Colectânea Casos Práticos Raquel Barroso

DOI - Casos práticos e exames resolvidos Raquel Barroso
CONTRATO PROMESSA
19/01/2011
 
II. Em Janeiro 2010, A e seu filho B celebraram um contrato, nos termos do qual A se obrigou a vender e o B a
comprar uma moradia, por 400.000€. 
O contrato foi reduzido a escrito, tendo A assinado o documento e reconhecido a sua assinatura perante o
notário. B pagou de imediato 50.000€ e recebeu a chave do imóvel.  
Na data prevista para a celebração do contrato, A recusa-se a faze-lo e invoca: 
- o contrato promessa é inválido por força do 877º, dada a falta de consentimento de C, irmão de B; 
- alem disto, C propôs já uma acção destinada a obter a declaração nulidade do contrato promessa, pelo facto
de não ter sido exibida, no momento do reconhecimento, a respectiva licença de habitalidade e faltar, por isso,
a certificação da sua existência; 
- já vendeu a moradia a D por 500.000€
1 - Estamos perante um contrato promessa de compra e venda de uma moradia, formal nos termos do 875º. O
contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a realizar certo negócio (410º). 
2 - O 410º consagra o principio da equiparação, em que consiste na aplicação ao contrato promessa, as regras
aplicáveis ao contrato prometido. No entanto, este princípio comporta 2 excepções: uma quanto à forma e a outra
quanto à substância, em relação aquelas normas que, pela sua razão de ser, se não considerem extensíveis ao contrato-
promessa. É o que sucede com todas as regras do contrato definitivo que pressuponham outros efeitos para alem do
contrato-promessa, designadamente, 1682ºA, 1408º e 877º. Assim, podemos concluir que o primeiro argumento de A é
errado pois este norma não se aplica ao contrato-promessa tendo em conta a sua natureza. Genericamente, podemos
dizer que todas as normas que pressuponham efeitos diferentes do contrato promessa, nomeadamente, transitamos ou
constitutivos de direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato promessa pois este não tem
eficácia. 
 
Quanto à forma, o contrato foi reduzido a escrito tendo A assinado a documento e reconhecido a sua assinatura
perante o notário. A lei diz que aplica-se o regime do contrato prometido ao contrato promessa, sendo a forma de
compra e venda de um bem imóvel (875º), por escritura pública ou documento particular autenticado; no entanto, o
410º/2 ressalva o facto de ser preciso para o contrato promessa a autentificação do documento particular, ou seja, esta
não é necessária no contrato promessa.  
No entanto, apenas A assina, mas é necessário a assinatura de B. Trata-se de um vício de forma, logo a consequência é
a nulidade por vício de forma. No entanto, a lei coloca alguns mecanismos para salvaguardar a convenção celebrada
pelas partes, a redução e a conversão. 
 
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CALVÃO DA SILVA opta pelo mecanismo da redução, o 292º contém uma presunção de divisibilidade, se nada se
provar e alegar, o contrato promessa bilateral reduz-se. Para que isso não aconteça, é necessário que a parte
interessada faça prova de que só assumiu a obrigação de contratar porque o outro contraente também se vinculou,
existe um nexo de correspectividade entre as duas promessas. 
 
No nosso caso, o promitente comprador não assinou, a quem se quer ver livre do contrato é o promitente vendedor,
que assinou. Ele quer a invalidade do negócio porque não quer assumir as consequências do incumprimento, o
contrato deixaria de produzir efeitos automaticamente. 
Quer sigamos o mecanismo da conversão ou da redução temos que atender à vontade hipotético-conjectural das partes,
logo temos aqui um problema de integração, integramos o negócio segundo essa vontade. Mesmo que se fizesse prova
que a vontade do promitente-vendedor de não celebrar o negócio caso o promitente-comprador não se vinculasse, esta
actuação ao invocar a nulidade do negócio seria contrária à boa fé. Chegamos assim a preservação do contrato-
promessa unilateral. 
 
No nosso caso, C propôs uma acção destinada a obter a declaração de nulidade do cp em causa pelo facto de não ter
sido exibida, no momento do reconhecimento, a respectiva licença de habitabilidade e faltar a certificação da sua
existência, aqui verificamos que C pretende arguir a invalidade do negócio por falta de um dos pressupostos do 410º/3
que se aplica a este caso por se tratar de um edifício. Este artigo impõe dois requisitos adicionais de forma: o
reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou construção.
O 410º/3 só se aplica aos contratos promessa do regime especial. 
O que se pretende aqui é a de evitar prejudicar o promitente-comprador, através da intervenção de uma autoridade que
faça o reconhecimento presencial das assinaturas. Estas regras partem do princípio que um dos contraentes é uma
parte mais débil querendo protegê-la.  
 
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do 410º/3. A lei presume que a omissão destes
requisitos é da responsabilidade do promitente-vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento, se não o
fizer, a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que prove que esse incumprimento é
culpa da outra parte. Daqui a retira-se a ideia de que o promitente-comprador pode arguir a nulidade e o promitente-
vendedor não pode, salvo excepções. C não pode arguir a invalidade, pois se admitíssemos que qualquer terceiro
pudesse invocar a nulidade estaríamos a contrariar o espirito da norma. Isto porque as consequências da nulidade são
menos gravosas para o promitente-vendedor, assim, protege-se a promitente-comprador ao criar condições para que
este receba uma indemnização que caso contrário não receberia. 
Estamos assim, perante uma nulidade atípica, é nulidade por conservar o seu carácter automático e por ser invocável
a todo o tempo, mas é atípica pois não podem terceiros invocá-la. Assim, podemos concluir que nem C nem A podiam
arguir a nulidade do contrato. 
 
3 - Como B pagou de imediato 50.000€ e recebeu a chave do imóvel, o 441º presume que esta quantia tem carácter de
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sinal. Sinal é uma quantia entregue no momento da celebração de um contrato por uma das partes a outra. Pode ter
uma natureza confirmaria ou penitencial. As partes no caso não convencionaram nem uma, nem outra, logo, a doutrina
diz que na duvida o sinal deve ser confirmatório, isto é, o sinal é uma forma de assegurar o cumprimento do contrato,
ou seja, dando um sinal para o exterior que as partes estão empenhadas no cumprimento. 
No entanto, quando a lei diga o contrário o sinal pode não ter natureza confirmatória mas penitencial é o que acontece
no contrato promessa, no qual a lei presume que o sinal tem natureza, ou seja, assegura o direito ao arrependimento
(830º/2). A lei diz que é possível as partes afastarem a execução específica, não é imperativa. E considera no 830º/2 é
havido como convenção em contrário a existência de sinal. logo a lei presume que quando no contrato promessa se
entrega dada quantia a título de sinal as partes quiseram afastar a execução especifica, logo presume que o sinal tem
uma função de pagar ou assegurar o arrependimento. 
Isto só não sucede nos contratos do 410º/3 por força do nº3 uma vez que aí a execução especifica tem natureza
imperativa, sendo nula a clausula que a ela renuncie. 
 
4 - É relevante no nosso caso o facto de ter recebido a chave do imóvel, pois há assim tradição da coisa. O contrato-
promessa não transfere direitos sobre a coisa. Mas pode, por força de um acordo de detenção, adquirir poderes de
facto sobre as coisas. A tradição da coisa dá direito à indemnização pelo valor da coisa, alternativa ao sinal, que só
pode existir quando tenha ocorrido traditio rei (442º/2). E dá também direito ao direito de retenção do 755º é um
direito real de garantia que a lei confere ao promitente comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a
indemnização. Só pode haver detenção se tiver havido tradição. 
 
Qual das acções B pode usar para fazer face aos seus direitos?
Neste caso não é possível a execução específica por causa do 877º que é uma norma que se opõe à natureza da
obrigação assumida, já que existe falta de consentimento de terceiro e a este o tribunal não se pode substituir. Assim,
e apesar de estarmos numa situação do 410º/3, onde a acção de execução especifica não pode ser afastada pelas partes,
é afastada pelo facto de a norma não ser compatível com o cumprimento do cp.
Alienação a terceiro: aplicabilidade das regras do registo - o registo da sentença de execução específica favorável ao
promitente comprador prevalece sobre a venda a terceiro registada posteriormente ao registo da acção, ainda que a
venda seja anterior.
 
Garantias indemnizatórias do sinal: promitente comprador tem a faculdade de exigir o dobro do sinal (100.000€)
ou, indemnização alternativa por ter existido traditio rei, direito de optar pela indemnização do aumento de valor da
coisa, tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do incumprimento, é subtraído o preço convencionado e
soma-se ainda aquilo que foi prestado. Assim, o valor de mercado era de 500.000€, ao qual se deduz o preço
convencionado (400.000€), tendo o valor de variação sido de 100.000€. Assim, a indemnização aqui seria de
150.000€, o que compensaria pois é superior ao dobro do sinal.
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Tem ainda, direito de retenção crédito resultante do incumprimento, que é um direito real de garantia, com os meios
jurídico-processuais previstos no 759º e 758º: possibilidade de recurso às acções destinadas à defesa da posse; de
executar a coisa retida; de ser paga com preferencia sobre os demais credores e de recorrer aos embargos de terceiro.
07/02/2011
 
II. Em documento particular, assinado por A, este obrigou-se a vender a B que por sua vez se obrigou a
comprar por 30.000€ um pinhal, que tinha em compropriedade com o seu primo C. 
B entregou de imediato 4000€, tendo ficado estipulado que as partes não renunciam, em caso de
incumprimento, à possibilidade de recurso à acção de execução especifica e que a promitente compradora
poderia dar inicio à exploração do imóvel (realizou benfeitorias 1500€). 
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, A alega que: 
- contrato promessa é nulo por vício de forma 
- e que viola o disposto no 1408º 
- não pode vender o imóvel a B, uma vez que ele e o seu primo C se obrigaram a dar preferencia a D, na venda
que viesse a realizar daquele pinhal, tanto mais a que este contrato foi atribuída eficácia real. 
1 - Contrato promessa de compra e venda pinhal. Convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo negócio
jurídico (410º).  
2 - A forma do cp está previsto no 410º/2 e remete para a forma exigida para o contrato definitivo. O contrato
definitivo será um contrato de compra e venda. A forma do contrato do cp está prevista no 875º, e é a escritura pública
ou documento particular autenticado para bens imóveis. No entanto, a exigência de forma para o cp é mais leve,
bastando documento particular. Sendo assim, entende-se que o argumento de A não é válido, em face do 410º/2 e
875º. O contrato cumpre requisitos de forma. 
 
O segundo argumento de A é o cp viola o 1408º. A invocação deste argumento leva-nos a analisar o 410º/1, que
contém o princípio da equiparação, segundo o qual o cp deve ter o mesmos requisitos de determinação requeridos
para o contrato prometido, sendo aplicáveis ao primeiro as regras de interpelação e integração da declaração negocial
relativas ao segundo. 
 
No entanto, 410º/2 dispõe que se exceptuam as regras que “por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas
ao cp”. O principal critério a ter em conta neste juízo de avaliação é o facto de o cp não produzir efeitos translativos,
portanto, não lhe serão aplicáveis as disposições que proíbem a venda de coisa comum por um só dos
comproprietários, nomeadamente a contida no 1408º.  
 
Quando assinado por uma das partes: problema da nulidade por vício de forma (220º), resolvido em sede do 292º
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(redução) - validade parcial, A divisibilidade objectiva: em abstracto, o contrato promessa é divisível, pois a
obediência à forma atinge apenas uma das declarações negociais, podendo o contrato ser mantido como promessa
unilateral. 
 
A divisibilidade subjectiva: o 292º contém uma presunção de divisibilidade subjectiva, pois cabe ao agente que quer
a nulidade total a prova de que não o teria vinculado sem a parte viciada. Por outro lado, o carácter preparatório e
preliminar é um argumento a tratar de divisibilidade subjectiva, pois (a nos p não) obsta à celebração do contrato
definitivo. Assim, neste caso, o promitente vendedor teria de alegar e provar que não teria celebrado o negócio se o
promitente comprador não tivesse assumido a obrigação de comprar - em clara rejeição da tese que ja foi firmada pelo
STJ, de que este problema seria resolvido pela resolução, mas seria a parte interessada na nulidade parcial que teria o
ónus da prova. Se a natureza sinalagmática do contrato de compra e venda pode facilitar a prova pelo pv, na maior
parte das vezes este não terá qualquer interesse legitimo na arguição de nulidade total, especialmente quando o pc já
começou a cumprir, tendo pago 4000€ e realizado obras no terreno. Com efeito, a arguição da nulidade total não
poderá, na maior parte dos casos, numa forma de o promitente vendedor se subtrair das consequências do
incumprimento, mais gravosas que as da nulidade (a restituição do sinal em dobro, no primeiro caso, e em singelo, no
segundo). Assim, deverá fazer-se uma redução imperativa, passando o contrato a valer como promessa unilateral:
se o pv não quiser cumprir, pode a outra parte recorrer à execução específica. Esta solução é conforme aos interesses
das partes, realizador de forma objectivamente justa, e ao equilíbrio sinalagmático final que as partes quiseram realizar
com o contrato final.
- excepção da substância: inaplicabilidade do 1406º, dada a falta de eficácia transitava do contrato promessa
 
3 - pacto de preferencia: é um contrato através do qual uma das partes se obriga a dar a outra, em igualdade de
circunstancias, caso se decida a celebrar o contrato (414º). Nos termos do 421º podem as partes atribuir eficácia real
ao pacto de preferencia, que se torna assim oponível a terceiros logo, oponível ao pc, pelo que há uma impossibilidade
de cumprimento.
 
4 - execução específica: mecanismo previsto no 830,º cujo objectivo é obter sentença que produza os efeitos da
declaração negocial do faltoso. Para que haja execução especifica tem que estar preenchidos os requisitos previstos no
830º/1. 
 
O primeiro é o do não cumprimento da promessa (cumprido). Exige-se, em segundo lugar, que não haja convenção em
contrário. Ora, o 830º/2 estabelece uma presunção: presume-se que a existência de sinal como sendo convenção em
contrário. Mas uma vez que as partes estipularam no respectivo contrato que não queriam renunciar, em caso de
incumprimento, a execução especifica, entende-se também que este requisito está cumprido. O terceiro é que a isso
não se oponha a natureza da obrigação assumida. E é este que falha no caso (é a natureza pessoal do negocio
prometido, a exigir o consentimento do comproprietário, que inviabiliza o recurso à execução especifica do cp, uma
vez que o juiz não pode suprir o seu consentimento). 
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Os 4000€ presumem-se como sinal (441º) que nos termos do 830º/2 afasta a ex esp. Mas mesmo que se afastasse a
presunção, a ex. esp. não seria possível por força do 1408º: o juiz não pode celebrar validamente o contrato
substituindo-se ao promitente faltoso, uma vez que é necessário o consentimento do comproprietário. Mas mesmo que
tal não sucedesse, haveria uma impossibilidade de cumprimento pois o direito de preferencia a D é oponível ao direito
de crédito de B. 
5 - Assim, restaria a B resolver o contrato e recorrer ás garantias indemnizatórias do sinal: poderia optar pelo
dobro do sinal ou, tendo havido tradição da coisa, pelo aumento do valor da coisa (442º/2). Note-se que o 442º/4
não exclui a indemnização pelas benfeitorias realizadas, de 1500€.
03/01/2012
II. A, casado em regime de comunhão de adquiridos com B, prometeu vender a C uma moradia pertencente ao
património comum do casal e de que o promitente comprador é arrendatário. O preço convencionado: 75.000€,
que C pagou na totalidade no momento da celebração. O acordo foi formalizado em documento particular
assinado por ambos. Do acordo consta ainda uma clausula que expressamente afasta a execução especifica.
Em 20 Dezembro, C depara-se com a recusa de A de vender: 
- seu cônjuge (B) alem de não querer dar o consentimento na venda da moradia, propôs uma acção tendente à
declaração da nulidade do contrato promessa por vício de forma 
- em Outubro, A e B obrigaram-se perante D, a dar-lhe preferencia numa eventual alienação do prédio e
dotaram o contrario de eficácia real 
 
1 - Está em causa um contrato de promessa de compra e venda de uma moradia. 
2 - Qual a forma aplicável ao contrato promessa? Ora, o 410º/1 estabelece que o princípio da equiparação, o que
significa que devem ser aplicadas ao contrato promessa as normas relativas ao contrato prometido. Todavia, cabem
aqui duas excepções, uma relativa à forma, e outra à substancia. 
Quanto à forma, o 410º/2 diz que, quando para o contrato prometido seja exigido documento autentico (é o caso de
compra e venda 875º), apenas se exige para o contrato promessa documento particular, assinado por ambas as partes
ou pelo que se vincula (consoante a promessa seja bilateral ou unilateral). 
No entanto, o 410º/3 vem impor 2 requisitos de forma adicionais para os contratos onerosos de transmissão ou
constituição de um direito real, que incidam sobre um edifício ou fracção autónoma, como é o caso: reconhecimento
presencial das assinaturas, e a certificação da existência da licença da utilização ou construção do edifício. 
 
Qual a sanção correspondente à inobservância destes requisitos? Será a nulidade por vício de forma, 220º, mas uma
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nulidade atípica (CALVÃO DA SILVA). Com efeito, os requisitos formais são impostos, atendendo à sua ratio legis,
para tutela dos promitente comprador na aquisição de habitação própria; e estão em causa formalismos integradores da
ordem publica de protecção, cujo objectivo é a tutela dos consumidores. Assim sendo, deve-se adaptar o regime da
nulidade à resolubilidade do 410º/3, o que determina que a invalidade não deve ser invocada nem por terceiros nem
por oficiosamente conhecida pelo tribunal. Para além disto, a circunstancia de estarem em causa formalidades da
ordem publica de protecção faz com que a invocação da invalidade seja reservada ao destinatário da protecção, e
denegada aquele contra quem a protecção tenha sido instituída. Como tal, a lei presume que promitente vendedor é o
responsável pela emissão dos requisitos, impedindo-o de arguir a invalidade; salvo se este provar que foi culpa da
outra parte - porém, mesmo quando tal aconteça, a sanção adequada será, não o de permitir ao promitente vendedor
arguir a invalidade, mas impedir o promitente comprador de o trazer, uma vez que tal excederia os limites impostos
pela boa fé. 
Para a atipicidade da nulidade concorre também o facto de esta nulidade ser sanável; mantendo porém a nulidade das
características da inviolabilidade a todo o tempo e da exclusão automática da produção de efeitos. Assim, ainda que
não tenha havido reconhecimento presencial das assinaturas, nem A (promitente vendedor), nem B (terceiro ao
contrato promessa) poderiam arguir a nulidade, uma vez que isso submeteria a finalidade do 410º/5, imposto para
protecção do promitente comprador.
 
Em segundo lugar, exceptuam-se ao princípio da equiparação todos as normas que, pela sua natureza, não se devam
considerar extensivas ao contrato promessa. O contrato de compra e venda tem eficácia translativa, ou seja, transfere
a propriedade da coisa por mero efeito do contrato, o que não sucede no contrato de promessa que confere ao
promitente comprador um mero direito de crédito à celebração do contrato. Assim sendo, não se aplica ao contrato
promessa o 1628º-A, uma vez que o cp não vincula o outro cônjuge e nada impede que o promitente vendedor venha a
obter o seu consentimento.  
3 - O terceiro argumento invocado refere-se à celebração de um pacto de preferencia com D. O pacto de preferencia
é um contrato mediante o qual uma pessoa se obriga a dar preferencia a outra em igualdade de condições. Este pacto
pode ter fonte na lei caso em que estamos perante um direito legal de preferencia, ou na convenção das partes -
preferencia convencional. 
A preferência convencional, por seu termo, pode ter eficácia real (421º), ou meramente obrigacional. Neste caso,
apesar de ter sido celebrado um pacto de preferencia com eficácia real com D, C é arrendatário, logo dispõe de um
direito legal de preferencia (1409º/1) que prevalece (422º).
 
4 - Quanto à possibilidade da execução específica nos termos do 830º/3, nos casos do 410º/3 o direito à execução
especifica não pode ser afastado, sendo nula a cláusula que renuncia a este direito, e não valendo também a presunção
do nº2. Porém, obsta à execução especifica com natureza da obrigação assumida - tendo a sentença de execução
especifica o mesmo valor que a declaração negocial, a falta do consentimento de terceiro obsta a esta possibilidade -
ainda que o juiz possa substituir do faltoso, o contrato não fica validamente celebrado com a sua declaração.
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Assim sendo, e uma vez que se presume que no contrato promessa qualquer quantia entregue é feita a título de sinal
(441º), C teria direito a uma indemnização do valor do dobro do sinal - 150.000€ (75.000 a título de restituição e
75.000 a titulo de indemnização).
Não tendo havido a tradição da coisa, C não tem direito de retenção.
 
23/01/2012
 
II. Em documento particular, assinado por A, este obrigou-se a vender a B, que por sua vez se obrigou a
comprar por 15.000€ um automóvel. Ao contrato as partes declararam atribuir eficácia real. Alem disso, numa
das clausulas do negócio, salvaguardaram a possibilidade de B, até ao momento da celebração do contrato
definitivo, nomear um terceiro como promitente comprador. 
B entregou de imediato 4000€, tendo ficado estipulado que a promitente compradora poderia desde logo
utilizar o veículo (1500€ em benfeitorias) 
Na data prevista para a celebração do contrato, A alega não poder vender, uma vez que entretanto, vendeu a C
e que, alem do mais, com o estabelecimento de sinal as partes quiseram salvaguardar o direito ao
arrependimento. Por outro lado, como não houve nomeação de qualquer terceiro nos termos legais, o contrato
promessa não produz qualquer efeito, pelo que tem de devolver apenas os 4000€ recebidos. 
1 - Contrato-promessa (bilateral).  
 
2 - O contrato prometido é um contrato de compra e venda de automóvel, que é um contrato formal, sujeito a forma
escrita (20º/2 CRBM). Qual o regime aplicável ao contrato promessa? 
O 410º/1 estabelece que o principio da equiparação, segundo o qual é aplicável ao contrato promessa o regime do
contrato prometido. Este principio encontra excepções, nomeadamente quanto à forma (410º/2): quando para o
contrato prometido seja exigido documento autentico, o contrato promessa só é válido se constar de documento escrito
assinado pelas partes que se vinculam à celebração do contrato definitivo (por ambas as partes no caso de promessa
bilateral, ou pela parte que se vincula, no caso de ser unilateral); é esta igualmente a forma exigida para o contrato
promessa.
3 - Neste caso, as partes quiseram ainda atribuir eficácia real ao contrato promessa. Para que seja possível a atribuição
de eficácia real ao cp, é necessária a verificação cumulativa de três requisitos: a existência de declaração expressa
nesse sentido, a inscrição no registo e a sujeição à forma de escritura publica ou documento particular autenticado
(quando tal forma seja exigida para o contrato prometido), ou de documento particular com reconhecimento de
assinatura dos promitentes (caso da promessa unilateral) da parte que se vincula (promessa unilateral). 
Neste caso, para que o contrato promessa goze de eficácia real, teria de constar de documento escrito assinado por
ambas as partes, porém apenas foi assinado por uma das partes. 
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Qual a sanção? A omissão dos requisitos da forma previstos no 410º/2 dá origem à nulidade do controlo promessa -
nulidade esta que é parcial, resultando numa redução do contrato, que passará a valer como promessa unilateral -;
porém, o mesmo não se pode dizer em relação à omissão de um requisito de forma do 410º/3, cuja sanção é a falta da
eficácia real do contrato promessa. O mesmo aconteceria se não tivesse havido registo. Quando o contrato promessa é
dotado de eficácia real, o direito de crédito vê a sua eficácia ampliada perante terceiros, graças ao registo efectuado,
com primado sobre todos os direitos relativos ao mesmo objecto, não registados anteriormente. A aquisição de terceiro
é assim, inoponível ao promissório, que pode recorrer à execução específica (830º).
4 - A execução específica, prevista no 830º, visa a cumprimento o cumprimento funcional da promessa, tendo a
sentença do juiz os efeitos a declaração negociar do faltoso. Para que seja possível o recurso à execução especifica, é
necessário que se verifiquem três requisitos: mora do devedor, inexistência de declaração em contrário e não oposição
da natureza da obrigação assumida. 
a) Nos termos do 830º/2, entende haver-se convenção em contrário se existe sinal; sendo que, nos termos do 441º, se
presume que toda a quantia entregue foi feita a título de sinal. Assim, os 4000€ entreguem presumem-se sinal e sinal
penitencial, ou seja, que com elas as partes quiseram reservar o direito ao arrependimento. 
A execução específica seria assim afastada pelo 441º e 830º/2, a menos que as partes afastassem estas prestações por
prova em contrário.  
Também nos poderíamos questionar se a execução especifica seria afastada pela venda a Carlos, uma vez que, tendo
a promessa eficácia meramente obrigacional, o direito de crédito de Beatriz à celebração de contrato não lhe seria
oponível. Ora, nos termos do 3º/1/a do CRPredial, estão sujeitas ao registo todas “as acções…”, o que é o caso, uma
vez que o automóvel é um bem móvel sujeito a registo. Esse registo, feito nos termos do 53º CRPredial, é provisório
por natureza (92º/1/a). Quando transitada em julgado, a decisão final está igualmente sujeito a registo (3º/1/c), sendo
este feito por averbamento (102º/2/c). O legislador estabelece, no 6º/3, que o registo convertido em definitivo conserva
a prioridade que tinha como provisório, o que significa que a publicidade do registo se inicia com o registo da acção.
Assim, o registo da sentença favorável prevalece sobre o registo da aquisição de terceiro feita depois do registo da
acção, ainda que a venda tenha sido anterior.  
b) Se a execução específica fosse efectivamente afastada pela venda a terceiros (registada antes do início da acção) ou
pelo sinal, ou ainda se Beatriz não tivesse interesse no cumprimento, poderia resolver o contrato (a recusa expressa
de cumprimento vale como incumprimento definitivo) e, uma vez que houve sinal, recorrer à indemnização do 442º.
Sendo o incumprimento imputável ao pv, B poderia optar por: 
- uma indemnização no valor do dobro do sinal, 8000€ (4000€ a titulo de restituição e 4000€ a titulo de
indemnização); ou 
- tendo havido tradição da coisa, poderia optar por uma indemnização no valor do aumento do valor da coisa; 
- Beatriz também deveria ser indemnizada pelas benfeitorias que realizou (1500€) não estando esta indemnização
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excluída pelo 442º/4. 
c) Tendo havido tradição da coisa, B teria o direito de retenção do automóvel (759º/2). O direito de retenção é um
direito real de garantia, e que visa constranger o promitente vendedor ao pagamento do crédito resultante do
incumprimento. Para que o pc seja titular do direito de retenção, é necessário que se verifiquem os seguintes
requisitos: tradição da coisa e crédito resultante do incumprimento. Tratando-se da retenção de coisas móveis, o pv
goza dos direitos de credor pignoratício, podendo usar das acções destinadas à defesa da posse (670º/a), executar a
coisa retida (675º) e; ser pago com preferencia sobre os demais credores (666º) e recorrer aos embargos de terceiro,
em caso de diligencia que nao acarrete caducidade. A caducidade de direito de retenção ocorre em consequência da
venda executiva (824º/2), transferindo-se o direito de crédito para o produto da venda - aqui é necessário distinguir
entre os casos em que o pc se apresenta a reclamar o seu crédito, transferindo-se o direito de retenção para o produto
da venda com a mesma prioridade; se não se apresentar, o pc apenas pode pagar o seu crédito na qualidade de credor
comum.
5 - Finalmente, as partes opuseram ao contrato uma cláusula de reserva do direito de nomear terceiro. O contrato
para pessoa a nomear, previsto no 452º e ss, é um contrato no qual uma das partes se reserva o direito de nomear um
terceiro que ocupará a sua posição. Se ocorrer a nomeação de terceiro, este passará a ocupar a posição do contraente
desde o momento da celebração do contrato, havendo uma eficácia retroactiva da declaração de aceitação (485º/1);
não sendo feita qualquer nomeação, o contrato estabiliza-se na titularidade do contraente originário (nº2). Neste
aspecto, o contrato para pessoa a nomear distingue-se da representação, sendo que o argumento invocado por Alberto
não procede.
03/01/2013
II. Em documento particular, assinado por A, este prometeu vender a B, por 300.000€, uma vivenda, B
entregou de imediato 40.000€ a título de preço de imobilização, tendo ficado estipulado que as partes
renunciam, em caso de incumprimento, à possibilidade de recurso à acção de execução específica.
Além disso, através de clausula contratual reservou-se o direito de B nomear um terceiro que venha assumir a
sua posição contratual.
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, A alega que:
- Não pode vender o bem, uma vez que o vendera a C por 400.00€; 
- O contrato promessa é nulo já que, tratando-se de promessa unilateral onerosa, o documento deveria ser
assinado por B; 
- Existe ainda outra nulidade por vício de forma, decorrente da falta de reconhecimento presencial da sua
assinatura; 
- E que, além disso, agindo B em representação do terceiro não pode vir exigir, para si, o cumprimento do
direito à celebração do contrato prometido.
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1 - Está em causa um contrato promessa unilateral onerosa, de venda. 
2 - 
a) O regime aplicável ao contrato promessa é, por força do 410º/1, o regime do contrato prometido; porém, o
princípio da equiparação comporta duas excepções, sendo uma delas relativas à forma. 
b) Assim, o 410º/2 diz-nos que, quando o contrato prometido esteja sujeito a documento autentico (é o caso do
contrato de compra-venda 875º), basta que o contrato promessa compra-venda conste de documento particular
assinado por ambas as partes (se tratar de uma promessa bilateral) ou pela parte que se vincula (unilateral).
c) Neste caso, tratando-se de uma promessa unilateral de venda, esta teria de constar de documento escrito assinado
pelo promitente vendedor. 
 
Todavia, o comprador também se obriga ao pagamento de uma contraprestação, o preço de imobilização - uma
prestação, em regra de carácter pecuniário, o que o comprador se obriga a efectuar no caso de não exercer o seu direito
creditório à celebração do contrato. Havendo esta obrigação assumida por parte do comprador, terá o contrato
promessa, para ser válido de ser igualmente assinado por ele? Antunes Varela defende que sim, tese rejeitada por
CALVÃO DA SILVA: existe uma grande diferença entre a obrigação de pagar o preço e a obrigação de contratar, de
tal forma que não podemos falar de promessa bilateral, mas sim de contrato sinalagíático de promessa unilateral; do
410º/2 retira-se que tem de assinar o documento quem se vincula: a celebração do contrato definitivo; e a redução a
escrito do contrato promessa impõe-se pelas mesmas razões que é exigida a forma para o contrato definitivo, sendo
que as acções da forma não se estendem ao preço de imobilização. Como tal, a promessa unilateral onerosa é válida se
constar de documento escrito assinada pelo promitente vendedor.  
d) No entanto, tratando-se de uma promessa de constituição de direito real, sobre um edifício, o 410º/3 exige dois
requisitos adicionais de forma: o reconhecimento presencial das assinaturas (ou promitente, tratando-se de
promessa unilateral) e a certificação da existência da respectiva licença de construção ou utilização. 
 
Neste caso, o documento apenas teria de ser assinado por A logo apenas seria exigível o reconhecimento presencial da
assinatura deste. Porém, mesmo que houvesse a omissão de um requisito formal pelo 410º/3, A não pode arguir a
nulidade com base em vício de forma. Quando ocorre a violação de um dos requisitos do 410º/3, a sanção é o da
nulidade por vício de forma; porém, CALVÃO DA SILVA defende ser esta nulidade uma nulidade atípica, dada a
necessidade de adoptar o regime da nulidade à ratio legis deste artigo. Ora estes requisitos formais visam a tutela dos
promitentes compradores numa altura socialmente muito sensível, a aquisição de habitação própria; e integram a
ordem publica de protecção, cujo objectivo é a tutela dos consumidores, partes contratuais mais débeis. Assim,
estando em causa a protecção do promitente comprador, a arguição da nulidade deve ser vedada a terceiros e não ser
de conhecimento oficioso, mas sobretudo deve ser negada ao promitente vendedor. Com efeito, no domínio da ordem
publica de protecção, o direito de arguir a invalidade deve ser denegado aquela contra quem a protecção foi
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instituídos; assim, a lei presume que a omissão dos requisitos é culpa do promitente vendedor, pois é este que tem
o deve ser assegurar o seu cumprimento. Mesmo que se prove que a falta de reconhecimento do promitente comprador
é culpa de promitente vendedor (sendo que é necessário ponderar o dever do promitente vendedor e a culpa de
promitente comprador, para averiguar quem cometeu falta mais grave), a sanção adequada é, não a atribuição ao
promitente vendedor da faculdade de arguir a nulidade, mas sim a denegação do promitente comprador da arguição,
através da figura do abuso do direito. Assim, esta é uma nulidade por excluir automaticamente a produção de efeitos, e
por ser invocável a todo o tempo e atípica por apenas ter legitimidade o promitente comprador e por ser sanável.
e) Ainda quanto à forma, é de notar que as partes não atribuíram eficácia real à promessa, uma vez que não estão
cumpridos os requisitos de forma que a lei prescrevem para essa hipótese - para que seja possível a atribuição de
eficácia real, a lei exige uma declaração expressa nesse sentido; a inscrição no registo e escritura pública, se o
comprador promitente (…) exigir de igual forma (o que é o caso). Estando preenchidos estes três requisitos, o direito
de crédito resultante de cp é o oponível a terceiros, sendo a venda a terceiro oponível ao promitente comprador.
 
3 - Neste caso, temos também um contrato para pessoa a nomear. Este contrato é um contrato em que uma das
partes se reserva o direito de nomear terceiro que adquira os direitos e assuma as obrigações provenientes desse
contrato (452º/1). Através da nomeação (453º), o terceiro ocupa o lugar de um dos concorrentes, como se tivesse sido
ele a celebrar o contrato desde o início, 455º/1 (há uma eficácia retroactiva de declaração de aceitação); porém, se não
for feita nomeação, o contrato produz seus efeitos relativamente ao contraente originário (nº2).
 
O contrato para pessoa a nomear distingue-se assim da representação: através da representação, o representante
celebra um negócio jurídico em nome do representado, sendo que os efeitos jurídicos do negócio se produzem na
esfera deste (258º).
 
Certos autores defendem que o contrato para pessoa a nomear é uma modalidade da representação, em que o
representado apenas seria representado em momento posterior, ou seja, seria representado “de modo anónimo”. Com
efeito, existem algumas semelhanças entre a representação e este tipo de contrato: uma vez nomeada a pessoa, tudo se
passa como se tivesse havido indemnização, e o 452º/2 diz que a reserva de nomeação não é possível quando não seja
admissível a nomeação. Porém, o contrato para pessoa a nomear distingue-se claramente da representação: não só não
há naquele contrato “contemplatio domini”, como há a possibilidade de não ser feita qualquer nomeação,
estabilizando-se o contrato na titularidade do contraente originário. 
4 - A não cumpre o contrato promessa, recusando-se a celebrar o contrato definitivo. Nesse caso, B teria duas
hipóteses: estando ainda interessado no cumprimento, recorre à execução específica; caso contrário, consideraria a
violação como incumprimento definitivo e resolveria o contrato. 
a) Pressuposto da execução especifica é, assim, a mora (804º); uma vez que a execução especifica visa o
cumprimento funcional da promessa tendo a sentença do juiz os mesmos efeitos da declaração negociar do faltoso.
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Para além da mora, para que seja possível o recurso à execução especifica é ainda necessário que estejam verificados
dois requisitos: a inexistência de declaração em contrario e a não oposição da natureza da obrigação assumida. Neste
caso, ficou estipulado que as partes renunciam à execução especifica; porém, o 830º/3 diz-nos que o direito à execução
especifica não pode ser afastado pelas promessas a que se refere o 410º/3, o que é o caso. Aquela cláusula seria,
portanto, nula. 
- No entanto, a coisa já tinha sido vendida a C. Não tendo a promessa sido dotada de eficácia real, o direito de
crédito de B à celebração do contrato é inoponível a C; porém, podemos convocar aqui as regras do registo. A acção
de execução especifica, tendo como fim a celebração do contrato prometido (venda de um imóvel), está sujeito a
registo, 3º/1/a CRPredial. O registo da acção, feita nos termos do 53º, é provisório por natureza (92º/1/a), quando
transitada em julgado, a decisão está igualmente sujeita a registo (3º/1/c), sendo feita por averbamento (101º/2/c). Ora,
o legislador estabelece que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório, o que
significa que a prioridade do registo da sentença (favorável), se reporta ex lege à data do registo da acção (6º/3).
Assim, ainda que a venda a terceiro fosse anterior, o registo da sentença favorável prevalece sobre o registo da venda
feita depois do registo da acção. A sentença favorável celebra o contrato, que retroage ao momento do registo da
acção. 
b) Não querendo B optar pela execução específica, poderia converter a mora em incumprimento definitivo (808º);
porém, neste caso, tenho havido uma recusa expressa de A em cumprir o contrato, tal vale como incumprimento
definitivo. Havendo isto, B pode resolver o contrato (432º e ss.).
- Com a resolução de contrato, havendo sinal, o promitente comprador teria direito à indemnização compensatória
do 442º; 
- no entanto, tendo havido expressamente estipulado que os 40.000€ foram entregues a título de preço de
imobilização, B apenas poderia ser indemnizado nos termos gerais da responsabilidade contratual (798º).
- Tendo existido tradição da coisa, B teria ainda o direito de retenção de coisa (755º/1/f), que é um direito real de
garantia (prevalecendo sobre a hipoteca, 759º/2) que visa constranger o devedor ao pagamento do crédito resultante de
incumprimento.
25/01/2013
II - Por documento particular assinado por A, A obrigou-se a vender e B obrigou-se a comprar por 100.000€
um terreno agrícola de que A é comproprietário. B entregou desde logo a quantia de 20.000€ passou a explorar
o imóvel, tendo conseguido equipamento de apoio onde gastou 50.000€. 
Na data prevista para a celebração da escritura pública, A alega não poder vender a quinta porque o seu
comproprietário C pretende exercer o direito legal de preferencia na mencionada alienação e que, alem disso,
apenas terá de devolver a quantia que lhe foi entregue por B, já que o contrato promessa é nulo por força do
1408º/2. 
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Diga quem ficará proprietário da quinta, e que direitos assistem a quem não for atribuída a propriedade.  
1 - No caso sub judice, encontramos a figura do contrato promessa bilateral.

2-
a) O 410º/1 estabelece que o principio da equiparação, segundo o qual é aplicável ao contrato promessa o regime do
contrato prometido. Este principio encontra excepções: uma respeitante à forma (410º/2/3) e outra que afirma que
certas disposições que, pela sua razão de ser, não possam ser consideradas extensíveis ao contrato promessa (410º/1). 
 
b) Quanto à forma (410º/2): quando para o contrato prometido seja exigido documento autentico, o contrato promessa
só é válido se constar de documento escrito assinado pelas partes que se vinculam à celebração do contrato definitivo
(por ambas as partes no caso de promessa bilateral - que é o caso, ou pela parte que se vincula, no caso de ser
unilateral); é esta igualmente a forma exigida para o contrato promessa.
Assim, neste caso, exige-se para a compra e venda, escritura pública ou documento particular autenticado (875º),
sendo exigível para a promessa apenas documento particular (não precisa de ser autenticado), o que se encontra
verificado. O contrato promessa é um contrato preparatório e como tal não se exige tanta formalidade. 
 
c) Se for uma promessa bilateral assinada apenas por uma das partes, temos um vício de forma (220º), logo a
consequência é a nulidade por vício de forma. No entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do princípio da
conservação, alguns mecanismos para salvaguardar a convenção celebrada pelas partes: a redução e a conversão. A
redução parte de uma nulidade parcial, como que se amputando a parte inválida, que não afectaria a totalidade do
negócio; na conversão, o negócio é totalmente nulo, pelo que se vai tentar converter o negócio num outro negócio
diferente, em relação ao qual estejam verificados todos os elementos necessários. CALVÃO DA SILVA opta pelo
mecanismo da redução. 
No entanto, o resultado prático é o mesmo no caso de redução ou conversão, nos casos em que isto sucede a parte que
assina não tem qualquer interesse digno de tutela para invocar a nulidade do negócio.
 
No nosso caso, o promitente comprador não assinou, e quem se quer ver livro do contrato é o promitente vendedor,
que assinou. Porque é que ele quer a invalidade do negócio? Porque não quer assumir as consequências do
incumprimento pois o contrato deixaria de produzir efeitos retroactivamente (restituição daquilo que recebeu).
 
A solução é, assim, a redução imperativa, passando o contrato a valer como promessa unilateral, e tendo o outro
contraente, no caso do promitente vendedor não querer cumprir, a possibilidade de requerer a execução específica -
realizam-se assim os interesses dos contraentes de modo justo e conforme ao equilíbrio sinalagmático final que
quiseram atingir. 
 
d) Não há eficácia real, pois segundo o 413º/1 à promessa de direitos reais sobre imóveis têm de estar preenchidos 2
requisitos: haver declaração expressa e inscrição no registo. Logo, não se encontram preenchidos estes requisitos
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podemos dizer que não tem eficácia real. 

 
3 - 1408º não extensivo ao contrato promessa: 
Porém, A alega a nulidade do contrato promessa por força do disposto no 1408º/2, que proíbe ao comproprietário
alienar parte especificada de coisa comum sem o consentimento dos restantes comproprietários. Está aqui em causa o
princípio da equiparação, na sua excepção relativa à forma: não se devem considerar extensivas ao contrato
promessa as normas do contrato prometido que, pela sua natureza, não se devam considerar extensivas ao primeiro.
Ora, o contrato de compra e venda tem eficácia real translativa; ou seja, transmite-se a propriedade da coisa por mero
efeito do contrato (874º). O contrato promessa não transmite a propriedade da coisa, dele nascendo apenas a
obrigação de celebrar o contrato definitivo; como tal, não lhe é aplicável a proibição de venda de coisa comum por um
comproprietário sem consentimento dos restantes, uma vez que nada impede que o promitente obtenha o
consentimento no tempo devido. Se o promitente não obtiver o consentimento, haverá incumprimento do contrato
promessa por impossibilidade subjectiva; havendo ou não responsabilidade civil consoante o promitente tenha
assumido uma obrigação de resultados ou uma obrigação de meios. Neste caso, parece ter assumido uma obrigação de
resultados.
4 - B entregou a A a quantia de 20.000€; ora, no contrato promessa de compra e venda, presume-se (441º) que tem
carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor.
5 - É relevante o facto de B ter começado logo a explorar o imóvel, pois há tradição da coisa. Pode, por força de um
acordo de detenção, adquirir poderes de facto sobre as coisas.
6 - O promitente vendedor recusa-se a cumprir:  

A execução especifica visa o cumprimento funcional da promessa, ou seja, a sentença proferida pelo juiz em sede da
acção é uma sentença constitutiva, que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso. Tendo em conta isto, a
execução especifica é afastada nos casos em que o juiz não se pode substituir ao faltoso (contrato de natureza pessoal),
ou naqueles casos em que, ainda se possa substituir, a declaração negocial do faltoso não é suficiente para a celebração
do contrato - é o que sucede nos contratos com eficácia real quanto à constituição é nos contratos que pressuponham
um facto de terceiro, como sucede no nosso caso.
 
Para que seja possível a execução especifica, é necessário estarem verificados 3 requisitos (830º/1).
Há mora (ainda há possibilidade no cumprimento) mas não há possibilidade de lançar mão a esta acção porque há
sinal e o 830º/2 presume que este afasta a acção de execução específica. Também se excluía pela falta de
consentimento de um dos comproprietários (1408º/2) pois para a celebração do contrato definitivo seria necessário que
o outro comproprietário não quisesse preferir. 
Conclui-se que não há possibilidade de execução especifica por ser necessário consentimento de terceiro.
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Alem disto, por força do 1409º, C teria um direito legal de preferência, que prevalece sobre o direito de crédito de B
à celebração do contrato, uma vez que aquele tem fonte na lei e este numa mera convenção das partes.
b) Havendo incumprimento definitivo por parte de A, promitente vendedor, B teria direito às garantias
indemnizatórias do sinal (442º/2). Neste caso, sendo o incumprimento imputável a A, B teria direito à restituição em
dobro do sinal, logo 40.000€ (20.000€ a titulo de restituição por força da eficácia retroactiva da redução, e 20.000€
a titula indemnizatório). ou,
- Tendo havido tradição da coisa, B poderia optar, em alternativa, por uma indemnização do aumento do valor da
coisa.
- No entanto, para alem desta indemnização, B teria de ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias, ou seja, B
teria de ser indemnizado pelos 50.000€ que gastou, não sendo essa indemnização excluídos pelo 442.º/4.
- Finalmente, tendo havido tradição da coisa, o 755º/1/f concede ao promitente comprador o direito de retenção da
coisa pelo crédito resultante do incumprimento (neste caso, a optar pelo dobro do sinal, 90.000€). O direito de
retenção é um direito real de garantia, que visa constranger o promitente vendedor ao cumprimento. Por força do 758º
e 759º, o titular do direito de retenção pode executar a coisa retida, e ser pago com preferencia sobre os demais
credores. O direito de retenção caduca em consequência da venda executiva (824º/2), sendo que o direito de crédito do
promitente comprador se transfere para o produto da venda (sub-rogaão do objecto). Se o promitente reclamar o seu
crédito, este transfere-se para o produto da venda com a mesma prioridade ou preferencia que o direito caducado lhe
confere; se não reclamar, o promitente comprador apenas se pode pagar a crédito na qualidade de credor comum.
03/01/2014
II. Em fevereiro 2013, C e D celebraram, em documento escrito assinado por ambos, que C prometeu vender e
D comprar um imóvel, destinado à instalação de uma padaria. Previram a possibilidade de D nomear um
terceiro como promitente comprador e acordaram no não cumprimento dos requisitos do 410º/3, renunciando
ao direito de invocar a respectiva invalidade.
No momento da celebração, D entregou a C 50.000€.
O contrato de compra e venda deveria celebrar-se até final de agosto de 2013, o que não aconteceu pois D
recusou-se e agora exige a restituição dos 50.000€, alegando: 
- não está obrigado a comprar, porque nomeou E como promitente compradora, pelo que é o terceiro nomeado
que está obrigado a celebrar o contrato definitivo; 
- o negócio é nulo por força da omissão dos requisitos do 410º/3; 
- perdeu o interesse na celebração do negócio definitivo, já que adquiriu um outro imóvel, por preço inferior,
onde já instalou a padaria. 
Comente cada um dos argumentos de D e diga que direitos tem C, tendo em conta que fez obras necessárias à
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instalação da padaria, em julho obteve licença de utilização e que, alem disso, a sugestão de não proceder ao
reconhecimento presencial das assinaturas foi feita por D.
1 - Este contrato é um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel destinado à instalação de uma padaria.
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo negócio, art. 410º/1. Deste contrato
nasce uma obrigação de prestação de facto positivo que consiste na emissão de uma declaração negocial, isto é, a
declaração de vontade correspondente a um outro negócio cuja futura realização se pretende assegurar: o negócio
prometido.
2 - Para o contrato-promessa ser válido os requisitos do art. 410º têm de estar preenchidos. No º1 deste artigo está
consagrado o princípio da equiparação, ou seja, o contrato-promessa tem de estar conforme as disposições legais
relativas ao contrato prometido. Para a compra de imóveis a forma está fixada na lei no 875º, onde diz que é
necessário escritura pública ou documento particular autenticado, no entanto existe aqui duas excepções relativas à
forma ressalvadas no art. 410º/1/2/3 e outra excepção relativa a normas que pela sua razão de ser não se devam
considerar extensivas ao contrato-promessa (substância), é o caso de contratos reais em que tem de haver a tradição
da coisa, o art. 1685ºA, o art. 1408º e o art. 877º, entre outras. Assim, podemos dizer que todas as normas que
pressuponham efeitos diferentes do contrato-promessa, nomeadamente translativos ou constitutivos de direitos reais
ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato-promessa pois este não tem essa eficácia.
Assim, no caso C e D celebraram, em documento escrito assinado por ambos um contrato-promessa de compra e
venda. Se tivesse de estar em consonância com o 875º teria de ser escritura pública ou documento particular
autenticado, no entanto no 410º/2 a lei exige para o contrato-promessa apenas a forma de documento particular,
salvo quando o contrato-promessa tiver eficácia real, casos em que o contrato prometido nos termos do art. 413º está
sujeito também a escritura pública ou documento particular autenticado. Assim, podemos concluir que a forma está
cumprida pois eles tinham um documento assinado por ambos o qual cumpre os requisitos do 410º/2 pois ambos
assinaram o contrato, e também podemos pressupor que o contrato não tem eficácia real pois não estão preenchidos
os pressupostos do 413º.
Temos também de atender ao 410º/3, pois este artigo impõe, para certos contratos-promessa, requisitos adicionais de
forma: o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou
construção. O 410º/2 CC é uma regra geral, enquanto que o nº3 só se aplica aos contratos-promessa do regime
especial. O contrato definitivo tem de obedecer aos seguintes requisitos: contrato oneroso; que transmite ou crie
direitos reais; o objecto do contrato tem de ser um edifício ou uma fracção autónoma dele, não é qualquer bem imóvel.
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do art. 410º/3. A lei presume que a omissão destes
requisitos é da responsabilidade do promitente-vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento: se não o
fizer, a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que prove que esse incumprimento foi
culpa da outra parte. É o que dispõe a parte final do artigo. Daqui retira-se a ideia de que o promitente-comprador pode
arguir e o promitente-vendedor não pode. 
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Neste caso estamos perante uma nulidade atípica porque é nulidade por conservar o seu carácter automático e por ser
invocável a todo o tempo, mas é atípica pois não podem terceiros invoca-la nem o tribunal conhecê-la oficiosamente.
Quanto a este aspecto, aproxima-se da anulabilidade, que pode ser invocada pela pessoa em cujo interesse a norma foi
estabelecida. E é sanável, se estiverem preenchidos os requisitos a nulidade fica sanada. No entanto, no caso quem
queria pedir a invalidade do contrato era o promitente-comprador, será que ele a poderia invocar? Não pois o
enunciado diz que C afirma que a sugestão do não proceder ao reconhecimento presencial das assinaturas foi de D,
assim estamos perante um caso em que o promitente-comprador não pode invocar a nulidade do negócio pois a
omissão dos requisitos é imputável ao promitente-comprador, assim não só o C pode invocar a invalidade como o
promitente-comprador não o pode fazer, sob pena de abuso do direito da forma de venire contra factum proprium.
3 - As partes previram a possibilidade de D nomear um terceiro como promitente-comprador, este é um contrato para
pessoa a nomear, este é o contrato em que uma das partes se reserva a faculdade de designar uma outra pessoa que
assume a sua posição na relação contratual, como se o contrato tivesse sido celebrado com esta última, 452º/1. Os
requisitos para a eficácia deste contrato estão referidos no 453º: a nomeação tem de ser feita por documento escrito,
dentro do prazo convencionado..., deve ser acompanhada do instrumento de ratificação do contrato ou de procuração
anterior ao contrato. A ratificação tem de constar de documento escrito, 454º/1, salvo se o contrato tiver sido celebrado
por documento mais solene, caso em que a ratificação tem de ter forma igual à do contrato (452º/2 e 413º). 
 
No entanto não se verificam preenchidos os requisitos pois não há ratificação, assim não sendo feita a declaração
de nomeação nos termos legais, o contrato produz os seus efeitos relativamente ao contraente originário, desde que
não haja estipulação em contrário, 455º/2. 
 
Este negócio é diferente do regime da representação pois enquanto que este produz imediatamente os seus efeitos na
esfera jurídica do representado, o contrato para pessoa a nomear começa por produzir os seus efeitos em relação aos
intervenientes no negócio, apenas podendo vir a produzir efeitos na esfera jurídica de uma pessoa. É esta
alternatividade potencial que caracteriza o contrato para pessoa a nomear.
4 - No enunciado refere que D entregou 50.000€ a C e agora D pretende que lhe sejam devolvidos, será que pode? A
que titulo ele deu este valor a C? Este dinheiro pode ser entendido como princípio de pagamento ou sinal. O 440º
presume, para a generalidade dos contratos e também para o contrato-promessa, que se na celebração do contrato uma
das partes entregar a outra uma dada quantia em dinheiro, isto significa uma antecipação total ou parcial do preço.
Salvo no contrato-promessa de compra e venda, no qual se presume que esta quantia tem carácter de sinal, art. 44º.
Estas presunções são ilidíveis. Sinal é uma quantia entregue no momento da celebração de um contrato por uma das
partes a outra. 
O sinal pode ter duas funções: natureza confirmatória ou natureza penitencial. Pode haver acordo entre as partes,
quando não há ou há duvidas presume-se que tem natureza confirmatória excepto quando a lei diga o contrário, o que
sucede precisamente no contrato-promessa, no qual a lei presume que o sinal tem natureza penitencial, 830º/2.
Estabelece o cumprimento funcional: através da execução específica, tem-se os mesmos resultados do que o
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cumprimento, a celebração do contrato. A acção de execução específica, logo presume que o sinal tem uma função de
pagar ou assegurar o arrependimento. 
CALVÃO DA SILVA critica severamente esta opção legislativa, que vai contra as regras gerais do cumprimento das
obrigações. Esta presunção é também relativa, a parte pode afastá-la ou provando que a quantia não foi entregue a
título de sinal, ou foi entregue para confirmar o contrato (confirmatório). Se não fizer, o sinal afasta a execução
específica.  
Isto só não sucede nos contratos do art. 410º/3, uma vez que aí a execução específica tem natureza imperativa, sendo
nula a cláusula que a ela renuncie. Também aqui estes sinais têm um regime especial.
a) No nosso caso, o promitente-comprador recusa-se a cumprir. O que pode fazer C? Quando não há cumprimento,
mantendo-se o interesse no cumprimento, o que satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento ainda que coactivo.
Assim, o primeiro passo é saber se é possível ou não a execução específica do contrato. 
Esta pressupõe sempre uma simples situação de mora. Quanto ao tempo, o incumprimento divide-se em mora e
incumprimento definitivo, enquanto for possível e corresponder ao interesse, temos uma pura situação de atraso, que
se for imputável ao devedor se chama mora. Só existe mora enquanto o credor tiver interesse, se recorre à execução
específica, é porque lhe interessa o cumprimento. A mora é pressuposto da execução específica, que visa obter o
cumprimento funcional da promessa. Não é uma acção condenatória, mas sim de natureza constitutiva na medida em
que a sentença celebra o contrato definitivo, substituindo-se à declaração negocial do faltoso. É isto que resulta do art.
830º/1. 
 
No nosso caso, havia possibilidade de execução específica pois esta é imperativa segundo o art. 830º/3 CC. É
irrelevante a perda de interesse do faltoso.
b) Quanto à tutela indemnizatória, 442º, é necessário que a mora se transforme em incumprimento definitivo, é uma
alternativa à execução especifica. 
Há dois tipos de indemnização: a compensatória (422º), estas não são cumuláveis com o cumprimento e a moratória
esta visa compensar os danos resultantes do atraso, é cumulável com o cumprimento. Esta tutela prevê a indemnização
com base no sinal. No nosso caso, quem não cumpre é o trandens, tendo o accipiens a faculdade de ficar com o sinal,
442º/2.
24/01/2014
I. Através de documento particular, assinado apenas por A, prometeu vender a B, que também prometeu
comprar, a obra X, pertencente ao acervo hereditário do pai da promitente vendedora entretanto falecido, por
200.000€.
B entregou de imediato 100.000€ e recebeu o quadro, tendo em vista expo-lo num evento.
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O contrato definitivo deveria celebrar-se até ao final do ano 2013, data em que A esperava ser já proprietária da
obra. Porém, tal ainda não sucedeu dada a recusa da promitente vendedora, que exige a restituição do quadro,
mediante a entrega dos 100.000€ recebidos, invocando: 
- o contrato promessa é nulo, nos termos do 892º, já que prometeu vender coisa alheia; 
- além disso, encontra-se igualmente ferido de invalidade por vício de forma, dada a falta da assinatura de
Bruno 
- por fim e apesar de a obra lhe ter sido efectivamente cedida em partilha, não pode celebrar o contrato
definitivo porque entretanto a vendeu a C, por 300.000€.
 
1 - Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um quadro, logo bem móvel não sujeito a
registo, sendo a promitente-vendedora Ana e o promitente-comprador Bruno.
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a realizar certo negócio (410º) (e não contrato. Deve-
se corrigir a noção da lei no sentido de abranger os negócios unilaterais). É um contrato preparatório, apesar disso é
um verdadeiro contrato, logo, em caso de não cumprimento, gera responsabilidade.
2 - Temos de ver agora se no caso a forma do contrato-promessa está preenchida. 410º consagra o princípio da
equiparação este consiste na aplicação ao contrato-promessa, das regras aplicáveis ao contrato definitivo. Com duas
excepções: uma relativa à forma e outra relativa à substância, em relação àquelas normas que, pela sua razão de ser,
se não considerem extensíveis ao contrato-promessa.
Genericamente podemos dizer que todas as normas que pressuponham efeitos diferentes do contrato-promessa
nomeadamente translativos ou constitutivos de direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato-
promessa pois este não tem essa eficácia – excepção dos efeitos ou da eficácia, que está consagrada no 410º.
É um quadro, este é um bem móvel não sujeito a registo. Assim, 410º/2, para sabermos qual a forma do contrato-
promessa, temos de saber a forma do contrato prometido: se o contrato prometido for um contrato consensual, também
contrato-promessa será consensual, verificamos que é este o caso, 219º que diz que a validade negocial não depende
da observância de forma especial (salvo quando a lei exigir). 
 
Verificamos agora que o contrato-promessa foi feito através de documento particular, assinado apenas por A, como o
negócio é consensual é irrelevante o facto de B não ter assinado. Isto é assim porque tendo em conta que, apesar de
se tratar de contrato bilateral, como as declarações de vontade não estão sujeitas a qualquer formalidade, não há
qualquer vício relativamente à declaração do contraente que não assina o documento. Só não seria assim se existisse
obrigação de submeter o contrato a requisitos de forma antecipadamente convencionados pelos contraentes (forma
convencional), o que não é o caso.
3 - Um dos primeiros argumentos de A é que o negócio é nulo pelo 892º, no entanto, esta é uma norma que pelo art.
410º/1 in fine não se deve considerar extensível ao contrato-promessa tendo em conta a sua natureza. Para além
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disso um negócio de venda de bens alheios é admitido pelo 893º desde que as partes o tivessem convencionado, caso
não o fizessem aplicar-se ia o disposto em cima.
4 - B entregou de imediato 100.000€ e recebeu o quadro. Estes 100.000€ podem ser entendidos de diversas formas:
como princípio de pagamento ou como sinal. O 440º presume, se na celebração do contrato uma das partes entregar a
outra uma dada quantia em dinheiro isto significa uma antecipação total ou parcial do preço. Salvo no contrato-
promessa de compra e venda, no qual se presume que esta quantia tem o carácter de sinal, 441º estamos perante este
caso. Estas presunções são ilidíveis. Sinal é uma quantia entregue no momento da celebração de um contrato por uma
das partes a outra.
Nota: O sinal pode ser de natureza confirmatória, esta é uma forma de assegurar o cumprimento do contrato, dando
um sinal exterior de que as partes estão empenhadas no cumprimento, e pode ser de natureza penitencial esta assegura
direito ao arrependimento, ou seja, o sinal é pago como preço do arrependimento. Como funciona aqui o
arrependimento? Se quem não cumpre for o tradens, o accipens pode fazer a sua a coisa entregue; se quem não cumpre
for o accipens, tem de repor o dobro do sinal.  
Como saber qual das funções tem o sinal? É necessário averiguar a vontade das partes. Quando tenhamos duvidas ou
não seja dedutível da declaração a natureza, tem entendido a doutrina que, por força das regras gerais do cumprimento,
o sinal deve ter-se como de natureza confirmatória. Desde logo, o princípio do pacta sunt survanda, os contratos são
para ser cumpridos, só admitindo uma modificação ou extinção por declaração unilateral em casos excepcionais. Mas
não só, o 809º considera nula a cláusula pelo qual o credor renuncia antecipadamente os direitos no caso de
incumprimento ou mora do devedor.
Mas isto apenas quando a lei não diga o contrário, o que sucede precisamente no contrato-promessa, no qual a lei
presume que o sinal tem natureza penitencial, art. 830º/2 CC. Estabelece o cumprimento funcional, através da
execução específica, tem-se os mesmos resultados do que o cumprimento, a celebração do contrato. A acção de
execução específica procedente não se limita a condenar o promitente faltoso a celebrar o contrato, a sentença tem os
efeitos do cumprimento. A lei diz que é possíveis as partes afastarem a execução específica, não é imperativa. E
considera, no 830º/2, é havido como convenção em contrário dada quantia a título de sinal as partes quiseram afastar a
execução específica, logo presume que o sinal tem uma função de pagar ou assegurar o arrependimento. 
CALVÃO DA SILVA critica esta opção legislativa, que vai contra as regras gerais do cumprimento das obrigações.
Esta presunção é também relativa, pois a parte pode afastá-la provando que a quantia não foi entregue a título de sinal,
ou foi entregue para confirmar o contrato confirmatório. Se não o fizer, o sinal afasta a execução específica.
É relevante, no nosso caso, o facto de B ter recebido o quadro, há aqui tradição da coisa. O contrato promessa não
transfere direitos sobre a coisa, mas pode, por força de um acordo de detenção, adquirir poderes de facto sobre as
coisas. O acto de entrega do quadro significa a entrega destes poderes de factos, que depende do acordo de detenção
que as partes celebrem entre si. Porque é que é relevante a tradição da coisa? Indemnização do valor da coisa,
alternativa ao sinal, que só pode existir quando tenha ocorrido traditio rei, 442º/2 e o direito de retenção, 755º é um
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direito real de garantia que a lei confere ao promitente-comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a
indemnização, só pode haver detenção se tiver havido tradição.
4 - No nosso caso, a promitente-vendedora recusa-se a cumprir. Quando há incumprimento, mantendo-se o interesse

no cumprimento, o que satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento, ainda que coactivo. Assim, o primeiro passo
é saber se é possível ou não a execução específica do contrato. Já vimos que não é possível dado haver sinal e este ser
presumido penitencial pela lei.
A alega que apesar de a obra lhe ter sido efectivamente cedida em partilha, não pode celebrar o contrato definitivo
porque a vendeu a C por 300.000€.
5 - 
a) Assim, podemos dizer que este se tornou num incumprimento definitivo imputado à promitente-vendedora,
assim temos de ver quais as garantias indemnizatórias de B (442º/2) É uma indemnização compensatória esta não é
cumulável com o cumprimento, (podemos ter também indemnização moratória esta é cumulável com o cumprimento).
Esta tutela prevê a indemnização com base no sinal. No nosso caso, quem não cumpre é o accipiens, tendo o tradens a
faculdade de exigir a restituição em dobro (parte é restituição do que recebeu, parte é a indemnização, esta é só o
valor do sinal). No nosso caso teria de restituir 200.000€
Mas nos casos em que existe traditio rei, a lei prevê uma indemnização alternativa. Quando o incumprimento se deve
ao promitente-vendedor, tem o promitente- comprador o direito de optar pela indemnização pelo aumento de valor da
coisa, aqui tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do incumprimento, é subtraído o preço convencionado e
soma-se ainda aquilo que foi prestado (sinal ou não). 
 
No nosso caso, o valor de mercado era de 300.000€, ao qual se deduz o preço convencionado, de 200.000€, tendo o
valor da variação sido de 100.000€. A indemnização aqui seria de 100.000€ mais o valor do sinal de 100.000€ que
daria na mesma os 200.000€, assim a indemnização seria igual.
Assiste ao promitente-comprador a quem foi entregue a coisa o direito de retenção, que é uma forma de garantir o
pagamento da indemnização: pode reter a coisa enquanto não for paga a indemnização. O direito de retenção é um
direito real de garantia que prevalece sobre a hipoteca.
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08/09/2014
I. Em documento particular, assinado por ambos, A obrigou-se a vender a B, que por sua vez se obrigou a
comprar por 300.000€, uma vivenda, que tinha em compropriedade com o seu primo C. B entregou de
imediato 40.000€, tendo ficado estipulado que as partes não renunciam, em caso de incumprimento, à
possibilidade de recurso à acção de execução específica e que B poderia dar inicio a pequenas reparações
necessárias (15.000€).
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, A alega que não pode vender o bem, uma vez que o
seu primo prometera igualmente vender a vivenda, por 400.000€, a D.
1 - Estamos perante um contrato-promessa entre A e B, em que o primeiro se obriga a vender uma vivenda, logo um
bem imóvel B obrigou-se a comprar. 
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a realizar certo negócio, 410º. É um contrato
preparatório, apesar disso, é um verdadeiro contrato, logo, em caso de não cumprimento, gera responsabilidade civil
contratual e não-extracontratual. Os efeitos do contrato-promessa são a obrigação de contratar e o respectivo direito de
crédito à celebração do negócio. 
O contrato-promessa não transfere nenhum direito real, seja de gozo, seja pessoal, sobre o objecto sobre o qual recai a
promessa. Nasce apenas o direito de exigir a contratação, ainda que a coisa passe logo para o promitente-comprador.
Se tivéssemos de qualificar a prestação a que o promitente-comprador se obriga, é uma prestação de facto positiva, de
natureza jurídica.
2 - O 410º consagra o princípio da equiparação e as suas excepções, este consiste na aplicação, ao contrato-promessa,
das regras aplicáveis ao contrato definitivo. Com duas excepções: uma relativa à forma e outra relativa à substância
em relação aquelas normas que, pela sua razão de ser, se não considerem extensíveis ao contrato-promessa.
Assim, quanto ao nosso caso prático A detinha uma vivenda mas só em compropriedade, ou seja, estava dentro do
regime do art. 1408º CC, no entanto, este artigo não releva para a invalidade do contrato-promessa.
Sendo que o contrato-promessa tem de se reger pelas regras do contrato-prometido e neste caso estamos perante um
imóvel, temos de ver qual a forma do contrato-prometido (875º), tem de ser celebrado por escritura pública ou por
documento particular autenticado. No entanto, o 410º/2 consagra uma excepção na forma, ou seja, ele não necessita de
tanta forma como no art. 87º pois nos casos em que a lei exige documento autentico ou documento particular
autenticado para o contrato prometido, no contrato-promessa exige apenas a forma de documento particular, isto
salvo quando o contrato-promessa tiver eficácia real, casos em que o contrato-prometido, nos termos do 413º está
sujeito também a escritura pública. 
 
Assim, podemos dizer que esta exigência está cumprida, pois há documento particular e também está assinado por
ambas as partes, o que quer dizer que a forma está correcta até aqui.
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Quanto ao 410º/3, para determinados contratos-promessa, este artigo impõe requisitos adicionais de forma: o
reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou construção.
O 410º/2 é uma regra geral, enquanto que o nº3 só se aplica aos contratos-promessa do regime especial. O contrato
definitivo tem de obedecer aos seguintes requisitos: tem de ser um contrato oneroso, que transmite ou crie direitos
reais, e que o objecto do contrato tem de ser um edifício ou uma fracção autónoma dele, não é qualquer bem imóvel.
Pode ser um edifício já construído ou em construção, daí se exigir a licença de utilização ou de construção.
No nosso caso tínhamos um caso deste tipo submetido ao regime do art. 410º/3. A lei presume que a omissão destes
requisitos é da responsabilidade do promitente vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento, se não o
fizer, a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que prove que esse incumprimento foi
culpa da outra parte. 
Daqui retira-se que o promitente-vendedor não pode arguir a invalidade e o promitente-comprador pode. 
 
Mas e os terceiros? Se se omitem estes requisitos a invalidade daí resultante é a nulidade, logo esta pode ser invocada
por qualquer interessado e é de conhecimento oficioso. Mas isto contraria o facto de esta norma visar proteger o
promitente-comprador, se admitíssemos que qualquer terceiro pudesse invocar a nulidade ou o tribunal a pudesse
conhecer oficiosamente, estaríamos a contrariar o espírito da norma. Isto porque as consequências da nulidade são
menos gravosas para o promitente-vendedor, o comprador não tem interesse em invocar a nulidade, pois deixando
correr o contrato, haverá impossibilidade de cumprimento imputável ao promitente-vendedor, que terá de indemnizar
o promitente-comprador. Assim, protege-se o promitente comprador, ao criar as condições para que este receba uma
indemnização que caso contrário não receberia.
Assim, estamos perante uma nulidade atípica, é nulidade por conservar o seu carácter automático e por ser invocável
a todo o tempo, mas é atípica pois não podem terceiros invoca-la nem o tribunal conhecê-la oficiosamente. Quanto a
este aspecto, aproxima-se da anulabilidade, que pode ser invocada pela pessoa em cujo interesse a norma foi
estabelecida. E é sanável, pois se estiverem preenchidos os requisitos, a invalidade fica sanada.
O promitente-comprador não pode sempre invocar a nulidade, se a omissão dos requisitos for imputável ao
promitente-comprador, não só o outro contraente pode invocar a nulidade, como o promitente-comprador não o pode
fazer, sob pena de abuso do direito na forma de venire contra factum proprium.
3 - B entregou de imediato 40000€, e estipularam que B poderia efectuar certas reparações. Estes 40.000€ são
entendidos pela lei, já que as partes nada convencionaram como sendo de sinal, pois o 441º que presume que no
contrato-promessa de compra e venda esta quantia tem carácter de sinal. Sinal é uma quantia entregue no momento da
celebração por uma destas partes a outra. Ainda que esta quantia corresponda à totalidade do preço.
Esta quantia pode ser de natureza confirmatória ou de natureza penitencial. A primeira diz que o sinal é uma forma de
assegurar o cumprimento do contrato, dando um sinal para o exterior de que as partes estão empenhadas no
cumprimento. A segunda diz que o sinal é uma forma de assegurar o direito ao arrependimento, ou seja, o sinal é pago
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como preço do arrependimento. 

Como sabemos qual deles a parte optou? No caso diz que as partes estipularam que não renunciam à possibilidade de
recurso de execução específica. Podemos afirmar que elas optaram por um sinal de natureza confirmatório, pois no
830º/2 que é havido como convenção em contrário a existência de sinal, logo a lei presume um sinal penitencial, no
entanto não só neste caso não seria possível afastá-la já que nas situações do 410º/3 CC a acção de execução específica
tem natureza imperativa como a presunção é relativa, pois a parte pode afastá-la que foi o que aconteceu.
4 - É relevante, no nosso caso, o facto de B poder dar inicio a certas reparações, sendo que aqui verifica-se que houve
tradição da coisa, o contrato-promessa não transfere direitos reais sobre a coisa, o promitente-comprador não adquire
qualquer direito real ou pessoal de gozo sobre a coisa. Mas pode, por força de acordo de detenção adquirir poderes de
facto sobre as coisas. O acto de haver possibilidade de B efectuar reparações significa a entrega destes poderes de
factos que depende do acordo de detenção que as partes celebrem entre si. 
Porque é que é relevante a tradição da coisa? Indemnização pelo valor da coisa, alternativa ao sinal, que só pode
existir quando tenha ocorrido traditio rei, 442º/2 CC e direito de retenção, 755º, é um direito real de garantia que a
lei confere ao promitente-comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a indemnização. Só pode haver
retenção se tiver havido tradição.
5 - No nosso caso, o promitente-vendedor recusa-se a cumprir porque afirma que o imóvel também está prometido a
D, não temos elementos suficientes para saber qual foi o primeiro contrato-promessa a ser constituído, estamos em
face de um direito igual, logo há conflito de interesses.
a) Quando não há cumprimento, mantendo-se o interesse no cumprimento, o que satisfaz o seu interesse é o próprio
cumprimento, ainda que coactivo. Assim, o primeiro passo é saber se é possível ou não a execução específica do
contrato. 
Esta pressupõe uma simples situação de mora. Quanto ao tempo, o incumprimento divide-se em mora e
incumprimento definitivo, enquanto for possível e corresponder ao interesse, temos uma pura situação de atraso, que
se for imputável ao devedor se chama de mora. A mora é pressuposto da execução específica, que visa obter o
cumprimento funcional da promessa. Não é uma acção condenatória, mas sim de natureza constitutiva na medida em
que a sentença celebra o contrato definitivo, substituindo-se à declaração negocial do faltoso.
No entanto, e apesar de as partes terem convencionado que não afastavam a acção de execução específica e da
situação do 410º/3 tornar a acção de execução específica imperativa, esta não é possível porque há uma oposição da
natureza da obrigação assumida é o caso da situação de compropriedade do nosso caso em que é necessário um facto
de terceiro, neste caso o consentimento do Casimiro. 
Logo, esta acção não seria possível por se necessitar do consentimento de terceiro, pois neste caso a declaração
negocial do faltoso não basta para a celebração do contrato, pelo que não é possível a execução específica.
b) A tutela indemnizatória do 442º/2, é necessário que a mora se transforme em incumprimento definitivo, a

indemnização do 442º, é uma indemnização compensatória. Podemos ter indemnização moratória, que visa compensar
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os danos resultantes do atraso, quando é moratória, é cumulável com o cumprimento. As indemnizações do art. 442º
não são cumuláveis com o incumprimento.
Que tutela é essa? Desde logo, prevê a indemnização com base no sinal. No nosso caso, quem não cumpre é o
promitente-vendedor, tendo o promitente-comprador a faculdade de exigir a restituição em dobro, no nosso caso,
teria de restituir 80.000€. 
Mas nos casos em que existe traditio rei, a lei prevê uma indemnização alternativa. Quando o incumprimento se deve
ao promitente-vendedor, tem o promitente- comprador o direito de optar pela indemnização do aumento do valor da
coisa, tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do incumprimento é subtraído o preço convencionado e soma-
se ainda aquilo que foi prestado. 
 
No nosso caso, o valor de mercado era de 400.000€, ao qual se deduz o preço convencionado, de 300.000€ o que dá
uma diferença de 100.000€ mais o sinal daria 140.000€. Logo era maior que a indemnização pelo sinal e o
promitente-comprador optaria por esta.
No caso do dinheiro gasto por B para reparações este também lhe deve ser restituído, e o 410º/4 CC pois o artigo
nada refere quanto a este tipo de indemnização.
Assiste ao promitente comprador a quem foi entregue a coisa o direito de retenção, que é uma forma de garantir o
pagamento da indemnização, pode reter a coisa enquanto não for paga a indemnização. O direito de retenção é um
direito real de garantia que prevalece sobre a hipoteca. Se houver uma venda judicial não pode o promitente-
comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu crédito, mantém-se a prioridade que tinha, podendo pagar-se com
preferência o valor da indemnização sobre o valor da venda da coisa, com prioridade sobre os restantes créditos.
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Restantes casos práticos: 
1 - Em janeiro de 2009, I, casada em regime de comunhão de adquiridos com J, prometeu vender a C e esta
prometeu comprar um apartamento pertencente ao património comum do casal. No contrato, assinado apenas
por I, convencionou-se o preço de 100.000€, tendo C entregue, de imediato, 15.000€ e recebido a chave do
imóvel. Diga que direitos assistirão a C, tendo em conta que: 
- Na semana passada, I vendeu o apartamento a M por 125.000€ e, além disso, alega a nulidade do contrato-
promessa celebrado com C, com fundamento presencial das assinaturas. 
- Considere ainda o facto de S ser detentora de uma declaração unilateral escrita e assinada por I, na qual esta
reconhece dever a S 400.000€ e esta pretende fazer valer os seus direitos.  
1 - Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel. 

 
2 - Temos de ver se a forma está preenchida, no caso afirma-se que o contrato foi apenas assinado pela I, logo aqui
temos um problema, a forma do contrato-promessa está prevista no 410º que consagra o principio da equiparação,
este consiste na aplicação ao contrato-promessa, das regras aplicáveis ao contrato definitivo. Assim, se é uma compra
e venda de um bem imóvel tem de estar preenchidos os requisitos do art. 875º que afirma que documento tem de ter a
forma ou de escritura pública ou de documento particular autenticado, no entanto, este principio tem duas excepções e
uma delas é relativa à forma pois só necessita de documento particular, no entanto, se for este o caso conclui-se que
não tem eficácia real pois para ter tinha que preencher a forma do 413º. 
 
Uma das exigências do art. 410º/2 CC é que se um contrato é bilateral que é o caso da compra e venda tem de estar
assinado por ambas as partes, e aqui não está, só I assinou, temos aqui um vicio de forma que gera nulidade por vicio
de forma. No entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do principio da conservação, alguns mecanismos partem de
pressupostos diferentes, a redução parte de uma nulidade parcial, como que se amputando a parte inválida, que não
afectaria a totalidade do negócio e na conversão o negócio é totalmente nulo, pelo que se vai tentar converter o
negócio num outro negócio diferente, em relação ao qual estejam verificados todos os elementos essenciais. 
 
CALVÃO DA SILVA opta pelo mecanismo da redução. No entanto, o resultado prático é o mesmo (a conservação do
negócio como promessa unilateral), optando pela redução ou conversão, nos casos típicos em que isto sucede, regra
geral a parte que assina não tem qualquer interesse digno de tutela para invocar a nulidade do respectivo negócio. 
No nosso caso, a promitente-compradora não assinou e quem se quer ver livre do contrato é a promitente-vendedora
que assinou. Ela quer a invalidade do negócio porque não quer assumir as consequências do incumprimento, o
contrato deixaria de produzir efeitos retroactivamente. 
Imaginemos que não existe invalidade, chegado o momento não quer celebrar, logo tem de sofrer as consequências do
incumprimento. Se ela pudesse exercer o seu direito a invocar a invalidade, este seria um exercício abusivo (abuso de
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direito). Está apenas em causa o interesse, não legitimo, do vendedor de se furtar às consequências do incumprimento.
Temos de atender à vontade hipotético-conjuntural das partes, integramos o negócio de acordo com essa vontade.
Chegamos então à conversão do contrato-promessa bilateral para um contrato-promessa de compra e venda

unilateral.
O caso prático também tem de preencher a forma requerida pelo art. 410º/3, pois trata-se de uma fracção de um
edifício. Este artigo impõe requisitos adicionais de forma: o reconhecimento presencial das assinaturas e a
certificação da existência da licença de utilização ou construção. Estamos perante uma destas situações pois o
contrato-promessa de compra e venda neste caso é um contrato oneroso, que transmite direitos reais e que o objecto do
contrato é uma fracção autónoma de um edifício.
faça o reconhecimento presencial das assinaturas. 
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do art. 410º/3. A lei presume que a omissão destes
fizer a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que prove que esse incumprimento foi
culpa da outra parte. É o que dispõe a parte final deste artigo. Assim, retira-se daqui que, em regra geral, o promitente-
vendedor não pode invocar esta invalidade pois tem de ser ele a propor que os requisitos do 410º/3 sejam preenchidos.
 
3 - C entregou 15.000€ a I, tendo C recebido a chave do imóvel. Esta quantia é presumida pelo art. 441º como sendo
um sinal pois estamos perante um contrato-promessa de compra e venda. Sinal é a uma quantia entregue no momento
da celebração de um contrato por uma das partes a outra. 
 
O sinal pode ser de natureza confirmatória (forma de assegurar o cumprimento do contrato, dando um sinal para o
exterior de que as partes estão empenhadas no cumprimento) ou de natureza penitencial (assegurar o direito ao
arrependimento, ou seja, o sinal é pago como preço do arrependimento). No caso, verificamos que as partes nada
disseram sobre isto, logo a doutrina diz que quando haja duvidas o sinal deve sempre ser tido como de natureza
confirmatória. Mas isto apenas quando a lei nada diga em contrário o que sucede precisamente no contrato-promessa,
no qual a lei presume que o sinal tem natureza penitencial, 830º/2 CC. Estabelece o cumprimento funcional, através
da execução específica, tem-se os mesmos resultados do que o cumprimento. A lei diz que é possível as partes
afastarem a execução específica, não é imperativa E considera (830º), é havido como convenção em contrário a
existência de sinal. Logo, a lei presume que quando no contrato-promessa se entrega dada quantia a titulo de sinal as
partes quiseram afastar a execução específica, logo presume que o sinal tem uma função de pagar ou assegurar o
arrependimento. 
CALVÃO DA SILVA critica esta opção legislativa, que vai contra as regras gerais do cumprimento das obrigações.
Esta presunção é também relativa.
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Isto só não sucede nos contratos do art. 410º/3CC, por força do nº3 do 830º, uma vez que aí a execução específica tem
natureza imperativa, sendo nula a cláusula que a ela renuncie. Também aqui estes sinais têm um regime especial.
É relevante, no nosso caso, o facto de ter recebido a chave do imóvel, há traditio rei ou tradição da coisa. O contrato-
promessa não transfere direitos sobre a coisa. Mas o promitente-comprador pode, por força de um acordo de
detenção, adquirir poderes de facto sobre as coisas. O acto de entrega da chave significa a entrega destes poderes de
facto, que depende do acordo de detenção que as partes celebrem entre si. É relevante a tradição da coisa pois dá
direito a escolher entre o dobro do sinal e a indemnização pelo aumento do valor da coisa. Também dá direito ao
direito de retenção, 755º é um direito real de garantia que a lei confere ao promitente comprador de reter a coisa
enquanto não lhe for paga a indemnização.  
4 - Agora temos de saber qual o meio adequado para C reagir contra I por falta de incumprimento do contrato-
promessa. Temos dois meios alternativos que C pode usar, a acção de execução específica e a tutela indemnizatória do
442º/2. A primeira pressupõe uma simples situação de mora a segunda pressupõe um incumprimento definitivo. Só
existe mora enquanto o credor tiver interesse esta é pressuposto da existência de acção de execução específica.
Podemos concluir que não há direito a execução específica apesar de estarmos perante uma situação do art. 830º/3
onde a execução específica é imperativa, isto porque existe uma norma que se opõe à natureza da obrigação
assumida, o 1628ºA, a falta de consentimento do cônjuge, ou seja, quando para a celebração de contrato definitivo é
necessário o consentimento do outro cônjuge.
Assim, no nosso caso temos de ir pela tutela indemnizatória do art. 442º/2 CC, esta indemnização é compensatória,
logo não é cumulável com o cumprimento da obrigação. Esta tutela prevê a indemnização com base no sinal. No nosso
caso, quem não cumpre é a promitente-vendedora, tendo o promitente-comprador a faculdade de exigir a restituição
em dobro, no nosso caso seria de 30.000€.
Mas neste caso existe traditio rei, aqui a lei prevê uma indemnização alternativa. Assim, tem o promitente-comprador
o direito de optar pela indemnização do aumento do valor da coisa, ou seja, tem-se em conta o valor objectivo da
coisa à data do incumprimento, é subtraído o preço convencionado e soma-se aquilo que foi prestado. No nosso caso,
o valor de mercado era 125.000€ ao qual se deduz o preço convencionado de 100.000€, tendo o valor da variação:
25.000€. Seria a indemnização de 15.000€ + 25.000€ = 40.000€, há interesse em optar por esta indemnização.
Assiste também ao promitente-comprador a quem foi entregue a coisa o direito de retenção, que é uma forma de
garantir o pagamento da indemnização, pode reter a coisa enquanto não for para a indemnização. O direito de retenção
é um direito real de garantia que prevalece sobre a hipoteca. Se houver uma venda judicial, não pode o promitente
comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu crédito, mantém-se a prioridade que tinha, podendo pagar-se com
preferência o valor da indemnização sobre o valor da venda da coisa, com prioridade sobre os restantes créditos.
Assim, Sandra teria de esperar que Catarina fosse paga e só depois é que receberia o seu dinheiro.
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1.2 - Em Janeiro de 2010, A, casado em regime de comunhão de adquiridos com B, prometeu vender a C, e esta
prometeu comprar, um apartamento que é bem próprio de A. 
No contrato, assinado apenas por A, convencionou-se o preço de 100.000€, tendo C entregue de imediato
15.000€ e recebido a chave do imóvel. 
O contrato deveria celebrar-se até Outubro, o que ainda não sucedeu dada a recusa de A. 
- o valor actual de mercado do apartamento é 125.000€ 
- entretanto, A vendeu o apartamento a D 
- além disso, alega a nulidade pela falta de consentimento de B 
- como pela falta de reconhecimento presencial da sua assinatura. 
 
1 - O contrato celebrado entre A e C é um contrato promessa de compra e venda bilateral. 
Convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo negócio jurídico, nos termos do 410º. Logo, a 2ª parte do 410º/
1 prevê que lhe “são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido”, neste caso previstas nos 874º e
ss. Bilateral pois, ambos os contraentes se vinculam a firmar o negócio definitivo. 
 
2 - O problema que deriva da celebração do contrato é de saber se este é valido, tendo sido assinado por A quando este
é casado com B no regime de comunhão de adquiridos. Ora, o 1682ºA prevê que a celebração do negocio de cv
careceria do consentimento de ambos os cônjuges. Mas a questão é que entre A e C não foi celebrado esse negócio,
mas apenas uma promessa. A própria parte final do 410º/1 estipula que se exceptuam “as disposições legais que por
sua razão de ser, não se devem considerar extensivas ao contrato promessa”. Este artigo consagra uma excepção ao
princípio da equiparação, levando-nos a procurar a ratio da norma do regime do contrato prometido e a tentar
averiguar se essa ratio é extensível ao regime do cp. A obrigação típica do cp é uma obrigação de facto positivo, ou
seja, traduz-se numa acção. Sendo assim, em principio, o cp nunca tem efeitos translativos. E é esta a razão pela qual
não se aplica a promessa de venda de bens imóveis feita por um dos cônjuges sem o consentimento do outro (1682ºA),
sendo esta promessa plenamente válida. Note-se, no entanto, que estamos a pressupor para a validade deste cp que foi
assumida uma obrigação de meios, ou seja, uma obrigação de fazer o que estivesse ao seu alcance no sentido de obter
o consentimento necessário para a celebração do negócio.  
 
Sendo assim, se A não conseguisse o consentimento de B, estaríamos perante o incumprimento de um contrato válido.
Qual a sanção? A prevista no 442º/2 - os 15.000€ entregues por C a A são alvo de uma presunção prevista no 441º.
Este artigo prevê que, no caso do cp de compra e venda, se presume que tem carácter de sinal “toda a quantia entregue
pelo promitente comprador ao promitente vendedor”. Sendo assim, sendo o incumprimento imputável a A, de
acordo com 442º/2 2ª parte, C tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou. Mas o que significa esta retribuição?
Por um lado, é fruto da resolução do contrato prevista no 433º e 434º, que tem eficácia retroactiva, e gera, portanto, a
restituição do sinal em singelo. Por outro lado, é a sanção pelo incumprimento, a indemnização que cabe ao credor,
nos termos do 801º. Desta forma, C receberia 30.000€. 
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Concluimos que o argumento da nulidade em virtude da falta de assinatura de B não é válido. 

 
3 - Resta-nos analisar o segundo argumento de A, relativo à forma. 
A forma do cp deve ser analisada à luz da forma prevista para o contrato prometido. Esta está prevista no 875º e é a
escritura pública ou documento particular autenticado. O 410º/2 prevê que, quando seja essa a exigência de forma para
o contrato prometido basta para o cp documento particular “assinado pela parte que se vincula ou por ambas,
consoante o cp seja unilateral ou bilateral”. Ora, neste caso, para que se tratasse de um cp bilateral este teria de ser
assinado por ambos contraentes. Há, portanto, um incumprimento da exigência de forma. A consequência é nulidade
por falta de forma, nos termos 220º. No entanto, e por força do princípio da conservação dos negócios, podem
encontrar-se 2 soluções, consoante consideremos que há invalidade total ou invalidade parcial. No primeiro caso,
diremos que a solução será conversão do NJ (293º); no segundo caso, diremos que a solução será redução do NJ
(292º). 
 
Esta é nomeadamente a posição defendida por CALVÃO DA SILVA, por ser a solução que melhor corresponde ao
direito português. CALVÃO DA SILVA parte do pressuposto de que se a lei admite o cp unilateral, e se para a
validade deste basta a assinatura da parte que se obriga a contratar, não deve ser de excluir a possibilidade de o
contrato querido como bilateral seja divisível em 2 contratos unilaterais, sendo que desta forma, a invalidade só
atingirá a promessa de compra assumida por C. Assim, a promessa de vender de A será ainda válida e passível de
subsistência autónoma. 
 
No entanto, importa ainda referir que a parte final do 292º dispõe “salvo quando se mostra que este nao teria sido
concluído sem a parte viciada”. Sendo assim, a lei presume que A teria ainda assumido a obrigação de vender mesmo
que C não tivesse assumido a obrigação de comprar. A não tem que provar esta circunstancia, nos termos do 350º/1.
mas se, pelo contrario, o interesse de A for a invalidade, então terá que ser ele a provar que não teria querido vender se
a outra parte não quisesse comprar. Esta é uma prova fácil, dada a sinalagmaticidade do contrato de compra e venda,
em que a obrigação de comprar e a obrigação de vender são causa determinante uma da outra. No entanto, para que
esta vontade hipotética de A seja atendível, exige-se que não seja contrária ao princípio da boa fé, a pontos de
constituir uma situação de abuso de direito (227º e 334º). Por exemplo, A não pode recorrer à invalidade total do
negócio como forma de se furtar às consequências do incumprimento, leia-se, à devolução do sinal em dobro prevista
no 442º/1. Neste caso, o contrato continuaria a valer como promessa de venda. 
 
Ainda dentro da análise da forma, cumpre também analisar o requisito suplementar estabelecido no 410º/3 para
contratos onerosos de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício já construído (como é o caso): o
reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de construção. 
A invoca a falta do primeiro requisito. O 410º/3 prevê uma nulidade atípica, uma vez que só será invocável pelo A
em caso de culpa do C. CALVÃO DA SILVA entende que a ratio legis deste número é a protecção do C,
nomeadamente das promessas de venda de prédios de construção clandestina. Sendo assim, esta nulidade atípica não
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será invocável por terceiros, nem oficiosamente conhecida pelo Tribunal, terá carácter automático e será invocável a
todo o tempo. Mas mais importante: por via de regra, esta nulidade será apenas invocável pelo promitente
comprador. A nulidade proveniente da falta de reconhecimento presencial das assinaturas apenas poderia ser invocada
por C, e não por A, como foi o caso. 
 
4 - Para além do direito ao dobro do sinal, analisemos se C terá direito a pedir a execução especifica. 
Prevista no 830º, é um meio para obter a sentença que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso (sentença
constitutiva). 
O pressuposto é a mora, e não a sua transformação em incumprimento definitivo como prevê o 808º. Para que a mora
se transforme em incumprimento, tem de ocorrer uma de duas circunstancias: ou o credor perde o interesse na
prestaçãoo (o que não parece ser o nosso caso), ou houve interpelação admonitória, ou seja, fixação de um prazo, por
parte do credor, para que o devedor cumpra. Não temos dados para averiguar se existiu interpelação admonitória, pelo
que vamos pressupor que não. Sendo assim, estamos ainda perante uma simples mora. 
 
Os requisitos da execução especifica: 
- a mora (verifica-se); 
- não haja convenção em contrário - Excepção ao principio estabelecido no 809º, o da irrenunciabilidade prévia ao
direito de exigir o cumprimento das obrigações. Por outro lado, a lei dá ao sinal a natureza de sinal penitencial,
porque serve para reservar a faculdade de tramitação ou desistência do contrato e das obrigações dele emergentes. Esta
opção é amplamente criticada pela doutrina. Mas a existência de sinal, neste caso, não presume convenção contrária à
execução especifica. Isto porque o 830º/3 estabelece que nas promessas do 410º/3 a execução especifica tem carácter
imperativo, não podendo ser afastada antecipadamente pelas partes. É o caso: a existência de sinal não afasta o pedido
de execução especifica por parte de C. 
- a natureza da obrigação assumida não pode opor-se à execução especifica. É este requisito que vai afastar a
possibilidade neste caso. Isto porque a natureza pessoal do negócio inviabiliza a sua conclusão por meio de uma
sentença: para a celebração válida deste negócio é necessária a intervenção de terceiro (B). B não deu o seu
consentimento para a alienação. Desta forma, está afastada a possibilidade de execução específica.  
 
5 - Tradição da coisa: houve entrega das chaves, o que constitui uma transferencia simbólica da coisa. Sendo o valor
actual do mercado do imóvel 125.000€, e tendo sido o preço convencionado 100.000€, o aumento do valor da coisa
foi de 25.000€. 
C tem direito a receber 40.000€ (25.000€ a título de indemnização pelo aumento do valor da coisa e 15.000€ a
titulo de restituição do sinal pago). 
 
6 - Consequência da venda feita a D: para que o contrato entre A e C seja oponível a D, este teria que ter eficácia
real. Os requisitos estão previstos no 413º: que se trate de bem imóvel ou móvel sujeito a registo (verifica-se); que
haja declaração expressa das partes (não há elementos suficientes); haja inscrição no registo (não sabemos se houve
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também).  
Porém, o nº2 exige que seja observada a mesma forma que a prevista para o contrato definitivo. O 875º prevê para a
compra e venda a escritura pública ou documento particular autenticado. Este cp foi celebrado através de documento
particular, e por isso, tem eficácia meramente obrigacional, não sendo oponível a D.
2. Em janeiro de 2010, A e o seu filho B celebraram um contrato, nos termos do qual o primeiro se obrigou a
vender e o segundo a comprar uma moradia pelo preço de 400.000€. O contrato foi reduzido a escrito, tendo A
assinado o documento e reconhecido a sua assinatura perante o notário. B pagou de imediato 50.000€ e recebeu
a chave do imóvel. 
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, A recusa-se a fazê-lo e invoca os seguintes
argumentos: 
- O contrato promessa é inválido, por força do disposto no 877º dada a falta de consentimento de C, irmão de B.  
- Além disso, C propôs já uma acção destinada a obter a declaração de nulidade do contrato-promessa em
causa, pelo facto de não ter sido exibida, no momento do reconhecimento, a respectiva licença de habitabilidade
e faltar, por isso, a correspondente certificação da sua existência. 
- Já vendeu, entretanto, a moradia a D, pelo preço de 500.000€. Pronuncie-se sobre a defesa de A e diga que
direitos assistirão a B.  
 
1 - Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel (apartamento). 
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a realizar certo negócio, art. 410º CC.  
Temos agora de ver se a forma está preenchida, assim, temos de ir ao art. 410º, este artigo consagra o princípio da
equiparação, este consiste na aplicação ao contrato-promessa, as regras aplicáveis ao contrato definitivo.  
No entanto, este princípio tem duas excepções, uma quanto à forma e a outra quanto à substância, em relação
aquelas normas que, pela sua razão de ser, se não considerem extensíveis ao contrato-promessa. É o que sucede com
todas as regras do contrato definitivo que pressuponham outros efeitos para além do cp, designadamente, 1682ºA,
1408º e 877º. Assim, podemos concluir que o primeiro argumento de A é errado pois esta norma não se aplica ao
contrato-promessa tendo em conta a sua natureza.
Genericamente, podemos dizer que todas as normas que pressuponham efeitos diferentes do cp, nomeadamente,
translativos ou constitutivos de direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato-promessa
pois este não tem essa eficácia.
Quanto à forma, o contrato foi reduzido a escrito tendo A assinado o documento e reconhecido a sua assinatura
perante o notário. Aqui temos um problema, a lei diz que aplica-se o regime do contrato prometido ao contrato-
promessa, assim temos de ver qual a forma de compra e venda de um bem imóvel, art. 875º, tem de ser por escritura
pública ou documento particular autenticado, no entanto, o 410º/2 ressalva o facto de ser preciso para o contrato
promessa a autentificação do documento particular, ou seja, esta não é necessária no cp. No entanto, e apesar disto
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estar correcto no nosso caso, apenas A assina, o contrato-promessa de compra e venda é um contrato bilateral logo era
necessário a assinatura de B. Quais as consequências disto? Trata-se de um vício de forma, logo a consequência é a
nulidade por vício de forma. No entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do princípio da conservação, alguns
mecanismos para salvaguardar a convenção celebrada pelas partes, a redução e a conversão.
Estes mecanismos partem de pressupostos diferentes, a redução parte de uma nulidade parcial, como que se
amputando a parte inválida, que não afectaria a totalidade do negócio e na conversão o negócio é totalmente nulo, pelo
que se vai tentar converter o negócio num outro negócio diferente, em relação ao qual estejam verificados todos os
elementos essenciais. 
CALVÃO DA SILVA opta pelo mecanismo da redução, o 292º contém uma presunção de divisibilidade, se nada se
provar e alegar, o contrato-promessa bilateral reduz-se. Para que isso não aconteça, é necessário que a parte
interessada faça prova de que só assumiu a obrigação de contratar porque o outro contraente também se vinculou,
existe um nexo de correspectividade entre as duas promessas. 
No entanto, o resultado prático (a conversão do negócio como promessa unilateral) é o mesmo, optando pela redução
ou conversão, nos casos típicos em que isto sucede, regra geral a parte que assina não tem qualquer interesse digno de
tutela para invocar a nulidade do respectivo negócio.
No nosso caso, o promitente comprador não assinou, e quem se quer ver livre do contrato é o promitente-vendedor,
que assinou. Ele quer a invalidade do negócio porque não quer assumir as consequências do incumprimento , o
contrato deixaria de produzir efeitos automaticamente.
Quer sigamos o mecanismo da conversão ou da redução temos de atender à vontade hipotético-conjetural das partes,
logo temos aqui um problema de integração, integramos o negócio segundo essa vontade. Mesmo que se fizesse prova
que a vontade do promitente-vendedor de não celebrar o negócio caso o promitente-comprador não se vinculasse, esta
actuação ao invocar a nulidade do negócio seria contrária à boa fé. Chegamos assim ao mesmo resultado, a
preservação do contrato-promessa unilateral.
No nosso caso, C propôs uma acção destinada a obter a declaração de nulidade do contrato-promessa em causa pelo
facto de não ter sido exibida, no momento do reconhecimento, a respectiva licença de habitabilidade e faltar a
certificação da sua existência, aqui verificamos que C pretende arguir a invalidade do negócio por falta de um dos
pressupostos do art. 410º/3 que se aplica a este caso por se tratar de uma vivenda, ou seja, de um edifício. Este artigo
impõe 2 requisitos adicionais de forma: o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da
existência da licença de utilização ou construção. O 410º/3 CC só se aplica aos contratos-promessa do regime
especial.
faça o reconhecimento presencial das assinaturas. Estas regras partem do principio que um dos contraentes é uma
parte mais débil querendo protege-la. 
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do 410º/3. A lei presume que a omissão destes
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fizer, a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que prove que esse incumprimento é
culpa da outra parte. Daqui retira-se a ideia de que o promitente-comprador pode arguir a nulabilidade e o promitente-
vendedor não pode, salvo excepções. No entanto, aqui punha-se a questão de saber se C filho de A podia arguir a
invalidade do negócio. Não pode, pois se admitíssemos que qualquer terceiro pudesse invocar a nulidade estaríamos a
contrariar o espirito da norma. Isto porque as consequências da nulidade são menos gravosas para o promitente-
vendedor, assim, protege-se o promitente- comprador ao criar condições para que este receba uma indemnização que
caso contrário não receberia.  
 
Estamos assim perante uma nulidade atípica, é nulidade por conservar o seu carácter automático e por ser invocável a
todo o tempo, mas é atípica pois não podem terceiros invoca-la. Assim, podemos concluir que nem C nem A podiam
arguir a nulidade do contrato.
3 - B pagou de imediato 50.000€ e recebeu a chave do imóvel. Como estamos perante um contrato-promessa de
compra e venda o 441º presume que esta quantia tem carácter de sinal. Sinal é uma quantia entregue no momento da
celebração de um contrato por uma das partes a outra. Pode ter uma natureza confirmatória ou penitencial. As partes
no caso não convencionaram nem uma nem outra, logo a doutrina diz que na duvida o sinal deve ser confirmatório,
isto é, o sinal é uma forma de assegurar o cumprimento do contrato, ou seja, dando um sinal para o exterior que as
partes estão empenhadas no cumprimento. 
No entanto, quando a lei diga o contrário o sinal pode não ter natureza confirmatória mas penitencial é o que acontece
no contrato-promessa, no qual a lei presume que o sinal tem natureza penitencial, ou seja, assegura o direito ao
arrependimento, 830º. A lei diz que é possível as partes afastarem a execução específica, não é imperativa. E considera
no art. 830º/2 é havido como convenção em contrário a existência de sinal. Logo a lei presume que quando no
contrato-promessa se entrega dada quantia a título de sinal as partes quiseram afastar a execução específica, logo
presume que o sinal tem uma função de pagar ou assegurar o arrependimento. 
Isto só não sucede nos contratos do 410º/3, por força do nº3 uma vez que aí a execução específica tem natureza
imperativa, sendo nula a clausula que a ela renuncie.
É relevante no nosso caso o facto de ter recebido a chave do imóvel, pois assim há tradição da coisa. O contrato-
promessa não transfere direitos sobre a coisa. Mas pode, por força de um acordo de detenção, adquirir poderes de
facto sobre as coisas. O acto de entrega chave significa a entrega destes poderes de facto, que depende do acordo de
detenção que as partes celebrem entre si.
Porque é que é relevante a tradição da coisa? Dá direito à indemnização pelo valor da coisa, alternativa ao sinal, que
só pode existir quando tenha ocorrido traditio rei, 442º/2. E dá também direito ao direito de retenção do 755º, é um
direito real de garantia que a lei confere ao promitente-comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a
indemnização. Só pode haver detenção de tiver havido tradição.
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4 - Agora chegou o momento de sabermos qual das acções é que o B pode usar para fazer face aos seus direitos. Existe
duas vias alternativas, a execução específica e a tutela indemnizatória. Na primeira temos um causa apenas o factor
tempo, ou seja, a simples mora, mas que ainda seja possível o cumprimento do contrato-promessa. Na segunda acção
já pressupomos que o incumprimento seja definitivo.
a) Neste caso, não é possível a acção de execução específica por causa do 877º que é uma norma que se opõe à
natureza da obrigação assumida, já que existe falta de consentimento de terceiro e a este o tribunal não se pode
substituir. Assim, e apesar de estarmos numa situação do 410º/3, onde a acção de execução específica não pode ser
afastada pelas partes, é afastada pelo facto de a norma não ser compatível com o cumprimento do contrato-promessa.
No nosso caso também se colocava uma alienação a terceiro, e pergunta-se se esta por si só afasta a execução
específica? Há um caso em que não afasta certamente, quando o contrato-promessa tenha eficácia real. Não é o caso,
então quando não há eficácia real, é possível recorrer à execução específica? Temos de atender à aplicação das regras
do registo. A acção de execução específica, dizendo respeito à constituição ou transmissão de direitos reais sobre bens
móveis sujeitos a registo e bens imóveis é registável. Este é um registo provisório, e no momento em que o tribunal
decide a acção manda fazer um registo definitivo, sendo que este registo definitivo retroage ao momento do registo da
acção. Daí o registo ser provisório, pois assegura os efeitos da decisão final. Se A faz duas vendas sucessivas,
vendendo primeiro a B e depois a C, o direito que prevalece é o que primeiramente foi registado, o que acontece aqui
é semelhante. A acção judicial tem o mesmo efeito que a celebração do negócio definitivo, logo por sentença dá-se a
compra e venda. Logo, o direito que prevalece é o primeiro a ser registado, relevando o momento da propositura da
acção de execução específica. Não nos interessa saber a data da aquisição do terceiro mas se o terceiro registou ou não
antes do registo da propositura de execução específica. Na prática, a acção de execução específica não procede se
existir um registo da alienação a terceiro. 
A aquisição por terceiro só impede o recurso à acção quando esta tenha registado o seu direito antes do momento da
propositura. 
No nosso caso, não há possibilidade de execução específica por ser necessário o consentimento de terceiro.
 
b) Assim, temos de ver quais as garantias indemnizatórias de B pelo incumprimento do contrato promessa pelo
promitente-vendedor (442º/2). Esta tutela prevê a indemnização com base no sinal. No nosso caso, tem o promitente-
comprador a faculdade de exigir a restituição em dobro, 100.000€.
Mas também teria a possibilidade da indemnização alternativa pois existe traditio rei, o promitente-comprador tem o
direito de optar pela indemnização do aumento de valor da coisa, tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data
do incumprimento, é subtraído o preço convencionado e soma-se ainda aquilo que foi prestado. Assim, no nosso caso,
o valor de mercado era de 500.000€, ao qual se deduz o preço convencionado, de 400.000€, tendo o valor da variação
sido de 100.000€. Assim, a indemnização aqui seria de 150.000€, o que compensaria pois é superior ao dobro do
sinal.
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Por ter havido tradição da coisa, o promitente-comprador tem direito ao chamado direito de retenção, que é uma
forma de garantir o pagamento da indemnização, pode reter a coisa enquanto não for paga a indemnização. O direito
de retenção é um direito real de garantia que prevalece sobre a hipoteca. Se houver uma venda judicial, não pode o
promitente comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu direito, mantém-se a prioridade que tinha, podendo pagar-
se com preferência o valor da indemnização sobre o valor da venda da coisa, com prioridade sobre os restantes
créditos.  
3. Em documento particular, assinado apenas por A, A obrigou-se a vender e B obrigou-se a comprar um

automóvel pertencente a C. B entregou logo a quantia de 500€ e passou a utilizá-lo, tendo entretanto mandado
colocar uma nova embraiagem no valor de 300€. 
Na data prevista para a celebração, A alega não poder vender porque entretanto C o alienara a D. 
 
1 - A e B celebraram um contrato promessa de compra e venda, nos termos do 410º.  
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a realizar certo negócio. 
 
2 - O nº1 deste artigo consagra o princípio da equiparação, segundo o qual o cp deve conter os mesmos requisitos de
determinação para o contrato prometido, sendo aplicáveis ao primeiro as regras da interpretação e integração de
declaração negocial relativas ao segundo. O regime aplicável ao contrato prometido está previsto nos 874º e ss., sendo
a destacar o 875º que prevê que para o contrato de compra e venda a forma de escritura publica ou documento
particular autenticado. Note-se, no entanto, que o 410º/2 prevê que quando seja esta a exigência para o contrato
prometido basta para o cp documento particular assinado por ambas as partes, por se tratar de uma promessa bilateral,
que é o caso. O contrato foi apenas assinado pela promitente vendedora. 
 
O contrato tem vício de forma, o que levaria a sua nulidade (220º). no entanto, CALVÃO DA SILVA entende que a
questão deve ser resolvida à luz do 292º, vendo no caso uma nulidade parcial possível de ser resolvida através da
redução. Esta parece ser a solução que mais corresponde à realidade e ao direito portugues, uma vez que se
legalmente o cp pode ser bilateral ou unilateral, e se a validade deste ultimo basta a assinatura da parte que se obriga a
contratar, não é de excluir a possibilidade de o contrato querido como bilateral passa valer como promessa-unilateral
do promitente que assina. Com efeito, o vicio de forma atinge apenas a declaração negocial do outro contraente.
Assim, a parte restante do contrato será susceptível de existência jurídica autónoma, valendo, no caso, como promessa
de venda. 
Esta presunção legal de redução inverte o ónus da prova, de acordo com o 350º/1. Assim, se A quisesse invalidar todo
o cp tinha que alegar e mostrar que não o teria concluído sem que o outro contraente tivesse assumido a obrigação de
comprar. Esta prova não será dificil, tendo em conta a natureza sinalagmática do cp. No entanto, a invocação da
nulidade total por parte do promitente vendedor não pode constituir uma manobra ou subterfugio para se subtrair ao
dever de contra-prestação, chegando a pontos de violar a boa fé e constituir uma situação de abuso de direito (334º).
Neste caso, a vontade hipotética do promitente vendedor será afastada, e ele continuará ainda assim obrigado a vender. 
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3 - Objecto da prestação pertence a terceiro (C): a promessa de venda de coisa de terceiro é válida. Isto remete-nos
para a análise do 410º/1, onde se diz que se exceptuam as disposições que, “por sua razão de ser, não se devam
considerar extensivas ao cp”. Esta é uma excepção ao princípio da equiparação, que se compreende face ao facto de
o cp não produzir efeitos translativos. Desta forma, só depois de analisar uma determinada norma do regime do
contrato prometido e apurar a sua raio estaremos em condiçõess de afastar ou não a sua aplicação. 
 
Concluímos assim que, a proibição de alienação de coisa alheia contida no 892º não é aplicável ao cp de venda de
coisa alheia, sendo este plenamente válido. Isto justifica-se uma vez que o cumprimento pode vir a ser possível no
tempo devido, se entretanto o promitente obtiver a coisa ou o consentimento necessário à realização do negócio. Caso
o promitente não adquira, neste caso, o consentimento, haverá incumprimento de um cp validamente celebrado. A
consequência disto será uma de duas: ou a restituição do sinal em singelo ou a restituição do sinal em dobro. Em
qualquer dos casos, não haverá lugar à execução especifica, em virtude de o contrato nao vincular o terceiro (406º/2). 
 
 
4 - Mas independentemente de ter havido impossibilidade culposa por parte de A, tendo havido tradição de coisa, B
podia exigir para alem da restituição do sinal, uma indemnização pelo aumento do valor da coisa, nos termos do
442º/2 2ª parte. 
Para além disto, B podia também pedir que lhe fosse pago o valor de 300€ que gastou com a nova embraiagem que
colocou. Assim: indemnização pelo aumento do valor da coisa + restituição do sinal (500€) + benfeitorias (300€) 
 
 
5 - Efeito da obrigação em relação a terceiros: as obrigações são direitos relativos, na medida em que só operam
inter partes, apenas vinculam as pessoas determinadas que são os sujeitos da relação. Surgiu na Alemanha a teoria da
eficácia externa das obrigações, segundo a qual o terceiro que conhecesse a relação creditória seria juridicamente
obrigado a respeitá-la, não podendo induzir o devedor a faltar ao cumprimento, celebrar com ele negocio que o
impedisse de cumprir ou destruir a coisa devida. Este teoria não tem consagração entre nós. 
Não basta que o terceiro conheça a existência do credito para que, impedindo ou perturbando o exercício da relação
obrigacional, ele possa ser constituído em responsabilidade. Para que o terceiro aja ilicitamente, violando já o direito
do credor, é necessário que a sua actuação exceda a margem de liberdade que a existência dos direitos de crédito ainda
consente a estranhos à relação, pisando nomeadamente os terrenos interditos pelo abuso de direito (334º). 
Sendo assim, B só poderia em principio valer o seu direito contra A. Só o poderia eventualmente fazer valer contra C,
se se provasse que esta estava em situação de abuso de direito. 
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PRESTAÇÕES
19/01/2011
1. Em Agosto 2010, “Coimbralink”, vendedora de material informático, vendeu a F, empresário de construção

civil, 10 computadores, pelo preço de 10.000€, tendo-se convencionado o respectivo pagamento em 10
prestações mensais de 1000€. Entre as partes, ficou ainda estabelecido um acordo, nos termos do qual
“Coimbralink” se obrigou a prestar a assistência técnica necessária à manutenção dos equipamentos, mediante
pagamento mensal de 250€.
Nos primeiros 2 meses, F cumpriu cabalmente as obrigações assumidas, mas em Outubro deixou de pagar
qualquer daquelas quantias (situação que até hoje se mantém). 
Qualifique as prestações e consequências da falta de cumprimento pelo F de cada uma. 
1 - Obrigação de pagar o preço em 10 prestações mensais de 1000€: obrigação duradoura, uma prestação que se
protela no tempo, tendo a duração temporal da relação creditória influencia decisiva na conformação global da
prestação. Mais precisamente, esta é uma obrigação fraccionada/repartida, por se tratar de uma prestação cujo
cumprimento se protela no tempo, através de sucessivas prestações instantâneas, mas em que o objecto da prestação
está previamente fixado.
Obrigação de prestar assistência técnica: obrigação duradoura, porque se protela no tempo, tendo a duração
temporal da relação creditória influencia decisiva na conformação global da prestação. Mais precisamente, em sentido
estrito, reiterada/de trato sucessivo, na medida em que se renova, em prestações singulares sucessivas, em intervalos
regulares. Esta ultima referencia diz respeito ao carácter periódico da prestação.
Obrigação de pagar 250€ mensalmente em troco da assistência: obrigação duradoura, em sentido estrito,
reiterada/de trato sucessivo
 
2 - Consequências de incumprimento: tratando-se de uma prestação fraccionada ou repartida, a falta de
cumprimento de uma prestação provoca, em regra, o vencimento das restantes (781º). No entanto, existe regime
especial para a venda a prestações, consagrado no 934º. De acordo com este, a falta de pagamento de uma prestação
não leva ao vencimento de todas. 
Isto porque, de acordo com 934º, o credor tem 2 opções: existindo cláusula de reserva de propriedade (possibilidade
ao alienante de coisa determinada de manter na sua titularidade o domínio da coisa até ao cumprimento total ou parcial
das obrigações que recaiam sobre a outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento) poderia o credor optar
pela resolução do contrato, desde que a prestação excedesse 1/8 do preço; não existindo cláusula de reserva de
propriedade, restaria exigir o cumprimento das restantes prestações (vencimento antecipado), também desde que a
prestação em falta excedesse 1/8 do preço, opção esta que o legislador designa como “perda do benefício do prazo”.
Esta última solução justifica-se pela quebra de confiança que ocorre no respectivo contrato. Note-se, apenas que o
credor não pode optar pelas 2 soluções em simultâneo. Excluímos a resolução por parte de B, uma vez que não ha
reserva de propriedade, uma vez que tudo nos leva a crer que os computadores foram entregues a F por mero efeito do
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contrato. 
Desta forma, restaria à Coimbralink, exigir a F o vencimento antecipado, mas só seria possível se a prestaçãoo em
falta excedesse 1/8 do preço. Em termos práticos, 1/8 são 1250€. Mas em outubro, F apenas está em falta com 1000€;
ou seja, em outubro, a prestação em falta não excede 1/8, por isso ainda não dá à Coimbralink o direito de exigir o
vencimento antecipado. 
No entanto, em novembro, o montante será já de 2000€, excedendo desta forma 1/8 do preço. 
Sendo assim, e ainda por força do 934º, o incumprimento em novembro das prestações assumidas por F levará à
“perda do beneficio do prazo”, ficando este, em termos práticos, obrigado a pagar as restantes prestações.  
- converteria a mora em incumprimento definitivo e resolveria o contrato, sendo que a resolução, nas obrigações
duradouras, não tem eficácia retroactiva em relação às prestações já efectuadas (434º/2 e 277º/1), uma vez que estas
estão idealmente ligadas às diversas prestações e podem constituir o correspectivo de benefícios irreversíveis pela
contratante.
- a haver resolução do contrato de compra e venda, a resolução já abrangeria as prestações efectuadas
03/01/2012
I. L celebrou com M, pelo prazo de um ano, um contrato de arrendamento relativo ao espaço onde instala a
loja. Renda mensal de 1000€, que L deixou de pagar logo no 3º mês. Dado o atraso, M exige não só que ele
desocupe e que lhe restitua o imóvel arrendado, como (nos termos do 781º) lhe pague a quantia de 10.000€
relativa às rendas que venceriam até ao final do contrato.
a) identifique e caracterize a prestação a que se obrigou e prenuncie-se sobre a pretensão da locadora 
b) a solução seria a mesma no caso de M ter vendido a Luis por 12.000€ um lote de computadores, pagável em
12 prestações mensais, tendo o comprador deixado de pagar uma delas? 
Está em causa a classificação das obrigações quanto ao tempo. Tendo em conta este factor, as obrigações podem ser
instantâneas, se o comportamento exigível do devedor se esgotar num só instante ou num período de tempo
irrelevante; ou duradouras, se o seu comportamento se protelar no tempo.
 
Dentro das obrigações duradouras, é necessário fazer uma outra distinção, consoante o tempo tem ou não influencia no
objecto da obrigação - entre obrigações fraccionadas ou repartidas e obrigações duradouras em sentido estrito.
As obrigações fraccionadas são obrigações cujo cumprimento se protela no tempo, através de sucessivas prestações
instantâneas, porém o objecto está fixado a priori, não sendo influenciado pela duração do cumprimento. É exemplo a
venda a prestações. Nas obrigações duradouras em sentido estrito, o tempo tem influencia no objecto da prestação,
sendo que se pode fazer aqui mais uma distinção - entre obrigações de execução continuada, que são aquelas cujo
cumprimento se prolonga ininterruptamente no tempo; e obrigações reiteradas/de trato sucessivo, cujo cumprimento
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se renova em prestações singulares, em intervalos regulares (periódicas) e irregulares (não periódicas). É exemplo das
primeiras a obrigação do senhorio de permitir o gozo da coisa e das segundas a obrigação do arrendatário de pagar a
renda. 
Obrigação de L de pagar a renda mensal: uma obrigação duradoura, em sentido estrito, uma vez que não existe
um crédito. Formado em relação às rendas futuras, tendo o tempo uma influencia decisiva na fixação do objecto da
prestação. E é uma obrigação reiterada/de trato sucessivo, uma vez que se renova em prestações singulares,
mensalmente (periódica).
Tendo L deixado de pagar, M quer recorrer ao 782º. Quando estejam em causa obrigações duradouras em sentido
estrito, a resolução de contrato não abrange as prestações já efectuadas, 434º/2 e 272º/1. Isto não porque não seja
materialmente possível dar ao contrato eficácia retroactiva, mas porque as obrigações se encontram idealmente ligadas
às diversas fracções de tempo, gozando assim as prestações já efectuadas e as prestações devidas de uma certa
independência entre si. Além disso, as prestações já realizadas podem constituir o correspectivo de benefícios
irreversíveis pela contraparte. Tratando-se de obrigações fraccionadas, em principio a resolução já terá eficácia
retroactiva.  
M exige, no entanto, para alem da restituição do imóvel, o pagamento das rendas futuras, sem funcionamento no 781º.
Todavia, este artigo aplica-se apenas às obrigações fraccionadas, na qual o não cumprimento de uma das prestações
origina o vencimento antecipado de todas as outras. Isto pois a constituição das prestações é independente do decurso
do tempo, ou seja, já existe um crédito formado, desde a celebração do contrato, em relação a todas elas. 
Fala-se aqui em perda de benefício do prazo: as partes convencionaram um prazo mais alargado para o
cumprimento; deixando o devedor de cumprir uma das prestações, isto origina uma quebra da confiança.
Nas obrigações duradouras em sentido estrito, não existe um crédito formado em relação às prestações futuras, pelo
que o 781º não se aplica. Assim, estando o devedor em mora, o credor apenas pode exigir as prestações em atraso,
sem prejuízo do direito de indemnização do 1041º. Persistindo o incumprimento, M pode resolver o contrato, sendo
que só ai haveria lugar à restituição do imóvel, por força do 434º.
Tratando-se do caso previsto na alínea b), como já estaria em causa uma obrigação fraccionada, estando em falta uma
prestação M poderia exigir o pagamento das prestações futuras.
03/01/2013
I. Por contrato celebrado em Junho 2012, a empresa X obrigou-e perante a Administração do condomínio do
prédio Y, a substituir os dois elevadores existentes no imóvel. 
Convencionou-se entrega e instalação os novos elevadores: 40.000€ em 10 prestações mensais; 
pelo período de 2 anos, a inspecção: 1500€ trimestre. 
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X cumpriu as suas obrigações mas o condomínio pagou apenas a 1ª prestação de 4000€ relativa à compra e não
fez qualquer outro pagamento.
Qualifique as obrigações e consequências da falta de cumprimento.
Obrigação de instalar os elevadores é, quanto ao tempo, uma obrigação instantânea, cujo cumprimento se esgota
num instante temporal ou num período de tempo irrelevante. 
Obrigação de pagar o preço em prestação é uma obrigação duradoura, uma vez que o seu cumprimento se protela
o tempo e, dentro destas, é uma obrigação fraccionada ou repartida, uma vez que o tempo não tem qualquer
influencia no objecto da prestação, que está fixado a priori, mas apenas no modo de execução. Para além das
obrigações fraccionadas, encontramos como modalidades das obrigações duradouras, as obrigações duradouras em
sentido estrito, que são aquelas em que o tempo influencia o objecto da prestação. Dentro destas, podemos ter as
obrigações da execução continuada, cujo cumprimento se prolonga ininterruptamente no tempo; e as obrigações
reiteradas/trato sucessivo, cujo cumprimento se renova em prestações singulares em intervalos regulares (periódicas)
ou não (não periódicas). A obrigação de proceder à assistência técnica, bem como a obrigação de a pagar, são
obrigações reiteradas/trato sucessivo, e periódicas.
 
Neste caso, Y apenas pagou a primeira prestação de 4000€ relativa à instalação de elevadores. Tratando-se de uma
obrigação fraccionada - existe um crédito formado desde a celebração de contrato, tendo as partes convencionado que
o preço seria pago em prestações -, tem aplicação o 781º, que estabelece a regra geral relativa ao incumprimento de
uma dívida a prestações: a falta de realização de uma das prestações implica o cumprimento antecipado das
restantes. Fala-se aqui de perda do benefício do prazo: as partes convencionaram um prazo alargado para o
cumprimento em beneficio do devedor; deixando este de cumprir uma das prestações, isto origina uma quebra de
confiança. 
Esta é a regra geral; porém, o 934º estabelece que um regime, mais favorável, para a venda a prestações em especial.
No prazo pago a prestações, a falta de pagamento de uma das prestações só dá origem ao vencimento antecipado
quando essa prestação seja superior a 1/8 do preço total (valor a partir do qual o legislador presume haver prejuízo
para o credor). Assim estando em falta uma prestação que exceda 1/8 do preço, ou estando em falta mais do que uma
prestação (que é o caso), o credor pode optar entre o vencimento antecipado ou, havendo cláusula de reserva de
propriedade (e que neste caso não faria muito sentido), pela resolução do contrato.
Este artigo não se aplica no caso das obrigações duradouras em sentido estrito, uma vez que, não existindo um
crédito formado em relação às prestações futuras, não se pode exigir o seu vencimento antecipado. Assim, o
credor não pode exigir o vencimento antecipado ou prestações devidas pela prestação da assistência técnica mas
apenas resolve o contrato.
A distinção entre obrigações fraccionadas e duradouras em sentido estrito tem também influencia a nivel dos efeitos
da resolução do contrato. Com efeito, estando em causa obrigações duradouras em sentido estrito, a resolução do
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contrato não abrange as prestações já efectuadas (434º/2 e 277º/1): assim, se Y já tivesse pago alguma prestação
relativa à assistência técnica, esta nao seria abrangida pela resolução. Isto não significa que não seja materialmente
possível dar eficácia retroactiva do contrato, mas que as prestações estão idealmente ligadas às diversas fracções de
tempo, de tal modo que as prestações já efectuadas gozam de uma certa independência entre si. Por outro lado, as
prestações já efectuadas podem constituir o correspectivo de benefícios irreversíveis pelo contraparte.
Nas obrigações fraccionadas, a resolução tem eficácia retroactiva (434º/1), abrangendo portanto todas as prestações,
incluindo as já efectuadas. Assim, o credor se quisesse resolver o contrato, teria de restituir as prestações já efectuadas.
 
25/01/2013
III. F, técnico de ar condicionado, e M celebraram um contrato no qual F se obrigou a efectuar a instalação na

residência dela.  
Estabeleceu-se que os trabalhos estariam concluídos antes do inicio do Inverno, o que não aconteceu porque
Francisco ficou doente prolongadamente. Entretanto, o devedor notificou a credora da respectiva
impossibilidade, considerando extinta a sua obrigação. 
a) Tendo em conta o tipo de prestação em causa, diga se a impossibilidade invocada por F constitui causa
suficiente para extinção; 
b) M pretende que F seja condenado, nos termos do 829º-A do CC, ao pagamento de uma quantia pecuniária
por cada dia de atraso. 
 
1 - A resolução do caso coloca-se em sede de distinção entre prestações de facto fungíveis e infungíveis.
A prestação diz-se fungível quando pode ser realizada por pessoa diferente do devedor, sem prejuízo do interesse do
credor; e infungível no caso do devedor não poder ser substituído no cumprimento. Nas prestações infungíveis, ao
credor interessa não apenas o objecto da prestação, mas também as qualidades pessoais do devedor, como a sua
habilidade e conhecimentos específicos. É exemplo de uma prestação fungível o pagamento de uma quantia ou pintura
de uma casa; e de infrangível a realização de uma intervenção cirúrgica ou de um concerto de piano. Esta distinção
coloca-se no âmbito das prestações de facto, uma vez que nas prestações de coisa são sempre fungíveis (é inerente
para o credor quem entrega a coisa, quer esta seja fungível, quer infrangível).
A regra, no Direito Civil, é a da fungibilidade, art. 767º/1: a prestação tanto pode ser feita pelo terceiro como pelo
devedor. Porém, o nº2 ressalva duas hipóteses: a da infungibilidade convencional (casos em que expressamente se
acorda que a prestação deve ser realizada pelo devedor) e a infungibilidade natural (a substituição prejudica o
credor).
2 - À partida, a obrigação assumida por Francisco é uma obrigação fungível, sendo indiferente para Marta quem
efectua a instalação dos ar condicionado (e desde que não tenha sido expressamente previsto que teria de ser Francisco
a realizar a instalação).
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A distinção entre obrigações fungíveis/infungíveis tem relevo ao nível do regime jurídico em dois aspectos no
regime da impossibilidade de incumprimento e no regime de cumprimento. 
3 - Com efeito, a fungibilidade da prestação interessa à questão de saber quando é que a impossibilidade subjectiva
(relativa à pessoa do devedor) importa, por equiparação à impossibilidade objectiva, a extinção da obrigação. Havendo
uma impossibilidade objectiva, a obrigação extingue-se; havendo uma impossibilidade subjectiva, esta apenas origina
a extinção de obrigação se essa for infrangível - o que não é o caso, pois o devedor pode fazer-se substituir por
terceiro.
4 - Quanto ao regime de cumprimento, tratando-se de uma prestação fungível, o credor pode requerer no processo de
execução, que o facto seja prestado por terceiro à custa do devedor (828º); se a prestação for infrangível, o credor
apenas pode exigir o cumprimento (817º); se o devedor não cumprir, tem de contentar-se com a indemnização pelo
prejuízo resultante de incumprimento. Porém, o legislador prevê ainda a possibilidade de ser fixado, para esses casos,
uma sanção pecuniária compulsória, prevista no 829º.-A, que tem o seu âmbito restrito às prestações de facto
negativas - como o devedor não pode ser substituído, esse é o único mecanismo que a lei encontra para satisfazer o
interesse do credor.
Neste caso, Marta apenas teria a hipótese prevista no 828º, uma vez que a sanção pecuniária compulsória está
reservada para as obrigações infungíveis.
23/01/2012
I. A, técnico de informática especialista na montagem de internet, é trabalhador da empresa X. 

É contratado pela empresa Y devido às suas reconhecidas competências, com a qual celebra um contrato,
desvinculando-se unilateralmente do contrato com X. 
X pretende Y que a indemnize já que violou o seu direito de crédito. 
 
1 - O problema que se levanta é o da eventual eficácia externa das obrigações, no âmbito da distinção entre direitos
reais e direitos de créditos.
 
2 - Os direitos de crédito são direitos a prestações, ou seja, direitos a um comportamento, a uma conduta, do devedor.
Já os direitos reais são poderes directos e mediatos sobre certa coisa. O traço mais distintivo da distinção entre os
direitos de crédito e os direitos reais assenta no carácter absoluto dos direitos reais, por um lado, e no carácter relativo
dos direitos de crédito, por outro. Os direitos reais tem carácter absoluto, valem erga omnes, pelo que o titular de um
direito real pode afastar todos os restantes membros da colectividade jurídica, ficando estes com uma obrigação de não
ingerência. Por outro lado, os direitos de crédito têm uma eficácia apenas inter partes, vinculando apenas pessoas
determinadas (em regra, devedor e o credor). Do carácter absoluto dos direitos reais decorrem consequências
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importantes - a preferência e a sequela; sendo que o carácter relativo dos direitos de crédito não obsta a que a lei
considere excepcionalmente oponível a terceiros relações obrigacionais (é o que sucede sem os direitos pessoais de
gozo 407º, e com o contrato promessa com eficácia real, 413º), ou que os terceiros possam colaborar na relação (como
o contrato a favor de terceiro). 
A distinção passa ainda por três aspectos: enquanto que direito real é um poder directo e imediato sobre a coisa, a
obrigação é uma relação de cooperação; enquanto que nos direitos reais vale o principio da tipicidade, nos direitos de
crédito vale o principio da liberdade contratual (a tipicidade dos direitos reais justifica-se pela séria perturbação que
causaria o bem no comércio jurídico, a contitularidade de direitos de gozo tem graves inconvenientes, do ponto de
vista económico e social, e à organização da propriedade é matéria de ordem e interesse público); finalmente, quanto
ao objecto, enquanto que os direitos reais têm como objecto coisas, os direitos de crédito são direitos a prestações.
 
3 - A doutrina da eficácia externa veio defender que também que também os direitos de crédito seriam oponíveis a
terceiros, desde que tivessem dele conhecimento; ou seja, todo o terceiro que tivesse conhecimento da relação seria
obrigado a respeitá-la. Assim, a responsabilidade extracontratual abrangeria não apenas a violação dos direitos
absolutos, mas também a violação de direitos de crédito por parte de terceiros? E quando é que há esta violação? Os
autores falavam aqui de uma tipologia de violação do direito de crédito por terceiro, que abrangia duas situações: o
ataque directo ao próprio credito, que ocorre quando o terceiro colabora com o devedor na violação do direito; e o
ataque a um dos elementos do substracto (sujeitos ou objecto).
 
4 - Ora, esta doutrina não encontra consagração entre nós - desde logo, concorre para esta afirmação o argumento
histórico. Com efeito, na altura da elaboração do Código, esta doutrina estava a ser discutida; assim, se o legislador
tivesse querido adoptar esta tese, tê-lo-ia feita expressamente. De resto, podemos encontrar várias normas no nosso
ordenamento que afastam esta doutrina: desde logo, o 406º, que consagra a regra da eficácia relativa dos direitos de
crédito; e também os 413º e 421º, que permitem às partes atribuírem ao contrato promessa e ao pacto de preferencia
eficácia real, mas verificados certos requisitos. Se o legislador tem necessidade de consagrar estes requisitos, é porque
a regra é a da eficácia relativa. O mesmo raciocínio pode ser aplicado aos 459º/3 e 1306º. Finalmente, o art. 794º
estabelece o commodum de representação: se um estranho à relação creditória destruir ou deteriorar coisa devida e esta
pertencer ao credor, incorrerá em responsabilidade perante este, mas por ter violado o seu direito de propriedade;
porém, se a coisa devida pertencer ainda ao devedor, terá de o indemnizar. Através do commodum, o credor reage
contra terceiro mas substituindo-se (…) 
5 - Com isto, podemos concluir que os direitos de crédito não têm eficácia perante terceiros, mas isto não significa que
não possamos responsabilizar terceiros pela violação do crédito. Como? Através do abuso do direito. Com efeito, a
responsabilidade civil exige que o acto praticado seja ilícito, o que se pode traduzir em: violação de direito alheio;
violação de uma disposição destinado a proteger direito alheio; em abuso do direito. Como os direitos de crédito,
ainda que sejam direitos alheios, não são oponíveis a terceiros, apenas podemos ir pela via do abuso de direito (334º),
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mais concretamente pela via dos bons costumes. Porém, não basta o conhecimento do direito de crédito pelo que o
terceiro possa ser responsabilizado pela via do abuso do direito: no caos de incumprimento do devedor por celebração
de outro contrato com terceiro, este terceiro só será responsabilizado quando é ele próprio que promove a quebra
contratual, com intenção da prejudicar o credor e/ou usando meios censuráveis para o efeito.
7/02/2011
I. A, conhecido humorista, celebra com a empresa proprietária do canal de televisão X, um contrato nos termos
do qual, pelo período de um ano e em regime de exclusividade, se obriga a realizar um programa humorístico
semanal. 
Devido ao grande êxito, celebra contrato com o canal Y, desvinculando-se unilateralmente do compromisso de
X. 
X pretende ser indemnizado. 
1 - Doutrina da eficácia externa das obrigações e a sua consagração ou não no direito positivo português. Colocamos
esta questão a propósito de uma das características da distinção entre direitos reais e direitos de crédito, será que os
direitos de crédito não podem também, em certos casos, e à semelhança dos direitos reais, serem oponíveis a terceiros?
Será que X pode dirigir a sua pretensão também a Y, terceiro?  
Pretende responsabilizar terceiros que violem o direito de crédito bastando que para tal o terceiro tivesse dele
conhecimento. A responsabilidade civil abrangeria assim não apenas a violação de direitos absolutos. A tipologia da
violação do direito de crédito por terceiro - ataque directo e destruição de um dos elementos do substracto. 
2 - Rejeição da tese da doutrina da eficácia externa: desde logo, o argumento histórico, mas também certas normas:
a regra geral do 406º/2; os requisitos excepcionais impostos pela eficácia real do contrato promessa e pacto de
preferencia (413º e 421º); a possibilidade de o credor de alimentos pedir uma indemnização a terceiros (se
seguíssemos a doutrina da eficácia externa, este artigo ficaria esvaziado de utilidade); e o 794º que estabelece o
“commodum” de representação, que consiste numa espécie de sub-rogação do credor pelo devedor na indemnização
por atribuição da coisa devida, quando esta pertença ao devedor. 
3 - forma de responsabilização de terceiros que violem direitos de crédito: responsabilidade civil por abuso do
direito, violação dos bons costumes - quebra da relação contratual com o intuito de prejudicar o credor e/ou utilização
de meios condenáveis. Distinção da indemnização pela violação de direito alheio, que se refere à indemnização por
violação de direitos reais e pessoais.
1. J comprou a prestações numa loja de informática um pc portátil com reserva de propriedade a favor da
vendedora, por 1000€ (preço liquidável em 4 prestações de 250€, tendo sido paga a primeira delas no momento
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da celebração do contrato).  
a) Poderá o estabelecimento comercial exigir a restituição do computador, com fundamento no não
cumprimento da segunda prestação, apesar de este ter sido, entretanto, doado por J a C?  
b) E se, em lugar da atrás mencionada restituição, o vendedor pretender, em virtude do incumprimento
daquela prestação, exigir a totalidade do preço?
Estamos perante um contrato de compra e venda de um computador a prestações. Temos de o qualificar no tempo. É
uma obrigação duradoura pois o seu cumprimento protela-se no tempo. Todavia, o tempo pode ou não ter relevo no
objecto o que nos leva a fazer outra classificação, obrigações fraccionadas ou repartidas ou obrigações duradouras em
sentido restrito. As obrigações fraccionadas, que é o nosso caso, são obrigações cujo cumprimento se protela no
tempo, através de sucessivas prestações instantâneas, todavia o objecto da prestação está previamente fixado, sem
dependência da duração da relação contratual. O tempo tem uma simples influência no modo de execução, mas não no
objecto. As obrigações em sentido duradouro ou restrito, neste caso a prestação devida depende do factor tempo, que
tem influencia decisiva na fixação do seu objecto.
a) Temos um caso em que há uma clausula de reserva de propriedade, isto dá direito à admissão da resolução do
contrato de compra e venda, pois esta impede a transferência da propriedade no momento da celebração do contrato,
ou seja, esta clausula é condição de resolução do contrato de compra e venda.
Nos termos do 781º, diz que são requisitos da resolução o facto de a prestação não cumprida não ser superior a 1/8 do
preço ou que faltem mais do que uma prestação. Só assim pode haver resolução do contrato, verificamos que este é o
caso pois J só pagou uma prestação, faltando mais três, assim, a resolução tem eficácia retroactiva, abrangendo todas
as parcelas da prestação, incluindo as já efectuadas. 
Quanto à doação que João fez esta é doação de bem alheio, pois o contrato tinha uma clausula de reserva de
propriedade, logo, a propriedade não se transferiu para a sua esfera permanecendo na esfera da loja, logo essa doação
é nula.
b) É afirmativa pois o vencimento antecipado do preço é uma alternativa à resolução do contrato. Assim, o não
cumprimento de J das prestações devidas leva ao vencimento de todas as outras (781º e 934º) precisamente porque a
formação ou constituição destes não está dependente do decurso do tempo.  
Existe aqui perda do beneficio do prazo, as partes fixam um prazo mais amplo para o pagamento, em beneficio do
devedor, deixando este de pagar uma das prestações, isto origina uma quebra de confiança, legitimando a perda do
beneficio do prazo. Estão aqui em falta três prestações, assim, temos vencimento antecipado segundo o 934º, J tinha
de pagar o que lhe faltava pagar, ou seja, 1000- 250 que dá 750€.
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CLÁUSULAS CONTRATUAIS GERAIS
03/01/2014
 
I. Em janeiro 2013, Lusitânia Drive vendeu a Beatriz um automóvel por 20.000€, pagável em 20 prestações
mensais de 1000€.
No documento assinado por ambos e cujo conteúdo corresponde a um modelo de compra-venda elaborado pela
“Confederação dos Comerciantes de Automóveis, pode ler-se: “Pelo não cumprimento atempado da sua
obrigação, o comprador obriga-se ao pagamento de uma indemnização correspondente ao triplo do preço
acordado pela transmissão do bem”.  
Em dezembro 2013, B não pagou a prestação mensal respectiva e a Lusitânia Drive, invocando a mencionada
cláusula, pretende resolver o contrato e obter o pagamento de 60.000€, a título de indemnização. 
Por sua vez, B reclama a devolução de 11.000€ (11 prestações efectuadas entre janeiro-novembro), já que não
só não tomou conhecimento da clausula que o credor invoca, como também, entende tratar-se de uma
disposição nula. 
1 - É um contrato de adesão contendo clausulas contratuais gerais. Temos de atender ao DL 446/85, no art. 1º/1,
estabelece o seu âmbito de aplicação, descrevendo o fenómeno das clausulas contratuais gerais. As clausulas
contratuais gerais preenchem três características cumulativamente: pré-formulação (têm de ser formuladas
previamente, neste caso esta entidade utiliza clausulas que a associação representativa elaborou e recomendou)., assim
se as clausulas não resultarem de negociação, são pré-elaboradas, logo temos pré-elaboração; generalidade (destinam-
se a fazer parte de uma série de contratos, ou seja, são elaboradas com a intenção de servirem de modelo a vários
contratos individuais, determinados ou determináveis), e são rígidas (o aderente ou contra-parte do utilizador não tem
qualquer possibilidade de modificar o conteúdo do contrato, ou seja, a cláusula é apresentada na sua versão final).
2 - A lei veio impor requisitos em 3 planos: plano da inclusão, plano da interpretação e plano do conteúdo. Quanto
ao plano da inclusão aqui há um controlo legislativo na inclusão de determinadas cláusulas, o contrato de adesão, pelo
facto de ter características específicas, não deixa de ser um contrato, logo é necessário que exista uma proposta e uma
aceitação. Só se aceita conscientemente uma coisa que se conheça e em relação ao qual haja informação, daí o
legislador ter imposto um conjunto de regras ao nível da informação e comunicação para que as clausulas de
considerem incluídas. Dever de comunicação, art. 5º DL o aderente só pode aceitar ou rejeitar algo que conheça,
logo o conteúdo tem de ser comunicado nos termos previstos na lei: a comunicação tem de ser integral, deve ser
realizada de modo adequado e atempadamente, de forma a que quem use de comum diligência possa tomar
conhecimento das cláusulas, tendo em conta a sua extensão. Não se desresponsabiliza totalmente o aderente, este tem
de ser diligente, caso contrário a responsabilidade é dele. Daí vir-se exigir que este use de comum diligência (homem
médio). Se apesar da comunicação, o conhecimento não ocorreu porque se comportou de forma pouco diligente, isto é
responsabilidade do aderente. Quando as clausulas não são comunicadas, não se consideram incluídas. 
 
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Existe também o dever de informação, art. 6º DL, aqui trata-se de fornecer informações acerca do conteúdo, de modo
a que o aderente perceba as clausulas e as suas implicações. Distinguimos dois deveres de informação: dever de
informação, é um dever activo, por iniciativa própria, o utilizador tem de informar acerca dos aspectos cuja
clarificação se justifique. Varia de contrato para contrato, não existe um dever geral de informação, mas o desnível
entre as partes leva por vezes a que uma parte tenha de esclarecer a contra-parte de certas questões que possam não ser
facilmente perceptíveis. Este desnível de informação é aqui evidente, dado a origem deste dever. Não é necessário
aclarar todos os aspectos. E existe outro dever o dever de esclarecimento, é um dever reactivo, de resposta aos
esclarecimentos que o aderente pede em relação ao conteúdo de certa clausula.  
Verificamos que isto não está preenchido pois a utilizadora não procedeu correctamente ao dever de informação,
tendo apenas exposto no papel a clausula no verso não procedendo devidamente à sua comunicação e informação.
Assim, a clausula não é incluída no contrato.  
 
3 - Esta é também uma clausula relativamente proibida segundo o 19º al. c) do DL, nestas o legislador recorre a
vários conceitos indeterminados, decorrendo daqui uma possibilidade de valoração judicial, ou seja, a sua proibição
depende da economia contratual de cada contrato. É o cliente-padrão e não o cliente concreto de cada contrato que o
legislador impõe ao tribunal como paradigma de valoração objectiva e abstracta das clausulas em apreço.  
A consequência para a inclusão de uma clausula com conteúdo proibido é a sua nulidade, art. 12º DL. A lei permite
que o contrato permaneça, ou não, com uma novidade: o aderente pode optar pela manutenção do contrato, apesar da
nulidade de alguma das clausulas, art. 13º DL. A opção do aderente é entre a subsistência do contrato integrada nos
termos do 239º previsto no 292º.
Se a faculdade do art. 13º não for exercida vigora o regime da redução dos negócios jurídicos, art. 14º DL. No entanto,
não se deve proceder à redução das clausulas isso seria premiar o infractor.
5 - Temos de qualificar agora em relação ao tempo a obrigação assumida pelo comprador. O comprador obrigou-se a
comprar em prestações um automóvel. Esta é uma obrigação duradoura, ou seja, o seu cumprimento protela-se no
tempo dentro desta é uma obrigação fraccionada ou repartida, estas são obrigações cujo cumprimento se protela no
tempo, através de sucessivas prestações instantâneas, todavia, o objecto da prestação está previamente fixado, sem
dependência da duração da relação contratual. O tempo tem uma simples influência no modo de execução, mas não no
objecto. Estas são diferentes das obrigações duradouras em sentido estrito, aqui a prestação devida depende do
factor tempo, que tem influência decisiva na fixação do seu objecto.
B em dezembro de 2013 não paga a prestação mensal respectiva, qual a consequência disto? Não há cumprimento da
obrigação fraccionada, o não cumprimento de uma das prestações leva ao vencimento antecipado de todas as outras
(781º e 934º), precisamente porque a formação ou constituição destes não está dependente do decurso do tempo.
Existe aqui perda de beneficio do prazo, as partes fixam um prazo mais amplo para o pagamento, em beneficio do
devedor; deixando este de pagar uma das prestações, isto origina uma quebra de confiança, legitimando a perda de
beneficio do prazo.
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No entanto, a Lusitânia Drive pretende a resolução do contrato, pode fazê-lo? Em princípio o legislador não admite a
resolução do contrato de compra e venda, dado que é um contrato com eficácia translativa e a resolução tem efeitos
retroactivos, se com a resolução a propriedade se transferisse novamente para o credor, isto levaria a inseguranças no
trafego jurídico. Apenas se admite a resolução do contrato de compra e venda quando as partes opuserem ao contrato
uma clausula de reserva de propriedade, que impede a transferência da propriedade no momento da celebração do
contrato, ou seja, esta clausula é condição de resolução do contrato compra e venda. Não havendo clausula de
reserva de propriedade e não se podendo resolver o contrato, o credor pode optar pelo vencimento antecipado (a
resolução e o vencimento antecipado são caminhos alternativos). Quais são os requisitos? Haver mais do que uma
prestação por pagar ou se houver apenas uma esta tem de ser superior a 1/8 do preço. Ainda faltam 9 prestações a B,
assim, podemos concluir que a Lusitânia Drive tem direito ao vencimento antecipado das respectivas prestações, isto
está disposto no 934º/2parte.
PACTO DE PREFERÊNCIA
24/01/2014
II. D obrigou-se a dar preferencia a E na venda do prédio X, de que é proprietária. Ao contrato, celebrado
através de documento particular autenticado, as partes atribuíram eficácia real.
Em dezembro 2013, D comunicou a E a sua intenção de vender o imóvel por 150.000€, não obtendo deste
qualquer resposta.
Em virtude disso, no início de janeiro, vendeu o prédio a F por 120.000€, tendo, no entanto, as partes declarado
o preço de 100.000€.
E pretende reagir, invocando a violação da preferencia.
1 - Estamos perante um pacto de preferência, que consiste na convenção pela qual alguém assume a obrigação de dar
preferência a outrem na venda de determinada coisa (414º CC). Ou seja, trata-se de um contrato pelo qual alguém
assume uma obrigação de, em igualdade de condições, escolher determinada pessoa, como seu contraente, no caso de
se decidir a celebrar determinado negócio. No nosso caso estamos perante o pacto de preferência de um imóvel, o
prédio X. É um pacto de preferência convencional pois foi D que se obrigou a dar preferência a E.  
Valem para o pacto de preferência as regras estabelecidas sobre os requisitos de validade dos negócios jurídicos.
Quanto à forma, e tal como consta do 415º, que remete para o 410º/2, sempre que a preferência respeitar a contrato
para cuja celebração a lei exigir documento (autentico ou particular), como seja a venda de bens imóveis, o pacto será
válido se constar de documento escrito, assinado pelo obrigado, não sendo necessário a assinatura da outra parte uma
vez que ela não é promitente.  
A forma está preenchida pois o contrato foi celebrado através de documento particular autenticado, 415º e 410º. 
 
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2 - As partes declararam pretender atribuir ao contrato eficácia real, ora, atento ao disposto nos 42º e 413º, verifica-
se que as partes respeitaram os requisitos estabelecidos para o efeito, a saber: declaração expressa dos contraentes
nesse sentido, inscrição no registo e celebração através de escritura ou documento particular autenticado. Como tal, o
pacto de preferência celebrado entre D e E é válido e goza de eficácia real, sendo oponível erga omnes.
D comunicou a E a sua intenção de vender o imóvel por 150.000€, não obtendo deste qualquer resposta. No entanto,
D devia ter mandado tanto a intenção de vender o imóvel como as clausulas do contrato que está pronto a celebrar,
para que ele possa usar do seu direito, 416º. Ou seja, se o obrigado à preferência, neste caso a D quiser celebrar o
contrato com terceiro, tem de comunicar ao preferente o projecto de venda que tem com esse terceiro, para que o
preferente possa exercer o seu direito.  
Este dever de comunicação implica que o contrato seja comunicado na integra? 416º/1, 1410º acção de preferência,
fala-nos dos elementos essenciais da alienação: devem ser comunicados todas as clausulas determinantes
fundamentais para a formação da vontade do preferente, ou seja, o dever de comunicação abrange as clausulas
essenciais para a determinação da vontade do preferente.
O que se deve entender por clausulas essenciais? Condições do preço e identidade do terceiro, pois pode haver casos
em que é determinante.
Também deveria ter comunicado a mudança de preço para um preço mais favorável, ou seja, de 150.000€ passou para
120.000€, esta alteração deveria ser comunicada a Estevão. Após esta ele teria 8 dias para preferir.
4 - Assim, houve em parte violação da preferência pois D não comunicou de forma correcta com E sobre o contrato
que iria efectuar com F. Há comunicação defeituosa, então só através da acção de preferência o preferente pode fazer
valer os seus direitos, este prevalecerá sobre o negócio efectuado. 
Neste caso como temos um caso de eficácia real do pacto de preferência o preferente tem direito à acção de
preferência, 421º, isto porque tem a publicidade garantida por registo, sendo oponível a terceiros. 
Através da acção de preferência prevista no 1410º, a procedência da acção de preferência tem como resultado a
substituição do adquirente pelo autor, com efeito retroactivo, no contrato celebrado tudo se passando como se o
contrato tivesse sido celebrado entre o alienante e o preferente. 
O prazo para intentar esta acção é de 6 meses a partir do conhecimento dos elementos essenciais da alienação,
devendo o preferente depositar o preço do negócio nos 15 dias posteriores à propositura da acção.
5 - Existe simulação de preço, pois as partes declararam ter feito um preço e fizeram outro, assim, o preço declarado
era de 100.000€ e o preço real era de 125.000€. Neste caso, o titular da preferência (E) não teria interesse em invocar
a simulação de preço. Quem teria nisso interesse seriam os próprios simuladores. 
Mas a lei restringe em muito a possibilidade de os simuladores poderem provar a simulação e, bem assim, veda-lhes a
possibilidade de invocarem a simulação contra terceiros de boa fé (243º/1/2). Há autores como MENEZES LEITÃO
que defendem que, em caso de negócio simulado (entre o obrigado à preferência e terceiro adquirente), o titular da
preferência pode exercer a preferência pelo preço simulado, não podendo os simuladores exigir que a preferência se
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faça pelo preço real (superior). 

No entanto, a doutrina maioritária considera que essa solução constituiria um inadmissível enriquecimento ilegítimo
do titular da preferência à custa dos simuladores. Nesse sentido, o MENEZES CORDEIRO defende que a simulação
poderia ser invocada contra o titular da preferência pelos simuladores, na medida em que aquele não seria considerado
neste caso como um terceiro de boa fé, porque o seu direito de adquirir só se constituiria com a sentença que julgasse
procedente a acção de preferência, e porque o titular da preferência não faria qualquer investimento na confiança que
justificasse a sua tutela através da boa fé, 243oCC.
Assim, consoante uma ou outra das posições, assim, E poderia preferir pelo preço aparente, não podendo os
simuladores pretender que o mesmo preferisse pelo preço real, ou poderia aquele preferir, mas podendo os próprios
simuladores pretender que o fizesse pelo preço real superior aparente.
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DOI - Casos práticos e exames resolvidos Raquel Barroso

excluída pelo 442º/4.

1 - Está em causa um contrato promessa unilateral onerosa, de venda.

1 - No caso sub judice, encontramos a figura do contrato promessa bilateral.

podemos dizer que não tem eficácia real.

6 - O promitente vendedor recusa-se a cumprir:

4 - No nosso caso, a promitente-vendedora recusa-se a cumprir. Quando há incumprimento, mantendo-se o interesse

como preço do arrependimento.

b) A tutela indemnizatória do 442º/2, é necessário que a mora se transforme em incumprimento definitivo, a

Restantes casos práticos:

1 - Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel.

Chegamos então à conversão do contrato-promessa bilateral para um contrato-promessa de compra e venda

Concluimos que o argumento da nulidade em virtude da falta de assinatura de B não é válido.

3. Em documento particular, assinado apenas por A, A obrigou-se a vender e B obrigou-se a comprar um

1. Em Agosto 2010, “Coimbralink”, vendedora de material informático, vendeu a F, empresário de construção

III. F, técnico de ar condicionado, e M celebraram um contrato no qual F se obrigou a efectuar a instalação na

I. A, técnico de informática especialista na montagem de internet, é trabalhador da empresa X.

CLÁUSULAS CONTRATUAIS GERAIS

faça pelo preço real (superior).

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