Parecer jurídico.

N° 001

Consulente: Maria
Interessada (O, S): MARIA, nacionalidade..., estado civil..., portadora da cédula de
identidade..., CPF:.., residente e domiciliada na rua..., edifício Linhares, número 301,
Itajaí/SC;
PAULO, nacionalidade..., estado civil..., portadora da cédula de identidade..., CPF:..,
residente e domiciliada na rua..., número..., cidade... e estado...
Contra: Fort Mãos à Obra Ltda., pessoa jurídica sob número de CNPJ:.., com sede na
rua...;

Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO

PROCESSUAL CIVIL (obrigação de fazer
cumulado com multa por inadimplemento
de contrato pelo atraso na entrega e
perdas e danos; bloqueio de
bens). CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE
SERVIÇO (de pintura interna de imóvel)
. Artigo 815 DO CPC ( Art. 815. Quando o
objeto da execução for obrigação de fazer,
o executado será citado para satisfazê-la
no prazo que o juiz lhe designar, se outro
não estiver determinado no título
executivo.).

RELATÓRIO
Veio ao devido meio para análise jurídica do caso pela mesma informado. Qual seria o
meio judicial mais célere para obter ordem de cumprimento da obrigação de fazer; multa
por inadimplemento de contrato no que confere ao prazo; pedido de bloqueio de bens,
a fim de evitar ocultação de patrimônio; e ainda da possibilidade de a interessada sofrer
ação de execução por parte terceira e se isso prejudicaria o garantidor de contrato.
Maria, locatária do apartamento 301, edifício Linhares, em Itajaí, Santa Catarina, terá
seu contrato de locação com o respectivo imóvel encerrado em decorrência do fim do
prazo de locação, dito isto, a mesma deve deixar o imóvel até o dia 31/03/2021, restando
o apartamento do jeito que a mesma havia recebido, portanto, Maria contratou a
empresa Fort Mãos à Obra Ltda. Para prestar serviços de pintura, sob a contrapartida
de pagamento no valor de R$12.000,00 e com prazo limite para o dia 29/03/2021, dia
anterior ao final do prazo de locação, sob pena de multa no valor de 30% do valor do
contrato. No entanto, o serviço não foi prestado e há multa para o atraso na entrega do
imóvel, bem como na entrega do imóvel avariado, sendo no valore do aluguel, com
adicional de 20% por mês até a data da entrega respectivamente.
Vale ressaltar que Paulo, terceiro interessado é garantidor do contrato de locação e que
a empresa Fort Mãos à Obra possui a intenção de transferir diversos veículos para
terceiros a fim de ocultar seu patrimônio, visto que a empresa possui má fama na cidade
e possui diversas dívidas.
Desta forma, os anseios da interessada são: destacar qual o meio judicial mais célere
para obter o cumprimento da obrigação de fazer; da multa pelo inadimplemento; se
determinados pedidos podem ser feitos no mesmo processo; quais documentos são
necessários para o ajuizamento das medidas; pedido de bloqueio de bens; e saber se
pode ser executada por seu locador, bem como as consequências para seu irmão, o
garantidor.
É o relatório, passo a fundamentar:

FUNDAMENTAÇÃO

Pará o inadimplemento do contrato pré-existente de prestação de serviços de pintura, a

legislação pertinente consagra que no cumprimento da Obrigação de Fazer encontra-
se regulada nos artigos 815 até 821 do Código de Processo Civil Brasileiro.
Bem como, aponta a jurisprudência:
"APELAÇÃO Ação de obrigação de fazer Cadeira cativa do Estádio do
Morumbi Cobrança de Taxa de Manutenção Improcedência da ação
Inconformismo do autor Acolhimento - Contestação extemporânea Presunção
relativa de veracidade dos fatos, que pode ceder diante da evidência dos autos
Deficiência, contudo, da prova produzida pelo réu - Regulamento trazido pelo
autor que não informa data em que foi elaborado - Réu que deixou de produzir
prova contrária aos fatos alegados pelo autor e que reconhece que o
regulamento em vigor na época da aquisição das cadeiras não previa a
cobrança de taxa de manutenção, razão pela qual foi alterado unilateralmente
Ausência de juntada do novo regulamento Precedente do STF em sentido
favorável à pretensão do autor Entendimento daquela Corte de que haveria
ofensa ao direito adquirido Sentença reformada para julgar a ação procedente,
condenado o réu a se abster de cobrar a taxa de manutenção Condenação do
réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios arbitrados em R$ 3.000,00 - Recurso provido."(v. 13330).

(TJ-SP - APL: 01087721520098260011 SP 0108772-15.2009.8.26.0011,

Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 30/07/2013, 3ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 01/08/2013)

Assim como, Washington de Barros Monteiro (1979, v4:87), esclarece:

“O substractum da diferenciação entre a obrigação de dar e fazer está em

verificar se o dar ou o entregar é ou não conseqüência do fazer. Assim, se o
devedor tem de dar ou de entregar alguma coisa, não tendo, porém, de fazê-
la previamente, a obrigação é de dar; todavia, se, primeiramente, tem ele de
confeccionar a coisa para depois entregá-la, se tem ele de realizar algum ato,
do qual ser mero corolário o de dar, tecnicamente a obrigação é de fazer.”
MONTEIRO, Washington Barros. Curso de Direito Civil : Direito das
Obrigações. São Paulo : Saraiva, v. 1, p. 87

Portanto,

Artigo 815. Quando o objeto da execução for obrigação de fazer, o executado

será citado para satisfazê-la no prazo que o juiz lhe designar, se outro não estiver
determinado no título executivo.
A empresa Fort Mãos à Obra Ltda. na razão de executada deve arcar com os anseios
da interessada no que tange a obrigação de fazer, que haja a finalização da pintura
desejada conforme o contrato realizado. Restando, portanto, a análise do contrato
visando todos os requisitos do inc. III, art. 784 do Código de Processo Civil, caso se
trate de um título executivo.

Artigo 816. Se o executado não satisfizer a obrigação no prazo designado, é lícito

ao exequente, nos próprios autos do processo, requerer a satisfação da
obrigação à custa do executado ou perdas e danos, hipótese em que se
converterá em indenização.

Parágrafo único. O valor das perdas e danos será apurado em liquidação,

seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa.

Em conjunto com a questão da possível execução da interessada por parte do locador,

a solução plausível seria requerer a satisfação da obrigação à custa do executado, a fim
de evitar a entrega do imóvel avariado, conforme o artigo:

Artigo. 817. Se a obrigação puder ser satisfeita por terceiro, é lícito ao juiz
autorizar, a requerimento do exequente, que aquele a satisfaça à custa do
executado.

Parágrafo único. O exequente adiantará as quantias previstas na proposta que,

ouvidas as partes, o juiz houver aprovado.

Todavia, é de suma importância averiguar o contrato de locação e imprescindível saber

se fora feita uma vistoria minuciosa realizada por um especialista, pois necessariamente
para ocorrer determinada cobrança é necessário que haja tanto uma vistoria prévia a
locação quanto uma posterior, para que assim seja possível verificar quais as avarias,
como a pintura, que devem ser solucionadas.

Ainda devemos salientar, que comtemplando a situação podemos respaldar que

o contrato de locação deve ser analisado, pois o direito de cobrar a pintura do
apartamento por parte do locador é somente possível caso a pretensão seja
reparar avarias na pintura, pois o requisito de requerer pintura nova, não é
possível. Haja vista que, não é de possibilidade do locatário. O que se deve
cobrar do Locatário é o estado da pintura e não a sua idade, como esclarece a
jurisprudência:

“(...) De qualquer sorte e ainda porque o locador responde com exclusividade

pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de
natureza cogente, nula de pleno direito (Lei 8.245/91, art. 45)é cláusula
contratual que imponha ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura
nova.”
Nessa linha, também:

TJ-SP - Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-

47.2009.8.26.0000 (TJ-SP) de 05/09/2013, bem como os julgados do extinto
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje Seção de Direito Privado
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado Apelação Nº 0020110-57.2009.8.26.0405 29ª
Câmara Apelação nº 0020110-57.2009.8.26.0405 9 do Tribunal de Justiça: “É
abusiva, por ofensiva aos princípios que regem a locação residencial urbana,
cláusula contratual que prevê a obrigação do locatário de pintar o imóvel,
qualquer que seja seu estado, antes de devolvê-lo”.
TJ-SP - Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-
47.2009.8.26.0000 (TJ-SP). Data de publicação: 05/09/2013. Ementa: -
“Locação de bem imóvel - É nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a
 obrigação de restituir o bem com pintura nova, se não há prova de que assim
o tenha recebido - Recurso não provido.”
TJ-SP - Apelação APL 00096354120018260302 SP 0009635-
41.2001.8.26.0302 (TJ-SP). Data de publicação: 07/02/2013. Ementa: -
Locação de Imóveis - Monitória - Alugueres - Contrato escrito - Título executivo
- Cabimento da ação monitória, que permite a discussão sobre a origem da
dívida. - O locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do
uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula
cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com
pintura nova (Lei nº 8.245 /91, art. 45), a não ser que haja prova de que assim
o tenha recebido. - Multa devida em montante proporcional ao tempo que
faltava para completar o período da locação ajustada entre as partes. - A
renúncia ao benefício de ordem propicia ao credor o direito de exigir a dívida
de qualquer dos devedores, fiador ou afiançado. - Acessórios, os encargos,
entre eles o IPTU, exigem-se com o aluguel, a obrigação principal - Apelo
parcialmente provido.
TJ-SP - Apelação APL 9179339822008826 SP 9179339-
82.2008.8.26.0000 (TJ-SP). Data de publicação: 20/10/2011. Ementa:
Locação de Imóvel. Cobrança. Exoneração de fiança em função da
prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Inocorrência. Cláusulas
contratuais que prevêem a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega
das chaves. Desnecessidade de expressa anuência dos garantes à
prorrogação automática, mesmo porque não houve aditamento contratual ou
agravamento da garantia. Fiadores que não pleitearam a exoneração da fiança
depois de vencida a locação por prazo determinado, como lhes era lídimo fazê-
la. Responsabilidade solidária que subsiste para o período de prorrogação por
prazo indeterminado até a entrega das chaves. Locação de imóvel. Pintura.
Exigência. Impossibilidade face ao disposto no artigo 45 da Lei nº 8.245 /91.
Ausência de provas quanto ao mau uso do imóvel dado em locação.
Responsabilidade não incluída entre as obrigações do locatário (arts. 22 e 23,
Inciso III da Lei do Inquilinato), obrigação se satisfaz com a devolução do
imóvel no estado que o inquilino recebeu, ressalvada as deteriorações
decorrentes do uso regular da locação, assim impertinente a exigência de
pintura nova. Recurso provido em parte.”

Porém, é sim possível que a interessada seja tanto despejada, no que envolve a
permanência dela no imóvel, quanto a execução do contrato no que tange a obrigação
de fazer da pintura, como reparo de avarias.

Ainda assim, caso não haja uma colaboração entre o locador e a locatária é importante
salientar que sendo a consequência no atraso da entrega do serviço a multa pela não
entrega do imóvel ao locador, isto resulta em perdas e danos oriundos da primeira
relação, devendo a empresa Fort Mão a Obra arcar com as multas do atraso na entrega
do imóvel ao locador.

Conforme legislação e jurisprudência:

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos

só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e

imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Neste sentido, colhe-se da Jurisprudência:

“CONSTRUÇÃO E VENDA DE APARTAMENTO. ATRASO NA ENTREGA QUE

ACARRETA NO DEVER DE PAGAR PERDAS E DANOS, CALCULADOS A

PARTIR DO VALOR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NO MESMO PADRÃO E
 LOCALIDADE DAQUELE NEGOCIADO. PROVIMENTO EM PARTE DA

APELAÇÃO ADESIVA, QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL UTILIZADO COMO

PARÂMETRO PARA INDENIZAÇÃO. Presumem-se os lucros cessantes do

comprador que recebe o imóvel depois no prazo pactuado no contrato de

construção, compra e venda, considerado, inclusive, o prazo de tolerância

estipulado. Inexistindo previsão de multa no contrato, pela demora na

entrega, cumpre ao vendedor o pagamento de perdas e danos, que são

calculados a partir do valor de locação de imóvel sito na mesma localidade e com

as mesmas condições. Cumpre a reforma da decisão quanto ao valor tomado

como parâmetro da indenização, uma vez que se tratava de imóvel inabitável”.

(Ap. Cív. n. 2011.076824-7, de Içara, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. em

28-6-2012) (grifo nosso).

Ademais, interessada buscava, com a espera usufruir imediatamente do

apartamento, e por conseguinte entregá-lo para o locador em sua plenitude e
acima de tudo dentro do prazo estabelecido pela pelo próprio contrato, isto acaba
criando uma expectativa, por parte da contratante, de que a empresa irá honrar
com o cumprimento de sua obrigação. Sendo assim, o não cumprimento da
obrigação gera o dever de indenizar, na modalidade de lucros cessantes, por
não ter tido o direito de usufruir do imóvel, como trazem as jurisprudências a
seguir:

AGRAVO REGIMENTAL – COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA

ENTREGA -LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – CABIMENTO –

DECISÃO AGRAVADA MANTIDA- IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência

desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega

do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a

condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do

promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de

indenizar, fazer prova de que amora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o

decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental

improvido. (STJ, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento:

07/02/2012, T3 – TERCEIRA TURMA) (grifo nosso).

“[…] a indenização se volta aos alugueres que teria a autora direito se

pudesse dispor do imóvel, independentemente se sua intenção era essa ou

não. Os aluguéis, são, assim, conferidos a título de indenização por perdas

e danos, com fundamento no art. 389 do Código Civil, qual seja: “não
cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e
 atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e

honorários de advogado” (TJSC, Ap. Cív. n. 2013.016078-4, rel. Des. Saul Steil)

(grifo nosso).

“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM

CONSTRUÇÃO.INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO

IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE.1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que

pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal

compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não

ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o

inadimplemento, apenas pune a mora.2.- Assim, a cominação contratual de uma

multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do

retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio

sistema.3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do

imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória

expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo

que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros

cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da

promitente vendedora”. (STJ, REsp n. 1355554/RJ, rel. Min. Sidnei Beneti,

Terceira Turma, j. em 6-12-2012, DJe 4-2-2013) (grifo nosso).

O garantidor do contrato, Paulo, deve ser observado no contrato para que se resolve a
ânsia da possibilidade de consequência direta a este.

A competência para a ação é como a jurisprudência aponta,

COMPETENCIA. CONTRATO DE AFRETAMENTO. FORO. COMPETENTE O

FORO DO LUGAR EM QUE A OBRIGAÇÃO DEVA SE CUMPRIR.
PRECEDENTE. RECURSO NÃO CONHECIDO.

(STJ - REsp: 29737 RJ 1992/0030386-2, Relator: MIN. CLÁUDIO SANTOS,

Data de Julgamento: 22/02/1994, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação: DJ 28.03.1994 p. 6314 RT vol. 707 p. 182,DJ 28.03.1994 p. 6314
RT vol. 707 p. 182)

Portanto, será em Itajaí, local onde o imóvel é encontrado.

O prazo prescricional de tenção cabível é três anos conforme o artigo 206, inciso 3, V,
do código civil ou conforme artigo 205 do mesmo código, sob jurisprudência da súmula
371 sendo de dez anos.

Assim como:

Artigo 821. Na obrigação de fazer, quando se convencionar que o executado a

satisfaça pessoalmente, o exequente poderá requerer ao juiz que lhe assine
prazo para cumpri-la.
 Parágrafo único. Havendo recusa ou mora do executado, sua obrigação pessoal
será convertida em perdas e danos, caso em que se observará o procedimento
de execução por quantia certa.

No mesmo sentido, o artigo 247 do Código Civil de 2002 atribui ao devedor que
se comprometer em obrigação pessoal e não cumpre conforme o avençado, a
consequência de indenizar as perdas e os danos experimentados pela parte
inocente, a saber:

Artigo 247, CC. Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que
recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exeqüível.

Agora, sobre a necessidade de bloqueio de bens, é evidente que a tentativa de

ocultar os bens, portanto, com natureza cautelar deve-se pedir o bloqueio de
bens a fim de impedir qualquer meio de ocultação de patrimônio.

Este pedido será de tutela provisória, visando alcançar determinado pedido com
urgência. Conforme artigo 301 CPC.

Os documentos necessários para realizar determinados pedidos seriam o

contrato de prestação de serviços, o comprovante de pegamento pelo serviço,
provas da não realização do serviço acordado, como fotografias e contrato de
locação.

CONCLUSÃO

Isto posto, conclui-se que a interessada possui razão em seus anseios de pedir
o cumprimento da obrigação, culminado com a multa pelo atraso no serviço, do
mesmo jeito que é necessário o bloqueio dos bens para que não haja
possibilidade de ocultação de patrimônio.

Ainda assim, para evitar mais controvérsias com o locador, é importante que
caso a empresa não se manifeste enquanto ao serviço que a própria interessada
intervenha com terceira empresa para realizar os serviços às custas da primeira,
evitando entrar o imóvel avariado ao locador, requerendo posteriormente que a
empresa indenize com perdas e danos.

Isto posto, sobre o atraso na entrega do imóvel, é possível que haja um

requerimento de perdas e danos em decorrência da não entrega do imóvel
dentro do respectivo prazo no contrato.

É o parecer.

Itajaí, dia 05 de abril de 2021

Assinatura do adv.

OAB