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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Vara do Juizado Especial Cível do

Foro de São Bernardo do Campo -SP

Proc. nº 1020886-67.2017.8.26.0564

Tania Moutinho Sapio, casada, portadora da


cédula de RG nº 10.413.806-3 e CPF nº 280.195.858-18 residente e domiciliada a
Rua das Laranjeiras, 1241 - Demarchi, São Bernardo do Campo - SP, 09820-480,
Condomínio Edificio Indaiá – AP 134, e Maria Gonçales Roman, viúva,
aposentada, portadora da cédula de identidade RG nº 6.618.065-X e CPF nº
247.804.318-16 residente e domiciliada na Rua Luiz Dalmolin nº 403 - Parque Terra
Nova II, São Bernardo do Campo - SP, 09820-690, por intermédio de seu advogado
que esta subscreve, procuração anexa, com escritório profissional na Rua Albina
Silva, nº 142, Parque Terra Nova II, São Bernardo do Campo/SP, CEP 09820-760,
onde recebe intimações (e-mail:adv.cleyciano@gmail.com), vem, respeitosamente, à
presença de Vossa Excelência com fulcro nos arts. 297, 300 seguintes do Código de
Processo Civil, e apresentar

CONTESTAÇÃO

face a Ação de cobrança de alugueis c/c danos materiais que lhes move Paulo
Rogerio Silaman, já qualificado nos autos, pelos fatos e fundamentos a seguir
expostos:

I- Dos fatos

Conforme versa a peça exordial apresentada pelo


Requerente, em 11 de novembro de 2011 as partes firmaram contrato de locação do
imóvel localizado na Avenida Papa Paulo VI, nº 151, BL. 1, Apt° 42, Jardim Irajá, São

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Bernardo do Campo/SP, de propriedade do Requerente, com prazo de locação de 36
(trinta e seis) meses, iniciando-se em 11/11/11 e encerrando-se em 11/11/14.

Após cumprido prazo de 36 (trinta e seis) meses,


avençado inicialmente, o Requerente por motivos pessoais destituiu a
administradora do imóvel, e procurou a Requerida, a época inquilina, com o intuito
de firmar novo contra locatício, haja vista ser uma inquilina honrada que nunca
deixara débitos durante todo o período que residiu no imóvel.

Acordadas as partes, firmaram amigável e verbalmente,


que os alugueis deveriam serem pagos em conta bancária em favor do Requerente,
no valor de R$ ______ a ser pago mensalmente aos dia ___.

Ocorre que, em janeiro de 2017, a Requerida devido sua


condição financeira, solicitou do Requerido, a possibilidade de readequar o valor dos
alugueis mensais, para o importe de R$ 1.100 (hum mil e cem reais), valor esse
referente a valor da locação do imóvel e condomínio, durante o período de 01 (hum)
ano, ou seja, de Janeiro/2017 a Dezembro/2017.

Acontece que no mês de junho de 2017, o Requerente


procurou a Requerida e seu cônjuge, e os informou que não poderia mais manter o
valor do aluguel no valor avençado no inicio do ano, que o valor seria readequado
pra R$ _______ referente o aluguel + R$_____ referente a quantia do condomínio.

Diante da impossibilidade financeira da Requerida em


arcar com o valor pretendido pelo Requerente, avençaram verbalmente as parte,
que as chaves do imóvel seriam entregues.

Conforme combinado no dia ______, as chaves foram


entregues na portaria.

Esta e a verdade dos Fatos.

PRELIMINARMENTE

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

O Requerente propõe a presente Ação de cobrança de


alugueis c/c danos materiais em face de Tania Moutinho Sapio e requer a citação,
na qualidade de fiadora, da Senhora Maria Gonçales Roman.

Entretanto, a Senhora Maria Gonçales Roman, não


possue legitimidade para permanecerem no pólo passivo da presente demanda.

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Mister faz dizer que, o Requerente é carecedor do direito
de ação, posto que falta legitimidade passiva, condição da ação, visto que a pessoa
citada como fiadora na presente ação de despejo, não possuem esta qualidade em
relação a locatária devedora demandada, conforme demostraremos.

Efetivamente a Sra. Maria Gonçales Romam afiançou o


imóvel objeto da questão, conforme comprova a cópia do contrato de locação anexo
à exordial. Verifica-se que o contrato celebrado era de vigência de 36 meses, com
inicio em 11/11/11 estando extinta a obrigação desta a partir de 11/11/12, data de
encerramento do prazo contratual.

Note que não houve celebração de contrato de


prorrogação do prazo contratual, como alude o Requerente, e sim a celebração de
um novo contrato de locação firmado verbalmente entre o Requerente e a primeira
requeida, sem anuência da Fiadora.

Nesse sentido:

PELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO


RECURSO AFASTADA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA -
INSUSCETÍVEL DE PRECLUSÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA -
NÃO VERIFICADO - AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRATO DE
LOCAÇÃO - PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO -
CONTRATOS COM PERÍODO DE VIGÊNCIA POR TEMPO
DETERMINADO - AFASTADA RESPONSABILIDADE DOS
FIADORES QUANTO À PRORROGAÇÃO CONTRATUAL -
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-MS -
AC: 19031 MS 2006.019031-4, Relator: Des. Luiz Tadeu Barbosa
Silva, Data de Julgamento: 30/07/2009, 5ª Turma Cível, Data de
Publicação: 28/08/2009

Por sua vez ocorre que, a fiadora não foi notificada, nem
sequer teve o direito de se manifestar a respeito do novo contrato locação firmado
entre as partes.
Desta forma, como poderia a fiadora participar de negocio
jurídico o da qual não participou?

O Código Civil exige que a fiança seja dada por escrito,


obedecidos os requisitos as peculiares, conforme prevê o artigo 819 CC/2015 que a
fiança dar-se-á por escrito, e não se admite interpretação extensiva.

Washington de Barros Monteiro, em seu Curso de Direito


Civil, Direito das Obrigações, ao expor sobre a fiança afirma:

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Fiança jamais se presume; para que alguém possa
assumir obrigação de outrem, preciso será ato expresso,
formal, em que figure de modo explicito a
responsabilidade contraída. Ainda completa: Não admite
interpretação extensiva. Aliás, constitui regra geral em
matéria de interpretação contratual que os contratos
benéficos, entre os quais se inclui a fiança, se interpretam
restritivamente. Afirma que o fiador só responde, por
aquilo que expressamente consigna no instrumento; se
alguma dúvida vier a surgir, será ela resolvida em favor do
fiador e que não se estende a fiança de pessoa a pessoa,
nem se prolonga além do tempo convencionado.

Posto isso, patente a ilegitimidade da fiadora, pois, em se


tratando de contrato por prazo determinado, a prorrogação da fiança deverá ser
estabelecida expressamente, o que não ocorreu no caso em tela.

Nesta esteira:

LOCAÇÃO. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS.


PRORROGAÇÃO. PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA.
RESPONSABILIDADE. Se o contrato de locação for prorrogado
por prazo indeterminado, após o término do prazo originalmente
estipulado, sem o consentimento expresso do fiador, ficará este
exonerado de responder pelas obrigações inadimplidas no
período da prorrogação.

(TJ-MG - AC: 10024094740792001 MG, Relator: Wagner Wilson,


Data de Julgamento: 03/04/2014, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA
CÍVEL, Data de Publicação: 14/04/2014)

No caso específico, temos que o contrato de locação


primitivo havia na clausula 9.2 em seu item III, que a responsabilidade do Fiador
perduraria até a entrega definitiva das chaves e ou mesmo que a locação fosse
prorrogada por força legal ou pela aceitação do locador.

Ocorre que a questão já se encontra pacificada perante


nossos tribunais, pois nos casos de contrato de locação residencial, havendo
prorrogação, o fiador que não formalizou a anuência expressa tem sua
responsabilidade afastada.

AÇÃO DE DESEPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C


COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. FIANÇA. LOCAÇÃO
POR PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO
INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO EXPRESSO
DO FIADOR. DESONERAÇÃO. A fiança não se renova e nem se
prorroga automaticamente, sendo necessário, para tanto, prova da
expressa anuência do fiador nesse sentido - inteligência do artigo 819
do Código Civil. Não pode o fiador ser responsabilizado por
obrigações futuras, decorrentes da prorrogação do contrato de
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locação, à qual não anuiu expressamente, sendo irrelevante a
cláusula que impõe a sua responsabilidade até a efetiva restituição do
imóvel. VOTO VENCIDO: AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA -
ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO - FIANÇA - GARANTIA
ATÉ ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. - Estando estipulado que
o fiador é responsável solidário pelo débito, até a efetiva entrega das
chaves e, omitindo-se os fiadores, interessados, em buscar sua
exoneração por via consensual ou através de sentença, respondem
pelo inadimplemento do inquilino em cumprir as obrigações
contratuais ainda que em sede de prorrogação do contrato por prazo
indeterminado. Precedentes do STJ. DERAM PROVIMENTO
VENCIDO O REVISOR.

(TJ-MG - AC: 10145120031383001 MG, Relator: Sebastião Pereira de


Souza, Data de Julgamento: 03/07/2013, Câmaras Cíveis / 16ª
CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/07/2013)

No caso a cláusula de responsabilização "até a


desocupação efetiva" do imóvel locado tem sua validade limitada à vigência
contratual, pois a interpretação do instituto da fiança é restritiva, inteligência do art.
1483, Código Civil.

Note que a cláusula genérica disposta em contratos de


locação residencial no sentido de que a responsabilidade dos fiadores prevalece até
a entrega ou desocupação do imóvel locado somente tem eficácia durante a
vigência normal do contrato, pois ficam isentos de responsabilidade os fiadores que
não anuíram prévia e expressamente à prorrogação do contrato locatício, ainda que
neles inserida a cláusula de responsabilização até a entrega das chaves do imóvel
locado.

Nesse sentido:
AÇÃO DECLARATÓRIA - LOCAÇÃO - PRAZO INDETERMINADO -
FIANÇA - EXONERAÇÃO - POSSIBILIDADE. O fiador de contrato de
locação prorrogado por prazo indeterminado pode exercer o direito de
exoneração da fiança, sempre que lhe convier, irrelevante a
existência de cláusula prevendo obrigação até a efetiva entrega das
chaves, embora obrigado por todos os efeitos da fiança, durante
sessenta dias após a notificação ao credor. Recurso não provido.

(TJ-MG - AC: 10024112843743001 MG, Relator: Saldanha da


Fonseca, Data de Julgamento: 26/02/2014, Câmaras Cíveis / 12ª
CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2014)

Tal posicionamento já se encontra pacificado pela súmula


214 do STJ. Com efeito o disposto no artigo 39 da lei n.º 8245 não se estende ao
instituto da fiança, regulado especificamente pelos artigos 1481 e seguintes do
código civil.

No caso o instituto da fiança tem natureza acessória, não


se presume nem admite interpretação extensiva, devendo ser declarada a
improcedência do pleito em relação a fiadora, conforme se prevê pelo artigo 1483,
Código Civil.

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Assim, através dos dispositivos legais e do entendimento
doutrinário apresentado, requer-se preliminarmente o afastamento da
responsabilidade da fiadora do polo passivo da presente demanda.

Da Assistência judiciaria Gratuita

A Primeira Requerida é empregada domestica diarista,


não possui renda fixa.

Por sua vez a Segunda Requerida é Aposentada,


percebendo um salario mínimo.

Ambas não possuí condições financeiras para arcar com


as custas processuais sem prejuízo do seu sustento e de sua família, conforme
declaração de hipossuficiência, e cópias documentais que anexo.

Por tais razões, com fulcro no artigo 5º, LXXIV da


Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC, requer seja deferida a Assistência
jurídica gratuita as Requeridas.

Do Mérito
Dos valores residuais

O Requerente traz em sua peça inaugural, nos itens a), b)


e d) que a Requerida fez pagamento parcial dos alugueis dos meses de Fevereiro,
Março e Maio, deixando um valor residual a ser pago somando um montante de R$
309,22 (trezentos e nove reais e vinte e dois centavos), conforme ilustra tabela
abaixo:

Mês Valor residual


Fevereiro R$ 151,28
Março R$ 51,46
Maio R$106,48
Total R$ 309,22

Ficam os valores impugnados, desde já, de modo que


conforme já discorrido, as partes acordaram o valor de R$ 1.100,00 (hum mil e cem
reais), valor referente a aluguel e condomínio mensal.

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Portanto, não faz jus o Requerente aos valores
pleiteados.

Dos alugueres atrasados


A Requerida reconhece que por dificuldades financeiras
não realizou os pagamentos referentes aos meses de

Dos danos materiais a razão da reforma do apartamento

O requerente imputa aos requeridos a responsabilidade pelos danos praticados no


imóvel a eles locado. Ocorre que por ocasião do aforamento da ação, o autor já
havia providenciado as reformas necessárias. A circunstância adrede narrada
inviabiliza por completo a aferição da natureza dos danos alegados, bem como de
sua extensão. Frise-se que sequer existe vistoria elaborada quando da desocupação
do imóvel, ocorrida segundo o próprio autor no segundo semestre de 2013.

Como é cediço, a teor do artigo 23, III da Lei nº 8.245/91, o locatário não
responde pelas deteriorações decorrentes do uso normaldo imóvel.
Como se vê, o quadro probatório é bastanteinsubsistente, não permitindo seja
extraída conclusão segura, seja em torno danatureza e data dos danos retratados
nas fotos, seja em relação à extensão e avaliação dos mesmos.Intuitivo que o
autor deveria ter promovido medidacautelar de produção antecipada de prova a fim
de que pudesse ser comprovadaa existência e natureza dos danos, bem como a
avaliação dos custos de reparo.