MM JUÍZO DA ___ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA DA

TIJUCA - RJ

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TREVISO, inscrito no CNPJ/MF sob o

n°20.348.673/0001-44, situado à Estrada do Rio Morto, 597, Vargem Grande, CEP
22.783-210, neste ato representado por seu síndico Rodolfo Barreto Martins, inscrito
no CPF nº 22.783-210, vem perante V. Excelência nestes atos representados pelo seu
patrono Dr. Thiago Cezario de Souza, inscrito na OAB/RJ sob o no 177. 312 com
escritório profissional a Rua Octávio de Faria, no 81, sala 303, Recreio, Rio de Janeiro/RJ,
CEP: 22.795-415 IN FINE vem, à presença de V. Exa., propor a presente:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR

DANOS MATERIAIS E MORAIS

em face da MR ADMINISTRADORA CONDOMINIAL LTDA, pessoa jurídica de

direito privado, CNPJ 38.497.587/0001-69, com sede na A Estrada dos Bandeirantes,
7967, loja 317, Camorim, Rio de Janeiro/RJ, CEP: 22.780-085, endereço eletrônico
comercial@mradministracaocondominial.com.br na pessoa de seu representante legal,
pelas razões de fato e de direito que passa a expor.

1 - DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
Devemos ressaltar que por conta do alto índice de inadimplência do
condomínio que se perdura a longos anos, a pessoa jurídica não possui atualmente,
condição alguma para dispor dos valores de custas judiciais.

Além disso, ante o atual cenário econômico que atinge todo o país e o
mundo, em razão da pandemia COVID-19, houve um aumento significativo de
inadimplentes e consequentes gastos a mais ao condomínio autor, que nem sequer
poderá propor o rateio das custas processuais aos condôminos tendo em vista a
dificuldade financeira que assola todos os moradores e a falta de cooperação dos
próprios condôminos em manter o compromisso de adimplir as cotas condominiais
ordinárias que dirá cotas extras.

Com efeito, o benefício da gratuidade tem amparo constitucional previsto no

art.5º, LXXIV da CRFB:

“O Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que

comprovarem insuficiência de recursos”; (grifos nossos)

Diante de tal disposição constitucional, a simples declaração de

hipossuficiência tem presunção relativa de veracidade. Tal entendimento restou assentado
na Súmula 39 deste TJERJ:

"É facultado ao Juiz exigir que a parte comprove a insuficiência de recursos,

para obter concessão do benefício da gratuidade de Justiça (art. 5º, inciso LXXIV, da CF),
visto que a afirmação de pobreza goza apenas de presunção relativa de veracidade."

Por conseguinte, a parte tem que fazer prova nos autos da sua condição de
beneficiária da gratuidade. Tal assertiva também se aplica às pessoas jurídicas, conforme
se extrai do entendimento jurisprudencial deste TJERJ que restou consolidado naSúmula
121, verbis:

“A gratuidade de justiça a pessoa jurídica não filantrópica

somente será deferida em casos excepcionais, diante da
comprovada impossibilidade do pagamento das despesas
processuais.”

Por oportuno, vale registrar o entendimento jurisprudencial do STJ a respeito:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. SINDICATO. PESSOA JURÍDICA SEM

FINS LUCRATIVOS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. NECESSIDADE DE PROVA DA
MISERABILIDADE. INSUFICIÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE POBREZA.

Na linha da jurisprudência da Corte Especial, as pessoas jurídicas de direito

privado, com ou sem fins lucrativos, para obter os benefícios da justiça gratuita, devem
comprovar o estado de miserabilidade, não bastando simples declaração de pobreza.
Embargos de divergência providos.

EREsp 1185828 / RS, EMBARGOS DE DIVERGENCIA EM RECURSO

ESPECIAL 2011/0025779-8, Ministro CESAR ASFOR ROCHA, CORTE ESPECIAL,
09/06/2011, DJe 01/07/2011

No caso concreto, salientamos que a autora não possui receita

considerável, o que implica dizer que os valores que lhe são devidos pela ré e todos
os outros condôminos devedores, resultam em saldo negativo na contabilidade dela
desde a data de vencimento destas obrigações, as quais não foram cumpridas.

Subsidiariamente, caso não entenda Vossa Excelência pela gratuidade de

justiça, requer o acolhimento do pedido que passaremos a fundamentar para pagamento
das custas ao final do processo.

O entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de janeiro,

é de que o recolhimento protraído das custas é medida excepcional, e que necessariamente
tem de estar sendo comprovado por documentação, em uma espécie de fumus boni iuris,
dependendo para concessão a real comprovação de que não se tem condições de se fazer
imediatamente.

Diante disso, merece acolhida o pedido para o pagamento de custas

processuais ao final da tramitação processual, ante a incidência do disposto no Enunciado
nº 27 do Fundo Especial do Tribunal de Justiça, conforme publicação no Aviso TJ Nº. 40,
de 21/12/2004:

“Considera-se conforme ao princípio da

acessibilidade ao Poder Judiciário (CF/88, art. 5°,
XXXV) a possibilidade, ao critério do Juízo em face
da prova que ministre a parte autora
comprovadamente hipossuficiente, desta recolher as
custas e a taxa judiciária ao final do processo ou de
parcelar o recolhimento no curso do processo, desde
em ambas as situações, que o faça antes da sentença,
como hipótese de singular exceção ao princípio da
antecipação das despesas judiciais (CPC, art. 19),
 incluindo a serventia do Juízo a fiscalização quando
ao correto recolhimento das respectivas parcelas”.

Portanto, requer, subsidiariamente, à Vossa Excelência que conceda o

presente requerimento de custas protraídas.

2 – QUANTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO (CPC /2015, ART.319,

INC.VII)
O Autor opta pela realização de audiência conciliatória (CPC/2015, art. 319,
inc. VII), razão qual requer a citação da Requerida, por carta (CPC/2015, art. 247, caput)
para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC/2015, art. 334, caput
c/c § 5º)

3 – DOS FATOS

O Autor celebrara com a Ré contrato de prestação de serviços de

administração condominial.

Entretanto, diversas irregularidades foram verificadas ao longo do contrato

firmado entre as partes, o condomínio passou a receber notificações extrajudiciais por
inadimplência, situação que levou o síndico à época a requerer esclarecimentos junto a
administradora quanto ao não pagamento das despesas que estavam sob a
responsabilidade da ora requerida.

Cumpre informar que um dos credores do condomínio se refere a

empreiteira W FOSTER EMPREITERA CNPJ 018.211.598/0001-23, que prestou
serviço de reforma/manutenção ao requerente, de conhecimento da administradora
(vide balancete dezembro/2021) quanto ao pagamento na monta de R$ 15.353,4,
contudo o referido pagamento não foi repassado pela requerida. Ademais, a
administradora se comprometeu conforme previsão contratual a reembolsar a multa
cobrada pela administradora anterior (Novi Gestão Inteligente de Imóveis e
Condomínios) no valor de R$ 3.800 (três mil e oitocentos reais), que da mesma forma
não comprova o pagamento e o condomínio requerente da mesma forma vem sendo
cobrado.
 Como dito, o condomínio autor passou a receber notificações inclusive do
SERASA, em razão da dívida gerada pela má prestação de serviço da ré que não fez o
devido repasse.

Cumpre destacar que ao longo de todos os esses meses fora requerido pelo
Autor a comprovação de todas essas condutas, bem como o devido pagamento da
empreiteira, tendo sido enviada, inclusive, uma notificação em 05/01/2022, porém até a
presente data não houve resposta da Ré a respeito das solicitações requeridas.

Expomos:
 Ante as tentativas infrutíferas sem qualquer retorno da ré, em 20/01/2022, o
Autor manifestou expressamente sua vontade em ver rescindido unilateralmente o
contrato, tendo em vista o descumprimento contratual.

Excelência, certo é que a administradora deixou de prestar os

esclarecimentos solicitados, mesmo após notificações extrajudiciais, situação que
forçou o condomínio ora autor a rescindir o contrato por descumprimento, sendo certo
que até o momento a noticiada não apresentou a prestação de contas após a rescisão do
contrato que se deu formalmente em 01 de fevereiro de 2022.
 Cumpre registrar que o autor inclusive Protocolou Notícia Crime junto 42ª
Delegacia de Polícia, sob o protocolo nº 029490-1042/2022, para apuração dos fatos
ante a configuração de apropriação indébita.

Ante o exposto, são esses os fatos que levaram o autor a socorrer-se do Poder
Judiciário para ter sua pretensão satisfeita, na busca do ressarcimento do dano material e
do dano moral.

3 – DO DIREITO

No caso em tela é nítida a relação de consumo entre o condomínio autor e a

ré, nos moldes do art. 2º e 3º § 2º do CDC, sendo utilizado o Código de Defesa do
Consumidor para dirimir as controvérsias oriundas da relação jurídica entre as partes.

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire

ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou

privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção,
 montagem, criação, construção, transformação, importação,
exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou
prestação de serviços.

Dito isso, a parte ré não pode eximir-se das responsabilidades inerentes as

suas atividades, visto que se trata de um fornecedor de serviços que, independentemente
de culpa, causou danos efetivos a um de seus consumidores.

Desta forma, a parte Autora requer a aplicação da legislação consumerista,

sobretudo, no que diz respeito à inversão do ônus da prova, porquanto verossímeis suas
alegações e a hipossuficiência da parte Autora em vista do poder econômico e social da
ré, como se constata.

4 – DA RESPONSABILIDADE CIVIL

No caso em apreço resta claro que a conduta da Ré culminou na violação do

artigo 14 do CDC, bem como artigos 186 e 927, ambos do Código Civil.

Assim, verificado o dano perpetrado pela ré, quanto a Responsabilidade Civil,

da combinação dos artigos 186 e 927, do Código Civil, surge a obrigação de reparar o
dano causado, quando nos encontramos diante da prática de ato ilícito, desta forma dispõe
os artigos transcritos abaixo:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,

negligência, imprudência, violar direito e causar prejuízo a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
Art. 927. Aquele que por ato ilícito (arts, 186 e 187), causar dano
a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,

independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou
quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano
implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
 Nesse sentido, também estabelece o Artigo 14, do Código de Defesa do
Consumidor:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente

da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços,
bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre
sua fruição e riscos.”
§ 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que
o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as
circunstâncias relevantes, entre as quais:
I - o modo de seu fornecimento;
II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi fornecido.

Insta esclarecer as irregularidades nos pagamentos, além dos débitos na conta do

condomínio sem comprovantes de pagamento, e as multas e juros decorrentes do não
pagamento de obrigações, tipificam a incidência do artigo 402 do Código Civil, que preceitua:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as

perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Da análise do artigo supratranscrito, constata-se que os valores

mencionados pelo Autor em sua inicial merecem ser ressarcidos, pois decorrentes
de ato ilícito manejado pela parte adversa, caracterizando dano emergente. O dever
da administradora era efetivar os pagamentos de forma tempestiva (ordinários), e
os extraordinários, decorrentes de obras e vinculados a prestadores de serviços
autônomos, com a devida autorização do condomínio e efetivo repasse. Contudo, o
que se viu, é a flagrante ineficácia na prestação dos serviços, propiciando ao Autor
danos de esfera material, sem qualquer previsão de ressarcimento e até mesmo
contestação, ainda que efetivamente notificada extrajudicialmente para fazê-lo.
 Ante o exposto, considerando que até a presente data a celeuma não pôde ser
resolvida de forma amigável pela parte Ré, o Autor não teve outra alternativa a não ser
ajuizar a presente ação.

5 - DO DANO MORAL

Portanto, restam demonstrados os danos morais suportados pela parte Autor,

ora atuante como consumidora, ante a negligência da Requerida, que agiu violando
direito em flagrante desrespeito às normas, tornando-se indispensável o ajuizamento da
presente ação, o que, além do dano material, também acarreta danos morais ao
consumidor, dado ao sentimento de impotência que lhe foi imposto, ante a omissão da
Requerida em solucionar a questão ora posta em litígio.

Não há dúvida quanto à atuação comissiva da Ré que agindo com abuso

de poder, lesou o Condomínio, lançando mão de valores que estavam sob sua gestão,
deixando de fazer o devido repasse como devido ou quando da rescisão contratual.

A conduta da administradora Ré caracteriza flagrante má-fé contratual,

por violar o princípio da confiança e os deveres conexos de transparência e
informação. A Ré como administradora deveria gerir o Condomínio e cuidar da
saúde financeira deste, mesmo após a rescisão contratual, em atenção ao princípio
da boa-fé dos contratos, mas não, traiu a confiança nele depositada.

Os fatos narrados autorizam a reparação dos danos morais, eis que

indubitavelmente, estamos diante de conduta que gera constrangimento para o
consumidor, o qual extrapola o mero aborrecimento cotidiano, o que é decorrente de
excesso de conduta desidiosa da ré.

Cumpre frisar a existência do ato ilícito e o nexo causal com dano moral
impingido a parte Autora, frente toda problemática ocasionada pela Ré, inclusive
ocasionando mácula no nome da autora ante a má-fé flagrantemente verificada,
amplamente demonstrada na presente demanda, ressaltando-se a qualidade de
consumidora da parte autora.
 Desta forma, requer seja arbitrado à indenização a título de dano moral em
valor sugerido, não inferior a R$ 19.153,4 (dezenove mil cento e cinquenta e três reais e
quarenta centavos).

6- DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

O Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 6º, inciso VIII, contempla

dentre os direitos básicos inerentes ao consumidor, à facilitação da defesa de seus direitos,
inclusive a inversão do ônus da prova ao seu favor, quando a critério do juiz, for
verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de
experiência.

Ademais, sabe-se que o STJ já pacificou o entendimento de que o

condomínio é considerado consumidor em ações em face de empresas prestadoras
de serviço, devendo ser aplicado o CDC e todas as suas peculiaridades como no caso
da inversão do ônus da prova.

No presente caso, a Requerente possui o direito de ter invertido o ônus da

prova, uma vez que ele na qualidade de consumidor constitui a parte hipossuficiente da
relação, haja vista que não possui o conhecimento técnico dos Requeridos, enquanto
fornecedores e prestadores de serviços. Deste modo, a Requerente merece, desde já, ter
acolhido o pedido de inversão do ônus da prova.

7- DA JURISPRUDÊNCIA

Ademais, vários julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

poderiam ser colacionados a peça inaugural, mas, a parte autora furta-se de apresentar
tantos, como segue:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C PEDIDO DE

OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO QUE POSTULA O
RESSARCIMENTO EM FACE DE SUA EX ADMINISTRADORA, BEM
COMO A DEVOLUÇÃO DE DOCUMENTOS QUE LHE PERTENCEM.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APLICAM-SE OS PRINCIPIOS
CONSUMERISTAS À RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E SUA EX-
ADMINISTRADORA. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. PROVAS
CONTUNDENTES DA MÁ PRESTAÇÃO DO SERVIÇO PELA
APELANTE, QUE DEIXOU DE EFETUAR PAGAMENTOS
TEMPESTIVAMENTE E NÃO APRESENTOU AS PASTAS DO
CONDOMÍNIO QUANDO DEVERIA. NÃO CABIMENTO DA MULTA
PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO PELO CONDOMÍNIO, JÁ QUE A
 ADMINISTRADORA DEU CAUSA À EXTINÇÃO DO VÍNCULO,
DIANTE DA FALHA DO SERVIÇO. RECURSO A QUE SE NEGA
PROVIMENTO.(TJ-RJ - APL: 00183477520168190209, Relator: Des(a).
FERNANDO FERNANDY FERNANDES, Data de Julgamento:
17/08/2020, DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação:
24/08/2020).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONDOMÍNIO AUTOR QUE PLEITEOU A DEVOLUÇÃO DO VALOR
RETIDO PELA EX-ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO
(PACÍFICA) A TÍTULO DE MULTA PELA RESCISÃO DO CONTRATO.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONDENANDO A RÉ (EX-
ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO) A DEVOLVER EM DOBRO O
VALOR DE R$18.287,50 (DEZOITO MIL DUZENTOS E OITENTA E
SETE REAIS E CINQUENTA CENTAVOS). EVIDENCIADA A FALHA
NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO POR PARTE DA RÉ O QUE ENSEJOU
A RESCISÃO CONTRATUAL POR JUSTA CAUSA. RÉ QUE, APESAR
DE CONTRATADA PARA ZELAR PELA ADMINISTRAÇÃO
FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO, MANTER EM DIA AS
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS E INFORMAR E EXECUTAR AS
COBRANÇAS DAS COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO, NÃO
CUMPRIU SUAS OBRIGAÇÕES DE MANEIRA SATISFATÓRIA,
TENDO REALIZADO PAGAMENTOS SEM AUTORIZAÇÃO DO
AUTOR E DEIXADO DE QUITAR ADEQUADAMENTE AS VERBAS
TRABALHISTAS DOS FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO.
RETENÇÃO DE QUANTIA PERTENCENTE AO CONDOMÍNIO
AUTOR APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO QUE NÃO
CARACTERIZA ENGANO JUSTIFICÁVEL, MOTIVO PELO QUAL
DEVE SER MANTIDA A CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO EM
DOBRO DO RESPECTIVO VALOR. DESPROVIMENTO DO
RECURSO. (TJ-RJ - APL: 02601269720188190001, Relator: Des(a).
RENATO LIMA CHARNAUX SERTA, Data de Julgamento: 23/09/2021,
VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/09/2021).

Por todo exposto e corroborado pelas jurisprudências acima colacionadas

resta patente a responsabilidade da ré pelos danos patrimoniais e morais ocasionados ao
autor, nesse momento atuando como legítimo consumidor, fazendo jus a restituição
do valor em dobro perfazendo o montante de R$ 38.306,8 (trinta e oito mil, trezentos e
seis reais e oitenta centavos), ante a retenção da quantia pertencente ao autor que não
caracteriza engano justificável.

8 – DOS PEDIDOS

Diante do exposto, REQUERER:

a) O deferimento do pedido de gratuidade judiciária;

b) Citação da Requerida, para que apresentem resposta no prazo legal, sob pena de
confissão e revelia;
 c) A inversão do ônus da prova, na forma do art. 6º, VIII do CDC, ficando ao encargo
do Requerido a produção de todas as provas que se fizerem necessárias ao
andamento do feito;

d) Seja ao final JULGADO PROCEDENTE o pedido no sentido de impor à

Administradora Ré a obrigação de fazer, restituir o valor de R$ 38.306,8 (trinta e
oito mil, trezentos e seis reais e oitenta centavos) acrescido de juros a contar da
citação, e atualização monetária a partir da data que deveria ter repassado,
integralizando, assim, os créditos do condomínio que encontrava-se sob sua gestão,
e que encontra-se indevidamente em seu poder;

e) A condenação da ré em danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) ante

a má-fé e dado o tempo que persiste a má prestação do serviço, tudo observando-se
o caráter punitivo compensatório e a situação econômica das partes;

f) Provar o alegado por todos os meios de provas e direitos admitidos, incluindo

depoimento pessoal, testemunhal e produção de prova documental e pericial;

g) A condenação do Requerido, em caso de recurso, ao pagamento das despesas,

custas processuais e honorários sucumbências na ordem de 20% (vinte por cento) sobre
o valor da condenação;

Dá a causa o valor de 43.306,8 (quarenta e três mil, trezentos e seis reais e

oitenta centavos).

Nestes termos,
pede deferimento.
Rio de janeiro, 23 de março de 2022

THIAGO CEZARIO DE SOUZA

OAB/RJ 177.312

ALESSANDRA A. M. O. RODRIGUES
ADVOGADA
OAB/RJ 196.447