EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE NOVO HAMBURGO – ESTADO DO RIO GRANDE DO

SUL.

Processo n° 019/1.15.0012307-0

OBJETO: SOLICITAÇÃO DE AJUSTES.

CONCISA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. , 1

devidamente qualificada nos autos da Ação Declaratória e de
Reparação de Danos Materiais, movida por TATIANA
FERNANDA GOETZ, vem, respeitosamente, à presença de
Vossa Excelência, através de seus procuradores constituídos,
diante da Nota de Expediente n° 582/2016, solicitar ajustes na
decisão de saneamento do feito, com base no Art. 357, § 1°, do
Código de Processo Civil, pelos fatos e fundamentos que passa
a expor:

1. BREVE SÍNTESE DOS FATOS:

Trata-se de Ação Declaratória e de Reparação de Danos

Materiais, promovida pela Autora, em razão da aquisição de imóvel novo junto à
Construtora Demandada, mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal.
Afirma que a Instituição Financeira continuou cobrando juros de evolução da obra
após a entrega das chaves do imóvel, bem como que fora compelida a custear a taxa
de corretagem. Postula o ressarcimento da quantia despendida a título de juros de
obra, o reconhecimento da ilegalidade da incidência da cobrança de juros
remuneratórios, bem como dos encargos de corretagem.

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 Em sede de contestação, a Requerida arguiu, preliminarmente,
a ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, sustentou que a taxa de juros de obra
está prevista no contrato efetuado com a Caixa Econômica Federal, de maneira que
deve prevalecer o princípio do “pacta sunt servanda”. Ainda, argumentou a licitude na
cobrança dos honorários de corretagem, uma vez que não houve custos além do valor
venal do imóvel, tendo em vista que a própria Construtora adimpliu o encargo, quando
do recebimento dos seus emolumentos. Discorreu acerca da validade do contrato, da
impossibilidade de rever suas cláusulas, bem como da inexistência do direito de
repetição do indébito.

Houve Réplica.

Instadas as partes acerca das provas que pretendiam produzir,

a Requerida manifestou interesse no depoimento pessoal da Autora e requereu a
oitiva de uma testemunha.

Ocorre que, em 14 de setembro de 2016, o Magistrado proferiu

despacho saneador, afastando a preliminar suscitada em Contestação e indeferindo as
provas requeridas pela Demandada, nos seguintes termos: 2

“Vistos os autos. Considerando o teor da inicial e da contestação,

reputo improvável a transação entre as partes, por isso passo ao
saneamento do feito, independentemente da realização de audiência
preliminar, forte no art. 331, § 3º, do CPC/1973 e art. 1.047 do
CPC/2015. Questões processuais pendentes: Em relação à
ilegitimidade passiva da ré quanto ao pedido de devolução de
valores relativos a juros de obra, não merece prosperar, pois em se
tratando de atraso na entrega da obra por culpa do construtor, este é
legítimo para responder por eventuais quantias pagas pelo
adquirente à instituição financeira decorrentes do inadimplemento,
se for o caso. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR.
LEGITIMIDADE PASSIVA. A construtora demandada é parte legítima
para figurar no pólo passivo da ação, sobretudo no que tange ao
pedido de restituição dos juros de obra, decorrentes do atraso na
entrega do imóvel. Preliminar rejeitada. (¿). NEGARAM PROVIMENTO
AOS RECURSOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70065665978, Décima
Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José
Gonzaga, Julgado em 27/08/2015) Logo, afasto a preliminar
suscitada. Pontos controvertidos: Fixo como ponto controvertido,
sobre o qual se restringirá a produção de provas, o seguinte: a
ocorrência de atraso na entrega do imóvel adquirido pela parte
autora que caracterize o direito de restituição dos valores pagos a
título de juros de obra, a ilegalidade de incidência de juros
remuneratórios sobre as parcelas de taxa de evolução de obras e
restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem.

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 Provas: Defiro, por ser adequada e útil à elucidação do feito posto sob
julgamento, o seguinte meio de prova: documental. - Prova
documental: concedo às partes o prazo de 20 dias para juntada dos
documentos que entenderem necessários à elucidação da lide e do
ponto controvertido acima fixado. Já a produção de prova oral
requerida pela parte ré denota-se ato processual desnecessário,
considerando que eventual valor pago pela autora a título de
comissão de corretagem deve ser demonstrada pelo idôneo para
tanto, qual seja, a prova documental já deferida, razão pela qual
indefiro o pedido de fl. 151. Intimem-se. Diligências Legais.”

2. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS:

2.1. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA REQUERIDA

CONCISA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA:

Excelência, o valor pago pela Autora, e que ora postulou sua

devolução, a título de juros de obra, trata-se encargo cobrado pela Caixa Econômica
Federal, a partir da assinatura do contrato de financiamento, até a regularização do 3
imóvel. São recolhidos de acordo com uma planilha progressiva, em conformidade
com o avanço físico da obra. Ou seja, mensalmente, o valor aumenta.

Após a conclusão e legalização do empreendimento, o

mutuário deixará de arcar com os encargos da fase de obras e começará a pagar a
amortização do financiamento concedido pela Caixa. Entende-se por legalização a
averbação do habite-se e CND do empreendimento junto ao Registro de Imóveis.

Dito isso, cumpre tecer algumas considerações acerca do caso

em tela:
 O Contrato Particular de Compromisso de Compra e
Venda, entabulado entre as partes, fora firmado no dia 05 de março de 2015 (fls.
90/94);
 Na Cláusula Sétima do referido negócio jurídico, está
previsto o prazo de 20 meses para conclusão da edificação, após a assinatura do
Contrato de Financiamento com a Caixa Econômica Federal;
 O Contrato de Financiamento junto à Caixa Econômica
Federal foi assinado pela Autora em 20 de março de 2015 (fls. 95/105);
 No item B.8.2 ficou estipulado o prazo de 20 meses para
construção/legalização do empreendimento, podendo ser prorrogado por 6 meses,
nos termos da Cláusula Décima Segunda (fls. 98);

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  O “Habite-se” foi fornecido em 25 de março de 2015 (fls.
25);
 A legalização junto ao Registro de Imóveis ocorreu em 30
de março de 2015 (fls. 23/24);
 As chaves do imóvel foram entregues à Autora em abril
de 2015.
Ora, a Demandante pretende induzir o Juízo ao erro!
Não há que se falar em atraso na entrega da obra, quiçá em
responsabilidade pela Construtora, quando resta evidenciado que,
transcorrido apenas UM MÊS da transação imobiliária, a Requerente já
estava na posse do imóvel, quando o prazo previsto nos contratos era de
VINTE MESES.

Outrossim, a cobrança da taxa relativa à fase de construção

após o período previsto na Planilha, não causa nenhum ônus ao
mutuário, uma vez que durante esta etapa, paga correção monetária, juros e
seguro; enquanto que, após a fase de obras, o mutuário pagará amortização, juros e 4
seguro. Ou seja, o mutuário continuará a arcar com os juros e seguro após a
construção, não lhe causando qualquer prejuízo.

Veja Excelência, os juros de obra, em verdade, são os juros

que incidem sobre a quantia financiada pelo cliente, os mesmos juros que ele pagará
até o final do contrato. A diferença é que, durante a fase de construção, são
cobrados apenas os juros, e, após a conclusão da obra, passará a custear os juros
somados às parcelas do financiamento.

Repisa-se, trata-se de cobrança, imposição, ou ajuste previsto

em CONTRATO, efetivado pela Caixa Econômica Federal. A Concisa não cobrou os
valores postulados pela Requerente e não emitiu boletos de cobrança, uma vez que
não possui nenhuma gerência perante a obrigação firmada entre a Postulante e a
Instituição Financeira.

O Ofício expedido pela Superintendência de Negócios

de Habitação Vale do Sinos da Caixa, colacionado à fls. 117 dos autos,
corrobora plenamente com as alegações da Demandada, ao passo que
esclarece objetivamente, que os referidos juros são devidos ao AGENTE
FINANCEIRO.

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 Destarte, tendo em vista que a Caixa Econômica Federal,
administradora do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, autoriza a inclusão de
encargos destinados às taxas de obra no custo da unidade habitacional, bem como
tratando-se de obrigação entre a Autora e a Instituição Financeira, é incontestável
que a Requerida é parte ilegítima para responder demanda judicial em que se discute
acerca da restituição destas tarifas.

Em face ao exposto, REQUER a reconsideração do despacho

saneador, no que tange ao referido tópico, para acolher a preliminar de ilegitimidade
passiva ad causam e JULGAR EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com
base no Art. 485, inciso VI do NCPC.

2.2. DO CERCEAMENTO DE DEFESA.

A iniciativa da prova cabe às partes e, ao Juiz, compete

selecioná-la. Portanto, o Magistrado não poderia indeferir a produção da prova oral,
uma vez que estas são elementos essenciais para confirmar a tese da Requerida.
5
Outrossim, a Constituição Federal, em seu art. 5°, inciso LV,
assegura aos litigantes o direito ao contraditório e à ampla defesa, com os meios e
recursos a ela inerentes. Dentre os referidos meios, está incluída a produção de
provas. O indeferimento à solicitação da Demandante para a coleta do depoimento
pessoal da Autora e oitiva de testemunha evidencia derradeira nulidade processual por
cerceamento de defesa.

O indeferimento das diligências postuladas pela Requerida

cerceou o seu direito de produção de prova, de maneira que impõe-se a
reconsideração do despacho saneador, para que seja deferida a coleta do
depoimento pessoal da Autora, bem como a oitiva de uma testemunha, a fim de
verificar a ocorrência do serviço de corretagem, bem como a forma de pagamento dos
referidos honorários.

3. DOS PEDIDOS:

Em face ao exposto, requer que Vossa Excelência acolha a

presente solicitação de ajustes, com base no Art. 357, §1° do NCPC, reformando o
despacho saneador, para:

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 a) acolher a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e
JULGAR EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com
base no Art. 485, inciso VI do NCPC, no que se refere aos juros
de obra e juros remuneratórios sobre a taxa de evolução da
obra;

b) deferir a produção de prova oral, consubstanciada na coleta

do depoimento pessoal da Autora e na oitiva de uma
testemunha, a fim de verificar a ocorrência do serviço de
corretagem, bem como a forma de pagamento dos referidos
honorários.

Subsidiariamente, não sendo o entendimento de Vossa

Excelência pelo acolhimento da presente solicitação de ajustes, mantendo-se o
despacho saneador, REQUER o recebimento da manifestação como Agravo, para que
fique retido nos autos, a fim de ser conhecido e apreciado em sede de preliminar de
Recurso de Apelação.

Por fim, à título de prova documental, REQUER a juntada do 6

Acórdão de Afetação, proferido no REsp n° 1.599.511, em que o

Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento acerca da
validade da existência da taxa de corretagem.

Nestes termos,
Pede deferimento.

Porto Alegre, 29 de setembro de 2016.

P.p.: P.p.:
Sandro Juarez Fischer Plínio Graef
OAB/RS – 39.753 OAB/RS – 77.985ª

P.p.: P.p.:
Ana Paula Sousa Francisco Rolim Juliana de Oliveira Giuseppe
OAB/RS – 91.002 OAB/RS – 98.787

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