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Direito das Obrigações I

Direito (Universidade de Lisboa)

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Contrato Promessa e Pacto de Preferência

1.1. Contrato-Promessa
Através do CP (neste caso de compra e venda), que contém, necessariamente todos os
elementos do contrato definitivo, as partes conseguem precisamente o efeito da compra e venda
obrigacional, tudo está montado, mas a transferência do domínio depende de uma ulterior atuação - a
celebração do contrato definitivo.
Se o CP coloca as partes numa situação semelhantes a do correspondente contrato definitivo,
faz todo o sentido submete-los a forma idêntica. O art 420 apenas exige, para as promessas relativas a
definitivos formais, o escrito assinado pelas partes ou pela parte que fique vinculada, sem, com isso,
obstar a execução específica. Por esta via, os rigores da forma são aplainados. Os ganhos em
desformalismos serão depois gastos no definitivo, ou na execução específica, mas momentaneamente
são de monta.
O CP pode assumir uma feição reguladora autónoma, de valoração diferente do CD. Podemos
distinguir:
- O CP enquanto fonte de valores específicos que se transacionam na sociedade;
- O CP como situação estável, entre as partes, pode não haver qualquer pressa no definitivo, o
CP valerá por si.

1.1.1. Modalidades
A própria lei permite distinguir diversas formas de CP. Assim:
- promessas formais e não-formais, consoante estejam, ou não, sujeitas a alguma forma solene
410/2;
- promessas respeitantes a celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de
direito real sobre edifício ou sua fração autónoma e as restantes 410/3;
- promessa monovinculante e bivinculante 411;
- promessa exclusivamente pessoal e outras 412;
- promessas com e sem sinal 442/2;
- promessas com e sem tradição da coisa objeto do definitivo 442/2 2p;
- promessas com e sem execução específica 830/1.

1.1.2. Prometibilidade
Prometibilidade - qualidade de um determinado contrato pode ser prometido, isto é, objeto de
CP. Cabe distinguir dois graus de prometibilidade:
- a prometibilidade fraca, imperfeita ou de primeiro grau - o contrato considerado e suscetível
de promessa, mas não pode ser obtido por execução específica, na base de uma acção 830;
- a prometibilidade forte, perfeita ou de segundo grau - o contrato pode ser prometido,
recorrendo-se a execução específica da promessa, no caso de incumprimento.
A partida, os diversos contratos gozam de prometibilidade forte ou perfeita, sendo permitido, as
partes, celebrar um contrato, sê-lo-á, a fortiori, o obrigarem-se a fazê-lo. A promessa parece sempre um
minus, em relação ao contrato prometido. E uma vez celebrada uma promessa, a possibilidade da sua

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execução específica e uma decorrência simples da regra da eficácia dos contratos inter partes 406/1.
A execução específica pode, todavia, ser restringida, com isso cessando a prometibilidade forte.
E isso por uma de duas vias:
- pela natureza dos valores envolvidos, a execução da promessa é possivel sempre que isso não
se oponha a natureza da obrigação assumida 830/1;
- por norma expressa (legislação que o proiba).
Além disso, a própria prometibilidade fraca ou imperfeita pode ser vedada pelo ordenamento,
com uma consequência da maior gravidade, a de não ser, de todo e com referência ao contrato
atingindo, possível o correspondente CP. A regra geral mantém a possibilidade de conclusão dos
diversos CP. Mas nem sempre e, também aqui, por duas ordens de fatores:
- pelos valores envolvidos (promessa de doação);
- pela presenca de regras expressas (1591 promessa de casamento).

1.1.3. Promessas de contratos reais quoad constitutionem

As promessas relativas a contratos reais quoad constitutionem, com especial exemplo no
contrato mútuo, suscitam duvidas desde a Antiguidade. Pelo seguinte, o contrato real quoad
constitutionem exige a entrega da coisa. Esta não pode ocorrer na própria promessa. Caso os
interessados pudessem, com validade, obrigar-se a concluir um contrato desse tipo, chegar-se-ia a uma
situacao final em tudo idêntica ao real quoad constitutionem, embora sem qualquer tradição.
Estas dificudades poderiam, numa visão mais aberta, justificar os CP relativos a contratos reais
quoad constitutionem, não havendo disponibilidade física da coisa e pretendendo as partes desde logo
contratar, teriam a disponibilidade do CP correspondente. Os contratos reais quoad constitutionem
teriam começado por não apresentar qualquer prometibilidade, mais tarde, ter-se-iam ficado por uma
prometibilidade fraca, isto é, sem possibilidade de execução específica.

1.1.4. Típicos e Atípicos

Hoje em dia admite-se:
- promessas de partilhas, com possibilidadade de execucação específica;
- promessas de alienação de coisa alheia;
- promessas de arrendamento;
- promessa de sociedade;
- promessas com elementos atípicos, como a de concessão de exploração, a de trespasse e a de
cessão de quotas.
Os concretos deveres que assistem aos promitentes são modelados pelo objetivo final, a
conclusão do definitivo em causa.
O CP pode ainda, para além de elementos destinados a inclusão do contrato prometido, incluir
regras de conduta imediata que transcendam esse âmbito. Assim temos:
- cláusulas que permitem, ao promitente-adquirente, indicar a quem será feita a venda;
- cláusulas que facultem a imediata entrega da coisa prometida vender ao promitente-

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adquirente, o que coloca a questão de saber se há posse do prometente-adquirente, abaixo ponderada;

- cláusula que se reportem a execução e ao incumprimento do próprio contrato definitivo.

1.1.5. Forma
No artigo 410 do CC temos as seguintes regras formais:
- ao CP não se aplicam as regras formais relativas ao definitivo 410/1;
- excepto tratando-se de contratos definitvos para os quais a lei exija documento autêntica ou
particular, altura em que a promessa "só vale se constar de documento assinado pelos promitentes"
410/2.
A expressão "pelos promitentes" (em vez de partes) levantou dúvidas de interpretação e de
aplicação, abaixo referidas. De todo o modo, ficou adquirida uma dualidade de regimes formais - e isso
para além da hipótese do artigo 413:
- os CP comuns não implicam qualquer forma, aplicando-se-lhes a regra da liberdade, fixada no
artigo 219;
- os CP referentes a definitivos sujeitos a documentos autêntico ou particular, submetem-se a
documentos assinado pelos promitentes.
Os CP puramente consensuais, relativos a bens correntes do dia-a-dia, são muito frequentes e
não levantam problemas. A sua inobservância, de resto, não chega aos tribunais. Em relação aos
restantes, pertence hoje a cultura juridica comum a idéia da redução a escrita e da assinatura, para
desencadear a vinculação.

1.1.5.1 A consubstanciação do escrito e os "promitentes"

E pacífico que o "documento" pode resulta de uma troca de cartas, estando, cada uma delas,
assinada pelo interessado respetivo ou de dois documentos, original e duplicado. Nos termos gerias, o
documento escrito deve conter os elementos essênciais da promessa, ela prápria reportando os factores
básicos do definitivo. Assim, não basta a simples entrega de um recibo de sinal e isso a mesmo que, de
tal recibo, resulte os exigíveis elementos essenciais, não e suficiente a mera entrega do sinal.
A lei exige a assinatura. A jurisprudência válida, em vez da assinatura, a aposição de impressao
digital. O objetivo - o de assegurar que as partes conhecem o texto a que se adstringem - deve mostrar-
se alcancado. De outro modo faltara o próprio consenso contratual.
Mais complicado e o sentido de "promitentes". Em termos literais, "promitente" pode ter um de
dois sentidos:
- o promitente como parte num CP, nessa concepção, qualquer promessa tem, pela natureza
das coisas, duas partes e, logo, dois "promitentes";
- o promitente como aquela parte que, num CP, assuma, perante a outra, a adstrição de celebrar
o contrato definitivo, e isso porque o artigo 411 admite, de modo expresso, que apenas uma das partes
possa dicar vinculada ao definitivo.
Na primeira hipótese seriam sempre exigíveis duas assinaturas, na segunda, sê-lo-iam nas
promessas bivinculantes bastando uma, nas restantes.
A partida, e insólita a hipotese de um contrato assinado, apenas, por uma das partes. Todavia,
Antunes Varela, autor do exto, veio esclarecer que se pretendeu contrariar a doutrina do Assento de 15

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de novembro de 1963, segundo o qual:

Para documentar a promessa reciproca de compra e venda de imobiliários e escrito suficiente o assinado
so pelo promitente vendedor, em que este declarasse ter recebido certa importância a título de sinal da
prometida venda, com designação da pessoa a quem prometeu vender, determinação do preço e
especificação da coisa.
"Promitente" seria apenas a parte que, num CP, fique vinculada ao definitivo.

1.1.5.2. A comissão de reserva e os deveres acessórios

Num CP monovinculante, a parte que não esteja vinculada a celebrar o contrato definitivo e que,
portanto, o fará se quiser, não deixa de ser contraente. Ela fica vinculada:
- a todas as prestações secundárias que as partes queiram pactuar;
- aos diversos deveres acessórios derivaos da boa fé 762/2.
No primeiro caso, está, designadamente, a chamada "comissão de imobilização", "de reserva"
ou remuneração da promessa monovinculante, a parte que não esta vinculada a celebrar o contrato
definitivo obriga-se a retribuir a vantagem assim percebida através de um pagamento. Havendo
comissão de imobilização, ambas as partes ficam obrigadas? Devem assinar?
- Galvão Telles, o contrato torna-se bilateral (ainda que bilateral imperfeito), pelo que ambas as
partes são interessadas e assinam;
- Pinto Monteiro, Calvao da SIlva, Almeida e Costa e Menezes Leitao, no fundamental, não
estando tal cláusula sujeita a forma especial, cairia na liberdade de forma 219;
- Antunes Varela, embora se trate de uma promessa unilateral, uma vez que o beneficiário está
adstrito a uma prestação, ambos devem assinar;
- Menezes Cordeiro, a cláusula de remuneração ou comissão de reserva, pela qual o promitente
não-vinculado a promessa compensa a contraparte pelo encargo por esta assumido, e acessória. 221/1,
não lhes e exigida a forma do contrato propriamente dito, uma vez que as razões de ser da exigência
formal não se repercutem, apenas se exigirá a prova de corresponderem a vontade das partes.
Para além das cláusulas relativas a prestações secundárias, de que a comissão de reserva e o
exemplo mais típico, devem ter presente o universo dos deveres acessórios. Apesar de não estar
vinculado a concluir o contrato definitivo, a parte "promissária" fica adstrita a deveres de seguranca, de
lealdade e de informação. Ela não deve submeter o promitente vinculado a incertezas excessivas,
piorando a sua situação. Além disso, deve exercer a sua posição com lisura e clareza, dando todos os
elementos necessários para que o promitente vinculado possa cumprir a sua obrigação.

1.1.5.3. Os bivinculantes só com uma assinatura

A exigencia, no tocante aos CP, de duas assinaturas, sempre que sejam bivinculantes, suscitou
uma das mais proliferas questoes do atual Direito Civil. Quid iuris se, num contrato desse tipo, houver
apenas uma assinatura? A partida, tinhamos duas hipoteses:
- ou o tal contrato vale, automaticamente, com promessa monivinculante;
- ou o tal contrato e nulo, por falta de forma.
Sendo nulo, ele ainda poderia, em certas circunstancias, ser aproveitado:

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- ou por reducao;
- ou por conversao.
A reducao pode ser travada mostrando-se que o negocio nao teria sido concluido sem a parte
viciada - 292 - o que constitui um aceno a vontade real, a conversao pelo contrario, apena a uma
vontade hipotetica modelada pelo fim, mais objetiva - 293. Alem disso, o onus da prova nao e
coincidente. Na reducao, o interessado deve provar a divisibilidade do negocio cabendo a contraparte
demonstrar que ele nao teria sido concluido senao na totalidade. Na conversao, cabe ao interessado
fazer prova de que teria havido - a saber-se da invalidade - um negocio diverso.
Menezes Cordeiro - interpretacao-aplicacao conjunta dos dois preceitos, a que
acrescentariamos ainda pelo meos, o artigo 239 (integracao), com o seu apelo a boa fe, devidamente
concretizado.
Uma promessa monivinculante e visceralmente diferente da bivinculante. Na primeira, surge
uma parte sujeita ao livre arbitrio de outra, o que nao sucede na segunda. Nao ha, aqui, um mero
problema de "invalidade parcial", o ponto e tao importante que todo o contrato fica atingido. As
prestacoes principais tem um sentido diferente, consoante a natureza mono ou bivinculante da
promessa. Os deveres acessorios, que podem ser decisivos, sao diversos. Apenas a conversao pode
salvar a promessa bivinculante, vitimada por falta de uma assinatura.
O contrato, particularmente quando fonte de obrigacoes, e um conjunto. Alem da logica da
articulacao entre prestacoes principais, temos as prestacoes secundarias e os deveres acessorios que lhe
dao todo uma coloracao. Quando subscrevem um contrato, tudo o que la esta e essencial, nao ha
contrato enquanto as partes nao tiverem assentado sobre todas as questoes que tenham querido
levantar. A invalidade de uma clausula implica a invalidade total.
O interessado em salvaguardar (parte do) contrato tem o onus de provar a divisibilidade, ele
tem o onus de provar os factos de onde promane a posicao que queira fazer valer (342/1). Apenas feita
essa prova se devolve, a outra, a "contraprova" de que o contrato, apesar de "divisivel", nao teria sido
concluido sem a parte viciada.
No tocante ao CP, nao e possivel excluir a hipotese de "divisibilidade". Em regra e como foi dito,
a promessa monovinculante nao e uma "parcela" da correspondente bivinculante, e antes total e
qualitativamente diferente. Ha, pois, que recorrer a contade hipotetica das partes, na base de indicios
que o interessado tem oonus de provar para se operar a conversao. Mas bi concreto, pode nao ser assim,
de tal modo que, provada a divisibilidade, caiba a contraparte porvar o fim contrario das partes.
A chave deve residir na boa fe e na confianca.
A pessoa que, voluntariamente, celebre um contrato por escrito, tendo-o concluido e, depois,
invoque a falta da sua propria assinatura para nao se considerara vinculada, estara, com grande
probabilidade, a atentar contra a boa fe. A exceptio de nao ter assinado apresenta-se como um venire
contra factum proprium.

1.1.5.4. Os contratos-promessa urbanos

Chamaremos contratos-promessa urbanos aos CP respeitantes:
"a celebracao de contrato oneroso de transmissao ou constituicao de direito real sobre edificio,
ou fraccao autonoma dele, ja construido, em construcao ou a construir"

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Contrato Promessa e Pacto de Preferência

Dois factos causadores da impossibilidade de celebracao imediata do contrato de compra e

venda:
- o inacabamento da construcao;
- a inexistencia imediata dos requisitos indispensaveis ao registo do direito de propriedade do
transmitente.
Em relacao a rectificacao de 29 de julhos de 1980, formulamos os seguintes reparos:
- a referenciaa "predio urbano" deve ser convolada para edificios, os "predios" nao se
constroem e nao tem "fracoes";
- a mencao a compra e venda visa, na realidade, todos os contratos onerosos, tipicos ou atipicos,
relativos a edificios;
- nao esta em causa, apenas, a propriedade, mas ainda qualuqer outro direito real;
- a sancao final visa compelir o vendedor a regularizar o objeto do negocio projetado.
Temos, assim, um registo formal e de formalidades especifico para as promessas urbanas:
- deem conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes;
- bem como a certificacao, pela entidade que reconheca as assinaturas, da existencia de licenca
de utilizacao ou de construcao.
O ambito da exigencia formal do artigo 410/3foi delimitado pela jurisprudencia. Assim, ela nao
se aplica:
- ao direito real de habitacao periodica, pela sua natureza;
- a superficie relativa a um posto de abastecimento de combustiveis;
- a compra e venda do direito e acao a herenca, integrada por bens imoveis;
- a negocios sobre predios rusticos.
Temos de entender, em todos estes casos, que ou nao ha habitacao ou se verifica um regime
especial que afasta o Codigo Civil. Em compensacao, o preceito aplica-se a terrenos para construcao que
ja tenham um projeto. A omissao das exigencias formais do artigo 410/3, quando tenham aplicacao,
deveria dar azo a nulidade, por via do artigo 220.
A invocacao de invalidade 410/3, a levar a cabo pelo promitente-adquirente, pode,nos termos
gerais, ser bloqueada por abuso do direito. Assim sucedera quando o proprio adquirente, com
conhecimento de causa, tenha dispensado a formalidade ou quando tenha recebido alguma vantagem
patrimonial, precisamente pra simplificar a conclusao do contrato. Mas havera, ai, que insistir, nos
aspetos do investimento de confianca, requerido para a tutela do interessado e nos aspetos teleologicos
em causa. EM sintese, que se exige, para bloquear ex bona fide, a invocacao da invalidade decorrente do
artigo 410/3, um abuso do direito reforçado.

1.1.5.5. As promessas reais

Chamaremos promessa real ao CP com eficacia real, previsto no artigo 413 do Codigo Civil. A
promessa real e oponivel nao apenas inter partes mas, ainda, erga omnes. O Codigo CIvil preve-a,
apenas, quanto a imoveis ou moveis sujeitos a registo e, ainda entao, em certos requisitos. e fixa, para
ela, uma forma especial, mais exigente.

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1.1.6. O regime substantivo

Segundo o artigo 410/1, ao CP sao aplicaveis:
- as disposicoes legais relativas ao contrato prometido;
- exceptuando as relativas a forma;
- e as que, por sua razao de ser, nao se devam considerar extensivas ao CP.
A aplicacao, como regra, ao CP, do regime do contrato prometido, da azo ao principio da
equiparacao. Pelo CP, designadamente cabendo a execucao especifica, as partees podem encontrar-se
na precisa situacao em que se encontrariam perante a celebracao imediata do contrato definitivo.
O principio da equiparacao projeta-se, designadamente, na aplicacao, ao CP, das seguintes
regras de ordem geral, proprias do contrato definitivo concretamente em jogo:
- nos pressupostos - as regras relativas a capacidade das partes, a sua legitimidade e a existencia
e caracteristicas do objeto, aplicaveis ao definitivo;
- na formacao - as normas atinentes a vontade, a sua exteriorizacao e ao seu conteudo,
incluindo, quando seja o caso, as das clausulas contratuais gerais;
- nos requisitos - os vetores pertinentes a oponibilidade, a determinacao, a licitude, a
conformidade legal, aos bons costumes e a ordem publica.
Quanto as clausulas tipicas - operam, na promessa, as regras aplicaveis aos correspondentes
definitivos - na condicao, no termo, no modo, no sinal e na clausula penal. A natureza global da
promessa e infletida pela do contrato definitivo.
O principio da equiparacao deve ser tomado como uma diretriz de tipo metodologico. Ha que
principiar por uma ponderacao das regras do contrato definitivo, de modo a verificar se tem aplicacao e
em que medida. Efetivamente, quer no que tange aos pressupostos, quer no que toca aos requisitos,
pode acontecer que eles faltaem aquando da promessa mas que, pela natureza da situacao considerada,
seja expectavel ou possivel que eles se venham a consubstanciar ate a conclusao do definitvo. Impoe-se,
pois, uma aplicacao, caso a caso, do principio da equiparacao.
1.1.6.1 Regras nao extensivas por sua razao de ser
Por sua razao de ser, nao se aplicam ao CP todas as regras que vise, a cpnsubstancia das
prestacoes proprias do contrato definitivo e, a fortiori, o seu regime. Nao se aplicam, por exemplo, os
artigos 879, 980, 1021, 1038, 1161 e 1167.
Tambem a tematica da perturbacao das prestacoes, tipica de cada uma das figuras contratuais,
nao tem lugar na correspondente promessa, ficam envolvidos preceitos como os artigos 892 e 904
(venda de bens alheios), 905 a 912 (venda de bens onerados), 913 a 922 (venda de coisas defeituosas),
no tocante a compra e venda.
De um modo greal, aplicam-se, ao CP, as regras relativas:
- a cessao da posicao contratual (424 a 427);
- a excepcao de nao-cumprimento do contrato (428 a 431) nenhuma das partes do ser
compelida a cumprir a promessa, outorgando no definitivo, se a outra parte nao fizer outro tanto;
- a resolucao do contrato, baseada na lei ou na propria promessa (432 a 436), a resolucao pode
sobrevir, designadamente, por impossibilidade superveniente (795/1) ou por impossibilidade imputavel
equiparada ao incumprimento (801/2);
- a resolucao ou modificacao do contrato por alteracao das circunstancias (437 a 439), o artigo

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830/2 preve diretamente essa eventualidade;

- a antecipacao do cumprimento e ao sinal (440 a 442), ai se incluem regras diretamente viradas
para o CP;
- ao contrato a favor de terceiro (443 a 451), temos o pactum de contrahendo cum tertio;
- ao contrato para pessoa a nomear (452 a 456), bastante frequente nos CP;
- a obrigacoes alternativas (543 a 549).
Por sua razao de ser, nao se aplicam ao CP, pelo menos interiamente, as materias referentes:
- a pluralidade de credores e devedores (512 a 538);
- a obrigacoes genericas (539 a 542).
Dois temas tem merecido uma especial atencao da jurisprudencia. Sao eles a necessidade de
intervencao dos conjuges e a nulidade da venda de bens alheios: uma ou outra, ainda que aplicaveis ao
definitivo, nao o seriam a correspondente promessa. Assim:
- e valido o CP de compra e venda de imoei do casal, celebrado por apenas um dos conjuges, na
posicao de promitente-vendendor, sem o consentimento do outro, mesmo nao vigorando o regime de
reparacao de bens, naturalmente o conjuge que nao intervenha nao e responsavel pelo incumprimento
da promessa, sendo impossivel a sua execucao especifica se o conjuge em falta nao der o seu
assentimento;
- e valida a promcessa de venda e bens alheios, mesmo quando celebrada como referente a
bens proprios: cabera ao promitente-alienante viabilizar, em tempo util, a valida conclusao do definitivo.

1.1.6.2. o modus de contrahendo

Na construcao do regime do CP afigura-se fundamental ter presente que, para alem do principio
da equiparacao, ele se coloca numa dimensao especial a que poderemos chamar o modus de
contrahendo - o modo de promessa.
O CP visa, efetivamente, a celebracao do definitivo. Todos os deveres que ele postula colocam-
se ao servico desse objetivo comum das partes. Dai uma serie de especificidades:
- prestacoes principais que se analisam na emissao das declaracoes de vontade que iriao
integrar o definitivo;
- prestacoes secundarias instumentais, destinadas a permitir a valida conclusao do contrato final;
- prestacoes secundarias materiais, requeridas pelo aprontamento da coisa objeto do contrato
definitivo ou pela sua manutencao;
- prestacoes secundarias do tipo juridico, como sejam a obtencao do consentimento do outro
conjuge ou a aquisicao da coisa pelo promitente-alienante.
Estao em jogo multiplos deveres acessorios, assentes na boa fe e que visam, em modus de
contrahendo, acautelar os interessses das partes. Aplica-se a proibicao de venire contra factum
proprium, para impedir que o promitente causador da falta de formalidades legais venha a invocar a
invalidade da promessa. Considera-se tambem, que a parte que tenha dado inicio a execucao da
promessa, criando na outra parte a confianca legitima de que iria prosseguir, nao pode invocar tal falta,
assim como nao o pode fazer quem, por tres vezes, reforce o sinal passado.
O CP nao e, no seu regime substantivo, uma projecao simplificada do definitvo. Ele tem vida
propria, regras especificas e funcoes distintas.

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1.1.6.3. Fixacao do prazo na promessa monivinculante

Artigo 411: se se tratar de uma promessa monovinculante, e nao se fixar o prazo durante o qual
ela se mante, pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar a outra parte um prazo para o
exercicio desse direito. Expirado o prazo sem que seja atuada a promessa, esta caduca.
Na falta de estipulacao especial da lei, o credor pode exigir, a todo o tempo, a prestacao, assim
como o devedor pode, a todo o tempo apresentar-se para cumprir (777/1). Este regime funciona
perante os CP bivinculantes, que nao tenham prazao para o cumprir.
No caso da promessa monovinculante, a vantagem da parte "nao-promitente" e, precisamente,
a de dispor de um lapso de tempo, de sua escolha, quando nao esteja preixado, para decidir se contrata
ou nao. E essa e a desvantagem do promitente, cujo bem fica como que congelado, a espera da decisao
da outra parte.
O ideal sera que as partes tenham combinado um prazo para o exercicio da promessa. nao o
tendo feito e nao havendo acordo, queda a fixacao judicial.
A fixacao judicial de prazo consta dos artigos 1456 e 1457 do Codigo de Processo Civil. Entre os
elementos a ter em conta, pelo juiz, contar-se-a a eventual existencia de uma "comissao de reserva" ou
de "imobilizacao" e o seu montante, bem como as demais circunstancias que rodeiem o caso. Em
principio, quanto maior for a comissão, mais longo será o prazo.

1.1.6.4. A transmissão da posição das partes

O artigo 412/2determina a transmissao dos direitos e das obrigacoes das partes em CP, aos seus
sucessores, salvo quando sejam exclusivamente pessoas. Faz-se a aplicacao da regra geral do artigo
2024, segundoa qual a sucessao por morte respeita, apenas, as situacoes juridicas patrimoniais. As
restantes extinguem-se com a morte do visado. Ocorrendo a sucessao, cabe aos herdeiros cumprir o CP
em jogo. Este preceito visou eliminar duvidas anteriores quanto a transmissao mortis causa da promessa.
Quanto a transmissao entre vivos, o atigo 412/2 remete-a para as regras gerais, que sao,
fundamentalmente, as da cessao da posicao juridica contratual (424 a 427).
O direito do promitente e penhoravel, nos termos gerias que norteiam a penhora de direitos
(artigo 856 do Codigo de Processo Civil).
Ocorrendo insolvencia de uma parte em CP, cabe ao administrador da insolvencia decidir se
cumpre o contrato ou se recusa o cumprimento.

1.1.7. O cumprimento e incumprimento da promessa

Em termos normativos, elas constam dos artigos 762 a 836, preceitos que, de resto, incluem
regras especificas para o CP, como sucede com a execução especifica.
Diz-se cumprimento a realização da prestação devida. Podemos simplificar fazendo
corresponder, ao cumprimento, quatro princípios:
- principio da correspondência: a atuação cumpridor deve reproduzir, qualitativamente, o
figurino abstrato prefixado pela obrigação;
- principio da integralidade: a prestação não deve ser efetuada por partes (763/1), prevalecendo
uma indivisibilidade de raiz;

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- principio da concretizacao: a conduta devida deve realizar, no terreno, o interesse do credor;

- principio da boa fe: na execucao do vinculo, ha que acatar a medida do esforco exigivel e os
deveres acessorios existentes, de modo a acautelar os valores fundamentais do ordenamento. atraves
da tutela da confianca e da primazia da materialidade subjancente 762/2.
O principio da cocretizacao traz-nos dados novos, que nao se continham, necessariamente, na
obrigacao: eles dependem do terreno em que o cumprimento tenha lugar. Estao em jogo:
- a legitimidade ativa (quem pode fazer a prestacao);
- a legitimidade passiva (a quem deve ser feita a prestacao);
- o lugar da prestacao;
- o prazo da prestacao (o momento em que a prestacao deva ocorrer);
- a imputacao do cumprimento (havendo varias obrigacoes similares e uma prestacao
insuficiente para as cobrir a todas, qual delas se deve ter por cumprida).
Para os presentes proprositos, releva o prazo da prestacao. Este poed ser fixado por disposicao
legal, por estipulacao das partes, pela natureza das coisas ou pelo tribunal. Tudo isto tem regras.
Quando ocorra, o cumprimento extingue, em regra, a prestacao principal. Mas nao poe cobro,
necessariamente, ao vinculo obrigacional. Assim, este subsistira nas obrigacoes duradouras e nas
relacoes complexas, que podem subsistir, atraves dos deveres acessorios (pos-eficacia).
O incumprimento e a nao-realizacao, pelo devedor, da prestacao devida. Quando nao exista
uma causa de justificacao para a nao execucao da aitude obrigacionalmente prevista. o incumprimento
apresenta varias modalidades:
- o incumprimento stricto sensu ou nao-realizacao, ad nutum (revogado pela vontade um das
partes),da prestacao devida;
- a impossibilidade superveniente imputavel ao devedor;
- a violacao positiva do contrato, que engloba o cumprimento imperfeito e inexecucao de
deveres acessorios.
Por seu turno, o incumprimento stricto sensu, pode envolver:
- o cumprimento retardado ou mora;
- o incumprimento definitivo.
A mora pressupoe a ultrapassagem do prazo do cumprimento, sem que este se tenha verificado.
O prazo corresponde ao vencimento da obrigacao: ou prefixado ou derivado da interpelacao do credor,
isto e, de uma comunicacao dirigida ao devedor, de que ele deve cumprir. Quando em mora, a
obrigacao aina e possivel e satisfaz o interesse do credor. Mas nao ad aeternum (eternamente), por isso,
seja pela ultrapassagem de um novo praxo razoavel fixado pelo credor (interpelacao admonitoria), seja
pela perda do interesse, do mesmo credor, no cumprimento, a mora passa a incumprimento definitivo.
O incumprimento definitivo habilita o credor a lancar mao da responsabilidade civil, dos meios
coercivos previstos pelo Direito e, no limite, dos esquemas de responsabilidade patrimonial.
Cumpre ainda jogar com a ideia de garantia. Entende-se por garatia todo o instituto designado a
assegurar as obrigacoes e o seu cumprimento. Temos:
- a garantia geral, que corresponde as regras de responsabilidade patrimonial;
- as garantias pessoais, traduzidas por novas obrigacoes ou situacoes obrigacionais;
- a garantias reais, as expressas em direitos reais especialmente funcionalizados.

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1.1.7.1. Cumprimento
O cumprimento de um CP consiste, em termos analíticos, na emissão, por cada um das partes,
das declarações de vontade que irão integrar o contrato definitivo. Haverá que observar as formalidades
envolvidas, executando, a titulo de prestações secundarias e os deveres acessórios, todas as atuações
instrumentais e materiais, para tanto necessárias.
O contrato definitivo haverá ser, precisamente, o prefigurado na promessa. Pode suceder que
esta deixe espaços em branco. Ai temos três hipoteses:
- a determinação de tais espécies foi deixada a alguma das partes ou a terceiro, aplicando-se o
400/1;
- o aspeto por regular e comunicável ao contrato definitivo. altura em que este será concluído,
procedendo-se a determinação aquando da execução deste, assim sucede com a determinação do preço,
por exemplo 883;
- e possível ultrapassar o problema através da integração do CP ou da sua interpretação
complementadora 239.
Nada disso ocorrendo, o CP será nulo por indeterminabilidade do seu objeto 280/1.
As partes podem, de comum acordo, concluir um contrato diferente do que ambas haviam
prometido. Nessa altura, teremos uma modificação por mutuo consentimento.
O contrato definitivo deve ser celebrado por inteiro. Havendo sucessão hereditária, poderia
cada herdeiro celebrar um CP relativo à sua quota-parte, desde que tal eventualidade interesse ao
promitente-adquirente - modificação da promessa, por mutuo acordo. A transmissão da posição de
promitente aos herdeiros não pode, seja pelas regras das obrigações, seja pelas das sucessões, modificar
a realidade em jogo. A promessa seria ser cumprida na totalidade, pelos herdeiros no seu conjunto. Se
um deles faltar, a responsabilidade e da herança (de todos), sem prejuízo do direito de regresso a que
possa haver lugar, contra o responsável.
Quanto aos parâmetros relativos a concretização, no cumprimento do CP, temos:
- legitimidade: o contrato definitivo so pode ser concluído pelas partes na promessa, há que
descontar o pactum de contrahendo cum tertio, altura em que o definitivo e concluído entre o
promitente obrigado e o terceiro, de acordo com as regras que regem o contrato a favor de terceiro;
- lugar da prestação: o contrato definitivo e, em regra, um contrato entre presentes, obriga por
isso, ambas as partes a encontrarem-se para a conclusao, o lugar de celebracao. Quando nao esteja
determinado no contrato, ou seja, nos termos do mesmo, determinavel, deve ser fixadode acordo com
as regras aplicaveis ao proprio definitivo, por via do principio da equiparacao. Assim, tratando-se de
uma promessa de compra e venda, o definitivo e celebrado no local onde estiver a coisa ou no cartorio
notarial mais proximo, segundo o artigo 885, a escritura e marcada pelo promitente-comprador, a quem
cabem as despesas do contrato 878;
- tempo da celebracao: nao havendo prazo, qialquer das partes pode interpelar a outra, nos
termos dos artigos 777/1 e 805/1, no caso da promessa monovinculante, podera ser necessario recorrer
a tribunal 411, como vimos;
- imputacao do cumprimento: na hipotese, algo teorica, de serem concluidos, entre as mesmas
partes, diveros CP identicos e de ser celebrado um contrato definitivo que nao explicite a qual das
promessas se reporte, aplicar-se-ao os artigos 783 e 784.

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1.1.7.2. Incumprimento do Contrato-Promessa

O incumprimento do CP advem, em primeira instancia, de, no momento fixado para a
celebracao do definitivo, alguma das partes nao comparecer no local determinado ou, por qualquer
forma, se recusar a cumprir. Temos duas situacoes:
- a mora: resulta da nao-celebracao atempada do definitivo, por razao imputavel a uma das
partes (o promitente faltoso) 804/2;
- o incumprimento definitivo: ocorre quando, merce da mora, o promitente fiel perca
objetivamente o interesse no definitivo ou quando, fixado um novo prazo razoavel (prazo admonitorio),
o promitente faltoso nao cumpra 808.
O incumprimento da promessa pode ainda resultar de algum dos seguintes fatores:
- a impossibilidade superviniente imputavel ao promitente faltoso 801, tal impossibilidade pode
advir da destruicao do objeto do contrato definitivo ou, tipicamente, da celebracao, com um terceveiro,
do contrato combinado com o promitente fiel;
- da recusa seria, injustificada e definitiva de contratar, apurada esta, nenhuma razao ha para
prosseguir com o iter incumprido ate a alcancar o incumprimento definitivo;
- só o acionamento, quando possível, dos mecanismos do arrependimento, eventualmente
subjacentes ao sinal ou a clausula equivalente.
O incumprimento definitivo extingue as prestacoes principais. Estas nao mais sao possiveis, ou,
sendo-so, deixam de ser exigiveis pelo Direito. Mantem-se, todavia, as prestacoes secundarias, quando
seja o caso, bem como as acessorias. Alem disso, nascem novas obrigacoes, agora do fora da
responsabilidade contratual (798 e ss).

1.1.7.3. Outras formas de extinção

O CP pode ainda cessar por diversas outras formas. Temos:
- a revogação: declaração unilateral, discricionária e só viável quando previsto no próprio
contrato, por um das partes e a outra de cessação do contrato;
- a resolução: declaração unilateral, vinculada e viável quando prevista no contrato ou na lei,
por uma das partes e a outra, de cessação do contrato, a resolução pode ocorrer, em principio, perante
o incumprimento de uma das partes;
- a revogação por comum acordo: sempre possível, desde que ambas as partes deem o seu
assentimento.
O CP pode ainda cessar por impossibilidade superveniente não imputável a nenhuma das partes
790/1. Tal sucedera quando desapareça, por causa fortuita, o objeto do contrato definitivo ou quando,
por alteração legislativa, a celebração do mesmo contrato se torne juridicamente inviável.
Um caso especifico a que se da, também, o nome de "resolução" e o da cessação por alteração
das circunstancias, 437/1.
Outras hipoteses de extinção das obrigações, para alem do cumprimento. A saber:
- a compensação, quando se verifiquem dois CP de sinal contrario e concorram os demais
requisitos 847;
- a novação, sempre que exista acordo, dos promitentes, nesse sentido 857;

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- a confusão, quando ambas as posição de promitente se reúnam na mesma esfera jurídica 868.

1.1.8. O sinal e o direito de retenção

O sinal e uma clausula típica, própria dos contratos onerosos. Aquando da celebração de um
contrato ou, posteriormente mas antes do cumprimento, uma das partes entrega, a outra, uma quantia;
se o cumprimento for cumprido, a coisa ou a aquantia entregue e imputada no cumprimento ou, não
sendo a imputação possível, e restituída. Se houver incumprimento, cabe distinguir, sendo o
incumprimento provocado por quem recebe o sinal, deve este restitui-lo em dobro, sendo, pelo
contrario causado por quem da o sinal, fica este perdido.
O sinal vem previsto nos artigos 440 a 442. No âmbito do CP, quando as partes afastem a
execução especifica, o sinal e penitencial; na hipótese inversa, ele e confirmatório-penal, uma vez que
nao há "direito ao arrependimento".
De todo o modo e em geral, dependera da interpretacao da vontade das partes o saber se um
concreto sinal estipulado tem predominância confirmatório-penal ou predominância penitencial. No
caso de ter predominancia confirmatorio-penal, as partes pretendem ressarcir danos, havendo
indeminização. No caso de ter prodominancia penitencial, elas procuram reservar a faculdade do
recesso, havendo um preço.

1.1.9. O funcionamento do sinal no Contrato-Promessa

Se para o funcionamento do sinal, se exige a resolução do contrato e se esta, por seu turno,
requer o incumprimento definitivo ou se basta a simples mora? Ou seja, para o sinal funcionar, basta a
simples mora ou é necessario o incumprimento definitivo?
Quanto ao funcionamento comum ou clássico do sinal, que envolvia a sua perda ou a sua
restituição em dobro, a doutrina divide-se: querem uns que ele implique o incumprimento definitivo e a
resolução do contrato, enquantos outros se contentam com a simples mora, sendo a saída para isto
diferente da pura resolução.
Menezes Cordeiro: O sinal visa simplificar o funcionamento do contrato. Marca-se uma data e
passa-se o sinal. Se na data aprazada não houver cumprimento, o sinal funciona. A alternativa de ter de
colocar o devedor em mora, através de interpelação judicial ou extrajudicial 805/1, fixar-lhe, depois,
novo prazo admonitório, através de nova interpelação 808/1, ou fazer a prova efetiva da perda do
interesse objetivo do credor 808/1 e 2 e transformar a normalidade social numa via crucis burocratica.
Se se opta por um prazo, com sinal, visa-se um prazo certo peremptório: um termo essencial. O sinal
funciona logo que haja incumprimento, no momento aprazado e isso mesmo quando tal cumprimento
ainda fosse posteriormente possivel. O professor Menezes Leitao considera esta uma solução injusta,
uma vez que o incumprimento pode ser de dias ou advir de mero esquecimento. Tal objecção opera,
porém, perante quaisquer prazos, por graves que sejam as consequências. Devemos ter presente, em
regra, o sinal é uma pequena quantia do todo em jogo e destina-se, justamente, a fixar um esquema
expetido e autómatico de injustiça contratual. passado à lei: o subsistema dos artigos 440 a 442, sendo
especial, prevalece sobre o regime comum dos artigos 805/1 e 808. A lei, em vez do dispositivo do artigo
811/2, que parece pressupor cláusulas de incumprimento e cláusulas moratórias, diz lapidarmente que,

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na falta de estipulacao em contrário, não há lugar, pelo não cumprimentodo contrato (seja definitivo ou
haja mera mora), a qualquer outra indeminização.
O artigo 442/2, 1ª parte, visa dar corpo a um esquema penintencial: o não cumprimento
atempado traduz a opção pelo arrependimento.
Finalmente, mais dois argumentos de natureza sistemática e que não devem ser desprezados:
- a presença de sinal afasta, em princípio, a execução específica 830/2, se o sinal só funcionasse
no incumprimento definitivo, não se entende porque não usar esse tipo de execução, durante o período
de mora;
- a reforma de 1986 coloca, lado a lado com o sinal, a indemnização pelo valor da coisa entregue
por conta do definitvo; ora esta funciona perante a simples mora, não parece razoável prever, para a
indemnização em causa, um regime diverso do do sinal e, ainda por cima mais gravoso.
A jurisprudência pende, em maior número, para a associação do sinal, apenas ao
incumprimento definitivo.

1.1.9.1. A tradição da coisa

O regime do sinal é inflectido, de acordo com a actual redacção do artigo 442/2, 2ª parte,
quando haja "tradição da coisa a que se refere o contrato prometido".
O sinal é uma cláusula real quoad constitutionem (só opera com a entrega da coisa), e quoad
effectum (produz efeitos reais, transferindo a propriedade para a parte que o recebe). Normalmente,
tratar-se-à de dinheiro, em termos que permitem, também, uma imputação no preço; mas a prática
dozumenta entregas diversas, como títulos de crédito.
A "tradição" em causa no artigo 442/2, 2ª parte, reporta-se à entrega, ao promitente-adquirente,
da coisa que ela irá adquirir com a celebração do contrato definitivo. A entrega era um pretexto para
pedir mais adiantamentos ao comprador, assegurando, ao mesmo tempo, a ocupação e o bom aspecto
do local, útil para vendas de fracções vizinhas.
Seria o promitente-adquirente um verdadeiro possuidor? A jurisprudência decidiu que o
promitente-adquirente traditário não era possuidor por não ter animus: o CP não seria casual da
transmissão de nenhum direito real. Na verdade, o CP não era causal da transmissão de nenhum direito
real, mas também não era causal da entrega da coisa. Tal entrega, quando sobreviesse, teria de ser
imputada a um segundo acordo, de natureza atípica e genericamente admitido pelo artigo 405, tal
acordo, porém, teria natureza meramente obrigacional, sendo insusceptível de proporcionar a posse -
visão restritiva da tutela possessória.
Não há nenhum obstáculo à inclusão, num contrato atípico ou em qualquer contrato
obrigacional, de uma cláusula tendente à traditio de uma coisa; tão-pouco há impedimento a que, ao
lado de um contrato, seja ele qual for, as partes celebrem um segundo acordo, especificamente
destinado à entrega da coisa.
Qual a natureza da posse do promitente-adquirente? Tudo depende da vontade das partes:
haverá, pois, que interpretar o acordo relativo à traditio usando, para isso e se necessário, todos os
demais elementos coadjuvantes. Hipóteses possíveis:
- a traditio visou antecipar o cumprimento do próprio contrato definitivo (casos em que o preço
esteja todo ou quase todo pago): o promitente-adquirente é, então, desde logo, investido num controlo

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material semelhante ao do proprietário, podendo falar-se em posso em termos de propriedade;

- a entrega da coisa é um favor feito pelo promitente-alienante, não houve pagamento do preço
ou algo que dele se possa aproximar; o alienante, não obstante, por obsequiosidade ou por gentileza,
entregou antecipadamente a coisa, desta feita, temos algo semelhante a um comodato, pelo que a
prosse do promitente-adquirente se deve situar no âmbito do artigo 1133/2;
- a entrega da coisa, não sendo uma antecipação do cumprimento do definitivo não surge,
porém, como mero favor; por exemplo, ela é subsequente a um "reforço" de sinal, tendo, assim, um
cariz remuneratório; desta feita, surge gozo remunerado, a aproximar da locação; impõe-se uma posse
tipo artigo 1037/2.
Nota: apenas no primeiro caso há possibilidade de haver usucapião.

1.1.9.2. O sinal vinculístico

Chamaremos sinal vinculístico ao regime extraordinário para os CP urbanos para a habitação e
generalizado em nome da luta contra a inflação. Teve como objetivo ligar o promitente-adquirente à
coisa objeto do contrato definitivo, sempre que ela lhe tivesse sido entregue ainda na vigência da (mera)
promessa, isto é, quando tivesse habido tradição de tal coisa.
Beneficia do sinal vinculístico o promitente-adquirente que tenha pago um sinal (comum) e que,
além disso, aproveite da tradição da coisa. Ele pode, havendo incumprimento por banda do promitente-
alienante:
- ou acolher-se ao regime comum, pondo cobro ao contrato e exigindo o sinal em dobro;
- ou pôr cobro a esse mesmo contrato, mas exigindo o valor da coisa, com dedução do preço e
sendo-lhe restituído o sinal (442/2, 2ª parte);
- ou requerer a execução específica, nos termos do artigo 830 (442/3, 1ª parte).
Como primeiro termo de alternativa, ele pode optar pelo funcionamento comum do sinal
(motivos: quebra do imobiliário e inflação negativa).
Segundo termo: aquilo que se confere (ou pode conferir) ao promitente-adquirente, é o
aumento do valor da coisa. Com um duplo sentido: impedir o enriquecimento do promitente-vendedor
que, tendo violado o contrato, ainda seria contemplado com a valorização imobiliária e vedar o
empobrecimento do promitente-adquirente, que terá de satisfazer as suas necessidades no mercaso, a
preços atuais - Menezes Leitão: proibição do enriquecimento injusto.
O terceiro termo - pode recorrer à execução específica do CP, mesmo havendo sinal. O
promitente-adquirente deseja objetivamente a coisa prometida, a qual vai ao encontro do seu interesse
efectivo.

1.1.10. O Direito de Retenção

O direito de retenção é uma garantia especial que permite ao devedor que disponha de um
crédito contra o seu credor, reter a coisa em seu poder se, estando obrigado a entregá-la, ao seu crédito
resultar de despesas feitas por cuasa dela ou de danos por ela causados (754). Havendo retenção de
móveis, o seu titular goza dos direitos e está sujeito às obrigações do credor pignoratício, salvo no que
respeira à substituição e reforço da garantia (758). Estando em jogo a retenção de imóveis, o seu titular

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tem os seguintes poderes(759):

- de executar a coisa, nos mesmso termos em que o pode fazer o credor hipotecário e de ser
pago com preferência aos demais credores do devedor;
- de fazer prevalecer esse seu poder sobre a hipoteca, ainda que registada anteriormente, esta
medida atingiu, e especial, a banca;
- de beneficiar das regras do penhor, as quais incluem a defesa possessória.
Tudo depende de ter havido tradição da coisa a seu favor, tradição essa que está na
disponibilidade do promitente-alienante. Daqui derivam três tipos de situações:
- promitentes-alienantes que recusaram peremptoriamente a entrega da coisa antes da
escritura, com prejuízo para os adquirentes que era suposto proteger;
- promitentes-alienantes que aproveitaram e elevaram o preço ou exigiram novas prestações
pela entrega: tudo tem um preço;
- promitentes-alienantes e promitentes-adquirentes que procederam a tradições em conluio,
para bloquear as hipotecas registadas anteriormente a favor de banqueiros.
Temos ainda, uma série de interpretações delimitadoras da retenção, por vezes, mesmo,
assentes em interpretações restritivas. Assim:
- o promitente-adquirente só pode coagir o vendedor enquanto a coisa pertencer a este;
- não há retenção quando a promessa seja nula;
- o promitente-adquirente não tem a retenção da coisa se, proposta uma ação de execução
específica, esta for considerada procedente;
- a tradição, por via de uma promessa, de um lote de terreno não dá a retenção sobre a
contrução que nele se venha a edificiar;
- não há retenção quando ocorra culpa do pormitente-adquirente, no incumprimento;
- não dispõe de retenção o promitente-adquirente que compre a coisa numa venda executiva;
- na falência ou por insolvência, o promitente-adquirente não pode opor-se à inclusão da coisa
na massa, cabendo ao administrador tomar as competentes decisões;
- a retenção do promitente-adquirente prevalece sobre as hipotecas anteriores.
Na concretização dos requisitos do direito de retenção do promitente-adquirente, aderimos às
propostas restritivas do professor Menezes Leitão, relativamente ao artigo 755/1. Desde logo, o direito
de retenção surge apenas caso tenha sido passado sinal:
- porque os créditos referidos no artigo 442 são, apenas, o da restituição do sinal em dobro ou o
do aumento do valor da coisa e não o crédito geral indeminizatório 798;
- porque, não havendo sinal, a tradição será uma mera tolerância, não cabendo penalizar o
promitente-vendedor.

1.1.11. A Execução Específica da promessa

DIz-se execução específica a realização, pelo tribunal, da prestação que incumbia ao devedor
incumpridor. Os casos paradigmáticos resultam dos artigos 827 a 829:
- na prestação de dare, a entrega é feita pelo tribunal ou por ordem deste: manu militari (827);
- na prestação de facere, sendo o facto fungível, é o mesmo prestado por terceiro, *a custa do

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devedor (828);
- na prestação de non facere, havendo obra, é a mesma demolida a expensas de quem se
obrigou a não a fazer (829).
A execução específica é possível quando o devedor possa ser substituído na sua realização.
Assim, não cabe tal instituto perante prestações de facto não-fungíveis (828 a contrario) e nas
prestações non facere, quando não seja possível fazer reverter o sucedido (829/1, a contrario: não haja
obra). Nessa eventualidade, quedam suas soluções:
- ou desiste da realização da prestação devida, passando-se a uma fase puramente
indeminizatória (798);
- ou se pressiona a vontade do devedor remisso, através de sanções pecuniárias compulsórias
(829-A/1);
Existe ainda uma categoria de dever, que se presta a uma substituição, por parte do tribunal: a
realização de um facto juridíco. Tradicionalmente, entendia-se que a prática de tal facto,
designadamente a conclusão de um contrato, era de efectividade insubstituível.
Mais modernamente, as dificuldades dogmáticas na execução do CP têm sido situadas no
dispositivo constitucional que garante a liberdade de disposição, ora a execução específica constituiria
uma excepção severa a esse princípio.
Perante isso, ao não-cumprimento de um CP apenas se poderia reagir através de pedidos de
indemnização. Ora esta solução era triplamente inconveniente:
- o bem acordado e devido é traduzido pelo próprio contrato definitivo: qualquer sucedâneo é
sempre insatisfatório, seja no plano normativo, seja no económico-social;
- é muito difícil (salvo sinal ou equivalente) fixar indemnizações por incumprimento de
promessas: no fundo, tudo depende do que iria resultar da execução do contrato definitivo, o que se
pode tornar inexcogitável;
- a nossa juudicatura é muito avara na atribuição de indemnizações, numa situação que só
muito lentamente tem vindo a ser corrigida; e assim torna-se, em regra, um bom negócio não cumprir
as suas obrigações e esperar pelas condenações do tribunal.
Impunha-se dar o passo seguinte e admitir a execução específica do próprio CP ou, mais
latamente, do dever de contratar.
Está em jogo uma execução de facto positivo, ao qual o devedor executado está obrigado. Uma
vez que se admite o fenómeno da representação, isto é, a possibilidade de alguém praticar atos jurídicos
em nome e por conta de outra pessoa, de tal modo que os efeitos se projectem na esfera jurídica da
última, não há dificuldades conceituais em que tal execução, implicando um facto jurídico, seja levada a
cabo pelo próprio trbunal. A especificidade da matéria justifica um preceito a ela dedicado.

1.1.12. Pressupostos da Execuç ão Específica

A execução específica de um CP exige determinados condicionalismos ou pressupostos. E, desde
logo, um CP válido.
O CP de conteúdo indeterminável é nulo, nos termos gerais do artgo 280/1, tal como nulo será

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caso preveja, ele próprio, um contrato definitivo que enferme desse vício; joga o princípio da
equiparação (410/1). Já se se tratar de promessa de teor indeterminado, mas determinável, a
concretização é possível: jogam os preceitos com os artigos 400 (determinação da prestação) e 883
(determinação do preço), aplicável aos contratos onerosos (939). As próprias partes podem prever
mecanismos diversos de determinação, os quais devem ser aplicados.
Um caso particular de indeterminação inicial que não suscita dúvidas é o da promessa a favor de
pessoa a nomear (452 e ss).
Situação diversa é a de o CP a executar conter lacunas. Estas podem ser integradas, nos termos
negociasi (239) ou, até, legais (10), quando elas envolvam lacunas na lei. Torna-se também possível, com
recurso aos institutos da redução (292) e da conversão (293), aproveitar promessas inválidas, de modo a
propiciar as competentes execuções especíicas.
Importa sublinhar que, por vezes, o promitente que, aquando de um pedido de execução
específica, returca invocado invalidades na promessa, está a abusar do direito: seja porque, ele próprio,
induziu o vício de que se pretende prevalecer, seja porque vem contrariar uma posição previamente
assumida, defrontando a confiança legítima assim ocasionada.

1.1.12.1. A viabilidade jurídica do definitivo

O artigo 410/1 fixa o princípio da equiparação entre a promessa e o definitivo. mas excepciona,
além da forma, as regras que "por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao CP". Por esta
via, múltiplas disposições relativas a formalidades dispensáveis ou a configurações materiais não são
convocadas para reger o CP. Sê-loão, todavia, no momento da celebração do contrato definitivo ou do
seu sucedâneo ora em estudo: a execução específica.
A execução específica da promessa pressupõe a viabilidade jurídica do contrato definitivo, no
momento em que ela seja decretada.
Uma situação característica de inviabilidade do definitivo, que bloqueia a execução específica, é
a de se verificar uma impossibilidade causa pelo promitente-alienante. E, designadamente, se ocorrer a
alienação do objeto prometido vender, a um terceiro, quando o CP em jogo não tenha eficácia real.
Em tal eventualidade e a menos que, pelas regras da denominada eficácia externa, seja possível
anular o contrato prevaricador e/ou pedir responsabilidades ao terceiro, resta ao promitente fiel
reclamar uma indemnização ao faltoso.

1.1.12.2. Pretensos pressupostos: mora ou incumprimento definitivo

Ainda enquanto pressuposto da execução específica, põe-se o problema de saber se se exige,
relativamente ao CP em jogo, a mora ou o incumprimento defintivo. Em termos lineares, dir-se-ia o
seguinte:
- a execução específica requer o incumprimento do contrato prometido;
- todavia, se estivermos no ponto do incumprimento definitivio, não fará sentdo impor uma
execução específica que, de resto, poderá nem ser já possível;
- logo, a execução específica pressupõe uma situação de mora.
A menos que exista sinal penintencial ou outra causa de bloqueio, em termos abaixo

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examinados, a superviniência do definitivo é uma fatalidade jurídica: inteiramente justa e legítima,

porquanto livre e validamente contratado duas partes. Assim sendo, são desde logo possíveis três
situações:
- requerer a execução específica antes do vencimento do dever de contratar (a competente
sentença só se tornará eficaz na data fixada as quem e o autor pagará todas as custas, salvo se o réu tiver, de
qualquer forma, dado azo à ação ou a tiver contestado);
- requerer a execução específica realizando, em simultâneo a interpelação judicial prevista no
artigo 805/1 (se o réu reconhecer o pedido e não tiver dado azo à ação. de novo cabem as custas ao autor);
- requerer a execução específica depois de ultrapassado o prazo certo para a celebração do
definitivo - 805/2 a) - ou após se ter colocado o réu em mora, pela interpelação judicial ou extrajudicial
(805/1).
Quanto ao denominado incumprimento definitivo, de novo cabe distinguir:
- ou estamos perante um impossibilidade superviniente definitiva de conclusão do prometido,
altura em que a execução específica já não é possível 801;
- ou, graças à mora e às consequèncias dela resultantes, a celebração do definitivo perdeu
objetivamente o interesse para o promitente fiel 808: cabem, a este, as vias indemnizatórias (exemplo
doo vestido de casamento);
- ou, apesar de, tecnicamente, haver incumprimento definitivo (por ultrapassagem do prazo
admonitório do artigo 808/1 ou por declaração séria, definitiva e injustificada do promitente faltoso de que não irá
cumprir), o contrato prometido ainda é possível e conserva interesse para o promitente fiel, altura em
que a execução específica, se mantém totalmente viável.
No rigor dos princípios, não seria possível a execução específica de um CP que tenha sido
"resolvido". Todavia, não podemos ser formalistas, perante as declarações das partes, tanto mais que,
mesmo no plano da melhor doutrina, não há unanimidade quanto ao sentido de "resolução". São
possíveis quatro hipóteses:
- a "resolução" no sentido de opção pelo sinal: já vimos que não há, aqui, senão uma
"resolução" das prestações principais, de todo o modo, a presença e, principalmente, a opção pelo sinal
afastam a execução específica (830/2);
- a "resolução" enquanto consequência da impossibilidade superviniente, imputável ao
devedor, de celebrar o definitivo (801/2): a execução específica não é viável, não tanto pela resolução,
que até pode ser dispensável, se não houver contraprestações a receber, mas pela impossibilidade;
- a "resolução" enquanto consequência da impossibilidade superviniente causal (795/1): o
regime é paralelo e, também aí, a "resolução" (que nem é referida na lei) é dispensável;
- a "resolução" como desistência do promitente fiel de obter o cumprimento da promessa: faz
todo o sentido seguir-se a execução específica.

1.1.12.3. A exclusão convencional; limites

A execução específica é afastada, nos termos do artigo 830/1, quando exista convenção em
contrário. O nº2 explicita entender-se haver convenção em contrário quando exista sinal ou tenha sido
fixada uma pena para o caso de não cumprimento da obrigação assumida.
A liberdade das partes não pode ir ao ponto de celebrar um CP combinando que, da sua

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hipotética violação, não emerjam nenhumas consequências. Isso representaria uma renúncia
antecipada a direitos de credor, vedada pelo artigo 809. O CP que fosse ainda, ad nutum, privado de
execução específica, ainda valeria como contrato. A sua violação acarretaria consequências
indemnizatórias, nos termos do artigo 798.
O normal, porém, é que as partes afastem a execução específica, substitundo-a por sinal ou por
cláusula penal. Estaremos, assim, perante um direito ao arrependimento, tendo o sinal o sentido de
arras penitenciais e /ou a cláusula penal o alcance de um resgate do dever a contratar.
Admite-se, porém, que se possa fixar um sinal ou uma pena convencional e , não obstante,
manter a execução específica. Aí, duas são as soluções possíveis:
- ou a execução específica irá funcionar em alternativa ao esquema do sinal ou à cláusula pena,
cabendo ao interessado, na altura própria, fazer a sua opção;
- ou ela opera cumulativamente com essas figuras, as quais, para além do aspeto compulsivo,
visarão compensar o lesado pela demora e pelas maiores despesas e incómodos que sempre advêm da
necessidade de recorrer ao tribunal.
De modo a facilitar o funcionamento de toda esta matéria, a lei estabelece duas presunções:
- a de que, havendo sinal ou pena convencional, as partes quiseram afastar a execução
específica (830/2);
- a de que, acordando-se um sinal, o mesmo é imputado no preço.
A matéria documenta-se com alguma jurisprudência:
- recaindo a promessa sobre um prédio rústico e existindo sinal, o promitente não faltoso não
pode obter a execução específica do contrato se não se ilidir a presunção do artigo 830/2;
- a presunção do preceito em causa opera mesmo em contratos que integrem diversos vínculos
jurídicos;
- o pagamento de um sinal elevado e a tradição da coisa implicam um propósito de tornar firme
o CP, constituindo indícios de admissão de execução específica, assim se ilidindo a presunção (830/2).
Esta liberdade das partes, relativa à execução específica, tem os limites do artigo 830/3, 1ª parte.
Não pode ser afastada a execução específica no tocante aos contratos urbanos, isto é, aos previstos no
artigo 410/3. Visou-se, com isso, proteger a posição dos promitentes-adquirentes de fogos para
habitação.
Faz todo o sentido atribuir eficácia real a uma promessa e, não obstante, a execução específica:
o promitente-adquirente lançará mão dessa eficácia se a coisa passar a um terceiro, entendido que
fique que, contra terceiros, nunca cabe a execução específica, mas antes uma medida diversa.

1.1.12.3. A exclusão pela natureza da obrigação assumida

O artigo 830 exclui a execução específica nos casos que denominámos de prometibilidade fraca:
admitem o CP, mas não se compadecem com a execução específica. Temos três categorias:
- contratos definitivos reais quoad constituionem, como o penhor (669), o comodato (1129), o
mútuo (1142) e o depósito (1185) que pressupõem, para a conclusão, a entrega de uma coisa, entrega
essa que teria de ser feita pessoalmente, não sendo suprível;
- contratos definitivos de tipo pessoal, como certas sociedades e a prestação de serviço, o
trabalho, a sociedade e o mandato, que envolvem prestações não-fungíveis e relativamente às quais o

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juíz não se poderia substituir;

- contratos definitivos que repugna, ao sentir geral, ver concluir manu militari, como a doação.

1.1.13. Concretização da Execução específica

Cabe analisar três institutos que, por expressas referências legais, podem ter aplicação aquando
da execução específica:
- alteração das circunstâncias (830/3);
- expurgação de hipoteca (830/4);
- depósito do preço (830/5).

1.1.13.1. Alteração das circunstâncias

A alteração das circunstâncias é um instituto gral de Dto das Obrigações que permite, perante
contratos ainda em execução e verififcados diversos pressupostos, proceder à sua modificação ou à sua
cessação quando, mercê de vicissitudes verificadas no condicionalismo que presidiu à sua celebração, a
exigência das obrigações assumidas pelas partes contrarie gravemente os valores básicos do sistema (a
boa fé).

1.1.13.2. Expurgação de hipoteca

Quem adquira bens hipotecados, registe o título de aquisição e não seja pessoalmente
responsável pelo cumprimento das obrigações garantidas, pode expurgar a hipoteca: ou pagando
integralmente aos credores hipotecários as dívidas garantidas, ou, sendo a aquisição gratuita ou sem
fixação do preço, declarando estar pronto a entregar aos credores, para pagamento dos seus créditos,
até à quantia pela qual obteve os bens ou aquela em que os estima - 721.

1.1.13.3. Depósito do preço

Em termos técnicos, a excepção de não cumprimento do contrato é o instituto que permite, nos
contratos "bilaterais", se não houver prazos diferentes para o cumprimento, a cada um dos contraentes,
a faculdade de recusar a sua execução, enquanto o outro não efetuar a prestação que lhe caiba ou não
oferecer o seu pagamente simultâneo.
O artigo 830/5 visa, precisamente, articular o funcionamento da exceptio com a execução
específica.
A excepção do contrato não cumprido não é um instituto de conhecimento oficioso. Assim, o
artigo 830/5 só se aplica se a parte demandada em execução suscitar o problema. Quando levantado, o
juiz apreciará, de mérito, a sua oportunidade, depois de ouvida a demandante e de operadas as
diligências probatórias oportunas. Sendo a decisão afirmativa, fixa o prazo, anterior à sentença, para a
consignação em depósito da prestação em causa. Trata-se de um depósito simpres, à ordem do tribunal
e não da ação especial de consignação em depósito, regulada nos artigos 1024 e ss do CPC.

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1.1.14. Contrato-Promessa com Eficácia Real

Frisemos novidades:
- na prenotação há uma iniciativa simples do prmitente-adquirente: a "eficácia real" depende de
um acordo entre as partes, nesse sentido;
- a prenotação refere-se a um crédito, o registo da eficácia real reporta-se ao que resulte do
competente acordo.
Dado o preceiro do artigo 413, torna-se fácil isolar os requisitos da promessa real:
- a presença de coisas imóvies ou de móveis sujeitas a registo;
- uma promessa de alienação ou de oneração, a elas reportada;
- escritura pública;
- um registo da promessa, para produzir efeitos em relação a terceiro.
Perante esse elenco formulamos observações críticas em dois pontos: no da exigência de
escritura pública, observámos que ela não occorreria para certos contratos definitivos relativos a móveis
sujeitos a registo, essas exigências passaram para o definitivo.
Quanto ao registo. a redação original do artigo 413, inculcava que o registo era, aqui,
constitutivo, aproximando-se do da hipoteca. Na verdade, ao dizer limiarmente "mas, neste caso, a
promessa só produz efeitos em relação a terceiros depois de registada", o preceito deixava entender
que, sem registo, a atribuição da eficácia real a uma promessa nada acrescentava, em relação à
promessa comum.
O registo (salvo na hipoteca) é apenas consolidativo. O facto sujeito a registo e não registado é
oponível inter partes, a terceiros estranhos e a terceiros que adquiram, do mesmo adquirente, direitos
incompatíveis, salvo se beneficiarem de uma aquisição tabular. A promessa real não registada só não
produziria efeitos perante terceirs que, estando de boa fé, adquirissem do mesmo alienante um direito
incompatível com a própria promessa e o registassem antes do registo de qualquer ação intentada pelo
promitente-adquirente, para fazer valer o seu direito.
Interpretação do 413:
1. À promessa de transmissão ou contituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis
sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no
registo.
2. Deve constar de escritura pública a promessa a que as partes atrbuam eficácia real; porém,
quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com
reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de CP
monovinculante ou bivinculante.

1.1.14.1 O funcionamento da eficácia real

Na base temos ainda, um CP: nas reçações entre as partes aplicar-se-á, pois, o regime
correspondente. Inter partes, haverá lugar à execução específica, nos termos gerais. E se, violando a
promessa, o promitente-alienante vender a coisa a terceiro ou a onerar por qualquer forma? A lei não
dispôs sobre a forma de agir. Apenas permite entender, pelo uso da expressão "eficácia real" e pela
sujeição a registo, que o promitente-adquirente poderá agir diretamente contra o terceiro em causa.
No Direito português, a transmissão pera imediatamente por força do contrato (408/1).

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Na doutrina, têm sido defendidas praticamente todas as posições imagináveis. Assim, perante
uma alienação faltosa a um terceiro:
- Antunes Varela e Ribeiro Faria: recorrer-se-ia a uma execução específica contra o promitente
faltoso, e ao regime da nulidade, contra o terceiro, por venda de bens alheios;
- Almeida Costa: idem, mas sendo a venda feita a terceiros meramente ineficaz;
- usar-se-ia a execução específica contra o terceiro adquirente (Dias Marques) ou contra este e
o promitente faltoso (Oliveira Ascensão);
- Menezes Leitão: lançar-se-ia mão de uma ação ah hoc "declarativa constitutiva,
eventualmente cumulável com um pedido de restituição, a instaurar em litisconsórcio(reunião de várias
pessoas interessadas num mesmo processo, na qualidade de autires ou réus, para defesa dos interesses
comuns) necessário contra o promitente e o terceiro adquirente";
- Menezes Cordeiro: intentar-se-ia uma reivindicação contra o atual possuidor da coisa.
A execução específica só pode ser usada inter partes. A venda a terceiros de bens onerados com
uma promessa real não é nem ilegítima, por envolver bens alheios, nem eficaz. O promitente-alienante
é o titular legítimo, dispondo da coisa como entender.
Num CP com eficácia real, quando seja alienada a um terceiro, a que poderá seguir-se toda uma
sequência de novas alienações, o promitente-adquirente tem de solucionar dois pontos:
- adquirir a coisa;
- pedir a sua restituição a quem seja possuidor.
Na promessa obrigacional, o beneficiário adquire a coisa ou pelo contrato definitivo, ou pela
sucedânea execução específica. Nunca será possível é adquirir a coisa a non domino, quando o
promitente-alienante, em falta, a tenha alienado a terceiros. Este raciocínio é extensível à promessa real.
Resta admitir que, tendo a promessa natureza real, o beneficiário pode adquirir a coisa
potestativamente, dispensando, seja o contrato, seja a execuçaõ específica.
O promitente interessado terá, pois, de apresentar, como causa de pedir da restituição
pretendida: o CP com eficácia real, a aquisição legítima do promitente-alienante, idem a do seu
antecessor e por aí adiante até exibir a causa originária de aquisição.
Para pedir uma coisa a um terceiro, a reivindicação é sempre necessária, com a inerente
diabolica probatio (quase impossível). Por isso, a ação aqui em jogo será sempre intentada contra o
atual possuidor da coisa. E assim sendo, faz todo o sentido que o direito postestativo de aquisição seja
exercido na própria ação em causa, por elementares preocupações de racionalidade processual. POr isso
falamos de reivindicação adaptada.
Quanto a demandar o promitente faltoso, em litisconsórcio, não é preciso, a menos que o réu
na "reivindicação adaptada" o queira, ele próprio, chamar, para excepcionar a invalidade da promessa, a
excepçao do contrato não cumprido ou qualquer outra que lhe diga respeito.

1.1.15. O registo da ação de execução específica

Quando seja intentada uma execução específica numa promessa sem eficácia real, o réu pode,
pura e simplesmente, vender de imediato a coisa a terceiros. Quando tal faça, o tribunal ver-se-á
incapacitado de decretar a execução específica, mesmo que se mostrem reunidos os diversos requisitos.
A execução específica teria uma fragilidade extrema.
A questão pode ser resolvida graças às regras do registo predial.

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A execução específica relativa a imóveis está sujeita a registo. Esse registo é mesmo necessário,
sob pena de a ação não prosseguir. O registo da ação é provisório por natureza e pode manter-se por
três anos. Transitada a ação que dê provimento à execução específica, a decisão está sujeita a registo e
é averbada ao registo da ação, o qual converte em definitivo, com a prioridade que lhe advém da
inscrição inicial. O registo da sentença que decrete a execução específica retroage à data da própria
ação. São-lhe inoponíveis os registos de aquisições de terceiros posteriores ao registo da ação. Assim se
consegue evitar o facto indecoroso e injusto de, intentada uma ação de execução específica, o réu poder
neutralizar a decisão do tribunal apressando-se a vender o bem a terceiro.
Há ainda outra hipótese. É intentada uma ação de execução específica, mas não é feito o seu
registo e, não obstante, os autos prosseguem. No decurso da ação, a coisa-objeto é vendida a um
terceiro que também não regista. nessa altura, pela regra da prioridade do registo e pelo funcionamento
da própria execução específica, esta prevale, se for registada antes do registo do terceiro.
Estas soluções, vieram a ser perturbadas pelo facto de se vir a dizer que, pelo registo da ação de
execução específica, a promessa meramente obrigacional adquiriria eficácia real. Não é o caso. A
promessa manter-se-ia, sempre obrigacional. Apenas a eventual decisão do tribunal teria uma eficácia
reportada à data da propositura da ação ou do seu registo. mas como se falou em eficácia real, surgiram
opiniões e decisões desencontradas.
O facto de o registo da ação ter precedido o registo da venda a terceiro não tem relevância, para
efeitos de execução específica, por não ser contitutivo de qualquer direito substantico sobre a coisa.
Quanto à doutrina, na sua maioria, defendeu que o registo da ação de execução específica fazia
retroagir, à data deste, a decisão que viesse a ser proferida no teu termo.

1.2. Pacto de Preferência

Encontra-se situado dos artigos 414 a 423. Abre com a noção de que é a conveção pela qual
alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem numa determinada venda.
Temos três anomalias aparentes:
- o uso plural de "pactos de preferência" (na subsecção) quando, de seguida, o CC fixa o perfil
normativo de uma efetiva figura geral;
- a definição redundante "pacto de preferência" origina a "obrigação dar preferência", sem dizer
em que esta consiste;
- a limitação à "venda" quando estamos numa área geral das obrigações.
Diz-se em Direito, que há preferência ou que alguém está obrigado a dar preferência quando um
sujeito (o obrigado), caso queira celebrar um determinado negócio (o negócio ou contrato preferível), o
deva fazer com certa pessoa (o beneficiário ou preferente), desde que esta queira acompanhar as
condições do negócio em causa (caso prefira ou dê tanto por tanto) e isso em detrimento do terceiro (o
preferido), com o qual o negócio fora ajustado.

1.2.1. As preferências no sistema jurídico

É possível logo à partida fazer uma distinção entre preferências convencionais, resultantes de
um pacto livremeten celebrado entre os interessados e a tanto destinado e as preferências legais,
fixadas pela lei em determinadas conjunturas (exemplo a favor do arrendatário).

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1.2.1.2. As funções da preferência

O direito de preferência, quando convencionalmente estabelecido, tem, no essencial, uma de
duas funções:
- a de contrato preparatório: querendo, eventualmente, celebrar um contrato e não tendo
ainda acordado sobre o seu conteúdo, as partes podem, desde logo, pactuar uma preferência. A haver
contrato ele será concluido preferencialmente com um dos intervenientes, nada, na lei, impede que seja
acordada uma retribuição pela preferência;
- a de pacto de recuperação: alguém aliena uma coisa ou um direito, mas quer reservar-se a
possibilidade de vir, um dia, a recuperá-lo. A preferência convencional será um instrumento útil nesse
sentido.
Para além disso, temos as inúmeras preferênicas legais, cujas funções podemos sistematizar:
- funções privadas: têm fundamentalmente a ver com a solução de conflitos entre direitos reais,
seja de vizinhança, seja de sobreposição. A preferência permite recompor a propriedade desonerada
sobre a coisa, facilitando a vida social;
- funções públicas: pretende-se intervir no tecido social sem usar meios de autoridade, como a
expropriação, em certos casos recorrendo-se à iniciativa privada para manter ou melhorar a tutela do
bem comum.
O PP raramente surgirá isolado. Quando isso sucedesse, ele configurar-se-ia mesmo como uma
liberalidade, uma vez que traduz a concessão, a uma pessoa, de um benefício, sem contrapartida.
Em regra, o PP articula-se como uma cláusula no seio de um contrato mais vasto. De resto, isso
explicará porque se usa, no CC, o PP e não contrato de preferência. Temos, aqui, uma circunstância
relevante, a função do pacto de preferência irá depender da geografia global do contrato em que ele se
inclua. Da mesma forma, a sua interpretação e a sua aplicação devem ocorrer a essa luz.

1.2.1.3. Figuras afins

O PP tem uma estrutura típica não-sinalagmática. Tal como a lei o desenha, temos uma parte - o
preferente - que recebe uma vantagem apreciável, enquanto a outra nada obtém, estruturalmente em
troca. Pelo contrário, fica obrigada à comunicação para efeitos de preferência, perdendo, ainda a plena
disposição do bem. Temos então figuras de tipo semelhante que necessitam de distinção:
- a promessa monovinculante: tal como na preferência, apenas uma das partes fica obrigada,
todavia na promessa sabe-se, de início, que o contrato definitivo irá ocorrer entre as partes. Na
preferência é uma incógnita, quanto ao conteúdo, uma vez que depende, para além da vontade do
preferente, daquilo que venha a ser combinado com o terceiro. Além disso, na promessa unilateral, uma
das partes está obrigada a celebrar um contrato definitivo, enquanto na preferência, nenhuma das
partes se encontra em tal situação, antes no seu exercício:
- a opção: figura inominada e atípica, ela traduz o direito potestativo de uma das partes fazer
surgir certo contrato definitivo, uma vez que a outra emite logo a declaração final. O funcionamento da
opção depende, apenas, do beneficiário, enquanto na preferência exige sempre o mútuo consentimento,
aquando da conclusão do definitivo e na opção, sabe-se de início qual o conteúdo do definitivo, o que
não sucede com a preferência;

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- a venda a retro: uma das partes dispõe do direito potestativo de resolver o contrato, embora,
por essa via, ela possa provocar um rearranjo nas relações jurídicas presentes, não está em causa um
eventual contrato novo e, para mais, de conteúdo ainda desconhecido.

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