AO DOUTO JUÌZO DA ______VARA CIVIL DA CIRCUNSCRIÇÃO

JUDICIÁRIA DE ____________________________________ - DF

__________________________________ pessoa jurídica de direito privado, com sede na

________________________, inscrita sob o CNPJ nº _______________________, neste ato
representada por seu sócio-diretor ____________________________, nacionalidade, estado
civil, profissão, portador da cédula de identidade RG de nº, inscrito sob o CPF de nº,
residente e domiciliado na _________________________________, vem, por intermédio de
seus advogados, instrumento de mandato anexo, à presença de V. Exa. propor a presente

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS

pelo procedimento comum, em desfavor de ___________________, nacionalidade, estado

civil, profissão, portadora da cédula de identidade RG de nº, inscrita sob o CPF de nº,
residente e domiciliada na ___________________________, pelos fatos e fundamentos a
seguir expostos:

PRELIMINAR:

DO DESINTERESSE NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

À princípio, importa ao autor, da presente demanda, esclarecer que não possui interesse na
realização da audiência de conciliação ou de mediação, em cumprimento ao artigo 319, inciso
VII do CPC c/ artigo 334 § 5º do CPC.

Com efeito, ao longo dos meses, a parte autora vem tentando, sem sucesso, estabelecer uma
solução amigável a fim de evitar a rescisão contratual. No entanto, esse intento revelou-se
infrutífero, uma vez que a parte contrária não demonstrou qualquer empenho em uma
potencial conciliação, revelando-se, portanto, inútil a designação de audiência com esse fim.

I - DOS FATOS:
 Em verdade, o Requerente é legítimo proprietário e locador do imóvel comercial
situado na __________________________________, locado pela Requerida, em razão de
Instrumento Particular de Locação Comercial por Prazo Determinado, com início em 14 de
fevereiro de 2023 e término em 13 de fevereiro de 2024, isto é, pelo prazo de 12 (doze)
meses, conforme contrato em anexo.
Com efeito, o supracitado Instrumento previa o pagamento à título de aluguel mensal
no valor de R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais), com vencimento em todo o dia 20 (vinte) de
cada mês, sujeito à reajuste anual. Ademais, conforme os termos do contrato,
responsabilizou-se a Locatária pelo adimplemento de todos os encargos incidentes sobre o
imóvel, tais como, cotas condominiais, impostos (IPTU), taxas do poder público, tarifa de
serviços, entre outros correspondentes ao período de locação.
Outrossim, conforme disposições contratuais, em caso de não pagamento dos valores
referentes à aluguéis e/ou encargos, será cobrada multa moratória de 10% (dez por cento)
sobre o total do débito, acrescido de juros a 1% (um por cento) ao mês, custas e honorários
advocatícios.
Ocorre que, a partir do vencimento em XXXX a Requerida deixou de adimplir com as
suas obrigações, restando em atraso com os pagamentos de aluguéis e demais encargos
locatícios contratuais, até a presente data, embora reiteradamente instada a regularizá-los.
Destarte, o débito atualizado importa em um valor de R$XXXX (xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx),
conforme tabela em anexo.
A parte requerente, importa salientar, intentou renegociar os valores em aberto,
disponibilizando novas datas e oportunidades para a regularização do débito e, por
consequência, permanência da relação contratual firmada, no entanto, não obteve sucesso.
Por conseguinte, diante da inadimplência da requerida, que se recusa a satisfazer com
suas obrigações contratuais, vê-se o Requerente compelido a mover apresente a ação,
conforme lhe facultam os arts. 9º, inciso III e 62 da Lei n. 8.245/91.

II - DO DIREITO:
Do inadimplemento contratual e pretensão de despejo:

Nos termos do acima disposto, o Requerente é legítimo proprietário do imóvel em

comento, consoante documento em anexo, a saber o Registro de Matrícula no Cartório de
Imóveis. Por conseguinte, celebrou contrato de locação por tempo determinado juntamente
com a Requerida, nos termos do instrumento em anexo.
 O supracitado instrumento, não obstante às disposições previstas na Lei nº 8245/91 -
Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, preveem obrigações atinentes a locatária, nos seguintes
termos:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao
vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
[…] VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
[…] XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes, dente
outras coisas:

4.3 O(A)(s) LOCATÁRIO(A)(S) deverá(ão) pagar o aluguel por meio de boleto bancário
nos bancos conveniados com ao(a)(s) LOCADOR(A)(ES). O BOLETO BANCÁRIO poderá
ser enviado ao domicílio do(a)(s) LOCATÁRIO(A)(S), entretanto, caso não seja recebido
em tempo hábil para o pagamento, é obrigação do(a)(s) LOCATÁRIO(A)(S) entrarem em
contato com ao(a)(s) LOCADOR(A)(ES) antes do vencimento para retirar o novo boleto
para efetuar o pagamento do aluguel.
CLÁUSULA QUINTA – DO ATRASO NO PAGAMENTO
5.1. O não pagamento dos aluguéis e encargos nos prazos previstos obrigará(ão) o(a)(s)
LOCATÁRIO(A)(S) ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o
valor do débito, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados dia a
dia e, ainda, correção monetária, conforme o índice definido neste instrumento.
5.2 Todo e qualquer débito em atraso será AUTOMATICAMENTE encaminhado ao
Departamento Jurídico do(a)(s) LOCADOR(A)(ES) para cobrança amigável e/ou Judicial.
Fica desde já estabelecido que, nessa hipótese, o(a)(s) LOCATÁRIO(A)(S) pagará(ão) 20%
(vinte por cento) sobre o valor do débito a título de taxa de cobrança, na hipótese da
cobrança extrajudicial, e, ainda, de honorários advocatícios, caso se faça necessário à
propositura de ação judicial.

No entanto, apesar de se tratar de uma relação jurídica firmada por livre e espontânea
vontade entre os contratantes, há tão pouco tempo, a parte contrária já encontra-se em mora,
com o inadimplemento referente a 3 (três) meses de aluguel e taxas condominiais.
 Destarte, a Lei nº 8245/91 - Lei do Inquilinato, entende que, em situações como a
presente, a relação contratual poderá ser desfeita, conforme previsão em seu artigo 9º, in
verbis:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti-las. (grifo meu).

Ora, a Requerida encontra-se em incontestável atraso com suas obrigações, dispostas

na Cláusula 4ª, do Instrumento firmado entre as partes, sendo notório a possibilidade e
viabilidade da presente ação de desejo. O que desde já se requer.
As cláusulas e disposições legais acima dispostas, quando descumpridas, importam
com que a Requerida tenha praticado flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio
de determinado bem quando, ainda que por inadimplemento contratual, incorrendo, desse
modo, em cláusula resolutiva. Com efeito, a completa falta de pagamento por parte da
Requerida, enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-
se seu direito à posse do imóvel
Isto posto, sem prejuízo do recebimento dos débitos outrora constatados, detém o
Requerente o inequívoco direito de ser imitido na posse direta e irrestrita do imóvel que lhe
pertence, importando na aplicação das cláusulas penais contratualmente dispostas e acima
elencadas.
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal
livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que,
culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”

Desse modo, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito do

Requerente à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse por parte
da Requerida, bem como aos recebimento dos valores devidos a título de aluguel e
condomínio relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula
penal descrita no contrato locatício.
Apesar de a Ação de Despejo, por falta de pagamento, nos termos da lei. poder ser
ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário
a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes
da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários,
haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente os comprovantes
das tentativas de negociação, mediante aplicativo de conversa, vulgo “Whatsapp”, entre as
partes por intermédio da Imobiliária que administra o imóvel.
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário são os
regulares pagamentos dos valores à título de aluguel e condomínio do imóvel do qual é o
proprietário, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação,
dentro do prazo fixado no contrato. Consistindo, o seu inadimplemento, em incontestáveis
prejuízos.
Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30
dias para a desocupação do imóvel, o que não ocorreu. (ocorreu no caso em tela?)

Da Cobrança dos valores em aberto:

Conforme disposto, a Requerida é devedora de, atualmente, 3 (três) meses de aluguéis

e taxas condominiais, que em valores atualizados até a presente data, representam a quantia
de R$8.8999,60 (oito mil e oitocentos e noventa e nove reais e sessenta centavos).
Com efeito, verifica-se que o Autor detém o direito de recebimento dos valores
atrasados dos aluguéis e taxas condominiais, devidamente reajustados, uma vez que é
inequívoca a obrigação contratual pela qual responde a Requerida, uma vez que se
encontrando legalmente constituída em mora, nos termos definidos pelo CC, senão vejamos:

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros,
atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui

de pleno direito em mora o devedor.
 Ademais, a Requerida foi contatada em oportunidades diversas a fim de se regularizar
a sua situação nos moldes do contratualmente estipulado, sendo que a priori descumpriu com
todas os acordos firmados, e por fim, quedou-se silente ao pagamento espontâneo, devendo
esta ser condenada ao pagamento das quantias em aberto acima descritas e dispostas em
tabela anexa.
Outrossim, a Lei do Inquilinato prevê, expressamente, que é possível a acumulação de
rescisão contratual pelo inadimplemento do aluguel à cobrança destes na mesma ação, é o
que se extrai do inciso I, do art. 62 da Lei nº 8.245/91. Vejamos:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e

acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente
de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança
dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para
responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado
do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”

O referido entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, senão

vejamos:

É consabido que o disposto no art. 62, inciso I, da Lei n.º 8.245/91, permite cumular
na mesma ação os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança de
aluguéis atrasados […] (REsp 784.929/CE, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA
TURMA, julgado em 01/12/2009, DJe 15/12/2009).

Outrossim, em sendo a cumulação de ação de despejo com cobrança de débitos

locativos […] faculdade disponibilizada ao locador, por óbvio, ao cumular as duas
ações, opta pelo rito menos célere […] (REsp 363.839/ES, Rel. Ministro GILSON
DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 13/03/2002, DJ 08/04/2002, p. 274).

Assim, cabível a cumulação da presente demanda. Em suma, requer, o Autor da

presente demanda, além da inequívoca rescisão contratual, a quitação dos aluguéis e taxas
condominiais não adimplidas, bem como todas as multas, encargos e juros, conforme
especificado na tabela de cálculo anexa.

III - DOS PEDIDOS:

Face ao exposto, REQUER a parte autora:

I) a citação da Requerida, para que no prazo da contestação, querendo evitar a rescisão da

locação nos termos do art. 62, II, L.8.245/91, efetuar o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo do contador, e mediante depósito judicial, que deverá ser
efetuado em até 15 dias após a intimação do deferimento, inclusive dos aluguéis vincendos
até a data do efetivo depósito;

II) seja a ação, ao final, julgada procedente para decretar a rescisão da locação, com o
consequente despejo da Locatária, bem como de eventuais ocupantes do imóvel, fixando-lhe
o prazo legal de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel;

III) sejam condenados a Locatária, ao pagamento das custas judiciais e dos honorários
advocatícios, de 20% sobre o montante devido, bem como de custas e honorários esses que
deverão ser corrigidos monetariamente e executados nestes próprios autos;

IV) requer provar o alegado com todos os meios de prova em direito admitidas, no entanto,
entende que a matéria é exclusivamente de direito, possibilitando o julgamento antecipado do
feito, ou, em caso de revelia, requer também provar o alegado por todos os meios de prova
em direito admitidos, notadamente juntada de documentos, inquirição de testemunhas,
perícias e depoimento de preposto do requerido, sob pena de confissão, tudo em
complementação a prova documental já produzida;

Valor estimado a causa o valor de R$ xxxx

Nestes Termos
Pede Deferimento.