MM.

JUÍZO DE DIREITO DA __ V A R A CÍVEL DA COMARCA DE

CABO FRIO

MARIA MAIA , (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadora do documento de

identidade nº______, expedido por _________, inscrita no CPF sob o nº ________,
residente na (Logradouro), nº___, (complemento), (Bairro ) (Município - UF), CEP
_____ e e-mail _________, representado por seu(sua) Advogado(a), vem diante
deste MM Juízo propor

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA E

LUGUERES C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE TUTELA
DE URGÊNCIA/EVIDÊNCIA

em face de JOSÉ JATOBÁ, pessoa física, inscrito no CPF sob o nº _______,

com residência no (Logradouro), nº___, (complemento), (Bairro), (Município - UF),
CEP _____ e e-mail _________ e JOÃO JATOBÁ, pessoa física, inscrito no CPF sob
o nº _______, com residência na mesma cidade, com fundamento nos artigos 5º, 9º,
inciso III, da Lei 8.245/91; e 62, inciso I, da referida lei; e 300 e seguintes do Código
de Processo Civil, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos:

1. FATOS

A Autora é proprietária e locadora do imóvel residencial localizado na Av.

dos Arpões, nº 212, Ogiva, Cabo Frio/RJ..

O referido imóvel foi locado ao Requerido pelo prazo de 30 (trinta) meses,

conforme instrumento anexo por cópia.

O valor mensal da locação foi inicialmente fixado em R$ 2.000,00 (dois mil

reais), com pagamento diretamente ao proprietário/Requerente, através de
depósito em conta bancária.

Como forma de garantia locatícia, restou estipulado por José que seu pai
João Jatobá, seria o fiador e responsável solidário pela solvência do locatário.
 Ocorre que a Ré deixou de pagar os alugueres desde janeiro de 2023, sem
apresentar qualquer justificativa que impossibilite o adimplemento. E, por diversas
vezes, o Autor a notificou via whatsapp e por telefone, uma vez que ele vem se
negando a receber as notificações escritas.

E em que pese o Autor ter comunicado, através das aludidas notificações,

que não tinha mais interesse na manutenção do contrato. A partir de dezembro de
2022, a locadora tem recebido relatos de vizinhos, que dão conta de que José
utiliza o imóvel não apenas como moradia, mas também como bar durante os fins
de semana.

Nesse sentido, por oportuno, juntamos fotografias e filmagens realizadas

por vizinhos revelam que além de praticar atividade empresarial no imóvel, José
mantém música em volume alto até a madrugada. Por conta destes incidentes
repetitivos, a autora foi multada pela Municipalidade, quantia devidamente paga de
R$ 1.234,56

Desta forma, os Réus devem arcar com o pagamento dos aluguéis

atrasados, mais aqueles que se vencerem no curso desta ação, bem como o valor
da multa aplicada pela utilização irregular do imóvel, até a presente data, em
débito da quantia de R$ 23.234,56 (R$ 22.000,00 alugueis atrasados + R$ 1234,56
multa aplicada pelo município).

Mesmo após várias e constantes tentativas de recebimento amigável dos

aluguéis atrasados e restituição dos valores pagos a prefeitura, os Réus não
demonstraram qualquer interesse em quitá-los, violando, dessa forma, a obrigação
legal (art. 569, inciso II do Código Civil) e contratual, não restando outra alternativa
ao locador, ora Autor, senão a propositura da presente ação.

2. FUNDAMENTOS

A lei do inquilinato (Lei 8.245/1991), que dispõe sobre as locações dos

imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê em seu artigo 9º as
hipóteses em que a locação poderá ser desfeita, dentre as quais a falta de
pagamento dos alugueres e demais encargos (inciso III). Vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a
 permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti - las. (Grifo nosso)

Além disto, o artigo 23º, I, do dito códex dispõe que:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o
sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando
outro local não tiver sido indicado no contrato;

No caso em tela, a quebra do contrato celebrado entre o Autor e a Requerida

se deu pela falta de pagamento do aluguel de janeiro/2023 e dos meses
subsequentes, o que por si só configura a possibilidade de requerer ao locatário a
desocupação do imóvel.

Demais disto, o artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato aduz que o pedido de
rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e
acessórios da locação, citando-se o locatário para responder ao pedido de rescisão e
o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Verbis:

Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de

aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
[...].
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança
dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do
imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Portanto, cabe ao locatário e ao fiador, ora requeridos, adimplir com as

obrigações a eles atribuídas, bem como responder pelos prejuízos gerados a Autora,
de forma objetiva e na extensão do dano pela utilização não residencial do imóvel.

2.2. DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR

A fiança constitui garantia fidejussória através da qual terceira pessoa assume

para com o credor a obrigação de pagar a dívida, em caso de inadimplemento do
devedor, sendo assim, neste caso solidário ao contrato principal.

In casu, o locatário do imóvel locado não satisfez a obrigação por ele assumido,
o que ensejou fosse promovida cobrança também em face do fiador.

Dispõe o art. 39, da Lei nº8.245/91, com a redação que lhe deu a Lei nº
12.112/2009:

“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da

locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.
 Como se vê, induvidosa a obrigação da fiadora no que se refere à verba locativa
por ela garantida.

Em decorrência, resta claro que a fiadora prestou garantia por todas as

obrigações da locação até à efetiva entrega do imóvel alugado, a ela também cabendo
a satisfação da obrigação.

A este respeito é pacífico o entendimento do Colendo Superior Tribunal de

Justiça, conforme arestos que se seguem:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO.

PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. INCIDÊNCIA.
FIADOR. RESPONSABILIDADE. TERMO FINAL. ENTREGA DAS
CHAVES. PRECEDENTES. 1. Não ocorre contrariedade ao art. 535, inc. II,
do CPC, quando o Tribunal de origem decide todas as questões postas ao
seu exame, com a fundamentação que entende adequada. Não há que se
confundir entre decisão contrária ao interesse da parte e ausência de
fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. 2. À falta de
prequestionamento, inviável a análise da alegada ofensa aos dispositivos
infraconstitucionais citados pelos recorrentes. Incide, no ponto, o verbete da
Súmula 282/STF. 3. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº
566.633/CE, do qual Relator o em. Min. Paulo Medina, assentou a validade
de cláusula de contrato de locação por prazo certo que prorrogue a fiança
até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador,
que não se exonerou do encargo na forma do art. 835 do Diploma Civil
atual, correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916. 4. Agravo
regimental a que se nega provimento”. (AgRg no REsp 1176166/RS.
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2010/0007964-2
Relator Ministro Og Fernandes. Órgão Julgador T6 - SEXTA TURMA Data
do Julgamento 14/12/2010. Data da Publicação/Fonte DJe 01/02/2011)
(grifos nossos)

“CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. AGRAVO REGIMENTAL EM EMBARGOS DE

DIVERGÊNCIA. CONTRATO LOCATÍCIO POR PRAZO CERTO
PRORROGADO AUTOMATICAMENTE. CLÁUSULA DE
RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES. ACÓRDÃO EMBARGADO EM CONSONÂNCIA COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
INDEFERIDOS. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. A Terceira
Seção deste Tribunal firmou entendimento no sentido da validade de
cláusula de contrato de locação por prazo certo que prorrogue a fiança até
a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador que
não se exonerou do encargo na forma do o art. 835 do Diploma Civil atual,
correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916. Precedentes. (AgRg
nos EREsp. 921.723/SP, Rel. Min. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA,
DJe 21.8.2009). 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg nos EAg
1217095/RJ. AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE
DIVERGENCIA EM AGRAVO 2010/0152874-6. Relator Ministro RAUL
ARAÚJO. Órgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO. Data do Julgamento
27/10/2010. Data da Publicação/Fonte DJe 08/11/2010)
 “LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO LOCATÍCIO E
PRORROGAÇÕES FIRMADOS NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE
1916. PRORROGAÇÃO TÁCITA SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES.
CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO DOS FIADORES ATÉ A
ENTREGA DAS CHAVES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXONERAÇÃO DO
FIADOR AJUIZADA POSTERIORMENTE À AÇÃO DE DESPEJO.
INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. EFEITOS DA SENTENÇA QUE
DESONERA OS FIADORES. RETROAÇÃO ATÉ A CITAÇÃO DO
LOCADOR. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA NON REFORMATIO IN
PEJUS. 1. O regime jurídico aplicável ao contrato de locação é aquele
vigente à época de sua assinatura. Precedentes. 2. Na ação declaratória
proposta para a exoneração dos fiadores, o interesse de agir persiste até a
efetiva entrega das chaves, independentemente da anterior propositura da
ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis atrasados. 3. A
cláusula que prevê a responsabilidades dos garantes até a entrega das
chaves não deve ser levada ao extremo de se reconhecer a renúncia do
fiador ao seu direito de exonerar-se da garantia ofertada fora do prazo de
validade do contrato originário. 4. Os efeitos da sentença que exonera os
fiadores da garantia fidejussória devem retroagir à data da citação válida do
Locador. Precedentes. 5. Não havendo recurso da parte contrária e, em
respeito ao princípio do non reformatio in pejus, é de ser mantido incólume
o acórdão recorrido que fixou o termo inicial da exoneração a partir da
sentença proferida na ação de despejo por falta de pagamento. 6. Recurso
especial conhecido e desprovido”.

Portanto, deve ser reconhecida a responsabilidade solidária do locatário e do

fiador para que ambos respondam pelo débito em aberto.

2.3. DA TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA

Diante dos fatos narrados, com espeque nos artigos 300 e seguintes do
Código de Processo Civil, se justifica o pedido antecipatório de despejo por
descumprimento contratual, já que os prejuízos econômicos e até mesmo
psicológicos experimentados pela locadora, ora Autora, vêm se perpetuando
sistematicamente, não sendo justo nem recomendável que tal situação permaneça
inalterada por mais um dia sequer.

Não obstante restarem entendimentos no sentido ser taxativa a lista do artigo

59, § 1º, da lei 8.245/1991, quanto às hipótese de cabimento da tutela antecipada
nas ações de despejo, de modo a afugentar a aplicabildiade do artigo 273 do CPC,
atual artigo 300, mesmo mediante comprovação do fumus boni iuris e do periculum
in mora, a questão se encontra superada.

Em verdade, considerando-se o valor total atualizado do débito decorrente da

inadimplência, pode-se facilmente constatar que o valor caucionado encontra-se
muito aquém do valor devido, motivo pelo qual pode-se dizer que no caso in judicio é
perfeitamente aplicável o disposto no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 12.112/2009,
que autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15
(quinze) dias no caso da falta de pagamento de alugueres e acessórios da locação
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas
no artigo 37, seja por não ter sido contratada ou por ter sido extinta.

Assim sendo, o contrato de locação em questão encontra-se desprovido da

garantia prevista no artigo 37 da mencionada lei, já que a mesma teria sido extinta.

Diante de tal situação, o pedido de concessão de liminar encontra-se

devidamente fundamentado e a sua concessão faz-se de extrema urgência para
evitar que o Autor (locador) venha a sofrer prejuízos ainda maiores que os já
suportados.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) mantém o entendimento neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. TUTELA
ANTECIPADA. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS
AUTORIZATIVOS. EXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-
PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se
posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art.
273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas
ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59,
§ 1º, da Lei 8.245/91. 2. Tendo a Corte de origem, além de adotar a tese
contrária, segundo a qual seria incabível a concessão de tutela
antecipada nas ações de despejo, concluído, também, pela ausência dos
requisitos autorizativos previstos no art. 273 do CPC, infimar tal
entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o
que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Recurso especial
conhecido e improvido.
(STJ - REsp: 702205 SP 2004/0156611-0, Relator: Ministro ARNALDO
ESTEVES LIMA, Data de Julgamento: 12/09/2006, T5 - QUINTA
TURMA, Data de Publicação: DJ 09/10/2006 p. 346)

Assim, requer que seja deferida a TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA OU

DE EVIDÊNIA, nos termos pleiteados, para o fim de que o imóvel seja desocupado
no prazo de 15 (quinze) dias.

2.4. DO NÃO CONDICIONAMENTO DO DEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA

À CAUÇÃO

Por fim, quanto ao não condicionamento do deferimento do pedido liminar á

caução prevista no § 1º do artigo 59 da lei do inquilinato, a culta Ministra Nancy
Andrighi, Relatora do Recurso Especial Nº 1.207.793 - MG (2010⁄0145815-8),
proferiu brilhante voto, do qual se extrai o seguinte excerto:
[...]
III- Da desnecessidade de caução na execução provisória do despejo por
falta de pagamento de encargos locatícios. Violação dos arts. 9º, III e 64
da Lei 8.245⁄91.
O caput do art. 64 da Lei 8.245⁄91 – com redação anterior à Lei
12.112⁄2009 – determinava que, salvo nas hipóteses das ações fundadas
 nos incisos I, II e IV do art. 9º da Lei 8.245⁄91, a execução provisória do
despejo dependia de caução.
Portanto, de acordo com o referido texto legal, a caução era dispensada
na execução provisória do despejo se o contrato de locação fosse
rescindido:
I - por descumprimento de mútuo acordo (art. 9º, I);
II - em decorrência infração legal ou contratual (art. 9º, II);
III - para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 9º,
IV).

Observa-se, assim, que a Lei n.º 8.245⁄91 não incluiu expressamente o inciso
III do art. 9º – que trata da extinção da relação locatícia em decorrência da falta de
pagamento do aluguel e demais encargos – entre as hipóteses de dispensa de
caução para a execução provisória.

Contudo, não deve prevalecer uma interpretação literal do art. 64 da lei de

locação. O referido dispositivo deve ser interpretado sistematicamente e em
consonância com a teleologia do sistema estabelecido pela Lei 8.245⁄91.

Assim, embora o art. 64 da Lei 8.245⁄91 não tenha determinado o inciso III do
art. 9º da referida lei com hipótese de dispensa de caução, a ausência de pagamento
do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração contratual, estando,
pois, acobertada pelo inciso II do art. 9º e, nessa hipótese, dispensa-se a caução
para a execução provisória do despejo.

É importante destacar ainda que o inciso III do art. 9º da lei de locação é mera
especificação do inciso II do mesmo artigo. O legislador buscou apenas ressaltar a
importância do adimplemento, tendo em vista que ele é o fim de toda obrigação.
Nesse sentido, manifesta-se Silvio de Salvo Venosa ( Lei do inquilinato comentada:
doutrina e prática. São Paulo : Atlas, 2010, p. 73), afirmando que:

“A falta de pagamento por parte do locatário, além de ser infração legal,

também é uma infração contratual. Como tem a ver com a própria
natureza onerosa do contrato, é a que mais ressalta de importância. Por
isso o legislador foi levado a especificá-la, embora possa ser incluída na
dicção do inciso anterior.”

Dessa forma, a partir de uma leitura sistemático-teleológica da antiga redação

do caput do art. 64 da Lei 8.245⁄91, conclui-se que não era necessário, no sistema
anterior ao estabelecido pela Lei 12.112⁄2009, o oferecimento de caução para
execução provisória do despejo por falta de pagamento, visto que o inadimplemento
é um ilícito contratual.

Segue a ementa do referido julgado:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE

DECLARAÇÃO. OMISSÃO,CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO
OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE.DEFICIENTE. SÚMULA
284/STF. FALTA DE PAGAMENTO DE ENCARGOSESTABELECIDOS
NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO.
 EXECUÇÃOPROVISÓRIA. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO. I.
Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de
declaração. II. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica
o não conhecimento do recurso quanto ao tema. III. A execução
provisória da sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de
aluguel dispensa a prestação de caução, conforme leitura sistemático-
teleológica do art. 64 da Lei 8.245/91, com redação anterior à Lei
12.112/2009. IV. A caução é dispensada quando estão presentes os
requisitos do art. 64 da Lei 8.245/91.5. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 1207793 MG 2010/0145815-8, Relator: Ministra NANCY
ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/04/2011, T3 - TERCEIRA TURMA,
Data de Publicação: DJe 28/04/2011)

O mesmo entendimento poreja da seguinte ensinança do Ministro Luiz Fux,

do Supremo Tribunal Federal, extraída da obra “TUTELA ANTECIPADA E
LOCAÇÃO”, após discorrer sobre as hipóteses de tutela antecipada de evidência já
legalmente previstas no artigo 59 da Lei 8.245/91:

“[...] Observada a ressalva anterior de que fora desses casos a evidência,

em princípio, não autoriza a tutela antecipada, mister assentar que há
casos de direito em estado de periclitação que reclamam a tutela
antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da Lei”. (“in
Tutela Antecipada e Locações”, 2ª Edição, pág. 134, Ed. Destaque, Rio
de Janeiro, RJ, 1996)”.

3. PEDIDOS

Diante do exposto, a Autora requer:

a) concessão initio litis e inaudita altera pars da TUTELA ANTECIPADA DE

URGÊNCIA OU DE EVIDÊNIA, nos termos pleiteados, para o fim de que o imóvel
seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias, restando condicionado ao
deferimento da liminar SEM A NECESSIDADE DE CAUÇÃO DO LOCADOR COM
BASE NO ARTIGO 64 DA LEI 8.245/91;
b) que seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação
voluntária da locatária, ou pagamento, por parte dele, no prazo de 15 (quinze)
dias, com a advertência de que, findo este prazo, contado da data da notificação,
será efetuado o despejo, se necessário com o emprego de força, inclusive
arrombamento (art. 65 da Lei n. 8.245/91).
c) citação da Ré para, querendo e podendo, responder aos termos da presente
ação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia;
d) determinar que a Ré proceda ao depósito dos valores dos alugueres, taxas e
demais obrigações, que forem vencendo até a prolação da sentença e respectivo
trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que vier a ocorrer primeiro, nos
moldes do artigo 62, V da Lei de Locação.
e) condenar a Ré ao pagamento das seguintes verbas:
 e.1) - aluguéis atrasados desde janeiro/2023 até a data da desocupação do imóvel,
devidamente atualizados, além dos juros de 1% ao mês e da multa de 2%,
incidentes desde as datas dos vencimentos de cada parcela, eis que previstos em
cláusulas do contrato;
e.2) – Restituição do valor de R$ 1.234,56, referente a multa imposta pela
Prefeitura, motivada pelo som alto no imóvel pelo réu;

f) que ao final seja a presente açã o julgada totalmente procedente para o fim de
declarar rescindido o contrato de locaçã o objeto da demanda, condenando-se a
Ré, ainda, à s custas, despesas processuais e honorá rios advocatícios na ordem de
20% (vinte por cento)
g) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em
especial a prova documental e testemunhal.

5. VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ 23.234,56 (oitenta mil reais).

Termos em que aguarda deferimento.

Cabo Frio, 02 de outubro de 2023.

_______________________________
NOME DO ADV
OABRJ nº