ESTADO DO CEARÁ

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

Processo: 0172662-66.2016.8.06.0001 - Apelação

Apelante: Francisco Guilherme Albuquerque Lima
Apelado: Régia Selia Santiago Freire

EMENTA: APELAÇÃO. SENTENÇA PROCEDENTE DO

PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM
REPARAÇÃO MATERIAL E MORAL. NO CASO,
ADMINISTRATORA DE IMÓVEIS NÃO SE ESMEROU NO
CUMPRIMENTO DE SUAS OBRIGAÇÕES. NÃO HOUVE O
REPASSE DE ALUGUÉIS E NEM DE GARANTIA.
INOPERÂNCIAS QUANTO ÀS PROVIDÊNCIA
ATINENTES AO INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO.
DÉBITO DE TAXAS DE CONDONÍNIO, CONTAS DE
ENERGIA ELÉTRICA E TRIBUTOS DO IMÓVEL. A
DEFESA NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS
PROBATÓRIO DO ART. 373, II, CPC15. DANO MATERIAL
VERTIDO APENAS NO RESSARCIMENTO DOS
QUANTITATIVOS PERDIDOS. INDENIZAÇÃO MORAL
INCIDENTE SOB O COLOR DE QUE A SITUAÇÃO
SOFRIDA PELA AUTORA SUPEROU O MERO
ABORRECIMENTO E O DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL E ALCANÇOU A EXCEPCIONALIDADE,
DE VEZ QUE TAL PRÁTICA NÃO ACOMETE À ROTINA
ATINENTE À ESPÉCIE. ARBITRAMENTO RAZOÁVEL.
DESPROVIMENTO.

1. Inicialmente, a Apelada contratou a empresa de

Administração de Imóveis do Apelante, tendo em vista que o
Proprietário da Administradora residia no mesmo local do
imóvel a ser alugado, a saber: o Condomínio Alphaville. Houve
uma primeira locação, a qual transcorreu em completa
regularidade. Assim, em seguida, a Promovente fez com a
Recorrente novo contrato de administração.

2. Acontece que, os Apelantes fecharam uma segunda locação

com um novo Locatário, no valor de R$ 3.800,00 (três mil e
oitocentos reais) por mês, de modo que pagou à Administradora,
a título de caução, o valor relativo a 03 (três) meses de aluguel,
totalizando R$ 11.400,00 ( onze mil e quatrocentos reais), pois
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

não apresentado Fiador. Por sinal, esse foi o único valor pago
pelo locatário à administradora e tal nunca foi repassado à
Promovente. Referido Contrato de Locação foi efetivado em
janeiro/2016. Todavia, esse último locatário nunca pagou
nenhum mês de aluguel e nenhuma taxa condominial enquanto
perdurou o contrato de locação.

3. E mais, o nome da Requerente continuou como a titular da

taxa de condomínial em débito por vários meses seguidos,
inclusive, seu nome ficou com restrições perante o condomínio,
o que culminou com uma Ação de Execução das taxas
inadimplidas.

4. Ainda, há de se consignar que referidos débitos foram todos

pagos, parceladamente pela própria proprietária, a Apelada. Eis
o nascedouro da lide em que se postula a Rescisão Contratual
com Reparação de Danos Materiais e Morais.

5. Nessa perspectiva, a Autora acostou aos autos, às f. 16/21, o

contrato de administração imobiliária e dos documentos
relativos às taxas condominiais, COELCE e tributos incidentes
sobre o imóvel, comprovando a existência de vários débitos.
Com efeito, a Promovente ainda colacionou o contrato de
locação a terceiros, a notificação extrajudicial á Demandada.

6. D'outra banda, o Requerido não cuidou de acostar aos autos

nenhuma prova que elidisse, de forma potente, as alegações
autorais, especialmente, no que se refere aos repasses de que se
ressente ao Demandante. A par disso, o Recorrente não se
desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou
extintivo do direito do Autor, nos termos do art. 373, II,
CPC/15. E, desta feita, o Requerido atrai para si a incidência do
art. 667, CC/02, o qual o obriga a indenizar o mandante por
quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa. Confira-
se: Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua
diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar
qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem
substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente.

7. Por consectário, o pedido autoral de reparação material está

consubstanciado apenas nos valores não repassados decorrentes
da locação, os quais não foram pagos e são representativos do
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

custeio da locação e seus anexos, bem como das taxas de

condomínio.

8. No caso, a Parte Promovida garantiu o valor do contrato de

locação desde o início: desde janeiro de 2016 até a data da
restituição do imóvel. Porém, assim não procedeu, de modo a
incidir o art. 475, CC/02: Art. 475 - A parte lesada pelo
inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenização por perdas e danos.

9. Noutro viés, a indenização moral pretendida para Requerente

exorbita ao atinente ao mero descumprimento contratual, mas a
todos os embaraços pessoais, aborrecimentos, abalos,
desassossegos, dentre outros similares, que se sucederam na
malsinada locação.

10. Sem sombra de dúvida a situação, em si, ultrapassa o mero

aborrecimento ou apenas o dissabor e, por certo, não se insere na
rotina das pessoas que contratam Administradoras de Imóveis
em Fortaleza.

11. DESPROVIMENTO do Apelo, para manter a sentença.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas,

acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça do Ceará, por unanimidade, o Desprovimento do Recurso, nos termos do voto do
Relator, Desembargador Francisco Darival Beserra Primo.

Fortaleza, 21 de agosto de 2019.

DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

Presidente e Relator
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação contra sentença cujo dispositivo segue, ipsis

litteris:

Diante do exposto, julgo procedente o pedido para:

1) declarar rescindido o contrato de administração imobiliária,

transformando o provimento antecipatório em definitivo;

2) determinar à Promovida que proceda à devolução imediata

dos valores recebidos, decorrentes de pagamento do contrato
de locação do imóvel - - caução, alugueis, encargos - -
decorrentes da referida locação do imóvel, situado na rua à
Rua Iguaçu, nº 58, Q-G1, lote , Cararu, Loteamento Alphaville
Fortaleza , a partir de janeiro de 2016 até a efetiva rescisão da
locação do referido imóvel, a ser apurada em sede de
liquidação por cálculos contábeis ou, se necessário a juntada
de documentos, que se faça através da liquidação por
arbitramento, esta última modalidade, se necessário.

3)Condeno a Promovida a pagar ao Autor danos morais,

representado pelo valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais),
atualizado monetariamente pelo INPC a partir deste
arbitramento, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês.
Condeno a Demandada em pagamento de custas e despesas
processuais, e honorários advocatícios que fixo em 10% do
valor da condenação.

O valor da dívida deverá ser apurado em sede de liquidação de

sentença.

Aclaratórios rejeitados, às f. 160/161.

No caso, a Autora reclamou em juízo a rescisão do contrato de

prestação de serviços de administração imobiliária firmado com a pessoa do
apelante FRANCISCO GUILHERME ALBURQUERQUE LIMA, por considerar que
não foram observados os preceitos firmados no contrato de serviço, que tinha como
finalidade a locação do imóvel residencial de propriedade da autora/embargada,
localizado no Condomínio Alphaville Fortaleza, situado a Rua Iguaçu, nº 58, Q-G1,
Lote 04, Bairro Cararu, cidade do Eusébio/CE.
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

Em sede de Apelação, às f. 164/173, a Parte Recorrente sustenta a

inexistência de má fé ou negligência na consecução do contrato subjacente.

Desta feita, roga que a decisão recorrida deve ser devidamente

adequada à realidade negocial, no sentido de enquadrar nos termos contratuais a
obrigação de restituição dos valores envolvidos no malsinado negócio, cujo relatório
foi devidamente explicitado por ocasião dos aclaratórios, sendo certo que o
Apelante, além de ter o direito de reter o primeiro aluguel pago em JAN/2016 como
comissão, tinha a responsabilidade pela garantia do aluguel limitada até o ingresso
da ação de despejo, fato ocorrido em 29/07/2016.

Todavia, ao exame do decisório às f. 127/133, observa que a

obrigação judicial imposta pela magistrada ultrapassou os limites acertados no
contrato assinado pelas partes, fixando como limite temporal o mês de JAN/2016 até
o encerramento do contrato, que se deu com a entrega das chaves na secretaria em
data de 04/05/2017.

Por fim, roga o Provimento do manejo.

Contrarrazões, às f. 179/185, pela preservação da decisão singular,

sem quaisquer retoques.

É o Relatus.

VOTO

Rememore-se.

Inicialmente, a Apelada contratou a empresa de Administração de

Imóveis do Apelante, tendo em vista que o Proprietário da Administradora residia no
mesmo local do imóvel a ser alugado, a saber: o Condomínio Alphaville.

Houve uma primeira locação, a qual transcorreu em completa

regularidade.

Assim, em seguida, a Promovente fez com a Recorrente novo

contrato de administração.

Acontece que, os APELANTES fecharam uma segunda locação

com um novo Locatário, no valor de R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais) por
mês), de modo que pagou à Administradora, a título de caução, o valor relativo a 03
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

(três) meses de aluguel, totalizando R$ 11.400,00 ( onze mil e quatrocentos reais),

pois não apresentado Fiador.

Por sinal, esse foi o único valor pago pelo locatário à administradora
e tal nunca foi repassado à Promovente.

Referido Contrato de Locação foi efetivado em janeiro/2016.

Todavia esse último locatário nunca pagou nenhum mês de aluguel

e nenhuma taxa condominial enquanto perdurou o contrato de locação.

E mais, o nome da Requerente continuou como a titular da taxa de

condomínio em débito por vários meses seguidos, inclusive, seu nome ficou com
restrições perante o condomínio, o que culminou com uma Ação de Execução das
taxas inadimplidas.

Ainda, há de se consignar que referidos débitos foram todos pagos,

parceladamente pela própria proprietária, a Apelada.

Eis o nascedouro da lide em que se postula a Rescisão Contratual

com Reparação de Danos Materiais e Morais.

Nessa perspectiva, a Autora acostou aos autos, às f. 16/21, o

contrato de administração imobiliária e dos documentos relativos às taxas
condominiais, COELCE e tributos incidentes sobre o imóvel, comprovando a
existência de vários débitos.

Com efeito, a Promovente ainda colacionou o contrato de locação a

terceiros, a notificação extrajudicial á Demandada.

D'outra banda, o Requerido não cuidou de acostar aos autos

nenhuma prova que elidisse, de forma potente, as alegações autorais,
especialmente, no que se refere aos repasses de que se ressente ao Demandante.

E tal circunstância foi vislumbrada na sentença, conforme se vê na

transcrição, ipsis litteris:

Doutra maneira, não há qualquer prova atestando que a parte

Demandada tenha se desobrigado de prestar contas sobre as
referidas verbas, em decorrência da obrigação contratual
firmada entre ambas. As partes contestaram a alegação de
desídia quando do cumprimento do contrato de administração,
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

juntando aos autos notificação efetuada ao Locatário, bem

como, a documentação atestando o ajuizamento da ação de
despejo, porém, não se desincumbiu de comprovar de ônus
contratual de comprovar que efetuara os repasses de
numerário relativos a administração do imóvel. No entanto, o
contrato de administração prevê, além da cobrança, a
obrigação relativamente ao resultado.

(...)

A omissão da administradora, no sentido de agilizar condutas

com o fim de cumprir os termos do contrato, a torna
responsável pela obrigação, mormente quando se tratar de
aluguel garantido, consoante consta na cláusula sexta do
contrato. (fls. 22/27).

A par disso, o Recorrente não se desincumbiu do ônus de provar

fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor, nos termos do art. 373,
II, CPC/15.

E, desta feita, o Requerido atrai para si a incidência do art. 667,

CC/02, o qual o obriga a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de
sua conduta culposa.

Confira-se:

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência

habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer
prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem
substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente.

Por consectário, o pedido autoral de reparação material está

consubstanciado apenas nos valores não repassados decorrentes da locação, os
quais não foram pagos e são representativos do custeio da locação e seus anexos
bem como das taxas de condomínio.

No caso, a Parte Promovida garantiu o valor do contrato de locação

desde o início: desde janeiro de 2016 até a data da restituição do imóvel.

Porém, assim não procedeu, de modo a incidir o art. 475, CC/02:

 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a

resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e
danos.

Noutro viés, a indenização moral pretendida para Requerente

exorbita ao atinente ao mero descumprimento contratual, mas a todos os embaraços
pessoais, aborrecimentos, abalos, desassossegos, dentre outros similares, que se
sucederam na malsinada locação.

Sem sombra de dúvida a situação, em si, ultrapassa o mero

aborrecimento ou apenas o dissabor e, por certo, não se insere na rotina das
pessoas que contratam Administradoras de Imóveis em Fortaleza.

Não é que se esteja ao pleitear reparação pelo dano moral

sofrido, esteja estipulando um preço para a sua dor. Procura-se somente um modo
de atenuar as consequências sofridas, não em condição de equivalência ao
patrimônio lesado, como ocorre com os danos patrimoniais, mas como função
satisfatória e também de pena ao Agente causador, sanção esta que, por menor
que seja, é consoladora e satisfativa, demonstrando que o ordenamento jurídico
reprova o Ofensor e se preocupa com o Ofendido.

Nesta perspectiva, percebe-se que está pacificado o entendimento

do colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ quanto à diretiva do valor da
indenização por Dano Moral, o qual somente pode ser alterado na Instância
Especial quando muito Aquém, Ínfimo ou Irrisório ou, por outro lado, deveras além,
Exacerbado e Exagerado, consideradas as suas peculiaridades do caso, em
especial, a extensão do dano sofrido.

Depreende-se das decisões que o STJ tem-se utilizado do Princípio

da Razoabilidade para tentar alcançar um Arbitramento Equitativo das indenizações
por prejuízos extrapatrimoniais.

Traçados os vetores diretivos do Arbitramento da Indenização,

segundo as circunstâncias concretas.

Destarte, o caso, em voga, apresenta particularidades próprias e

variáveis, todas importantes, tais quais, a Repercussão Local, a Dificuldade da
Produção de Provas, especialmente, Testemunhal, a Culpabilidade do Autor
Mediato e Imediato do Dano, a Intensidade do Sofrimento da Vítima, a Situação
Sócio-Econômica do Responsável, dentre outros aspectos, como o Caráter
Pedagógico aliado à nota de Prevenção de acontecimentos similares e demais
pormenores de concreção que devem ser sopesados no momento do Arbitramento
 ESTADO DO CEARÁ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

Equitativo da Indenização, de modo a atender ao Princípio da Reparação Integral.

Isso posto, mister o DESPROVIMENTO do Apelo, para manter a

sentença.

É como Voto.

Fortaleza, 21 de agosto de 2019.

DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO

Relator