Talvez isto possa te interessar:

• Modelo de ação anulatória de auto de infração do IBAMA

• [MODELO] Contestação em Ação Civil Pública Ambiental – Desmatamento
• Modelo de Contestação em Ação Civil Pública Ambiental – Dano ambiental
• [MODELO] Agravo de Instrumento contra liminar em Ação Civil Pública –
Desmatamento

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO PARA FINS RESIDENCIAIS

LOCADOR: XXXXXXXXXXXXX, brasileiro, casado, engenheiro, portador da cédula de
identidade RG/SSP/SP nº XXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXXXXXXXX,
XXXXX@gmail.com, residente e domiciliado na Rua XXXXXX, nº 463, Jardim do Bosque,
município de Leme/SP, CEP 13610-000.
LOCATÁRIO: XXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileiro, casado, agricultor, portador da cédula de
identidade RG/SSP/SP nº XXXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXXXXXXX, sem
endereço eletrô nico, e s/m XXXXXXX ..., residentes e domiciliados na Rua XXXXXXXXXX, nº
161, município de Leme/SP, CEP 13610-000.
OBJETO DA LOCAÇÃO: imó vel residencial situado na Rua XXXXXXXXX, nº 293, XXXXXXXX,
município de Leme/SP, devidamente registrado no Ofício de Registro de Imó veis de
Leme/SP, sob a matrícula nº XXXXX, cadastrado na municipalidade local sob o nº
XXXXXXXXXXXX.
PRAZO DA LOCAÇÃO: 30 meses, termo inicial em 26/08/2016 e termo final em
26/02/2019.
VALOR DO ALUGUEL: R$ 1.000,00 (mil reais) por mês, além de IPTU e demais taxas.
VENCIMENTO DO ALUGUEL: dia 15 (quinze) de cada mês.
ÍNDICE DE REAJUSTE E CORREÇÃO MONETÁRIA: Índice Geral de Preços do Mercado
divulgado pela Fundaçã o Getú lio Vargas (IGP-M), ou aquele que o substitua.
FORMA DE PAGAMENTO: depó sito em conta bancá ria do locador, Banco Sicoob, Ag. nº
0001, Conta Poupança nº XXXXXX, Titular XXXXXX (ou pagamento em dinheiro na
imobiliá ria XXXX mediante recibo etc.).
MODALIDADE DE GARANTIA: fiança, sem direito de preferência, prestada por
XXXXXXXXXXXX, brasileira, solteira , agricultora, portadora da cédula de identidade
RG/SSP/SP nº XXXXXXXXXXXXX, inscrita no CPF/MF sob o nº XXXXXXXXXXXX, sem
endereço eletrô nico, residente e domiciliada na Rua XXXXXXXXXXX, nº 161, município de
Leme/SP, CEP 13610-000.

DO OBJETO

Cláusula 1ª. O presente contrato tem por objeto a locaçã o para fins residenciais do imó vel
acima descrito, de propriedade do locador. O imó vel encontra-se em perfeitas condiçõ es de
uso, nos termos do laudo de avaliaçã o assinado pelas partes e anexo a este instrumento.
Parágrafo 1º. O imó vel objeto da locaçã o possui restriçõ es de uso, uma á rea de
preservaçã o permanente à s margens do Có rrego XXXX, restriçõ es das quais o locatá rio está
plenamente cientificado, respondendo por toda e qualquer violaçã o a que ele ou terceiros
derem causa durante o contrato de locaçã o, pelo que o locador desde já se exime de
responsabilidade nos termos do Pará grafo 2º desta Clá usula.
Parágrafo 2º. A presente locaçã o tem como fim ú nico e exclusivo a utilizaçã o do imó vel
para moradia do locatá rio, sendo ele, a partir desta data até a efetiva devoluçã o do imó vel,
o ú nico responsá vel pelas condutas e atividades desenvolvidas no imó vel, fazendo-o em
nome pró prio, por sua conta e risco, pelo que assume toda e qualquer responsabilidade por
atos/fatos decorrentes de sua posse, seja ela civil, tributá ria, trabalhista, administrativa,
ambiental ou criminal, ressalvando-se ainda que, caso o locador seja demandado por fatos
atribuíveis ao locatá rio, poderá denunciá -lo à lide nos termos do art. 125 do Có digo de
Processo Civil, sem prejuízo do direito de regresso por todos os danos e custos decorrentes.
Parágrafo 3º. A presente locaçã o somente se realizará com o respeito das condiçõ es
expostas acima, sob pena de imediata rescisã o e levantamento da multa contratual no valor
do aluguel, sem prejuízo de todo e qualquer custo ou dano que o locador venha a ter em
decorrência da violaçã o contratual, tais como reparos no imó vel, multas perante
autoridades administrativas, danos materiais ou morais, custas processuais, honorá rios
advocatícios, entre outros, conforme as clá usulas de responsabilidade deste instrumento.

DO PRAZO

Cláusula 2ª. O prazo de locaçã o é de 30 meses , com termo inicial em 26/08/2016 e termo
final em 26/02/2019. Findo o prazo, o locatá rio deverá entregar o imó vel ao locador, nas
mesmas condiçõ es em que o recebeu, independentemente de notificaçã o.
Parágrafo 1º. Se ao fim prazo acima ajustado o locatá rio continuar na posse do imó vel,
sem oposiçã o do locador em até 30 (trinta) dias, a locaçã o será automaticamente
prorrogada por prazo indeterminado, nas mesmas bases contratuais.
Parágrafo 2º. Prorrogada a locaçã o por prazo indeterminado, ambas as partes poderã o
denunciar o contrato a qualquer tempo, sem a incidência de multa, mediante notificaçã o
por escrito e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, sob pena de multa no valor
correspondente a 3 (três) meses de aluguel em vigor.
Parágrafo 3º. Prorrogada a locaçã o por prazo indeterminado, prorrogam-se
automaticamente as garantias concedidas no presente instrumento até a efetiva devoluçã o
do imó vel, nos termos do art. 39 da Lei nº 8245/91.
Cláusula 3ª. Caso o locatá rio resila o contrato antes do prazo ajustado, deverá pagar ao
locador multa no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel em vigor, reduzida
proporcionalmente ao tempo do contrato já cumprido.

DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

Cláusula 4ª. Ressalvadas as condiçõ es extraordiná rias da Clá usula 5ª, o locatá rio pagará
mensalmente ao locador, a título de aluguel, a quantia de R$ 1.000,00 (mil reais) no dia
15 (quinze) de cada mês , salvo quando o vencimento ocorrer em feriados oficiais ou
finais de semana, quando será prorrogado até o pró ximo dia ú til. O pagamento deverá ser
feito mediante depó sito em conta bancá ria do locador, Banco Sicoob, Ag. nº XXXXXX, Conta
Poupança nº XXXXX, Titular XXXXXXXXX.
Cláusula 5ª. Considerando que o imó vel locado necessita de pequenos reparos e cuidados,
os quais o locatá rio assume desde já a responsabilidade de operar, durante primeiro ano de
locaçã o (26/08/2016 a 26/08/2017), as partes convencionam que o pagamento do aluguel
na data ajustada (até o dia 15 de cada mês), ensejará um desconto de R$ XXXXXXXXX,00
(XXXXXXXXX reais), ou seja, durante o primeiro ano de locação o aluguel pago em dia
será no valor de R$ XXXX,00 (XXXXX reais).
Cláusula 6ª. O valor do aluguel será reajustado anualmente com base na variaçã o do Índice
Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundaçã o Getú lio Vargas (IGP-M), ou aquele
que o substitua.
Parágrafo Único. Se em virtude de lei superveniente passe a ser admitido o reajuste do
valor do aluguel em periodicidade inferior à prevista na legislaçã o atual, acordam as partes,
desde já , que o reajuste do valor do aluguel passará a ser feito no menor prazo entã o
permitido em lei.
Cláusula 7ª. O nã o pagamento do aluguel no prazo ajustado, implicará em multa de 10%
(dez por cento) sobre o valor do débito, acrescido de correçã o monetá ria (IGP-M) e juros de
1% (um por cento) ao mês, podendo ainda ensejar a rescisã o do contrato a critério do
locador, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91.
Parágrafo 1º. As partes acordam que no 5º (quinto) dia posterior ao vencimento dos
aluguéis, o débito será encaminhado ao assessor jurídico do locador para cobrança
amigá vel ou judicial, independentemente de aviso prévio ou notificaçã o, pelo que serã o
acrescidos 20% (vinte por cento) ao valor atualizado do débito a título de honorá rios
advocatícios. Ressaltando-se que o valor atualizado engloba multa de 10% (dez por cento),
correçã o monetá ria e juros de 1% (um por cento) ao mês, na forma da lei.
Parágrafo 2º. Caso o atraso do aluguel ocorra durante o primeiro ano de locaçã o, além dos
reflexos da mora previstos acima, o aluguel será cobrado em seu valor integral, ou seja, R$
1.000,00 (mil reais), nos termos da Clá usula 5ª.

DOS DEVERES DAS PARTES

Cláusula 8ª. Sã o deveres do locador, entre outros:

I. Entregar ao locatá rio o imó vel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II. Garantir, durante o tempo da locaçã o, o uso pacífico do imó vel locado;
III. Manter, durante a locaçã o, a forma e o destino do imó vel;
IV. Realizar os reparos e consertos imprescindíveis e de cará ter estrutural, que nã o sejam
decorrentes do uso cotidiano nem das atividades do locatá rio. Necessitando o imó vel de
reparos urgentes, cuja realizaçã o incumba ao locador, o locatá rio é obrigado a consenti-los.
Se os reparos durarem mais de 30 (trinta) dias o locatá rio poderá resilir o contrato, sem a
imposiçã o de multa;
V. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locaçã o;
VI. Fornecer ao locatá rio, caso este solicite, descriçã o minuciosa do estado do imó vel,
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VII. Fornecer ao locatá rio recibo discriminado das importâ ncias por este pagas, vedada a
quitaçã o genérica;
VIII. Exibir ao locatá rio, quando solicitado, os comprovantes relativos à s parcelas que
estejam sendo exigidas.
Cláusula 9ª. Sã o deveres do locatá rio, entre outros:
I. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locaçã o, legal ou contratualmente
exigíveis, no prazo, local e forma convencionados, sob pena de incorrer nas clá usulas
penais e resolutiva expressa deste contrato;
II. Servir-se do imó vel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza
deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse
seu;
III. Contratar e pagar o prêmio do seguro contra fogo, no prazo de 15 dias da assinatura
deste contrato, demonstrando o cumprimento da obrigaçã o ao locador, sob pena de
rescisã o com todos os seus reflexos. O contrato de seguro contra fogo deve abranger a
totalidade do imó vel, com indenizaçã o mínima de cem (100) vezes o valor do aluguel
vigente, e ter o locador como beneficiá rio;
IV. Restituir o imó vel, finda a locaçã o, no estado em que o recebeu, independentemente de
notificaçã o;
V. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparaçã o a este incumba, bem como as eventuais turbaçõ es de terceiros;
VI. Realizar a imediata reparaçã o dos danos verificados no imó vel, ou nas suas instalaçõ es,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes, prepostos ou terceiros;
VII. Nã o fazer modificaçõ es internas ou externas, benfeitorias necessá rias, ú teis ou
voluptuá rias no imó vel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Caso
autorizadas, fica convencionada a sua incorporaçã o ao imó vel locado, sem qualquer direito
a indenizaçã o ou retençã o pelo locatá rio;
VIII. Nã o ceder, emprestar, sublocar ou alterar o imó vel e o presente contrato, sem o
consentimento prévio e por escrito do locador, sendo que a demora deste em reprimir a
infraçã o nã o constitui consentimento tá cito;
IX. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimaçã o, multa ou exigência de autoridade pú blica,
ainda que dirigida ao locatá rio, sob pena de responder por multas, correçã o monetá ria,
juros e penalidades decorrentes do atraso no cumprimento das determinaçõ es do Poder
Pú blico;
X. Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gá s, á gua, esgoto e
correlatos, até a efetiva devoluçã o do imó vel;
XI. Pagar os impostos, taxas e demais cobranças do Poder Pú blico que incidam ou venham
a incidir sobre o imó vel, bem como o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana - IPTU;
XII. Permitir a vistoria do imó vel pelo locador ou por seu mandatá rio, mediante
combinaçã o prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros na hipó tese de alienaçã o.

DA VIGÊNCIA DO CONTRATO

Cláusula 10. Em caso de alienaçã o do imó vel, ainda que dentro do prazo da locaçã o, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de 90 (noventa) dias para a
desocupaçã o do locatá rio, que nada oporá a título de luvas, benfeitorias, prejuízos ou danos
de qualquer natureza.
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

Cláusula 11. O locatá rio visando neste contrato ú nica e exclusivamente a utilizaçã o do
imó vel locado, de forma livre e consciente, renuncia antecipadamente ao eventual direito
de preferência na aquisiçã o do imó vel em caso de alienaçã o, qualquer que seja a proposta,
obrigando-se a manifestar a renú ncia por escrito caso notificado.

DAS BENFEITORIAS

Cláusula 12. Toda e qualquer benfeitoria, necessá ria, ú til ou voluptuá ria, dependerá de
consentimento prévio e por escrito do locador, e ficará automaticamente incorporada ao
imó vel, sem prejuízo do exposto no Pará grafo 2º, da Clá usula 14, nã o cabendo ao locatá rio
qualquer direito a indenizaçã o, ressarcimento ou retençã o.
Parágrafo Único. Pertenças e estruturas desmontá veis ou removíveis, de propriedade
exclusiva do locatá rio, poderã o ser livremente introduzidas e retiradas, desde que nã o
impliquem na alteraçã o do estado atual ou depreciaçã o do imó vel.

DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO

Cláusula 13. O presente contrato ficará resolvido de pleno direito, sem que nenhuma das
partes incorra na clá usula penal ou tenha direito a indenizaçã o, desde que devidamente
notificada a parte contrá ria, nas seguintes hipó teses:
I. Por mú tuo acordo;
II. Para realizaçã o de reparos urgentes determinados pelo Poder Pú blico, que nã o possam
ser normalmente executados com a permanência do locatá rio no imó vel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las. Desde que nã o haja culpa do locatá rio, seus dependentes, familiares,
visitantes, prepostos ou terceiros;
III. Desapropriaçã o, total ou parcial, do imó vel pelo Poder Pú blico;
IV. Ocorrência de evento fortuito ou de força maior que impeça a ocupaçã o do imó vel,
desde que nã o haja culpa do locatá rio, seus dependentes, familiares, visitantes, prepostos
ou terceiros.
Parágrafo Único. Nenhuma notificaçã o do Poder Pú blico ensejará a resoluçã o do contrato,
salvo se apurado risco à segurança do imó vel em vistoria judicial. Neste caso, cada uma das
partes se obriga a satisfazer as exigências do Poder Pú blico que lhe competir.
Cláusula 14. Caso o locatá rio opte por resilir o presente contrato, devolvendo o imó vel,
incorrerá em multa no valor de 3 (três) aluguéis (contemporâ neos ao ato), abatida
proporcionalmente ao tempo de contrato já cumprido. Exemplificando, com a devoluçã o no
1º (primeiro) mês de locaçã o a multa seria de 3 (três) aluguéis, já no 15º (décimo quinto)
mês de locaçã o a multa seria equivalente a 1,5 (um e meio) aluguel, e assim por diante.
Parágrafo único. Decorridos os 30 (trinta) meses contratuais, no caso de prorrogaçã o da
locaçã o por prazo indeterminado ambas as partes podem livremente desfazer a locaçã o,
sem qualquer ô nus ou multa, desde que notifiquem a parte contrá ria com antecedência
mínima de 30 (trinta) dias, observadas todas as clá usulas atinentes aos deveres das partes
e aos cuidados com o imó vel.

DA RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL

Cláusula 15. Qualquer que seja o motivo da extinçã o do contrato, o locatá rio deverá
restituir o imó vel ao locador no estado em que o recebeu, conforme termo de vistoria, e
dentro do prazo estipulado no contrato ou na notificaçã o. Entretanto, em qualquer hipó tese
de devoluçã o, o locatá rio deve pintar paredes, janelas e portas, internas e externas, reparar
ou substituir telhas, vidros, cerâ micas, encanamentos, torneiras, cercas (entre outros),
cuidando para que nos reparos sejam utilizados matérias-primas e produtos de padrã o
médio. Deve ainda o locatá rio exibir os comprovantes de quitaçã o dos impostos, taxas e
quaisquer outras obrigaçõ es que incidam sobre o imó vel, devendo proceder também ao
cancelamento de seu cadastro junto aos ó rgã os competentes.
Parágrafo 1º. Apó s notificaçã o por escrito para restituiçã o do imó vel, o locador terá o
prazo de 10 (dez) dias para efetuar sua vistoria, ficando o locatá rio obrigado a pagar
aluguel e demais encargos da locaçã o até a efetiva devoluçã o do bem.
Parágrafo 2º. Se na vistoria de devoluçã o do imó vel for constatada a necessidade de
reparos ou substituiçõ es, o locatá rio ficará obrigado a arcar com seus custos, ainda que
realizadas a mando do locador, bem como a pagar aluguel e demais encargos da locaçã o
enquanto nã o ocorra a restituiçã o definitiva do imó vel.

DA CLÁUSULA PENAL

Cláusula 16. As partes se obrigam a cumprir e zelar pelo presente contrato em todos os
seus termos e condiçõ es, sob pena de multa em valor correspondente a 1 (um) aluguel
vigente à época da infraçã o, salvo previsã o específica neste instrumento, sem prejuízo de
açã o reparató ria pelos danos sofridos.
Parágrafo 1º. Considerando os riscos e elevados custos que a locaçã o oferece ao locador,
caso o locatá rio viole o disposto na Clá usula 9ª, ou qualquer outra disposiçã o deste
instrumento, independentemente de notificaçã o, ficará sujeito à s seguintes sançõ es:
I. Multa no valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infraçã o, devida a
partir da ocorrência do fato;
II. Ressarcimento de todos os prejuízos sofridos com a infraçã o, devido a partir da
ocorrência do fato;
III. Rescisã o do contrato, a critério da parte prejudicada.
Parágrafo 2º. A eventual execuçã o da clá usula penal se dará sem prejuízo do credor exigir
o cumprimento da obrigaçã o principal e acessó rios, além do ressarcimento de todos os
prejuízos sofridos, nos termos do art. 411 do Có digo Civil.
Parágrafo 3º. Nas hipó teses dos pará grafos 1º e 2º da Clá usula 16, sobre todos os valores
devidos a qualquer título, incidirã o juros legais e correçã o monetá ria desde a data do ilícito
contratual, independentemente de notificaçã o da parte contrá ria.

DA GARANTIA DA LOCAÇÃO

Cláusula 17. As partes elegem como garantia da presente locaçã o a fiança, sem direito de
preferência, prestada por XXXXXXXXX, retro qualificado.
Parágrafo 1º. Como prova de sua capacidade econô mica, os fiadores apresentam neste ato
a escrituras pú blica e respectiva matrícula do imó vel de sua propriedade, possuindo as
seguintes descriçõ es respectivamente: UMA CASA DE MORADA, situada nesta cidade e
comarca de Leme (SP), na Avenida Dr. Eurico Arrais Serodio nº 234, com seu terreno e
respectivo quintal, perfeitamente descrita e caracterizada na matrícula nº XXXX do CRI de
Leme/SP, cadastrada na municipalidade local sob o nº XXXXXXXXX.
Parágrafo 2º. Com o intuito de assegurar o locador de que a presente locaçã o está
garantida, caso o fiador aliene o imó vel acima, ou constitua sobre ele ô nus (alienaçã o
fiduciá ria, hipoteca, cauçã o etc.), a garantia da locaçã o será automaticamente considerada
insuficiente, sendo intimado o locatá rio para apresentar nova garantia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de rescisã o.
Parágrafo 3º. A fiança acima é assumida na condiçã o de responsá vel principal, ou devedor
solidá rio, sem direito de preferência, e abrangendo todo e qualquer valor devido (seja a
título de aluguel, impostos, taxas, multas, reparos, prejuízos materiais ou morais,
honorá rios advocatícios, custas processuais, entre outros), estendendo-se até a efetiva
entrega do imó vel, ainda que prorrogado o contrato por prazo indeterminado, nos termos
do art. 39 da Lei nº 8245/91, pelo que desde já o fiador renuncia os benefícios e direitos
que lhe sã o assegurados pelos art. 827 e 835, na forma do art. 828, incisos I e II do Có digo
Civil.
Parágrafo 4º. Em qualquer hipó tese, prevista ou nã o em lei, em que fique constatada a
insuficiência da garantia da locaçã o, tais como nas elencadas no art. 40 da Lei nº 8245/91,
independentemente de comprovaçã o documental, o locador poderá notificar o locatá rio
para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locaçã o, sem prejuízo de sançõ es contratuais e de reparaçã o por todo e
qualquer dano sofrido.

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Cláusula 18. A presente locaçã o será sempre regida pelos dispositivos da Lei 8.245/91 e
pelo Có digo Civil, ficando desde já asseguradas ao locador todas as vantagens legais
supervenientes.
Cláusula 19. As partes esclarecem que o presente instrumento particular de locaçã o, sendo
assinado pelas partes e por duas testemunhas, é título executivo extrajudicial apto a
promover açã o executiva por quantia certa em face do locatá rio e/ou fiador em caso
inadimplemento de qualquer das prestaçõ es, sem prejuízo de eventual protesto
extrajudicial, conforme art. 784, inciso III do Có digo de Processo Civil.
Cláusula 20. As partes desde já concordam com o protesto extrajudicial deste contrato por
inadimplemento de qualquer uma das prestaçõ es, inclusive multas, impostos, taxas etc., em
face do locatá rio e/ou fiador, fazendo-o pelo valor remanescente do débito acrescido de
multa de 10%, juros de 1% e correçã o monetá ria, além de honorá rios advocatícios de 20%
sobre o valor atualizado do débito, mediante apresentaçã o deste instrumento
acompanhado de planilha de débito.
Cláusula 21. O nã o exercício de qualquer direito ou faculdade estabelecidos no presente
contrato constituirá ato de mera liberalidade, nã o inovando ou criando direitos e
precedentes a serem invocados por qualquer das partes.
Cláusula 22. Os contratantes acordam que em qualquer hipó tese em que se faça necessá rio
utilizar-se de assessoria jurídica para a efetivaçã o do presente contrato (a exemplo de
infraçõ es, cobranças, açõ es judiciais etc.), as demandas serã o enviadas a seu assessor
jurídico, independentemente de aviso prévio ou notificaçã o, pelo que serã o acrescidos 20%
(vinte por cento) ao valor atualizado do débito a título de honorá rios advocatícios.
Ressaltando-se que o valor atualizado engloba multa cabível, correçã o monetá ria e juros de
1% (um por cento) ao mês, na forma da lei.
Parágrafo 1º. Sempre que houver necessidade de deslocamento da parte ou seu
representante a fim de tomar conhecimento ou providências acerca das questõ es legais
diretamente relacionadas a inadimplemento ou infraçã o causada pela parte contrá ria, os
custos de deslocamento e acomodaçã o serã o adicionados ao saldo devedor que deverá ser
pago em juízo apó s deferimento transitado em julgado da causa.
Parágrafo 2º. Qualquer reclamaçã o judicial ou extrajudicial que venha a ser formulada em
face do locador, em razã o de descumprimento ou infringência de qualquer disposiçã o legal
ou clá usula do presente instrumento ou dos contratos locatícios, obrigará os locatá rio e o
fiador a responder integralmente e, se for o caso, regressivamente, por todas as perdas e
danos causados ao locador e a terceiros, ficando autorizada, desde já a denunciaçã o da lide
ao locatá rio e ao fiador, nos exatos termos do art. 125 e seguintes do Có digo de Processo
Civil.
Cláusula 23. Visando à desoneraçã o, simplicidade e efetividade desta relaçã o jurídica, as
partes, desde já , aceitam receber notificaçõ es, intimaçõ es ou citaçõ es referentes a este
contrato por qualquer meio de comunicaçã o tais como telefone, SMS, e-mail, WhatsApp,
Facebook, carta registrada, ou pelas demais formas previstas no ordenamento jurídico.
Cláusula 24. Para dirimir eventuais conflitos ou questõ es oriundas do presente
instrumento, elegem as partes o foro da Comarca de Leme/SP, com renuncia expressa a
qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser.
Cláusula 25. Considerando que as partes celebram o presente instrumento movidas pela
boa-fé e eticidade nas relaçõ es civis, considerando ainda que o presente instrumento deve
conferir a má xima segurança jurídica à s partes, estas acordam que, uma vez assinados, os
instrumentos serã o imediatamente levados a cartó rio para reconhecimento de firma das
partes e, caso nã o coincidam com os “cartõ es de firma”, as partes devem reassinar o
instrumento ou atualizar o respectivo “cartã o de firma” no prazo improrrogá vel de 3 (três)
dias, sob pena de vencimento antecipado integral da dívida, nos termos das clá usulas
resolutivas acima, sem prejuízo da tomada de medidas judiciais reparató rias civis e
criminais se configurado crime de estelionato ou correlato.
E, por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 2 (duas) vias de
igual teor e forma, para que produza seus legais e jurídicos efeitos, comprometendo-se a
cumpri-lo por si, seus herdeiros e sucessores, o que fazem na presença de 2 (duas)
testemunhas que a tudo assistiram e também assinam.
Leme, 29 de setembro de 2016.
____________________________________
FULANO
Locatá rio
____________________________________
FULANA
LOCATÁ RIO
____________________________________
FIADOR
____________________________________
FIADORA
____________________________________
LOCADOR
____________________________________
Testemunha:
RG:
CPF:
____________________________________
Testemunha:
RG:
CPF:

Nã o há grandes diferenças entre a locaçã o residencial e a comercial, sendo a questã o mais

importante o prazo de locaçã o. Por um lado a Lei nº 8.245/91 protege o locatá rio
residencial prevendo que contratos residenciais abaixo de 30 meses poderã o ser mantidos
pelo locatá rio por até 5 anos (60 meses), mesmo sem a anuência do locador. Por outro lado,
inverte a ló gica na locaçã o comercial, prevendo a proteçã o ao “ponto comercial” para
locaçõ es nã o residenciais que tenham contrato por escrito com prazo superior a 5 anos
(contratos diretos ou sucessivos com prazo determinado, que somados ultrapassem 5
anos).
Sempre que possível, insira o cô njuge também como locatá rio, trata-se de medida que
aumenta as garantias do locador, pois mesmo em caso de divó rcio ambos continuam
solidariamente responsá veis pelas obrigaçõ es contratuais.
ATENÇÃ O – FIADOR CASADO SÓ PODE PRESTAR FIANÇA COM A PARTICIPAÇÃ O DIRETA
DE SEU CÔ NJUGE! Caso a fiança seja prestada por apenas um deles há grandes chances de
ser considerada nula ou, na melhor das hipó teses, ser limitada à meaçã o do fiador.
Independentemente da modalidade de locaçã o, prazo é ponto de maior importâ ncia. Caso o
locador deseje manter para si a maior disponibilidade possível sobre o imó vel, nas locaçõ es
residenciais deve-se utilizar o prazo mínimo de 30 meses, e nas locaçõ es nã o residenciais
deve-se utilizar prazo má ximo de 3 a 4 anos e depois só renovar o contrato constando
expressamente que a locaçã o se dá por tempo indeterminado, podendo ser rescindida por
ambas as partes a qualquer tempo, sem qualquer direito a indenizaçã o por fundo de
comércio, investimentos, prejuízos etc.
Por lei, a cobrança antecipada de aluguéis só é permitida quando o contrato nã o é coberto
por nenhuma modalidade de garantia, sendo esta a ú nica hipó tese de cobrança antecipada.
Clá usula utilizá vel apenas em casos de imó vel com reparos a fazer. Negociaçõ es neste
sentido sã o livremente estipuladas entre as partes. Caso o imó vel esteja em perfeito estado
de conservaçã o, a clá usula pode ser simplesmente excluída.
As garantias da locaçã o sã o FIANÇA, SEGURO-FIANÇA E CAUÇAO, sendo vedado por lei o
acú mulo de mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato (nessas hipó teses, além
da contravençã o penal do art. 43 da Lei nº 8245/91, há o risco de o juiz da causa
determinar a seu critério qual das garantias será desconsiderada).
Fiança Pessoal – cuidados: o fiador deverá ter avaliaçã o positiva junto aos ó rgã os de
proteçã o ao crédito e deverá residir e ser proprietá rio do imó vel livre e desembaraçado, de
preferência na mesma cidade da celebraçã o da locaçã o – obter uma certidã o de matrícula
atualizada e mencionar os dados do imó vel no contrato de locaçã o.
Seguro-fiança – cuidados: para ter validade, se faz necessá rio o pagamento do prêmio, nem
sempre adimplido pelo locatá rio, cabendo nesse caso, à administradora ou ao proprietá rio
arcar com esse ô nus, para nã o ficar sem a garantia. Outrossim, o prazo de vigência do
seguro normalmente nã o coincide com o da locaçã o, devendo ser observada atentamente a
época de renovaçã o do seguro. Se a locaçã o restar sem garantia, será administradora
responsabilizada pelos eventuais prejuízos causados ao locador.
Cauçã o – cuidados: a cauçã o obrigatoriamente deverá ser depositada em conta-poupança,
só podendo ser levantada, de comum acordo com o locatá rio ao término da locaçã o, ou
através de ordem judicial. Observar que, como o má ximo de cauçã o permitido por lei
equivale a três alugueres, dificilmente servirá ela para cobrir uma açã o de despejo e
eventuais reparos no imó vel.
Em caso de inadimplemento, basta comparecer ao Cartó rio de Protesto de Letras e Títulos
com uma via do contrato, acompanhado de uma memó ria de cá lculo (discriminando o valor
da locaçã o, os atrasos, á gua, luz, multa, correçã o, juros, honorá rios etc., conforme o caso), e
solicitar o protesto. Sem custas ao locador, o locatá rio e o fiador serã o intimados para
pagarem o débito no prazo de 3 dias, sob pena de protesto e negativaçã o perante ó rgã os de
proteçã o ao crédito.
Colha a rubrica de todos os comparecentes em todas as pá ginas e, sempre que possível,
reconheça imediatamente as firmas de todas as partes, incluindo testemunhas, para evitar
qualquer questionamento