EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ª VARA

CÍVEL DA COMARCA DE SALTO - ESTADO DE SÃO PAULO

NOME AUTOR, brasileiro, casado, profissão, portador do

documento de identidade de nº XX.XXX.XXX SSP/SP, inscrito no CPF sob nº
XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliados na Rua , n º , bairro, Itu/SP, CEP:, por
seu advogado que esta subscreve, com endereço profissional na Rua 21 de abril, 41,
Centro, Itu/SP CEP 13.300-210, Telefone 011-995627144 e endereço eletrônico:
claudiovitorino.advogado@gmail.com, vem, respeitosamente, à presença de Vossa
Excelência ajuizar a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS com PEDIDO DE TUTELA DE
URGÊNCIA em face de LOTEAMENTO INDUSTRIAL VANGUARDA SPE LTDA,
pessoa jurídica de direito privado, na pessoa de seu representante legal, inscrita no
CNPJ/MF sob nº 35.574.015/0001-48, com endereço sede à Rua Rui Barbosa, nº 428,
Centro, CEP 13320-230, na cidade de Salto/SP, pelos razões de fato e de direito a seguir
expostas:

I - DA JUSTIÇA GRATUITA

A parte Autora requer, preliminarmente, com fulcro no art. 5º, inc.

XXXV e LXXIV da CF, combinados com os art. 1º e 2º, parágrafo único da Lei
1.060/50 e o art. 98 do NCPC, que Vossa Excelência se digne apreciar e acolher o
presente pedido do direito constitucional à justiça gratuita, isentando-o do pagamento de
custas processuais e dos honorários advocatícios e/ou periciais, por não ter condições
financeiras de arcar com as despesas processuais (docs. anexos).
 II - DOS FATOS

A parte Autora celebrou junto a Requerida instrumento particular de

Compra e Venda de lote de terreno do empreendimento denominado “LOTEAMENTO
INDUSTRIAL VANGUARDA”, lote 017 da quadra G, conforme documentos anexos,
assinados em 13/09/2022.

A unidade foi comercializada pelo valor de R$ 197.000,00 (cento e

noventa sete mil reais).

A condição de pagamento entabulada foi a seguinte para a aquisição

do lote: (i) entrada no valor de R$ 39.400,00 (trinta e nove mil e quatrocentos reais)
parcelados em 3X de R$ 13.133;33 (treze mil cento e trinta três reais e trinta três
centavos) com vencimento em SET/22, OUT/22 E NOV/22; (ii) saldo devedor inicial de
R$ 157.600,00 (cento e cinquenta sete mil e seiscentos reais) acrescidos de taxa de juros
e correção monetária, parcelado em 72 parcelas de R$ 3.030,99 (três mil e trinta reais e
noventa nove centavos); e, (iii) corretagem de R$ 11.820,00 (onze mil oitocentos e vinte
reais) em 3 parcelas contra assinatura do presente instrumento.

A parte Autora iniciou os pagamentos regularmente das parcelas

pactuadas, conforme documentos anexos, porém em razão do atraso na entrega, que será
exposto abaixo, aliado aos efeitos econômicos da pandemia do Covid-19 que atingiu
toda a sociedade, não mais possui esperança na entrega do loteamento.

O contrato não possui cláusula expressa e clara a respeito da data de

entrega, apenas prevê no instrumento particular de venda e compra, item 14, a seguinte
disposição:

“TERMO FINAL DE EXECUÇÃO DAS OBRAS – Em 24 (vinte e

quatro) meses, conforme cronograma aprovado pela Prefeitura Estancia de
Turística de Salto, devidamente registrado no Registro de Imóveis de Salto.”

Ao consultar o teor da matrícula nº 60.436, a qual se encontra anexa

aos autos, é possível concluir que o registro do loteamento pelo Cartório de Registro de
Imóveis de Salto/SP ocorreu na data de 27 de agosto de 2019.
 Sendo assim, o prazo para a entrega do empreendimento, atingiu a
data de 27 de agosto de 2021, ou seja, a Requerida não cumpriu com o prazo
entabulado.

Diante do decurso do prazo para entrega, a parte Autora realizou visita

ao local do empreendimento, sendo que conseguiu observar que as obras de
infraestrutura do loteamento encontravam-se paradas, e que quase nada restou efetivado
a título de obras básicas no local, o que trouxe grande preocupação e também a decisão
de que a rescisão do contrato por culpa da Requerida é medida de rigor.

Diante dos fatos acima relatados, a parte Autora entrou em contato

com a Requerida e obteve informações de que o empreendimento se encontra em
andamento, muito embora sem evidencias de andamento das obras no local, sendo
informado que as obras seriam postergadas, sendo totalmente descabido.

Veja Excelência com relação atitude da Construtora-Ré além de

abusiva é totalmente contrária ao Código de Defesa do Consumidor.

A lei consumerista diz que toda informação deverá ser precisa e

consagra o princípio da transparência, traduzindo que os consumidores tem o direito de
serem informados sobre todos os aspectos de serviço e/ou produto exposto ao consumo
e, ainda, o art. 47 do CDC é claro ao estabelecer sobre as cláusulas contratuais.

Desta feita, cristalina a ofensa aos ditames do CDC, pois assim dita a
lei, visto isto, deverá ser reconhecido como data final para entrega o prazo contratual
inicial, qual seja em 27/08/2021.

Descontente com a situação apresentada e sentindo-se inseguro quanto

à efetiva entrega do terreno, a parte Autora desinteressou-se pela continuidade e decidiu
rescindir o contrato, isto por culpa exclusiva da Requerida, a qual descumpriu obrigação
contratual com relação ao prazo da entrega.
 Neste contexto, diante do interesse em rescindir o contrato entabulado,
não resta a parte Autora outra opção senão a presente ação judicial, buscando, assim, a
rescisão contratual e reaver os valores pagos até a presente data.

III – DO DIREITO
III. I - Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

A partes estabeleceram vínculo contratual, onde negociou a aquisição

de um terreno ofertado pela Construtora, restando cabalmente caracterizada a relação de
consumo entre as partes haja vista que a parte Autora se encontra na posição de
consumidor final e a Requerida na situação de fornecedora, tal qual vem regulado pelos
art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Neste contexto, restam evidente a hipossuficiência técnica e financeira

da parte Autora frente à demandada, motivo pelo qual merece a aplicação dos preceitos
consumeristas no presente caso e por tratar-se de relação de consumo, REQUER-SE a
aplicação dos preceitos da Lei Consumerista inclusive com o deferimento da inversão
do ônus da prova.

III. II - Da Rescisão Contratual por Culpa da Construtora-Ré

Conforme explicitado nos fatos, o prazo de entrega do

empreendimento seria em 27/08/2021, tendo sido informado pela Requerida que tal
prazo foi descumprido, impondo ao consumidor novo prazo.

Mesmo tal novo prazo, que já conta com atraso expressivo de quase
02 (dois) anos do prazo inicialmente proposto, foi descumprido pela Requerida, que até
o momento não entregou o empreendimento e não passa novo prazo para fazê-lo.

Ademais, o direito à rescisão contratual é matéria pacificada nos

nossos Tribunais, de forma que as partes contratantes têm direito de rescindir o contrato
a qualquer tempo, desde que quem der causa à rescisão arque com as eventuais
penalidades contratuais. Neste sentido, vejamos:
 TJSP - Súmula 1 - O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas
admitidas a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Não obstante tenha criado diversos planos e expectativas quanto ao

bem adquirido, a parte Autora está firme no seu propósito de rescindir o contrato de
venda e compra, pois as atitudes da Requerida lhe quebraram a confiança a que tinha
depositado para isso, basta verificar o local, onde é possível notar a ausência de
qualquer indício de obra.

A decisão tomada pela parte Autora pauta-se na insegurança quanto à

concretização do negócio com a efetiva entrega do bem adquirido, em especial porque
as obras encontram-se paralisadas.

Além do mais, conforme se observa dos documentos anexos, a entrega

do imóvel deveria ocorrer até a data de 27/08/2021, contudo, sequer há possibilidade na
conclusão do loteamento, visto que as obras de infraestrutura não estão nem perto de
serem concluídas.

Nem se alegue que o atraso se deve a Pandemia de COVID-19 ou por

exigências advindas da Municipalidade de Salto acerca da regularização do
empreendimento, pois as obras encontram-se ainda em fase inicial.

E mais, se a Requerida não conseguiu cumprir exigências

administrativas com o Município, ou mesmo se o acordado se alterou, obrigando-a a
repactuar o prazo contratual, a parte Autora nada tem a ver com tal situação, não
podendo ser obrigado a aceitar imposição de postergação de entrega do bem, violando
as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Ou seja, a inabilidade da Requerida, fornecedora que tem como área

de atuação o ramo imobiliário, em cumprir adequadamente as exigências
administrativas impostas pelo Poder Público, não deve ter como consequência a
transferência de seus ônus aos seus consumidores, devendo se submeter ao risco de seu
próprio negócio, em razão de fortuito interno.
 Súmula 161 TJ-SP: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento
do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res interalios acta” em relação
ao compromissário adquirente.

Importante destacar que o contrato de compra e venda não prevê prazo

de dilação da entrega por caso fortuito ou força maior, não justificando a dilação do
prazo de entrega.

TJSP: Tema 4 - IRDR (nº 0023203- 35.2016.8.26.0000): Tese jurídica

aprovada relativa ao tema 01: É válido o prazo de tolerância, não superior a
cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra
para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.

Isso consubstancia prova inequívoca do descumprimento do prazo

contratual. Assim, torna-se latente a culpa da Requerida na rescisão contratual,
permitindo-se a constatação do inadimplemento antecipado.

Assim, ainda que ainda não tivesse sido finalizado o prazo, torna-se
latente a CULPA DO FORNECEDOR na rescisão contratual, permitindo-se a
constatação do INADIMPLEMENTO ANTECIPADO, conforme entendimento do
Tribunal Bandeirante em situação bastante semelhante. Veja-se, com grifos nossos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA.

RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. 1. Ação ajuizada antes do
escoamento do prazo de tolerância de 180 dias, cuja validade não foi
impugnada pelos adquirentes. Ciência inequívoca da inobservância do
prazo de entrega pelas vendedoras. Inadimplemento antecipado.
Possibilidade de os adquirentes postularem a resolução do contrato antes
do escoamento do prazo de tolerância. Adquirentes que se encontravam em
dia com o pagamento das parcelas. Alegação de que a conclusão das obras
está sujeita a fatores externos. Fortuito interno. Súmula 161 do TJSP.
Rescisão por culpa das vendedoras reconhecida. Retenção de parte das
parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral
devida. (...) Vendedora que deu causa à rescisão e insistiu em reter parte das
parcelas. Obrigação de devolução anterior à sentença ou ao trânsito em
julgado. 3. Recurso das rés desprovido e recurso adesivo dos autores provido.
(TJSP; Apelação 1008210-13.2016.8.26.0309; Relator (a): Mary Grün;
Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1ª
Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2017; Data de Registro:
31/10/2017).
 Por todo o exposto, REQUER que seja reconhecido o atraso na
entrega do terreno em razão de CULPA DA REQUERIDA e o consequente
descumprimento contratual por parte desta.
Reconhecida a culpa da Requerida pela rescisão contratual em razão
do atraso na conclusão da obra, as partes devem ser restituídas à situação em que se
encontravam antes da celebração do negócio jurídico de compra e venda de forma que
deve ser restituída a parte Autora a integralidade do valor pago pelo negócio entabulado,
conforme já citada Súmula 543 do STJ que assim prevê:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.

No mesmo sentido, a SÚMULA 3 do TJSP nos orienta:

“Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das
parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção”.

A jurisprudência neste sentido, é pacifica:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de resolução do

contrato, em virtude de atraso na entrega do imóvel. Inadimplemento causado
pela empreendedora. Efeito "ex tunc" da sentença resolutória. Devolução da
integralidade dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, que
integra as perdas e danos. Impossibilidade de retenção de qualquer
percentual do preço recebido pela requerida, devido ao fato da extinção
da do contrato ser imputável à promitente vendedora. Sentença de
procedência mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1004467-
88.2018.8.26.0320; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 1ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/09/2019; Data de Registro: 17/09/2019).

Desta forma, REQUER a condenação da Requerida a devolver todos

os valores pagos em razão do contrato, no montante de R$ 84.913,17 (oitenta quatro
mil novecentos e treze reais e dezessete centavos) conforme recibos em anexo,
acrescidos de correção monetária a contar dos respectivos.

III. III - Da Devolução Integral das Quantias Pagas

 Conforme já mencionado acima, o Autor adimpliu à Requerida
durante a execução do contrato o montante total de R$ 84.913,17 (oitenta quatro mil
novecentos e treze reais e dezessete centavos) referentes:

Empreendimento Monte Rei Lote 017 Quadra G

VALOR
Entrada R$ 6.953,70
Documentação R$ 4.412,92
IPTU R$ 6.882,52
Financiamento R$ 66.663,99
TOTAL R$ 84.913,17

Por ocasião do descumprimento contratual da parte demandada, não

há mais interesse nem possibilidade de a parte Autora aguardar o recebimento do
imóvel, e não sendo o descumprimento imputável à sua conduta, não é justo que se
desconte um real sequer do que pagou à Requerida durante toda a execução do contrato.

Diferente não é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,

conforme se verifica a seguir:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL -

CONTRATO DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL - ATRASO
NA ENTREGA DA UNIDADE – CULPA EXCLUSIVA DA
CONSTRUTORA/INCORPORADORA - RETENÇÃO DE PARCELA
DO PREÇO PAGO - INVIABILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS
EFEITOS INFRINGENTES. Havendo rescisão de contrato de compra e
venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na
entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa
exclusiva daquela, indevida a retenção de parcela do preço pago.
Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes,
reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção de 25% das
prestações pagas, as quais deverão ser integralmente devolvidas para o
adquirente. (EDcl no REsp 620.257/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
Terceira Turma, julgado em 18/9/2008, DJe 8/10/2008)

Também o Tribunal Bandeirante já se consolidou jurisprudência no

sentido de que o atraso na entrega de imóvel autoriza a devolução integral das quantias
pagas pelo consumidor, conforme acórdão exemplificativo que segue:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM

IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c.c. restituição dos valores pagos
com pedido de antecipação parcial da tutela. Sentença de procedência.
Inconformismo da ré. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.
Havendo nos autos elementos de prova documental suficientes para formar o
 convencimento do julgador, não ocorre cerceamento de defesa se julgada
antecipadamente a lide. RESCISÃO CONTRATUAL. Reconhecida a culpa
da vendedora pela rescisão contratual, ante a ausência de "habite-se" e
irregularidade na matrícula do imóvel, o que impediu a lavratura e registro de
escritura de compra e venda. (...) Verificada a culpa da vendedora, que dá
ensejo à rescisão, o adquirente não pode ser obrigado a saldar as parcelas
pendentes do preço do imóvel. Precedentes desta câmara. Devolução
integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente pela Tabela
Prática deste Tribunal e acrescidos de juros de mora a partir da citação.
Sucumbência da apelante, que deverá arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, mantidos em 15% sobre o valor da
condenação. Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.
(v.22029). (TJ-SP - APL: 00192742620058260114 SP 0019274-
26.2005.8.26.0114, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento:
01/03/2016, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2016).

Sendo assim, REQUER, ao final, a devolução de toda a quantia paga

pela parte Autora, corrigida monetariamente pela Tabela Prática do TJ/SP a partir do
desembolso e com acréscimo de juros de 1% ao mês.

IV - DA POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA MULTA EM

DESFAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971

Se tratando de descumprimento contratual por parte da Requerida,

originando-se a rescisão por culpa sua, abre-se à parte Autora a aplicação do julgamento
do Tema 971 pelo Superior Tribunal de Justiça.

A questão submetida a julgamento do STJ foi definição acerca da

possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula
penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de
inadimplemento do fornecedor em virtude de atraso na entrega de imóvel objeto de
contrato ou de promessa de compra e venda, com grifos nossos:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a

construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para
o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação
da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.

Ou seja, se a fornecedora não estipular, em seu contrato de adesão,

penalidade para ela própria em razão de eventual inadimplemento seu, deverá ser
invertida a cláusula que penaliza o consumidor pelo seu atraso.
 A uniformização de entendimento advinda do STJ já reflete na
jurisprudência do Tribunal Bandeirante, conforme Acórdãos exemplificativos a seguir:

APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. (...) Rescisão.

Direito de retenção. Culpa exclusiva da vendedora. Prazo 180 dias. Caso
fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a
responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Devolução integral
dos valores. Incidência de juros moratórios a partir da citação e correção
monetária de cada desembolso. Cláusula penal. Inversão. Possibilidade.
Tema 971 do STJ. (..) Sentença parcialmente reformada. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO, com observação. (Apelação 1007156-
21.2014.8.26.0361; Relator: Jair de Souza; 5ª Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 07/08/2019).

Compra e venda e indenizatória. Aplicação do Código de Defesa do

Consumidor. Atraso na entrega das obras por culpa dos réus demonstrado.
Inversão da cláusula penal. Admissibilidade. Entendimento pacificado pelo
Colendo STJ, nos autos do REsp 1.614.721/DF. Modificação, contudo, da
base de cálculo da multa, adequando-se ao postulado na exordial. (...)
Sucumbência parcial. Compensação de honorários. Inadmissibilidade.
Exegese do artigo 85, § 14, do CPC. Mantença do valor das astreintes.
Necessidade. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente
provido. (Apelação 1002450-35.2017.8.26.0152; Relator: A. C. Mathias
Coltro; 5ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 07/08/2019).

Rescisão contratual. Legitimidade passiva se faz presente. Aquisição de

imóvel em construção. Cooperativa habitacional. Ausência de entrega das
chaves. Descumprimento contratual dá supedâneo para o desfazimento do
ajustado. Restituição integral e imediata das quantias pagas está apta a
sobressair. Relação de consumo verificada. Retorno das partes ao 'statu quo'
primitivo. Reversão da multa contratual tem suporte na tese já sedimentada
pelo C. STJ – Tema 971, caracterizando indenização pelo inadimplemento
das vendedoras. Danos morais não configurados. (...) Apelos das corrés
desprovidos. (Apelação 1001157-25.2016.8.26.0068; Relator: Natan
Zelinschi de Arruda; 4ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
05/08/2019).

Os julgados acima colacionados tratam de situações idênticas à

vivenciada pela parte Autora: a rescisão do contrato de adesão obtida judicialmente, por
exclusiva do vendedor/fornecedor, não havendo multa estipulada contratualmente para
tal inadimplemento.

É o caso dos autos. Veja-se que a mora do consumidor acarreta as

penalidades descritas no Campo V- MORA E INADIMPLEMENTO, item 5.1,
parágrafo primeiro do instrumento particular de compra e venda, NÃO HAVENDO,
EM NENHUM PONTO DO CONTRATO, PENALIDADES ESTIPULADAS EM
RAZÃO DE RESCISÃO EFETIVADA POR CULPA DA FORNECEDORA.
 Deste modo, compreendemos que o valor de multa de R$ 19.700,00
(dezenove mil e setecentos reais) deve ser invertido e outorgado à Ré, com correção
monetária da data da assinatura do contrato e juros de mora a partir da citação.
V – DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO
V. I – DA RESCISÃO CONTRATUAL CONFORME SÚMULAS
Nº 1 DO TJSP E Nº 543 DO STJ

Caso Vossa Excelência não entenda ser o caso de rescisão do contrato

por culpa da Requerida, por amor ao debate, apomos pedido subsidiário de devolução
de 90% do quantum pago, nos termos da fundamentação a seguir aduzida.

Conforme aduzido alhures, a parte Autora obteve a informação de que

não poderia rescindir o contrato firmado, vez que nele há cláusula de
irretratabilidade.

Tais cláusulas se mostram extremamente abusivas, eis que colocam o

consumidor em excessiva desvantagem. Assim, subsidiariamente, REQUER-SE a
resolução do contrato por culpa do consumidor, com devolução de 90% do que foi
pago.

Ressalta-se, contudo, a existência da Súmula n.º 1 do TRIBUNAL

DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementada:

“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir

a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.

Essa Súmula dá azo ao ajuizamento da presente demanda, como forma

de afastar as cláusulas abusivas sobre a forma de devolução de valores.

Demonstra-se que sendo irreversível a decisão do consumidor pela

rescisão, nos termos do entendimento sumulado, pelos motivos já explanados, pugnam
pela devolução de 90% dos valores pagos.
 Esse percentual condiz com os preceitos de razoabilidade e
proporcionalidade, segundo entendimento pacificado do TJSP, o que podemos verificar
nos recentíssimos julgados a seguir:

Rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por

perdas e danos. Ação julgada parcialmente procedente. Insurgência da
ré quanto ao percentual de retenção, fixado em 10% (dez por cento)
sobre o total das quantias pagas pelo autor. Inadmissibilidade.
Percentual que se mostra suficiente, em razão de que o bem não foi
ocupado pelo adquirente. Discussão com relação ao quantum efetivamente
pago pelo adquirente. Valores que serão apurados em liquidação de sentença.
Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP, Apelação nº 0024542-
65.2012.8.26.0001, acórdão nº 2015.0000073299. Rel. PERCIVAL
NOGUEIRA, 6ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 11 de fevereiro de
2015).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL NA PLANTA

DISTRATO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO
DESINTERESSE DO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS PARTES
AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS,
COM RETENÇÃO. Verificada vontade do adquirente no distrato por falta
de interesse no prosseguimento do negócio, cabível a rescisão do contrato,
devendo as partes serem restituídas ao estado anterior, mediante
devolução do dinheiro investido, autorizada, contudo, a retenção de 10%
a título de indenização pelas despesas geradas. Inteligência da súmula 543,
do STJ. Precedentes. Não desconstitui tal direito de restituição, a
instrumentalização da rescisão contratual com pacto de devolução do
montante pago pelo imóvel através de nota de crédito a ser usado em outro
imóvel da construtora, quando tal utilização de crédito não é levada a efeito,
sendo nula a previsão abusiva de perda de cerca de 80% do montante
pago. (TJSP, APELAÇÃO nº 1000840-30.2014.8.26.0704, Rel. Alexandre
Coelho, 8.ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 30 de maio de 2016).

Perceba-se que nestes julgados, aliás, a situação é idêntica à presente,

tendo em vista que a parte Autora sequer chegou a receber o imóvel e usufruir dos
direitos advindos da entrega, tendo decidido pelo desfazimento do negócio em
momento anterior à conclusão das obras.

O entendimento de que cláusulas como a ora atacada são abusivas não

é só do Tribunal Bandeirante, mas também encontra eco no STJ, onde o teto de retenção
que o Órgão entende razoável deve ser analisado caso a caso, e devendo chegar a 10%
em casos afins ao presente, conforme se demonstra no julgado a seguir:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE
DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO
PELOSPREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS.
SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno
 das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de
promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por
inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e
corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a
eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as
circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras,
pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do
CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der
causa à rescisão. (...) 5. Recurso especial a que se nega provimento. (RESP
1224921 – Rel. Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma).

Vale ressaltar ainda que quem arcou com as despesas de

intermediação imobiliária foi a parte Autora, em valores pagos por fora do contrato, o
que reduz o prejuízo da Requerida, devendo resultar numa retenção menor de valores,
para que se atenda ao mandamento legal e para que se fique em consonância com os
julgados apresentados.

Diante de isso, entendemos perfeitamente cabível, COMO PEDIDO

SUBSIDIÁRIO, a devolução de NOVENTA POR CENTO DO VALOR
EFETIVAMENTE PAGO PELO CONSUMIDOR.

VI - DA TUTELA DE URGÊNCIA

Nos termos constantes da presente exordial, vigora entre as partes o

Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano (Terreno), ante o atraso das obras
do loteamento, a parte Autora sentindo-se inseguro quanto ao efetivo cumprimento do
contrato por parte da Requerida resolveu pleitear a rescisão do contrato.

Logo, é importante que os efeitos da rescisão contratual sejam

antecipados para o início do processo no que toca à abstenção da Requerida em
cobrar as parcelas vincendas.

Convém destacar que parte Autora não vê sentido em continuar

honrando com suas obrigações tendo em vista a decisão de rescindir o contrato e a
possibilidade de, ao final da presente ação, nada receber de volta em razão das
dificuldades administrativas da Requerida.
 A probabilidade do direito pode ser facilmente vislumbrada nos fatos
e fundamentos colacionados nesta exordial, uma vez que o descumprimento do prazo
contratual é inequívoco, expressamente assumido pela Requerida, a quem recai a culpa
do atraso, conforme documentos juntados.
O perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, por sua vez,
se consubstancia no fato de que a parte Autora, por óbvio, busca a rescisão judicial do
contrato por não ter mais interesse nem a possibilidade de esperar além do prazo para
receber a parte que cabia à Requerida, face esse descumprimento.

Pela Requerida, há patente violação as normas previstas no Código de

Defesa do Consumidor, imputando ônus excessivo a parte Autora.

Assim, ante o pleito rescisório não mais se justifica a manutenção da

cobrança das parcelas do contrato, motivo pelo qual REQUER seja deferida a
suspensão dos pagamentos e que seja determinado que a Requerida se abstenha de
realizar qualquer cobrança referente ao contra sub judice bem como que se
abstenha de promover o protesto das parcelas vincendas e a inscrição do nome da
parte Autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária, a contar
a partir das parcelas com vencimento no presente mês.

VII - DOS PEDIDOS

Diante do exposto, REQUER a parte Autora que, após recebimento e

autuação da presente, digne-se Vossa Excelência em:

1) Seja deferido a parte Autora os benefícios da gratuidade de

justiça, nos termos da lei e com base nos documentos que acompanham a presente;

2) Seja recebida a presente ação, determinando a citação da

Construtora-Ré, no endereço indicado para contestar querendo a presente ação, sob pena
de revelia e confissão quanto à matéria de fato;

3) A antecipação dos efeitos da tutela para que a Requerida se

abstenha de realizar cobranças com relação ao referido contrato, no que concerne às
parcelas vincendas e/ou vencidas e, ainda, não inscreva o nome da parte Autora em
cadastros de inadimplentes, fixando multa de R$ 1.000,00 (hum mil reais) por evento
de cobrança em desobediência à tutela antecipada;

4) Seja julgada procedente a presente ação, condenando a Requerida:

4.1) Declarar rescindido o instrumento particular de compra e venda
de imóvel com parcelamento de preço e alienação fiduciária em garantia, reconhecendo-
se a nulidade das cláusulas que dizem respeito à retenção abusiva de valores, liberando-
se a referida unidade para dela dispor livremente a Requerida;

4.2) Reconhecer a culpa exclusiva da Requerida pela rescisão por

ocasião da extrapolação do prazo contratualmente estabelecido para conclusão da obra
condenando-a na devolução, em uma única vez, a quantia de R$ 84.913,17 (oitenta
quatro mil novecentos e treze reais e dezessete centavos) valores pagos em razão do
negócio, valores estes que deverão ser acrescidos de correção monetária a contar de
cada desembolso e de juros de mora de 1% ao mês; bem como, a inversão da penalidade
imposta ao descumprimento do consumidor de R$ 19.700,00 (dezenove mil e
setecentos reais), conforme Campo V- MORA E INADIMPLEMENTO, item 5.1,
parágrafo primeiro, do contrato, em consonância ao precedente do STJ;

4.3) Subsidiariamente, caso Vossa Excelência entenda não ser o caso

de procedência do pedido 4.2, a total procedência da presente ação, confirmando-se os
efeitos antecipados, com a condenação da Ré na devolução de 90% do total do valor
pago pela parte Autora durante a execução do contrato, devidamente atualizada a
partir da data de cada pagamento efetivo e juros de mora de 1% ao mês, contados da
data do trânsito em julgado;

4.4) Eventualmente haver parcelas em aberto, em razão da

rescisão contratual por culpa exclusiva da Requerida em razão do atraso na
entrega, pugna para que seja declarada a inexigibilidade das cobranças;

4.5) Confirmar a tutela de urgência, mantendo-a na forma pleiteada

pela parte Autora;
 5) Seja reconhecido a relação de consumo existente entre as partes,
determinando a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo a
de inversão do ônus da prova;

6) Embora toda as alegações da parte Autora sejam advindas de

provas juntadas, acrescenta que NÃO EXISTE INTERESSE na audiência de
conciliação;

7) A condenação em honorários de sucumbência na base de 20%

sobre o valor da condenação, bem como ao pagamento de custas e despesas processuais;

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos, em

especial a prova documental, testemunhal e demais provas que se fizerem necessárias ao
deslinde do feito;

Requer desde já que todos os atos processuais sejam publicados em

nome de Claudio Augusto Vitorino Junior, OAB/SP n. 377.608, por seu advogado que
esta subscreve, com endereço profissional na Rua 21 de abril, 41, Centro, Itu/SP CEP
13.300-210, Telefone 011-995627144 e endereço eletrônico:
claudiovitorino.advogado@gmail.com, sob pena de nulidade.

Atribui-se a presente ação o valor de R$ 98.981,04 (noventa e oito

mil novecentos e oitenta um reais e quatro centavos).

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

Itu, 26 de janeiro de 2023.

Claudio Augusto Vitorino Junior

OAB/SP n 377.608