Qual a conceituao de ao de cobrana de quotas condominiais?

A cota condominial nada mais do que rateio de todas as despesas de um condomnio, ou seja, dos valores referentes ao pagamento da folha de pessoal, de impostos, tarifas pblicas, de prestao de servios de manuteno, de material de consumo e de manuteno das mquinas e equipamentos, entre outros. A ao de cobrana de cotas condominiais o meio pelo qual o credor, atravs do judicirio, ir cobrar do devedor essas despesas do condomnio, no caso do mesmo ser inadimplente com suas obrigaes.

Quais dispositivos legais regulamentam a ao de cobrana de quotas de condomnio?

A ao de cobrana de cotas condominiais regulamentada pelo Cdigo Civil, pela lei n. 4.591/64 (que dispe sbre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias), lei n. 8.245/91 (lei do inquilinato), entre outras.

Qual o rito da ao de cobrana de quotas condominiais?

O rito sumrio a via mais adequada quando o devedor condominial continua no pagando seus dbitos, pois esse fato impossibilita que o pedido constante da inicial seja lquido, vez que as quotas vincendas no foram includas e, portanto, no podero ser executadas no mesmo processo. Pelo procedimento sumrio, haver possibilidade de aplicao do art. 290 do Cdigo de Processo Civil, permitindo, assim, a incluso na condenao imposta pela sentena das quotas que vencerem no curso do processo. Por outro lado, a via executiva pode ser utilizada quando o condomnio possui conveno legalmente aprovada e atas de assemblia que comprovem a regularidade das aprovaes das despesas e multas.

Qual prazo prescricional para promover a ao de cobrana de quotas de condomnio?

A cobrana de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da 3 turma do STJ, ao considerar que os dbitos condominiais so dvida lquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicvel o estabelecido pelo artigo 206, pargrafo 5, inciso I do Cdigo Civil. Quem deve figurar no polo passivo da ao de cobrana de quotas de condomnio?

Depende. Em recente deciso do STJ, a responsabilidade pelos encargos condominiais, quando h contrato de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissrio comprador quanto sobre o promitente vendedor. Entretanto, salientou que no cabe ao autor da ao escolher um dos dois aleatoriamente, sendo necessrio aferir com quem a relao jurdica material foi estabelecida no caso concreto. Assim, asseverou que, nessas hipteses, o promissrio comprador que se imitiu na posse do imvel, ainda que em carter precrio, e de cuja imisso o condomnio teve conhecimento, deve responder pelas despesas condominiais no perodo em que exerceu essa posse. A questo da legitimidade passiva para a ao de cobrana de cotas condominiais questo polmica que, aparentemente, parece se consolidar no STJ em favor da legitimidade do promitente-comprador desde que o condomnio tenha cincia da celebrao do contrato, seja atravs do registro do mesmo, seja pela prtica ostensiva dos atos que evidenciam a posse do mesmo. Tal entendimento, contudo, no pode levar concluso de que a propriedade do imvel poderia responder pelos dbitos. Quais documentos devem compor a ao de cobrana de quotas condominiais?

So necessrios os documentos que comprovem os dbitos do devedor e outros documentos que a parte entenda que serviro como prova a seu favor. Quais pedidos devem fazer parte da petio inicial?

O pedido de citao do ru, de condenao do ru ao pagamento da dvida, das custas e dos honorrios e de produo de prova.

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CVEL DA COMARCA DE LONDRINA - PARAN.

CONDOMNIO EDIFCIO TREZE DE MAIO, inscrito no CNPJ sob o n., situado nesta cidade, neste ato representado por seu sndico NOME, nacionalidade, estado civil, profisso, portadora do RG n, inscrita no CPF n, residente e domiciliado na rua, Londrina/PR, vem respeitosamente perante Vossa Excelncia, por seu advogado que esta subscreve, propor a presente

AO DE COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS

em face de NOME, nacionalidade, estado civil, profisso, portadora do RG n, inscrita no CPF n, residente e domiciliado na rua, Londrina/PR, pelos motivos de fato e de direito que se permite demonstrar, vem expor e requerer o que segue.

1. DOS FATOS O ru proprietrio da unidade nmero 13 , conforme cpia do contrato anexo , e nessa condio, responsvel pelo pagamento das despesas e contribuies condominiais (ordinrias e extraordinrias) que correspondem ao citado imvel, na forma da lei e da conveno de condomnio, cuja cpia instrui a presente inicial. Acontece, porm, que o ru deixou de efetuar o pagamento das cotas condominiais, no valor de R$1.000,00 (um mil reais) mensais, do perodo de

05/01/2012 05/10/2012, sendo que o seu dbito, at a presente data, de R$10.000,00 (dez mil reais), conforme demonstrativo anexo. Importante ressaltar que o condomnio-autor tentou por vrias vezes resolver amigavelmente a situao, enviando ao ru carta de cobrana, atravs do sndico, do contabilista, e do advogado que ora subscreve, todas sem resposta. Junta cpias dos ARs das ltimas correspondncias enviadas ao mesmo.

2. DO DIREITO Como no houve pagamento, o condomnio-autor no v outra alternativa a no ser se utilizar do judicirio para cobrar seu crdito atravs deste procedimento, com os acrscimos da multa de 2% (dois por cento), juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms e atualizao monetria, conforme dispe o artigo 1.336, 1, do Cdigo Civil 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. Alm das cotas que vencerem at o efetivo pagamento, conforme determina o artigo 290 do Cdigo de Processo Civil. Art. 260. Quando se pedirem prestaes vencidas e vincendas, tomar-se- em considerao o valor de umas e outras. O valor das prestaes vincendas ser igual a uma prestao anual, se a obrigao for por tempo indeterminado, ou por tempo superior a 1 (um) ano; se, por tempo inferior, ser igual soma das prestaes.

3. DOS PEDIDOS a) Requer citao da requerida no endereo citado, para que dentro do prazo legal, querendo, conteste todos os termos da presente ao, sob pena de revelia e confisso;

b) Ao final, requer seja julgada inteiramente procedente a presente ao; c) a condenao do ru ao pagamento das cotas condominiais vencidas, conforme demonstrativo anexo, acrescidas da multa de 2%, juros legais de 1% ao ms (artigo 1.336, 1 do CC) e atualizao monetria, alm das cotas que vencerem at o efetivo pagamento (artigo 290 do CPC). d) a condenao ru nas custas processuais, inclusive as iniciais e outras no curso do processo pagas pelo autor, e honorrios advocatcios a serem fixados nos termos do artigo 20, 3 do CPC. d) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitido;

D-se causa o valor de R$ 11.000,00.

Nestes termos, Pede e Espera Deferimento. Londrina, 15 de novembro de 2012.

Advogado OAB/PR