NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO

Notificantes: ANDRÉ SALES RODRIGUES, brasileiro, casado, comerciante, portador

de RG 3.174.799 SESP/GO e CPF: 618.099.341-68, residente e domiciliado na Av. Bela
Vista, Qd. 01, Lts. 1/12, Apt.º 303, Bl. Angelim, Jardim Bela Vista, Aparecida de
Goiânia/GO e JORDAM JARDIM, brasileiro, divorciado, Juiz de Direito, inscrito no RG:
3614842 e CPF: 857.095.141-87, residente e domiciliado na Quadra 205 Sul, Al. 12, Lt.
2, Aptº. 1303, Ed. Panamera, Palmas-TO, neste ato representados por sua advogada
constituída, JANAINA MARIATH RANGEL, advogada, regularmente inscrita na
OAB-GO sob o número 31.558, com endereço na Rua 72, nº 223, Jardim Goiás,
Goiânia-Go.

Notificado: SHALON ANDRADE SANTOS, brasileiro, solteiro, publicitário, portador de

RG: 5886545, SSP/GO e CPF: 034.419.911-84, residente e domiciliado na Av. 136, nº
761, Setor Sul, Goiânia-GO com endereço profissional na Avenida E, nº 1.470, sala
305, Juscelino Kubitschek New Concept Business, Jardim Goiás, Goiânia-Go,
CEP: 74.810-030.

1 - Dos fatos:

As partes celebraram Contrato de Locação de Imóvel

Comercial em 06/01/21, objetivando a locação da sala comercia 305, localizada
Avenida E, nº 1.470, JK New Concept Business, Jardim Goiás, nesta capital,
pelo período de 36 meses, com término em 06/01/24.

Inicialmente o valor da locação era de R$ 1.500,00 (um mil

e quinhentos reais), atualmente, por causa dos ajustes contratuais previstos
anualmente, o aluguel está custando R$ 1.900,00 (um mil e novecentos reais)
mensais.
Ocorre que o Notificado está inadimplente com os alugueis
vencidos nos meses de setembro e outubro, com vencimentos nos dias 01 e 02,

1
respectivamente, totalizando o montante atualizado de R$ 3.902,24 (três mil
novecentos e dois reais e vinte e quatro centavos), de cordo com print abaixo.

Além dos alugueis vencidos, o Locatário está devendo R$

368,10 (trezentos e sessenta e oito reais e dez centavos), referente às
parcelas de IPTU dos meses de maio, junho e julho de 2023 (já pagos pelos
Notificantes), (documento em anexo e print abaixo)

Como se não bastasse, o Notificado também não pagou as

taxas de condomínio dos meses de julho, agosto, setembro e outubro de 2023,
totalizando R$ 3.663,00 (três mil seiscentos e sessenta e três reais), pagos pelos
Notificantes em virtude de cobrança extrajudicial por intermédio da advogada do
Condomínio que os informou já estar tomando as providências para propositura
de Ação de Execução de Título Extrajudicial mais R$ 542,35 (quinhentos e
quarenta e um reais e trinta e cinco centavos de honorários da advogada do
condomínio), Totalizando R$ 4.205,35 (quatro mil duzentos e cinco reais e
trinta e cinco centavos).

2
3
 O total da dívida acima descrita é de R$ 8.474,69 (oito mil
quatrocentos e setenta e quatro reais e sessenta e nove centavos)

2- Das disposições contratuais e do Despejo

2.1- do prazo para pagamento do aluguel, dos tributos e obrigações

A Cláusula Segunda do contrato de locação prevê que o

pagamento do valor do aluguel deverá ser feito no primeiro dia útil de cada mês;

“CLÁUSULA SEGUNDA: O valor do aluguel mensal é de R$ 1.500,00 (hum mil e

quinhentos reais), devendo seu pagamento ser efetuado, em moeda corrente
nacional ou depósito bancário no 01 dia útil do mês, diretamente na conta do
LOCADOR constante do item 04 do preâmbulo.”

A Cláusula Quarta descreve a obrigação do LOCATÁRIO

de pagar impostos, contas de água, energia e outras despesas, como por
exemplo, taxa de condomínio (assim como outras despesas atinentes aqui não citadas).
Vejamos:

“CLÁUSULA QUARTA: todos os impostos, em especial IPTU, contas de

Energia e Água, que recaírem sobre o imóvel locado, qualquer aumento ou
reajuste dos mesmos, ou ainda, novos que venham a ser criados pelo poder
público, serão de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO, a que se obriga a
pagá-los e liquidar em seus respectivos vencimentos, incluídas ainda as
contas de ESGOTO, TAXA DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA e COLETA DE LIXO,
assim como outras despesas atinentes aqui não citadas.”
Conforme descrito no item 1, o Notificado está inadimplente
com várias das obrigações contratualmente assumidas, pois está em atraso com
alugueis, condomínio e IPTU.

4
2.2- da entrega do imóvel no estado em que foi entregue no ato da locação

O LOCATÁRIO assumiu contratualmente o dever de

entregar o imóvel no mesmo estado em que recebeu, sendo que as obras ou
benfeitorias úteis ou voluptuárias ficarão agregadas ao imóvel. Observemos:

“CLÁUSULA TERCEIRA: O prazo deste contrato é de 36 (trinta e seis) meses,

a iniciar em 06 de janeiro de 2021, e término no dia 06 de janeiro de 2024,
data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel livre e desocupado,
nas idênticas condições que se encontra na presente data,
independentemente de aviso ou notificação.
(...)

Parágrafo Segundo: Ao término do contrato de locação, caso não seja

entregue o imóvel nas condições contratadas, o LOCADOR está
autorizado a efetuar os reparos necessários, ficando o LOCATÁRIO
obrigado a restituir os valores efetivamente gastos e comprovados, ainda
que através de recibos.” (grifo nosso)

“CLÁUSULA QUINTA: Fica expressamente vedado ao LOCATÁRIO ...

Parágrafo Primeiro: Não será admitida qualquer intervenção que modifique a

estrutura/forma do imóvel, fazer instalações, adaptações, obras ou
benfeitorias sem prévia autorização por escrito do LOCADOR. Nos casos de
benfeitorias, sejam ela úteis ou voluptuárias, ficarão estas agregadas ao
imóvel, não sendo devido qualquer tipo de indenização quando da devolução
do imóvel, salvo se negociado e aceito pelo LOCADOR.

Parágrafo Segundo: Obriga-se o LOCATÁRIO a manter o imóvel locado em

perfeito estado de funcionamento, conservação e limpeza, notadamente as
instalações sanitárias e elétricas, vidros e pinturas.

Parágrafo Terceiro: Deve ser garantida a restituição do imóvel nas condições

anteriores a ocorrência da locação ou de qualquer sinistro, ficando o
LOCATÁRIO, responsável pelo imóvel locado nas condições que o receber.”

5
 Diante disso, o imóvel deverá ser entregue aos
LOCADORES em perfeito estado de conservação, nos mesmos moldes em que
o LOCATÁRIO o recebeu e nele deixando apenas as benfeitorias aceitas pelos
LOCADORES. Tudo que foi modificado sem autorização ou com anuência desde
que na data de entrega as modificações fossem desfeitas, voltando na
configuração anterior, deve o LOCATÁRIO diligenciar para fazer ou desfazer
obras na forma contratada e combinada.

Sendo necessário que os Notificantes façam obras no

imóvel, o Notificado ficará obrigado a restituir as despesa pelos estragos e
modificações que causou.

2.3 – do descumprimento das cláusulas contratuais e prazo para

desocupação/despejo
Houve descumprimento das cláusulas contratuais pelo
LOCATÁRIO que deverá arcar com as penalidades previstas no contrato, quais
sejam:

“CLÁUSULA SEXTA: O descumprimento de quaisquer das obrigações

previstas neste contrato por parte do LOCATÁRIO, sobretudo o
inadimplemento dos ALUGUEIS e despesas correlatas, será considerado
de natureza grave, se impondo a imediata rescisão do presente com a
consequente retomada do imóvel, sejam pelas vias administrativas ou
judiciais, não isentando o LOCATÁRIO do pagamento de todas as obrigações
aqui previstas. (grifamos)

Parágrafo Único: Com o atraso de qualquer pagamento superior a 5 dias, o

devedor pagará multa de 2% (dois pontos percentuais) por mês de atraso,
acrescidos de juros de 1% (um ponto percentual) ao mês e correção
monetária de acordo com o IGP-M/FGV. Caso o atraso persista por mais de
60 (sessenta) dias fica o presente contrato rescindido de pleno direito,
independentemente de qualquer notificação, devendo ainda a parte
causadora arcar com perdas e danos decorrentes da rescisão, nos termos da
lei civil.”

6
 Pelo descumprimento contratual, fica o Notificado ciente
que deverá desocupar o imóvel no prazo de 30 dias a contar do recebimento
da presente notificação pelos porteiros/recepcionistas dos endereços constantes
na qualificação, bem como por WhatsApp, caso a advogada dos LOCADORES
envie a mensagem, sendo considerada a data do que ocorrer primeiro.

Vale lembrar que nesse prazo o Notificado deve tomar as

providências para entregar o imóvel no estado exigido contratualmente, além de
pagar o aluguel referente ao período em que estiver ocupando o imóvel, valor a
ser acrescido ao montante total descrito no tópico abaixo.

2.4- das despesas para cobrança

O contrato prevê que as despesas realizadas para efetuar

cobrança correrão por conta do LOCATÁRIO, portanto, os LOCADORES
pagaram para advogada inicialmente R$ 500,00 (quinhentos reais) para
elaboração da presente notificação, conforme print de comprovante de
transferência bancária abaixo, devendo o Notificado ressarcir os Notificantes de
tal despesa.

“CLÁUSULA SÉTIMA: O LOCADOR deixa reservado seu direito de receber

qualquer aluguel fora do prazo contratado, sem que isso importe em novação
deste Contrato. As despesas judiciais ou extrajudiciais efetuadas pelo
LOCADOR para cobrança dos alugueis, inclusive honorários de
advogado, correrão por conta do LOCATÁRIO e deverão ser pagas
juntamente com o aluguel devido, sob pena de não ser considerada
quitada a referida parcela.
Parágrafo Único: Em caso de cobrança judicial de débito, terá incidência
sobre o valor total da dívida, o percentual de 10% (dez pontos percentuais) a
título de honorários advocatícios, em caso de resolução (cobrança)
administrativa, o percentual será de 10% (pontos percentuais), devido a parte
inocente. Ficam estes índices e valores convencionados, como remuneração
ao advogado da parte inocente, para os demais casos em que houver a
intermediação do profissional, para o deslinde das controvérsias entre as
partes.

7
 Ainda restam R$ 347,46 (trezentos e quarenta e sete
reais e quarenta e seis centavos) a serem pagos para a advogada
subscrevente, para que o valor seja equivalente a previso contratual, portanto, o
Notificado deverá pagar R$ 847,46 (oitocentos e quarenta e sete reais e
quarenta e seis centavos) de honorários pela cobrança administrativa, ou seja
10% de tudo que for cobrado.

Sendo assim, o total da dívida do Notificado é de R$

9.322,15 (nove mil trezentos e vinte e dois reais e quinze centavos) e deverá
ser paga em no máximo 5 dias.

O pagamento deverá ser de R$ 8.974,69 (oito mil

novecentos e setenta e quatro reais e sessenta e nove centavos) na conta
dos LOCADORES e mais R$ 347,46 (trezentos e quarenta e sete reais e
quarenta e seis centavos) na conta desta advogada, chave PIX: (62) 99903-
0463.

Acrescidos a este valor devem estar os dias em que

permanecer no imóvel, até a entrega das chaves, não ultrapassando os 30
dias permitidos para desocupação, pois do contrário será movida Ação de
Despejo com Cobrança de Alugueis e Despesas Acessórias.

8
2.5 - da falta de interesse na renovação contratual

Desde já os LOCADORES informam que não possuem

interesse na renovação da locação com o Notificado, assim clarividente está a
oposição antecipada sobre este fato.

“CLÁUSULA TERCEIRA: O prazo deste contrato é de 36 (trinta e seis) meses,

a iniciar em 06 de janeiro de 2021, e término no dia 06 de janeiro de 2024,
data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel livre e desocupado,
nas idênticas condições que se encontra na presente data,
independentemente de aviso ou notificação.
(...)
Parágrafo Primeiro: Vencido o prazo de locação previsto nesta cláusula e
permanecendo o LOCATÁRIO na posse do imóvel, sem oposição do
LOCADOR, presumir-se-á prorrogada a locação, por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas, devendo pagar aluguel mensal com os
reajustes legais acima estipulados, até a efetiva desocupação do imóvel
objeto do presente instrumento.” (Grifo nosso)

Ressalta-se que os Notificantes estão rescindindo,

antecipadamente, o contrato de pleno direito por descumprimento contratual e
falta de pagamento por parte do Notificado, assim, não há que se falar em
aguardar o término do prazo de locação, não tendo o LOCATÁRIO direito de
permanecer no imóvel até 06/01/24, vez que está sendo “desejado” mediante
notificação extrajudicial, com prazo de 30 dias para desocupação.

3- Da conclusão

Um dos motivos para o término da locação é a falta de

pagamento de aluguel e acessórios e pelo descumprimento contratual, conforme
artigo 9, II e III da Lei 8.245/91. Vejamos:

9
 Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...);

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais

encargos;

(...).

Nosso ordenamento jurídico possui o entendimento

majoritário de que o locador não é obrigado a constituir o locatário em mora por
meio de uma notificação extrajudicial antes de propor ação de despejo, pois a
simples falta do pagamento no prazo já constitui o inadimplemento contratual,
entretanto, sendo a intenção dos LOCADORES tentar obter a desocupação do
imóvel sem o ingresso de uma ação judicial, poderá notificar o locatário para que
deixe o imóvel diante da falta de pagamento.

Nesse sentido os LOCADORES notificam o LOCATÁRIO

para que desocupe o imóvel no prazo máximo de 30 dias, entregando o bem nas
mesmas condições de conservação que recebeu, deixando apenas as
benfeitorias aceitas pelos Notificantes, bem como efetuem o pagamento em 5
dias dos alugueis, taxas de condomínio e IPTUs em atraso, além da restituição
de despesa com honorários a serem depositados na conta dos Notificantes no
valor de R$ 8.974,69 (oito mil novecentos e setenta e quatro reais e sessenta
e nove centavos), e ainda, pague os honorários advocatícios remanescentes
no importe de R$ 347,46 (trezentos e quarenta e sete reais e quarenta e seis
centavos) na conta desta advogada, mediante transferência bancária.

A diferença faltante para compor os honorários

advocatícios para cobrança extrajudicial, prevista na Cláusula Sétima, devem ser
depositados na conta desta patrona mediante a chave PIX (62) 99903-0463.

Ressalta-se que a esses valores devem ser acrescidos os

alugueis e demais despesas (IPTU, condomínio...) enquanto o LOCATÁRIO
estiver ocupando o imóvel.

10
 Não sendo tomadas as providências aqui exigidas, será
proposta ação judicial de despejo c/c cobrança em desfavor do NOTIFICADO.

Todo e qualquer contato com os Notificantes a partir

de agora só poderá ser feito através desta patrona pelo telefone (62) 99903-
0463.

Goiânia, 18 de outubro de 2023.

JANAINA MARIATH RANGEL

OAB/GO 31.558

11