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Direito das Obrigações. Contratos em Especial.

Direito (Universidade de Lisboa)

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Baixado por Cleto Cleto (cl3t1nho0@gmail.com)
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Compra e venda – Pedro Albuquerque Vol. I Tomo I


Noção 874 a 939
Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou direito, mediante um preço. 874
Assim, o efeito real deste contrato é a transferência da titularidade de um direito, enquanto os efeitos obrigacionais são a 879
obrigação do comprador pagar o preço e a obrigação do vendedor entregar a coisa.
Classificação
- Contrato típico consensual (que se considera formado pela simples proposta e aceitação), por oposição a um contrato
quoad constitutionem (que só se dá com a entrega). Daí a obrigação que a lei impõe de o vendedor entregar a coisa.
Discute-se se as partes podem estabelecer a compra e venda como quoad constitutionem. Pedro Albuquerque não vê
motivos para que não possa ser estipulado devendo, nesse caso, coincidir o caráter quoad constitutionem e quoad
effectum;
- Translativo, decorrente do efeito real da compra e venda;
- Oneroso, o que possibilita a aplicação dos 213 - Sentido da declaração e 612 - Requisito da má fé;
- Sinalagmático, que permite o 428 - Excepção de não cumprimento do contrato, o 795 na impossibilidade de uma das
prestações, ou o 801/2 – Resolução por incumprimento;
- Obrigacional e real quoad effectum;
- De execução instantânea, porque o efeito translativo é imediato, mesmo que a entrega da coisa e o pagamento do preço
só aconteçam posteriormente;
- Comutativo, porque a parte que recebe a prestação pode apreciar se é equivalente à prestação que prestou. Pode também
ser aleatório na venda de bens futuros, frutos pendentes, quinhão hereditário, etc;
- Causal, porque a constituição de direitos reais depende da existência, validade e procedência de causa jurídica, o que quer
dizer que a transferência de propriedade depende de um negócio de compra e venda válido. Se o negócio se mostrar nulo,
a transferência do direito não acontece;
Forma
Sendo consensual, em principio está sujeito à regra geral do 217, formando-se pelos simples acordo das partes e livre de 217
forma 219. Porém, é exigida forma especial na compra e venda de bens imóveis 875, cessão de quotas 228/1 CSC, navios,
ou contratos celebrados ao domicílio. A não observância da forma prescrita, determina a nulidade 220.
Efeitos
Distinguem-se dois tipos de venda, a obrigatória e a real. Na venda obrigatória, apenas se estabelecem relações 408, 874, 879
obrigacionais: o vendedor é obrigado a entregar a coisa vendida, o comprador é obrigado a pagar o preço. Antes da
entrega, não obstante a venda, a propriedade mantém-se no vendedor. O CC consagra a venda real, em que a transmissão
dá-se com o contrato, não sendo necessário qualquer ato posterior.
Assim, a compra e venda tem como efeitos a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito, a obrigação
de entregar a coisa e a obrigação de pagar o preço.
Exceções à regra da eficácia real
A constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato, salvas as 408/1
excepções previstas na lei. Da palavra “mero” podem-se retirar duas interpretações:
- Na 1ª interpretação, “mero” entende-se como “simples” e assim temos, como regra, que a compra e venda é dotada de
eficácia real, sendo a exceção uma venda obrigatória. Assunção Cristas e França Gouveia defendem que uma venda
obrigatória seria a compra e venda com reserva de propriedade 409/1, porque, em virtude do principio de liberdade
contratual, as partes poderiam fixar uma compra e venda produtora de efeitos, exceto quanto à parte da transmissão da
propriedade, que se daria com a “verificação de qualquer outro evento” (409/1 parte final), que poderia ser a entrega da
coisa. PA não aceita esta ideia porque o 409 não pode ser interpretado fora do resto do CC, e o 874 diz que a compra e
venda transmite a propriedade. Além disso, uma compra e venda em que não exista a entrega da coisa, mas que esta tenha
sido determinada e tenha sido pago o preço, corresponde a uma compra e venda com reserva de propriedade ou a um
negócio incompleto.
- Na 2ª interpretação, “mero” indica “unicamente” e, assim, são exceção os casos em que a transferência do direito real é
efeito do contrato e de outro facto. Nestes casos excecionais, não há correspondência temporal entre a celebração do
contrato e a transferência da propriedade, que embora decorra do contrato, depende da verificação de um facto posterior a
este. Desta forma pode conciliar-se a 408/1 com o 879/a), no sentido da transmissão da titularidade da coisa consistir efeito
essencial da compra e venda.
Concluindo, no CC a compra e venda tem sempre carácter real, não existindo a venda obrigatória.
Porém, na compra e venda de valores mobiliários a situação é menos clara. Porém, os valores mobiliários transmitem-se
pelo registo na conta do adquirente 80/1 CVM, os valores mobiliários ao portador transmitem-se por entrega do título ao
adquirente 101/1 CVM e os valores mobiliários titulados nominativos transmitem-se por declaração escrita no título 102/1
CVM.
x Valores mobiliários - Na CV de VM a situação é menos clara qt ao carácter real. Vera Eiró, Coutinho de Abreu e 408/1
Ferreira de Almeida defendem que a CV de VM tem efeito obrigacional e que é o modo a operar a respectiva
transferência. A orientação tem adesão nalguma jurisprudência.
o As formas de transmissão: os valores mobiliários escriturais transmitem-se pelo registo na conta do adquirente (80/1
CVM), os valores mobiliários ao portador transmitem-se por entrega do título ao adquirente (101/1 CVM) e os valores
mobiliários titulados nominativos transmitem-se por declaração escrita no título, seguida de registo junto do emitente ou
do IF (102/1 CVM).

DContratos - 1

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o Transmissão das “ posições de socialidade”, ou participações sociais anteriores ao registo do contrato de sociedade ou
aumento de capital: De acordo com 274 CSC a qualidade de sócio adquire-se com a celebração do contrato de
sociedade ou com aumento de capital, não dependendo da emissão e entrega do título da acção. Importa saber se a
participação social (274) já é transmissível antes do registo de constituição. O 37/1 e 2 CSC aponta para que sim mas
com condições. Outra hipótese é o problema, de em vez de se transmitir a posição, se celebrasse um contrato de CV
de acções de uma S.A., enquanto coisas futuras ou um contrato-promessa de CV. No caso da CV de coisa futura, a
propriedade transfere-se com a emissão das acções. Dado que a transferência da propriedade ou a titularidade de um
dto é um efeito do contrato, não há desvio às regras gerais. No contrato-promessa é necessária nova manifestação de
vontade das parte para a celebração do contrato definitivo. Não há aqui tb desvio dado que contrato promessa não é
uma CV. Ele n transfere nunca a titularidade de um dto, mm que dotado de eficácia real. Relativamente ao contrato
definitivo, a transferência de acções n depende do sistema do título e do modo.
o Vários argumentos para defender o sistema do título e do modo no CVM e não sistema do título do CC:
ƒ O pp CC admite excepções à regra no 408 e 409. No entanto, n se verifica dado que as excepções à regra da
imediata transferência da propriedade correspondem ainda e sempre a situações de alienação conformes com
sistema do título.
ƒ - Os VM não comportam duas faces ou lados cuja a realidade poderá não coincidir (o documento representativo e
os direitos incorporados). A transmissão de uma acção implica sempre a transmissão da participação social nela
incorporada. No entanto tal é aceite, p.e. no 58 CVM e pq o sistema do título e do modo tem subjacente a ideia de
duas realidades.
ƒ O 80/2 do CVM. - Por força deste a compra em mercado regulamentado de valores mobiliários escriturais confere
ao comprador, independentemente do registo e a partir da realização da operação, legitimidade para a sua venda
nesse mercado. Ora, isso significa que no mercado regulamentado a transferência se opera com o simples
consenso, sob pena de se estar a consagrar positivamente uma situação de venda a non domino.
ƒ o 210/1 do CVM desmente, categoricamente, também no âmbito do mercado regulamentado e negociação
multilateral, a afirmação de que, entre a data da compra e a efectivação do suposto modo, a transferência não se
opera. De facto, diz-se, aí, pertencerem ao comprador, desde a data da operação, os direitos patrimoniais,
inerentes a valores mobiliários vendidos.
o Conclusão: tb no âmbito dos VM não há lugar para CV meramente obrigacional, tem sempre eficácia real.
Consequências: (i) Princípio ubi commoda ibi incommoda, na imediata transferência do risco para o comprador (796/1)
mesmo se, porventura, ainda não tiverem sido satisfeitas ou cumpridas as obrigação e emergentes do contrato de CV.
Só não será assim se, eventualmente, tiver sido estipulado que a coisa continuará em poder do vendedor, em
consequência de termo a seu favor (796/2). (ii) Contrato de CV sujeito a condição resolutiva, o risco corre igualmente
por conta do adquirente se a coisa lhe tiver sido entregue, pois já se verificou a transferência da titularidade do dto
objecto do contrato. (iii) Condição suspensiva – aí a transmissão da propriedade ainda se não consumou, pelo que o
risco corre por conta do alienante (796/3). (iv) Circunstância de o comprador deixar de estar sujeito ao concurso dos
credores no património do vendedor em relação à coisa vendida (604/1).
Efeitos Obrigacionais
Dever de entrega da coisa (882) 882
x Diferimento da entrega da coisa (882/1) – o vendedor deve entregar a coisa no seu estado ao tempo da venda, ou seja,
na eventualidade de a coisa se deteriorar no período entre a realização do contrato e a sua efectiva entrega se presume a
responsabilidade do vendedor (presunção culpa do dev 799/1).
o Alguns casos n é possível determinar qual o estado da coisa ao tempo da celebração, p.e. a venda de coisas futuras
ou de coisa indeterminada. Nestes casos o momento relevante terá que ser o do começo da existência da coisa futura
e o da especificação da coisa indeterminada. Na coisa genérica tem de se atender ao regime do 400 e 539, ou seja, o
vendedor terá de entregar os objetos correspondentes à quantidade e qualidade estipulada no contrato e deverá
selecionar coisas de qualidade média. A n observância destas regras importa a sujeição do vendedor ao regime do
incumprimento (918).
o Apurado o estado em q a coisa tem de ser entregue o vendedor deve ter 2 condutas: (i) negativa, correspondente à
obrigação de se abster da prática de qq atos q alterem o estado da coisa; (ii) positiva, traduzida na obrigação de fazer
o necessário para a conservação da coisa no seu estado ao tempo da sua venda.
x Fixa o âmbito da obrigação de entrega (882/2) - a obrigação abrange, salvo estipulação em contrário, as partes
integrantes, os frutos pendentes e os documentos. No entanto o 882/2 não é claro qt quais as partes integrantes, frutos
pendentes e os documentos abrangidos pela obrigação de entrega da coisa.
o Qt aos frutos pendentes: (i) o momento relevante para a fixação do âmbito da obrigação de entrega é o correspondente
à data da venda;(ii) abrangidos pela obrigação de entrega são apenas as partes integrantes ou frutos pendentes ao
tempo da venda; (iii) excluem-se as partes integrantes ligadas à coisa em momento ulterior ao da venda. O mm vale
para os frutos produzidos depois desta data. N pq o comprador n tenha dto a ela, as coisas devem ser-lhe entregues ,
n por ele ser comprador, mas, sim, por ser proprietário. Não estão abrangidas pela obrigação de entrega da coisa. Por
isso, para as obter, em caso de reticência do vendedor, deverá o comprador lançar mão da ação de reivindicação ou
das ações possessórias, n podendo recorrer à de incumprimento do contrato.
o Qt aos documentos, não abrangidos pela parte final 882/2 são: (i) os documentos cuja a entrega é essencial para a pp
entrega da coisa transmitida; (ii) os documentos probatórios de contrato celebrado.
x Obrigação de entrega está subordinada às regras gerais do cumprimento e incumprimento (762, 790). Sendo um contrato
sinalagmático aplica-se o 428 e o 798. O local do cumprimento valem as normas do 772 e 797. O tempo do cumprimento
são as regras gerais do 777 e ss. O prazo de prescrição é a regra geral de 20 anos (309).

DContratos - 2

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Posse 1263
x PA -A posse passa para o comprador por efeito do contrato independentemente da entrega da coisa (1263, 1264): 1264
x ML afirma que o cumprimento da obrigação da entrega opera a transmissão da respectiva posse para o comprador.
Assim, será efetivamente se ele não for já possuidor. O problema suscitado está em saber se, por norma, a CV não opera
a transmissão da coisa por constituto possessório, mesmo sem a entrega da coisa (1263/c e 1264). Esta possibilidade é
admitida por ML, mas não como regra. Face à conceção objetivista da posse (1251), entende ser de considerar o
vendedor como possuidor em todas as hipóteses nas quais exerce poderes de facto sobre a coisa, apenas passando a
detentor se for convencionado q passará a possuir em nome do comprador (1253/c). No entanto a conceção objetivista da
posse está longe de ser dominante na doutrina.
x Tese subjetivista e objetivista: O nosso Direito parece consagrar uma orientação objectivista.
o Das várias explicações para a tese objectivista a de MC prece ser a melhor: (i) o problema do animus levanta em si
mesmo o problema da vontade. Uma via de ultrapassar o problema do animus consiste no recurso à teoria da causa.
No entanto o animus já não teria a ver com a vontade. O CC define posse , sem qq animus (1251) e por defeito indica
situações de detenção (1253). O estilo e a sistemática são claramente objectivistas. Os outros dois elementos
subjetivistas: a opinião dos autores das revisões ministeriais e o 1253/a), MC refuta. Qt aos trabalhos preparatórios não
tem carácter conclusivo e não ficou consagrado. Qt ao 1253/a), MC acaba por partindo das duas ultimas alíneas do
1253 reencontrar uma explicação para o 1253/a) em moldes que nada têm haver com as orientações subjectivistas.
x Transfere-se a posse solo consensu- a aceitação de que a transferência da posse opera solo consensu tem tido
alguma afirmação expressa na jurisprudência recente dos nossos tribunais superiores. E tb na doutrina aparecem
manifestações da ideia de que o constituto possessório opera a transmissão da posse solo consensu. A ideia subjacente
à afirmação vai na linha das orientações subjectivas da posse.
x PA não concorda com orientação subjetivista. Saber se à luz de uma concepção objectivista da posse, não pode
considerar-se estar o 1264 para a posse como o 408 está para os dtos reais.
o A reposta é afirmativa como demonstra a posição de OA. Considera como pressupostos do constituto possessório: 1)
a transmissão do direito real relativo à coisa a que a posse se refere; 2) pelo possuidor; 3) Sem haver entrega; 4) a não
sujeição da transmissão do dto real a condição suspensiva. Preenchido os pressupostos, o adquirente do dto à coisa
adquire tb a possui e a transferência da posse é um mero efeito do negocio, como a do direito real em geral.
o Assim, uma compreensão objetivista da posse não impede a CV de produzir como efeito, em regra, a transferência da
propriedade.
Saber se pode haver contrato de CV em que o vendedor não está obrigado a entregar a coisa? A questão está em
saber se pode haver um contrato onde se estipule a obrigação de pagar um preço, a transferência da propriedade da coisa e
simultaneamente se determine não existir obrigação de entrega da coisa.
I) Dizendo que não entrega a coisa porque ela se encontra já em poder do comprador?
x A hipótese em que a coisa é vendida ela já se encontra na posse do comprador ou, no caso de o contrato de compra e
venda respeitar a direitos sobre coisas incorpóreas nem sequer se afigura necessária a entrega da coisa.
o Isto tem sido visto como um indicador segundo o qual, não obstante a circunstância de o artigo 879 incluir a obrigação
de entrega da coisa entre os efeitos essenciais deste tipo de contrato não se estaria realmente na presença de algo de
essencial, mas, sim, de um mero efeito legal de cariz obrigacional do contrato de compra e venda.
- uma via possível de se proceder à superação do desencontro entre o 874 e 879 seria a de se considerar necessário
acrescentar ou aditar à noção do 874 a obrigação de se entregar a coisa, por forma a considerar a existência de um
efeito essencial dele não constante.
- outra via seria a de se entender não terem, não obstante a circunstâncias de se encontrarem formalmente reunidos
no 879, todos os diversos efeitos essenciais a mesma importância. Os constantes do 879/a e c) seriam tb elementos
essenciais do contrato, tendo necessariamente de ser queridos pelas partes para haver CV. O dever imposto pelo
879/b) seria, apenas, um efeito da venda. Não se mostraria, pois, necessário incidir sobre ele a vontade das partes.
o Perante isto, n haveria q se falar em obrigação de entrega, respectivo cumprimento ou incumprimento, o devedor não
está obrigado a fazer tudo ao seu alcance para assegurar, ao comprador, a disponibilidade do bem objecto do contrato
de CV. Assim, o objecto em poder do devedor n teria sentido o cumprimento da obrigação de entrega.
II) Dizendo que o vendedor não está obrigado a entregar nunca a coisa que se encontra em seu poder?
x A questão que se deve colocar é se ainda poderia ser considerado como um contrato de compra e venda um negócio em
que sendo possível e tendo sentido a realização da obrigação da entrega da coisa fosse suprimida semelhante obrigação.
A resposta é negativa por falta de um elemento essencial típico do contrato.
III) Dizendo que não entrega a coisa porque ela foi roubada/furtada mas que o comprador é livre de fazer o que bem
entender para a recuperar?
x Outro cenário é o de as partes estipularem não haver obrigação de entrega, mas não excluem, antes pressupõem, ter o
comprador a possibilidade de tomar o efectivo controle material da coisa. Imagine-se ter uma coisa sido furtada ao seu
proprietário ou por ele perdida. Ainda, assim, aparece um comprador interessado. A coisa é vendida com expressa
estipulação de não ser o vendedor obrigado a entregá-la.
x É a luz da interpretação que se deve procurar o sentido da imposição, no 879/b), da obrigação de entregar a coisa.
o A consideração normativa do preceito permite afirmar não residir a importância da obrigação de entrega, do ponto de
vista da finalidade da respetiva consagração como efeito essencial, no comportamento do devedor, mas na situação
pretendida para o comprador.
o O pretendido pelo Direito é a possibilidade de o comprador ter o bem vendido à sua disposição para poder exercer
sobre ele os poderes correspondentes à posição de proprietário. Dado essa consequência se encontrar normalmente
associada à entrega da coisa, o CC estabeleceu como efeito essencial do contrato de compra e venda a obrigação
correspectiva. O que se mostra essencial não é a obrigação de entregar em si mesma mas o seu efeito.
DContratos - 3

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o Impondo condutas distintas ao vendedor:


a) o comportamento do alienante pode ser irrelevante por a coisa já se encontrar, por hipótese, em poder do
comprador ou por o efeito já resultar da conjugação de normas jurídicas e negócios realizados ( o caso do constituto
possessório a sua formulação ou estrutura tradicional);
b) a atitude do transmitente pode constituir, em certas hipóteses, apenas em não impedir o comprador de tomar para
sai coisa colocada à disposição;
c) o vendedor tem de facto, in casu, de proceder à entrega da coisa, no sentido de ser necessária uma actividade de
sujeição da coisa ao efetivo controlo material do comprador.
o Apenas em c) há o cumprimento de entrega em sentido estrito. No entanto, normativamente está-se diante do
cumprimento da obrigação de entrega em todas as situações. Importa, pois, concluir no sentido segundo o qual a
obrigação de entrega não tem sempre o mesmo o mesmo conteúdo efectivo.. Constante e essencial é, apenas, ficar a
coisa entregue ao comprador. Variáveis, são os modos como essa entrega se processa.
x Na eventualidade de o vendedor não entregar as partes integrantes e frutos pendentes ou documentos, é a pp obrigação
que é violada (882), pois a obrigação tem um objeto complexo. Para reagir contra o incumprimento, o comprador dispõe
de vários meios:
- pq é proprietário tem as acções reais, p.e. acção de reivindicação (1311), ou uma ação de restituição da posse se for o
possuidor (1278). Pode agir contra quem impedir a satisfação do seu dto – vendedor ou terceiro- mas deixa intacto o
contrato de CV.
- acção baseada na falta de cumprimento da obrigação de entrega, a qual sendo coisa determinada pode consistir em
execução especifica (827). Esta ação permite agir contra o vendedor, tem a vantagem de poder servir de obtenção de
uma indeminização por mora ou incumprimento do contrato de CV.

Outros deveres pendentes sobre o vendedor


Para além da obrigação de entregar a coisa, podem surgir outros deveres decorrentes da boa fé , deveres de informação,
conselho, assistência pós-venda, entrega de fatura, etc.
Dever de pagar o preço 879/ c)
Preço, é a expressão do valor em dinheiro, por isso não pode ser usada outra coisa. No entanto, as partes podem fixar o
preço em dinheiro e convencionar o pagamento em bens.
O tempo e lugar de pagamento deverá ser o da entrega da coisa. Se não for pago na entrega, o preço deverá ser pago no 885
domicílio do credor. Aplica-se assim a regra geral para as obrigações pecuniárias, valendo tb a mudança de domicilio 775 e
a impossibilidade da prestação no lugar fixado 776.
Na falta de pagamento do preço, salvo convenção em contrário, o vendedor não pode resolver o contrato, o que é uma 886
exceção ao 801º. Assim, só pode resolver o contrato: - se tiver sido convencionado; - não ter existido entrega da coisa; - o
vendedor reservar para si a propriedade até ao pagamento, 409.
Fora destes casos, o vendedor não pode resolver, mas pode recorrer à acção de cumprimento para pagamento do preço
817, com juros moratórios 806.
A determinação do preço, se não estiver fixado nem convencionado, é feita pelo preço normalmente praticado pelo 883
vendedor, pelo valor de mercado, ou fixado pelo tribunal. Podem as partes decidir que o preço seja determinado só por uma
parte ou por 3º, de acordo com critérios estipulados, 400/1. Caso esses critérios não sejam respeitados, e embora o 400/2
não o indique, a intenção da norma não é aplicar-se literalmente, mas sim aplicar-se em qualquer perturbação no processo
de determinação do preço, devendo neste caso o tribunal decidir o preço com base nos critérios estipulados pelas partes.
A exceção é o 466 do CCom, que diz que se o 3º não fixar o preço fica o contrato sem efeito, isto porque as partes ao
deixaram ao arbítrio do 3º a estipulação do preço, efetuaram uma indicação intuitu personae, opondo-se assim à
intervenção do tribunal. Esta posição vale também para a CV civil, com os limites da má-fé, dolo ou abuso de direito do 3º.
Pode haver redução do preço se a venda ficar limitada só a parte do contrato. A redução é feita no valor da parte que se 884, 292
tornou impossível, se for discriminada, ou por avaliação.
O comprador suporta ainda as despesas relativas à celebração do contrato de CV, ficando as despesas referentes à 878
execução a cargo do vendedor, como a guarda e conservação.

Compra e venda – Pedro Albuquerque VOL I Tomo II


Cap. I Modalidades Típicas da Compra e Venda
1. Venda com reservada propriedade
1.1 Generalidades
1.1 O 409º/1 CC permite, ao vendedor reservar para si o direito de propriedade da coisa até o cumprimento total ou parcial 409º/1
das obrigações ou até à verificação de qualquer outro evento.
1.2 Mesmo esta cláusula de reserva de propriedade sendo normalmente associada à venda a prestações, é perfeitamente
compatível com o pagamento integral do preço.
1.3 Do mesmo modo o pagamento em prestações não impede a imediata transferência da propriedade da coisa vendida.
x A reserva de propriedade tem uma enorme importância para o vendedor porque:
x Na hipótese de Venda com pagamento diferido no tempo, esta permite ao vendedor a defesa da sua posição, pois,
em caso de incumprimento este conserva para si a coisa objecto do contrato.
x Em caso de insolvência do comprador, os credores deste não se poderão fazer pagar pela coisa vendida, logo essa
coisa continua na titularidade do vendedor, de que desta forma se protege contra os riscos da insolvência do
adquirente.

DContratos - 4

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2 A oponibilidade da cláusula de reserva de propriedade aos credores e adquirentes do vendedor.


x No caso de insolvência, refere o art. 104/1 do CIRE poder o comprador exigir o cumprimento do contrato se a coisa 104/1 e 5
já lhe tiver sido entregue à data da declaração de insolvência. O administrador pode, todavia, recusar o CIRE
cumprimento, caso em que o comprador apenas terá, como crédito sobre a insolvência direito á diferença, entre as
prestações previstas ainda não vencidas e o valor da coisa na data da recusa (104/5 CIRE).
x Para ML trata-se contudo, de uma norma insusceptível de generalização, nos termos do antigo 351º CPC, e
acauteladas as normas relativas ao registo, o comprador poderá opor a expectativa de aquisição aos credores do
vendedor, tal situação sucede igualmente relativamente aos adquirentes sucessivos, justificando-se que se aplique
a estes, por analogia o regime da CV de bens alheios.
1.2 Forma
x Está sujeita às mesmas exigências e formalidades que o contrato em que se encontra inserida. Em caso de
insolvência do comprador o art. 104/4 CIRE impõe a forma escrita como requisito de oponibilidade à massa
insolvente.
x Esta pode ser pactuada na CV de bens móveis como na de imóveis, mas terá que obedecer às regras do registo
para ser oponível a terceiros (409/2 CC)
1.3 A oponibilidade da cláusula de reserva de propriedade, não sujeita a registo, a terceiros.
PRM/ Vaz S., tratando-se de bens não sujeitos a registo considera que a Cláusula de RP tem eficácia inter partes, mas não
é oponível a terceiros. Esta posição diverge da communis opinio, segundo a qual, não havendo obrigatoriedade do registo, a
cláusula de RP é sempre oponível a terceiros de boa-fé.
1 PRM invoca que:
x Necessidade de tutela da aparência e o paralelo com o penhor( 609º ss CC), assim como a CV a comerciante (1031);
x Relatividade dos contratos ( 406/2 CC);
x Não compreende porque é que no caso de bens imóveis esta dependesse de registo para ser oponível a terceiros e
tratando-se de coisas móveis fosse oponível erga omnes:
x Em caso de incumprimento, designadamente por falta do pagamento do preço, cabe ao vendedor resolver o contrato(
886), mas nos termos do art. 435º a resolução não prejudica os terceiros de boa-fé.
2 Refutando a posição de PRM, PA refere:
x O 1º argumento da tutela de aparência e o paralelo com o penhor ñ podem colher porque a solução está consagrada
nestes 2 casos mas não na CV de RP;
x O principio da relatividade ou ineficácia externa do contrato, não podia ser invocada diante de terceiro, ML e NPO estão
em concordância;
x Em relação à dependência da oponibilidade relativa a bens móveis de registo e a relativa a móveis não, no caso dos bens
sujeitos a registo a própria oponibilidade do negócio de transmissão a terceiros de boa-fé depende de registo, o msm ñ
sucede com os actos de transmissão de móveis. Se tal posição fosse de aceitar, todos os negócios sobre móveis ñ
sujeitos a registo nunca seriam oponíveis a terceiros de boa-fé.
x Em relação ao 435/1 , a invocação da RP ñ afecta nenhum dto adquirido por terceiro, dado que o comprador, por ñ ser o
proprietário, ñ pode transmitir ou alienar mais do que os próprios dtos que é titular, no mesmo sentido ML.
1.4 Cláusula de Reserva de propriedade a favor de terceiro
A prática tem vindo a documentar o estabelecimento de cláusulas de RP em contratos de crédito ao consumo, a favor do
mutuante ou entidades financiadoras que ñ procederam a qualquer alienação do bem para elas reservado.
Regente rejeita a admissibilidade de uma cláusula de RP a favor de terceiro.
1 Admitem a reserva de propriedade a Favor de terceiro:
1.1 Urbano Dias – admite a validade da cláusula de RP a favor de 3 ( o financiador) considerando-se esta, equiparável à
reserva a favor do alienante;
1.2 Pereira Rodrigues – Verificando-se que um automóvel foi vendido mediante o pagamento de determinadas quantias, a
liquidar nos termos de um contrato de financiamento em que foi constituída RP a favor da entidade financiadora com
vista a garantir o pagamento daquelas quantias, o ñ cumprimento do contrato por parte do comprador, faculta ao
financiador que requeira a apreensão do veiculo, por ocorrer uma situação de incumprimento que estiveram na origem
da RP;
1.3 Graça Amaral – refere que segundo o art. 18/1 do DL 54/75 admite a interpretação extensiva, sendo admissível a
constituição de RP tendo por finalidade garantir um dto de crédito de terceiro que é mutuante do contrato de mútuo
conexo com o contrato de CV.
2 Rejeitam a RP a favor de terceiro:
2.1 Salazar Casanova – a circunstancia de a lei prescrever que a referida clausula conste do contrato de crédito, ñ
significa que a clausula se traduza em acordo sobre a RP a favor do mutuante; o referido acordo, precisamente porque
o contrato tem por objecto um financiamento para a aquisição de bens ou serviços em prestações, há-de respeitar ao
contrato de alienação;
2.2 Vaz Gomes – Considera-se nos termos do 409, só o vendedor, o titular do dto de propriedade sobre a coisa poderia
manter na sua esfera jurídica a propriedade daquilo que vendera (para efeitos de poder resolver o contrato e obter a
restituição do objecto, nos termos do 934). A lei ñ admite a RP a favor do mutuante, mas tão só a favor do alienante;
Posição do Regente (PA):
x Existe uma impossibilidade conceptual e dogmática de uma RP a favor de quem ñ tem qualquer propriedade, acresce a
circunstância de, ao contrário de quanto de poderia supor, ñ vigorar neste aspecto o princípio da autonomia privada.
x A RP atribui ao comprador uma expectativa jurídica real de aquisição limitando do mesmo passo o âmbito do dto de
propriedade do alienante. Vale, portanto, aqui o princípio da tipicidade dos dtos reais consagrado no art. 1036º. Não é

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lícito ao intérprete criador criar figuras jurídicas novas com essa natureza.
x A exclusão da RP a favor de terceiro não impede, porém, que se sujeite a transferência da propriedade ao pagamento de
terceiro. Esta situação está claramente coberta pelo artigo 409.º/1 do Código Civil ao admitir que a transmissão do direito
fique dependente do cumprimento integral ou parcial do cumprimento das obrigações da outra parte ou até à verificação
de qualquer outro evento. Mas uma coisa é uma reserva de propriedade, a favor do vendedor, subordinada ao pagamento
a terceiro, outra a estipulação de uma reserva em benefício do próprio tertius. Só a primeira é possível permitindo, então,
ao alienante, em caso de incumprimento da obrigação solicitar a restituição da coisa para si e apenas para si.
1.5 A questão da transmissibilidade da reserva de propriedade
Questão: saber se a posição jurídica emergente da RP pode ser transmitida.
x Sentido afirmativo: NPO/ Isabel Meneres Campos – De acordo com este autor o alienante poderia sub-rogar o terceiro
financeiro nos respectivos direitos. A sub-rogação importa a transmissão para o terceiro das garantias e outros acessórios
do crédito que sejam inseparáveis da pessoa do devedor (589º ss). A propriedade transmite-se, enquanto acessório do
crédito para o financiador.
x Linha completamente diversa: Rui Pinto Duarte a RP é nada mais que uma cláusula contratual por força da qual a
transmissão da propriedade é diferida para momento posterior ao do contrato. Segundo este autor, a reserva ñ geraria um
dto diverso do de propriedade e, portanto, em si mesma, ñ seria transmissível.
x Gravato de morais em sentido idêntico, com fundamentação distinta: levanta dúvidas quanto á admissibilidade da
cessão da RP a favor do financiador. Considera ñ ser utilizável nesta circunstancia o mecanismo da cessão, por ñ haver
interesses relevantes a considerar, por encontrarem-se pouco definidos os termos da união de contratos e existirem
outros mecanismos susceptíveis de ultrapassarem os inconvenientes da intransmissibilidade da RP.
1. Posição do Regente:
1.1 A RP consagra uma posição concreta e juridicamente tutelada que corresponde a um dto subjectivo do vendedor, este
dto é naturalmente transmissível. A regra é que os dtos subjectivos de natureza ñ pessoal são transmissíveis, por
isso na ausência de qualquer norma a proibir a alienação ou transmissibilidade do dto do vendedor com RP, é
perfeitamente transmissível;
1.2 É igualmente possível a sub-rogação do tertius efectuada pelo vendedor. Só não basta a mera entrega do preço pelo
financiador para ela se verificar ipso facto, mas nada impede nos termos do art. 589º ss, o credor, que recebe a
prestação de terceiro, de o sub-rogar expressamente, até ao momento do cumprimento da obrigação, nos seus dtos.
Logo também opera, nos termos do 599º a transmissão de garantias e acessórios;
1.3 Também ñ parece depor no sentido da inadmissibilidade da viabilidade da transmissão a suposta indefinição dos
termos da união de contratos, mesmo na eventualidade de os 2 negócios surgirem unidos ou de forma combinada a
indefinição existente ñ obsta à transmissão.
1.6 A estipulação da reserva de propriedade a favor do alienante mas sujeita ao pagamento a terceiro 409º
1. O art. 409º prevê a possibilidade, nos contratos de alienação o alienante reservar para si a propriedade da coisa até ao
pagamento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento, por isso a
validade de uma cláusula de RP a favor do vendedor mas sujeita ao pagamento do financiador, parecia ñ merecer uma
séria contestação a favor estão:
1.1 NPO/ S.Casanova/ Isabel Salgado.
2. CONTRA (Gravato Morais): Invoca o cenário subjacente ao incumprimento:
1.7 A nomeação para execução, pelo alienante, do bem objecto da reserva
x Debate: consiste em saber se o alienante beneficiário da RP pode nomear o bem para execução.
x Ñ parece aceitável a possibilidade de execução de coisa própria do exequente, mas sucede com frequência que,
instaurada a execução pelo próprio titular da RP, vem este nomear à penhora o bem sobre o qual incide a RP, assim:
Entendeu-se em inúmeras decisões que o exequente, quando requer a penhora do bem, tacitamente renuncia à RP.
1. Admitida a renúncia: Em que moldes pode prosseguir a acção face à existência do registo de RP?
1.1 Pode ou ñ o beneficiário da RP executar o bem sujeito a essa reserva?
1.1.1 R: Se entendermos estar-se diante uma condição resolutiva, ñ parece existir, qualquer dificuldade em virtude por
força dos art. 601 º CC e 821 CPC. Segundo esta posição a titularidade do bem transfere-se, imediatamente, com o
negócio real, a menos que não for pago o preço ou verifique-se o evento ao qual se sujeitou a transferência definitiva
da propriedade em virtude de RP e o vendedor exigir a resolução do Negócio.
1.1.2 R: Por sua vez se entendermos ser uma condição suspensiva, coloca-se efectivas em que dificuldades na medida em
que pressupõem ou postulam ser o vendedor titular do bem vendido até se verificar o pagamento integral ou o evento
a cuja verificação se associou a reserva.
1.1.3 Regente: N resolve a questão por via da condição, pois na CV com RP o efeito translativo é deferido ao momento do
pagamento, ficando, todavia, desde logo o comprador investido, com a realização do contrato, numa posição jurídica
traduzida numa expectativa real de aquisição.
Para o prof. parece haver uma contradição entre os art. 601 CC e 821 CPC, sendo a única saída possível renunciar à
reserva, mas será esta possível?
x Em caso de não ser admissível, existindo uma expectativa de aquisição por parte do comprador com RP a renúncia ao
dto do alienante determinaria a imediata aquisição pelo adquirente do bem vendido, independentemente do pagamento
do preço, tornando-se um prejuízo para o comprador.
Argumenta-se tbm a inviabilidade da renúncia, por esta vir destruir a posse do comprador.
x Se fosse admissível, tal permitiria ao vendedor, unilateralmente, fazer extinguir a expectativa de aquisição o que
contrariaria a protecção dispensada pela clausula de RP, facultando-lhe a obtenção judicial de um resultado insusceptível
de ser alcançado extrajudicialmente.
x Posição adoptada?
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1.7 A reserva de propriedade e a exigência do cumprimento do contrato


Alguma doutrina e jurisprudência nacionais tem entendido que o beneficiário da RP só pode exigir a restituição da coisa
quando exerça o dto de resolução sem previamente ter exigido o cumprimento pontual do contrato.
x Porém o vendedor, pode ter interesse em exigir o cumprimento do contrato e manter a RP (Baptista Machado);
x Em hipótese diversa, é que é inadmissível dado que ñ se pode exigir o cumprimento de um contrato resolvido, pois nada
existe que, para a venda com RP, retire ao vendedor a faculdade de exigir o cumprimento ou a limite (Raul Ventura);
x A simples mora no cumprimento do contrato de um contrato bilateral ñ desencadeia o imediato dto de resolver. Para tal
ocorrer tens que se transformar a mora em incumprimento definitivo, conversão estaque será feita se for uma obrigação
pecuniária dentro dos trâmites do art. 808/1, através da fixação de um prazo para o devedor cumprir.
1.8 A transferência do risco na Compra e venda com reserva de propriedade
x Alguns autores, partindo da consideração de que na CV com RP se ñ deu, ainda, a transferência do dto real sustentam
correr o risco da perda fortuita por conta do alienante, à 1º vista parece susceptível de receber cobertura do 796º, mas no
entendimento do Prof. não é a melhor solução.
x A RP visa garantir a posição do vendedor contra o risco de ñ pagamento do preço ou da ñ verificação do evento a ela
associado, logo ñ se compreende que um mecanismo destinado a reforçar a posição do vendedor acabe afinal por a
desguarnecer, pois a transferência do domínio material e do gozo da coisa ñ deixou de passar para o comprador.
x PRM, apresenta a solução em que o risco corre por conta do comprador:
I. A RP cumpre uma função de garantia com efeitos equivalentes ao da hipoteca, mas o comprador fica com o gozo,
justificando-se que assuma o risco;
II. O 796º refere a transferência do domínio, logo é possível considerar que ao associar a transferência do risco à
transferência do domínio sobre a coisa o preceito em análise tem em vista a própria relação material com o objecto
ou dto vendido. Assim a partir da entrega da coisa ao comprador o risco deve correr por conta deste, ñ ficando
exonerado das suas obrigações;
III. A cláusula de RP seria em simultâneo uma condição suspensiva e resolutiva pq desta forma sendo a resolutiva e
tendo havido a tradição da coisa, o risco corre por conta do adquirente;
IV. 796/3 refere que em caso de c. resolutiva determina que, tendo a coisa sido entregue ao comprador, o risco corre por
conta deste, com a c.suspensiva, ñ se prevê tal hipótese . Assim sendo a solução deve ser oposta à do preceito.
x O titular do dto alienado deixa de verdadeiramente de o ser para, passar a ter uma garantia real, ou se se preferir uma
propriedade limitada ao papel de garantia, o comprador, esse, passa a ter como efeito do negócio sujeito à reserva, uma
expectativa real de aquisição do bem.
x Posição adoptada por : VZ/ LP/ML/ AV/PROF, perigo de perecimento fortuito da coisa recai sobre o comprador que
não fica desonerado ao pagamento do preço. O alienante esse suportará apenas o risco de perda da garantia
consubstanciada pela RP.
x Para quem vai o risco contratual da Compra e venda com RP no caso de o bem perecer por facto imputável a
terceiro? Quer o vendedor, quer o comprador, ambos, ficam investidos numa posição jurídica própria em virtude do
contrato de CV com RP, se se assistir a uma lesão da coisa deverá proceder-se à repartição do risco de acordo com o
proveito próprio de cada um. Ou seja, o comprador que já tinha o gozo da coisa suporta o risco da perda ou deterioração
desta, o vendedor suporta o risco da perda da garantia.
1.7 Enquadramento dogmático da Compra e venda com Reserva de propriedade
™ Teoria da Condição suspensiva;
™ - // - da c. resolutiva;
™ Da venda obrigacional;
™ Da dupla propriedade;
™ Da venda com eficácia translativa imediata associada à atribuição ao vendedor, de uma posição jurídica real que lhe
garante a reaquisição do bem em caso de incumprimento;
™ Da eficácia translativa diferida ao momento do pagamento do preço, com a concessão ao comprador, no período que
medeia entre a celebração do contrato e o pagamento, de uma posição jurídica diversa da propriedade.
1. Teoria da condição suspensiva :
1.1 Ñ pode ser aceite, porque o que está em causa tecnicamente um acontecimento condicional. O dever de pagar o preço
corresponde a um efeito essencial ao contrato e não a um facto exterior a este, logo o seu cumprimento pode ser
exigido judicialmente e sujeito a execução coactiva.
1.2 A aquisição de propriedade só acontece no momento do pagamento do preço e ñ retroage á data da celebração do
contrato como sucederia se estivesse em causa um condição suspensiva;
1.3 O art. 409/1 prevê, situações de RP ñ ligadas ao pagamento do preço pelo que poder-se-ia dizer que, pelo menos,
quanto a estas situações, seria pertinente o enquadramento nos moldes de uma c.suspensiva.
1.4 A condição atinge todos os efeitos do contrato enquanto a RP apenas afecta a transmissão da propriedade;
2. Teoria da condição resolutiva: as considerações da teoria suspensiva valem igualmente para esta.
3. Teoria da venda obrigacional: Prof. rejeita-a.
4. Teoria da dupla propriedade: deve ser afastada. Contra esta invoca-se a circunstância de que o dto de propriedade
seria um dto exclusivo, isto mesmo decorre do 1305. Mesmo que o art. 409 seja compatível com o que é disposto no
art. 1305, esta adequa-se mal com art. 409, e mostrasse desnecessária e supérflua, sendo possível encontra-se uma
explicação mais simples e adequada à realidade jurídica e material que se encontra subjacente à CV com RP.
5. Teoria com eficácia (…) em caso de incumprimento:
5.1. Implica a semelhança do que acontece coma teoria da c. resolutiva, ou seja, uma alteração estrutural da CV da RP
face ao regime do art. 409, onde apenas se admite ser lícito ao alienante reservar para si a propriedade da coisa.

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5.2. Defender esta tese seria reconduzir as hipóteses de RP a normais situações de resolução da CV, sem qualquer tipo
de especialidade da 1 relativamente à 2.
6. Teoria da eficácia (…) diversa da propriedade:
6.1. O dto do vendedor passa a consistir numa propriedade para efeitos, exclusivos, de assegurar o pagamento do preço
ou outro evento consubstanciando um autêntico dto real de garantia;
6.2. Ñ se pode considerar do ponto vista estrutural a posição do vendedor como um autêntico dto real de garantia, na
realidade estamos perante uma permissão jurídica de aproveitamento de uma coisa corpórea e de um dto real.
6.3. O comprador fica desde logo, investido, com a realização do contrato, numa posição jurídica específica traduzida
numa expectativa real de aquisição enquanto o vendedor detém uma garantia real destinada a assegurar o
pagamento do preço.
2 Venda de bens futuros, frutos pendentes e de partes componentes ou integrantes de uma coisa
2.1 Aspectos gerais do regime
A venda de bens futuros, stricto sensu, verifica-se quando o vendedor, aliena bens inexistentes ao tempo da celebração do 880ºCC
contrato, que se ñ encontrem em seu poder ou a que ñ tem dto. Mas podem igualmente considerar-se como CV de coisa
futura os outros contratos de CV referidos no art. 880(restantes) uma vez que eles se referem a coisas que ñ têm ainda
existência autónoma.
x CV coisa futura stricto sensu: A transferência dá-se com a aquisição pelo alienante da coisa;
x Nos restantes casos: a transferência da propriedade dá-se coma respectiva colheita ou separação.
x A CV de coisa futura distingue-se da venda de coisa alheia(892): porque enquanto na 1º hipótese ninguém ignora que
a coisa ñ pertence ao devedor ainda que exista a expectativa de ela vir a ser do alienante
Ocorrida uma CV de bens futuros, frutos pendentes, etc, o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias, para
que o comprador adquira os bens, segundo o que foi estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato., ou seja, o
vendedor é obrigado a adquirir o bem alienado, dando-se a transferência de forma automática com essa aquisição nos
termos do 408., se ñ cumprir, por facto imputável a ele o vendedor responderá por inadimplemento.
x Responde pelo interesse contratual positivo ou negativo?
1 Raúl Ventura: Interesse contratual negativo: pq considera que estamos perante um negócio incompleto, antes de se
verificar a transferência da propriedade, então a indemnização deve ficar pelo interesse contratual negativo.
2 ML: tratando-se de um negócio validamente celebrado, ñ se deve ficar apenas por o interesse contratual negativo.
3 Regente: Atendendo à circunstância de logo com a CV de bens futuros, frutos pendentes e partes componentes, surgir
para o vendedor a obrigação de adquirir a coisa, determinar o respectivo incumprimento culposo o dever de indemnizar
pelo interesse contratual positivo.
x Tratando-se de uma impossibilidade, total ou parcial, ñ culposa ou imputável ao vendedor, a consequência será a 795/1
da extinção do contrato ou o cumprimento parcial, hipóteses em que ou o vendedor perde o dto à prestação(795/1) ou à 793/1
redução na medida da impossibilidade ( 793/1).
x Nos termos do art. 880/2 as partes podem atribuir carácter aleatório ao contrato de CV de bens futuros. Neste caso o
objecto de venda é inicialmente uma mera esperança, e destarte, o preço será devido mesmo que a efectiva transmissão
da coisa ou bem futuro se ñ concretize.
x A obrigação da entrega, que compete ao vendedor, segue os termos gerais.
x Pode na CV de bens futuros haver lugar a garantia pelos vícios ou falta de qualidades da coisa? Ou se o facto de
a coisa ser futura a exclui implicitamente?
Na emptio spei o carácter aleatório do negócio na msm abrange os defeitos da coisa, pois o comprador admite o pagamento
do preço msm que a coisa ñ chegue a existir.
Na emptio rei sper atae admite-se em regra que a garantia sem prejuízo de poder ser excluída por convenção expressa ou
implícita das partes, pela natureza da coisa, ou pelas circunstâncias em que se prevê a respectiva produção.
2.2 Natureza e enquadramento dogmático da venda de bens futuros ou pendentes e de partes componentes ou
integrantes de uma coisa
Qualificação jurídica dogmática do contrato de CV de coisas futuras:
1) Teoria da condição(Vaz serra) .
2) Teoria do negócio incompleto( Raul Ventura);
3) Teoria do Negócio obrigacional( ML);
™ Teoria da Condição: Contra esta teoria pode invocar-se a circunstância de na CV de bens futuros o vendedor
ficar, em regra, obrigado a diligenciar para que o comprador adquira os bens vendidos;
A condição ñ pode consistir na falta ou inexistência de um elemento essencial, ou seja, quando alguém estipula «vendo uma
coisa se ela vier a existir» ñ se está a realizar um negócio sujeito a condição mas sim uma venda com espera da existência
da coisa.
™ Teoria do negócio incompleto: ML defende que ñ se pode falar em negócio incompleto pq a qualificação ñ cabe
simultaneamente à venda de esperanças enquanto tais à venda de bens futuros.
Prof. concorda com esta posição pq, pq embora considere-se que os negócios incompletos sofram normalmente de
algum tipo de nulidade ou inexistência, nada implica ñ poderem ter algum tipo de relevância parcelar.
É neste tipo de situações que temos que enquadrar a ideia de incompleição porque assiste-se à produção de alguns efeitos
do negócio mas ñ à respectiva plenitude.
É possível, considerar a CV de coisa futura como um negócio jurídico de formação complexa em que a situação jurídica do
vendedor e comprador varia em função da concretização, ou não, da existência da coisa mas na qual o comprador fica
desde logo, e como simples efeito do contrato investido numa expectativa e o vendedor obrigado a fazer o necessário para o
comprador adquirir os bens vendidos.

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™ Teoria do negócio obrigacional: Ñ parece ser a mais adequada. A venda de esperanças não pode ser nunca
um negócio meramente obrigacional, pois, ele transfere imediatamente a esperança. Dito de outra maneira: a compra e
venda de bens futuros produzir, todos os efeitos a que se destina. E se ñ produz nem pode produzir todos os seus efeitos
essenciais, estando todavia, já prestado o consenso, isso deve-se ao facto de lhe faltar, ainda um, dos seus elementos
essenciais: o objecto do negócio.
3. Compra e Venda de bens de existência ou titularidade incerta
x A regra vigente é a de que apenas podem ser alienados bens existentes e pertencentes ao vendedor. Os actos de 881º
disposição de coisas inexistentes são, de acordo com o 280º nulos, a msm solução vale para as realidades ñ 467/1 código
pertencentes ao vendedor ( art. 892). comercial
x 881, admite a venda de bens de existência ou titularidade incerta desde que se faça menção, dessa incerteza no contrato. 892º
Essa menção deve ser uma declaração expressa, logo indo pela mesma ratio, é inadmissível um contrato deste tipo ser
celebrado de forma oral.
x Nesse caso presume-se terem as partes pretendido atribuir ao contrato natureza aleatória. As partes podem recusar ao
contrato natureza aleatória, eventualidade na qual o preço só terá de ser pago se a coisa existir e pertencer ao devedor.
Esta modalidade diferencia-se da vende de bens alheios porque o alienante ñ realiza o contrato como se fosse proprietário
da coisa. Ao contrário a situação de incerteza é expressamente assumida pelas partes. Ñ esqueçamos que pode-se aplicar
o regime da CV de bens alheios quando o vendedor tenha a certeza da inexistência ou falta de titularidade e ñ assuma essa
circunstância.
4 Compra e venda de coisas sujeitas a pesagem, contagem e mediação
Não se aplica, deste modo, pq correspondem a coisas determinadas, o regime desta modalidade de CV às situações nas
quais as partes apenas se limitam a comprar certa quantidade de um determinado fruto , ou tantos kilowats, etc.
x As hipóteses referidas nos art´s 887 e ss ñ correspondem à de o vendedor ter entregue coisa quantitativamente diferente
daquela que constitui objecto do contrato, pois, nesse caso haverá cumprimento defeituoso., trata-se sim é do objecto do
contrato, que foi inteiramente entregue, ñ se adequar à indicação, ao juízo ou calculo que sobre ele fizeram as partes ou
uma delas.
x A CV fica concluída com a celebração do contrato, antes da pesagem, contagem ou mediação, o que significa que, o
comprador adquire, de acordo com a regra do 408 automaticamente a propriedade dos bens alienados, transferindo-se
para ele o risco pela perda ou deterioração da coisa.
Ou seja, neste caso havendo uma divergência entre as quantidades ou medidas indicadas e o resultado da mediação, 887º
pesagem ou contagem as consequências apenas se fazem sentir ao nível do preço devido, de acordo com os artr 887 e ss´. 888º
As consequências são diversas conforme o preço tenha sido estipulado em razão de tanto por cada unidade comprada(
compra ad mensuram) ou tenha, ao invés, sido determinado para a totalidade ou conjunto de coisas.(compra ad corpus).
Compra ad mensuram: prevista no 887 ai é devido o preço proporcional ao nº, peso ou medida real da coisa vendida , sem
embargo se no contrato se declarar diferente.
Compra ad corpus: dispõe 888 que se na venda de coisas determinadas o preço ñ for estabelecido à razão de tanto por
unidade, o comprador deve o preço declarado mesmo se no contrato tal indicação não corresponda à realidade. É imprtante
sublinhar, que se a quantidade efectiva diferir em mais de 1/20 desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional
(888/2).
x Quando se venda por 1 só preço uma pluralidade de coisas determinadas e homogéneas, com indicação do peso ou 889
medidas de cada uma delas, e se declare quantidade inferior à real quanto a alguma ou alguma delas e superior quanto
ás outras, far-se-á a compensação entre as faltas excessos até ao limite da sua ocorrência(889). Para aplicar tal solução
temos que ter em consideração o seu pressuposto: a existência de um só contrato, pois ñ se compreenderia a
compensação entre contratos distintos.
x Desde que esteja previsto um preço separado para cada categoria de coisas vendidas tbm ñ é possível contrabalançar as
perdas com os excessos. Pois o 889 exige um preço único.( o preço único pode ser estabelecido por unidade de nº, peso
ou medida);
x Está a compensação sujeita aos limites do 888/2?
o Sentido afirmativo ( PL/AV): se provar-se que a diferença entre o preço global e o que resultaria dos preços unitários
que os contraentes tiveram ou tinham em vista excede um vigésimo daquele, deve ser permitido o aumento ou a
redução proporcional do preço.
o Sentido negativo( Baptista Lopes/ML): Não se parece justificável adoptar a solução do 888/2 dado que a vontade
das partes se forma relativamente ao preço global e ñ há prejuízo, uma vez que o perdido de um lado é o ganho no
outro. O art 889 vem limitar a aplicação do 888/2.
x 890/1 estabelece um prazo para o recebimento do preço muito curto ao determinar a respectiva caducidade dentre de 887
seis meses ou 1 ano após a entrega da coisa, conforme esta seja móvel ou imóvel. Em caso de a diferença so se tornar 888/2
exigível momento posterior á entrega, o prazo conta-se a partir desse momento. 890
x Coisas que hajam de ser transportadas de um lugar para outro, o prazo reportado à data da entrega só começa a
correr no dia em que o comprador as receber (890/2).
x A aplicação do 887 e 888/2 pode conduzir a uma lesão do comprador se o preço a pagar for muito superior à indicada no
contrato, pois este acaba por ter que pagar mais do que pretendia. Para atenuar tal situação surge o 891 que atribui ao
comprador o dto de resolver o contrato,se o preço devido, por aplicação do 887 ou 888/2.
x O dto de resolução está sujeito a caducidade, tal como o dto à diferença de preço mencionado no art 890, devendo ser
exercido no prazo de 3 meses a contar da data em que o vendedor fizer por escrito a exigência do excesso(891/2, 224).

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5- Venda a contendo e sujeita a prova


5.1 - Caracterização 923´ss
Esta modalidade de CV encontra-se regulada nos arts. 923 ss`. Tanto a venda a contento como a venda sujeita a prova
verifica-se a subordinação do contrato à aprovação da coisa vendida por parte do comprador.
x Diferença entre as 2: contento – o comprador pode reservar o dto de contratar ou de resolver o contrato, conforme
entender; sujeita a prova – o contrato fica dependente de uma avaliação objectiva do comprador relativamente às
qualidades da coisa, em conformidade com uma verificação a que será submetida.
5.2 – Venda a Contento
Existem 2 modalidades:
™ Ad gustum: é estipulado que a coisa terá de agradar ao comprador ñ se produzindo os efeitos típicos da CV enquanto 923
isso ñ suceder (923);
™ Concede-se ao comprador o dto d resolver o contrato se a coisa ñ agradar ao comprador (924). 924
Análise de cada modalidade:
1. Ad gustum: o dto atribui valor jurídico ao silêncio; desviando-se da regra geral. O art 923/2 refere que a coisa se
considera aceite se o comprador não se manifestar dentro do prazo de aceitação, nos termos do 228/1.
1.1 923/2 estabelece a obrigatoriedade de a coisa ser facultada ao comprador para exame, ou seja , o prazo para aceitação
ñ se pode iniciar antes de a coisa ser entregue.
1.2 A entrega da coisa constitui uma obrigação autónoma do vendedor, cujo cumprimento pode ser exigido judicialmente
pelo comprador, na eventualidade de algum defeito impedir a apreciação da coisa tem o vendedor de proceder à sua
substituição ou reparação;
1.3 Em contrapartida, o comprador deve actuar de forma cuidadosa durante o exame da coisa., em cetas circunstâncias
a boa-fé leva a admitir que o exame possa ser levado a cabo por terceiro encarregado pelo comprador de o fazer. O
vendedor ñ tem qualquer dto a uma indeminização em consequência de um uso razoável, pelo comprador ou terceiro
por ele encarregado, do objecto do contrato.
1.4 Se dentro do prazo, o comprador se manifestar no sentido da rejeição a venda considera-se como ñ celebrada. Até à
aceitação ou decurso do respectivo prazo os efeitos típicos do contrato ñ se produzem.
1.5 A rejeição ñ depende de qualquer fundamentação.
1.6 Por vezes a própria recusa de aceitação, pode em certos casos, mostrar-se ilícita ou abusiva, por exemplo: se vier a
demonstrar que no momento da celebração do contrato o adquirente já tinha o propósito de recusar e ocultou esse facto
ao vendedor causando-lhe com isso danos.
1.7 Se o comprador manifestar uma aceitação mas sujeita a condições ou impondo novos termos contratuais, a sua
declaração equivale a uma rejeição.
1.8 O pedido do alargamento do prazo de aceitação equivale a uma proposta de alteração do negócio já celebrado.
1.9 Atribuição do risco – uma vez que ñ produz os efeitos típicos da CV antes da aceitação, a atribuição do risco só se
verificará com o decurso do prazo estabelecido no 923/2 ou com a aceitação expressa ou tácita, tal aceitação ñ libera o
vendedor das consequências dos casos de CV de coisa defeituosa ou onerada.
2. 2ª modalidade: a venda torna-se imediatamente eficaz, o comprador adquire o objecto e contrai a obrigação de o
pagar, mas fica com o dto de desfazer o negócio, dando os efeitos por ñ produzidos se o objecto o ñ satisfizer.
2.1 Aplicam as regras dos art. 432º ss ; 924/2;
2.2 A supressão do contrato ñ é impedida pela entrega da coisa (924/2) e deverá ser exercida dentro do prazo estabelecido
no contrato ou resultante dos usos, podendo o vendedor, se nenhum prazo for estabelecido, fixar um limite razoável
para o dto de resolução(924//3);
2.3 Produzem-se, ab initio, todos os efeitos do contrato, nomeadamente a transferência do risco de perda ou
deterioração da coisa na pendência do prazo para o exercício da resolução (432/2);
o Depende a transferência do risco da entrega da coisa, nos moldes do 796/3? A aplicação deste preceito pressupõe
que estejamos perante uma condição resolutiva.
5.3 – Venda sujeita a prova
Encontra-se regulado no 925, na venda sujeita a prova a plena produção dos efeitos do contrato depende das
circunstâncias positivas susceptíveis de apreciação judicial, ou seja, ela fica sujeita ao resultado de um exame a fazer, cujo
fim é o de apurar a aptidão do objecto.
x Constitui uma obrigação negocial o dever de o vendedor facultar a coisa, ao comprador, mas para prova e ñ para simples
apreciação(925/4).
x A prova deverá ser feita dentro do prazo estabelecido pelo contrato ou pelos usos. Se ambos forem omissos, observar-
se-ão o prazo fixado pelo vendedor e a modalidade escolhida pelo comprador de acordo com critérios de razoabilidade
(925/2);
x Cabe ao comprador o encargo, de comunicar ao vendedor o resultado da prova antes de expirar o prazo sob pena de o
negócio produzir definitivamente todos os seus efeitos ( 925/3).
5.4 Natureza da venda a contento e da venda sujeita a prova
™ Na modalidade ad gustum o comprador ñ se vincular, tem sido defendido ñ existir propriamente uma venda, mas sim
uma proposta. O destinatário ñ se prende: falta a sua manifestação da vontade, que consiste na exteriorização do seu juízo
sobre a coisa. Se o comprador disser ao vendedor que esta lhe convém aderiria à oferta, e o contrato formar-se-ia
resultado do encontro da proposta com a aceitação, neste sentido aponta o 923, in fine, ao estabelecer que a CV feita sob
reserva de a coisa agradar ao comprador vale como proposta.
Regente : ñ parece rigoroso afirmar que estamos perante uma proposta porque:
I. A venda a contento pressupõe já uma acordo entre as partes para a própria formação. Ñ esquecer que em caso de
silêncio este vale como aceitação;
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II. Mesmo antes da aceitação pelo comprador o negócio já produz obrigações concretas ao vendedor, a de a coisa ser
facultada para exame (923/3).
Regente: tbm podíamos considerar se estamos perante uma condição, mas ñ nos parece que seja este o caso pq:
I. Ñ é possível estar perante uma c.resolutiva pq o negócio ñ produz efeitos enquanto ñj houver uma aceitação;
II. Ñ pode ser uma c.suspensiva pq dado a venda a contento já produzir a obrigação de facultar a coisa para exame;
III. Quanto mt podemos dizer que estamos perante uma c.imprópria por ser potestativa, ñ se pode considerar tal hipótese
pq o negócio já produziu efeitos mesmo antes da aceitação, por outro, impedirem que se fale também em condição
potestativa.
Posição do regente: representa um contrato preliminar constitutivo de um dto típico de opção: do negócio resulta a
vinculação definitiva de uma das partes acompanhada da obrigação de fornecer o exame da coisa enquanto a outra se
reserva a faculdade de aceitar ou rejeitar.
™ Na 2º modalidade : 924/1 fala em resolução, pode então considerar que estamos perante uma condição resolutiva?
R: negativo, pq tbm aqui a condição a existir seria meramente imprópria, por potestativa.
o C. potestativa, alguns autores consideram estar-se diante um contrato de formação imediata, mas sujeito à
revogação unilateral do comprador, contra invoca-se, na eventualidade de a coisa ñ agradar ao comprador a extinção
do vinculo contratual se dar com a eficácia retroactiva.
o Assim por remissão expressa 924/1 para o regime dos art 432´ss, estamos perante : uma compra em que o
adquirente tem um dto de resolução do contrato que exercerá, tbm aqui, de forma discricionária e sem possibilidade
de sindicância judicial.
™ Venda sujeita a prova: encontra-se qualificada pelo art. 925/1 como uma venda sujeita a condição suspensiva,
excepto se as partes de considerarem resolutiva.
1 V.sujeita a prova como um negócio condicional ( GT/PL/AV/PRM).
2 Contra a posição da V. sujeita a prova como um negócio condicional( ML): os requisitos desta modalidade
referidos no art. 925 ñ se distinguem dos requisitos de conformidade da coisa estabelecida no art 913 para o contrato
de CV em geral. Logo estaríamos perante uma modalidade especifica cujos efeitos ficariam dependentes de
verificação positiva de uma qualidade da coisa que a torna útil ao adquirente.
™ O regente é contra as doutrinas anteriormente referidas, para o prof a está se perante um negócio incompleto, de
formação sucessiva, cujo tatbestand só ficará perfeito com a observação ou constatação do funcionamento do
condicionalismo a que partes subordinaram o negócio.
6 - Venda a retro
6.1 – Noção e regime
x Neste modalidade de venda o comprador reserva para si o dto de reaver a propriedade da coisa ou o dto vendido
mediante a retribuição do preço(927).
x O exercício deste dto do vendedor tem como consequência a aplicação do disposto dos art. 432´ss, em tudo quanto ñ for
afastado pelo regime especifico da venda a retro.
x Os efeitos da resolução d contrato de CV corresponderão aos efeitos da anulação ou declaração de nulidade. O
comprador possuidor de boa-fé na pendência do negócio, deverá restituir a coisa comprada, e o vendedor terá de
entregar o preço recebido (298), se por qualquer motivo ñ imputável ao comprador o vendedor ñ poder ou ñ estiver em
condições de reembolsar o preço o contrato ñ pode ser resolvido.
x Venda a retro vs retrovenda: na 1ª há uma única convenção em venda, em que se inclui como disposição acessória a
faculdade, para o vendedor, de chamar de novo a si o objecto , devolvendo o preço. Na 2ª , A vende a B e B no instante
ou ulteriormente volta a vender a A, ficando a venda posterior, como simples proposta, sujeita a aceitação de A, ou, como
venda completa, subordinada à condição da concordância anterior. Vale para este negócio tal como para o 1º o regime da
CV, cabendo a A todos os dtos de um comprador.
x Inocêncio Galvão Telles referia que esta modalidade podia encobrir um contrato de ususra ou um pacto comissório,
tal perigo pode ser combatido, estabelecendo-se por via do 928/2, uma proibição de o comprador exigir o reembolso de
uma quantia superior à paga por ele próprio.
x Como forma de evitar que a eficácia real da cláusula de venda a retro represente, por tempo excessivo e
indeterminado uma entrave à circulação de bens, o legislador fixou o 929º, um prazo improrrogável para o
exercício da resolução, 2 ou 5 anos a contar da data da venda, consoante esta seja de bens móveis ou imóveis, salvo
estipulação de prazo + curto.
x No silêncio do contrato, a resolução fica igualmente sem efeito se, dentro do msm prazo de 15 dias, o vendedor ñ fizer ao
comprador oferta real das importâncias liquidas que haja de pagar-lhe a titulo de reembolso do preço e das despesas e
outras acessórias (931).
x Em regra a resolução ñ prejudica os dtos adquiridos por terceiros( 435/1).
A este principio faz excepção o art. 932, se a venda a retro tiver por objecto coisas imóveis ou móveis sujeitas a registo, e
a cláusula a retro tiver sido devidamente registada, a resolução já é oponível a terceiro. Esta cláusula de venda a retro só
terá eficácia real tratando-se de bens imóveis ou móveis sujeitos a registo nos restantes casos possuirá apenas eficácia
inter partes, de acordo com o art. 435/1.
x Risco de perda ou deterioração da coisa
x PRM – corre por contra do comprador, nos termos do 796/3, porém a resolução do contrato é colocada na dependência
da vontade de uma das partes: logo ñ estamos diante uma autêntica condição resolutiva.
x O comprador possuidor de boa-fé, responde apenas pela perda ou deterioração da coisa se tiver procedido com culpa
(1269), havendo negligência oi dolo se o vendedor pretender exercer o dto de resolução do contrato pode demandar o
comprador pelos prejuízos causados.

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x Tratando-se de perda fortuita, é o vendedor que ñ pode exercer o dto de resolução, por ñ ter qualquer interesse,
acabando a propriedade por se consolidar na esfera jurídica do comprador que, destarte, acaba por ter que suportar o
risco.
6.2 – Natureza da venda a retro
x De acordo com a orientação de alguns estaríamos perante uma condição resolutiva potestativa;
x Tbm há quem considere estar-se diante um simples dto de resolução do contrato pelo vendedor mas sem
eficácia retroactiva;
x Por fim outros entendem que estamos perante uma propriedade temporária revogável ou resoluvél por força de um
dto potestativo conferido ao vendedor.
Posição regente: trata-se de um contrato atributivo de um dto de resolução a exercer ad nutum pelo comprador e dotado de
7 – Venda a prestações
7.1 – Noção, exigibilidade antecipada e resolução
Encontra-se nos arts. 934´ss . A prestação é uma só. A venda a prestações corresponde a parcelas de uma prestação,
a única existente. É um negócio com a prestação dividida ou fraccionada.
x Por força do art. 781, se uma obrigação puder ser liquidada em 2 ou + prestações a ñ realização de uma delas importa o
vencimento de todas. O 886,934 e 935 são regras especiais:
x 886 – aplica-se de uma forma geral a todos os casos de ñ pagamento do preço pelo comprador, e em desvio ao art 801,
estabelece que transmitida a propriedade, e feita a sua entrega, o vendedor ñ pode, via da regra, resolver o contrato por
falta de pagamento.
x 934 – afasta-se da solução do 781, vale para os casos de falta de pagamento de uma das prestações relativas ao preço
em contratos de compra e venda a prestações:
1 Vendida a coisa a prestações com reserva de propriedade e feita a sua entrega ao comprador, a omissão de uma
prestação cujo valor exceda a oitava parte do preço, ou de duas ou + prestações independentemente do seu valor,
confere ao vendedor o dto de resolver o contrato.
2 Em qualquer dos casos, com ou sem reserva de propriedade, falta de pagamento de uma prestação nomeadamente
a um oitavo do preço ñ implica a perda do beneficio do prazo. Neste caso o art 934 fazer depender da entrega da coisa a
solução ñ pode ser acriticamente aceite, pq a distinção do regime consoante a coisa tenha sido ou ñ entregue
parece mostrar-se pouco razoável quando em jogo esteja o vencimento antecipado. Interpretando literalmente o
934, o comprador na eventualidade de ñ ter beneficiado da tradição da coisa, no confronto com o adquirente favorecido
pela traditio, tutelado de forma + eficaz. No entender do Regente, este é a favor de aplicar a restrição do 934 no
respeitante ao vencimento antecipado, no qual ñ se assistiu à entrega da coisa.
x Verificados os pressupostos do 781, está se perante uma situação de exigibilidade antecipada, tal principio aplica-se tbm
no 934, faltando o comprador a uma prestação superior a um oitavo do preço, ou a duas prestações, o vendedor pode
interpelá-lo, exigindo o pagamento das prestações vincendas, a partir deste momento, o comprador ficará em mora,
podendo esta transformar-se em incumprimento definitivo nos termos do 808.
x A exigência de um oitavo do preço ou de 2 ou + prestações acumuladas corresponde sempre a um
incumprimento grave, para efeitos do 802/2?
I. Numa perspectiva diz-se que a chave da resolução deste questão está na relação entre o 934 e os arts. 801/2 e 802.,
na realidade, a conjugação destes 2 preceitos resulta, que na eventualidade de o comprador faltar ao pagamento de 1
só prestação ñ superior a uma oitava parte do preço, o vendedor ñ tem o dto de resolver o contrato.
Caso o comprador falte ao pagamento de 1 prestação que exceda a oitava parte do preço ou 2 ou + prestações
acumuladas, deixa de funcionar a restrição do 934, passando a aplicar-se o 801/! E 802, devendo averiguar-se se o
cumprimento assume, ou ñ, para efeitos do 802/2 importância suficiente.
II. Regente – na falta de pagamento de 1 prestação que exceda o oitava parte do preço ou 2 ou + acumuladas, o credor
tem o dto de exigir antecipadamente o valor de todas as prestações( 781 e 934) se quiser resolver o contrato fixa um
prazo para o comprador pagar a totalidade da divida. Se este ñ cumprir ñ fica sujeito à regra do art 802/2.
x Na CV com reserva de propriedade, em que moldes deve o vendedor, numa situação de incumprimento, articular
o seu dto de resolução?
Resolvido o contrato ñ é mais possível exigir-se o inadimplemento, mas ñ obsta o pedido de execução pontual à resolução.
Pode a regra do 934 ser afastada na eventualidade de as partes terem convencionado?
Defendem a imperatividade do 934( MC/PL/PRM/ML e regente) – o 934 tem um sentido restrito do regime geral e procura
defender o comprador contra o vendedor dos perigos e seduções da venda a prestações.
Vendida a coisa a falta de pagamento de 1 das prestações pode facultar ao vendedor a possibilidade de resolver o
contrato, nos termos do 886, mesmo sendo o 934 imperativo?
Como ñ há reserva de propriedade, msm perante a entrega da coisa, consideram nada obstar a que os contraentes no
acordo negocial para a hipótese de o comprador faltar ao pagamento de qualquer prestação, ainda que de valor igual a uma
oitava parte do preço( Nuno pinto oliveira).
x PRM – Manifesta-se contra por considerar que, sendo o art. 934 imperativo, ñ parece poder ser ajustada uma compra e
venda sem reserva de propriedade, mas com entrega da coisa, com cláusula de resolução para a hipótese de falta de
pagamento pelo comprador.
x Regente - ñ faz sentido ñ aplicar a limitação do 934º aos casos de ausência de reserva de propriedade, pode porém
convocar-se por analogia a regra nele contida para resolver os casos de resolução de compra e venda a
prestações sem reserva de propriedade?
Neste caso dir-se-á, destarte, que a relevância material do caso, da venda a prestações sem reserva de propriedade,
tem um sentido intencional nuclearmente assimilável à relevância material da norma, e de tal forma assim é que nos

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parece poder mesmo falar-se em assimilação por concretização. Na realidade parece que o sentido normativo da referência,
no art. 934, à reserva de propriedade ñ é para tornar a resolução da venda a prestações sem reserva isenta de
restrições nele impostas mas para dizer que msm que a venda sem reserva de propriedade está sujeita às
condicionantes por ele impostas.

7.2 – Cláusula Penal

7.3 – A aplicação do regime da compra e venda a prestações a outros contratos

7.4 – A venda a prestações efectuada no âmbito das relações de consumo

8 – Locação-venda

9 - Compra e venda sobre documentos

Capítulo II - Perturbações típicas da compra e venda


1- Compra e venda de bens alheios
1.1 – Introdução, generalidades
O CC ñ nos diz directamente em que consiste a venda de bens alheios. Todavia, do seu regime verifica-se corresponder ela
à situação na qual alguém aliena como própria coisa cuja titularidade pertence a terceiro, carecendo o vendedor de
legitimidade para realizar a venda.
x Ñ são hipóteses de venda de bens alheios os casos nos quais as partes consideram os objectos alienados como 904;893
efectivamente alheios, seguindo-se, então , o regime da venda de bens futuros (904 e 893).
A venda de bens alheio pressupõe sempre a ignorância de uma das partes acerca da titularidade do sujeito em cuja
esfera se deveria repercutir o acto de alienação.
1.2 – Pressupostos da venda de bens alheios
1.2.1 – Venda de coisa alheia como própria
O CC considera a venda de coisa alheia, como consequente a nulidade da msm, a transmissão onerosa, como própria, de
bens ñ pertencentes ao alienante. Mas tal ideia precisa de ser complementada: 893º
I. Na eventualidade de as partes considerarem os bens, ñ pertencentes ao vendedor como alheios, o negócio fica sujeito
ao regime da compra e venda de coisa futura( 893).
II. tratando-se de compra e venda comercial a venda de bem alheio é valida.
III. A venda de coisa genérica ñ pertencente ao vendedor ñ é nula, uma vez que, para a sua estipulação ñ é necessária a
qualidade de proprietário ao tempo de estipulação do contrato ( 539´ss). 539´ss
IV. Ñ se aplica o regime da venda de bens alheios aos negócios relativos a coisas fora do comércio.
O regime da venda de bens alheios só se aplica existindo realmente vontade de vender como própria coisa alheia,
havendo simples erro na declaração em que se indicam no contrato coisas alheias o erro afecta o negócio em
termos gerais.
Tbm ñ se pode aplicar o regime da venda de bens alheios num conjunto de situações em que o direito
excepcionalmente o estabeleça – os casos dos arts. 2076/2, 291 e as situações resultantes das regras próprias do registo 2076/1
( 5, 17 e 122 registo predial). Mas a nosso ver todos os casos acabados de enunciar são, ainda situações de venda de bens 291 CC
alheios, porque sucede que o dto tutelar aquele que adquire a non domino em detrimento do verdadeiro titular, mas isso ñ 5º, 17º,122
altera a qualificação do negócio como uma autêntica situação de venda de bens alheios, mas verifica-se na medida da Registo
protecção do terceiro adquirente, ñ se poder aplicar a ele a totalidade do regime da venda de bens alheios. predial
1.2.2 – A questão da admissibilidade, ou ñ, do contrato-promessa de compra e venda de bens alheios
x Posição maioritária – vai no sentido da admissibilidade do contrato-promessa na venda de bens alheios.
A favor desta alega-se - no contrato-promessa de venda de coisa alheia o objecto ñ é legalmente impossível, uma vez que
o comprador pode adquirir a coisa até ao momento da celebração do contrato definitivo. de resto e caso ñ adquirisse o
objecto prometido haveria mero incumprimento do contrato e ñ nulidade.
x Posição contra ( Raul ventura/ Paulo cunha) – apenas admite a validade deste contrato sobre coisa alheia se tiver sido
afastada a execução especifica.
Raúl Ventura - refere que o art. 830 permite a execução especifica, desde que ñ haja convenção em contrário e a isso ñ se
oponha a natureza da obrigação assumida, ora ñ havendo convenção em contrário a natureza da obrigação ñ se opõe à
execução, uma vez que a coisa foi prometida foi vendida como própria, ora neste caso, ñ pode ter lugar neste caso uma
sentença que produza os efeitos negociais da declaração do faltoso, pois nesse caso a decisão do tribunal teria a força de
uma compra e venda nula, o que equivaleria a compelir o tribunal a proferir uma decisão que ñ poderia produzir os efeitos
negociais a que se destina.
Por isso o contrato-promessa de Cv de coisa alheia deve considerar-se nulo, excepto se existir a convenção
contrária à execução especifica( 830/2) 830/2
1.2.3 – A falta de legitimidade para a venda
O 892 refere ser nula a cv de coisa alheia quando o vendedor, para além de vender como própria a coisa, careça de
legitimidade para o fazer.
x Generalidade da doutrina: afirma, ser pressuposto da venda de bens alheios a falta de legitimidade do alienante ou
seja, ele ñ dispor de poderes para a prática do acto. Logo ñ haveria venda de bens alheios se o alienante dispusesse de

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poderes para praticar o acto de disposição, como sucederia com o representante dotado de faculdades representativas.
Outras hipóteses em que ñ se estaria perante a venda de bens alheios seriam as da venda pelo credor pignoratício,
mediante autorização judicial( 674) ou pelo estado no caso de venda executiva dos bens do executado(824).
Em todos estes casos segundo o regente ñ deixa de haver uma venda de bem alheio se o sujeito legitimado para
actuar em determinados moldes, e apenas esses, os vendesse como sendo próprios. Os casos referidos pelo art.
892 por sujeito legitimado para o efeito insusceptíveis de desencadearem a aplicação do regime constantes do art
892´ss são aqueles, e apenas esses, em que o sujeito legitimado para vender bens alheios os vende enquanto tais,
fazendo uso das faculdades ou prerrogativas que lhe foram conferidas.
Aplica-se ou ñ o regime de venda de coisa alheia aos casos nos quais o alienante declara actuar como
representante de outrem sem possuir a legitimidade necessária?
x Alguma doutrina – alegam ñ caber a aplicação do regime do art. 892´ss àqueles casos nos quais se vende uma coisa 268 e 269
pertencente a outrem no âmbito da representação sem poderes( 268 e 269) e designadamente no contexto da gestão de 464 e 471
negócios representativa(464 e 471) cabendo ao comprador a possibilidade de revogar ou rejeitar o negócio, enquanto o
proprietário o ñ revogar, salvo se no momento da celebração do contrato conhecia a falta de poderes do representante.
x Regente e PRM – apesar dos arts. 892´ss reportarem-se à compra e venda de coisa alheia como própria, eles abrangem
tbm as hipóteses em que o vendedor admite ñ ser titular da coisa, mas se arroga a legitimidade para alienar.
Na verdade o regime da representação sem poderes, com a possibilidade de rejeição do negócio, ñ pode conduzir a
solução diversa da estabelecida em sede de compra e vende de coisa alheia. Nester termos quando o art. 268/4 se
reporta à possibilidade de ratificação está-se diante de um dto de exercício transitório, enquanto o negócio ñ for ratificado,
depois de negada a ratificação aplica-se o regime de venda de bens alheios.
Encontram-se tbm sujeitas ao regime de bens alheios as situações nas quais o vendedor actua em gestão ñ
representativa.
1.3 – Efeitos da venda de bens alheios
1.3.1 – nulidade
De acordo com o 892 a venda de bem alheio é sancionada com a nulidade. Trata-se porém de uma nulidade distinta do 892;286;289.
regime geral em diversos aspectos: quanto à legitimidade para a arguição(286); no tocante à obrigação de restituição(289) e
na possibilidade de convalidação.
x Raúl Ventura – considera vão o propósito de a fazer coincidir com a nulidade ou anulabilidade, ainda assim essas
especialidades da invalidade constituem, no dizer do autor, desvios de um tipo básico: a nulidade, cujo regime se aplicará
naquilo que ñ for afastado.
x PRM –afirma estar-se perante uma invalidade atípica.
x Nuno Oliveira – considera existir uma controvérsia a este respeito e enceta uma análise acerca dos diversos tipos de
invalidade para concluir no sentido segunda a venda de coisa alheia se funda no regime da nulidade, mas ñ coincide
plenamente com o regime geral da nulidade, devendo o aplicar do direito atender aos desvios em relação ao tipo.
x Em rigor ñ há uma divergência de fundo entre os diversos autores, exprimindo todos eles, uma msm ideia, a de
que se está perante uma nulidade com particularidades próprias.
1.3.1.1 – Legitimidade para arguir a nulidade
A legitimidade para arguir a nulidade encontra-se limitada: o vendedor ñ pode por a nulidade ao comprador de boa-fé; o
comprador doloso ñ pode opor a nulidade ao vendedor de boa-fé.
Há boa-fé quando se desconhece sem culpa a alienidade do bem, má-fé quando essa circunstância seja conhecida ou
ignorada com culpa.
x Raúl Ventura - é possível distinguir as seguintes situações:
I. Vendedor de má-fé e comprador de boa-fé: só o comprador pode pedir a nulidade;
II. Vendedor de boa-fé e comprador de má-fé: só o vendedor pode arguir a nulidade;
III. Vendedor de má-fé e comprador de má-fé: a nulidade pode ser suscitada por qualquer um.
O proprietário que pretenda clarificar a situação decorrente da venda de um bem, por terceiro, que lhe pertence
deve recorrer à acção de declaração da nulidade do negócio ou uma acção declarativa de ineficácia quanto a ele?
x Raúl Ventura – afirma a prioridade da nulidade.
x Regente: ñ acompanha a posição do RV, afirmando se tratar de uma acção declarativa de ineficácia.
O tribunal deve considerar improcedente uma acção de declaração de nulidade do contrato de compra e venda
proposta pelo proprietário da coisa?
AV e Nuno Oliveira: O juiz tem o poder-dever de corrigir o erro na qualificação do efeito prático pretendido e declarar a
ineficácia do contrato.
A nulidade pode ser arguida por qualquer interessado?
x A favor por todo o interessado( Inocêncio GT/MC/PRM/PL/AV).
x Contra(ML)- por considerar ser a nulidade da venda de bens alheios estabelecida no interesse apenas das partes nos
termos definidos pelo regime da compra e venda de bens alheios.
A nulidade pode ser conhecida oficiosamente?
x Admissibilidade do conhecimento oficioso( Inocência GT/PL/AV);
x Contra( MC/PRM/Regente/ML):esta é preferível pq de outro modo estar-se-ia a afastar, por via indirecta, as proibições
de invocação da referida nulidade.
1.3.2.1 – O efeito da nulidade: a obrigação de restituição do preço e da coisa vendida
Em resultado da sanção de nulidade a coisa deve ser restituída, pelo comprador, ao vendedor esteja este de boa ou má-fé.
x A coisa deve ser restituída a quem procedeu à sua entrega, com base no contrato, e ñ ao verdadeiro proprietário, excepto
se tiver sido intentada acção possessória ou reivindicação por este.

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x 289 estabelece ter a declaração de nulidade ou anulabilidade efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo quanto tiver
sido prestado, ou, se a restituição em espécie ñ for possível, o valor correspondente, por sua vez o 290 refere que as
obrigações recíprocas de restituição, pendentes sobre as partes por força da nulidade, devem ser cumpridas
simultaneamente, (…) excepção do cumprimento. Ou seja, havendo nulidade o vendedor deve restituir o preço e o
comprador a coisa, na eventualidade de tal ñ ser possível a restituição do valor desta.
x A obrigação de restituir o preço, resultante de uma venda de bem alheio, obedece, porém a um regime distinto do
imposto pelo 289, dado variar conforme exista ou ñ boa-fé do obrigado.
894/1 refere que se o comprador tiver de boa-fé, diante da nulidade, tem o dto de exigir a restituição integra do preço,
mesmo se os bens hajam perdido, estejam deteriorados ou tenham diminuído de valor, aqui a doutrina diverge:
I. Grande maioria dos autores(MC/PL/ML): Recorrendo, ao argumento a contrario, ñ pode o comprador de má-fé, face a
este preceito, pedir a restituição integral do preço, ao contrário do que aconteceria no regime geral da nulidade.
II. Sentido divergente( Diogo Bártolo/regente) : 1º- o argumento a contrario é fraco. 2ºo art em questão ñ visa conceder
ao comprador de boa-fé o dto à restituição integral do preço, pois este dto já decorre do 289, onde ñ se destingue se os
sujeitos estão de boa ou má-fe. O interesse e alcance do 894/1 é o de desligar a restituição integral do preço das
vicissitudes sofridas pela coisa enquanto esta estiver em poder do comprador de boa-fé e da consequente
impossibilidade de o comprador restituir a coisa ou de a devolver tal como a recebeu. O 894/1 presume que o
adquirente de má-fé, aplica-se-lhe o regime geral consagrado no 289 e 290, sem haver lugar a uma interpretação
a contrario do 894/1, pois se o 894 preve uma regra especial apenas para a compra e venda de boa-fé esta ñ se
aplicará à compra e venda de má-fé, recorrendo-se então à regra geral.
III. Menezes Cordeiro – refere a necessidade de se conjugar o 894/1 com a regra do 1269 , de acordo com este preceito, o
possuidor de boa-fé responde pela perda ou deterioração da coisa se tiver procedido com culpa, donde o comprador de
boa-fé so beneficiaria do regime do art. 894/1 se a afectação do valor do objecto ñ se dever a culpa sua.
IV. Menezes leitão – o adquirente de boa-fé goza de uma protecção superior ao possuidor de boa-fé, afirmando que o MC
ñ tem razão.
O comprador de boa-fé julgando ser seu o bem ñ deveria encontrar-se sujeito a um grau de exigência idêntico ao imposto na
guarda e conservação de coisa alheia, além do mais, no caso de o comprador se encontrar de boa-fé o art.894/1 desvia-se
do 289 e 290, pq por força destes se a coisa ñ pudesse ser restituída como se encontrava deveria ser entregue um valor
destinado a compensar a perda.
Nas situações que nos dá o 894/1(comprador de boa-fé) o adquirente ñ tem de devolver o valor correspondente à
diminuição causada pela vicissitude, estaríamos, pois, diante de uma caso de aplicação do 479º/2, no contexto do
enriquecimento sem causa, ao contrário do verificado na posse(1269); o devedor de boa-fé ñ responde pela perda
ou deterioração culposa do objecto a restituir, mas apenas pelo seu enriquecimento, só se lhe aplicando a
responsabilidade em situação de má-fé(480).
x Posição adoptada pelo regente: tem de se aceitar desde logo que o art. 894/1, na verdade remete-nos para o
enriquecimento sem causa.
I. 894/2 estipula caso ocorra proveito para o comprador(…) indemnização a pagar pelo vendedor. Isto é: havendo perda,
deterioração ou diminuição do valor da coisa, o 894, impõe para o comprador de boa-fé apenas a restituição do
enriquecimento; obrigando o o adquirente de má-fé a restituir o obtido à custa de outrem, tudo em harmonia com o regime
do enriquecimento sem causa.
II. Regente msm sem uma posição definitiva ou fechada, aplica o regime do enriquecimento sem causa, em detrimento da
regra do 1269.
x A partir do eventual momento do conhecimento pelo comprador de boa fé , da nulidade da venda ele passa a
responder pela perda, deterioração ou diminuição do valor da coisa devido a culpa sua. Ele receberá do vendedor,
nos termos gerais, o preço diminuído do montante correspondente ao valor dos danos causados inclusivamente nada
receber se a coisa tiver perecido. Mas se o comprador de boa-fé ñ tiver culpa na perda ou deterioração terá dto à
restituição integral do preço msm se posteriormente à compra ele tiver conhecimento da nulidade.
x 894/2 contem uma limitação ao favorecimento do 894/1, para o comprador, em matéria de restituição, se este tiver tirado
proveito da perda ou diminuição do valor da coisa, será esse beneficio abatido ao montante do preço e indemnização a
pagar pelo vendedor. A redução imposta ao comprador de boa-fé pelo art. 894/2 ñ depende de qualquer culpa dele, o
fundamento está em evitar-se um enriquecimento injusto do comprador à custa do vendedor.
1.3.3 – A eventual convalidação do contrato de compra e venda de bens alheios e a obrigação de convalescença.
Por força do 895º logo que o vendedor adquira a propriedade da coisa ou o dto vendido, o contrato torna-se válido e a dita
propriedade transfere-se para o comprador. Tal regra, representa um desvio ao regime da anulabilidade, mas tal
compreende-se dado ao efeito translativo resultante do 897, ñ se poder produzir atendendo à circunstância de o bem ñ
pertencer ao devedor, tomado este proprietário, ñ se vislumbra razão para se ñ conceder ao negócio os efeitos de uma
compra e venda válida.
x Como sublinha Raúl Ventura – o 896 estabelece algumas limitações à possibilidade de convalescença, a hipótese mais
importante é a do 896/1 al.d), as demais alíneas parecem constituir apenas uma concretização da msm ideia presente
naquele preceito: a justificação do impedimento da convalidação baseia-se na vontade implícita ou expressa em todos
esses casos, de uma ou ambas as partes, de fazerem prevalecer a nulidade do contrato.
x Factos impeditivos da convalescença do contrato constantes do 896/1 ñ prejudicam conforme esclarece o 896/2 o
disposto na segunda parte do 892. Ou seja, ñ tem nenhum deles de má-fé, por sua própria vontade, a faculdade de
consolidar a invalidade do contrato.
Além da validação automática constante no 895, o 897/1 consagra um dever jurídico de validação do contrato de
coisa alheia em caso de boa-fé do comprador.
x Raúl Ventura/PL/AV: estaríamos perante uma obrigação de resultado e ñ uma obrigação de meios. Pq nas obrigações
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de resultado o devedor, vincular-se-ia a obter um desfecho determinado, respondendo por incumprimento se esse
resultado ñ fosse alcançado, porém as de meio o devedor ñ estaria vinculado a um resultado mas sim apenas a actuar
com a diligencia necessária.
x Gomes da silva/ MC/ML: para estes autores não há base no nosso direito para diferenciação, na realidade em qualquer
uma delas busca-se a satisfação do credor, sendo que nuns casos é conseguido através da satisfação final ou primária
noutro de forma instrumental. Só nas obrigações de garantia e apenas nestas, o devedor garante o resultado aconteça o
que acontecer. Nas demais existe sempre uma vinculação a um fim correspondente ao interesse do credor, se o fim ñ é
conseguido presume-se sempre a culpa do devedor(799).
Deve entender-se nestas situações a obrigação do alienante como qualquer outra, são-lhe aplicáveis os art. 798 ´ss,
existindo em caso de incumprimento uma presunção de culpa nos termos do 799.
O comprador de boa-fé pode exigir ao tribunal a fixação de um prazo para o cumprimento da obrigação de convalidação, por
força do art. 897/2 o comprador pode tbm pedir na própria acção de declaração de nulidade que seja fixado um prazo para o
vendedor sanar o vicio, ñ prosseguindo a acção enquanto ele ñ decorrer e ñ se produzindo tbm o efeito normal do pedido
judicial de declaração de nulidade, traduzido de acordo com o 897/2 no impedimento de convalidação.
x Inocêncio GT – a obrigação de convalidação filia-se directamente na lei: ñ decorre de uma compra e venda válida,
decorre sim de uma compra e venda nula, como mero facto legal, a que por razões de justiça se atribui essa
consequência ou efeito. O problema desta afirmação consiste no facto de o dever imposto ao vendedor de
convalidar o contrato- em caso de boa-fé do comprador – ter natureza supletiva(903) se ñ houver dolo do
contraente a quem aproveitaria essa supletividade e boa-fé do outro estipulante.
x PL/AV- consideram estar-se diante de uma obrigação legal de raiz contratual.
x Regente – o dever de convalidação reconduz-se à autonomia privada.
1.3.4 – indemnização fundada na nulidade do contrato parte do regente mt confusa
No caso do comprador de boa fé, o vendedor é obrigado a sanar a nulidade da venda.
x Os arts 898 e 899 apontam no sentido segundo o regime regra em matéria de venda de bens alheios é o da
indemnização pelo interessa contratual negativo.
x 900 – sugere uma indemnização pela mora ou ñ cumprimento da obrigação de convalidar, no qual está em causa o
interesse contratual positivo, esta indemnização segundo o 900/1, é uma indemnização dos danos emergentes,
cumulável com as indemnizações dos artifos anteriores excepto na parte em que o prejuízo seja comum,estando em
causa lucros cessantes por falta do retardamento da obrigação de convalidar o comprador escolherá entre a
indemnização pela celebração do contrato nulo e a de pela ausência ou atraso da sanação.
x Conjugados os arts. 898, 899 e 900, verifica-se que ñ se assistindo à convalidação:
I. Havendo boa fé de ambos , o vendedor ñ pode opor a nulidade do contrato à outra parte, responde pelo risco e pelo
interesse contratual negativo( 899) e pelo interesse contratual positivo por força do 900.
II. Se o vendedor estiver de má fé no momento da celebração do contrato e o comprador de boa fé, pode o
comprador suscitar a nulidade, o vendedor responde pelo 898, pelo interesse negativo, e pelo 900 pelo interesse
contratual negativo.
III. Se ambos estiverem de má fé, qualquer um pode suscitar a nulidade, mas ñ se aplica nem a obrigação de
convalidação(897), nem qualquer das indemnizações do 898 a 900. o regime aplicável será o geral, com relevo
para o 570.
IV. Se o vendedor estiver de boa fé e o comprador de má fé, só o vendedor pode arguir a nulidade, aplicando-se o
regime do 898, indemnização pelo interesse contratual negativo.
A indemnização segundo Menezes Leitão
O nosso legislador, estabelece 3 fundamentos de indemnização, no âmbito dos quais se estabelece um concurso de
pretensões:
x Indemnização por qualquer das partes em caso de dolo;
x Indemnização pelo vendedor ao comprador de boa-fé, com fundamento na garantia da sua legitimidade;
x Indemnização pelo vendedor ao comprador de boa-fé por incumprimento da obrigação de convalidação do contrato.
x Indemnização por qualquer das partes em caso de dolo:
o Esta encontra-se regulada no art. 898, a expressão “dolo” encontra-se aqui utilizada no mesmo sentido do que o
referido no art.253 tbm designada a “má fé”, ñ pressupondo por isso, apenas o ilícito intencional, mas tbm o praticado
com negligência consciente, está nesta situação em causa a dissimulação do carácter alheio da coisa através do
emprego de sugestões com o fim de enganar ou manter em erro a outra parte.
o Estando esta de boa fé, adquire por isso o dto a ser indemnizada pelos danos causados variando a indemnização
consoante a nulidade da venda de bens alheios tenha sido sanada ou ñ.
o Se tiver sido sanada a nulidade, a indemnização toma por base os danos causados por o contrato ñ ser desde o
inicio válido, abrangendo o interesse contratual positivo.
o Se ñ tiver sido sanada a nulidade, a indemnização limita-se aos danos que ñ ocorreriam se o contrato ñ tivesse
sido celebrado, ou seja, ao interesse contratual negativo, que contitui uma solução típica do culpa in
contrahendo(227).
o Se ñ existir dolo de qualquer das partes, por ambas se encontrarem em erro, naturalmente que nenhuma poderá
ser responsabilizada por via do 898º, msm que tenha actuado com culpa.
o Se a culpa pela celebração do contrato for do comprador, ele ñ será sujeito a qualquer espécie de
responsabilidade.
o Se a culpa for do vendedor, a situação será enquadrada no âmbito do 899º.

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x Indemnização pelo vendedor ao comprador de boa fé, com fundamento na garantia de legitimidade
o Em relação ao vendedor, uma vez que ele é obrigado a garantir a sua legitimidade, o 899 vem estabelecer uma
responsabilidade objectiva pelos danos causados ao comprador, neste tipo de responsabilidade ñ se atribui uma
reparação integral.
o Do 899 resulta que, o vendedor responde objectivamente pelos danos emergentes, mas ñ pelos lucros cessantes,
sofridos pelo comprador em virtude da sua falta de legitimidade , desde que ñ tenham resultado de despesas
voluptuárias (216/3).
o Em relação às despesas voluptuárias e aos lucros cessantes, a sua indemnizabilidade depende do facto de o
vendedor ter actuado com dolo ou negligência.
o A quem deve competir o ónus da prova da culpa do vendedor? Estando em causa o incumprimento de uma
garantia, o vendedor deve se presumir culpado, nos termos do 799, pelo que a limitação da sua responsabilidade aos
danos emergentes ñ resultantes de despesas voluptuárias dependerá de ele ter elidido a presunção de culpa.
x Indemnização pelo vendedor ao comprador de boa fé por incumprimento da obrigação de convalidar o contrato.
o Em caso de boa fé do comprador, o vendedor é obrigado a sanar a nulidade, adquirindo a propriedade da 897; 397;
coisa ou o dto vendido 897, sendo que esta obrigação como outra qualquer(397), o vendedor estará sujeito, nos 798´ss;
termos gerais à responsabilidade obrigacional, em caso de incumprimento( 798´ss), impossibilidade culposa( 801´ss) 801´ss;
ou mora por incumprimento( 804´ss) , esta obrigação abrange, por isso, o interesse contratual positivo. 804´ss;
o Nada impede,que o comprador de boa fé de exigir indemnização ao vendedor tbm com este fundamento, o 900/2; 898.
qual é cumulável com os fundamentos anteriormente referidos.
o 900/1 admite um concurso de pretensões neste âmbito, ao referir que “ respectiva indemnização acresce à
regulada nos arts. Anteriores, excepto na parte em que o prejuízo seja comum”.
o Esta cumulação vem a ser excluída, em relação à indemnização por lucros cessantes resultantes do dolo do
vendedor, nos termos do 898, admitindo-se ao apenas um concurso alternativo de pretensões, dado que o
900/2, estabelece que no “caso previsto do 898, o comprador escolherá entre a indemnização dos lucros cessantes
pela celebração do contrato nulo e a dos lucros cessantes pela falta ou retardamento da convalidação”.
1.3.6 - Garantia de restituição de benfeitorias 901; 1273
x De acordo com o 901 o vendedor é garante solidário do pagamento de benfeitorias a reembolsar pelo dono da coisa ao
comprador de boa fé.
x De acordo com o 1273, quer o possuidor de boa fé quer o de má fé têm o dto de ser indemnizados das benfeitorias
necessárias por ele feitas, e ainda, levantar as úteis realizadas na coisa conquanto o possam fazer sem detrimento dela.
x Se para evitar a deterioração do bem, ñ houver lugar ao levantamento das benfeitorias, pagará o titular ao possuidor o
valor delas de acordo com as regras do enriquecimento sem causa ( 1273/2).
x Este regime significa que tanto pode o comprador reclamar a devolução ou reembolso do proprietário como do vendedor,
de acordo com o 901, o vendedor como garante solidário, fica sub-rogado em todos os dtos do comprador em relação ao
dono da coisa ( 592/1).
x Se o comprador tiver actuado com má fé continua a poder exigir do proprietário da coisa a devolução ou
reembolso das benfeitorias, nos termos do 1273, porem já ñ beneficiará, face ao vendedor, da garantia do 901.
1.4 - Casos particulares de venda de bens alheios: venda de bens parcialmente alheios e de quota indivisa
x Se os bens vendidos só parcialmente forem alheios, manda o 902 aplicar o 292, por isso se se mostrar que o negócio ñ
terá sido realizado sem a parte alheia, o contrato é totalmente nulo, aplicando-se as regras do 892´ss.
x Se o acordo tivesse sido celebrado, ñ obstante o carácter parcelarmente falho, reduz-se, sempre de acordo com o 902 o
preço estipulado.
x O regime da venda de bens alheios aplica-se, a coisa indivisa, quando um dos co-titulares vende uma parte
especificada ou a totalidade da coisa sem consentimento dos restantes. Dado o CC exigir a unanimidade dos co-
titulares para os actos de disposição sobre a coisa indevida( 1408/1 e 209/1); apenas autorizando a disposição isolada da
própria quota ( 1408/1 e 2124, com a ressalva do 2127).
x 1408/2 , esta disposição vale como observa ML, pelo seu alcance normativo, tbm para as hipóteses de alienação por
parte do comproprietário de toda a coisa comum.
1.5 – Supletividade e declaração contratual de que o vendedor ñ garante a sua legitimidade ou estipulação de ñ
responder pela evicção
Esta situação envolve a derrogação de todas as disposições mencionadas no art. 903, com excepção do preceituado no art.
894(903/2). Naturalmente isto será assim, de acordo com o art. 903/1, in fine, apenas se o alinenante ñ estiver de má
fé e o comprador de boa fé.
1.6 – Caracterização do instituto da venda de bens alheios( incompleto)
x Por Carneiro Da Frada, o regime deste instituto, ñ facilita a sua redução em termos unitários. Várias são, as figuras
susceptíveis de disputarem o terreiro em presença: vícios da vontade, cic, tutela da confiança, garantia do vendedor à
produção do efeito translativo, incumprimento, protecção da ordem pública quanto à consequência da nulidade.
x Vícios da vontade – ñ é uma posição de acolher, pelo facto da anulabilidade se ter estabelecido a nulidade da venda
de bens alheios e pela circunstância de o dolo referido em vários preceitos ser na realidade a má fé ética e pela
consagração de uma obrigação de convalidação.
x Hipótese de cic( IGT) – Tbm ñ colhemos, pq para além de ñ justificar a nulidade, ñ é compatível com a obrigação de
convalidação, no âmbito das pretensões indemnizatórias ñ parece alicerçar por natureza a responsabilidade do vendedor
de boa fé diante do comprador nos casos do art. 899.
x Tutela de confiança – tbm ñ colhemos, ñ há qualquer necessidade de apelo autónomo à tutela de confiança.
x Garantia do vendedor à produção do efeito translativo - tbm ñ colhemos.

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x Incumprimento -
2 – Compra e venda de bens onerados
2.1 Introdução
A venda de bens onerados encontra-se no art. 905º, onde determina, a anulabilidade por erro ou dolo, se se verificarem
no caso os requisitos legais da anulabilidade, do contrato de compra e venda se o dto transmitido estiver sujeito a
alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos dtos da msm categoria.
x Com a referencia final da norma procura-se afastar do âmbito da respectiva tutela as situações em que as “onerações” do
dto transmitido acompanham, como por inerência, quaisquer dtos do msm tipo ou categoria. Trata-se de limitações que
atingem, de forma geral e bastracta, os titulares de dtos sobre determinados bens. Por exemplo, verifica-se este caso,
com as limitações gerais ao dto de propriedade em matéria de relações de vizinhança.
x Noção de ónus surge com um alcance amplíssimo, a ratio da norma consiste em proteger o adquirente contra o risco
de adquirir um bem, que , por ñ estar livre de uma intromissão limitadora, ñ corresponde à representação que, de acordo
com o contrato dele se teve.
Abrangidos ficam tanto os dtos reais de gozo menores, como as garantias reais e ainda os dtos de crédito ou
quaisquer outras posições jurídicas, se revelem eficazes relativamente ao adquirente, ignorando-as este ao tempo
da compra, ou seja, importa em cada situação verificar se a limitação existente se pode impor ao comprador, gerando uma
diminuição do dto transmitido e , desse modo, uma falta de correspondência entre o valor do bem prposto no contrato e o
valor efectivamente transmitido.
x Ferrer Correia/Almeno De Sá : existe um vicio de dto quando o comprador coloca à disposição do comprador o objecto
da compra, mas ñ lhe proporciona simultaneamente a situação a que, de acordo com o contrata, o adquirente podia
legitimamente esperar. Ou seja, o comprador recebe menos, em dto, de quanto o vendedor estava obrigado a
proporcionar-lhe, nesta perspectiva pode acentuar-se a ideia segundo a qual o vicio de dto ñ é em rigor, um vicio do
objecto da compra, mas antes um “vicio no dto” proporcionado pelo vendedor.
x Calvão da Silva, refere que o ónus é inclusivamente uma posição jurídica do próprio comprador a gravar o bem
adquirido.
Não são, porem, com frequência, de aplicar a situações de compra de automóveis em que se assite à viciação ou
alteração dos respectivos documentos, por se estar diante uma situação de incumprimento da obrigação da entrega
(882/2), conforme este artigo se os documentos ñ forem entregues em principio há incumprimento da obrigação.
x Aplica-se a venda de bens onerados à existência de irregularidades no bem vendido geradoras de impedimento
do gozo ou disposição deste pelo comprador, como ocorre com a compra e venda de imóveis construídos sem a
respectiva licença de habitação ou de construção.
O CC ñ contempla directamente a hipótese de o vendedor assegurar ao comprador a existência de especiais
vantagens jurídicas em relação á coisa, que excedam o normal nos dtos da msm categoria( ex: servidão de
passagem por prédio vizinho ou, a edificabilidade com determinadas características.
x PL/AV : propõem para este problema a aplicação a esta situação do regime de coisas defeituosas, por falta de
qualidades da coisa. Mas tal significaria transformar o regime num instituto mais geral capaz de contemplar, além das
matérias, a falta de qualidades provenientes de relações jurídicas pertinentes à coisa.
x Via alternativa: seria aplicar o regime incumprimento com as particularidades impostas pela proximidade com a compra e
venda de bens onerados.
x Solução analogia: esta solução reside na aplicação analógica do regime da venda de coisa onerada.
x REGENTE: existe a falta de especificidade do tradicional processo de aplicação de uma norma ou regime de por
analogia. A questão a colocar é outra: a de saber se normativamente as situações nas quais a coisa vendida se encontra
privada de vantagens adicionais especificas prometidas ainda se encontram abrangidas pelo regime do 905´ss, a
resposta é afirmativa, o problema ñ é da venda de coisa defeituosa, pois isso implicaria, um alargamento ao
913´ss para além das situações de vicio da própria coisa por forma a abranger tbm as suas qualidades jurídicas.
Há aqui , uma clara perturbação do sinalagma estabelecido entre as partes ou se preferir do compromisso
translativo assumido pelos contraentes. APLICA-SE OS ART.S 905 ´SS A ESTAS SITUAÇÕES.
2.2 – Efeitos da compra e venda de bens onerados
2.2.1 – A chamada anulabilidade da compra e venda
A modalidade da venda de bens onerados assenta na atribuição ao adquirente de um conjunto de remédios:
1 Anulação do contrato por erro ou dolo, o 905º estabelece que se o dto transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou
limitações que excedam os limites normais imanentes aos dtos da msm categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo,
se no caso se verificarem os requisitos da anulabilidade.
1.1 Doutrina: maior parte da doutrina, considera o contrato anulável a requerimento do comprador se ele tiver agido com
desconhecimento da limitação do direito.
1.2 Ñ obstante a remissão do 905 a situação deve ser enquadrada numa hipótese de resolução: 1º- o regime de
dolo e erro( 247´ss) ñ se aplica aos restantes efeitos previstos no 905´ss. 2º - ñ encontra lugar no tocante à
expurgação de ónus ou limitações( 907) à redução do preço (911) e ao pedido de indemnização( 909). Todas estas
consequências encontram-se na dependência do regime de incumprimento dos contratos, ñ nas regras relativas aos
vícios na formação dos negócios jurídicos.
2 Nas hipóteses de erro vício, como sucede nas situações de erro e dolo, há uma falsa representação da realidade
no momento da formação do negócio jurídico.
2.1 Perante este cenário a referencia do 905 aos requisitos gerais da anulabilidade tem de ser devidamente interpretada,
por um lado, na direcção de o comprador ñ poder por termo ao contrato com base em defeito do qual tenha
conhecimento, no momento da celebração do contrato, por outro, considerando só se justificar a cessação do vinculo
contratual – em virtude de oneração – caso o dever obrigacional, por parte do vendedor, seja de tal forma grave que ñ
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permita a manutenção do negócio jurídico, de acordo com o 802/2.


2.2.2 - A convalescença do contrato mediante a expurgação dos ónus
O CC contemplou expressamente, no art. 906 a sanação da “anulabilidade” do contrato desaparecidos por qualquer modo
os ónus ou limitações. Ñ será, todavia, assim, subsistindo a anulabilidade se a existência de ónus ou limitações já houver
causado prejuízo ao comprador, ou se este já tiver perdido em juízo a anulação da compra e venda (906/2).
x Para além da sanação automática, o 907 impõe ao alienante a obrigação de expurgar o dto do ónus ou limitações
existentes, podendo ser-lhe fixado um prazo para o efeito ( 907/2 em termos paralelos do 897), em causa está a
satisfação do interesse do adquirente no cumprimento ou se se preferir a tutela do interesse contratual positivo do
comprador.
x Pedido de resolução do contrato ñ está dependente do incumprimento do dever de eliminar o defeito, o adquirente
pode desejar exercer os dtos em alternativa, solicitando a eliminação dos defeitos e, como pedido condicionado a
resolução do contrato, mas nada impede o comprador de optar por qualquer das pretensões sem qualquer dependência
entre elas.
x O dto de exigir a convalescença do contrato ou a expurgação do ónus depende dos mesmos requisitos do 905
para a resolução ou “anulação”?
x Sentido negativo(ferrer Correia/ Nuno Oliveira).
x Sentido positivo( PL/AV).
2.2.2 Redução do preço segundo livro Menezes Leitão
x No art 911/1, refere-se que “se as circunstancias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria adquirido
igualmente os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o dto à redução do preço, de harmonia com a
desvalorização resultante do ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir”.
x A redução do preço, aparece assim como uma alternativa à anulação do contrato em consequência do dolo ou erro
estabelecida no 905, alternativa essa que é imposta ao comprador sempre que se possa provar que o ónus ou
limitações ñ influíram na sua decisão de contratar, mas apenas no preço que ele pagaria.
Cabe assim ao vendedor confrontado com a acção de anulação e pretendendo a subsistência do contrato, o ónus
da prova de que o comprador teria igualmente adquirido os bens por preço inferior.
Nada impede, que o comprador, solicite imediatamente a redução do preço, caso esteja interessado neste e ñ na anulação
do contrato, podendo efectuá-lo a titulo subsidiário para a hipótese de ñ proceder o pedido de anulação.
x 911/2 estabelece que são aplicáveis à redução do preço os preceitos anteriores, com as necessárias adaptações, uma
vez que a redução do preço aparece em alternativa à anulação, exclui esta(905) bem como a obrigação de convalescer o
contrato(907) e a indemnização pelo ñ cumprimento dessa obrigação (910).
x Caberá assim apenas ao comprador, alem da própria redução do preço, a indemnização, que terá conteúdo
variável, consoante exista dolo do vendedor (908) ou simples erro (909).
2.3 – Restrições convencionais
À semelhança do que ocorre com a venda de bens alheios, o 912º estabelece a possibilidade de as partes, ao abrigo da
autonomia privada, estabelecerem um regime diferente da garantia contra a existência de ónus ou encargos no dto
transmitido, regime esse que pode passar pelo aumento ou pela diminuição dos termos legais da garantia, instituídos nos
nºs 1 e 3 do 907º, no 909 e no 910/1.
Exceptua-se a situação de o contraente a quem a convenção aproveitaria houver actuado com dolo e de boa fé o outro
estipulante, uma vez que nesse caso ñ se estará perante um efectivo exercício da autonomia privada.
3 – Venda de coisas defeituosas (ML)
3.1 - Generalidades
Este regime é tratado pelo CC com base numa diferenciação dogmática.
1 Se a venda é realizada, sendo a propriedade da coisa logo transmitida ao comprador, e esta já é defeituosa ao tempo
da celebração do contrato, então estaremos perante uma situação de erro do comprador ao adquirir uma coisa com
defeitos, sendo o contrato anulável com base nos termos gerais do (913 e 905).
2 Se o defeito na coisa ocorre após a celebração do contrato, e esta é entregue nessas condições estamos perante uma
situação de cumprimento defeituoso, se o defeito é imputável ao vendedor (918), ou de risco, em principio a cargo do
comprador, na hipótese contrario (796/1).
3 Tbm é considerada como incumprimento da obrigação da entrega as situações de coisa defeituosa, nos casos, em
que a venda respeita a coisa futura ou a coisa indeterminada de certo género( 918), se uma coisa ainda n existe ou
ñ está determinada no momento da celebração do contrato, ñ pode haver erro do comprador, ocorrendo antes uma
situação de incumprimento defeituoso se for entregue uma coisa com defeito.
4 Dualidade de regimes que implica a disparidade de tratamento:
4.1 – ex: Se o comprador chegar à ourivesaria e comprar um anel e posteriormente descobrir um risco, o comprador
tem que demonstrar um erro seu para anular o negócio e apenas tem dto à restituição do preço e à indemnização
pelos danos emergentes com base no interesse contratual negativo (915 e 909).
4.2 Ex: por sua vez se o comprador encomendar o anel, e o vendedor entregar um anel riscado, considera-se haver um
incumprimento do vendedor( 918) e indemnização abrange o interesse contratual negativo.
4.3 PRM/ MC/ JBM: existe doutrina contra a dualidade de regimes e procuram igualmente o enquadramento da
venda de coisa especifica no regime do incumprimento, através da defesa da tese de que o erro referido nos 913 e
905´ss diz respeito ñ à fase de formação dos contratos massim da execução.
4.4 PL/AV/nulo oliveira: têm um o entendimento de que o regime de venda especifica de coisas defeituosas ñ se
reconduz ao cumprimento defeituoso, exigindo antes um erro em sentido técnico.

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3.2 – Pressupostos de aplicação do regime da venda especifica de coisas defeituosas


Temos no 913, 4 tipos de situações:
a) Vícios que desvalorizem a coisa;
b) Vícios que impedem a realização do fim a que é destinada;
c) Falta de qualidades asseguradas pelo vendedor;
d) Falta de qualidades necessárias à realização daquele fim;
O 913, ñ abrange as situações de deficiência quantitativa da coisa, que correspondem, ou a casos de incumprimento parcial
na venda genérica(918) ou desencadearão a aplicação dos arts. 887´ss.
A venda de coisas defeituosas assenta em 2 pressupostos:
a) Ocorrência de um defeito – a lei faz incluir assim no âmbito da venda de coisa defeituosa, quer os vícios da coisa, quer
a falta de qualidades asseguradas ou necessárias. Diferenciação entre “vicio” e “falta de qualidade”, enquanto o
“vicio” abrangerá as características da coisa que levam a esta seja valorada negativamente a “falta de qualidade” é
caracterizada embora ñ implicando a valoração negativa da coisa, a colca em desconformidade com o contrato.
b) Existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual – para que os defeitos
da coisa possam desencadear a aplicação deste regime torna-se necessário que eles se repercutam no programa
contratual, originando uma das 3 situações: 1º - desvalorização da coisa(vícios); ñ correspondência com o que foi
assegurado pelo vendedor( falta de qualidade);3º- inaptidão para o fim( abrange os vícios e a falta de qualidade).
Desvalorização da coisa: enquadra-se na concepção objectiva do defeito, resultando do facto de o vicio implicar que a
coisa valha menos do que sucederia se ñ o tivesse.
A ñ correspondência com o que foi (…) vendedor: ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência
de certas qualidades na coisa e esta certificação ñ corresponda á verdade, estando-se assim tbm perante uma concepção
objectiva do defeito. A certificação pelo vendedor tanto pode ser expressa como tácita pelos termos gerais (217), podendo
esta tbm resultar de amostra ou modelo( 919).
Impedimento da realização do fim: Corresponde a uma concepção subjectivista do defeito, estando em causa as
utilidades especificas que o comprador pretende que lhe sejam proporcionadas pela coisa. Se no entanto, ñ houver
aceitação de uma destinação especifica da coisa pelo vendedor, entende-se que a coisa se destina à função normal das
coisas da msm natureza ( 913/2).
3.3 Efeitos da venda especifica de coisas defeituosas
3.3.1 Generalidades
913, in fine, estabelece que em caso de venda de coisa defeituosa, a aplicação do regime da venda de coisa onerada, em
tudo o que ñ for modificado pelas disposições do próprio regime da venda de coisa defeituosa, aplicam-se assim, tbm à
venda de coisas defeituosas os remédios da anulação do contrato por erro ou dolo ou a redução do preço, podendo ainda
ser exigida do vendedor a competente responsabilidade civil pelos danos causados, já a expurgação do ónus ou limitações
é substituída pela correspondente obrigação de reparação ou substituição da coisa.
3.3.2 Anulação do contrato por erro ou dolo
913 remete para o regime de bens onerados, sendo assim tbm aplicável o disposto nos arts. 905´ss, com excepção
do que for modificado pelas próprias disposições do regime de venda de coisa defeituosa.
x Comprador que tiver adquirido a coisa com defeito pode solicitar a anulação do contrato, por erro ou dolo. Em caso de
erro, exige-se a essencialidade e cognoscibilidade( 251 e 247). Para o dolo, basta que tenha sido determinante da
vontade do declarante ( 254/1), salvo se provier de terceiro(254/2).
3.3.3 Reparação ou substituição da coisa
Na venda coisas defeituosas o vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade com a reparação dos defeitos da coisa, ou de a
substituir, no caso de ser necessário, e esta tiver natureza fungível( 914).
x 914º resulta uma primazia da solução da reparação da coisa pela solução da substituição.
x 914, in fine ultima parte, dá nos uma solução questionável, em qualquer caso, no entanto o desconhecimento ñ
culposo do vendedor, se exclui a obrigação de reparação ou substituição, ñ impede o comprador de solicitar a anulação
do contrato por erro ou dolo, verificados os respectivos pressupostos.
3.3.4 Indemnização
Em virtude do 913º, in fine, é tbm aplicável à venda de coisas defeituosas o regime dos 908º´ss, que determinam a
possibilidade de atribuição ao comprador uma indemnização pelos danos eventualmente sofridos, havendo apenas sem
sede de venda de coisas defeituosas uma especialidade constante no 915º.
Existem 3 fundamentos de indemnização, no âmbito dos quais se estabelece um concurso de pretensões:
a) Indemnização em caso de dolo(908 por força de remissão do 913 in fine): Sempre que o vendedor tivera actuado
com dolo - no sentido do 253º, e abrangendo portanto casos de negligencia consciente – deve indemnizar o comprador
pelo prejuízo que este ñ sofreria se o contrato ñ tivesse sido celebrado. Esta indemnização embora abrangendo os
danos emergentes e lucros cessantes, é limitada aos danos que ñ teriam ocorrido se o contrato ñ tivesse sido celebrado,
ou seja, ao interesse contratual negativo, que constitui uma solução típica da culpa in contrahendo( 227).
b) Indemnização em caso de simples erro( 915º por força da remissão do 913): Esta indemnização abrange os lucros
cessantes, resultantes da aquisição da coisa com defeito( 915º, 913, 909). No entanto o 915º, vem restringir as
condições em que pode ser exigida essa indemnização, ao referir que ela tbm ñ é devida nos casos em que o vendedor
ignorava sem culpa o vicio ou falta d qualidade da coisa, assim a venda de coisa defeituosa, já ñ tem uma
responsabilidade objectiva do vendedor pelos danos causados ao comprador em resultado dos defeitos da coisa,
admitindo o 915, que o vendedor se possa exonerar da responsabilidade, demonstrando que desconhecia o vicio ou a
falta de qualidade da coisa, ónus cuja prova lhe cabe.
c) Indemnização por incumprimento da obrigação de reparação ou substituição da coisa: Tbm em virtude da
remissão do art. 913º, in fine, aplica-se em sede de venda de coisas defeituosas 907, sendo a referencia ao
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incumprimento da obrigação de fazer convalescer o contrato naturalmente substituída pela referencia à obrigação de
reparar ou substituir a coisa , referida no 914.
Sendo uma obrigação de reparação ou substituição uma obrigação como outra qualquer ( 397), naturalmente que o
vendedor estará sujeito, nos termos gerais à responsabilidade obrigacional, em caso de incumprimento (798´ss),
impossibilidade culposa ( 801´ss) ou mora no cumprimento( 804´ss).
910/1 aplicável por força do 913 efectivamente um concurso de pretensões neste âmbito, ao referir que “ a
correspondente indemnização acresce à regulada nos arts. Anteriores, excepto na parte em que o prejuízo seja comum”,
tal cumulação é excluída no entanto, em relação à indemnização por lucros cessantes resultantes do dolo do
vendedor, nos termos do 908, tbm aplicável por força 913, admitindo-se apenas um concurso alternativo de pretensões,
dado que o 910/2 estabelece que “ no caso previsto do 908(…) anulabilidade”.
3.3.5 - Redução do preço
Por força do 913º é aplicável a acção de redução do preço, estabelecida no 911/1.
Esta acção constitui uma alternativa á anulação do contrato em consequência do erro ou dolo.
3.3.6 – Forma e prazos de exercício do direito 916º, 917.
x Existe a imposição ao comprador de um ónus de denúncia dos defeitos da coisa ao vendedor, com o qual se visa
permitir-lhe adquirir conhecimento dos defeitos da coisa vendida, que poderia ignorar. Esse ónus é apenas excluído em
caso de dolo do vendedor, o que se compreende uma vez que ele, dissimulou os defeitos na coisa vendida.
Caberá ao comprador a prova de ter cumprido o ónus da denuncia ou de que se verificou o dolo.
x aplica-se à denúncia de coisa defeituosa ao regime geral da liberdade de forma ( 219), podendo inclusivamente a
denuncia ser realizada tacitamente( 217). A citação para a acção ( 223 cpc), se efctuada dentro do prazo, vale com
denuncia dos defeitos, podendo tbm ser entregue para esse efeito a notificação judicial avulsa ( 261 cpc).
x Prazos para a denúncia – bens móveis é de 30 dias depois de conhecido o defeito e dentro de 6 meses após a entrega
da coisa ( 916/2). Bens imóveis o prazo sobe de 1 e 5 anos(916/3). Estes prazos aplicam-se cumulativamente, pelo que,
se ñ for observado qualquer deles, caducarão os dtos conferidos ao comprador que pressupõem a denúncia dos defeitos.
x Importante – o prazo a contar da descoberta dos defeitos vale independentemente para cada defeito e que portanto se
pode renovar sempre que forem descobertos novos defeitos, o prazo a contar da entrega da coisa vale para a
generalidade dos defeitos da coisa.
x 922º
x Em caso de incumprimento destes prazos, caducam tds os dtos conferidos ao comprador em caso de simples erro, ou
seja, a anulação com esse fundamento, a redução do preço, a reparação ou substituição e a indemnização em caso de
simples erro ou por incumprimento da obrigação de reparação.
x 917ª acrescenta que a acção de anulação com base em simples erro, alem de pressupor a denúncia dentro
desses 2 prazos deve ainda ser instaurada no prazo de 6 meses, salvo se o contrato ainda ñ estiver integralmente
cumprido, caso em que poderá ser instaurada a todo o tempo (917, 287/2).
x Em caso dolo vendedor, ñ há qualquer ónus de o comprador efectuar a denúncia dos defeitos, pelo que acção de
anulação pode ser instaurada dentro do prazo de um ano a contar da cessação do vicio ( 287/1), sendo este prazo
aplicavel tbm à redução de preço ou substituição da coisa.
x Indemnização em caso de dolo, vale a regra geral de prescrição da responsabilidade pré-contratual( 227 e 498/2).
3.3.7 – Cláusulas de exclusão do contrato
Na venda de coisas defeituosas podem ser admitidas estipulações contrárias à garantia, a ñ ser que o vendedor tenha
procedido com dolo e as clausulas contrárias àquelas normas visem beneficiá-lo(912 aplicável por força do 913)..
3.4 – o regime dos defeitos supervenientes e dos defeitos na venda de coisa futura ou na venda de coisa genérica.
Do 918 resulta que, sempre que os defeitos da coisa ñ correspondam a vícios da coisa especifica comprada, já existentes
no momento da venda, ñ é aplicável o regime dos arts. 913´ss, antes manda-se aplicar o regime do ñ cumprimento
das obrigações.
x São os vícios na coisa entregue imputáveis ao vendedor ou ñ? Deve dizer-se que sim por força do 799º, sendo o
vicio imputável ao vendedor, este responde pelos danos causados ao comprador (798´ss), podendo ele
consequentemente exigir a indemnização correspondente aos prejuízos que lhe causou o cumprimento defeituoso ou
resolver o contrato sem prejuízo de reclamar a indemnização pelos prejuízos resultantes da sua celebração ( 801º).
x Demonstrando-se que os vícios ñ são imputáveis ao vendedor – temos uma questão de risco pela perda ou
deterioração da coisa, o qual ocorre por conta do comprador nos casos de defeito superveniente e por conta do
vendedor, no caso de venda de coisa futura ou de coisa genérica( 408/2 e 540).
3.5 – Venda sobre amostra
919º , estamos perante uma situação em que a venda de uma coisa especifica é realizada por referencia a outro objecto,
indicado como amostra ou modelo.
Neste caso msm que ñ exista qualquer estipulação entre as partes sobre as qualidades do objecto vendido, a lei
considera estipulada a existência de qualidades iguais às da amostra do bem vendido, o que determinará a aplicação
do regime da venda de coisas defeituosas( 913´ss), no caso de essas qualidades afinal ñ se verificarem.
3.6 - Venda de animais
920º refere-nos que ficam ressalvadas as leis especiais ou, na falta destas os usos, sobre a venda de animais defeituosos.
x Existe uma legislação especial para os animais defeituosos, o que implica que as disposições do CC só se
aplicam subsidiariamente.
x O 920º segundo ML ñ tem a intenção de regular a compra de animais defeituosos pelo CC mas apenas pelas leis
especiais ou na falta destas pelos usos.
3.7 – Garantia de bom funcionamento falta pagina 122 e 123
x 921º prevê a denominada garantia de bom funcionamento, recebendo uma prática que se tinha desenvolvido no âmbito
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do comercio de automóveis e que consistia em o vendedor assegurar o bom funcionamento do bem vendido.
Jurisprudência tem considerado a existência de garantias de bom funcionamento com base em meras declarações
assertivas do vendedor, o que tem atenuado o ónus que o CC faz recair sobre o comprador.
O 921º é objecto de uma extensão para além do que o legislador inicialmente tinha pretendido.
x Assim se da convenção das partes ou dos usos resulta uma garantia de bom funcionamento, cabe ao vendedor reparar a
coisa ou substitui-la (921/1).
x A garantia vigora pelo prazo estipulado no contrato ou imposto pelos usos, sendo que na ausência de estipulação
ou de uso, aplica-se o prazo de 6 meses, contados da entrega da coisa ( 921/2), ou sua efectiva recepção pelo
comprador, quando se trate de coisas objecto de transporte( 922)
3.8.2 – âmbito de aplicação da garantia contratual sobre bens de consumo
O âmbito de aplicação da garantia contratual de bens de consumo aparece-nos no nº 1ºA do respectivo decreto lei, no seu
nº1 e n2 abrangem ñ apenas os contratos relativos à transmissão de bens, mas tbm os que envolvem o seu fabrico e
produção, incluindo os contratos típicos de empreitada, ou outra prestação de serviços e ainda a locação de bens
de consumo.
x Este garantia é restrita aos contratos celebrados entre profissionais e consumidores( 1º-A/1)
Exclui-se do âmbito de aplicação deste regime três tipos de contratos:
a) Contratos celebrados entre profissionais;
b) Contratos entre ñ profissionais;
c) Contratos de “ venda de bens em segunda mão invertida” em que um profissional compra um objecto a um consumidor.

O âmbito de aplicação da garantia contratual nos bens de consumo, vai muito mais longe que a directiva, a directiva apenas
abrange os bens móveis corpóreos, sejam eles novos ou usados, duradouros ou ñ duradouros, excluindo-se os bens objecto
de venda judicial, o fornecimento da agua e gás e electricidade.
x O nosso legislador ñ apenas previu expressamente a aplicação desta garantia a bens imóveis( 3/2) como tbm ñ
efectuou qualquer das exclusões acima referidas, logo ficaram abrangidas pela garantia contratual.
x Os bens adquiridos em leilão de segunda mão tbm estão abrangidos pela garantia contratual.
3.8.3 – A imposição da conformidade do bem entregue com o contrato
3.8.3.1 – A conformidade como garantia nos contratos com os consumidores
2/1 obrigação de entrega dos bens de consumo em conformidade com o contrato, estabelecendo-se assim uma garantia
contratual relativamente aos bens de consumo.
™ Ferrer de Almeida refere que para interpretar o art.2º: conformidade consiste, “numa relação deôntica entre o
referente, segundo o texto e o objecto do acto executivo. A falta de conformidade ñ pressupõe, por isso, uma
apreciação negativa da situação como sucede com o conceito de defeito da coisa, referido no 913º, havendo falta de
conformidade, quando se encomenda um veiculo deste ano e entregam-nos um do ano passado.
x Neste regime parece existir igualmente falta de conformidade se é entregue um objecto diferente da coisa vendida,
hipótese que entre nós será qualificada simplesmente como incumprimento.
x a definição de reparação do art. 1 al.f) da directiva, parece adequada a abranger a expurgação do ónus ou encargos a
que se refere o art. 907º, pelo que consideramos duvidosa esta exclusão.
x Mas em qualquer caso, em face do art 2º da venda de bens de consumo, parece-nos claro que a venda de bens
onerados constituirá uma hipótese de desconformidade.
x A imposição ao vendedor da garantia de conformidade implica uma alteração no regime da compra e venda de bens de
consumo, na medida em que vem afastar a solução tradicional do caveat emptor, segundo a qual caberia sempre ao
comprador aquando da celebração do contrato que a coisa adquirida ñ tem defeitos e é idónea para o fim a que se
destina.
3.8.3.2 – Presunção de ñ conformidade
Essa garantia, é objecto de uma presunção elidível relativamente às situações mais correntes( 2/2).
x Esta norma enquanto na directiva era instituída uma presunção de conformidade caso os bens revestissem certos
requisitos, o nosso legislador, optou antes por instituir uma presunção de ñ conformidade, caso se verificasse o facto de ñ
possuírem esses requisitos.
x Mesmo que se verifique que os bens de consumo possuem as características referidas no 2/2, tal ñ demonstrará o
cumprimento da obrigação de conformidade com o contrato referida no 2/1, mas antes funcionará como presunção de
existência dessa conformidade, aligeirando-se assim o ónus da prova que recai sobre o vendedor.
x O art. 2/2 estabelece que se presume que os bens de consumo ñ são conformes com o contrato se verificar.se algum dos
seguintes factos:
a) ñ serem conformes com a descrição que deles é feita pelo vendedor ou ñ possuírem as qualidades do bem que o
vendedor tenha apresentado ao consumidor como amostra/modelo;
b) ñ serem adequados ao uso especifico para o qual o consumidor os destine do qual tenha informado o vendedor
quando celebrou o contrato e que o mesmo tenha aceite;
c) ñ serem adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do msm tipo;
d) ñ apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do msm tipo e que o consumidor pode
razoavelmente esperar, atendendo á natureza do bem, e eventualmente, às declarações publicas sobre as
características concretas feitas pelo vendedor, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade
ou na rotulagem.
Basta que se verifique algum destes factos negativos para que logo se presuma a ñ conformidade com o contrato. Se as
circunstancias do caso tornarem algum ou algum dos elemntos manifestamente inapropriado, continuarão a aplicar-se os
restantes elementos que constituem a presunção.

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x A aplicação da presunção de ñ conformidade acaba por funcionar como um indicio de violação da garantia idílica, que
passa assim a ser definida em termos bastante mais rigorosos do que os que resultavam dos dtos dos Estados
membros.
Casos em que a presunção deixa de ser aplicada por faltar algum dos elementos nela previstos:
a) Relativamente ao 1º elemento, ele consiste numa situação em que o vendedor assegura certo tipo de qualidades em
relação à coisa vendida, sendo que o assegurar das qualidades pode resultar da própria descrição do bem ou da sua
comparação com uma amostra/modelo exibidas na contratação. Então neste caso apenas as declarações do vendedor
e ñ de terceiros, sendo estas ultimas apenas podem ser abrangidas pela al. d) do 2º.
ñ se exige uma estipulação negocial, bastando a responsabilização do vendedor meras declarações de ciência ou msm
comportamentos fictícios.
b) o 2º elemento de presunção de ñ conformidade, ocorre quando o bem de consumo ñ é idóneo para o uso
especifico a que o consumidor o destine e do qual tenha informado o vendedor quando celebrou o contrato e que o
msm tenha aceite.
A destinação da coisa a um fim especifico ñ tem necessariamente que fazer parte do conteúdo contratual, nem sequer que
ser estipulada acessoriamente por este como refere o art. 2/2 al.b).
Pode ser estipulados por acordo entre as partes que as funções do bem de consumo, possam ser destinados a um fim
especifico, tornando defeituosa a coisa sempre que esta ñ possa preencher esse fim especifico.
c) ultimo elemento de presunção de ñ conformidade ocorre quando os bens de consumo ñ apresentarem as
qualidades e o desempenho habituais nos bens do msm tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar
atendendo á natureza do bem e ás declarações publicas sobre as características do bem.
Estão em causa dois critérios, o da correspondência das qualidades e desempenho habitual e as expectativas razoáveis do
consumidor, face à natureza do bem, às declarações publicas sobre as características concretas.
São estes critérios cumulativos – no sentido de que só com a sua ñ verificação conjunta se presume a ñ
conformidade – ou se encontram em relação de alternatividade, pelo que ñ se verificando um deles, já se presumirá
essa falta de conformidade? O prof ML entende ser melhor a segunda hipótese, por razoes de protecção do
consumidor, assim se o consumidor poderia razoavelmente esperar em face da natureza do bem e das declarações publicas
do vendedor(etc) ñ parece que possa excluir-se a presunção de falta de conformidade apenas com base no critério da
habitualidade das qualidades e desempenho dos bens do msm tipo.
x O 2/2 al.d) implica que o vendedor passe a ser sujeito a responder por declarações de terceiro, nas quais ñ teve
intervenção, tendo assim uma responsabilidade absolutamente objectiva por facto de terceiro neste domínio.
x O facto de ñ ter sido preenchido nenhum dos factos negativos, onde o legislador faz presumir a ñ conformidade com
o contrato, ñ impede o consumidor de demonstrar que, apesar disso, se verifica alguma desconformidade com o
contrato.
3.8.3.3 – a garantia de conformidade nos bens objecto de instalação
O art 2º/4 do DL de bens de consumo, vem a ser objecto de exclusão , quando no momento em que é celebrado o contrato,
o consumidor da falta de conformidade ou ñ puder razoavelmente ignorá-la ou se esta decorrer das matérias fornecidos pelo
consumidor (2/3). Esta norma institui assim, uma exclusão da garantia de conformidade em relação a defeitos aparentes ou
conhecidos do consumidor ou que possam ser imputáveis a materiais por ele fornecidos.
x Verifica-se assim que enquanto na anterior redacção da lei de defesa do consumidor ñ existia qualquer ónus de o
comprador examinar a coisa comprada, para se assegurar da existência de defeitos, esse ónus passou a ser instituído no
decreto 67/03( decreto bens consumo).
x Ao abrigo do 2/3 se o vendedor colocar a coisa à disposição do consumidor para este a examinar e este ñ fizer uso dessa
faculdade, parece que o vendedor pode ficar isento de responsabilidade.
A doutrina tem tentado atenuar esta solução, defendendo que a exclusão de responsabilidade seja limitada a casos de culpa
grave do consumidor, sem abranger as situações de culpa leve, conforme se tem discutido em face da norma inspiradora do
art. 35/3 da convenção de Viena.
3.8.3.4 – Momento relevante para a verificação da conformidade
x De acordo com o 3/1 do d.l 67/03 a conformidade deve verificar-se no momento em que a coisa é entregue ao
consumidor, o que implicaria passarem a correr por conta do vendedor os riscos relativos a defeitos ocorridos entre a
venda e a entrega ao consumidor. Tal situação parece implicar uma derrogação, neste âmbito, quer ao regime geral
do art. 796/1(que faz correr o risco por conta do adquirente no momento a partir da celebração do contrato, exceptuando-
se apenas os defeitos que possam ser imputáveis ao incumprimento da obrigação de custódia do vendedor, estabelecida
nos arts. 882/1 e 918), quer do regime de promessa de envio( 797) que admite a transferência do risco com a sua
simples entrega ao transportador, quer mesmo do regime do credor (814/1).
x Para ML em face do art 3/1 ao estabelecer a exigência de conformidade no momento da entrega parece fazer-se
correr por conta do vendedor todo o risco ocorrido até essa data.
O 3/2 nos caos que indica, existe uma presunção especifica a estabelecer a responsabilidade do vendedor por
cumprimento defeituoso do contrato, relativamente a defeitos que ocorram no período de 2 ou de 5 anos após a entrega da
coisa, consoante se trate de bem móvel ou imóvel, presunção essa que é inderrogável pelas partes, nos termos do 10/1
3.8.4 – Direitos do consumidor perante a falta de conformidade
Art. 4 da lei do consumidor, vem admitir os seguintes dtos do consumidor perante a falta de conformidade do bem adquirido:
a) Reparação;
b) Substituição;
c) Redução do preço;
d) Resolução do contrato.
e) A estes dtos ainda acresce a indemnização nos termos estabelecidos pelo 12/1.

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x O regime do 4/5do d.l 67/03 ñ estabelece a msm hierarquização que consta da directiva, referindo que o
consumidor pode exercer qualquer dos 4 dtos, salvo se tal se manifestar impossível ou constitui abuso de dto,
nos termos gerais.
Este regime afasta-se da solução do CC, cujo art. 914º apenas admite a substituição em lugar da reparação, se tal for
necessário e apenas relativamente a coisas fungíveis, excluindo-a em qualquer caso sempre que o vendedor ignorar sem
culpa o vicio ou a falta de qualidade de que a coisa padece.
x O d.l 67/03 o consumidor apenas deixa de poder escolher qualquer destes remédios quando se verifique que a sua
execução é impossível ou constitui abuso de dto.
x Em relação à impossibilidade, ela corresponde á inviabilidade da solução para efeitos da reposição de conformidade
com o contrato.
x Impossibilidade de reparação – esta ocorrerá sempre que o bem se tenha tornado inaproveitável para o consumidor,
msm após qualquer intervenção do vendedor.
x Impossibilidade de substituição – ao contrario do disposto no art 914 CC, ela ñ decorrerá automaticamente da natureza
fungível do bem, ainda que na maioria dos casos posa efectivamente originar a impossibilidade de substituição. Tbm pode
ocorrer a impossibilidade de substituição por outros motivos, como na hipótese de o bem se encontrar esgotado no
mercado.
x Relativamente à hipótese de a solução constituir abuso de dto(334º) - ñ consideramos correcto a mera transposição
do conceito de desproporcionalidade da directiva por parte do legislador, uma vez que o conceito da directiva é
bastante mais preciso, assentando numa ponderação dos custos para ambas as partes.
x O art 4º refere que a forma do cumprimento da obrigação de reparação ou substituição, informando que qualquer delas
ser realizada sem encargos, ou seja, suportando o vendedor as despesas necessárias para repor a conformidade do
bem, designadamente as despesas de transporte, de mão-de-obra e material ( 4/3). Tratando-se de um bem imóvel a
reparação ou substituição deve ser realizada dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito,
tratando-se de um bem m´vel, no praximo máximo de 30 dias ( 4/2).
x Em lugar da substituição ou reparação, o consumidor poderá pedir a redução adequada do preço ou a resolução
do contrato ( 4/1, in fine), a menos que tal seja manifestamente impossível ou constituía abuso do dto (4/5).
x A opção por qualquer desta soluções ñ se apresenta como imperativa para as partes, já que conforme resulta do
considerando (12) da directiva 1999/44, o vendedor pode sempre oferecer qualquer solução ao vendedor que, se for por
este aceite, derroga o regime do art. 4º
x Face ao 4/6, os dtos atribuídos por este artigo ao consumidor transmitem-se a terceiro adquirente do bem. Essa segunda
alienação ñ constituirá uma venda de bens de consumo conforme estipula o 1ºA, no entanto essa segunda venda permite
ao adquirente daquele bem receber os dtos contra o profissional, tal ñ parece prejudicar, no entanto, as suas
possibilidades de reagir contra o consumidor nos termos gerais do arts. 913´ss.
3.8.5 - prazos
O art 5/1 do D.L defesa consumidor, estabelece o prazo de 5 anos para os imóveis, sendo que no caso de coisa móvel
usada, este prazo de 2 Anos pode ser reduzido para 1 ano, por acordo das partes (5/2). Este prazo de 2 anos ñ constitui,
porém, um prazo de garantia do bom estado, ou do bom funcionamento dos bens por esse período, uma vez que o art. 3/1.
x 5º A/1 vem determinar que os dtos atribuídos ao consumidor nos termos do 4º caducam no termo de qualquer dos prazos
referidos no artigo anterior e na ausência de denuncia de desconformidade pelo consumidor, sem prejuízo do disposto
nos números seguintes.
x 5ºA/2 acrescenta que o consumidor deve denunciar a falta de conformidade no prazo de 2 meses, caso de bem móvel, ou
de 1 ano se se tratar de bem imóvel, referindo ainda o nº 3 do referido art. Caso o consumidor tenha efectuado a
denúncia, os dtos que lhe são conferidos caducam decorridos 2 ou 3 anos sobre a data da denúncia, consoante se trate
de bem móvel ou imóvel.
3.8.5.1 – A responsabilidade directa do produtor
x A directiva ñ consagrou qualqier responsabilidade directa do produtor perante o consumidor pelos defeitos da coisa
produzida, uma vez que o seu nº4 admite responsabilizar o produtor por via indirecta, através de regresso do vendedor
sobre ele.
No entanto o nosso legislador, segundo o anteprojecto do Paulo Mota Pinto, optou, porém por se adiantar em relação à
solução da directiva e consagrar já a responsabilidade directa do produtor perante o consumidor, o que fez no 6º do
decreto lei consumidor, para o professor ML esta solução faz sentido.
6º da 67/03 estabelece que sem prejuízo dos dtos que lhe assistem perante o vendedor, pode o consumidor que
tenha adquirido coisa defeituosa optar por exigir do produtor a sua reparação ou substituição, salvo se tal se
manifestar impossível ou desproporcionado tendo em conta o valor que o bem teria se ñ existisse falta de
conformidade.
6/3 – acrescenta que o representante do produtor no domicilio do consumidor é com este solidariamente responsável.
x Os direitos de exigir a restituição ou a reparação da coisa podem assim ser, em alternativa, exercidos contra o produtor
solidariamente com o seu representante. Relativamente aos outros direitos atribuídos ao consumidor pelo art. 4º, bem
como a indemnização do art.12º/1, já ñ parece que possam ser exercidos contra o produtor ou o seu representante.
x A responsabilidade do produtor e do representante é assim limitada à substituição e reparação da coisa e ñ à
indemnização pelos danos resultantes do ñ aproveitamento do produto defeituoso.
x A exclusão da responsabilidade directa do produtor e do seu representante está presente no art. 6/2, se
ocorrerem estas situações o produtor e o representante podem negar-se a satisfazer a pretensão do comprador,
o que ñ impede que o produtor ñ seja responsável perante o vendedor, nos termos do dto de regresso.

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3.8.5.2 O direito de regresso do vendedor final


x Está presente no art.7º do decreto bens do consumidor. Este art.estabelece no seu nº1 que apesar de se impor ao
vendedor uma responsabilidade objectiva perante o consumidor pela falta de conformidade resultante de um acto ou
omissão do produtor, de um vendedor anterior da msm cadeia contratual ou de qualquer outro intermediário, o vendedor
final que satisfaça essa obrigação tem direito de regresso contra a pessoa ou pessoas responsáveis da cadeia contratual.
x O direito de regresso do vendedor final ñ depende da demonstração da culpa dos demais participantes na cadeia
contratual, sendo antes uma responsabilidade solidária por garantia, independente de culpa, ainda que a culpa puder
ser demonstrada recairá em ultimo grau sobre ele a responsabilidade, de acordo com as regras gerais.
x O 7/3 estabelece a presunção do 3/2 ou seja, esta presunção aproveita tbm titular do dto de regresso, o que
implica vir a presumir-se igualmente na relação entre o produtor e vendedor que os defeitos surgidos no prazo de
2 ou 5 anos após a entrega da coisa ao consumidor já existiam antes dessa data.
x E se os outros participantes na cadeia contratual vierem através de clausulas contratuais gerais derrogar esse dto de
regresso, como na hipótese de produtos por grandes distribuidores a pequenos vendedores, caso em que seria platónica
a invocação do principio da liberdade contratual?, assim o legislador veio suprir esta situação com o 7/4 em que ressalva
a aplicação da lei das clausulas contratuais gerais à exclusão do dto de regresso, e condiciona-se msm a sua exclusão ou
limitação adequada por essa derrogação.
x E se o consumidor intentar uma acção no fim do prazo da garantia, caso em que sob pena de se inviabilizar o regresso,
terá que se considerar que ele ñ é precludido pelo prazo de garantia, o legislado resolve o caso aplicando-se o 8/2.
3.8.5.3 – As garantias comerciais
x O regime português abrange as garantias voluntariamente prestadas pelo produtor e vendedor que ultrapassem o
conteúdo da denominada garantia legal, mas ainda as garantias que impliquem uma prestação suplementar a pagar pelo
consumidor, ou as garantias prestadas por terceiro.
As garantias oferecidas ao consumidor vinculam juridicamente as pessoas que as oferecem, nas condições constantes da
declaração de garantia e da publicidade correspondentes.
Relativamente às garantias constantes da publicidade, a sua integração nos contratos de consumo já se encontra prevista
no nº 7/5 da lei 24/96.
x Nos termos do 9/2 a garantia deve ser entregue ao consumidor por escrito ou em outro suporte duradouro, impondo o 9/3
uma série de requisitos, por razoes de transparência.
x Se a garantia ñ obedecer aos requisitos do 9/3, tal ñ afecta a sua validade, podendo o consumidor continuar a invocá-la e
a exigir a sua aplicação ( 9/5).
x Os direitos resultantes da garantia transmitem-se para o adquirente da coisa (9/4).
3.8.5.4 – Carácter injuntivo do regime de venda de bens de consumo
Tem carácter injuntivo uma vez que, sendo o consumidor a parte mais fraca, naturalmente seria fácil a um profissional obter
dele a derrogação das normas supletivas instituídas em seu beneficio.
O 10 refere que sem prejuízo das clausulas contratuais gerais é nulo o acordo ou clausula contratual pelo qual antes da
denuncia da falta de conformidade ao vendedor se excluam ou limitem os dtos do consumidor previsto no presente diploma.
A nulidade é atípica, uma vez que apenas pode ser invocada pelo consumidor ou seus representantes(10/2).
Em relação aos bens em segunda mão esta derrogação sofre uma atenuação, porque o art 7º da directiva vem
possibilitar um encurtamento do prazo, mas o 5/2 da nossa lei refere que ñ podem ser fixados abaixo de 1 ano.

Empreitada

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Locação – Menezes Leitão


1. Noção 1022
Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante
retribuição, embora também possa ter origem na lei (ex. 1793).
2. Elementos constitutivos
2.1 Obrigação de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa: ao locador é atribuída uma obrigação de conteúdo 1022
positivo de assegurar o gozo da coisa ao locatário, que passa por lhe entregar a coisa e abster-se de praticar atos que o
impeçam 1037, exceto casos excecionais como obras, 1036;
2.2 Caráter temporário: não pode ter duração superior a 30 anos, exceto no arrendamento florestal que poderá ir até aos 1025
70 anos. Mas este limite refere-se apenas à duração inicial, podendo, com as renovações, ultrapassar este período;
2.3 Retribuição: no arrendamento urbano é uma prestação pecuniária 1075/1, mas fora deste caso, as partes têm liberdade 1038/a)
contratual para fixar outro modo de retribuição;
3. Características qualificativas do contrato de locação
3.1 Nominado e típico: nominado porque a lei o reconhece como uma categoria jurídica, típico porque tem um regime; 1022
3.2 Consensual: por oposição aos contratos quoad constitutionem, porque a noção do 1022 não inclui a entrega como
elemento constituinte do contrato, sendo essa uma obrigação posterior do locador, 1031/a);
3.3 Primordialmente não formal: em relação ao arrendamento vigora genericamente a obrigação de forma escrita. Já o 1069
aluguer não tem forma especial 219, exceto algumas exceções como o aluguer de veículos sem condutor;
3.4 Obrigacional: a posição clássica personalista de GT, PL e AV defendem que o locatário é meramente titular de um
direito pessoal de gozo porque a o legislador não colocou a locação no Livro III CC relativo aos direitos reais e o 1031/b)
qualifica expressamente o gozo da coisa como obrigação do locador, sendo assim um direito de crédito do locatário. Ao
contrário, AO e MC, este numa 1ª fase, sustentam a natureza real quoad effectum do direito do locatário, porque o
1037/2 atribui ao locatário o direito a utilizar as ações atribuídas ao possuidor no 1276 e, como toda a ação corresponde
a um direito, esse direito teria que ser o da posse, que é restrito aos direitos reais 1251. A juntar a isto, a locação
mantém-se caso o bem venha a ser adquirido por terceiro, numa situação de sequela típica dos direitos reais. ML
defende a tese personalista, uma vez que as ações possessórias são concedidas noutras situações (1125/2, 1133/2), o
regime da posse (1251) pode ser estendido a outras situações que não a dos direitos reais, e a transmissão do locador
(1057) não constitui um direito de sequela, mas sim a imposição da obrigação do locador;
3.5 Oneroso: o locador abdica do gozo da coisa e o locatário do correspondente preço locativo;
3.6 Sinalagmático: o locador tem a obrigação de proporcionar ao locador o gozo da coisa 1031/b), e este de pagar a renda
ou aluguer 1038/a);
3.7 Comutativo: as atribuições patrimoniais de ambas as partes, concessão do gozo da coisa e pagamento do preço,
apresentam-se como certas, não como aleatórias;
3.8 Execução duradoura: a prestação do locador constitui uma prestação contínua. Já a do locatário constitui uma
prestação de natureza periódica que se renova em sucessivos períodos de tempo;
4. Objeto da locação
Podem ser locadas coisas móveis, sendo assim um aluguer, coisas imóveis, sendo um arrendamento 1023, e coisas
incorpóreas, como um estabelecimento comercial 1109.
5. Forma do contrato
Pode observar qualquer forma 219, embora alguns casos tenham forma específica, como os arrendamentos urbano 1069,
rural 6 RAR, e florestal 4 RAF. Quanto ao aluguer, embora por regra esteja sujeito ao regime da consensualidade 219, a lei
exige a redução a escrito em alguns casos, como o aluguer de veículos sem condutor.
6. Forma do contrato
6.1 Capacidade: a locação constitui um ato de administração ordinária, se for celebrado por prazo inferior a 6 anos. Assim, 1024/1
têm capacidade todos os que podem contratar e administrar os seus bens 67, sendo excluídos os menores 122,
interditos 138, ou os inabilitados 152, em que terá de ser o representante legal, caducando o contrato com a cessação
de poderes 1051/1 c). O maior de 16 anos que trabalhe, tem capacidade 127/1 a). Quanto às pessoas coletivas, não há
qualquer obstáculo à celebração do contrato 160;
6.2 Legitimidade: na locação inferior a 6 anos, como é um ato de administração ordinária, pode ser celebrado pelo
mandatário com poderes 1159/1, bem como todos que possuam esses poderes, como os pais ou tutores de menores ou
inabilitados. No entanto, caso existam uma pluralidade de titulares, a lei exige o consentimento de todos 1024/2. No
caso de arrendamentos superiores a 6 anos, exige-se poderes de administração extraordinária ou disposição do
proprietário 1305, usufrutuário 1444, fiduciário 2290, procurador com poderes para o ato, ou pelo arrendatário se estiver
autorizado a subarrendar. Em relação ao locatário, Cunha Gonçalves considera a locação como um ato de mera
administração, uma vez que este só tem a lucrar. Já para GT, o arrendamento não é um ato de mera administração,
porque não se destina à conservação ou frutificação de bens, antes implicando a assunção de obrigações pelo locatário.
Para Januário Gomes, o arrendamento superior a 6 anos é um ato de disposição e um ato de administração, se
inferior. ML diz que, para o locatário, a locação é uma simples assunção de obrigações como contrapartida pelo gozo de
uma coisa, pelo que, se o prazo não for excessivo, pode ser considerada como um ato de mera administração;
6.3 Contrato-promessa: só tem de ser celebrado por escrito quando tal for obrigatório para o contrato definitivo 410/2, 410
como no arrendamento urbano 1069. Não é aplicável o 410/3, porque o arrendamento não constitui um direito real. No
caso de não ser cumprida a promessa, fica sujeita à execução específica 830 que pode, no entanto, ser afastada pelas
partes 830/1 e 3 a contrario, o que se presumirá se tiver sido estipulado sinal ou fixada uma pena para o não
cumprimento;

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7. Efeitos essenciais da locação


7.1 Obrigações do locador
7.1.1. Entrega: primeiro obrigação é a entrega da coisa, que não nasce do contrato, porque o locador responde sempre 1031/a)
pelos vícios da coisa locada 1032;
7.1.2. Assegurar ao locatário o gozo da coisa: o principal direito do locatário, é o direito pessoal de gozo da coisa 1031/b)
locada, o que constitui uma obrigação do locador. Caso o locatário seja privado do gozo da coisa, pode utilizar as
ações possessórias 1276, mesmo contra o próprio dono. O locatário tem assim posse em nome próprio e, em nome
alheio, do direito do locador 1253/c). O locatário pode assim exigir ao locador que este cumpra a obrigação de lhe
assegurar o gozo da coisa, através de reparações necessárias ou outras despesas 1036. Caso o locador entre em
mora nessa obrigação e estas sejam urgentes, não podendo aguardar um processo judicial, o locatário pode faze-las
extrajudicialmente, com direito ao reembolso 1036/1;
7.1.3. Pagamento dos encargos da coisa locada: os encargos da coisa locada recaem sobre o locador, sendo nulas 1030
as disposições em contrário nos arrendamentos rural e florestal. No arrendamento urbano, as partes podem estipular o
regime 1078, mas os encargos deverão ficar atribuídos ao responsável pelo seu pagamento 1078/4;
7.1.4. Reembolso de benfeitorias: salvo nas reparações urgentes 1036, o locatário é possuidor de má fé quanto às 1046
benfeitorias efetuadas. No entanto, nas benfeitorias necessárias, tem direito a ser indemnizado ou a levanta-las, se
não deteriorar o locado, conforme o enriquecimento sem causa 1273. No arrendamento urbano, as obras lícitas
requerem cláusula no contrato ou autorização do senhorio por escrito 1074/2 e 3 e, no final do contrato, o arrendatário
tem direito 1074/5 ao reembolso das benfeitorias 1273 e 1275. No âmbito rural, o arrendatário apenas poderá fazer
benfeitorias úteis com o consentimento escrito do senhorio ou do plano de exploração 23/2 RAR.
7.1.5. Obrigação de preferência: A obrigação de dar preferência está estabelecida em todas as modalidades de
arrendamento mas com regimes diferentes. Arrendamento urbano – 1091 a), b). É graduado imediatamente acima do 1091
direito de preferência do proprietário do solo (1535, 1091/3) e sujeito ao regime geral do 416 a 418 e 1410 (1091/4). 31 RAR
Arrendamento rural (31/2 RAR) – è graduado abaixo do direito do co-herdeiro ou comproprietário (31/3).
7.2 Obrigações do locatário
7.2.1. Obrigações de pagamento da renda ou aluguer 1038 a)
7.2.1.1. Generalidades: Principal obrigação. Locação em geral (1039).Regras específicas (1075 e 11RAR)
7.2.1.2. Fixação e alteração da renda e aluguer: Por convenção entre as partes. Mas tem as seguintes restrições: 1039,1075,
7.2.1.2.1. Arrendamento urbano: Renda: Por convenção das partes. Se as partes nada estipularem, entende-se que a 11RAR
renda não tem que estar determinada, no momento da celebração, bastando que seja determinável, e
sendo aplicável a essa determinação os critérios do 883 e do 939. Objeto da renda (1075): determina é uma
prestação pecuniária periódica (550), pode ser em moeda específica (552) ou estrangeira (558). O 1077,
montante da renda pode ser objecto de alteração: (i) actualização da renda (1077/1). Na ausência de 24 e 9 NRAU
estipulação a renda é actualizada anualmente com base em coeficientes (1077/2 a), 24/1 e 2 NRAU). O
senhorio deve comunicar, por escrito e com antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização
(1077/2 c), 9 NRAU).
7.2.1.2.2. Arrendamento rural: (11/1 RAR) Renda anual e prestação pecuniária. A alteração só é possível nos casos
previstos no RAR. Actualizável anualmente, com base em coeficientes (11/5). Tb objecto de alteração por 11,12 RAR
ocorrência de circunstâncias imprevisíveis e anormais (12 RAR).
7.2.1.3. Tempo do cumprimento: Não constitui uma obrigação pura (777/1) pq é periódica e há sempre que estipular o 1039/1
momento do seu vencimento, podendo este resultar das disposições supletivas. O 1039/1 estabelece que o
pagamento deve ser efectuado no último dia da vigência do contrato ou do período que respeita, se as partes
ou os usos não fixarem outro regime. No arrendamento urbano é a pp lei q estipula antecipação da renda 1075/2
(1075/2), mas a lei estabelece limites às convenções de antecipação, proibindo antecipações de renda por
período superior a 3 meses (1076/1). No arrendamento rural – 11/4 RAR – pagamento da renda deve ser 11/4 RAR
efectuado até ao último dia do ano que respeita.
7.2.1.4. Lugar do cumprimento: 1039/1 – pagamento deve ser efectuado no domicílio do locatário à data de 1039
vencimento, se as partes ou os usos n fixarem outro regime. Obrigação de colocação, derrogando o regime
geral 774. A regra supletiva do 1039 costuma ser afastada pelos usos que estabelecem que o lugar do
pagamento seja o domicílio do senhorio. A regra do 1039/1 é exceptuada em relação ao arrendamento rural 11/4 RAR
(11/4 RAR) que estabelece que a renda deve ser paga no domicílio ou sede social do senhorio à data do
vencimento.
7.2.1.5. Consequências da mora do locatário: 1041 – O locador tem o dto de exigir, alem das rendas ou aluguer em 1041
atraso uma indemnização correspondente a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base 1042
na falta de pagamento. O 1042/2 determina q o direito à indemnização ou à resolução do contrato cessa se o
locatário fizer cessar a mora no prazo de 8 dias. No arrendamento rural – 13/1 RAR 13 RAR
7.2.1.6. Garantias de pagamento: Arrendamento urbano – 1076/2. Caução de fonte negocial (624/1), admite-se que
seja prestada qq garantia, real ou pessoal. Mais comum é a fiança, com renúncia do fiador ao benefício da
excussão.
7.2.2. Obrigação de facultar ao locador o exame da coisa locada: visa permitir ao locador controlar o bom estado da 1038 b)
coisa, mas é um direito que tem ser exercido moderadamente para não ser uma perturbação do gozo pelo locatário.
Assim, a exigência do locador será ilegítima, por abuso de dto (334)
7.2.3. Obrigação de não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina: As partes devem proceder à 1038 c)
estipulação contratual.
7.2.4. Obrigação de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente: Obrigação explicitada 1043/1. Dever de 1038 d)
manutenção da coisa no mesmo estado que foi recebida.

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7.2.5. Obrigação de tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer outras que sejam ordenadas por 1038 e)
autoridade pública
7.2.6. Obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou 1038 f)
gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador autorizar:
Contrato intuitu personae, em relação à pessoa do locatário. É vedado ao locatário a transmissão do gozo da coisa a
3º, seja qual for o título jurídico que se opere a transmissão. A proibição cessa se a lei permitir a cessão ou locador
autorizar. Exemplos de transmissão que a lei permite sem consentimento do senhorio: Arrendamento urbano para fins
n habitacionais (1109), trepasse do estabelecimento comercial (1112/1 a)), cessão da posição do arrendatário para
exercício profissão liberal (1112 b)), no arrendamento para habitação é permitido que habitem com o arrendatário, que
vivem em economia comum, um máximo de 3 hóspedes (1093). O consentimento do locador, no arrendamento urbano
deve ser por escrito (1088/1). No arrendamento rural, exige-se acordo expresso (10 RAR). O 1049 estabelece que o
locador n tem direito à resolução com fundamento na violação das alíneas f) e g) do 1038, se tiver reconhecido o
beneficiário da cedência como tal.
7.2.7. Obrigação de comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa, sempre que esta seja 1038 g)
permitida ou autorizada: Se não houver a comunicação, a cedência será ineficaz em relação ao locador e lhe 1083/2 e)
permitirá resolver o contrato. No entanto, o 1049 estabelece que o locador n tem direito à resolução com fundamento 1049
na violação das alíneas f) e g) do 1038, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou se a comunicação
for feita pelo beneficiário.
7.2.8. Obrigação de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou 1038 h)
saiba que a ameaça algum perigo, ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto 1032,1033 d)
seja ignorado pelo locador: Obrigação que é imposta ao locatário em virtude de lhe ser atribuída a posse da coisa
locada, que implica um dever de custódia mínimo. A lei não prevê a resolução do contrato, mas estabelece que o
senhorio deixa de responder pelos vícios da coisa locada (1032, 1033 d))
7.2.9. Obrigação de restituir a coisa locada, findo o contrato: Indemnização (1045/1) equivalente ao montante da 1038 i),1022
renda devida, que se presume ser a compensação adequado para o atraso na restituição da coisa. Mas as partes não 1081,1045/1
estão impedidas de estabelecer uma cláusula penal (810, 812).
8. Proibições da locação
Existe uma única proibição específica que respeita ao arrendamento de bens do incapaz a favor dos seus pais, tutor, 1892
curador, administrador legal de bens. Esta proibição abrange o arrendamento por interposta pessoa (579/2 e 1892/2). No 1893
caso de ser celebrado sem autorização do Ministério Publico, o arrendamento é anulável a requerimento do menor (1893/1, 1894
2 e 3). Apesar de não autorizado o arrendamento pode ser confirmado pelo tribunal (1894). Em relação ao tutor (1937 b))
veda em absoluto a possibilidade de tomar de arrendamento bens ou direitos do menor, excepto nos casos de sub-rogação
legal. Proibição é extensiva ao curador (156) e ao administrador de bens (1971/1). Caso o arrendamento venha a ser
celebrado, o negócio é nulo, com regime especial (1939),.
9. Vicissitudes do contrato de locação
9.1 Transmissão da posição contratual do locador: Principio emptio non tollit locatum (a compra não afecta a locação), 1057
consagrado no 1057 e reiterada no 20/1 RAR. Fica consagrado que o locatário pode sempre opor o seu direito em 20/1 RAR
relação a qq adquirente do dto com base no qual foi celebrado o contrato, sujeitando-o a continuar com ele o contrato de
locação, mesmo que o adquirente desconhecesse totalmente a existência desse contrato no momento que adquiriu o 1058
bem. Controversa a questão da manutenção do dto do locatário em caso de venda executiva, mas deverá manter-se pq
não se encontra incluído nos direitos que caducam com essa venda (824/2), assim como na insolvência (109 CIRE). O
objecto da transmissão será os direitos e obrigações do locador respeitantes à execução futura do contrato (1058).
9.2 Sucessão na posição de locador: Sucessão por morte na posição do locador. Dado que a locação n é considerado 2024
como intuitu persona em relação ao locador, verifica-se a sucessão dos seus herdeiros (2024 e 20/1 RAR) 20/1 RAR
9.3 Transmissão da posição contratual do locatário: 1059/2 - Remete integralmente para o regime geral da CPC, o que
implica que esta só possa ser realizada com o consentimento do senhorio (424), podendo este resolver o contrato se a 1059/2
cessão for efectuada sem o seu consentimento (1083/2 e)). No caso de morada de família é necessário o consentimento 424
do cônjuge (1682-B/c) ). Situações que não é necessário o consentimento do senhorio: (i) arrendamento urbano para
habitação – 1105/1 – em caso de orada de família os cônjuges podem, em caso de divorcio, decidir o seu destino; (ii)
arrendamento para fim não habitacional – no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial (1112/1 a));
(iii) cessão do arrendamento para exercício de profissão liberal (1112/1 b)). Transmissão por escrito, sob pena de
nulidade (1112/3). A transmissão da posição do arrendatário, deve ser comunicada ao senhorio no prazo de 15 dias
(1038 g) e 1112/3), sendo ineficaz senão comunicada ao senhorio que pode resolver o contrato (1038/2 e)), a menos 1051/d)
que tenha reconhecido o beneficiário (1049).
9.4 Sucessão na posição do locatário: um contrato intuitu persona em relação ao locatário pelo caduca por morte (1051 1106, 1113
d)). Admite-se convenção em contrário. Arrendamento urbano o cariz intuitu persona é atenuado, pela comunicação do 20 RAR
direito ao cônjuge (1068). Arrendamento urbano para habitação – 1106/ 1 estabelece as situações que este não caduca
por morte do arrendatário. Arrendamento urbano para comércio e industria – 1113/1. Arrendamento rural -. 20/2 e 3 RAR
9.5. SUBLOCAÇÃO - Modalidades de arrendamento (1088, 10RAR) 1060 ss
Sublocação é um subcontrato, tendo por base anterior contrato de locação, em que é locatário o sublocador que celebra
novo contrato de locação com pessoa diferente (o sublocatário), este último contrato sobrepõe-se ao anterior mas fica dele
dependente e a ele subordinado.
A sublocação pode ser total ou parcial (todo o gozo do bem locado ou apenas parte dele).
É obrigação do locatário não proporcionar o gozo da coisa a 3º, a sublocação pressupõe o consentimento (sem este é 1038 f)
proibida) do senhorio. A autorização para subarrendar prédio deve ser por escrito - 1088; já o 10/1 RAR exige apenas que a
autorização resulte de acordo expresso do senhorio.

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Mesmo com acordo expresso do senhorio para a sublocação, esta deve ser comunicada em 15 dias (1038/g) ); dispensa-se
a autorização e a comunicação se o locador reconhecer o sublocatário como tal (1049, 1061, 1088/2).
Só após comunicação ou reconhecimento do sublocatário pelo locador é que a locação é eficaz (1060). Não sendo eficaz o
locador tem o dto de resolver (1083/2, e) ).
À sublocação aplica-se o regime da locação, mas com algumas especialidades a considerar:
- O legislador coloca limite à renda a ser cobrada pelo sublocatário; 1062
- Admissão da exigibilidade da prestação que lhe é devida pelo locador ao sublocatário, quando o locatário como o
sublocatário estiverem em mora; 1063
- No arrendamento urbano admite-se em caso de subarrendamento que o senhorio se possa substituir ao arrendatário,
mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o 1º arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário 1090/1 e 2
(1090/1); se o senhorio receber alguma renda e passar recibo após extinção do arrendamento o subarrendatário é havido
como arrendatário (1090/2);
- A sublocação depende da manutenção do contrato de locação 1089
10. O regime geral das perturbações da prestação do contrato de locação
10.1. Regime Geral 1031/b)
10.1.1. Vícios da coisa locada – é uma perturbação da prestação no contrato de locação 1032
A lei distingue: Vícios: conteúdo pejorativo, características que valoram a coisa negativamente. Há vício sempre que a coisa
apresente objetivamente imperfeições, as quais têm de ser suficientemente graves para impedir o fim a que a coisa se
destina. Falta de qualidades: não implica valoração negativa da coisa, mas coloca-a em desconformidade com o contrato.
Existe quando a coisa não sendo objetivamente defeituosa, não tenha idoneidade para realizar o fim pretendido pelas partes
ou não tenha as características asseguradas pelo locador.
Para os vícios e falta de qualidades desencadearem responsabilidade do locador. Tem de resultar de culpa sua (798), a qual
se presume (799). A lei distingue 1032 a) e b), este último é de verificação rara, pelo que o locatário tem de provar a culpa
do locador, não sendo estabelecida a culpa o locatário nada mais pode exigir. Em sentido contrário Pires de lima/Antunes
Varela sustentam que se o devedor desconhecia sem culpa os defeitos anteriores ou o defeito posterior não se deve a culpa
dele, não o isenta do cumprimento da obrigação (1031/b) ), podendo o locatário exigir-lhe que repare os defeitos sob pena
de responder por incumprimento. Januário Gomes defende que tal corresponderia a estabelecer uma responsabilidade
objetiva do locador em relação aos defeitos, a qual não resulta da lei.
Situações em que o locador deixa de responder pelos defeitos da coisa locada: 1033
- o locatário aceitou conscientemente o contrato nessas condições. Cunha Gonçalves defende que quando seja estipulado 1033/a)
no contrato de arrendamento de prédios “no estado em que se encontram” o locatário não adquire o direito ao reembolso
das despesas efetuadas, uma vez que são compensadas pelo baixo valor estipulado para a renda.
Regime das perturbações: na locação os defeitos são enquadráveis no regime do incumprimento, o que se explica pela 1035
qualificação como pessoal do dto do locatário. Pode assim o locatário proceder à anulação por erro (verificados os
pressupostos da essencialidade e cognoscibilidade para o declaratário 251, 247), ou por dolo (essencialidade e intenção ou
consciência de induzir ou manter em erro o declaratário 253).
10.1.2. Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito 1034
Ao contrário da venda de bens alheios que é nula (892) a locação de bens alheios é considerada válida, pois trata-se de um 1034
contrato que não é translativo de direitos mas constitutivo de obrigações. Apenas qdo o locatário é privado do gozo da coisa
é que pode reagir perante o locador, a situação não é de invalidade mas de incumprimento.
O locatário pode tb nos termos gerais proceder à anulação do contrato por erro ou dolo. 1035
10.2. Regime Específico da locação e bens de consumo
Por imposição de diretiva da CE transposta para o ordenamento nacional, o regime das garantias nas vendas de bens de
consumo é aplicável à locação. Assim, estando em causa a locação de bens de consumo o regime dos art. 1032 e ss é
substituído pela aplicação com as necessárias adaptações do DL 67/2003 de 08.04 alterado pelo DL 84/2008 de 21.05.
O locador tem o dever que o bem dado em locação seja conforme o contrato, o que se presumirá não se verificar sempre
que ocorram os factos negativos no art. 2/2 do DL. Neste caso, o locatário tem o dto à reposição da conformidade sem
encargos, por meio de reparação ou substituição, a redução na renda ou à resolução do contrato.
11. Extinção do contrato de locação
Extinção abrange: revogação, resolução, caducidade, denúncia e oposição à renovação. 1079
O regime da cessação de contrato de arrendamento tem natureza injuntiva. 1080
11.2. Revogação: as partes põem termo ao contrato celebrando um contrato extintivo (406/1). No arrendamento urbano 1082
previsto no 1082/1, sujeito à forma escrita 1082/2. Se o acordo é imediatamente executado (que corresponde à revogação
real do arrendamento) nem sequer se exige forma.
11.3. Resolução 1047
11.3.1. Resolução pelo locador
Pode resolver com fundamento em incumprimento das obrigações do locatário (801), mas não é todo e qualquer
incumprimento estando para o arrendamento urbano tipificação exemplificativa (1083/2 e 3) podendo ser enquadrados
outros casos de incumprimento pelo arrendatário (como a realização de deteriorações obras no imóvel, violação de limites
legais ou contratuais relativos a hóspedes ou cobrança de renda superior ao subarrendatário), a qual assume carácter 1047
taxativo para o arrendamento rural (17/2 RAR).
Pode ser feita judicial ou extrajudicialmente. Por vezes a lei exige o recurso à via judicial para promover essa resolução
através da ação de despejo (1084/2, 14 NRAU e 32 RAR). Uma vez que se trata de um contrato de execução continuada, a
resolução não opera retroativamente, pelo que não obriga a restituir as prestações já realizadas (434/2)
Prazos para a resolução 1085, 17RAR
11.3.2. Resolução pelo locatário 1050
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Esta não prevê tipificação semelhante à resolução pelo locador. Sendo genericamente admissível nos casos de
incumprimento da obrigação ou cumprimento defeituoso (801/2, 1083/2).
Para Romano Martinez o 1050 não é uma verdadeira resolução, dado que não pressupõe culpa do locador, a culpa não é
fundamento para a resolução mas apenas da indemnização.
No arrendamento urbano são casos de resolução pelo arrendatário o 1083/5, e art. 5/7 do DL 160/2066 8.8.
No arrendamento rural os fundamentos são os elencados no 17/4 RAR.
A resolução pelo locatário opera por declaração à outra parte (436/1, 1084/1); no arrendamento urbano e rural têm de
obedecer aos formalismos do 9 e ss do NRAU e 26 e 27 da RAR, respectivamente.
11.4. Caducidade 1051
11.4.1. Regime Geral: consiste na extinção do contrato em virtude da verificação de um fato jurídico stricto senso. A
aposição de uma condição resolutiva aos contratos de arrendamento, sofre de alguma limitação, dado que esta não pode
defraudar os fundamentos da resolução do contrato, dada a natureza imperativa dos mesmos (1080). No arrendamento rural
não se inclui a condição resolutiva entre os fundamentos de caducidade do contrato (18/1 RAR).
Exceções ao 1051/d) morte locatário ou extinção pessoa coletiva – 1106, 1113, 20/2 a 6 do RAR
A morte do senhorio não é considerada causa de caducidade – 1057, 20/1 RAR
11.4.2. Eventual renovação do contrato e direito de preferência no futuro arrendamento do prédio
A caducidade pode ser sanada se o arrendatário se mantiver no gozo da coisa por um ano sem oposição do senhorio. No 1056
entanto é restrito às hipótese do 1051 a), b), e g), pois nas restantes hipóteses não encaixa o gozo da coisa. Em sentido
contrário Romano Martinez admite que a renovação prevista no 1056 se opere mediante transmissão da posição
contratual, que ML não vê em lugar algum consagrada.
No arrendamento urbano segue os termos do 1091 nº1/b) 2 1091/1, b) e 2
No arrendamento rural segue os termos do 31/1 RAR 31/1 RAR
11.5. Denúncia e oposição à renovação
Denúncia: aplicável aos contratos de duração indeterminada, a declaração do senhorio a pôr termo ao contrato pode
ocorrer em qualquer altura.
Oposição à renovação: aplicável aos contratos em relação aos quais tenha sido estipulado um prazo renovável, apenas
pode ocorrer no fim desse prazo, impedindo que o contrato se renove por períodos subsequentes.
A locação está sujeita a prazo supletivo mesmo que as partes não determinem (1026), o processo de extinção da 1054
renovação locatícia para o futuro constitui um caso de oposição à renovação. 1055
11.5.2. Denúncia e oposição à renovação pelo locador
11.5.2.1. O regime do arrendamento urbano: as disposições relativas à locação em geram vêm a ser afastadas no âmbito
do arrendamento urbano, onde a lei distingue entre contratos com prazo certo e com duração indeterminada, sendo
aplicáveis aos primeiros a oposição à renovação e aos segundos a denúncia.
Supletivamente no arrendamento para habitação se nada for convencionado o contrato tem-se por celebrado com prazo
certo por período de 2 anos – 1094/3. No arrendamento para fins não habitacionais considera-se prazo certo pelo período
de 5 anos – 1110/2.
11.5.2.1.1. Contratos com duração indeterminada 1099 ss
A denúncia com fundamento no 1103/11 é objeto de legislação especial, art. 6 RJOPA (Regime Jurídico das obras em
prédios arrendados).
A denúncia pelo senhorio baseada nos fundamentos do 1101/a) e b) é feita mediante comunicação ao arrendatário com
antecedência não inferior a 6 meses à data pretendida de desocupação. E da qual conste forma expressa, sob pena de
ineficácia, o fundamento da denúncia – 1103/1 e 8 RJOPA.
A denúncia pelo senhorio nos termos do 1101 c), bem como a denúncia pelo arrendatário, carecem apenas da antecedência
legalmente exigível, e como não se trata de cessação do contrato por resolução, não há que aplicar o 9/7 do NRAU,
bastando o escrito assinado pelo declarante remetido por carta registada com aviso de receção – 9/1 NRAU.
11.5.2.1.2. Contratos com prazo certo 1095 ss
11.5.2.2. O regime do arrendamento rural 19, 20 RAR
À denúncia e oposição à renovação pelo senhorio é exigida a forma escrita – 19/1 RAR
11.5.3. Denúncia e oposição à renovação pelo locatário
- Não há restrições à denúncia pelo locatário, podendo este opor-se à renovação desde que comunique; 1054, 1055,
- No arrendamento com prazo certo, o 1098/2 prevê que o arrendatário possa denunciar a todo o tempo, após 6 meses de 1098/1
duração efetiva do contrato;
- No arrendamento com duração indeterminada o 1100 estabelece em relação ao arrendatário a denúncia ad nuntum, após
6 meses de duração efetiva do contrato;
- São exigidos os formalismos de comunicação ao senhorio, previstos no 9/1 NRAU;
- A denúncia produz efeitos nos termos dos 1098/2 e 1100/1;
- Arrendamento rural:
- O arrendatário pode opor-se à renovação do contrato, com a antecedência de um ano relativamente ao termo do prazo; 19/3 RAR;
- O arrendatário pode denunciar o contrato sem possibilidade de oposição do senhorio, em caso de abandono da atividade
agrícola ou florestal -19/5 RAR;

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