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TRAMITAÇÃO PRIORITÁRIA
I DOS FATOS
A Autora é proprietária do imóvel residencial situado à Rua ___, nº ___, Apartamento ___, nesta
cidade de ___, inscrito na Prefeitura local sob o nº _____.
No dia __/__/_____, as partes firmaram Contrato de Locação (anexo), o qual tem por objeto o
imóvel acima descrito.
Contudo, o contrato entabulado entre as partes vem sendo descumprido pela Ré ante o não
pagamento dos alugueres e das taxas de condomínio.
Fora avençado que os alugueres deveriam ser pagos até o dia __ (valor por extenso) do mês
subsequente ao vencido, mediante depósito em conta poupança em nome da Locadora, no Banco _____,
agência ____, conta poupança ___ (operação), número ____-_, no valor de R$ ____, __ (valor por
extenso), reajustados anualmente, conforme cláusula terceira do referido instrumento.
Ficou estipulado como caução um depósito no valor de R$ ____, __ (valor por extenso),
equivalente a 03 (três) aluguéis, que foram depositados na conta poupança do Banco _____, agência
____, operação __, número ____-_, em nome da Autora. O valor foi depositado no dia __/__/____,
conforme extrato bancário anexo.
Já nos meses de _____ e _____, o aluguel não foi adimplido, conforme extratos da conta
corrente acostadas a esta exordial.
Como se não bastasse, a taxa condominial não foi paga pela Ré em nenhum momento. Conforme
documentação anexa, a Locadora precisou efetuar o pagamento do condomínio com acréscimo de multa e
juros, devido à inadimplência da Locatária.
Consigne-se que fora estipulado, no instrumento particular firmado entre as partes, uma multa no
valor de 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração na qual incorre a parte que infringir qualquer uma
das cláusulas do contrato, ressalvada à parte inocente o direito de poder considerar simultaneamente
rescindida a locação, independente de qualquer outra formalidade judicial ou extrajudicial, conforme item
10 da cláusula quarta.
No dia __/__/____, a Autora entrou em contato com a Ré por meio de seu procurador _____,
informando que até aquela data não havia visualizado o pagamento do aluguel referente ao mês de _____.
II DO DIREITO
O entendimento dos Tribunais pátrios coaduna-se com o que fora apresentado, senão vejamos:
Em decisão recente, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu pela concessão de
tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento, sob o entendimento de que o
inadimplemento era motivo suficiente para definir a medida ante a demonstração do risco do dano
irreparável, não sendo óbice da irreversibilidade suficiente para o não deferimento da pretensão
antecipatória, em face do disposto na parte final do artigo 64, § 2º da Lei 8.245/1991. (15ª Câmara do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em Ação de Despejo por
Falta de Pagamento nº 45159-39.2012.8.21.7000. Relator Vicente Barroco de Vasconcellos. Decisao em
7.2.2012).
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo compartilha do mesmo entendimento:
“[...] Agravo de instrumento contra a decisão que nos autos da ação de despejo cumulada com
cobrança, deferiu a antecipação da tutela e determinou a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias a
contar da ciência do locatário. Falta de pagamento dos aluguéis. Possibilidade de antecipação da
tutela em ação de despejo. Lei nova de natureza processual alcança o processo em curso. Presentes os
requisitos para concessão de antecipação de tutela. Falta de pagamento dos aluguéis e desinteresse pela
purgação da mora. Irregularidade do imóvel constatada pela Prefeitura que não prejudicou a posse do
locatário. Decisão mantida. Recurso não provido. [...]” 2
“Observada a ressalva anterior de que fora desses casos a evidência, em princípio, não autoriza a
tutela antecipada, mister assentar que há casos de direito em estado de periclitação que reclamam a tutela
antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da Lei.” (in Tutela Antecipada e Locações”, 2ª
Edição, pág. 134, E. Destaque, Rio de Janeiro, RJ, 1996).
Cabível, portanto, o pedido de antecipação da tutela em ação de despejo por falta de pagamento.
Assim, restam à Autora as vias judiciais para obter a desocupação liminar do imóvel, nos termos do
art. 59, da Lei 8.245/1991, in verbis:
“Art. 59. (omissis...)
(...)
Dessa forma, possível o deferimento da concessão liminar do despejo, pelo que se requer seja
deferido o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15
(quinze) dias, ficando condicionado o deferimento da liminar ao depósito, por parte da Autora, de caução
idônea sobre o valor de 3 (três) meses de aluguel, devendo a Demandante ser intimada para tanto.
Prestada a caução, requer seja expedido o mandado de despejo para desocupação voluntária no
prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que, findo o prazo, será efetuado despejo, se necessário,
com emprego de força e possível arrombamento, nos termos do art. 65 da Lei nº 8.245/91.
O contrato firmado entre as partes vem sendo descumprido pela Ré ante o não pagamento dos
alugueres avençados e das taxas condominiais, fato este que enseja a propositura da presente demanda.
(...)
(...)
A Requerida pratica ato ilícito ao exercer o domínio de determinado bem quando, por
inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Assim, sem prejuízo do recebimento dos
débitos, a autora tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Por conseguinte, uma vez desfeito o contrato de locação pactuado entre as partes, e tendo em
vista estarem em aberto os valores dos alugueres vencidos em __/__/____ e __/__/____, bem como o
condomínio dos meses de _____, _____ e _____, faz jus a Requerente o recebimento desses valores,
devidamente atualizados, conforme prevê o art. 62 da Lei 8.245/1991:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação, de aluguel provisório, de diferença de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da
locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis
e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o
locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado com a inicial,
cálculo discriminando o valor do débito.
(...)
Destarte, uma vez desfeita a locação por falta de pagamento, é legítima a cumulação com a
cobrança dos alugueres e da taxa condominial.
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I, da Lei de Locações, acima transcrito, anexa à
presente a respectiva planilha de débitos.
Ademais, o Código Civil, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente
pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe
de cumprir obrigação ou se constitua em mora. ”
Outrossim, a Autora detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez
que é inequívoca a obrigação contratual pela qual corresponde a Ré, encontrando-se a Requerida
legalmente constituída em mora, nos termos definidos pelo Código Civil:
“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos que sua mora der causa, mais juros, atualização
dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno
direito em mora o devedor. ”
Além disso, faz jus a Autora à indenização do valor gasto para a contratação de advogados para
patrocínio da presente demanda, qual seja, R$ _____, __ (valor por extenso), visto que houve tentativa de
resolução do caso de maneira amigável, ocorrendo resistência por parte da Ré, dando causa ao
ajuizamento do presente feito.
Não há dúvidas de que o ordenamento civil atual permite que aquele que foi obrigado a contratar
serviços advocatícios requeira o ressarcimento das quantias contra quem resistiu à solução do problema
de maneira amigável. É o que dispõe os artigos 389,395 e 404 do Código Civil.
Sobre o tema, preleciona o Professor Haid Charaf Bdine Jr.:
“Ao acrescentar a verba honorária entre os valores devidos em decorrência das perdas e danos,
parece que o legislador quis permitir que a parte prejudicada pelo inadimplemento possa cobrar o que
despendeu com honorários, seja antes de ajuizada a ação, seja levando em conta a diferença entre aquilo
que contratou com seu cliente e aquilo que foi arbitrado a título de sucumbência. Não se pode supor que
tenha feito menção a essa verba apenas para os casos de ajuizamento da ação, quando houver a
sucumbência, pois, nessa hipótese, a solução já existiria no art. 85 do Novo Código de Processo Civil e
não é adequada a interpretação que conclui pela inutilidade do dispositivo” (Hamid Charaf Bdine Jr., In
“Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência”, 6ª ed. Manole, p. 411).
O Código Civil de 2002 prevê que os gastos com honorários fazem parte do conceito de perdas e
danos a serem ressarcidos, atendendo-se, assim, ao princípio da justa indenização.
Saliente-se que não trata de bis in idem com os honorários previstos pelo art. 85 do NCPC, pois
os honorários contratuais não se confundem com os processuais: aqueles representam os gastos que
diminuíram o patrimônio da própria parte, de modo que a indenização tem como escopo reparar um dano,
ao passo que estes são direito autônomo do advogado, devidos em razão da sucumbência em uma
demanda judicial.
Em outras palavras, os honorários contratuais têm origem no acordo de vontades das partes
quanto à prestação de serviços, sendo devidos a partir do momento em que os serviços são efetivados,
independentemente de serem exercidos perante a via judicial ou a extrajudicial.
O ônus de arcar com os honorários contratuais passa a ser da parte contrária quando resistir de
maneira injustificada à pretensão perante o juízo.
“RESPONSABILIDADE CIVIL DANO MATERIAL – Reparação dos danos que deve ser feita
de forma ampla, a permitir a restauração do ‘status quo’ anterior ao ato ilícito (art. 402 do atual Código
Civil)– Autora que faz jus ao ressarcimento da quantia despendida com os honorários advocatícios
contratuais, como forma de recomposição dos danos materiais – Valor pleiteado a esse título que, no caso
vertente, não se mostrou abusivo – Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.” 5
(TJSP Apelação n. 9155603-69.2007.8.26.0000. 23ª Câmara de Direito Privado. Des. Rel. Sérgio
Shimura deram parcial provimento. Julgamento: 23.11.2011)
IV DO PEDIDO
L. Requer a produção de todas as provas em direito admitidas, na amplitude dos artigos 369 e
seguintes do NCPC, em especial as provas: documental, pericial, testemunhal e depoimento
pessoal da parte ré.
Informa que as intimações deverão ser encaminhadas ao escritório dos subscritores da presente,
os quais possuem endereço profissional à Rua _____, nº ___, sala __, _____, _________.
Dá à causa o valor de R$ R$ _____, __ (valor por extenso - 12 aluguéis), nos termos do art. 58,
inciso III, da Lei 8.245/1991.
Nestes termos, pede deferimento.
Advogado
OAB