Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1 ªVara Cível Foro Regional III

do Jabaquara Comarca de São Paulo/SP

Processo:

, ambos já qualificados no processo em epígrafe, por sua procuradora, que esta

subscreve instrumento do mandato incluso com endereço na CEP: vem respeitosamente
perante Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

Contra, já qualificado nos autos em epígrafe, pelos fatos e fundamentos jurídicos

que passa a expor.

1. DOS FATOS

A parte autora é proprietária do imóvel situado na ....

O locatário ora réu encontra-se no imóvel desde agosto de 2016, quando assinou
o contrato de Locação para uso comercial nas atividades odontológicas.

O locatário desde que assinou o contrato de Locação nunca deixou de adimplir

as suas obrigações legais, efetuando o pagamento dos alugueis e demais encargos
sempre em dia, jamais trouxe qualquer tipo de problema para o Locador, porém não
contava com a dificuldade financeira que o abateu repentinamente e, impossibilitando
assim de cumprir com sua obrigação, qual seja pagar os alugueres.

Alega a autora que o réu encontra-se em débito no importe de R$8.620,72 (oito

mil seiscentos e vinte reais e setenta de dois centavos), é o que não nega o réu, que
diante de uma situação financeira precária não logrou capacidade econômica de arcar
com os encargos assumidos.
 Ocorre que por motivo de força maior devido à pandemia da COVID 19 seus
rendimentos tiveram considerável diminuição, pois o mesmo alugou o referido imóvel
para fins comerciais.

Como é de conhecimento com a pandemia e o período de isolamento social a

população passou a restringir suas saídas assim sendo, os tratamentos relacionados à
saúde bucal também tiveram diminuição, dessa forma o réu foi obrigado a usar suas
reservas para custear os gastos .

Todavia tal situação pode ser mantida até março de 2022, momento em que o
réu foi acometido por problemas de saúde e, portanto impossibilitado de efetuar os
pagamentos dos aluguéis.

É importante esclarecer que réu reconhece os direitos da autora ter de volta o seu
imóvel, todavia necessita de um prazo para efetuar o pagamento dos alugueres atrasados
e requer seja considerado o desejo de permanecer no imóvel, tendo em vista que já fixou
seu endereço comercial desde 2016.

Ademais, apesar de a presente ação não ser cumulada com a de cobrança,

oferece o réu a proposta de parcelar em 18 (dezoito) meses, o débito existente,
demonstrando, assim, que somente deixou de cumprir sua obrigação antes o fato da
situação difícil que passa atualmente o réu.

Do exposto, concluiu-se que é óbvio que o demandado assume  o débito

existente com a autora, contudo, diante do mínimo existencial que é devido a cada
pessoa humana, não vislumbrava qualquer possibilidade de ter cumprido com sua
obrigação sem penalizar, mais do que já vem ocorrendo, o sustento digno de seu e de
sua família.

Cumpre informar Excelência que o réu pretende adimplir seus débitos e para
tanto necessita de um prazo para obter o valor necessário e sanar as pendências com o
Locador.

Entendemos assim que  a recomendação é pela razoabilidade, pois o que se tem

em vista é a natureza e a finalidade do negócio.
 2 PRELIMINARMENTE

2.1 DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

A parte ré não tem condições financeiras para arcar com às custas processuais,
afirma, sob as penas da Lei, ser juridicamente hipossuficiente, não possuindo condições
financeiras para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo
do próprio sustento e de sua família, fazendo jus ao benefício da Gratuidade de Justiça,
de acordo com o art. 8º e seus parágrafos da Lei 1.060/50, com redação dada pela Lei
7.560/86.

2.2 DA INEXISTÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE

DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO.

A parte autora não notificou extrajudicialmente a parte ré para a desocupação do

imóvel no prazo de 30 dias, desrespeitando a regra prevista nos artigos 6º e 46 § 2º da
Lei 8245/91. Conforme documentos anexos notam-se que não foram recebidos pelos
réus, logo estes não foram notificados.

Neste sentido, a citação é inválida ao arrepio do artigo 240 do CPC. A previsão

obrigatória da notificação extrajudicial tem a finalidade de reduzir os impactos
negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo segundo o julgado
do STJ a seguir exposto.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA
VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA.
OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso Especial interposto em

23/03/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2019.
2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação
premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do
processo.
 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como
violados, não obstante a interposição de embargos de declaração impede o
conhecimento nessa parte do recurso especial.
4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para obrigatoriedade da
ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo
de “obrigatória”.
5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao
ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos
práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que
necessariamente surgem com a efetivação do despejo.
6. “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação,
deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição
essencial ao seu normal desenvolvimento. “
7. Recurso especial parcialmente conhecido.

RESP 1812465 MG 2018/0315577-3. TERCEIRA TURMA. DJe 18/05/2020.

Ministra NANCY ANDRIGHI

Da mesma forma é a lição de Sylvio Capanema de Souza ao afirmar a

obrigatoriedade da notificação premonitória e apontar a conseqüência sem a sua
ocorrência, qual seja a extinção sem resolução do mérito:

“Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser
extinto o processo, sem resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu
normal desenvolvimento.

A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer

forma, desde que inequívoca.

A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja

surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o
pagamento do ônus sucumbenciais.

Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário prepara-se para a desocupação e

obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar.
 Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se
agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário.”

DE SOUZA, SYLVIO CAPANEMA. A lei do inquilinato Comentada. Rio de

Janeiro: GEN Forense, 9ª edição, 2014, página 195.

Não houve no caso em apreço a notificação premonitória o que dificulta a

preparação da parte ré para a desocupação do imóvel. Foi-lhe tolhida esse tempo
razoável. Afinal, a própria parte autora desrespeitou a Cláusula Quarta, parágrafo
Décimo primeiro do Contrato de Locação de Imóvel Residencial que estipula o
prazo de 30 dias, a contar da notificação por escrito a desocupação do imóvel.

Destarte, por violar frontalmente o artigo 46§ 2 da lei do inquilinato, a

jurisprudência, a doutrina especializada e o próprio contrato, o processo deve ser
extinto sem resolução do mérito por inexistência de pressuposto de constituição e
desenvolvimento válido e regular do processo. Nos termos do art. 485, IV do CPC.

3. DO MÉRITO

3.1 DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

A parte ré com o advento da pandemia do Covid-19 encontra-se com

dificuldades financeiras, pois dele depende o sustento de sua família também.

Em vista disso, por não ter a parte ré condições de arcar com a purgação da mora
no valor pretendido da parte autora requer as seguintes medidas:

a) Concessão de prazo para o pagamento dos débitos;

b) A permanência no imóvel, levando em consideração o tempo de locação;
c) O parcelamento do débito em até 18 meses.
Para tanto se compromete a parte ré de adimplir com os alugueres vincendos
na data do vencimento.
 5. DOS PEDIDOS

Diante o exposto requer a Vossa Excelência:

Preliminarmente:

1. O deferimento dos benefícios da gratuidade de justiça;

2. A extinção do processo por inexistência de pressuposto de constituição e
desenvolvimento válido e regular do processo, isto é, ausência de notificação
premonitória do despejo.

Ultrapassada essa parte e, entendendo Vossa Excelência para o prosseguimento

do feito, requer a título de mérito:

1. Concessão de prazo para o pagamento dos débitos

2. A permanência no imóvel, devido ao tempo considerável de locação
3. O parcelamento dos débitos em até 18 meses;
4. A produção de todas as provas em direito admitidas, principalmente a
documental;
5. A parte ré tem interesse na designação de audiência especial de
conciliação, conforme o art. 3º§ 3, do CPC.
6. A total improcedência dos pedidos da parte autora e sua condenação em
custas e honorários sucumbenciais no valor de 20% do valor da causa.

Nesses termos, pede deferimento

São Paulo 04 de agosto de 2022