EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO

FORO DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO – SP

Autos nº 1021778-34.2021.8.26.0564

RAQUEL RIBEIRO LOPES, brasileira, casada, do lar, portadora da

Cédula de Identidade RG nº 27.371.481-8, inscrita no CPF sob o nº
301.445.288-27, domiciliada na Avenida São João Batista, nº 40,
Rudge Ramos, São Bernardo do Campo, São Paulo, por sua advogada e
bastante procuradora que esta subscreve, consoante incluso
instrumento de mandato (doc. 01), vem, respeitosamente, à presença
de V.Exa., apresentar:

RECONVENÇÃO

A AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE

DÉBITOS E INVERSÃO DA MULTA COM PEDITO DE TUTELA ANTECIPADA
proposta por CELINA STAFUSSA RODRIGUES, brasileira, casada,
aposentada, portadora da Cédula de Identidade RG n° 7.601.355-8,
inscrita no CPF sob o n° 845.356.878-20, na qualidade de
LOCATÁRIA;

DA INTERVENÇÃO DE TERCEIRO – CHAMAMENTO AO PROCESSO: a

Autora/Reconvinda promove AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS E INVERSÃO DA MULTA COM PEDITO DE
TUTELA ANTECIPADA em face de RAQUEL RIBEIRO LOPRES, ré/reconvinte
e, ROGÉRIO FROUTMAN LOPES, na qualidade de locadores do imóvel
situado na Rua Italo Brasil Portieri, nº 165, Vila Santa Cruz –
São Paulo/SP e também em face da empresa Juli Imóveis, na
qualidade de administradora do imóvel.

O Chamamento ao processo é instituto jurídico que garante maior

celeridade processual, evitando o ajuizamento de duas ações para o
ressarcimento de danos sofridos.

Assim, a existência de vínculo contratual entre a ré/reconvinte e

os garantidores do contrato de locação autoriza sua intervenção
como terceiro, já que figuram na qualidade de fiadores e
responsáveis principais, solidariamente com a pessoa da locatária,
pelo cumprimento das obrigações assumidas pela locatária (Cláusula
16ª do ajuste locatício)(fls. 35/41 – contrato de locação).

Em razão dos motivos expostos aguarda seja deferida o chamamento

ao processo dos fiadores FAUSTO BITTAR FILHO, brasileiro, casado,
advogado, portador da Cédula de Identidade RG n° 12.225.923-3,
inscrito no CPF sob o n° 066.796.488-66 E ANETTE VICENTE BITTAR,
brasileira, casada, professora aposentada, portadora da Cédula de
Identidade RG n° 13.038.165-2, inscrita no CPF sob o n°
089.615.988-48465.972.639-87, residentes e domiciliados à Rua
Frederico Von Martins, n° 319, apto. 122, Vila Monumento - São
Paulo, na qualidade de fiadores e, desde já requer a sua citação a
ser realizada via postal, para responder aos termos da presente
demanda.

a) Do Contrato de Locação:

A ré/reconvinte e Rogèrio Froutman Lopes locaram à CELINA STAFUSSA

RODRIGUES, por contrato escrito de locação, pelo período de trinta
e seis (36) meses, para fins residenciais, o imóvel situado na Rua
Italo Brasil Portieri, nº 165, Vila Santa Cruz – São Paulo/SP.
Cep: 04182-030 (fls. 35/41 – contrato de locação). Referido
vínculo teve início em 05 de agosto de 2020 e término previsto
para 04 de agosto de 2023.

Os reconvindos chamados a lide, FAUSTO BITTAR FILHO E ANETTE

VICENTE BITTAR compareceram na contratação como fiadores e
responsáveis principais, solidariamente com a pessoa jurídica da
locatária, pelo cumprimento das obrigações assumidas, perdurando
estas, até a data da efetiva desocupação, condição expressa na
cláusula 16ª do contrato firmado.

Em 18.05.2021 o vínculo locatício foi rompido pela desocupação,

com a entrega provisória das chaves (fls. 173). Nesta oportunidade
o aluguel vigente era de r$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos
reais), com vencimento no dia 05 de cada mês. Ao desocupar, deixou
os seguintes débitos:

Dos Aluguéis, IPTU, Multa Rescisória e Encargos:

Ocorre que ao desocupar, tanto o locatário quanto os fiadores,

infringiram a obrigação legal e contratual porquanto deixaram
débitos relativos a aluguéis, IPTU e encargos moratórios
decorrentes.

Os débitos se dão com o vencimento do aluguel que ocorreu em

05.05.2021, e ainda pelo aluguel proporcional ao dia da entrega
efetiva das chaves em 18.05.2021, bem como parcelas de IPTU do
mesmo período e encargos moratórios decorrentes, sendo os
Executados devedores da importância de R$ 6.904,58 (seis mil
novecentos e quatro reais e cinquenta e oito reais), conforme
planilha de cálculos anexa (doc. 02).

A ré/reconvinte e ROGÉRIO FROUTMAN LOPES, locaram à CELINA

STAFUSSA RODRIGUES, por contrato escrito de locação, pelo período
de trinta e seis (36) meses, para fins residenciais, o imóvel
situado na Rua Italo Brasil Portieri, nº 165, Vila Santa Cruz, São
Paulo/SP. – CEP: 04182-0130 (fls. 35/41). Referido vínculo teve
início em 05 de agosto de 2020 e término previsto para 04 de
agosto de 2023.

Assim, infringiu obrigação contratual expressa quando promoveu a

rescisão antecipada do vínculo locatício contratado, por prazo
certo e determinado. Incidiu, portanto, na penalidade fixada na
Cláusula 15a do ajuste, ensejando na aplicação da multa
proporcional pelo inadimplemento, face o cumprimento parcial do
contrato, apurada na forma estabelecida na 2a parte do artigo 4° da
Lei 8.245/91, que dispõe e assim representada:

Dispõe a Cláusula Décima Quinta:

 “CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Fica estipulada a multa de
valor correspondente a 3 (três) vezes o aluguel vigente
à época da infração, na qual incorrerá a parte que
infringir qualquer cláusula deste contrato, facultando à
parte inocente considerar automaticamente rescindida a
presente locação, independentemente de qualquer
formalidade.” (grifei)

Assim, dispõe a lei do Inquilinato:

ART. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do

contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o
locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de
2012).(grifei)

Logo, conforme pactuado na cláusula décima quinta do ajuste

cumulado com o artigo 4º da lei do inquilinato, a restituição
antecipada do imóvel é fato gerador para aplicação da multa por
rescisão antecipada no valor de R$ 5.534,72 (cinco mil quinhentos
e trinta e quatro reais e setenta e dois centavos), conforme
quadro a seguir discriminará o débito.

Período Contratado 05.08.2020 à 04.08.2023

Prazo 36 meses
Valor do aluguel R$ 2.500,00
Data da entrega do imóvel 18.05.2021
Período cumprido 9 meses e 13 dias
Período restante 26 messes e 17 dias
Multa integral R$ 7.500,00
Multa Mensal R$ 208,33
Multa dia R$ 6,94
Multa proporcional devida R$ 5.534,72
Cálculo:
R$ 2.500,00 x 3 = R$ 7.500,00 : 36 = 208,33 x 26 = R$ 5.416,67
R$ 208,33 : 30 = 6,94 x 17 = R$ 118,06
Multa referente a 26 messes e 17 dias = R$ 5.534,72
Com isso, tais débitos somados resultaram no montante de
R$ 12.439,30 (doze mil quatrocentos e trinta e nove reais e trinta
centavos), assim discriminado.

Aluguel + IPTU R$ 6.904,58

Multa Por Rescisão Antecipada R$ 5.534,72
Totalizando R$ 12.439,30

c) Dos Danos:

Ocorre que, ao fazer a entrega das chaves e proceder à vistoria do

imóvel, verificou-se que a locatária infringiu cláusulas
contratuais, não só no decorrer do contrato, como também quando da
rescisão, pois não observou o cumprimento de obrigações de sua
responsabilidade e contratualmente estipuladas, uma vez que, não
dispensou ao imóvel os cuidados regulares de uso e conservação,
necessários à propriedade.

Esta circunstância pode ser verificada, posto que do Termo de

Vistoria e Entrega de Imóvel (fls. 144/167 – vitória e fotos),
onde constava não só que o imóvel objeto da locação, encontrava-se
em perfeito estado de uso, conservação e limpeza (....), como
também as particularidades de cada recinto que o compunha. A
condição de entrega foi atestada pela locatária e seus fiadores e
não foi observada, quando da desocupação, haja vista o demonstrado
no Termo de Vistoria de Recebimento (doc. 03) e fotos (fls.
184/198).

Outrossim, fez parte do ajuste que, para restituição do imóvel,

tanto a locatária quanto seus fiadores se obrigariam a promover os
reparos dos danos constatados na vistoria e que em não sendo
cumprida tal obrigação, seriam eles realizados pelo locador.

Quanto a vistoria de saída, cabe esclarecer que foi realizada

vistoria no dia 24.05.2021 às 9:30, podendo, se assim quisesse ser
acompanhado pela locatária, no recibo entregue a locatária (fls.
181) constava expressamente a orientação da administradora.
Assim, após regular notificação dando ciência do estado em que o
imóvel foi devolvido (notificação locatária danos (fls. 182/183) e
fotos (fls. 184/198)), as chaves foram retiradas, devolvendo a
posse a locatária, para realização da reparação dos danos
constatados e foram devolvidas à administradora em 17.06.2021
(doc. 04 – recibo de entrega das chaves para reparos).

Contudo, realizada vistoria de constatação (fls. 199/204 – fotos),

verificou-se que a locatária não promoveu com reparação dos danos
apontados deixou a locatária de reparar o piso de madeira, as
persianas foram entregues danificadas, pintura interna e externa
do imóvel manchadas/danificadas, arandelas quebradas.

Assim, foi enviada nova notificação a locatária relatando que

ainda existiam reparos a serem promovidos (fls. 205/206 –
notificação constatação).

As exigências e responsabilidades da locatária para restituição do

imóvel encontram-se previstas no ajuste locatício CLÁUSULA QUARTA:

a) a promover a entrega provisória das chaves para realização da

vistoria, a qual a administradora terá o prazo de 05 (cinco) dias
úteis para realizá-la;

b) a acompanhar e assinar o "Termo de vistoria de recebimento" para

constatação do real estado do imóvel e avaliação dos reparos a
serem feitos, vinculando solidariamente o(a) fiador(a);

c) a entregar todas as chaves do imóvel, quer internas ou externas;

d) a dar aviso por escrito com antecedência de 30 (trinta) dias e

apresentar as últimas contas pagas, de água e esgoto, energia
elétrica, condomínio, gás encanado, impostos, seguro e demais
encargos de sua responsabilidade; (doc. 05 – notificação entrega
das chaves).
 e) a promover o reparo dos danos constatados no Termo de Vistoria
de recebimento, utilizando materiais, tintas e acessórios dos
mesmos padrões do imóvel. Não fazendo tais reparos, serão eles
feitos pelo(a) locador(a). Para fixação das responsabilidades,
serão elaborados 03 (três) orçamentos de material e mão-de-obra e,
neste último caso, poderá ser efetuado por profissional que não
tenha empresa legalmente constituída, uma vez que, como se sabe, a
maioria destes exercem suas funções na informalidade. O serviço
será executado de imediato, devendo ser pago pelo(a) locatário(a)
e/ou fiadores, sob pena de ser cobrado judicialmente;

f) não sendo o imóvel reposto nas condições apontadas na vistoria

de entrega, persistirá a responsabilidade por aluguéis e encargos,
ainda que restituídas provisoriamente as chaves, até a conclusão
dos reparos, ocasião em que a entrega se tornará final e
definitiva;

O requerente, para repor o estado do imóvel nas mesmas condições

em que entregou a locatária, foi obrigada a suportar gastos de mão
de obra e materiais no valor de R$ 5.444,54 (cinco mil
quatrocentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e quatro
centavos), como faz prova os orçamentos anexos (doc. 04).
Considerando que, os danos verificados, não são aqueles
decorrentes da ação do tempo, mas sim, do mau uso e conservação da
coisa.

Além disso, esteve com seu imóvel impossibilitado do retorno para

uma nova locação, ficando fechado pelo período de 31 dias
(18.05.2021 à 17.06.2021) da entrega provisória das chaves (doc.)
até a Restituição do imóvel pela locatária após reparos (doc. 05).
Acarretando o prejuízo total no valor de R$ 2.583,33 (dois mil
quinhentos e oitenta e três reais e trinta e três centavos), a
título de lucro cessante.

Sendo assim, vejamos então a soma total dos débitos anteriormente

discriminados, junto dos danos a serem ressarcidos ao Requerente:

Reparação de Danos R$ 5.444,54

Lucro cessante R$ 2.583,33
Totalizando R$ 8.027,87
d) Dos Pedidos:

A requerente já tentou por diversas vezes, solução amigável para

ressarcimento de seus prejuízos, contudo, a falta de sucesso nesse
sentido, obrigou-o a promover a presente ação. Assim, requer que
V. Exa., digne-se a:

Determinar a citação dos requeridos, via postal, para que

contestem a ação se quiserem, sob pena de revelia, para à final
ser julgada procedente, com a condenação dos mesmos ao pagamento
da importância de R$ 20.467,18 (vinte mil, quatrocentos e sessenta
e sete reais e dezoito centavos), correspondente aos alugueis de
05.05.2021 e proporcional de 13 dias (06.05.2021 a 18.05.2021),
multa por rescisão antecipada do contrato de locação, aos valores
gastos com os reparos do imóvel, lucro cessante, tudo acrescido de
juros, correção monetária, honorários advocatícios, estes fixados
em 20% sobre o valor do débito corrigido, conforme disposição
expressa na cláusula segunda do contrato de locação, reembolso de
despesas e custas processuais.

Além das provas já carreadas, a requerente demonstrará o alegado

por todos os meios permitidos em direito, especialmente pelo
depoimento pessoal dos réus, sob pena de confesso, oitiva de
testemunhas, vistorias, perícias, expedição de ofícios, juntada de
novos documentos, demais pertinentes e necessárias ao deslinde da
ação.

Dá-se a causa o valor de R$ 20.467,18

(vinte mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e dezoito
centavos).

Termos em que,
Pede deferimento.
São Bernardo do Campo, 08 de novembro de 2022.

Neusa Pereira da Silva

OAB/SP 191.449