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Contrato-promessa

Noo, modalidades, regime e princpio de equiparao O contrato-promessa o contrato pelo qual uma das partes ou ambas prometem celebrar um dado contrato, estabelecendo logo os termos desse contrato dito como futuro ou prometido (410/1). Assim: A obrigao a que uma das partes, ou ambas se vinculam uma obrigao de contratar em certos termos no futuro: o objecto dessa obrigao pois uma prestao de facto jurdico; Se apenas uma das partes se vincula a contratar, o contrato-promessa um contrato-promessa unilateral ou no sinalagmtico; Se ambas as partes se vinculam a contratar, o contrato-promessa bilateral ou sinalagmtico.

A figura do contrato-promessa vem tratada nas obrigaes em geral, porque tem um carcter geral, no sentido de que, atravs dela, as partes podem obrigar-se celebrao de contratos diversos, mesmo que o paradigma seja o do contrato de compra e venda. O recurso celebrao do contrato-promessa frequente na prtica, as partes recorrem a este, quando no querem ou no podem celebrar logo o contrato prometido, mas podem e querem acautelar logo a celebrao futura desse contrato. No que respeita ao regime do contrato-promessa, haver que ter em conta os artigos 410, 411, 412, 413, 441, 442,755/1 f) e 830. H ainda que considerar a aplicabilidade de disposies legais decorrentes do princpio da sua equiparao (410/1) que diz que so ainda aplicveis, em princpio, as disposies legais que regem o contrato prometido. No entanto este princpio tem excepes: 1. Em respeito forma do contrato-promessa, pois as disposies legais sobre a forma do contrato prometido no se aplicaro ao contratopromessa (410/1 segunda parte); 2. Em respeito s disposies atinentes ao contrato prometido, que, pela sua razo de ser, no podem ser aplicadas ao contrato promessa (410/1 segunda parte). Na verdade, o contrato-promessa e o contrato prometido so contratos distintos, ainda que um seja preliminar do outro, por isso compreende-se que nem todas as disposies que regem o contrato prometido possam ser extensveis ao contrato-promessa, ex. 879. Forma do contrato-promessa O 410/1 exceptua a aplicao do princpio da equiparao as disposies legais reguladoras da forma do contrato prometido, parecendo por isso, que quer-se referir,

neste ponto , as disposies especficas de forma (exigncia de forma ou de certas formas) contidas na regulao do tipo contratual em que se insere o contrato prometido, pois, de outro modo, regeria simplesmente o princpio de liberdade de forma (219), no fazendo sentido excluir o princpio de equiparao. Assim, as disposies especficas sobre a forma, no se aplicam ao contrato-promessa. Contudo, o 410/2 estabelece que a promessa respeitante celebrao de contrato para o qual a lei exija documento, quer autntico quer particular, s vale se for assinada pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. Tal significam ento, que o contrato-promessa ter de ser reduzido a documento escrito, mas, como nada mais se exige, tal documento pode ser um documento particular simples. Ainda, na continuao, o 410/3 estabelece, mas para a hiptese especfica de contrato-promessa respeitante celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio ou fraco autnoma dele, j construdo ou a construir, deve constar de documento assinado pelo ou pelos promitentes, com reconhecimento presencial das assinaturas pela entidade reconhecedora. Em sntese, se vigorar o princpio da liberdade de forma para o contrato prometido, o princpio da equiparao mantm-se e rege a liberdade de forma tambm para o contrato-promessa, se o contrato prometido for formal, exigindo a lei um documento autntico ou um documento particular, ento o contrato promessa ter de ser celebrado por documento particular simples assinado por uma ou por ambas as partes, consoante seja unilateral ou bilateral, e se se trata no descrito no 3 do 410 alm da assinatura do ou dos promitentes exigem-se o reconhecimento presencial de assinatura e a certificao da exibio da licena de utilizao ou de construo relativamente ao imvel (ou fraco deste) em causa. A respeito da forma do contrato-promessa tm-se levantado duas questes: 1. forma de um contrato-promessa em que s uma das partes seja promitente mas a contraparte obriga-se a pagar o preo de imobilizao (esta remunerao visa compensar o promitente que fica vinculado, durante certo tempo, sem saber se a outra parte vai querer ou no contratar). Pergunta-se ento, se segundo o 410/2, na medida em que exige a assinatura de ambos os promitentes num contrato bilateral, se aplicvel a esta situao, onde o contrato unilateral e existe aquela remunerao. a. Para Galvo Telles, este contrato-promessa bilateral, uma vez que uma parte se obriga a contratar e a outra a pagar o tal preo, logo era necessria a assinatura de ambas as partes; b. Para Menezes Cordeiro a exigncia da assinatura de ambas as partes no se verifica, uma vez que num contrato bilateral ambas as partes se obrigam a contratar, enquanto no unilateral s uma, e neste caso o promitente o nico que se obriga a contratar, o outro apenas se obriga ao pagamento do preo de imobilizao.

2. A segunda questo : quando o contrato-promessa, nos termos do 410/2, haja de ser assinado por ambas as partes, mas s uma o assina o que acontece? a. O STJ defende a tese da nulidade total desde 1977, que apela natureza sinalagmtica do contrato-promessa e ao facto de o sinalagma no permitir o aproveitamento do mesmo como contrato unilateral; assim, segundo esta tese, o contrato promessa bilateral em que seja exigida a assinatura de ambas as partes mas s uma tenha assinado totalmente nulo; b. Antunes Varela e Galvo Telles defendem a teoria da converso, segundo a qual o contrato-promessa bilateral em que falte uma das assinaturas nulo, todo ele, por falta de forma, sem embargo, seria possvel convert-lo num contrato promessa unilateral, a verificarem-se os requisitos do 293; c. Menezes Leito defende a tese da reduo, que parte da defesa que a nulidade parcial (s se verifica em relao declarao em que falta a assinatura da parte que a emitiu e que devia ter assinado mas no assinou), pelo que se justificaria aplicar a reduo, como prevista n 292, soluo que conduz mais facilmente a um aproveitamento do negcio do que a soluo da converso; d. Menezes Cordeiro parte da considerao de que o contratopromessa unilateral muito diferente do bilateral, pelo que o contrato seria, em princpio, atingido todo pela nulidade, pondose depois a hiptese da converso, mas se o contrato-promessa fosse divisvel e se a parte provasse isso ento poderia operar a reduo parte no afectada. A chave porm, residiria na boa f e na confiana, se a parte que no assinou vem depois aproveitar-se do facto de no ter assinado para invocar a nulidade do mesmo contrato-promessa, possvel e provvel que esteja a agir contra a boa f e a confiana da outra parte. Depende de cada caso e tm de se aplicar o 292, 293, 334 e 239 conforme. Promessa unilateral e fixao de prazo para a sua eficcia Se o contrato-promessa for unilateral e no estiver fixado o prazo, pelo qual se mantm a obrigao de contratar do promitente, este poder requerer ao tribunal que fixe outra parte um prazo para o exerccio do direito, findo o qual o direito caducar (411). A lei refere-se expressamente apenas ao caso da promessa unilateral, porque, se ela for bilateral, qualquer dos promitentes poder interpelar o outro para cumprir a promessa (777), naturalmente, tendo ento o interpelante celebr-lo tambm, sob pena de ele prprio incumprir e de outra parte caber a excepo de cumprimento (428).

Transmisso dos direitos e obrigaes No que respeita ao contrato-promessa o 412/1 estabelece expressamente a transmisso por morte, aos sucessores da parte que haja falecido, dos direitos e obrigaes que no tenham carcter exclusivamente pessoal (ex. contrato de trabalho). Relativamente transmisso inter vivos dos direitos e obrigaes das partes nos contratos-promessa, a lei determina simplesmente a sua sujeio regras gerais (412/2), as quais, em face da natureza do contrato-promessa sero fundamentalmente, as regras da cesso da posio contratual (424 a 427). A execuo especfica A lei, no 830, vem prever a possibilidade de execuo especfica do contrato promessa, esta traduz-se em o credor obter o prprio bem a que tem direito, sem a colaborao do devedor, tal s pode ocorrer por via judicial. No caso da promessa, o bem a que o credor tem direito celebrao do contrato prometido (ou a emisso da declarao negocial do promitente que integre o contrato prometido; assim, na aco de execuo especfica, a sentena judicial que reconhea a procedncia da aco, valer como celebrao do contrato prometido (a sentena judicial substitui a declarao negocial do promitente faltoso). A aco de execuo especfica, apesar do nome e da sua funo executiva, uma aco declarativa constitutiva, pois dirige-se a um mero efeito jurdico, e no a uma aco de execuo (ex. 829/1). Importa atentar em que a execuo especfica da promessa s pode ocorrer, quando, havendo incumprimento, este no seja definitivo, mas temporrio; por outras palavras, quando haja mora (804 e 805) no cumprimento, caso em que o cumprimento ainda possvel e o credor mantm o interesse na prestao em falta. Deve notar-se, porm, o seguinte: se a promessa obrigacional se referir a um bem imvel ou mvel sujeito a registo, a prpria aco de execuo registvel; ora pode ocorrer que, antes mesmo da aco de execuo especfica registvel, o promitente faltoso transmita a terceiro o direito prometido, mas este no registe a aquisio ou s a registe depois do registo da aco. O que acontece se tal acontecer? Se a aquisio e o registo da mesma, por terceiro, anterior ao registo da aco de execuo especfica esta fica inviabilizada; Se a aquisio ocorre depois do registo da aco de execuo especfica, e a aco procede, sendo a sentena de execuo especifica registada e retroagindo os seus efeitos data do registo da aco, ento, por fora dos princpios e regras legais registais, prevalece a sentena de execuo especfica, uma vez que o registo da aco amplia a terceiros a eficcia que em princpio, a sentena s teria entre as partes na promessa.7

Como dissemos, a aco de execuo especfica, na promessa obrigacional, pressupe que, no tendo havido cumprimento pelo promitente, esse incumprimento

no seja definitivo. Mas, h ainda que considerar duas situaes que excluem a possibilidade de execuo especfica: A de haver conveno das partes a afastar a execuo especfica. O 830/1 no estabelece injuntivamente a susceptibilidade de execuo especfica: como o que as partes podem acordar afast-la. No 830/2 presume que no caso de as partes constiturem sinal ou uma penalizao pelo incumprimento, tal valer como conveno contrria execuo especfica, no entanto, estra presuno ilidvel (350/2), pelo que as partes, no uso da sua autonomia, podem estipular a indemnizao pelo incumprimento e a susceptibilidade de execuo especfica, cabendo ao credor, ocorrendo o incumprimento optar por uma ou por outra situao. Num nico caso a lei estabelece injuntivamente a existncia de execuo especfica (830/3), a execuo especfica no pode ser afastada por conveno das partes nas promessas previstas no 410/3, ou seja as promessas relativas celebrao de contrato oneroso de constituio ou de transferncia de direitos reais sobre edifcio ou fraco autnoma dele, construdo, em construo ou a construir. A ratio legis a de evitar situaes injustas (por exemplo, situaes em que o promitente comprador dava um sinal de 5000, no contrato-promessa de compra de uma fraco autnoma de imvel que custava 25000, no entanto, aquando da realizao do contrato prometido essa fraco j tinha sido valorizada mais do que o preo que tinha sido acordado pelas partes, e o promitente-vendedor sai mais a ganhar se tiver que devolver o sinal no dobro e depois vender a fraco autnoma a outra pessoa no valor a que se encontra no momento). O afastamento da execuo especfica nula em face do 830/3, 280/1 e 294. Ver tambm 437. A de a prpria natureza da obrigao afastar a execuo especfica. Tal ocorre quando a sentena de execuo especfica no seja susceptvel por si mesma, de garantir ao beneficirio da promessa o efeito jurdico pretendido, ou quando a natureza pessoal do contrato prometido no se coadunar com a vinculao forada do contraente faltoso, que era o que aconteceria se a execuo especfica fosse admissvel (ex contrato de trabalho e contrato de eficcia real, necessidade de traditio, no basta a declarao negocial para que seja realizado o contrato penhor). Ver 830/4 e 5

Sinal e contrato-promessa vulgar que nos contratos-promessa exista um sinal. Atravs do sinal as partes visam estabelecer as consequncias do incumprimento, e a nosso ver do incumprimento definitivo, e no da simples mora, como defende Menezes Cordeiro.

As partes acordam assim, que uma entregar outra uma coisa fungvel (normalmente dinheiro), em funo do contrato promessa celebrado, e que, caso se d incumprimento: Pela parte que entregou o sinal esta perde-o e a outra parte faz sua a coisa entregue; Pela parte que recebeu o sinal esta ter que devolv-lo em dobro outra parte (442/2 segunda parte).

Havendo cumprimento, a coisa entregue ser imputada na prestao (valer como princpio de pagamento) ou ser devolvida parte que a entregou se essa imputao no for possvel (442/1). No contrato-promessa, presume-se que tem carcter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, mesmo que a ttulo de antecipao ou princpio de pagamento (441), esta presuno ilidvel, mas quando as partes pretendam que a quantia valha como antecipao de pagamento ou princpio de pagamento, melhor ser que o digam expressamente para facilitar a prova. A regra supletiva referida inversa da regra, tambm supletiva, mas que vale para a generalidade dos outros contratos, em que possa haver sinal, uma vez que, nesses contratos, o que se presume que a entrega pretendida como antecipao ou total do cumprimento, s valendo como sinal se as partes houverem atribudo esse carcter coisa entregue (440). A razo destas presunes opostas reside nisto: Na generalidade dos contratos: a entrega de uma coisa fungvel por uma parte outra, sempre que essa coisa seja da mesma natureza que o objecto da prestao devida pela parte que procede entrega, tida normalmente pelas partes como modo de antecipar em parte, ou em todo o cumprimento dessa prestao; No contrato-promessa: a entrega de uma quantia pelo promitentecomprador ao promitente-vendedor nunca pode coincidir com a prestao essencial da promessa, que a de celebrar o contrato prometido ou, para cada promitente, a de emitir uma declarao negocial que integra o contrato prometido, pelo que tal entrega no pode ser nunca antecipao de cumprimento desta prestao. Da que a lei estabelea a referida presuno de sinal.

O 442/2 segunda parte, contm uma disposio especfica do sinal no contratopromessa: prev-se ai que, se houve tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, o promitente adquirente pode optar, em lugar da restituio do sinal em dobro, por receber o valor actual da coisa data do incumprimento, com deduo do preo convencionado, devendo ainda ser-lhe restitudo o sinal e a parte do preo que haja pago. Parece-nos que a opo pela valorizao da coisa pressupe que o promitente adquirente haja constitudo sinal. S assim h a alternativa entre a valorizao da coisa ou a restituio do sinal em dobro.

Nos termos do 442/3 primeira parte, em qualquer dos casos previstos no nmero anterior, o contraente no faltoso pode, em alternativa requerer a execuo especfica, nos termos do 830. Impe-se uma interpretao restritiva desta disposio, pois o legislador disse mais do que pretendia, e o que queria dizer era que: a execuo especfica pode ocorrer quer haja, quer no tradio da coisa a que se refere o contrato prometido. que nos casos referidos nos nmeros anteriores tambm se encontrava o sinal, mas como sabemos, havendo sinal, em regra, presume-se que conveno contrria execuo especfica, pelo que, a menos que esta presuno seja ilidida ou a menos que se tarte das situaes especficas do 830/3, a existncia de sinal impede a execuo especfica. O 442/3 segunda parte, determina ainda que se o contraente no faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, pode a outra parte opor-se ao exerccio dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no 808. Isto aplica-se havendo mora do promitente faltoso e no incumprimento definitivo, uma vez que havendo incumprimento definitivo, por definio j no pode haver cumprimento. Deste modo a situao s poder ser, a de o promitente adquirente dar a conhecer ao promitente faltoso que, se ele no cumprir, ainda que tardiamente, pois est em mora, ir optar em caso de incumprimento definitivo, por lhe exigir o direito ao aumento do valor da coisa e no a restituio do sinal em dobro, eventualmente fixando um prazo para o promitente faltoso ainda poder cumprir. Nos termos do 442/4, na ausncia de estipulao em contrrio, no h lugar, pelo no cumprimento do contrato a outra indemnizao, nos casos de perda do sinal ou de pagamento em dobro deste ou do aumento do valor da coisa data do incumprimento. O incumprimento mencionado o definitivo, havendo simples mora, a parte fiel tem o direito de exigir ao promitente faltoso indemnizao pelos danos decorrentes do atraso do cumprimento (804/1). O sinal, considerando a perda dele ou a sua restituio em dobro s pode ocorrer em caso de incumprimento definitivo, tem seguramente uma funo indemnizatria: pelos danos decorrentes, pois, da prtica de um acto ilcito (incumprimento). E sendo essas as consequncias do sinal, no caso de incumprimento, parece tambm que a sua estipulao vale como modo de coero ao cumprimento. Assim, considerando ambos os aspectos, podemos dizer que ter um valor penal. Mas pode dizer-se, tambm, que, quando se celebra uma promessa, a entrega de um sinal, como que confirma a promessa, logo o sinal ter tambm um valor confirmatrio. J no parece que o sinal possa valer, no nosso Direito, com a funo de preo de arrependimento. Podemos ento dizer que tem valor penal-confirmatrio.

Direito de reteno por parte do promitente que obteve a traditio da coisa O 755 f), reporta-se situao do beneficirio da promessa que haja obtido a traditio da coisa, atribuindo a este um direito de reteno sobre essa coisa, para garantia do seu crdito ao aumento do valor da coisa, nos termos do 442. Ora, a nosso ver o

direito ao aumento do valor da coisa s existe quando haja sinal, por modo a que o promitente adquirente, em face do promitente faltoso, tenha uma alternativa: exigir o sinal em dobro ou o direito ao aumento do valor da coisa. Por outro lado, naturalmente que no fara sentido que o direito de reteno em causa se reportasse ao crdito do sinal em dobro, porque este pode existir no havendo traditio da coisa, sendo certo que o nico crdito a que se reporta coisa entregue o aumento do valor da coisa. Assim parece que o referido direito de reteno apenas se refere a este ltimo crdito, havendo que fazer uma interpretao restritiva da disposio do preceito referido. Atribuio de eficcia real ao contrato-promessa Sabemos que do contrato-promessa resulta, para uma das partes ou para ambas a obrigao de contratar. Deste modo, o contrato-promessa um contrato obrigacional quanto aos efeitos ou eficcia. De princpio, o seu incumprimento gerar a obrigao de a parte incumpridora indemnizar a outra ou poder ocorrer a execuo especfica, se se tratar de incumprimento no definitivo. A lei prev, contudo, a possibilidade de ser atribuda eficcia real ao contrato promessa, desde que cumulativamente (413): A promessa diga respeito constituio ou transmisso de direito reais sobre bens imveis ou mveis sujeitos a registo (edifcio e carro); As partes convencionem expressamente a eficcia real da promessa; A promessa conste de escritura pblica ou de documento particular autenticado, salvo se a lei no exigir essa forma para o contrato prometido, bastando ento o simples documento particular com o reconhecimento da assinatura da parte que se vincula a contratar, ou de ambas, no caso de ambas se vincularem; Procedam inscrio da promessa, nesses termos, no registo respectivo.

Quando a promessa tenha eficcia real, tendo por isso sido registada, isso significa que o beneficirio tem um direito a obter o direito a que se refere o contrato prometido, e que aquele direito, como o prprio direito prometido, se, justamente, aquele primeiro for exercido, prevalece sobre qualquer direito real que, relativamente coisa objecto da promessa, haja sido adquirido ou registado depois da promessa. Pela nossa parte, pensamos que a atribuio de eficcia real promessa significa que o direito do beneficirio tem natureza real, sendo, concretamente, um direito real de aquisio. Quanto questo do modo de o beneficirio agir judicialmente para obter o direito prometido sobre a coisa, acompanhamos a doutrina que entende que a aco dever ser intentada contra o promitente faltoso que transmitiu ou alienou o direito prometido a terceiro e o terceiro adquirente desse direito. A nosso ver pelo seguinte: A eficcia real da promessa ou do direito do beneficirio da promessa no se confunde com a questo do modo de actuar judicialmente perante o promitente faltoso e o terceiro adquirente;

A aco de que se trate ter de ter natureza constitutiva, pois o beneficirio da promessa tem um direito real de aquisio, mas no o direito prometido, e a aquisio deste produz uma alterao na ordem jurdica: assim, primariamente, o que est em causa, no que respeita obteno do direito prometido, no uma aco de reivindicao, que meramente declarativa de condenao; A aquisio do direito sobre a coisa prometida alienar no uma aquisio originria, mas derivada: se o promitente faltoso houvesse cumprido, resultaria da celebrao do contrato prometido, resultaria pois, deste ttulo contratual pelo qual se operava a transmisso do direito; como o promitente no cumpriu, poder resultar da sentena de execuo especfica, que supere a falta desse ttulo contratual e passa a ser o ttulo de transmisso. Assim, a aco em causa, no que nela releva de aco de execuo especfica, no poder deixar de ser intentada contra o promitente faltoso, que estava obrigado, desde a promessa, a alienar a coisa ao beneficirio dela e em termos logo definidos na promessa. Com a particularidade de que, essa aco, traduzida, se proceder, na execuo especfica da promessa, com a consequente aquisio do direito real prometido, pode ser intentada, mesmo aps a alineao que o promitente faltoso haja feito a terceiro, por a promessa ter eficcia real, havendo, por isso, uma reserva de lugar prioritrio para o direito prometido que assim o beneficirio da promessa adquire desde a data do registo da promessa, dada a retroaco da sentena de aco especfica data do registo da promessa. Nesse caso, a aquisio da coisa pelo terceiro uma aquisio a non domino, pois tudo se passa como tendo havido alienao de bem alheio. Contudo, a nosso ver, se a aco deve ser intentada contra o promitente faltoso, dever tambm ser intentada contra o terceiro adquirente: que este, no momento em que o beneficirio da promessa v intentar a aco, surge como o nico titular ou proprietrio do direito sobre a coisa em questo, e s deixar de o ser se a aco proceder, havendo sentena de execuo especfica, a qual, ento, dada a eficcia real da promessa, retroagir, data do registo da promessa, implicando a ineficincia da sua aquisio nos termos referidos, e nesse caso, mas s nesse caso, podendo ser judicialmente determinado o cancelamento do registo que esse terceiro haja feito em seu favor. Na mesma aco, se o terceiro adquirente estiver em posse da coisa, poder, tambm, o beneficirio da promessa formular o pedido de restituio da coisa. Ver pg 227 e 230