CASOS PRÁTICOS

II – Quanto à utilização do imóvel. O imóvel pode ser gozado

para qualquer coisa/fim/atividade?
O imóvel deve ser gozado para o fim estabelecido no contrato, sendo que
o contrato, o fim do contrato, tem de estar de acordo com o que está na
licença de utilização. O arrendatário (Bruna), pode efetivamente usar o
prédio, e como está estabelecido no contrato que é arrendamento
habitacional, pode usar o prédio para sua habitação. Também estamos no
âmbito das limitações que são impostas ao próprio proprietário de uma
fração autónoma, no qual terá de respeitar as regras estabelecidas para os
prédios em propriedade horizontal, sem prejuízo das demais regras, ou
seja, a política da boa vizinhança, sob pena de eventual resolução do
contrato (1083/2/a, CC). Destinando-se à habitação, pode habitar com
Bruna, o marido, porque vive em economia comum (1093.º/1) e poderá
eventualmente, ter 3 hóspedes. Relativamente à forma de utilização do
imóvel, há ainda a possibilidade de indústria doméstica, ou seja, destinar
o prédio para um fim diverso do que estava estabelecido no contrato.
Quanto às partes comuns do prédio e à garagem, na cave que o senhorio
(Alberto) pretende continuar a usar, o arrendamento pode ser parcial de
acordo com o artigo 3.º/1/a, do DL 160/2006, podia ser estabelecido quais
as partes de uso privativo e os de uso comum, no qual podia deixar
constar no contrato que a garagem ainda lhe pertencia. Ou seja, é possível
estabelecer-se que haja partes do locado/prédio que não se
incluem no arrendamento e portanto, reservar ao senhorio essa
possibilidade para si ou então proporcionar o gozo a terceiro.

Forma sumária: O arrendamento pressupõe desde logo o gozo e ocupação da

coisa pelo arrendatário. O gozo não deve ser perturbado, se eventualmente
houver uma perturbação do gozo, poderá haver uma redução da renda (1040.º),
de qualquer forma, a forma de utilização deve ser a que consta no contrato de
arrendamento que tem de respeitar o que está na licença de utilização. Com
exceções a isso e com base na habitação, temos a possibilidade do
exercício da industria domestica se não for excluída no contrato.
Temos a questão da hospedagem que também pode ser excluída
contratualmente, sem prejuízo das pessoas que vivem em economia comum no
qual podem habitar no prédio. Quanto às partes comuns do prédio, é evidente
que tratando-se de um prédio de propriedade horizontal, o arrendatário está
vinculado e sujeito às mesmas limitações que tem o senhorio, tem de respeitar
as partes comuns, tem de praticar uma politica de boa vizinhança porque se não
o fizer pode dar lugar à resolução do contrato. Para além disso, pode ser
excluído do arrendamento quer a cave, quer a garagem, ficando estabelecido no
contrato de arrendamento.

III – Relativamente ao aumento de rendas (1077.º), no contrato pode se

estabelecer as regras de atualização das rendas, se tal não acontecer, de
acordo com o n.º 2 do 1077.º, pode ser feita a atualização da renda
anualmente, sendo que a primeira vez que o faça tem de ser apos um ano
da vigência do contrato e caso o pretenda atualizar a renda, deve
comunicar por escrito a renda nova e o coeficiente, e com
antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente é estabelecido de
acordo com o artigo 24.º do NRAU a cada ano, no dia 30 de outubro. Tem
de comunicar por escrito e remetido por carta registada com aviso de
receção (9.º/1 NRAU). No entanto, pode ainda ser entregue em mão, no
qual o arrendatário tem de apor a sua assinatura em cópia com nota de
receção (9.º/6). Ou seja, as regras de comunicação para a atualização da
renda deve seguir a norma do artigo 9.º do NRAU. A carta deve ser
enviada para o local
arrendado.

Quanto à obrigação de pagar as despesas de condomínio, há liberdade

para estipular, por escrito, sobre o regime dos encargos e despesas
(1078.º/1). E se for estabelecido que é a arrendatária a pagar as
despesas de condomínio, como se processa? 1078/5 + 6. E se
eventualmente, o senhorio se atrasar e demorar mais de um mês a
mandar o comprovativo à Bruna? Aqui vai depender se estamos no lado
do senhorio ou do arrendatário. Se estivermos do lado do arrendatário,
será mais favorável a aplicação do artigo 298.º/2, ou seja, as regras
aplicáveis à caducidade, no qual a obrigação caduca. Se estivermos no
lado do senhorio (813.º), estaremos perante a mora do credor, o devedor
nada teria de pagar. Portanto, a Bruna teria de pagar em singelo
mantendo-se a obrigação.

CASO PRÁTICO 1
Ana e Beatriz, irmãs e únicas herdeiras de seus pais, são titulares de
herança indivisa por morte daqueles e da qual faz parte uma fração
autónoma sita em Lisboa com o VPT de 100.000,00€. Por decisão
conjunta, pretendem dar de arrendamento este imóvel a Catarina, maior
e solteira, no qual destinará à sua habitação permanente. Quid iuris?
1.1. Elas querem que seja determinado que o valor da renda mensal seja
de 600€ sujeita a atualizações anuais, findo o primeiro ano de
vigência do contrato, atualizações estas no valor correspondente a 5%
do valor da renda mensal. É possível?

R: É possível pelo 1077.º/1 do CC no qual as partes podem

estipular, se não estiver nada estipulado (silencio do contrato) -> 24.º
do NRAU + 1077.º/2/a do CC.

1.2. Ana e Beatriz, irmãs e únicas herdeiras de seus pais,

podem celebrar este contrato de arrendamento? Têm de ser as duas?

R: O contrato é válido. Como estamos a falar de herança, quem pode dar

de arrendamento é o representante da herança – é o cabeça de casal pois
é ele que administra os bens, desde que não exceda os 6 anos, nos
termos do disposto do artigo 2087.º + 1024.º O cabeça de casal, a
quem incumbe a administração da herança, pode dar de arrendamento,
desde que esse contrato seja até 6 anos.

1.3. Qual a consequência de ser celebrado pelo cabeça de casal?

Sendo o contrato válido, é válido durante todo o tempo em que foi

estabelecido? O contrato é celebrado por 5 anos, terá de vigorar durante
esses 5 anos? Não. Diz-nos o artigo 1051.º/c, que quando a herança
for partilhada o arrendamento caduca, cessando os poderes de
administração. O contrato apesar de ter sido celebrado por 5 anos, pode
não durar 5 anos.

1.4. Qual a forma de garantirmos à Catarina de que o contrato durará

efetivamente os 5 anos?

Se for a Ana a ser cabeça de casal e senhoria ao mesmo tempo, a dar de

arrendamento, não se aplica o 1051/c.

1.5. Ana e Beatriz pretendem acautelar a realização de obras, não

podendo as mesmas serem efetuadas por Catarina em qualquer
circunstância, salvo no caso se forem consentidas por aquelas. Quid
iuris?

O senhorio é que tem de fazer as obras. 1074.º/2 - Ana e Beatriz dizem

que a Catarina só pode realizar obras com o consentimento destas.
É possível que a Catarina faça obras urgentes (1036.º - exceção.) Não pode
ser afastado nos casos do 1036.º + 22.º-A do RJOPA (regime que se
utilizara no caso do 1036.º do CC). Catarina não pode fazer obras sem o
consentimento das senhorias. 1073.º (exceção) – Catarina pode fazer
pequenas deteriorações lícitas.

1.6. A&B não quer que Catarina tenha hospedes nem que pratique
industria
domestica. É possível?

Segundo o art 1092.º/1, admite cláusula em contrário + 1093.º/1/b.

admite cláusula em contrário.
Há arrendamentos que são não habitacionais – artigo 1111.º/1, são
livremente estabelecidas pelas partes. 1036.º + 1073.º (questão das
obras).

1.7. Ana e Beatriz pretendem ainda que Catarina irá cumprir o

regulamento do condomínio. Quid iuris?

É um documento obrigatório. Dl 160/2006 – 3/1/f + n.º 2. Para garantir o

integral cumprimento do contrato, A&B pretendem que seja constituído
fiador. Quais são as obrigações do fiador? 627.º

1.8. Decorrido 1 ano da vigência do contrato, Catarina passou a viver em

UF com Daniel e filha menor deste. Decorridos mais de 2 anos sobre
esta união de facto, Catarina e Daniel desentendem-se
irremediavelmente, pretendendo por isso e por acordo entre ambos que
Daniel continue a residir no locado, ficando a figurar como arrendatário.
O arrendamento pode ser transmitido para o Daniel?

Considera-se para os termos do artigo 1093.º/2 que vive em economia

comum, a pessoa que viva com o arrendatário, em união de facto. Temos
de aplicar o artigo 4.º da Lei n.º7/2001 que remete para o artigo 1105.º do
Código Civil. Como é comunicado? Artigo 1105.º/3. Tanto o tribunal como
a conservatória, por sua e própria iniciativa, têm a obrigação de comunicar
ao senhorio, independentemente de ser pedido. A cessação da união de
facto, tem de ser declarada para valer direitos. Terá de ser avançado com
uma ação judicial em que seja reconhecida a união de facto e declarada a
sua dissolução.

CASO PRÁTICO 2

O André, homem viúvo e sem família, reside num t5 que tomou de

arrendamento. A solidão incomodava-o e o tempo livre era muito. Tinha 3
quartos livres pelo que decidiu tentar que os mesmos fossem ocupados por
pessoas a quem prestaria igualmente, serviços de lavandaria e cozinha.
Todavia a situação em causa veio demonstrar-se demasiado trabalhosa para
André. Em consequência, contratou uma pessoa para o ajudar nos serviços
domésticos, ficando contratualmente estipulado que a mesma, alem do
montante salarial pago em dinheiro, tinha direito a residir no local. A Cátia
(hóspede), ocupante de um dos quartos, estava grávida e foi mãe a esta
semana. É seu intento, voltar à casa de André com a sua filha, depois de ter
alta hospitalar. Quid iuris?

Poderá haver resolução do contrato de acordo com o artigo 1083.º/2/e quer

quando poe a empregada doméstica lá em casa como também quando a Cátia
voltar com o bebé, pois há mais do 3 hóspedes do que é estipulado no
1093.º/1/b.

CASOS PRÁTICOS
Francisco deu de arrendamento a Guilherme, que atualmente tem 70 anos
de idade, o
apartamento para habitação deste em 1987. Pretende que o contrato em
causa passe a estar submetido ao NRAU e que a renda mensal passe a ser
de 1.000€. Diga como deverá proceder e explique como poderá Guilherme
reagir à pretensão de Francisco e respetivas consequências.

Atendendo ao descrito no enunciado, sabemos que o presente contrato

celebrado entre Francisco e Guilherme, realizado em 1987, remete-nos
para os contratos celebrados antes de 1990, ou seja, os contratos de
arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU
(Regime do Arrendamento Urbano), no qual aplicaremos os
artigos 27.º e seguintes do NRAU (Novo Regime do Arrendamento
Urbano).
Seguindo este enquadramento, interessa determinar como se procede a
transição para o regime do NRAU. Sendo assim, a transição depende da
iniciativa do senhorio no qual deve comunicar ao arrendatário, a sua
intenção, nos termos do artigo 30.º do NRAU. Essa comunicação é feita
por meio de carta registada com aviso de receção, de acordo com o artigo
9.º, n.º 1 do NRAU, devendo ser remetida para o local arrendado, na
falta de
indicação em contrário (artigo 9.º, n.º 2 do NRAU) ou, entregue em mão,
devendo o arrendatário apor em cópia, a sua assinatura com nota de
receção (artigo 9.º, n.º 6 do NRAU). No entanto, há que ter em conta se
Guilherme (arrendatário) é casado, porque, se o for, o senhorio terá de
enviar uma carta a cada um dos cônjuges, independentemente de haver
ou não, comunicabilidade, sob pena de ineficácia, nos termos do artigo
11.º, n.º 1 do NRAU. Se o locado for destinado à casa de morada de
família, deve ser dirigido a cada um dos cônjuges, por iniciativa do
senhorio, a comunicação para a transição do NRAU bem como da
atualização da renda, conforme o artigo 12.º, n.º 1 do NRAU. É de acordo
com o artigo 30.º do NRAU e com as especificidades do mesmo que deve
ser fundamentada a comunicação por iniciativa do senhorio. Posto isto,
Francisco deve ir ao encontro de dar a conhecer ao arrendatário, bem
como à sua eventual cônjuge, a vontade que tem, de submeter o referido
contrato, ao regime do NRAU e que, a respetiva renda passe de xxxxxx a
xxxxx€. Para além de indicar os aspetos anteriores, terá ainda de
estipular o tipo de contrato em causa, de acordo com o artigo 30.º, alínea
a), do NRAU (nomeadamente, se se trata de um contrato de
arrendamento urbano para habitação com prazo certo ou de duração
indeterminada, nos termos do artigo 1094.º do Código Civil). Se o senhorio
em causa optar por um contrato de arrendamento para habitação de
prazo certo, deverá indicar o tempo e duração do mesmo, considerando
os limites mínimos e máximos, pelo que, o contrato de prazo certo não
pode ser inferior a um ano nem pode ser superior a trinta anos (artigo
1095.º, n.º 2 do CC). Deverá ainda, estabelecer o valor do locado (artigo
30.º, alínea b) do NRAU), que é avaliado segundo os trâmites do artigo
38.º do Código de IMI, constante da caderneta predial urbana. Por
conseguinte, feita a redação da carta efetuada pelo locador, este deverá
informar ao arrendatário do prazo de reação à respetiva comunicação,
mais concretamente, o prazo de 30 dias de acordo com os artigos 30.º,
alínea d) e 31.º, n.º 1 do NRAU, mas com o conteúdo do n.º
3 do artigo mencionado anteriormente. O senhorio terá ainda de referir
em que circunstâncias, o arrendatário poderá invocar os termos do artigo
31.º, n.º 4 do NRAU, conforme o artigo 30.º, alínea f) do NRAU.
Finalmente, o senhorio tem de informar, caso o arrendatário não
responder à comunicação (artigo 30.º, alínea g) do NRAU) quais as
consequências que daí advém, bem como, a perda de oportunidade de
responder à comunicação mais tarde. Se Guilherme não responder de
todo à comunicação do senhorio, considera-se que aceita a proposta com
base no artigo 31.º, n.º 9 do NRAU.
Por outro lado, Guilherme terá de responder no prazo de 30 dias a contar
da receção da comunicação (artigo 31.º, n.º 1 do NRAU). Se responder,
terá de redigir uma carta registada com aviso de receção, remetida para o
local arrendado ou domicílio convencionado entre as partes (artigo 9.º,
números 3 e 4 do NRAU), ou ainda, entregue em mão (artigo 9.º, n.º 6 do
NRAU). Na resposta da comunicação do senhorio, Guilherme deverá
confirmar se aceita ou não a renda proposta pelo senhorio (artigo 31.º, n.º
1, alínea a) do NRAU). Caso não aceite, deverá contrapropor um novo
valor (artigo 31.º, n.º 1, alínea b) do NRAU). Deve ainda, pronunciar-se em
relação ao tipo e duração do contrato (artigo 31.º, n.º 1, alínea c) do
NRAU), tendo a possibilidade de denunciar o contrato de arrendamento
(artigo 31.º, n.º 1,
alínea d) do NRAU). Segundo o enunciado, o facto do arrendatário ter
atualmente 70 anos de idade, faz com que este tenha de redigir na sua
resposta, o disposto no artigo 31.º, n.º 4, alínea b) do NRAU, ou seja,
invocar que tem idade igual ou superior a 65 anos. No entanto, ao
apresentar este facto, terá de comprovar o mesmo, devendo acompanhar
da sua resposta,
o documento comprovativo que refere que o arrendatário tenha
completado mais de 65 anos de idade, por via de uma certidão de
nascimento, documento esse que serve de prova com base no artigo 32.º,
n.º 4 do NRAU. Temos ainda de presumir o facto de Guilherme não estar
de acordo com o valor da renda, como também do tipo e duração do
contrato. Este deverá contrapropor um novo valor, como foi referido
anteriormente, tendo em conta o artigo 31.º, n.º 3, alínea b) do NRAU.
Contudo, a falta de contraproposta de um novo valor por parte do
arrendatário, “(…) vale como proposta de manutenção do valor
da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.” (artigo
33.º, n.º 2 do NRAU). Ou seja, que Guilherme pretende continuar a pagar
a renda mensal que foi estipulado no contrato inicialmente. Há que ter em
conta que o facto de Guilherme já ter mais de 65 anos de idade, faz com
que a transição do contrato para o NRAU esteja sujeita ao acordo entre as
partes, pois, se não chegarem a acordo, o contrato não transita para o
NRAU (artigo 36.º, n.º 1 do NRAU). Em suma, diz-nos o artigo 36.º, n.º 6
do NRAU que “se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo
arrendatário, o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime
que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos termos das
alíneas a) e b) do n.º 2” do artigo 35.º do NRAU, ou seja, se Francisco não
aceitar a contraproposta do arrendatário, o valor da renda será definido
com base em 1/15 do valor do locado, como limite máximo (artigo 35.º,
n.º 2, alínea a) do NRAU). Não obstante, do tipo e duração do contrato
permanecerem iguais. O arrendatário tem ainda a possibilidade de invocar
simultaneamente
com a idade, a possível circunstância de ter o rendimento anual bruto
corrigido inferior a 5 RMNA (Retribuição Mínima Nacional Anual), em
conformidade com o estipulado nos artigos 36.º, n.º 7 e 35.º do NRAU.

I.O António deu de arrendamento ao Bernardo, um imóvel com fins não

habitacionais, no dia 10 de novembro de 1995. Pretende que ao tal
contrato se aplique o regime do NRAU e atualizar a renda. Como deverá
proceder?
Segundo o enunciado, o contrato celebrado entre senhorio e arrendatário,
para fins não habitacionais, foi realizado após a entrada em vigor do
Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro. Ou seja, o contrato passa a
estar automaticamente submetido ao NRAU.

II.Alberto (arrendatário) há já seis meses que não paga a Bernardo

(senhorio) a renda devida. Diga o que poderá Bernardo fazer para
conseguir que o imóvel lhe seja entregue, livre e desocupado, caso
Alberto o não entregue voluntariamente.

De acordo com o artigo 1083.º, n.º 3 do Código Civil, doravante designado

por “CC”, determina que “É inexigível ao senhorio a manutenção do
arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no
pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do
arrendatário”, sendo a falta de pagamento das rendas há mais de seis
meses, fundamento para a resolução do contrato pelo senhorio. Neste
enquadramento, a resolução do contrato é feita através de comunicação à
contraparte, por força do artigo 1084.º, n.º 2 do CC. A comunicação deve
ser devidamente fundamentada, invocando a obrigação que não foi
cumprida, acompanhando assim os trâmites do artigo 9.º, n.º 7 do NRAU,
ou seja, por meio de comunicação avulsa (artigo 9.º, n.º 7, alínea a) do
NRAU); contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução
(artigo 9.º, n.º 7, alínea b) do NRAU): ou, escrito assinado e remetido pelo
senhorio, em carta assinada com aviso de receção, caso o contrato tenha
sido celebrado por escrito e tenha sido convencionado o domicílio (artigo
9.º, n.º 7, alínea c) do NRAU). Após a receção desta comunicação, Alberto
poderá agir nos termos do artigo 1084.º, n.º 3 do CC, mais concretamente,
pagar as rendas em atraso acrescidas de 20% do montante da renda
(artigo 1041.º do CC), pondo fim à mora, evitando assim, a resolução do
contrato. Há que ter em atenção que o arrendatário só pode fazer uso do
mecanismo do artigo 1084.º, n.º3 do CC, uma única vez, se este não puser
fim à mora (artigo 1084.º, n.º 4 do CC). Caso o senhorio não aceite
receber as rendas, Alberto pode ainda recorrer à consignação em
depósito, segundo o artigo 1042.º do CC. A resolução do contrato opera
decorrido 1 mês e, portanto, só após ter decorrido esse mês, tem o
arrendatário o prazo de 30 dias para entregar o locado (artigo 1087.º do
CC). É certo que, o artigo 1084.º, n.º 2 do CC, prevê que a resolução só
pode operar por meio de comunicação. Contudo, se Alberto não
puser termo à mora nos termos referidos
anteriormente e, se recusar a entregar o locado, o Bernardo
poderá instaurar um procedimento especial de despejo tendo em conta
os artigos 15.º e seguintes do NRAU. O procedimento especial de
despejo é “um meio processual que se destina a efetivar a cessação
do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina,
quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou
na data fixada por convenção entre as partes” (artigo 15.º, n.º 1 do
NRAU). Ora, uma vez que o inquilino não pôs fim à mora e recusa-se a
entregar o locado ao senhorio, estará sujeito a este procedimento. O
procedimento especial de despejo é tramitado no BNA (Balcão
Nacional do Arrendamento) de acordo com o artigo 15.º-A, n.º 1 do
NRAU. Bernardo dever dirigir-se ao BNA e preencher o requerimento,
indicando todos os elementos que constam no artigo 15.º-B, n.º 2 do
NRAU e anexar o comprovativo de pagamento do imposto de selo, ou o
comprovativo da liquidação de IRS ou de IRC, relativamente aos últimos 4
anos, e da qual constem as rendas relativas ao locado (artigo 15.º-
B, n.º 2, alínea h) do NRAU). O requerimento deve ser
acompanhado do respetivo contrato de arrendamento como também, o
comprovativo da comunicação prevista no artigo 1084.º, n.º 2 do CC, por
força do artigo 15.º, n.º 2, alínea e) do NRAU.
Se o BNA não recusar o requerimento (artigo 15.º-C, NRAU), é enviada
notificação ao requerido por carta registada com aviso de receção para
que este, em 15 dias, desocupe o locado (artigo 15.º-D, n.º 1, alínea a),
NRAU) ou, deduza oposição (artigo 15.º-D, n.º 1, alínea b), NRAU).

III. Quais as formas de cessação do contrato de arrendamento

existentes?
Existem quatro formas de cessação do contrato de
arrendamento, designadamente, revogação, resolução, caducidade e
denúncia, de acordo com o artigo 1079.º do CC. No que toca à revogação,
é sempre possível extinguir qualquer contrato, por acordo das partes, tal
como vem estipulado no artigo 406.º do CC. Relativamente ao
arrendamento urbano, aplicar-se-á o artigo 1082.º do CC. Em regra, a
revogação opera por escrito, salvo quando ocorra a entrega imediata do
imóvel ou exista cláusulas compensatórias.
Quanto à resolução, esta quando seja feita pelo senhorio e fundamentada
no artigo 1083.º, n.º 2 do CC, é operada nos termos da lei de processo
(artigo 1084.º, n.º 1 do CC), designadamente, através da ação de despejo
(artigo 14.º do NRAU). A resolução quando fundada em causa prevista no
artigo 1083.º, números 3 e 4 do CC, é feita por comunicação à
contraparte, onde, fundamentadamente, se invoque a obrigação que não
é cumprida do
artigo 1084.º, n.º 2 do CC. Por sua vez, a resolução por iniciativa do
arrendatário, é feita igualmente por comunicação nos termos do artigo
1084.º, n.º 2 do CC, sempre que estiver em causa, situações de
incumprimento contratual que, pela sua gravidade torna inexigível à outra
parte, a manutenção do arrendamento (artigo 1083.º, n.º 5 do CC), bem
como os fundamentos do artigo 1050.º, independentemente da culpa do
senhorio. As causas de caducidade surgem tipificadas no artigo 1051.º do
CC. A denúncia do contrato de arrendamento varia consoante o
tipo de contrato, se estivermos perante um contrato com prazo certo
ou de duração indeterminada (artigo 1094.º do CC). Nos contratos de
arrendamento com prazo certo, o senhorio não pode denunciar o
contrato enquanto que, a denúncia pelo arrendatário é condicionada pelo
tempo e duração do contrato. Por sua vez, nos contratos de
arrendamento de duração indeterminada, qualquer uma das partes
pode denunciar o contrato (artigo 1099.º do CC).

IV.O António é arrendatário de um imóvel que é destinado ao seu

agregado familiar. Propuseram-lhe um contrato de trabalho em Angola
por 2 anos, e este foi com a sua família. O senhorio, a certa altura,
constatando que ele não está no prédio há mais de um ano, pretende
reaver o imóvel. Quid iuris?

Sabendo que o senhorio tomou conhecimento de que, António e a sua

família já não habitavam no locado há mais de um ano e, pretendendo
assim, reaver o imóvel, este pode optar pela resolução do contrato.
Na verdade, de acordo com o artigo 1083.º, n.º 2, alínea d) do CC,
constitui causa de resolução pelo senhorio “O não uso do locado por mais
de um ano”, pelo que, uma vez verificada uma das situações previstas no
artigo supramencionado, a resolução é decretada nos termos da lei de
processo, consoante o artigo 1084.º, n.º 1 do CC, nomeadamente, através
de uma ação de despejo (artigo 14.º e seguintes, do NRAU). Esta ação
“destina-se a
fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei
imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a
forma de processo comum declarativo” (artigo 14.º, n.º 1 do NRAU). Como
já foi referido anteriormente, este tipo de ações, seguem os trâmites do
Código de Processo Civil, designadamente, os artigos 859.º e
seguintes. Posto isto, António tem a faculdade de contestar a ação de
despejo, invocando a situação do artigo 1072.º, n.º 2, alínea b) do CC, ou
seja, “O não uso pelo arrendatário é lícito: Se a ausência, não perdurando
há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares
ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com
o arrendatário em união de facto”. Ora, se assim o fizer, terá fortes
possibilidades de sucesso. Atenção que, na pendência da ação de despejo
(artigo 14.º, NRAU), o arrendatário continua com a obrigação de efetuar o
pagamento das rendas de acordo com o artigo 14.º, n.º 3 do NRAU, dado
que, enquanto a resolução do contrato não se efetivar, o arrendatário não
fica dispensado do pagamento das rendas. Contudo, se o deixar de fazer,
o senhorio poderá vir junto do processo, explicar a situação ao
juiz para que este determine a notificação do arrendatário, para que
no prazo de 10 dias, regularize a situação pagando as quantias em dívida
acrescidas de 20% (artigos 1041.º do CC e 14.º, n.º 4 do NRAU). No
entanto, se o arrendatário não regularizar a situação, o senhorio pode
requerer o despejo imediato (artigo 14.º, n.º 5 do NRAU).

V.António (senhorio) avançou com a resolução do contrato de

arrendamento, com base na falta de pagamento das rendas.
Resolveu o contrato e avançou com o procedimento especial de
despejo. Na sequência disto, Bernardo (arrendatário) quando foi
notificado do procedimento especial de despejo, invocou que não pagou
as rendas porque há 3 meses não tinha gás em casa, por causa de uma
rotura nas canalizações e que, António se recusou a reparar. Quid iuris?

Tendo em conta o exposto no enunciado, sabe-se que, o Bernardo deixou

de pagar as rendas por conta da falta de gás em casa devido a uma rutura
nas canalizações. Ora, face à mora do senhorio em proceder à realização
de obras, Bernardo tinha o direito à redução da renda (artigo 1040.º do
CC) uma vez que, este veio diminuir o gozo do locado. Além disso, se
procedesse à reparação da canalização, tinha direito a ser reembolsado.
Está configurado uma situação de assédio no arrendamento que surge no
artigo 13.º-A e seguintes do NRAU. Entende-se por este conceito
“qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o
represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na
comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a
desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do
arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam
legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil,
degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou
impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado” (artigo
13.º-A, NRAU). Neste caso, o arrendatário pode intimidar o senhorio
a tomar providências ao seu alcance, no sentido de corrigir outras
situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo, ou a
serviços essenciais, tais como, as ligações às redes da água, eletricidade,
gás ou esgotos, por força do artigo 13.º-B, número 1, alínea c), NRAU.

ção do

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