AO ____ JUÍZO DA UNIDADE JURISDICIONAL DO JUIZADO ESPECIAL DA

COMARCA DE DIVINÓPOLIS-MG

xx, vem muito respeitosamente a presença deste Juízo, por seu advogado
que esta subscreve, propor

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO

em face de xx, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

I – DA SÍNTESE DOS FATOS

O Requerente é proprietário e locador do imóvel residencial situado na

Avenida Oiapoque, nº 1.379, casa, no Distrito Industrial Coronel Jovelino Rabelo, na
cidade de Divinópolis/MG, CEP: 35502-291, imóvel este que foi alugado por
intermédio da administradora de imóveis Gerais Imobiliária Locação e Venda LTDA -
ME.
Foi celebrado entre o Requerente e a Requerida contrato de locação de
imóvel urbano, com destinação residencial, com prazo de 30 (trinta) meses, com
início no dia 23/11/2020 e com término previsto para o dia 22/05/2023, conforme
contrato de locação anexo (documento xx).
O valor do aluguel ficou estipulado em R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta
reais) mensais, com reajuste anual, devendo esta obrigação ser cumprida todo o dia
10 (dez) de cada mês, conforme previsão contratual.
A periodicidade de reajuste é anual de acordo com Plano Real, sendo o índice
eleito para reajuste o INPC, conforme cláusula segunda, do aludido contrato de

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locação, sendo o valor do aluguel atualmente correspondente a R$ 991,27
(novecentos e noventa e um reais e vinte e sete centavos).
Ocorre que na data de 19/04/2021 – ou seja, antes do vencimento do contrato
– a Requerida desocupou o imóvel, e em razão disso foi realizada vistoria de
desocupação do imóvel, a qual apontou pendências que não foram reparadas,
(documento xx).
Ademais, apesar de haver concluído o processo de desocupação, a
Requerida encontra-se em mora com o pagamento de todos os aluguéis e
acessórios da locação descritos na memória de cálculo anexa, sendo os débitos de
aluguel vencidos em 11/05/2021, 10/06/2021, IPTU, faturas das concessionárias
CEMIG e COPASA, multa rescisória, reparo de vistoria, multa pela infração
contratual e honorários advocatícios contratuais, tudo previsto no contrato de
locação, conforme se evidencia da análise da referida memória de cálculo
(documento ***).
Fato é que a Requerida não tomou nenhuma providência para que o
Requerente fosse ressarcido quanto aos danos de seu imóvel, bem como quanto
aos demais acessórios acima descritos.
Por várias vezes a administradora tentou resolver a situação da melhor forma
possível, entrando em contato com a locatária, não obtendo, contudo, êxito na
solução do problema, não restando alternativa senão o ajuizamento da presente
demanda como meio de justiça.
A parte Requerente informa que o valor atualizado do débito é de R$ 8.011,93
(oito mil e onze reais e noventa e três centavos) conforme tabela anexa (documento
***), elaborada de acordo com os fatores de correção monetária do TJMG para o
mês de março/2022 com juros de 1% ao mês e cláusulas contratuais.

II – DO INTERESSE NA REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO OU DE

MEDIAÇÃO

Nos termos do art. 334, do Código de Processo Civil, a Autora desde já

manifesta interesse em autocomposição.
Dito isto, requer a realização da mencionada audiência.

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III – DA INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. DO DESCUMPRIMENTO DO PACTO
CONTRATUAL E DA LEI nº 8.245 DE 1991

Conforme exposto anteriormente, a Requerida encontra-se em mora com o

pagamento de alugueis e demais encargos decorrentes da locação descritos na
memória de cálculos apresentada, sendo esses débitos decorrentes de alugueis
vencidos em 11/05/2021 e 10/06/2021, IPTU, faturas das concessionárias CEMIG e
COPASA, multa rescisória (documento **).
Realizada a vistoria de desocupação (documento xx), foram detectados
reparos necessários a serem realizados conforme orçamentos anexos (documento
xx), tendo o Autor solicitado à Demandada que fosse providenciada a recuperação
do imóvel, o que não foi atendido.
A inadimplência da Requerida constitui infração à cláusula primeira do
contrato de locação, documento xx, assim como à previsão legal trazida pelo artigo
23, incisos I e III, da Lei n. 8.245 de 1991, que afirma ser obrigação do locatário
pagar pontualmente, tanto os aluguéis como os encargos locatícios, bem como, no
ato da devolução do imóvel, restituí-lo ao locador nas mesmas condições em que foi
recebido no início da locação.
Por sua vez, a aludida cláusula contratual assim dispõe:

“IV – ENCARGOS: Juntamente com os alugueis pagará o (a)

locatário (a) as quantias correspondentes ao condomínio (se houver),
COPASA, CEMIG, impostos e taxas de natureza municipal, especial
o IPTU, estadual (em especial a taxa pela utilização potencial do
serviço de extinção de incêndio) e ou federal, incidentes sobre o
imóvel acima descrito, prevalecendo essas obrigações até a efetiva
entrega das chaves”.

§ - PRIMEIRO: Ocorrendo a desocupação do imóvel por quaisquer

motivos o (a) locador (a) somente receberá o imóvel com a entrega
das chaves após o (a) locatário (a) proceder às reparações
necessárias, nos termos do laudo de vistoria de ocupação, devendo
ainda o (a) locatário (a) comprovar o pagamento dos encargos
previstos na cláusula “IV” somente após o cumprimento destas
condições ficará o (a) locatário (a) liberado (a) das obrigações
contratuais. Verificando-se que o imóvel necessite de algum conserto
ou reparo, ficará o locatário, pagando aluguel e encargos, até a data
que terminarem os reparos, pintura ou substituições que se fizerem
necessários.

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 § - SEGUNDO: Neste ato o (a) locatário (a) expressamente autoriza
o (a) locador (a) a proceder às reparações necessárias no imóvel
locado, para adequá-lo ao laudo de vistoria inicial, se ele o (a)
locatário (a) não o fizer no prazo de 05 (cinco) dias corridos após a
desocupação do imóvel. Neste caso fica o (a) locador (a) mediante
comprovação com o direito ao ressarcimento das despesas
despendidas acrescido de 10 % (dez por cento) a título de taxa de
administração.”

Isto posto, diante do flagrante descumprimento por parte do Requerido, tanto

no que se refere ao contrato pactuado, quanto ao estabelecido no dispositivo legal
acima transcritos, requer seja esse condenado ao pagamento de todos os débitos
decorrentes da locação, os quais encontram-se devidamente detalhados e
explicitados na planilha que acompanha a presente exordial (documento **).

IV – DA MULTA RESCISÓRIA

Cumpre esclarecer que a Requerida deixou o imóvel, mas não arcou com a
multa rescisória, não cumprindo assim com o que fora pactuado no contrato de
locação (documento xx).
O contrato firmado entre as partes tinha prazo determinado de 30 (trinta)
meses. Entretanto, a locatária, deu causa a rescisão no dia 19/04/2021 - conforme
termo de entrega de chaves (documento xx) - ou seja, antes do prazo previamente
ajustado, ensejando a incidência de multa rescisória no valor de R$2.004,48 (dois
mil e quatro reais e quarenta e oito centavos), conforme previsão da cláusula décima
sexta.
No tocante à multa rescisória devida pela Requerida em virtude da rescisão
contratual antecipada, vale mencionar que o artigo 4º da Lei n. 8.242 de 1991,
estabelece que o locatário poderá devolver o imóvel locado durante o prazo
estipulado para a duração do contrato pagando a multa pactuada,
proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada:

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 Neste mesmo sentido, insta salientar o que estabelece o contrato celebrado
entre as partes, mais especificamente a cláusula décima sexta, acima mencionada,
senão vejamos:

Xxxxxx

Desse modo, diante do flagrante descumprimento por parte da Requerida

tanto no que se refere ao contrato pactuado com o Requerente, quanto no que
estabelece o artigo 4º da Lei 8.242 de 1991, requer seja a Requerida condenada ao
pagamento da multa rescisória, conforme planilha de cálculo acima colacionada.

V – DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requer:

1) A citação da Demandada para, querendo, apresentar contestação à

presente ação, sob pena de não o fazendo incidir nas penas de revelia e confissão
quanto à matéria de fato, conferindo ao Sr. Oficial de Justiça todas as prerrogativas
do artigo 212, § 2º, do CPC;
2) A realização da audiência de conciliação ou mediação nos termos do art.
334, do Código de Processo Civil;
3) Que seja a presente ação julgada totalmente procedente, declarando-se a
procedência do pedido de cobrança, com condenação do Requerido ao pagamento,
em favor do Requerente, da importância de R$ 8.011,93 (oito mil e onze reais e
noventa e três centavos) conforme memória de cálculo anexa (documento **),
quantia esta que deverá ser acrescida de juros e atualização monetária até a data
do efetivo pagamento, bem como custas processuais e honorários advocatícios de
sucumbência, em caso de recurso;
4) A condenação da Demandada ao pagamento de 20% (vinte por cento)
sobre o valor atualizado da condenação a título de honorários de sucumbência, em
caso de recurso.

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 VI – REQUERIMENTOS FINAIS

- Pretende-se provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em

direito, precipuamente o documental, oitiva de testemunhas cujo rol será arrolado
oportunamente e depoimento pessoal da parte, sob pena de confissão;
- Requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do
advogado Dayvson Franklyn da Silva, OAB/MG nº 147.456, sob pena de
nulidade e, ainda, no caso de intimações pessoais, sejam as mesmas
realizadas no endereço profissional constante no rodapé da presente peça de
defesa.

Nesses termos, pede deferimento.

Dá-se a causa o valor de R$ 8.011,93 (oito mil e onze reais e noventa e três
centavos).

Divinópolis, 26 de março de 2023.

_____________________________
DAYVSON FRANKLYN DA SILVA
OAB/MG - 147.456

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