pelo
Apelante, deixando inclusive de pedir expressamente a declaração de nulidade daquele
aditivo na sua inicial.

Desta feita, considerando que a sentença não reconheceu a nulidade

/abusividade do 1º aditivo e que este foi celebrado antes mesmo da possibilidade de
aplicação da sanção então prevista no contrato originário, eis que celebrado em maio de
2013, enquanto que ela só incidiria a partir de julho daquele ano – já considerando o
prazo de prorrogação-, não há motivos para aplicar a previsão originária em vez daquela
contida no 1º aditivo, que fixou o montante de R$ 15.000,00, tudo em estrita observância
ao pacta sunt servanda.

No tocante à obrigação do Apelante de realizar a imediata lavratura da

escritura pública do imóvel em nome do Apelado e consequente registro no cartório de
imóveis, esta não merece ser mantida.

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As próprias partes reconheceram que o autor efetuou o pagamento de R$

192.000,00, bem como que ele faz jus ao recebimento da multa de R$ 15.000,00 por
atraso na entrega da obra e que ainda se encontra pendente o pagamento de R$ 15.000,00
para quitação integral do contrato no total de R$ 222.000,00.

Aliás, transcrevo trecho da petição inicial:

(...) Ressaltando, que dos R$ 30.000,00 (trinta mil reais) deve ser
deduzido a multa compensatória estipulada no Parágrafo único da
clausula primeira do aditivo contratual (doc...06). OU SEJA, Excelência,
por certo que restaria à demandada receber apenas a importância de
R$ 15.000,00 (quinze mil reais) posto ao abatimento da multa
compensatória estipulada. (...) (mov. 01 – f.09)

Ora, reconhecida a ausência de quitação integral do contrato, tem-se que a

inexistência de lavratura da escritura pública transferindo a propriedade do imóvel para a
parte autora encontra respaldo na cláusula décima terceira do contrato, que prevê
expressamente que essa obrigação somente surgirá após o efetivo pagamento de todas as
parcelas do preço de aquisição, previsão contratual cuja abusividade/nulidade não foi
requerida pelo autor e, muito menos, reconhecida na sentença.

Sobre a impossibilidade de reconhecimento de cláusula abusiva de ofício, ainda

mais em recurso exclusivo da parte contrária, tem-se o seguinte julgado do Superior
Tribunal de Justiça ao analisar também contrato de compra e venda:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.

PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA.
PRESENÇA. DECRETAÇÃO, DE OFÍCIO, DE NULIDADE DE CLÁUSULA
POR ABUSIVIDADE, EM CONTRATO REGULADO PELO CDC.
IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE. (...) 4. Não é possível ao Tribunal
de origem reconhecer, de ofício, a nulidade de cláusulas consideradas
abusivas, em contratos regulados pelo CDC. Para tanto, é necessário a
interposição de recurso pela parte interessada. Precedentes. 5. Recurso
especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp nº
1.408.494/PR – Min. NANCY ANDRIGHI – TERCEIRA
TURMA – DJe 18/12/2017)

Não ignoro que esta parcela final do contrato estava relacionada à efetiva
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entrega do condomínio, o que autorizava o comprador a retardar o pagamento até o

recebimento do imóvel, porém, com a conclusão das obras em 2019, ainda que tardia,
surgiu naquele momento a obrigação do autor de realizar o adimplemento da última
parcela acordada, não podendo se valer da demora por parte da Apelante para se eximir
do efetivo pagamento, devidamente válido e previsto no negócio jurídico pactuado entre
as partes.

Não obstante o direito do promitente comprador de reclamar em juízo por

prejuízos advindos do atraso de quase cinco anos na entrega do imóvel, o fato é que ele
era conhecedor do valor que estava em aberto e sobre a sua obrigação de adimplir
integralmente, tanto que pontuou na sua petição inicial, dever este que somente poderia
ser afastado através de eventual decisão judicial, o que não ocorreu.

Nesse cenário, considerando a validade da cláusula décima terceira do

contrato, faz-se necessário afastar a imposição da obrigação do Apelante de realizar a
imediata lavratura da escritura pública do imóvel em nome do Apelado, o que somente
deve ocorrer com o adimplemento integral do contrato.

Quanto aos pedidos do Apelante de exclusão do dano moral e,

subsidiariamente, de redução do quantum, estes não merecem guarida.

Para reconhecer a existência de dano de natureza extrapatrimonial, o Juiz

sentenciante assim pontuou:

Pelo lapso temporal, é perceptível um tempo injustificável que ultrapassa a

média necessária para conclusão da obra, não havendo, inclusive, qualquer
justificativa, devendo por isso a ré ressarcir a autora pela privação injusta do
uso do bem. Nesse ponto, o montante a ser ressarcido deve guardar relação
com a expectativa frustrada do autor em usar o bem, pois a demora excessiva
constatada no cumprimento do contrato supera o âmbito do simples
incômodo decorrente de inadimplemento contratual, situação essa que
ultrapassa o mero aborrecimento.

CIVIL E PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO
INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL - PRAZO DE
TOLER NCIA - AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO - OFENSA
A HONRA SUBJETIVA - DEVER DE RESSARCIMENTO. 1)
Na promessa de compra e venda, o promitente vendedor assume a
obrigação de ajustar um contrato definitivo de venda em favor do

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promitente comprador, por certo prazo. Assim, não sendo afastada, por
motivo de força maior, a expiração do prazo de tolerância para a
entrega do imóvel, pela regra do ônus de prova, prevista no artigo 333
do Código de Processo Civil, reconhece-se o direito do promitente
comprador a indenização pelos danos materiais efetivamente
comprovados. 2) Evidenciado o atraso na entrega de obra de
empreendimento, caracterizado está o dano moral passível de
indenização, na medida em que o adquirente teve frustrada a
expectativa de poder usar e gozar do imóvel. (...) (APELAÇÃO. Processo
Nº 0009595-40.2015.8.03.0001, Relator Desembargador GILBERTO
PINHEIRO, C MARA ÚNICA, julgado em 16 de Março de 2017).

Outrossim, nessas espécies de demandas, o Egrégio Tribunal de Justiça do

Estado do Amapá, quando entende configurada a existência de danos morais,
os fixa entre o patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a 20.000,00 (vinte mil
reais), consoante se denota do Acórdão proferido no processo cuja ementa
acima se destacou.

Dessa forma, demonstrado o dano moral, entendo que o valor a ser

estabelecido para efeito da reparação pretendida deve ser fixado com
moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, às condições
socioeconômicas das partes, devendo, ainda, o magistrado orientar-se
segundo parâmetros razoavelmente indicados pela melhor doutrina e
jurisprudência, sem olvidar de critérios inerentes à sua própria experiência e
bom senso, conforme recomende a casuística, razão pela qual considero que o
valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), é adequado à tutela de direito material
pretendida.

Infere-se, então, que o magistrado de primeiro grau consignou que a demora

desarrazoada para realizar a entrega do imóvel configura situação que extrapola o mero
aborrecimento, o que se encontra em consonância com o entendimento desta Egrégia
Corte e do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o longo período de atraso – no
caso concreto de cinco anos - acarreta dano de natureza extrapatrimonial ao promitente
comprador.

Nesse sentido, além do precedente citado pelo Juízo a quo, cito os seguintes
julgados:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL- AÇÃO

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DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO
INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL –
REEQUILÍBRIO CONTRATUAL – FIXAÇÃO DE MULTA
MORATÓRIA – DANOS MORAIS – CARACTERIZAÇÃO –
QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO – ADEQUAÇÃO
AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA
PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. 1) Comprovada nos autos a responsabilidade da empresa
vendedora quanto ao atraso injustificado na entrega do imóvel, deve
ser mantida a sentença que acolheu o pedido de reequilíbrio contratual
e estabeleceu multa moratória incidente em decorrência do
inadimplemento da obrigação. 2) Se no caso concreto a conduta ilícita
praticada pela empresa atuante no mercado imobiliário tem
desdobramentos ofensivos à honra e à personalidade do
consumidor/comprador, fugindo a situação de meros aborrecimentos e
chateações, em decorrência na demora da entrega do bem que servirá
para residência de sua família, deve ser reconhecida a ocorrência de
dano moral, apenas reduzindo o montante indenizatório fixado,
observando as particularidades do caso concreto e aos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade, compensando a dor sofrido e
sem causar enriquecimento ilícito. 3) Apelação conhecida e
parcialmente provida. (APELAÇÃO. Processo Nº 0037162-
07.2019.8.03.0001, Relator Desembargador AGOSTINO SILVÉRIO,
CÂMARA ÚNICA, julgado em 21 de Outubro de 2021)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO

ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA
COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE
PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL.
OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. HARMONIA ENTRE O
ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA
SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com
indenização por danos materiais e compensação por danos morais em
razão de atraso na entrega de imóvel objeto de compromisso de
compra e venda. Danos morais fixados em R$ 10.000,00. 2. Apesar de
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não ter liame jurídico com o consumidor, a corretora pertence, sim, à

cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno
eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos
os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento.
Precedentes. 3. Cabimento de compensação por danos morais em
virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel.
Precedentes. 4. A alteração do valor fixado a título de compensação por
danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em
que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou
exagerada. 5. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt
no REsp 1866097/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020)

De igual modo, o montante de R$ 10.000,00 não se demonstra dissonante do

quantum indenizatório normalmente estipulado por esta Corte em situações semelhantes,
conforme se extrai dos processos nº 0037162-07.2019.8.03.0001, Relator Desembargador
Agostino Silvério, julgado em 21 de Outubro de 2021 e 0026721-64.2019.8.03.0001,
Relator Desembargador Rommel Araújo de Oliveira, julgado em 12 de Agosto de 2021,
razão pela qual não carece de reparos.

Pelo exposto, dou provimento parcial ao recurso apenas para afastar a

obrigação do Apelante de promover a lavratura da escritura pública do imóvel em nome
do Apelado e consequente registro no cartório de imóveis, sem que tenha ocorrido o
adimplemento integral do contrato, bem como para estipular a multa compensatória em
R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em favor do Apelado, montante que deve ser devidamente
atualizado a contar de 31 de dezembro de 2014, mantendo-se a condenação por dano
moral.

Em decorrência da reforma em parte da sentença, porém, com a manutenção

de procedência de dois dos quatro pedidos contidos na petição inicial, promovo a
redistribuição do ônus sucumbencial a fim de que o Apelante efetue o pagamento de
cinquenta por cento das custas e das despesas processuais, bem como dos honorários de
advogado do Apelado, que mantenho em 10% do valor dado à causa nos termos do art.
85, §2o do CPC/15, cuja cobrança está sob condição suspensiva, nos termos do art. 98, §
3o, do CPC 2015.

O Apelado, por sua vez, deve efetuar o pagamento dos outros cinquenta por
cento das custas e das despesas processuais, bem como de honorários advocatícios fixados
em dez por cento sobre o valor total da condenação.

Registro que as bases de cálculo dos honorários advocatícios foram fixadas na

sentença e estão sendo mantidas neste grau recursal em razão da ausência de pedido
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expresso de modificação.

É o voto.

O Excelentíssimo Senhor Desembargador ADÃO CARVALHO (Vogal) –

Acompanho.

O Excelentíssimo Senhor Desembargador JAYME FERREIRA (Vogal) –

Acompanho.

DECISÃO

A CÂMARA ÚNICA do EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO

AMAPÁ, por unanimidade conheceu e decidiu pelo provimento parcial do Apelo, nos
termos do voto proferido pelo Relator.

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