Novo Código do Processo Cívil:

Cobrança de condomínio
Novo Código do Processo Cívil
Processos Judiciais

O Novo Código do Processo Civil foi aprovado pelo congresso

nacional no final de 2014, mas passou a valer efetivamente em
18/03/2016.

Esse novo código, visa acelerar algumas modalidades de proces-

sos civis que podem ficar meses ou até anos parados na justiça.

Uma das grandes mudanças do novo CPC, é a cobrança da taxa

condominial, que passa a ser mais ágil, e visa diminuir a inadim-
plência nos condomínios.

Preparamos esse guia com tudo que você precisa saber sobre o
assunto.
Como eram os Processos Judiciais?

Terminada essa
Se estiver tudo
O condomínio fase, a ação
certo com a Então, ela deve ou
entra com a A pessoa contesta, entra em sua fase
ação e a dívida for pagar a dívida
ação de cobrança podendo executiva,
comprovada, ou nomear bens
contra o recorrer ou não. que é quando a
o condomínio ou imóveis para
inadimplente. pessoa é
ganha a primeira leilão.
efetivamente
fase.
cobrada.

O prazo médio de execução deste tipo de ação é de 5 anos

Novos Processos Judiciais
Agora, os débitos condominiais terão caráter de títulos executivos
extrajudiciais, ou seja, poderão ser cobrados judicialmente através
de Ação de Execução, em que a fase de conhecimento é suprimi-
da; na prática, as cotas condominiais foram equiparadas a notas
promissórias, cheques e a uma sentença judicial.

Neste tipo de ação judicial a citação ao condômino devedor po-

derá ser feita por Correio, via carta registrada, bastando que o
porteiro, um familiar ou vizinho assine o aviso de recebimento.

O condômino judicialmente terá três dias para se manifestar, caso

não o faça, a Justiça poderá determinar a penhora das contas ban-
cárias ou do próprio imóvel.

O condomínio, quando prosseguir com a cobrança judicial através

da Ação de Execução, deverá ser bem instruído pelo advogado
constituído antes de ingressar. O advogado, ao estudar o caso,
poderá ainda, recomendar o ingresso da Ação de Cobrança, exa-
tamente como era até a entrada do novo código.
Cuidados no Processo de Cobrança

Toda cautela deverá ser adotada, uma vez que, eventuais falhas
do condomínio no preparo e adoção da cobrança judicial podem
lhe tornar potencialmente mais exposto a sofrer indenizações do
devedor.

É importante ressaltar que a Lello oferece o protesto aos con-

domínios como outra ferramenta de recebimento, que vem se
mostrando eficiente.

O protesto de encargos condominiais tornou-se possível a partir

da aprovação da Lei Estadual nº 13.160, de 21 de julho de 2008,
o que contribuiu para dedução da inadimplência, uma vez que em
2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa por
atraso passaria a ser de 2% e não mais 20%, o que acarretou um
grande aumento na inadimplência.
Vantagens para o condomínio!

Como o novo Código de Processo Civil tornou a dívida de condo-

mínio líquida e certa, o síndico que antes tinha insegurança em
relação ao protesto, vê confirmado este procedimento no novo
Código.

Este instrumento vem demonstrando ser um caminho para a re-

dução da inadimplência, uma vez que, com o amparo da Lei, os
síndicos se deparam com a possibilidade de protestar o encargo
condominial, e assim tornar mais fácil a gestão das contas do
condomínio.

O número de protestos de cotas condominiais vem crescendo

nos últimos meses em nossa empresa porque nossos clientes
perceberam neste instrumento, um diferencial, além de confiança
na eficácia deste procedimento.

Trata-se, portanto, de uma medida que pode ser eficaz, principal-

mente para o devedor não crônico, com poucas cotas em aberto.

Traz um resultado rápido e preventivo, já que este desconforto

previne uma eventual reincidência.

É importante que, além de a aprovação da assembleia, os condo-

mínios estabeleçam um prazo para o encaminhamento do boleto
para protesto. O recomendável é que este prazo seja de 60 dias
após o vencimento. Desta forma haverá tempo hábil para a rea-
lização de cobrança amigável, que sempre é menos traumática.
Perguntas Frequentes
1- O que é título extrajudicial?
Os títulos executivos extrajudiciais, são os documentos de obrigação certa, líquida e exigível, e que estão elencados no
art. 784 do Código de Processo Civil, os quais poderão ser cobrados através de Processo de Execução.

2- O boleto da cota de condomínio por si só já se caracteriza título extrajudicial?

Não. O boleto é apenas um instrumento da cobrança do crédito do condomínio. O art. 784 do Código de Processo Civil,
estabelece no inciso “X” que é título executivo o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de
condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente
comprovado.
Portanto, o Código de Processo Civil determina claramente que o título executivo extrajudicial é formado pelos
documentos que comprovam o crédito, ou seja, convenção de condomínio e atas das assembleias que aprovaram as
previsões orçamentárias e os rateios extraordinários.

3- Poderá cobrar na mesma execução condomínios vencidos?

No processo de execução serão cobrados os créditos do condomínio vencidos até a data da propositura da ação.
Quanto aos créditos vencidos no decorrer do processo, no momento, existe divergência de entendimento sobre a
possibilidade de serem cobrados na mesma ação.
Entretanto, entendemos pela possibilidade da cobrança, haja vista que o art. 771 Parágrafo Único do Código de Processo
Civil, determina que se aplica subsidiariamente ao processo de execução as disposições do Livro I da Parte Especial, na
qual o art. 323 estabelece que no caso de cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão incluídas no
pedido e na condenação enquanto durar a obrigação se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.
Perguntas Frequentes
4- Multa por infração regulamentar poderá ser cobrada pela Ação de Execução?
Não. O Código de Processo Civil, no art. 784, inciso “X”, considera título executivo extrajudicial o crédito referente às
contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício. Deste modo, não foi conferido ao crédito decorrente
de penalidade ou reparação de danos do condomínio edilício, força de título executivo extrajudicial.

5- Como ficará a Impenhorabilidade do bem de família?

Com relação ao crédito condominial, por ser uma dívida do próprio imóvel, ou seja, de caráter propter rem; é uma
exceção à proteção do “bem de família”, nos termos do art. 3.º da Lei n.º 8.009/90; podendo, no caso, ser penhorado.

6- O CPF do devedor será negativado automaticamente?

Ficará vinculado ao CPF e nome do devedor uma ação de execução, podendo ainda com base no art. 782 Parágrafo
Terceiro do Código de Processo Civil, o condomínio requerer a inclusão do nome do executado em cadastro de
inadimplentes.

7- Decorrido o prazo de 3 dias, não havendo o pagamento e nem indicação de bem à penhora,
qual o próximo passo?
O próximo passo é o pedido de penhora, para pagamento do débito. E, de acordo com art. 835 do Código de Processo
Civil, será realizada a penhora dos depósitos e aplicações financeiras do condômino inadimplente, e sendo a mesma
infrutífera ou insuficiente, poderá ser pleiteada a penhora da unidade condominial.
Perguntas Frequentes
8- A ação de cobrança pelo rito sumário ou ordinário deixa de existir?

O art. 785 do Código de Processo Civil, reza que a existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de op-
tar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.
Desta forma, é possível cobrar as despesas condominiais através de processo de conhecimento, denominado pelo
Código de Processo Civil como procedimento comum, deixando de existir os denominados ritos sumário e ordinário.

9- Como ficarão os casos das Associações?

O processo de cobrança da taxa de manutenção das Associações, será realizado através do procedimento comum.

10- Os acordos judiciais continuarão existindo?

Os acordos judiciais continuam existindo normalmente e podem ser realizados em qualquer fase do processo.

11- O condomínio poderá ser responsabilizado pelo recebimento da citação de uma unidade vazia?

Dependendo do caso poderá. Para evitar o risco, o funcionário da portaria responsável pelo recebimento de
correspondência, de acordo com o Parágrafo Quarto do art. 248 do Código de Processo Civil, deverá recusar o
recebimento da citação quando o destinatário da correspondência estiver ausente.
Perguntas Frequentes
12- Posso executar um instrumento de protesto?

Não. O art. 784 do Código de Processo Civil, estabelece no inciso “X” que é título executivo o crédito referente às
contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em
assembleia geral, desde que documentalmente comprovado.
O Código de Processo Civil, determina claramente que o título executivo extrajudicial é formado pelos documentos que
comprovam o crédito, ou seja, convenção de condomínio e atas das assembleias que aprovaram as previsões
orçamentárias e os rateios extraordinários.

13- Qual o tempo de prescrição da cota condominial?

O prazo de prescrição do crédito condominial de acordo com a jurisprudência é de 05 (cinco) anos, com base do
art. 206, Parágrafo Quinto, inciso I, do Código Civil.
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