Contrato Promessa

Universidade do Algarve
Escola Superior de Gesto, Hotelaria e

Turismo

Ano Lectivo 2006/2007
Pg.1/59

Curso Superior de Gesto (Nocturno 2 Ano)

DIREITO DAS OBRIGAES

CONTRATO-PROMESSA

Docente: Discentes:
Clia Pereira n30593
Vilma Gonalves n 23310
Mestre Neves Pereira Vitalina Santos n 30011

Turismo

Pg.2/59

Turismo

Pg.3/59

INTRODUO

Um dos ramos do Direito Civil o Direito das Obrigaes. O termo obrigao relao
obrigacional em sentido restrito e prprio a relao jurdica o vnculo jurdico por
virtude do qual uma pessoa fica adstrita para com a outra realizao de uma prestao
artigo 397. do C.C.

Este trabalho consiste na abordagem a uma das fontes primacialmente relevante, a
classe dos contratos do Direito das Obrigaes: O Contrato-Promessa, iro aqui ser
abordados os aspectos mais importantes desta matria, as suas particularidades e
detalhes quanto sua apresentao, violao e outros pormenores caractersticos.

Tambm se ir analisar e comentar o Acrdo do Supremo Tribunal de Justia,
respeitante a esta matria, como exemplo de uma aplicao prtica do contrato-
promessa.

Turismo

Pg.4/59

1. CONTRATO

1.1. Noo

Contrato um acordo pelo qual duas ou mais partes ajustam reciprocamente os seus
interesses, dando-lhes uma regulamentao que a lei traduz em termos de efeitos
jurdicos Galvo Teles, Direito das Obrigaes, 5 Edio pgina 55.

Trata-se, pois de uma acto mediante o qual se cria um negcio jurdico entre as partes, de
acordo com a respectiva vontade.

Depois de celebrado s poder ser notificado havendo acordo dos contraentes ou nos
casos expressamente admitidos na lei, artigo 432. do CC.

Seja de que tipo for o contrato celebrado, deve ser pontualmente cumprido pelas partes.
Vigora aqui, o princpio bsico pacta sunt servanda.

O princpio geral da liberdade contratual integra dois princpios menores, art.405. CC: a
liberdade de celebrao e a liberdade de determinao do contedo contratual, estes
princpios esto sujeitos a algumas excepes e restries, que quando se verificam,
existe, em consequncia, um dever ou uma proibio de contratar, estando estas tambm
sujeitas a uma determinao de contedo contratual, que as partes tero de respeitar.

usual distinguir trs categorias de contratos:

- Tpicos ou nominados expressamente previstos na Lei.
- Atpicos ou inominados resultantes de convenes que as partes criam, no uso
da sua liberdade ou autonomia, no tem regulamentao especfica na lei.
Mistos resultantes da conjuno de clusulas correspondentes a dois ou mais
tipos de contratos regulados na lei.

Turismo

Pg.5/59

Forma que devem apresentar:

Contrato Verbal
Contrato escrito por instrumentos particular ou pblico

Quando se pretende celebrar um contrato deve levar-se em considerao os seguintes
aspectos:
Denominao
Nome e Identificao das Partes
Clusulas descritivas do negcio
Local e Data
Assinaturas
Nmero de cpias

Turismo

Pg.6/59

2. CONTRATO-PROMESSA

2.1. Noo

O contrato-promessa uma conveno pela qual algum se obriga a celebrar
determinado contrato, sendo o seu regime regulado pelos artigos 410. e seguintes do
Cdigo Civil.

O contrato-promessa pode ter por objecto, no a celebrao de outro contrato, mas de um
negcio jurdico unilateral: por exemplo, duas pessoas fazem entre si um acordo onde
estipulam que uma delas passar outra determinada procurao em que esta tambm
interessada.

Os contratos-promessa tendentes celebrao de actos unilaterais so pouco frequentes,
e da a redaco do artigo 410., que tem em vista a generalidade dos casos. queles
contratos-promessa sero aplicveis, por analogia, as disposies dos artigos 410. e
seguintes, com as necessrias adaptaes.

Galvo Teles define contrato-promessa como um acordo preliminar que tem por objecto
uma conveno futura, o contrato-prometido. Mas em si uma conveno completa, que
se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princpio a natureza de puro contrato
obrigacional, ainda que diversa seja a ndole do contrato definitivo. Gera uma obrigao
de prestao de facto, que tem de particular consistir na emisso de uma declarao
negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo.

Trata-se em suma de um contrato que cria a obrigao de contratar.

Importa averiguar quais os elementos essenciais a um contrato-promessa.

Desde logo os elementos do contrato-promessa so, em princpio, os de qualquer outro
contrato.

Assim, para ser vlido tem que reunir os seguintes elementos:
Capacidade das partes;
Mtuo acordo;
Objecto possvel.

Turismo

Pg.7/59

Para alm destes requisitos que podemos considerar genricos, o contrato-promessa
deve conter tambm os elementos essenciais do contrato prometido, ou estabelecer o
critrio da sua determinao.

que s assim se pode saber em que consiste a obrigao que as partes assumiram.

Trata-se do princpio da equiparao, ao qual o artigo 410. do CC abre duas excepes:

- Uma respeitante forma;

- Outra respeitante s disposies que, pela sua razo de ser, se no podem
considerar extensivos ao contrato-promessa.

2.2. Tipos de contrato-promessa:

Compra e venda;
Arrendamento;
Trespasse;
Permuta;
Compra e venda de aces

A deciso de comprar e vender um imvel, formalizada atravs do contrato-Promessa
de Compra e Venda.

Este documento regula os direitos e deveres das partes e as condies estabelecidas no
negcio durante o perodo que decorre at realizao do contrato definitivo (a escritura).

Deve contemplar os seguintes aspectos:

- Identificao dos intervenientes, promitente-comprador e promitente-vendedor
(nome, estado civil, profisso, residncia, bilhete de identidade, n fiscal de contribuinte,
etc.);

Turismo

Pg.8/59
- Identificao do imvel a transaccionar (local, n de polcia ou confrontaes, n
de inscrio predial, artigo matricial, composio da habitao, n assoalhadas, cave,
ptio coberto, garagem, arrecadao, etc.);

- Valor da transaco e forma de pagamento, incluindo o valor do sinal, dos
reforos de sinal e respectivo calendrio;

- Indicao explcita de que o bem ser vendido livre de quaisquer nus e
encargos;

- O prazo mximo para a celebrao do contrato definitivo, podendo ser acordado o
pagamento de juros, a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de
alguma das partes;

- Fazer referncia ao emprstimo j solicitado ou a solicitar ao banco, ao facto da
compra estar dependente deste emprstimo e prevendo, caso este no seja concedido, a
consequente restituio do sinal.

Deve tambm ser distinguida, para todos os contratos, a fase pr-contratual ou
preliminares da celebrao art. 227. CC.

O contrato-promessa pode dividir-se em:

2.3. Contrato-Promessa Unilateral

Contrato-Promessa Unilateral se apenas uma das partes se obriga a celebrar o contrato
prometido, p.ex., quando a Clia promete vender Vitalina o iate, mas Vitalina no se
obriga a compr-lo.

2.4. Contrato-Promessa Bilateral

Contrato-Promessa Bilateral ou sinalagmtico se ambas as partes ficam com o dever
jurdico de celebrar o contrato definitivo, por exemplo, se a Clia promete vender a
vivenda Vilma e esta promete comprar-lhe o imvel.

As promessas bilaterais so de longe as mais frequentes.

Turismo

Pg.9/59

2.5. Formalismos do Contrato-Promessa

Princpio da equiparao entre o contrato-promessa e o contrato prometido art. 410.
n 1 CC.

Ao contrato-promessa aplicam-se as disposies do contrato prometido: capacidade das
partes; vcios da vontade; mas tambm as disposies tpicas daquele contrato existindo
no entanto duas excepes: relativas forma e disposies pela sua natureza sejam
inaplicveis ao contrato promessa.

Relativas forma se tivermos uma compra e venda nunca se podem aplicar ao
contrato promessa as disposies ligadas eficcia real da compra e venda. O direito real
s se d na compra e venda e no no contrato-promessa, art. 879. - transferncia do
direito real; 796. - risco; 876. - transferncia da propriedade; 892. - venda de coisa
alheia e 1682. - A CC.

Galvo Teles refere que quanto forma, o contrato-promessa est sujeito ao princpio da
consensualidade expresso no artigo 219., e por isso em regra vlido
independentemente da observncia de quaisquer formalidades.
H uma importante excepo a assinalar, se a lei exigir documento para o contrato
prometido, necessrio tambm documento para o contrato-promessa. Mas o documento
no tem de ser da mesma natureza nos dois casos. Para o contrato-promessa basta
documento particular, ainda que o contrato prometido dependa de documento autntico
artigo 410., n 2. Assim pode fazer-se por documento particular a promessa de compra e
venda de um imvel, que a lei sujeita a escritura pblica.
Isto patenteia bem o carcter autnomo da promessa, como conveno distinta da que
constitui seu objecto.
A redaco primria do Cdigo Civil suscitava legtimas dvidas quanto ao formalismo a
observar, na indicada hiptese de o contrato prometido dever constar de escrito, se o
contrato-promessa era unilateral.
As dvidas provinham de, no n 2 do artigo 410., se exigir documento assinado pelos
promitentes (no plural).
Se se tratasse de contrato-promessa bilateral, relativo a conveno para que a lei exigisse
documento, o contrato-promessa tinha de ser reduzido a escrito assinado por ambas as
partes, por ex., a promessa recproca de compra e venda de imvel devia ser titulada por
documento subscrito tanto pelo promitente-vendedor como pelo promitente-comprador.

Turismo

Pg.10/59
Mas a dvida continuava no caso de contrato-promessa unilateral?

A lei impunha, tambm aqui, a necessidade de escrito assinado pelos dois contratantes.
Concluindo, Galvo Teles que por aplicao do citado n 2 do artigo 410., entendida a
palavra promitentes como pretendendo significar as partes num contrato-promessa.

A abonar esta interpretao estava, o artigo 412., que, reportando-se ao contrato-
promessa, sem distines, estabelecia como regra, que os direitos e obrigaes deles
resultantes se transmitiam aos sucessores dos promitentes.

O termo promitentes significada a, necessariamente, o mesmo que partes, pois o preceito
no podia deixar de abranger tambm o beneficirio de uma promessa contida em
contrato unilateral.
A dvida que atravs desse dispositivo se pretendeu afastar foi se no contrato-promessa,
cada uma das partes contratava ou no em ateno individualidade concreta de outra,
dvida que se resolveu em sentido negativo, salvo prova em contrrio, admitindo-se
assim os sucessores da parte falecida a ingressarem, em princpio, na posio desta.

A hesitao sobre se quem celebrava um contrato-promessa o fazia ou no com vista
apenas pessoa do outro contraente e se por conseguinte, quando este se finasse, os
seus sucessores eram ou no chamados a substitui-lo, tinha razo de ser inclusive, e
sobretudo, quanto ao contrato-promessa unilateral. A obrigava-se a vender a B, mas este
no se obrigava a comprar-lhe. A proporcionava a B um puro benefcio, num caso como
este que poderia pr-se com particular intensidade a dvida de saber se A queria que o
benefcio fosse extensivo aos herdeiros de B, mas mantendo-se obriga do em face deles.
O artigo 412., na sua redaco primitiva, quis resolver tambm essa dvida, e que
portanto os promitentes nele referidos eram genericamente as partes, incluso feita do
beneficirio de um contrato-promessa unilateral.

No n 2 do artigo 410., ao exigir a reduo a escrito do contrato-promessa, tinha em vista
s o contrato-promessa bilateral, por nele se falar de promitentes, chegar-se-ia
concluso, que ningum aceitava: o contrato-promessa unilateral nunca teria de ser
reduzido a escrito. A exigncia de documento para o contrato-promessa unilateral no
resultaria do citado n 2, visto se partir do pressuposto de que este preceito no abrangia
aquela espcie de contrato-promessa. E tambm no derivaria de qualquer outra norma,
por nenhuma outra expor tal exigncia.

Turismo

Pg.11/59
O artigo 411., especfico do contrato-promessa unilateral, regula apenas o aspecto do
prazo, nada dispondo quanto forma.

A necessidade legal, de fazer por escrito o contrato-promessa, ainda que unilateral,
quando tivesse por objecto um negcio jurdico tambm sujeito a documento, s podia
radicar no n 2 do artigo 410., tomada a expresso promitentes, como sinnimo de
partes.

Quando a lei exige que um contrato conste de documento, esse documento tem de ser da
autoria de ambas as partes: ambas devem corporizar nele as suas vontades, assumindo
ou certificando a respectiva autoria mediante a sua subscrio ou assinatura. Os
instrumentos contratuais precisam de ser assinados pelos dois contraentes, e no apenas
pelo nico que contrai obrigaes nos casos em que apenas um se vincula. O
consentimento daquele que do contrato s retira proveito no pode manifestar-se
livremente, tem de exteriorizar-se sempre atravs do documento, quando a lei exija
documento para o contrato, que obra de ambos.

Perante contrato unilateral, o legislador pode, em derrogao do princpio geral exposto, e
portanto a ttulo excepcional, contentar-se com documento assinado apenas pelo
contraente que se vincula.

No se encontra em parte alguma do Cdigo na sua redaco primitiva, que para o
contrato-promessa no sinalagmtico, relativo a conveno formal, era suficiente
documento assinado pela parte que se obrigava a celebrar essa conveno. S no n 2
do artigo 410. se podia encontra base legal para considerar sujeito a documento o
referido contrato-promessa, e esse texto requeria dupla assinatura.

Na sua obra, Galvo Teles, reafirma que o legislador de 1986, ao procurar desfazer
atravs do Decreto-Lei n 379 as dvidas originadas pelo Decreto-Lei n 236/80,
aproveitasse a ocasio para tomar posio sobre aquele problema, inserido no mbito do
contrato-promessa, e dando nova redaco ao n 2 do artigo 410., a promessa
respeitante celebrao de contrato para o qual a lei exija documento, quer autntico,
quer particular, s vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou
por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.

Perante esta leitura, verifica-se que validade do contrato-promessa unilateral basta a
existncia de documento assinado apenas pela parte que se obriga a celebrar o contrato
futuro.

Turismo

Pg.12/59

2.6. Transmisso, por morte dos direitos e obrigaes decorrentes de
contrato-promessa

Os direitos e obrigaes criados no contrato-promessa transmitem-se aos sucessores das
partes contratantes, desde que tais vinculaes no sejam exclusivamente pessoais,
artigo 412. CC.

O principio da transmissibilidade, por morte, das posies jurdicas decorrentes de um
contrato-promessa no se restringe aos promitentes, nas promessa bilaterais, antes se
estende ao promitente e ao promissrio, nas promessas unilaterais, e para isso substituiu,
no n 1 do artigo 412., o vocbulo promitentes pelo vocbulo partes, os direitos e
obrigaes dos promitentes, na promessa bilateral, e do promitente e do promissrio, na
promessa unilateral, s no se transmitem por morte se forem exclusivamente pessoais.

2.7. Contrato-promessa bilateral subscrito apenas por uma das partes

O valor do contrato-promessa bilateral, em que uma s parte assina o documento, uma
questo que deve ser resolvida luz de princpios e disposies fundamentais do sistema
jurdico, isto ; ficam os tribunais e os doutrinrios com liberdade interpretativa sobre esta
matria.

A prova de que duas pessoas quiseram celebrar entre si um contrato-promessa bilateral
faz-se por qualquer ou quaisquer meios admissveis em direito, ex., a promessa recproca
de compra e venda de determinado imvel, em que s est documentada a declarao de
um dos contraentes, por exemplo a do promitente vendedor, que ficaria obrigado a
vender, mas a outra parte, que no firmou, ficaria livre de qualquer vnculo, tornando-se
mero beneficirio ou promissrio, e podendo comprar ou no, como muito bem
entendesse.

Como uma das partes se via na condio de obrigado nico, e que poderia no lhe caber
qualquer responsabilidade na falta de assinatura, sendo essa falta de quem se absteve de
firmar o documento, cabe ao legislador, legislar sobre esta matria. Existem dois
mecanismos previstos na lei a reduo do negcio e a sua converso, reguladas
respectivamente nos artigos 292. e 293. do Cdigo Civil.

Turismo

Pg.13/59

Reduo art. 292.; isto : h presuno de divisibilidade do negcio jurdico, cabendo
parte que se quer valer da nulidade total, o esforo de demonstrar que se tivesse sabido
do vcio inicial no teria celebrado o negcio; a lei estabelece como regra que a
invalidade se mantm cantonada na parte afectada pelo vcio, em que se elimina essa
parte e o negcio jurdico salva-se, embora reduzido parte que se apresenta s, s no
acontecer assim se o contraente interessado na invalidade total, alegar e provar que
sem a parte viciada o negcio no teria sido concludo.
O nus da alegao e prova (o peso do argumento) recai, sobre quem pretende dar o
acto como totalmente sem efeito e no sobre quem pretende o seu aproveitamento
parcial.

Converso art. 293.; o negcio nulo ou anulado pode converter-se num negcio de tipo
ou contedo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substncia e de
forma, quando a vontade hipottica das partes teria sido a da celebrao do negcio
sucedneo.

Aqui o acto todo ele nulo ou anulado, e o nus da alegao e prova no pesa sobre o
interessado na invalidade total, recai sim sobre o interessado no aproveitamento da
actividade negocial.

O mecanismo que se deve adoptar no caso concreto do contrato-promessa recproco que
a lei sujeite a documento, mas em que se mostre subscrito apenas por uma das partes,
Galvo Teles diz que se est perante o domnio da converso, em que o contrato
totalmente nulo, em virtude de se tratar de um contrato-promessa sinalagmtico
(bilateral), uma contrato deste tipo que depende de documento, tem de constar, do texto
elaborado, que deve corporizar as duas declaraes de vontade, atravs das assinaturas
respectivas.

Se o texto consubstancia apenas uma das declaraes de vontade, porque s um dos
seus autores o subscreveu, o negcio nulo na sua integralidade, por falta da forma
prescrita.

A declarao do subscritor uma parte vlida no negcio, pois vale como contrato-
promessa unilateral, mas no faria sentido, porque um contrato-promessa unilateral no
pode conceber-se como parte de um contrato-promessa bilateral, , em si e por si, um
negcio completo, acabado, e com uma natureza e contedo distintos.

Turismo

Pg.14/59

Este contrato, sendo inteiramente nulo, poder transformar-se num contrato-promessa
unilateral vlido, como no exemplo que se segue:

Ex.: algum promete vender a outrem um terreno por determinado preo, sem que a outra
parte se comprometa a compr-lo, fica convencionado que a promessa se manter por
um perodo de trs anos. O primeiro suporta um grande sacrifcio, j que no pode dispor
durante trs anos do terreno, ficando imobilizado, e obrigado a manter o preo acordado.
Se no receber nada em contrapartida, o contrato gratuito, sendo um mero benefcio
para o promissrio. Mas se o promitente cobrar uma remunerao, ou certa percentagem
sobre o preo, o promissrio ficar obrigado a satisfazer o contrato torna-se oneroso.

Neste caso h reciprocidade de obrigaes a obrigao de contratar tem como
contrapartida a de pagar a remunerao e vice-versa. O contrato, neste caso deve
considerar-se bilateral ou sinalagmtico, com as inerentes consequncias, como a de o
promitente se recusar a vender enquanto o promissrio lhe no pagar a retribuio, e
vice-versa, e podendo qualquer deles rescindir o contrato se o outro faltar definitivamente
ao seu compromisso.
A expresso citada no n 2 do artigo 410. a bilateralidade manifestamente, a que se
consubstancia na contraposio de duas obrigaes da mesma natureza, ambas tendo
como objecto a celebrao do contrato futuro.

E se as partes quiserem celebrar um contrato-promessa bilateral mas s uma das partes
tiver assinado o documento?

Assento 29/11/89 do STJ: o contrato nulo mas pode considerar-se vlido como
contrato-promessa unilateral se essa tiver sido a vontade das partes.

Turismo

Pg.15/59

Para transformar um contrato nulo bilateral num unilateral vlido, pode ser feito por:

2.7.1. Regime especial em termos de formalidades - art. 410. n 3

Para contratos-promessa relativos a um contrato oneroso de constituio ou
transmisso de um direito real sobre um edifcio j construdo, em construo ou a
construir, para alm do documento escrito ainda necessrio o reconhecimento
presencial das assinaturas das partes que se vinculam e o reconhecimento notarial
da existncia da licena de construo ou de ocupao. O citado no n 3 teve em
vista, fundamentalmente estabelecer o controlo notarial, destinado a evitar
celebrao de contratos-promessa relativos edifcios clandestinos, protegendo
assim o futuro adquirente.

2.7.2. Consequncias da inobservncia do disposto no n 3 do artigo 410.

Quando se deixe de observar o disposto no n 3 do artigo 410., ou seja, quando se
celebre uma contrato-promessa e o documento no se faa constar
reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a
certificao notarial da existncia de licena de construo ou de utilizao, a
consequncia ser a nulidade do negcio jurdico, de harmonia com a regra do
artigo 294..
Mas trata-se de uma nulidade atpica, visto no se aplicar simplesmente o regime
do artigo 286.. O preceito limita a legitimidade do promitente-vendedor para arguir
a nulidade, s o admitindo a invoc-la quando ela tenha sido causada pela outra
parte. O legislador de 1986, alargou a legitimidade do promitente-vendedor, o qual
poder valer-se da nulidade do contrato desde que ela imputvel ao outro
contraente, tenha este procedido com m-f ou com simples negligncia.

Na hiptese de culpabilidade do promitente-comprador, este fica excludo da
possibilidade de se prevalecer da nulidade. O promitente-vendedor pode ento
invoc-la, e s ele admitido a faz-lo.

Supondo a existncia de trs hipteses:

a) Nenhuma das partes culpada, e a legitimidade para arguir a nulidade assiste
apenas ao beneficirio da promessa de venda;

Turismo

Pg.16/59

b) Ambas o so, e a legitimidade pertence s duas, porque as culpas se
neutralizam;

c) S uma procedeu culposamente, e o direito a requerer a declarao de nulidade
do contrato assiste exclusivamente outra.

As formalidades em causa foram estabelecidas no interesse do beneficirio da promessa
de venda, para o acautelar contra o possvel carcter clandestino da construo, e
portanto s ele deveria ter o direito de invocar a invalidade do contrato, embora com a
restrio de ficar privado desse direito, quando a invalidade lhe fosse atribuvel. A
traduo jurdica seria a anulabilidade, ou uma nulidade atpica, invocvel a todo o tempo,
ao servio exclusivo do interessado.

Pode o Tribunal reconhecer oficiosamente a nulidade?

ou

Pode um Terceiro invocar oficiosamente a nulidade?

Na falta de regime especial, so aplicveis nulidade e anulabilidade do negcio
jurdico as disposies do artigo 286..

nulidade desnecessria sentena judicial e declarvel oficiosamente pelo Tribunal
em qualquer processo onde se encontrem os elementos necessrios para a sua
verificao, invocvel por qualquer pessoa interessada. insanvel pelo decurso do
tempo, ou seja, h possibilidade de invoc-la a todo o tempo, sem dependncia de prazo.
No tem efeito prtico a partir de determinados momentos, como por exemplo a
verificao da usucapio do direito invalidamente transmitido, uma vez nulo sempre
nulo.

Efeitos da declarao de nulidade e da anulao:

- Tem que se repor no estado de coisas anteriores ao negcio, ou seja, restituir na
medida do possvel;
A lei protege o interesse de terceiros de boa f, como por fora do artigo 291. e do 243.,
em caso simulao de negcios.

Turismo

Pg.17/59

Referente nulidade podemos reportar-nos ao seguinte:

Falta de vontade artigos 240./2, 245. e 246., quando algum no quer celebrar
um contrato, mas que obrigado a fazer;

Vcios de forma artigo 220., uma parte faz com que a outra se engane;

Vcios do objecto artigo 280., um objecto fsica ou legalmente impossvel, ou
contrrio lei;

Contrariedade lei artigo 294.

Relativamente anulabilidade, tm legitimidade para a arguir, as pessoas em cujo
interesse a lei a determina, atravs de especfica aco judicial, no podendo ser
declarada oficiosamente pelo tribunal. sanvel (ultrapassvel) pelo decurso do tempo,
ou seja, decorrido o prazo de um ano, ou outro especialmente previsto, j no pode ser
anulado o negcio.
Se decorrer um determinado perodo de tempo, um negcio que no era vlido pode
passar a ser vlido.

2.8. Regime do contrato-promessa e regime do contrato prometido

O artigo 410. n 1, manda aplicar ao contrato-promessa as disposies legais relativas ao
contrato prometido. Exceptua as disposies relativas forma e todas as que no se
devam considerar extensivas ao contrato-promessa.

O contrato-promessa e o contrato prometido, so contratos distinto e com efeitos diversos
e esto sujeitos a regimes diferentes.

a) No contrato-promessa tem de se definir o contedo do contrato prometido nos
mesmos termos em que haveria que faz-lo se se estivesse j a celebrar este. O
contedo do contrato prometido deve ficar convenientemente precisado, de forma a que
no se tornem necessrias quaisquer outras negociaes.

b) Se se prometer um contrato que, atentas as disposies legais aplicveis ao
caso, for invlido, (por uma razo de ordem objectiva e no apenas respeitante pessoa
do promitente), ser nulo o contrato-promessa, por ex.: nula a venda do direito de
habitao, porque tal direito inalienvel (artigos 1484. e 1488.), nula ser tambm a
promessa que se faa desta venda.

Turismo

Pg.18/59
Quem promete um contrato invlido obriga-se a uma prestao impossvel a celebrao
desse contrato.

Deve considerar-se vlida a promessa de venda de coisa alheia ou parcialmente alheia,
semelhante venda nula por falta de legitimidade do vendedor - artigo 892. , pois quem
no proprietrio da coisa no pode alien-la. Mas j a respectiva promessa ser vlida,
visto que o promitente no aliena, apenas se obriga a alienar. A alienao possvel em
si, embora no o seja para o promitente. H impossibilidade subjectiva, que no invalida o
contrato-promessa. O promitente vem a estar em condies de poder cumprir, porque
pode entretanto ter-se tornado proprietrio da coisa, e cumpre, ou tal no acontece, e
torna-se responsvel pelo incumprimento de um compromisso validamente assumido.

Do mesmo modo vlida a promessa, feita por s um dos cnjuges, de acto que requer a
outorga dos dois. O promitente responde se no cumprir, mesmo que o facto se deva
recusa de consentimento do outro cnjuge.

2.9. Prazo final ou inicial para cumprimento do contrato-promessa

Quando se fixa um prazo final para o cumprimento de uma promessa sinalagmtica, h
que ver, se se quer estabelecer um prazo, findo o qual o contrato caduca,
automaticamente, ou findo o qual assistir a qualquer das partes ou a uma delas o direito
de o revogar, se entretanto ele no tiver sido cumprido. Se o contrato no tiver sido
executado por facto imputvel a um dos promitentes, no se produzir a caducidade nem
ter esse promitente direito revogao.
Estabelecendo-se prazo inicial, significa que s depois de ele decorrido poder exigir-se o
cumprimento da promessa, seja esta bilateral ou unilateral.
Na promessa no sinalagmtica, no se tendo estipulado prazo final, pode o promitente
requerer ao tribunal que o fixe, para que a outra parte exera dentro dele o seu direito.

A parte que pretenda o cumprimento haja ou no prazo tem de comunicar outra o
dia, hora e local da celebrao do contrato definitivo, se tais elementos no constarem do
contrato preliminar, o local ser o domiclio do destinatrio da comunicao, nos termos
do artigo 772., salvo se se tratar de contrato que exija a interveno de notrio, sendo
que ter que se designar determinado cartrio Notarial.

Turismo

Pg.19/59

2.10. Antecipao de cumprimento de sinal

Artigo 440. CC se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos
contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestao a
que fica adstrito, a entrega havida como antecipao total ou parcial do cumprimento,
salvo se as partes quiserem atribuir coisa o carcter de sinal. Teles pensa que s pode
falar-se com propriedade de antecipao de cumprimento se, se cumpre uma obrigao
futura.

Quando por acordo das partes, se cumpre uma obrigao actual, ela no cumprida
antecipadamente, porque o acordo significa que a obrigao est vencida, ainda que o
acordo seja posterior celebrao do contrato. O que se antecipa o vencimento no o
cumprimento.

Antecipao de cumprimento existir se se satisfizer, no todo ou em parte, uma obrigao
ainda no constituda. o caso da promessa de compra e venda acompanhada ou
seguida do pagamento, no todo ou em parte, do preo, cuja dvida s surgir no momento
futuro em que a compra e venda venha a ser celebrada. O preo ento objecto de
princpio de pagamento ou pagamento por conta, quando for parcial.

O sinal algo de diferente, tanto pode figurar num contrato preliminar como num contrato
definitivo. Envolve por via de regra o pagamento total ou parcial de dvida presente ou
futura, mas tambm poder consistir na entrega de coisa (fungvel) diversa da que
objecto da obrigao contrada ou a contrair. Se o faltoso foi quem procedeu a essa
entrega, por ex.: o promitente-comprador e o outro promitente-vendedor - der o
contrato sem efeito, poder este fazer seu o sinal. Na hiptese inversa, e com o mesmo
intuito indemnizatrio, pagar o segundo ao primeiro um montante igual ao do sinal
passado, alm de lhe entregar outro tanto a ttulo de restituio do valor recebido, cuja
reteno no teria razo justificativa.

Se o contrato caducar por algum motivo, nomeadamente por o seu cumprimento se tornar
impossvel sem culpa de nenhuma das partes ou por culpa de ambas, apenas haver que
restituir o sinal em singelo.

O pagamento ou princpio de pagamento da prestao actual ou futura s assume a
natureza de sinal se as partes lha atriburem, artigo 440., n 1. A lei presume que no
contrato-promessa de compra e venda, as partes querem que valha como sinal toda a
quantia em dinheiro entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda
que se limitem a dizer que essa entrega feita como antecipao total ou antecipao
parcial (principio) de pagamento do preo.

Turismo

Pg.20/59
Se as partes convencionarem que qualquer delas possa revogar (invalidar), livremente o
contrato, tendo embora de pagar um valor por essa revogao. Existe ento direito ao
arrependimento: o interessado, abstendo-se de executar o contrato, no comete qualquer
ilcito, uma vez que deixou de estar vinculado.

2.10.1. Resumindo:

As sanes alternativamente previstas na lei, para o no cumprimento por causa no
imputvel ao cumpridor so:

No caso de no cumprimento do contrato-promessa por causa imputada ao promitente-
comprador, o vendedor tem o direito de fazer seu o valor do sinal.

Na eventualidade de uma impossibilidade de realizao da prestao com a
consequncia da extino da obrigao por facto no imputvel ao devedor, o sinal ser
restitudo.

Caso o incumprimento do estipulado no contrato ocorra por causa imputada ao
promitente-vendedor, este obrigado a pagar ao promitente-comprador o dobro do valor
do sinal, a ttulo de indemnizao, art. 442. n 2.

Nas hipteses em que se constitui sinal e houve entrega da coisa, coisa essa objecto de
contrato prometido, se o promitente-alienante no cumprir, a outra parte poder optar por
indemnizao pelo aumento do valor da coisa, ou pelo dobro do sinal.
Tendo havido traditio, aplica-se o art. 755. f) existindo tambm o direito de reteno.

Direito de reteno uma garantia especial das obrigaes e uma forma legtima de
no cumprir (de no entregar a coisa); garante o crdito indemnizatrio.
O que adquire a traditio da coisa, face ao incumprimento da outra parte pode recusar-se a
abandonar o imvel e poder executar o bem e a ser pago com preferncia se for bem
imvel art. 759., n 1 e 2, com preferncia sobre os credores hipotecrios mesmo que a
hipoteca tenha sido anteriormente registada.

Turismo

Pg.21/59

3. Execuo especfica

Se o adquirente se recusar a celebrar o contrato, aplica-se o artigo 830., relativo
execuo especfica. O promitente-aquirente pode obter uma sentena que produza os
efeitos da declarao negocial do faltoso e nessa medida leve celebrao do contrato,
art. 830. n 1. Essa sentena passa a ter igual valor ao contrato prometido. Est sujeita a
registo e a aco de execuo especfica tambm.

A execuo especfica ser afastada sempre que houver conveno em contrrio,
art. 830. n 2.

Presume-se conveno em contrrio quando exista uma clusula penal; haja havido
constituio de sinal.

Contudo, nos casos do art. 830. n 3 (promessas que digam respeito aos casos do 410.
n 3) nunca est vedado, mesmo existindo sinal, o recurso execuo especfica. No
entanto, a Lei permite de forma excepcional ao 438. que aquele sujeito que no cumpriu
o contrato promessa possa ainda pedir a modificao do contrato por alterao das
circunstncias.

3.1. Execuo especfica e excepo de no cumprimento

Quando o contrato prometido envolva para o autor da aco judicial uma prestao de
cumprimento imediato que este ainda no haja satisfeito sob a forma de cumprimento
antecipado, deve o tribunal fixar um prazo para ele consignar em depsito essa
prestao, e a aco no proceder desde que a consignao no seja realizada dentro
do prazo artigo 830., n 4, na numerao do Dec.-Lei n 399/86.
O ru, poder vir a achar-se constitudo no direito de opor ao autor, em relao ao
contrato prometido, a chamada excepo de no cumprimento, quer dizer que lhe
assistir a faculdade de se recusar a cumprir aquele contrato enquanto o autor o no
cumprir de seu lado artigo 428, n 1.

Turismo

Pg.22/59

3.2. Carcter supletivo da execuo especfica

A norma legal que prev a possibilidade de execuo especfica tem por via de regra,
carcter supletivo. Prevalece o princpio da liberdade contratual. Os contraentes podem,
assim, afastar a faculdade de executar especificamente a promessa.

A inteno de excluir a execuo especfica resultar, umas vezes, de clusula
expressa, outras de presuno legal quando exista sinal ou clusula penal
(compensatria).
Se houve sinal ou se se convencionou uma pena para o caso de no cumprimento
definitivo, significa que as partes quiseram reservar-se a liberdade de facto (no a
liberdade jurdica) de no cumprir a promessa, sujeitando-se a uma indemnizao igual
ao valor da pena ou do sinal. O pactuante fiel poder, na prtica, rescindir o contrato
preliminar, com base no incumprimento do outro pactuante, sendo ressarcido na medida
do sinal ou da pena estipulada.

O sinal proporciona ao promitente ou promitentes a possibilidade material de no cumprir,
visto no poderem ser forados a celebrar o contrato definitivo, nem a outorgar a escritura
de compra e venda, e no haver, lugar a uma sentena que faa as vezes do contrato
definitivo. O contraente exerce uma faculdade legal, a de revogar o contrato, do qual fica
desvinculado.

Galvo Teles, faz aqui dois esclarecimentos que passamos a enunciar:

1 Se o contrato-promessa for acompanhado ou seguido do pagamento antecipado da
totalidade ou de parte de uma das prestaes do contrato futuro, ainda assim haver
lugar a execuo especfica se a esse pagamento no for atribuda a natureza de sinal,
no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carcter de sinal toda a
quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, artigo 441.. Por
conseguinte, nessa espcie de contrato-promessa, se as partes quiserem que a quantia
entregue pelo promitente-comprador no valha como sinal, no funcionando como
indemnizao em caso de resoluo por incumprimento, tero de tornar suficientemente
explcita essa vontade.

Turismo

Pg.23/59

Faz-se uma promessa de compra e venda, o promitente-comprador antecipa, no todo ou
em parte o pagamento do preo. Esclarece-se que essa antecipao no funciona como
sinal. Uma das partes, por hiptese, constitui-se em situao de incumprimento
(definitivo). A outra poder obter sentena com o valor de compra e venda: a no ser que
prescinda, posteriori, do exerccio desta faculdade e prefira rescindir a promessa,
exigindo uma indemnizao nos termos legais, isto , equivalente aos prejuzos que prove
ter efectivamente sofrido.

2 Mesmo havendo sinal ou pena, podem as partes ressalvar a faculdade de execuo
especfica, em alternativa com a resciso do contrato acompanhada de indemnizao
igual ao sinal ou pena, isto ; permitido aos outorgantes de um contrato-promessa
clausular que, em caso de incumprimento (definitivo) por algum deles, ter o outro
alternativa entre a resciso da promessa, com indemnizao consistente no sinal ou na
pena, e a execuo especfica.

Quando se prev a execuo especfica como alternativa possvel, e para a hiptese de o
contraente no faltoso optar por ela, negar-se- entrega feita o carcter de sinal ou
afastar-se- a clusula penal, por exemplo quando Joo promete vender a Maria e esta
promete comprar-lhe, uma quota social por determinado preo, entregando o segundo ao
primeiro, por conta do preo e a ttulo de sinal a quantia x, mas com estipulao de que,
se algum faltar, poder o outro, se assim quiser, optar pelo regime de execuo
especfica. Maria recusa-se a comprar, Joo pode resolver a promessa e reter o sinal, ou,
se preferir, solicitar em juzo a execuo especfica, imputando no preo a importncia
recebida. Sendo Joo que se recusa a vender, poder Maria resolver a promessa e exigir
a restituio do sinal em dobro.

Teles, esclarece que com o pedido de execuo especfica poder sempre cumular-se o
pedido de indemnizao moratria, pelos prejuzos sofridos com o atraso na efectivao
da promessa.

3.3. Excluso da execuo especfica em ateno natureza da obrigao
assumida

A execuo especfica no tem cabimento quando a ela se oponha a natureza da
obrigao assumida, artigo 830., n 1. Tal acontece sempre que o acto prometido no
possa, pela sua estrutura ou formalismo, ser substitudo por uma sentena, ou apresente
uma ndole pessoal que, por vontade inequvoca da lei, justifique deixar-se partes
liberdade de facto de no celebrar o contrato definitivo, mantendo at ao ltimo momento
a possibilidade de no se vincularem definitivamente, embora incorrendo em
responsabilidade por violao do dever resultante do contrato-promessa.
Por ex.: promete-se emprestar dinheiro.

Turismo

Pg.24/59

3.4. Execuo especfica de promessa de contrato sujeito a documento
autntico

A execuo especfica admissvel quando o contrato-promessa conste de documento
particular e se for exigido documento autntico para o contrato definitivo, como na
promessa de compra e venda de um imvel.

A lei, ainda quando o contrato-promessa deva revestir forma autntica, contenta-se com o
documento particular para o contrato-promessa ser vlido e produzir os seus efeitos, e
entre estes est o direito execuo especfica, veja-se o Assento do Supremo Tribunal
de Justia, de 30 de Janeiro de 1985 (publicado no Dirio da Repblica, de 5 de Maro de
1985) do seguinte teor: O contrato-promessa de compra e venda de imvel que conste
de documento particular e assinado pelos promitentes susceptvel de execuo
especfica nos termos do artigo 830, n 1, do Cdigo Civil, na redaco anterior ao
Decreto-Lei n 236/80, de 18 de Julho

3.5. Execuo especfica e legitimidade para a celebrao do contrato
prometido

Existindo direito execuo especfica por a promessa ter sido feita na vigncia do
Cdigo Civil 1966. Os factos e efeitos do contrato-promessa regem-se pela lei vigente ao
tempo em que aqueles se produzem artigo 12.. Seria violento sujeitar o contraente a
uma forma de execuo com que no podia contar no momento em que contratou.

Se as partes no haverem excludo este direito e ele no ser incompatvel com a natureza
da obrigao assumida, o titular poder faz-lo valer, a no ser que o promitente remisso
esteja ou se tenha colocado em situao tal que no possa celebrar validamente o
contrato prometido, tambm no poder o tribunal suprir a sua omisso mediante uma
sentena produtora de efeitos iguais. No possvel ao faltoso para fazer, em vez dele, o
que ele no tem legitimidade para realizar.
O problema efectivamente de legitimidade, referida ao contrato definitivo.

Turismo

Pg.25/59

Galvo Teles concebe duas situaes;

Primeira:

Ao tempo da promessa o promitente no tinha legitimidade, ou legitimidade bastante para
o contrato prometido, mas podia vir a adquiri-la, razo porque a promessa vlida.
Chegado o momento do cumprimento, a carncia ou deficincia de legitimidade
permanece, por hiptese. A execuo especfica impraticvel, no podendo o
promissrio fazer mais do que reclamar uma indemnizao.

Assim, algum prometeu vender coisa alheira e esta continua a no ser sua; ou prometeu
sozinho fazer um contrato para que tambm necessrio o consentimento do seu
cnjuge, e este recusa esse consentimento.

Segunda:

Ao fazer uma promessa, o promitente tinha legitimidade para o contrato definitivo, mas
por sua culpa perdeu-a subsequentemente, colocando-se em condies de no poder
realizar validamente tal contrato, por ex: A prometeu vender a B certa coisa, mas vendeu-
a a C. No se podem praticar sucessivamente em relao ao mesmo direito ou
mesma coisa actos incompatveis, como duas alienaes do mesmo objecto.
Prevalecer o mais antigo, sendo o posterior invlido por falta de legitimidade para o
praticar.

No caso do contrato-promessa de compra e venda, se o promitente-vendedor aliena a
coisa a terceiro, viola a sua obrigao porque, por facto que lhe imputvel, fica
constitudo na impossibilidade de a cumprir. A alienao valida e no poder o
promissrio chamar a coisa a si. Mas, apesar de vlida como negcio jurdico, uma vez
que o promitente no limitara a sua propriedade conservando intacto o poder do
disposio, constitui um acto ilcito, certo como envolver a violao do dever emergente
da promessa. O promissrio apenas pode exigir uma indemnizao, que ser calculada
nos termos gerais, ou coincidir com o valor do sinal. Se o promitente-vendedor alienou a
coisa a terceiro, torna-se invivel a execuo especfica; o promitente-vendedor j no
pode cumprir a promessa, visto no poder vender a coisa que deixou de ser sua; a
sentena traduzir-se-ia numa venda de coisa alheia.

Turismo

Pg.26/59

3.6. Registo da aco de execuo especfica

O direito de execuo especfica no um direito real. um mero direito potestativo sem
carcter de realidade. Por isso o contrato-promessa, mesmo que o conte entre os seus
efeitos, no registvel, salvo se um contrato que o promitente celebre com terceiro e
seja inconcilivel com o contrato prometido, inviabilizar a execuo especfica, mesmo
que, estando sujeito a registo, se no mostre efectivamente registado, ex.: A prometeu
vender a B um prdio mas foi vende-lo a C, todavia este no registou a aquisio. Em
face da alienao feita a C, o tribunal no poder decretar a execuo especfica da
promessa, transferindo a B a propriedade do imvel, j pertencente a outrem.

Mas a sentena que mediante o mecanismo da execuo especfica, supra um contrato
registvel, tambm ela registvel, uma vez passada em julgado. E esse registo
definitivo pode ser precedido do registo provisrio da respectiva aco judicial. Feito
o registo da aco, h lugar execuo especfica.
Prevalecer a sentena que decrete a execuo especfica, desde que se requeira o seu
registo depois de transitada em julgado e antes de se deixar caducar o registo da aco.

3.7. Alguns aspectos da execuo especfica

O n 3 do artigo 830. estatuiu que o direito execuo especfica no pode ser afastado
pelas partes nas promessas a que se refere o n 3 do artigo 420., ou seja, nas
promessas de alienao ou onerao, no gratuita de prdios urbanos (construdos, em
construo ou a construir), tornou-se imperativo o direito execuo especfica, de que
as partes no podem ficar privadas.

4. Eficcia real do contrato-promessa

Tratando-se de promessa de alienao ou onerao de imveis sujeitos a registo, podem
as partes atribuir-lhe eficcia real, tornando-a oponvel a terceiros, desde que no ttulo da
promessa faam uma declarao expressa nesse sentido e procedam respectiva
inscrio no registo, artigo 413., n 1.
Supondo que Joo promete vender a Maria um prdio e, antes de cumprida a promessa,
o vende ao Antnio. promessa foi atribuda eficcia real. Se a venda a Antnio for
registada antes de se inscrever no registo a promessa, prevalecer sobre esta, tudo se
passando como se a promessa fosse puramente obrigacional, nos termos declarados
precedentemente. Se se ser a inversa, sendo a promessa registada antes de o ser a
venda, prevalecer a primeira sobre a segunda.

Turismo

Pg.27/59

5. Indemnizao em caso de tradio da coisa a que se refere o contrato prometido

O artigo 442., declara na 2 parte do n 2 que, se o no cumprimento do contrato-
promessa for devido parte que no cumpriu a obrigao por causa que lhe seja
imputvel, tem a outra parte a faculdade de exigir o dobro do sinal, ou, se houve tradio
da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a
constituir sobre ela, determinado objectivamente, data do no cumprimento da
promessa, com deduo do preo convencionado, devendo ainda ser-lhe restitudo o sinal
e a parte do preo que tenha pago.

Este texto refere-se a contratos-promessa relativos a contratos, no gratuitos, de
alienao ou onerao de uma coisa que tenham sido eles contratos-promessa
acompanhados ou seguidos da antecipada entrega ou tradio da coisa a alienar ou
onerar.

Quando o promitente alienante deixa de cumprir, definitivamente, o contrato-promessa,
a outra parte, ou seja o promitente-adquirente, pode ento rescindir o contrato-promessa
e reclamar, a ttulo de indemnizao (compensatria), uma quantia em dinheiro igual ao
aumento de valor da coisa, destinada a ressarcir os prejuzos sofridos como no
cumprimento definitivo do contrato-promessa, ou direito cuja alienao ou constituio
fora prometida, aumento ocorrido entre a data do contrato-promessa e a do no
cumprimento.

O promitente-adquirente possui essa faculdade e em alternativa, a de exigir o sinal em
dobro, se o houver - artigo 442., ns 2 e 3, goza ainda, e tambm em alternativa, da
faculdade de execuo especfica se, existindo sinal, a tiver ressalvado artigo 830. n 1
e 2.

Turismo

Pg.28/59

II PARTE

CASOS PRTICOS

Turismo

Pg.29/59
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA:

PRIMEIRO OUTORGANTE:-------------------------------------------------------------------
Amlia Antunes, portadora do Bilhete de Identidade n. 11111111 de 15/03/2002 do
Arquivo de Identificao de Faro, Contribuinte Fiscal n. 222 222 222 residente na Rua
Antnio Antunes, n 56 - Faro, e Antnia Maria portadora do Bilhete de Identidade n.
2222222 de 03/05/2006 do Arquivo de Identificao de Lisboa, Contribuinte Fiscal n. 333
333 333 casada, na comunho de adquiridos, com Antnio Joaquim portador do Bilhete
de Identidade n. 98989898 de 20/12/2001 do Arquivo de Identificao de Lisboa,
Contribuinte Fiscal n. 444 444 444 residentes na Rua do Ribeiro n 31 r/c Esq. - Olho,
adiante designados por vendedores.----------------------------------------------------------------------

SEGUNDO OUTORGANTE: -------------------------------------------------------------------
Antnio Lopes, Titular do Bilhete de Identidade n 750750750 de 01/03/2000 do Arquivo
de Identificao de Lisboa residente em Largo Antnio Manuel 2, 4 A, 2720-000 Amadora
adiante designado por comprador. ---
Nas respectivas qualidades e posies em que intervm, livremente e dentro dos
princpios de boa f, celebram um contrato de promessa de compra e venda, a que mtua
e reciprocamente se obrigam para bom e integral cumprimentos nos termos, condies e
com os fundamentos constantes dos Artigos seguintes: -------------------------

PRIMEIRO: -----------------------------------------------------------------------------------------
Os Vendedores so donos e legtimos proprietrios de Terreno para Construo (Parcela
de terreno destinada a construo urbana) com a rea de 700 m2 sito em Coutada,
Penhasco Longo Concelho de Almodovar, registada na Conservatria do Registo Predial
de Almodovar com o Artigo Matricial 3156. -------------------------------------------------------------
O terreno supra citado possui projecto de construo aprovado.------------------------------

SEGUNDO: -----------------------------------------------------------------------------------------
Pelo presente contrato o vendedor, promete vender ao comprador, que promete
comprar, pelo preo global de 25.000,00 Euros (vinte e cinco mil euros) o terreno acima
mencionado-------------------------------------------------------------------------------------------

TERCEIRO: ----------------------------------------------------------------------------------------
O preo de venda acordado ser pago da seguinte forma: -------------------------------------

a) O comprador d 2.000 Euros (dois mil euros) nesta data a ttulo de sinal e princpio de
pagamento pelo Imvel. ------------------------------------------------------------------------

b) O remanescente do preo, no montante de 23.000 Euros (vinte e trs mil euros), ser
pago pelo comprador no acto da outorga, da competente escritura pblica de compra e
venda. -------------------------------------------------------------------------------------------------

Turismo

Pg.30/59

QUARTO: -------------------------------------------------------------------------------------------
Todas as despesas com a respectiva escritura de compra e venda, IMT e registos a que
der lugar a celebrao do presente contrato, sero da responsabilidade do segundo
outorgante. --------------------------------------------------------------------------------------------

QUINTO: --------------------------------------------------------------------------------------------
A escritura ser feita obrigatoriamente no prazo de trs meses. ------------------------------

SEXTO: ----------------------------------------------------------------------------------------------
Declara ainda o primeiro outorgante, dever entregar todos os documentos relacionados
com o prdio em causa no prazo de 15 dias.-----------------------------------------------------

STIMO: --------------------------------------------------------------------------------------------
Declara ainda o segundo outorgante, que aceita a presente venda nos termos exarados.

Feito em Almodovar, aos 25 de Julho do ano de 2006, em duplicado, destinando-se um
exemplar a cada outorgante, fazendo ambos de boa f. ----------------------------------------

OS VENDEDORES O COMPRADOR

.................................................... ........................................................

.....................................................
....................................................

Turismo

Pg.31/59

Acrdos STJ
Acrdo do Supremo Tribunal de Justia

Processo: 06B404

N Convencional: JSTJ000
Relator: PEREIRA DA SILVA
Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
TRADIO DA COISA
POSSE
POSSE PRECRIA

N do Documento: SJ200605110004042
Data do Acrdo: 11-05-2006
Votao: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1

Meio Processual: REVISTA.
Deciso: NEGADA A REVISTA.

Sumrio:
I. Em sinalizadas promessas de compra e venda de prdios urbanos, a tradio
material da coisa objecto mediato do negcio a favor do promitente-
comprador, tanto pode determinar uma situao de posse precria, como de
verdadeira posse.
II. Ocorrer a 2 hiptese quando, v.g., a traditio ocorrer, aps o pagamento da
totalidade do preo, acompanhada da inteno aos contraentes, de
efectivao de uma transmisso em definitivo, o esprito que quela preside
sendo o da prpria compra e venda, s no formalizada a fim de evitar
despesas ou precludir o exerccio de um direito de preferncia, o promitente
comprador passando, consequentemente, a actuar uti dominus da coisa
imvel entregue.

Turismo

Pg.32/59

Deciso Texto Integral:

Acordam no Supremo Tribunal de Justia:
I. a) "AA" intentou aco declarativa de condenao, com processo comum,
ordinrio, contra BB e mulher CC, pedindo, nos termos e com os
fundamentos vertidos a fls. 2 a 7, a declarao de nulidade de contrato-
promessa de compra e venda de imvel que identifica e a condenao dos
demandados a restiturem-lhe tal bem.
b) Contestaram os rus, concluindo no sentido da:
1. Improcedncia da aco.
2. Procedncia da reconveno, com: A ttulo principal, declarao de que "os
reconvintes so proprietrios do prdio dos autos, inscrito na matriz sob o art.
18447 da freguesia de Albufeira, edificado sob parte do descrito sob o n 5200
na Conservatria do Registo Predial de Albufeira, por haverem adquirido tal
propriedade por usucapio decorrente de uma posse pblica permanente,
continuada, desde 1984, sem oposio de ningum, acompanhada da convico
da sua titularidade como proprietrios do mesmo, com as legais
consequncias".
Subsidiariamente:
Declarao de que o contrato-promessa vlido, estando em vigor, e de que "a
escritura pblica de compra e venda relativamente ao mesmo s no foi
outorgada por culpa exclusiva do A., que sempre se furtou sua realizao, no
obstante as constantes solicitaes dos RR. nesse sentido."
Decreto de "execuo especfica do contrato promessa de compra e venda nos
termos permitidos pelo art. 830 ns 1 e 3 do Cdigo Civil, lavrando-se
sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso".
Declarao de que os "RR. efectuaram no prdio obras da responsabilidade do
A. no valor de 3.500.000$00, ou seja, o equivalente a 17457,93 EUR." e que se
julgue "compensada com tal quantia o quantitativo que no mbito do contrato
promessa de compra e venda se mostra devido pelos RR. ao A."
Cancelamento, caso proceda o pedido principal ou subsidirio, "de todas as
inscries do prdio que se mostrem incompatveis com a pretenso dos RR.,
na Conservatria do Registo Predial de Albufeira, relativas respectiva
descrio".

Turismo

Pg.33/59
c) Replicou AA, defendendo no dever "ser aceite a reconveno formulada
pelos RR." e, caso tal se no considere, improceder o, reconvencionalmente,
peticionado.
d) Foi proferido saneador-sentena, julgando:
1. Improcedente o pedido de declarao de nulidade do contrato-
promessa, bem como o, em reconveno, a ttulo subsidirio, pedido, o
mesmo valendo no tocante ao demais impetrado, citado em I. a).
2. Procedente o pedido de declarao de que os rus adquiriram, por
usucapio, o direito de propriedade "sobre o prdio inscrito na matriz sob
o artigo 18447."
e) Apelou o autor.
f) O TRE, por acrdo de 07-07-05, julgando parcialmente procedente a
apelao, revogou "o saneador-sentena na parte em que declarou constitudo,
por usucapio, o direito de propriedade dos RR. sobre o imvel dos autos", no
mais confirmando a deciso impugnada.
g) de tal acrdo que BB e mulher trazem revista, na alegao apresentada,
em que propugnam, como decorrncia da concesso de provimento ao recurso,
a bondade da declarao de "que os factos configuram uma situao de posse
nos termos do artigo 1251 do C.C. por parte dos RR., tendo estes adquirido
por usucapio o direito de propriedade sobre o prdio inscrito na matriz sob o
artigo 18447", tendo formulado as seguintes concluses:
"1. Por despacho saneador sentena do Tribunal de 1 instncia foi
declarada a aquisio por usucapio do direito de propriedade sobre o
prdio "sub judice" a favor dos RR.
2. No se conformando com a douta deciso do Tribunal de 1 instncia
vem o A. recorrer da mesma alegando que o contrato promessa no um
ttulo de posse conducente usucapio e que por no terem pago a
totalidade do preo os RR. nunca poderiam estar de boa f.
3. O Venerando Tribunal de 2 instncia perfilhou o entendimento de
que o contrato promessa de compra e venda de um imvel, com tradio
do mesmo anterior celebrao da escritura no confere a posse daquele
ao promitente comprador tal como definida no art. 1251, porque os
seus poderes correspondem apenas a um direito de crdito sobre o
promitente vendedor.
4. O Venerando Tribunal "a quo" apenas admite a hiptese do contrato
promessa com tradio do imvel gerar uma situao de posse por parte
do promitente-comprador se ele tivesse pago a totalidade do preo o que
no aconteceu no caso "sub judice".

Turismo

Pg.34/59
5. Entende o Tribunal "a quo" que os RR. carecem de "animus
possidendi", no sendo possvel invocar a inverso do ttulo de posse.
6. Ora, resulta dos autos que o R. apresentou a declarao para inscrio
do prdio na Repartio de Finanas de Albufeira em 1989 -onde
declarava estar na posse do prdio h mais de cinco anos, passando a
pagar as contribuies autrquicas em seu nome.
7. E que os RR. fizeram vrias obras de reparao, conservao e
valorizao da moradia: um quarto e casa de banho, construram uma
garagem dupla, fecharam um terrao para fazer um pequeno escritrio
com janela, construram duas despensas, substituram ladrilhos, portas e
louas da casa de banho - obras feitas na convico de que o prdio lhes
pertencia.
8 . Tratam-se de actos materiais prprios de quem considera o imvel
como sua propriedade e que demonstram de forma expressiva que os
RR. actuaram, no em nome do promitente vendedor, mas em nome
prprio com a inteno de exercerem sobre o prdio o direito de
propriedade.
9. So actos pblicos de oposio clara em relao ao anterior
proprietrio e que demonstram no caso em questo a inverso do ttulo
de posse.
10. Desta forma resulta provado no caso "sub judice" o preenchimento,
quer do elemento material, quer o elemento psicolgico por parte dos
RR.
11. Da que, sem qualquer, dvida, sejam actualmente os RR. os
proprietrios do prdio urbano em questo, propriedade adquirida por
usucapio e assente numa posse de boa f, titulada, pblica, pacfica e
continuada desde 1984."

h) Contra-alegao inexistiu.
i) Apostos os vistos legais, importa apreciar e decidir.
II. Remete-se para a matria de facto apurada, elencada na deciso impugnada,
nos termos consentidos pelo art. 713 n 6 do CPC, normativo este que joga
"ex vi" do disposto no art. 726 de tal Corpo de Leis.

Turismo

Pg.35/59

III. O DIREITO:
Atento o que baliza o mbito do recurso (art.s 684. n3 e 690. n 1 do
CPC), urge, liminarmente, deixar expresso o seguinte:

1. No raro, tal tendo sido, outrossim, realidade, "in casu", as sinalizadas
promessas de compra e venda de prdios urbanos so acompanhadas da
tradio material da coisa objecto mediato do negcio a favor do
promitente-comprador, numa antecipao dos efeitos prticos do
contrato prometido.
A essa tradio material, consoante lembrado no Ac. deste Tribunal, de
27-05-04, in CJ/Acs. STJ-Ano XII-tomo II, pgs. 77 e segs., cuja
doutrina, quanto questo nuclear a dissecar em sede recursria, a da
usucapio pelo promitente-comprador, perfilhamos, sendo tambm a
sufragada por Antunes Varela, in RLJ, Ano 124, n 3811, pgs. 343 e
segs., "no corresponde, em regra, a transmisso da posse
correspondente ao direito de propriedade, porque a causa daquele acto
translativo, que o contrato-promessa e a conveno acessria de
entrega antecipada da coisa, no se destina constituio ou
transferncia de direitos reais, designadamente, o direito de propriedade,
mas, to s, constituio de um direito de crdito a uma determinada
declarao negocial."
O que se no deve, de harmonia com o sustentado em Acs. de 08-05-03
e 11-10-05 (in CJ/Acs. STJ-Ano XI-tomo II, pgs. 46 e segs., e Ano
XIII-tomo III, pgs. 63 e segs.) "partir do princpio dogmtico" de que
do contrato-promessa "resulta, necessariamente e sempre, a posse
precria".
Efectivamente, assinala-o Antunes Varela, in Revista citada, pg. 348,
admite-se que a posio do promitente-comprador se possa, em
circunstncias excepcionais, converter, havendo entrega da coisa, numa
verdadeira situao possessria, sendo concebveis situaes em que a
posio jurdica do promitente-comprador preenche excepcionalmente
todos os requisitos de uma verdadeira posse, como ocorre, por exemplo
quando, havendo sido paga j a totalidade do preo, as partes "no tm o
propsito de realizar o contrato definitivo (a fim de v.g., evitar o
pagamento da sisa ou precludir o exerccio de um direito de
preferncia", a coisa sendo entregue "ao promitente-comprador como se

Turismo

Pg.36/59
sua fosse j e que, neste estado de esprito, ele pratica sobre ela diversos
actos materiais correspondentes ao exerccio do direito de propriedade.
Tais actos no so realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim
em nome prprio, com a inteno de exercer sobre a coisa um
verdadeiro direito real. O promitente-comprador actua, aqui, uti
dominus, no havendo, por conseguinte, qualquer razo para lhe negar o
acesso aos meios de tutela da posse."
Ler se pode no colao j chamado Ac. de 27-05-04 que, nas preditas
hipteses, nada impede que "se d a aquisio derivada da posse por
parte do promitente-comprador, visto que o esprito que preside
traditio no o do contrato-promessa mas o da prpria compra e venda,
embora nula por falta de forma, e j que, por outro lado, a nulidade
formal do negcio no constitui obstculo aquisio derivada da
posse", como tambm ensinava Manuel Rodrigues, in "A Posse", 2
edio revista e actualizada, pgs. 259 e segs.
Mas se assim , importa desde j deixar consignado que a hiptese em
apreo, como, alis, assinalado no acrdo impugnado, no constitui
paradigma de situao em que a posio jurdica do promitente-
comprador preenche, pelo j dilucidado, todos os requisitos de uma
verdadeira posse, uma vez que nem sequer foi paga, longe disso, a
totalidade do preo.
Mais:
Nem os rus-reconvintes alegara, inclusive, factualidade donde
decorresse, a provar-se, obviamente, que a entrega, a traditio, do prdio
urbano prometido vender foi acompanhada da inteno, comum aos
contraentes, de efectivao de uma transmisso, em definitivo, para que,
desde logo, tal prdio passasse a ser dos demandados!...
Prosseguindo:
2. No sofre dvida que o CC de 66 adoptou a doutrina subjectivista de
Savigny quanto ao conceito de posse, como decorre do plasmado no art.
1253. do CC.
Se a posse derivada, ou seja, transferida por outrem, teoria da causa
que se deve dar razo para prova do animus, enquanto na posse
unilateral (a resultante de ocupao ou esbulho), para tal fim, vontade
concreta se deve atender - cfr. Oliveira Ascenso, in "Direitos Reais",
1971, pgs.249 e segs.

Turismo

Pg.37/59

Tambm Manuel Rodrigues, in obra citada, pg. 258, escrevia:
"Na aquisio bilateral da posse o animus resulta da natureza do acto
jurdico por que se transferiu o direito susceptvel de posse. a teoria da
causa.
E assim, se a tradio se realizou em consequncia de um acto de
alienao da propriedade a inteno que tem o adquirente a de exercer
o direito de propriedade. Se a tradio se realizou em consequncia de
um acto de locao, pelo qual se transferiu um determinado prdio, a
inteno do locatrio a de exercer o direito pessoal de arrendatrio.
Ao acto jurdico, quando existir, se h de recorrer sempre para averiguar
qual o animus daquele que, em virtude dele, detm uma coisa.. E contra
a vontade que da causa deriva, no permitido alegar uma vontade
concreta do detentor, salvo se este houver invertido o ttulo."
Como ainda explanado no invocado Ac. de 27-05-04:
"...a reserva mental de qualquer uma das partes intervenientes no
negcio causal nenhum relevo tem para a determinao do animus, de
harmonia com a irrelevncia que a lei atribui a esse vcio da vontade
(cfr. art. 244., n 2 do CC), por isso a reserva mental do beneficirio da
traditio acrescenta nada ao animus que resulta da natureza do negcio
causal!..."
A "reserva mental do beneficirio da traditio s tem possibilidades de
influir no animus a partir do momento em que deixe de o ser e se
exteriorize numa atitude de oposio face ao transmitente, por uma das
formas previstas no art.1265 CC (inverso do ttulo da posse)."
3. Isto dito, em retorno hiptese "sub judice", temos, sempre no
esquecendo, igualmente, o seguinte ensinamento de Antunes Varela, in
RLJ, ano e n aludidos, pg. 347:
"A verdade, porm, que a tradio da coisa, mvel ou imvel,
realizada a favor do promitente-comprador, no caso da promessa de
compra e venda sinalizada, no investe o accipiens na qualidade de
possuidor da coisa...
E os poderes que o promitente-comprador exerce de facto sobre a coisa,
sabendo que ela ainda no foi comprada, no so os correspondentes ao
direito de proprietrio adquirente, mas os correspondentes ao direito de
crdito do promitente- adquirente perante o promitente-alienante ou
transmitente."

Turismo

Pg.38/59

Assim:
Para alm do j expresso em III. 1., "in fine", censura no merece a
deciso sob recurso, por, como no mesmo se refere, carecerem os ora
recorrentes de animus possidendi, atenta a natureza do negcio causal,
no se vendo que "possam invocar, no caso, a inverso do ttulo de
posse."
Aos actos referidos nas concluses 6 e 7 da alegao, ainda que
significativos de uma actuao jure proprio, de nada valem para efeitos
de aquisio da posse, visto que lhes falta, ao arrepio do entendido pelos
recorrentes, a caracterstica de oposio necessria inverso do ttulo,
por ter de o ser em relao ao autor, o proprietrio, oposio aquela que
tem de traduzir-se em actos positivos e inequvocos praticados pelo
oponente, como jurisprudncia seguramente firme - cfr. Acs. deste
Tribunal, de 12-01-99 (Revista n937/98-2 Seco, in "Sumrios de
Acrdos Cveis - Edio Anual - 1999, pg.27) e os j chamados de 27-
05-04 e 11-10-05.
Os rus-reconvintes nem sequer alegaram ter levado ao conhecimento do
autor-reconvindo, antes da notificao do seu articulado, a apresentao
do documento e efectivao dos pagamentos invocados na concluso 6
da sua alegao!...
No havendo posse, no pode dar-se usucapio, como flui do art. 1287
do CC.

IV. CONCLUSO:
Termos em que se nega a revista, confirmando-se a deciso sob revista.
Custas pelos recorrentes (art. 446. ns 1 e 2 do CPC).
Lisboa, 11 de Maio de 2006
Pereira da Silva
Rodrigues dos Santos
Noronha do Nascimento.

Turismo

Pg.39/59

Anlise do caso prtico

Joo ps uma aco declarativa de condenao com processo comum contra
Pedro e Maria sua mulher, pedindo a declarao de nulidade do contrato-
promessa de compra e venda do imvel. Afim de lhe ser restitudo o bem.
Os Rus contestaram a aco por:
1 - Improcedncia da aco;
2 - Dizem-se donos do prdio por usucapio (decorrente de uma posse
pblica permanente continuada desde 1984, sem oposio de ningum;

Dizem que o contrato-promessa vlido e que est em vigor e s no foi feita a
escritura pblica por culpa do Joo, que sempre se negou a realiz-la, apesar
das vrias solicitaes do Pedro e da Maria artigo 830., ns 1 e 3.
Declararam que efectuaram obras no prdio da responsabilidade de Joo, no
valor de 3500 contos, e que seja compensada com tal quantia o quantitativo
devido ao Joo.

Joo defende que no deve ser aceite o pedido do casal.
Foi proferido o seguinte:

- Foi injustificado o pedido de declarao de nulidade do contrato-promessa,
assim como a condenao;
- Foi-lhes dado o direito de propriedade por usucapio.

Joo apelou ao TRE e por acrdo de 07-07-05, revogou o direito de
propriedade por usucapio sobre o imvel.

Turismo

Pg.40/59
Mediante acrdo verifica-se que, nos termos do artigo 1251. do CC, Pedro e
Maria tm direito de propriedade sobre o prdio.

No se conformando com deciso do Tribunal de 1 instncia, Joo recorre
alegando que o contrato promessa no um ttulo de posse tendente
usucapio, devido os mesmos no terem pago a totalidade do preo nunca
poderiam estar de boa f.

O Tribunal de 2 instncia defendeu, que o contrato promessa de compra e
venda de imveis, no confere a posse do mesmo, antes de celebrada escritura,
porque os deveres do promitente comprador correspondem apenas a um direito
de crdito sobre o promitente vendedor.
Admitindo este que s ser valida a posse sobre o prdio mediante pagamento
da totalidade do preo: - o que no se verificou.

Entende o Tribunal que no possvel invocar o ttulo de posse, alegando o
Joo perante apresentao de declarao de inscrio do prdio na Repartio
de Finanas em seu nome h mais de cinco anos pagando ainda as
contribuies autrquicas.
Joo e Maria fizeram vrias obras de reparao, conservao e valorizao da
moradia com a convico que a mesma lhes pertencia.
Analisando o tribunal que estes actuam em oposio ao proprietrio.
No existindo contra alegao, importa apreciar e decidir.
Ficou decidido e partilhando a ideia de Antunes Varela:
No corresponde, em regra, a transmisso da posse correspondente ao direito
de propriedade, porque a causa daquele acto translactivo, que o contrato
promessa e a conveno acessria de entrega antecipada da coisa, no se
destina constituio ou transferncia de direitos reais, designadamente, o
direito de propriedade, mas, to s, constituio de um direito de crdito a uma
determinada declarao negocial.

Turismo

Pg.41/59
A verdade, porem, a tradio da coisa, mvel ou imvel, realizada a favor do
promitente comprador, no caso da promessa de compra e venda sinalizada, no
investe o accipiens na qualidade de possuidor da coisa
E os poderes que o promitente comprador exerce de facto sobre a coisa,
sabendo que ela ainda no foi comprada, no so os correspondentes ao direito
de proprietrio adquirente, mas os correspondentes ao direito de crdito do
promitente adquirente perante o promitente alienante ou transmitente

Turismo

Pg.42/59

Concluso

O contrato-promessa uma das fontes principais do Direito das Obrigaes.

No decurso deste trabalho, evidenciaram-se vrios aspectos importantes
nomeadamente na abordagem aos artigos do Cdigo Civil, artigos relacionados
com o contrato-promessa.

Informou-se acerca dos formalismos, das transmisses por morte, do regime do
contrato promessa e do contrato prometido, dos prazos inicial e final, da
antecipao e cumprimento de sinal, da execuo especfica e da eficcia real.

Para alm da abordagem terica, seguidamente foram apresentados um
contrato-promessa e analisado um acrdo do Supremo Tribunal de Justia,
respeitantes ao assunto em questo.

Turismo

Pg.43/59

Bibliografia

Bastos, Jacinto Fernandes Rodrigues; Cdigo Civil Portugus;
Almedina Coimbra; 2004.

Pereira, M. Neves; Introduo ao Direito e s obrigaes; Almedina ; 2
Edio.

Pereira, M. Neves; Introduo ao Direito; acetados.

Teles, Inocncio Galvo; Direito das obrigaes; Coimbra Editora; 6
Edio; 1989.

Turismo

Pg.44/59

Anexos

Turismo

Pg.45/59

TTULO I
Das leis, sua interpretao e aplicao

Captulo II
Vigncia, interpretao e aplicao das leis

ARTIGO 12.
Aplicao das leis no tempo. Princpio geral

1. A lei s dispe para o futuro; ainda que lhe seja atribuda eficcia retroactiva, presume-se
que ficam ressalvados os efeitos j produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispe sobre as condies de validade substancial ou formal de quaisquer
factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dvida, que s visa os factos novos;
mas, quando dispuser directamente sobre o contedo de certas relaes jurdicas, abstraindo
dos factos que lhes deram origem, entender-se- que a lei abrange as prprias relaes j
constitudas, que subsistem data da sua entrada em vigor.

SECO V Incapacidades

SUBSECO I Condio jurdica dos menores

ARTIGO 125.

Turismo

Pg.46/59
Anulabilidade dos actos dos menores
1. Sem prejuzo do disposto no n 2 do artigo 287., os negcios jurdicos celebrados pelo
menor podem ser anulado:
a) A requerimento, conforme os casos, do progenitor que exera o poder paternal, do tutor
ou do administrador de bens, desde que a aco seja proposta no prazo de um ano a contar
do conhecimento que o requerente haja tido do negcio impugnado, mas nunca depois de o
menor atingir a maioridade ou ser emancipado, salvo o disposto no artigo 131.;

b) A requerimento do prprio menor, no prazo de um ano a contar da sua maioridade ou
emancipao;
c) A requerimento de qualquer herdeiro do menor, no prazo de um ano a contar da morte
deste, ocorida antes de expirar o prazo referido na alnea anterior.

2. A anulabilidade sanvel mediante confirmao do menor depois de atingir a maioridade ou
ser emancipado, ou por confirmao do progenitor que exera o poder paternal, tutor ou
administrador de bens, tratando-se de acto que algum deles pudesse celebrar como
representante do menor.
(Redaco do Dec.-Lei n. 496/77, de 25-11)

SUBTTULO III Dos factos jurdicos

CAPTULO I Negcio jurdico

SECO I Declarao negocial

SUBSECO II - Forma

ARTIGO 219.
Liberdade de forma
A validade da declarao negocial no depende da observncia deforma especial, salvo quando a lei
a exigir.
ARTIGO 220.
Inobservncia da forma legal

A declarao negocial que carea da forma legalmente prescrita nula, quando outra no seja a
sano especialmente prevista na lei.

SUBSECO III - Perfeio da declarao negocial

ARTIGO 227.
Culpa na formao de contratos

Turismo

Pg.47/59

1. Quem negoceia com outrem para concluso de um contrato deve, tanto nos preliminares como na
formao dele, proceder segundo as regras da boa f sob pena de responder pelos danos que
culposamente causar outra parte.
2. A responsabilidade prescreve nos termos do artigo 498..

SUBSECO IV - Falta e vcios da vontade

ARTIGO 240.
Simulao
1. Se, por acordo entre declarante e declaratrio, e no intuito de enganar terceiros, houver
divergncia entre a declarao negocial e a vontade real do declarante, o negcio diz-se simulado.

2. O negcio simulado nulo.

ARTIGO 245.
Declaraes no srias
1. A declarao no sria, feita na expectativa de que a falta de seriedade no seja desconhecida,
carece de qualquer efeito.

2. Se, porm, a declarao for feita em circunstncias que induzam o declaratrio a aceitar
justificadamente a sua seriedade, tem ele o direito de ser indemnizado pelo prejuzo que sofrer.

ARTIGO 246.
Falta de conscincia da declarao e coao fsica
A declarao no produz qualquer efeito, se o declarante no tiver a conscincia de fazer uma
declarao negocial ou for coagido pela fora fsica a emiti-la; mas, se a falta de conscincia da
declarao foi devida a culpa, fica o declarante obrigado a indemnizar o declaratrio.

SECO II - Objecto negocial. Negcios usurrios

ARTIGO 280.
Requisitos do objecto negocial

1. nulo o negcio jurdico cujo objecto seja fsica ou legalmente impossvel, contrrio lei
ou indeterminvel.
2. nulo o negcio contrrio ordem pblica, ou ofensiva dos bons costumes.

Turismo

Pg.48/59

SECO III - Nulidade e anulabilidade do negcio jurdico

ARTIGO 286.
Nulidade
A nulidade invocvel a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente
pelo tribunal.

ARTIGO 287.
Anulabilidade
1. S tm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a
estabelece, e s dentro do ano subsequente cessao do vcio que lhe serve de fundamento.

2. Enquanto, porm, o negcio no estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem
dependncia de prazo, tanto por via de aco como por via de excepo.

ARTIGO 288.
Confirmao
1. A anulabilidade sanvel mediante confirmao.

2. A confirmao compete pessoa a quem pertencer o direito de anulao, e s eficaz quando
for posterior cessao do vcio que serve de fundamento anulabilidade e o seu autor tiver
conhecimento do vcio e do direito anulao.

3. A confirmao pode ser expressa ou tcita e no depende de forma especial.

4. A confirmao tem eficcia retroactiva, mesmo em relao a terceiro.

ARTIGO 292.
Reduo
A nulidade ou anulao parcial no determina a invalidade de todo o negcio, salvo quando se
mostre que este no teria sido concludo sem a parte viciada.

ARTIGO 293.
Converso
O negcio nulo ou anulado pode converter-se num negcio de tipo ou contedo diferente, do qual
contenha os requisitos essenciais de substncia e de forma quando o fim prosseguido pelas partes
permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade.

Turismo

Pg.49/59

ARTIGO 294.
Negcios celebrados contra a lei
Os negcios celebrados contra disposio legal de carcter imperativo so nulos, salvo nos casos
em que outra soluo resulte da lei.

CAPTULO II Provas

SECO II Presunes

ARTIGO 350.
Presunes legais
1. Quem tem a seu favor a presuno legal escusa de provar o facto a que ela conduz.
2. As presunes legais podem, todavia, ser ilididas mediante prova em contrrio, excepto nos
casos em que a lei o proibir.

TTULO I Das obrigaes em geral

Captulo I Disposies Gerais

Seco I Contedo da obrigao

ARTIGO 397.
Noo
Obrigao o vnculo jurdico por virtude do qual uma pessoa fica adstrita para com outra
realizao de uma prestao.

ARTIGO 401.
Impossibilidade originria da prestao

1. A impossibilidade originria da prestao produz a nulidade do negcio jurdico.
2. O negcio , porm, vlido, se a obrigao for assumida para o caso de a prestao se tornar
possvel, ou se, estando o negcio dependente de condio suspensiva ou de termo inicial, a
prestao se tornar possvel at verificao da condio ou at ao vencimento do termo.
3. S se considera impossvel a prestao que o seja relativamente ao abjecto, e no apenas
pessoa do devedor.

Turismo

Pg.50/59
Captulo II Fontes das obrigaes

Seco I Contratos

Subseco I Disposies gerais

ARTIGO 405.
Liberdade Contratual
1.Dentro dos limites da lei, as partes tm a faculdade de fixar livremente o contedo dos contratos,
celebrar contratos diferentes dos previstos neste cdigo ou incluir nestes as clasulas que lhes
aprouver.

2. As partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negcios, total ou
parcialmente regulados na lei.

SUBSECO II - Contrato promessa

ARTIGO 410.
Regime Aplicvel

1. conveno pela qual algum se obriga a celebrar certo contrato so aplicveis as
disposies legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas forma e as que,
pela sua razo de ser, no se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.

2. Porm, a promessa respeitante celebrao do contrato para o qual a lei exija documento,
quer autntico, quer particular, s vale se constar de documento assinado pela parte que se
vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.

3. No caso de promessa relativa celebrao de contrato oneroso de transmisso ou
constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, j construdo, em
construo ou a construir, o documento referido no nmero anterior deve conter o
reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificao, pelo
notrio, da existncia da licena respectiva de utilizao ou de construo; contudo, o
contraente que promete transmitir ou constituir o direito s pode invocar a omisso destes
requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.

(Redaco do Dec.-Lei n. 379/86, de 11/11)

ARTIGO 411.

Turismo

Pg.51/59
Promessa Unilateral
Se o contrato-promessa vincular apenas uma das partes e no se fixar o prazo dentro do qual o
vnculo eficaz, pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar outra parte um prazo para o
exerccio do direito, findo o qual este caducar.

ARTIGO 412.
Transmisso dos direitos e obrigaes das partes
1. Os direitos e obrigaes resultantes do contrato-promessa que no sejam exclusivamente pessoais
transmitem-se aos sucessores das partes.

2. A transmisso por acto entre vivos est sujeita s regras gerais.
(Redaco do Dec-Lei n. 379/86, de 11-11)

ARTIGO 413.
Eficcia real da promessa
1. promessa de transmisso ou constituio de direitos reais obre bens imveis, ou mveis
sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficcia real, mediante declarao expressa e inscrio no
registo.
2. Deve constar de escritura pblica a promessa a que as partes atribuam eficcia real,; porm,
quando ma lei no exija essa forma para o contrato prometido, bastante documento particular com
reconhecimento da assinatura da parte que vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-
promessa unilateral ou bilateral.

SUBSECO III Pactos de preferncia

ARTIGO 420.
Transmisso do direito e da obrigao de preferncia
O direito e a obrigao de preferncia no so transmissveis em vida nem por morte, salvo
estipulao em contrrio.

SUBSECO V Excepo de no cumprimento do contrato

ARTIGO 428.
Excepo de no cumprimento do contrato
1. Se nos contratos bilaterais no houver prazos diferentes para o cumprimento das prestaes,
cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestao enquanto o outro no
efectuar a que lhe cabe ou no oferecer o seu cumprimento simultneo.
2. A excepo no pode ser afastada mediante a prestao de garantias.

Turismo

Pg.52/59

SUBSECO VI Resoluo do contrato

ARTIGO 432.
Casos em que admitida
1. admitida a resoluo do contrato fundada na lei ou em conveno.

2. A parte, porm, que, por circunstncias no imputveis ao outro contraente, no estiver em
condies de restituir o que houver recebido no tem o direito de resolver o contrato.

SUBSECO VII - Resoluo ou modificao do contrato por alterao das circunstncias

ARTIGO 437.
Condies de admissibilidade
1. Se as circunstncias em que as partes fundaram a deciso de contratar tiverem sofrido uma
alterao anormal, tem a parte lesada direito resoluo do contrato, ou modificao dele segundo
juzos de equidade, desde que a exigncia das obrigaes por ela assumidas afecte gravemente os
princpios da boa f e no esteja coberta pelos riscos prprios do contrato.

2. Requerida a resoluo, a parte contrria pode opor-se ao pedido, declarando aceitar a
modificao do contrato nos termos do nmero anterior.

ARTIGO 438.
Mora da parte lesada
A parte lesada no goza do direito de resoluo ou modificao do contrato, se estava em mora no
momento em que a alterao das circunstncias se verificou.

SUBSECO VIII - Antecipao do Cumprimento. Sinal

ARTIGO 440.
Antecipao do cumprimento

Turismo

Pg.53/59
Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa
que coincida, no todo ou em parte, com a prestao a que fica adstrito, a entrega havida como
antecipao total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir coisa entregue o
carcter de sinal.

ARTIGO 441.
Contrato-promessa de compra e venda
No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carcter de sinal toda a quantia
entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a ttulo de antecipao ou
principio de pagamento do preo.

ARTIGO 442.
Sinal
1. Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestao devida, ou restituda
quando a imputao no for possvel.
2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigao por causa que lhe seja imputvel,
tem o outro contratante a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o no cumprimento do
contrato for devido a este ltimo, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou,
ou, se houve tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o direito
a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, data do no
cumprimento da promessa, com deduo do preo convencionado, devendo ainda ser-lhe
restitudo o sinal e a parte do preo que tenha pago.
3. Em qualquer dos casos previstos no nmero anterior, o contraente no faltoso pode, em
alternativa, requer a execuo especifica do contrato, nos termos do artigo 830; se o
contraente no faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se
estabelece no nmero anterior, pode a outra parte opor-se ao exerccio dessa faculdade,
oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808.
4. Na ausncia de estipulao em contrrio, no h lugar, pelo no cumprimento de contrato, a
qualquer outra indemnizao, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste,
ou do aumento do valor da coisa ou do direito data do no cumprimento.

SECO V Responsabilidade civil

SUBSECO I Responsabilidade por factos ilcitos

ARTIGO 498.
Prescrio
1. O direito de indemnizao prescreve no prazo de trs anos, a contar da data em que o lesado teve
conhecimento do direito que lhe compete, embora com desconhecimento da pessoa do responsvel
e da extenso integral dos danos, sem prejuzo da prescrio ordinria se tiver decorrido o
respectivo prazo a contar do facto danoso.

Turismo

Pg.54/59
2. Prescreve igualmente no prazo de trs anos, a contar do cumprimento, o direito de regresso entre
os responsveis.
3. Se o facto ilcito constituir crime para o qual a lei estabelea prescrio sujeita a prazo mais
longo, este o prazo aplicvel.

4. A prescrio do direito de indemnizao no importa prescrio da aco de reivindicao nem
da aco de restituio por enriquecimento sem causa, se houver lugar a uma ou a outra.

SECO V - HIPOTECA

SUBSECO VI -Transmisso dos bens hipotecados

ARTIGO 721.
Expurgao da hipoteca
Aquele que adquiriu bens hipotecados, registou a ttulo de aquisio e no pessoalmente
responsvel pelo cumprimento das obrigaes garantidas tem o direito de expurgar a hipoteca por
qualquer dos modos seguintes:
a) Pagando integralmente aos credores hipotecrios as dvidas a que os bens esto hipotecados;
b) Declarando que est pronto a entregar aos credores, para pagamento dos seus crditos, at
quantia pela qual obteve os bens, ou aquela em que os estima, quando a aquisio tenha sido feita
por ttulo gratuito ou no tenha havido fixao do preo.

SECO VII Direito de reteno

ARTIGO 755.
Casos especiais
1. Gozam ainda do direito de reteno:
a) O transportador, sobre as coisas transportadas, pelo crdito resultante do transporte;
b) O albergueiro, sobre as coisas que as pessoas albergam hajam trazido para a pousada ou
acessrios dela, pelo crdito da hospedagem;
c) O mandatrio, sobre as coisas que lhe tiveram sido entregues para execuo do mandato,
pelo crdito proveniente desta;

Turismo

Pg.55/59
d) O gestor de negcios, sobre as coisas que tenha em seu poder para execuo da gesto, pelo
crdito proveniente desta;
e) O depositrio e o comodatrio, sobre as coisas que lhe tiverem sido entregues em
consequncia dos respectivos contratos, pelos crditos destes resultantes;
f) O beneficirio da promessa de transmisso ou constituio de direito real que obteve a
tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crdito do no
cumprimento imputvel outra parte, nos termos do artigo 442..
2. quando haja transportes sucessivos, mas todos os transportes se tenham obrigado em
comum, entende se que o ltimo detm as coisas em nome prprio e em nome dos outros.

ARTIGO 759.
Reteno de coisas imveis
1. Recaindo o direito de reteno sobre coisa imvel, o respectivo titular, enquanto no
entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode
fazer o credor hipotecrio, e de ser pago com preferncia aos demais credores do devedor.
2. O direito de reteno prevelece neste caso sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido
registada anteriormente.
3. At entrega da coisa so aplicveis, quanto aos direitos e obrigaes do titular da reteno,
as regras do penhor, com as necessrias adaptaes.

SUBSECO III - Lugar da prestao

ARTIGO 77.2
Princpio geral
1. Na falta de estipulao ou disposio especial da lei, a prestao deve ser efectuada no lugar
do domicilio do devedor.
2. Se o devedor mudar de domicilio depois de constituda a obrigao, a prestao ser
efectuada no novo domiclio, excepto se a mudana acarretar prejuzo para o credor, pois,
nesse caso, deve ser efectuada no lugar do domicilio primitivo.

SECO II No cumprimento

Turismo

Pg.56/59
SUBSECO I Impossibilidade do cumprimento e mora no imputvel ao devedor

ARTIGO 796.
Risco
1. Nos contratos que importem a transferncia do domnio sobre certa coisa ou que constituam
ou transfiram um direito real sobre ela, o perecimento ou deteriorao da coisa por causa
no imputvel ao alienante corre por conta do adquirente.

2. Se porm, a coisa tiver continuado em poder do alienante em consequncia de termo
constitudo a seu favor, o risco s se transfere com o vencimento do termo ou a entrega da
coisa, sem prejuzo no artigo 807..

3. Quando o contrato estiver dependente de condio resolutiva, o risco do perecimento
durante a pendncia da condio corre por conta do adquirente, se a coisa lhe tiver sido
entregue; quando for suspensiva a condio, o risco corre por conta do alienante durante a
pendncia da condio.

SUBSECO II Falta de cumprimento e mora imputvel ao devedor

DIVISO III Mora do devedor

ARTIGO 808.
Perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento
1. Se o credor, em consequncia da mora, perder o interesse que tinha na prestao, ou esta no
for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos
os efeitos no cumprida a obrigao.
2. A perda do interesse na prestao apreciada objectivamente.

ARTIGO 810.
Clusula penal
1. As partes podem, porm, fixar por acordo o montante da indemnizao exigvel: o que se
chama clusula penal.
2. A clusula penal est sujeita s formalidades exigidas para a obrigao principal, e nula se
for nula esta obrigao.

SECO III Realizao coactiva da prestao

SUBSECO II Execuo especfica

ARTIGO 830.

Turismo

Pg.57/59
Contrato-promessa
1. Se algum se tiver obrigado a celebrar certo contrato e no cumprir a promessa, pode a outra
parte, na falta de conveno em contrrio, obter sentena que produza os efeitos da declarao
negocial do faltos, sempre que a isso no se oponha a natureza da obrigao assumida.

2. Entende-se haver conveno em contrrio, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o
caso de no cumprimento da promessa.

3. O Direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere
no n. 3 do artigo 410.; a requerimento do faltoso, porm, a sentena que produza os efeitos da sua
declarao negocial pode ordenar a modificao do contrato nos termos do artigo 437., ainda que a
alterao das circunstncias seja posterior mora.

4. Tratando-se de promessa relativa celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio
de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do
artigo 721., a faculdade de expurgar hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode aquele, caso
a extino de tal garantia no proceda a mencionada transmisso ou constituio, ou no coincida
com esta, requerer, para efeito da expurgao, que a sentena referida no n. 1 condene tambm o
promitente faltoso a entregar-lhe o montante do dbito

TTULO II Dos contratos em especial

CAPTULO I Compra e venda

SECO I Disposies gerais

ARTIGO 876.
Venda de Coisa ou Direito Litigioso
1. No podem ser compradores de coisa ou direito litigioso, quer directamente, quer por
interposta pessoa, aqueles a quem a lei no permite que seja feita a cesso de crditos ou
direitos litigiosos, conforme se dispem no captulo respectivo.

2. A venda feita com quebra do disposto no nmero anterior, alm de nula, sujeita o
comprador, nos termos gerais, obrigao de reparar os danos causados.

3. A nulidade no pode ser invocada pelo comprador.

SECO II Efeitos de compra e venda

ARTIGO 879.
Efeitos Essenciais

Turismo

Pg.58/59
A compra e venda tem como efeitos essenciais:
a) A transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito;
b) A obrigao de entregar a coisa;
c) A obrigao de pagar o preo.

SECO IV -Venda de Bens Alheios

ARTIGO 892.
Nulidade da Venda
nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor carea de legitimidade para a realizar; mas o
vendedor no pode opor nulidade ao comprador de boa f, como no pode op-la ao vendedor de
boa-f o comprador doloso.

DIREITO DAS COISAS

TTULO I Da posse

CAPTULO I -Disposies gerais

ARTIGO 1251.
Noo
Posse o poder que se manifesta quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do
direito de propriedade ou de outro direito real.

CAPTULO V -Uso e habitao

ARTIGO 1484.
Noo
1. O direito de uso consiste na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os respectivos
frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua famlia.
2. Quando este direito se refere a casa de morada, chama-se direito de habitao.

ARTIGO 1488.
Intransmissibilidade do direito
O usurio e o morador usurio no podem trespassar ou locar o seu direito, nem oner-lo por
qualquer modo.

Turismo

Pg.59/59

CAPTULO IX Efeitos do casamento quanto s pessoas e aos bens dos cnjuges

ARTIGO 1682.
Alienao ou Onerao de Mveis
1. A alienao ou onerao de mveis comuns cuja administrao caiba aos dois cnjuges
carece de consentimento de ambos, salvo se se tratar de acto de administrao ordinria.

2. Cada um dos cnjuges tem legitimidade para alienar ou onerar, por acto entre vivos, os
mveis prprios ou comuns de que tenha a administrao, nos termos do n. 1 do artigo
1678. e das alneas a) a f) do n. 2 do mesmo artigo, ressalvado o disposto nos nmeros
seguintes.

3. Carece do consentimento de ambos os cnjuges a alienao ou onerao:
a) De mveis utilizados conjuntamente por ambos os cnjuges na vida do lar ou como
instrumento comum de trabalho;
b) De mveis pertencentes exclusivamente ao cnjuge que no os administra, salvo
tratando-se de acto de administrao ordinria.

4. Quando um dos cnjuges sem consentimento do outro, alienar ou onerar, por negcio
gratuito, mveis comuns de que tem a administrao, ser o valor dos bens alienados ou a
diminuio de valor dos onerados levado em conta na sua meao, salvo tratando-se de
doao remuneratria ou de donativo conforme aos usos sociais.
(Redaco do Dec.-Lei n. 496/77, de 25/11)

ARTIGO 1682. - A
Alienao ou onerao de imveis e de estabelecimento comercial
3. Carece de consentimento de ambos os cnjuges, salvo se entre eles vigorar o regime de
separao de bens:
a) A alienao, onerao, arrendamento ou constituio de outros direitos pessoais de gozo
sobre imveis prprios ou comuns;
b) A alienao, onerao ou locao de estabelecimento comercial, prprio ou comum.
4. A alienao, onerao, arrendamento ou constituio de outros direitos pessoais de gozo sobre a
casa de morada da famlia carece sempre do consentimento de ambos os cnjuges.
(Aditado pelo Dec.-Lei n. 496/77, de 25-11)

Contrato Promessa

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Contrato Promessa

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Universidade do Algarve

Escola Superior de Gesto, Hotelaria e

Você também pode gostar