TRIBUNAL ARBITRAL DA TOLEDO

SENTENÇA ARBITRAL
Arbitro: André Ricardo Padovan Filho
PROCESSO: Nº 285/2020
Requerente: Batimã
REQUERIDO: Ispaidermen & Cia. LTDA
1- RELATORIO
As partes: BATIMÃ, brasileiro, viúvo, portador da cédula de identidade RG nº.
00.000.000/02, e do CPF/MF nº. 00.000.000-55, residente e domiciliada à Rua Das
Braunas, n° 100, na cidade de Brasília/DF, e ISPAIDERMEN & CIA LTDA, inscrita
no CNPJ/MF N° 00.000.000/001, localizada à Rua CLSW, quadra n° 100, nº 100, que
firma, na cidade de Brasília/DF, elegeram o Tribunal Arbitral da Toledo para dirimir
quaisquer conflitos inerentes às cláusulas de seu contrato, conforme expressa a cláusula
sétima do contrato de locação instaurado entre os mesmo em 02 de outubro de 2012.
Busca-se a resolução de conflito decorrente de desacordo entre as partes sobre
acontecimentos referentes ao objeto de locação, prédio de 03 andares, localizado à Rua
CLSW, quadra n° 100, na cidade de Brasília. Litigam sobre infiltrações ocasionadas por
fortes chuvas no dia 06/11/2017, que danificaram todas as paredes do 3º e 2º andar,
todos os revestimentos de gesso, além de documentos e equipamentos do locatário,
tendo o locador prejuízos na ordem de R$ 200.000,00 e o locatário no valor de
R$300.000,00.
O locador, então, tentou receber o valor destes prejuízos em face da empresa
“Chove mais dentro do que fora” ingressando com a ação de indenização, número
0002377-64.2017.1.26.0000. Açã o esta que foi julgada TOTALMENTE
IMPROCEDENTE pela 2ª Vara Cível de BRASILIA (DF) com embasamento no artigo
393 do Código Civil. Em seguida, procurou o locatário ISPAIDERMEN & CIA LTDA
para reaver os prejuízos, porem este se recusou a pagar, alegando também ter tido
prejuízos, na ordem de R$ 300.000,00, e também por entender tratar-se de despesas
extraordinárias, sobre os quais não tinha responsabilidade de acordo com a contrato de
locação.
A recusa do locatário fez com que BATIMÃ iniciasse procedimento arbitral nos
moldes do que havia sido contratado, pedindo R$ 100.000,00 (cem mil reais) relativos
às despesas suportadas pelo autor, mais R$ 100.000,00 (cem mil reais) referente ao
dever de indenizar pelos danos causados oriundos ao descumprimento contratual ao não
desocupar o imóvel no prazo. O autor, na tentativa de demonstrar seu mérito, juntou na
petição inicial o contrato realizado entre as partes, ambos os recibos do serviço
contratado da empresa ``Chove mais dentro do que fora´´ e declaração desta mesma
empresa, que consta ser ISPAIDERMEN & CIA LTDA o responsável pelo atraso no
inicio das obras.
ISPAIDERMEN & CIA LTDA, devidamente citado, por sua vez, apresentou sua
defesa, pedindo em primeiro lugar o acolhimento da preliminar de coisa julgada
decorrente da ação ingressada por BATIMÃ em face da empresa ``Chove mais dentro
que fora´´ que, como dito anteriormente, foi julgada improcedente por conta do Art. 393
CC. Além do mais, caso não seja feito o acolhimento, pedem pela TOTAL
IMPROCEDENCIA dos pedidos do autor, por motivos de, conforme alegado pelo
requerente, as despesas serem EXTRAORDINARIAS, pelo requerido ter alegadamente
notificado o locador de seu atraso e também pelo Art. 393 CC.
ISPAIDERMEN & CIA LTDA, na tentativa de comprovar seu mérito,
apresentou junta de sua defesa a ação transitada em julgado de número 0002377-
64.2017.1.26.0000 supramencionada e um email demonstrando que, de fato,
notificou o requerente sobre o atraso.
2.0- FUNDAMENTAÇÃO
2.1 – DA COISA JULGADA
Antes de prosseguir com o mérito, deve-se julgar o pedido por parte do
REQUERIDO, apresentado na contestação, de acolhimento da preliminar de coisa
julgada. Haja isso dito, declaro NÃO ACOLHER tal preliminar, uma vez que a ação de
número 0002377-64.2017.1.26.0000 (TJ-SP) em face da empresa ``Chove mais
dentro do que fora´´, que já foi transitada em julgado, é DISTINTA de nossa atual
açã o, possuindo diferentes causas e partes, sendo assim, a açã o prosseguirá de
acordo com as formalidades, nã o se aplicando o artigo 502 do CPC/15.

2.2 – DOS FATOS

O requerente e o requerido litigiam sobre imóvel de 03 andares, localizado à Rua
CLSW, quadra n° 100, na cidade de Brasília, que tem longos períodos de seca e de
chuva (de novembro a abril), estando ciente ambos o locador e locatário, objeto do
contrato de locação celebrado na data de 02 de outubro de 2012, com vigência de 15
(quinze) anos, encerrando, portanto, em 02 de outubro de 2017.
O referido imóvel foi desocupado em novembro de 2017, um mês após o fim do
contrato. Vale ressaltar as cláusulas quinta e sétimas, que estabelecem sobre a
conservação do imóvel, do pagamento e local, além de instituir a arbitragem para
dirimir quaisquer conflitos inerentes às clausulas do contrato, elegendo, para tanto, o
Tribunal Arbitral da Toledo.
``5.1 Para a conservação do imóvel fica pactuado que as despesas ordinárias, oriundas do uso normal
do imóvel, correrão por conta exclusiva da LOCATÁRIA, enquanto as extraordinárias restarão a cargo exclusivo
do LOCADOR. 5.2. O aluguel deverá ser pago em moeda, corrente do país até o dia 05 de cada mês subsequente
ao vencido através de boleto bancário enviado pela Administradora da LOCADORA, boleto este que será enviado
no primeiro dia útil de cada mês, ou no local a ser indicado pela LOCADORA. Ultrapassado este prazo incorrerá
a LOCATÁRIA em multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor do aluguel, além de juros de mora
equivalente a 1% (um por cento) ao mês e correção pró- rata do IGP-M, até dia do efetivo pagamento, ou pelo
outro índice que venha substituir o pactuado. 5.3. A inadimplência da LOCATÁRIA a constituirá em mora,
podendo independentemente de qualquer notificação, interpelação ou aviso extrajudicial podendo a LOCADORA
rescindir o presente contrato e promover a cobrança amigável ou judicial do débito, hipótese em que o aluguel e
encargos ficarão acrescidos de 20% 3 a título de honorários advocatícios, sem prejuízo das custas e despesas
processuais, mais, ainda, juros de mora e correção monetária na forma da cláusula anterior.´´

``7.1 As partes contratantes instituem a arbitragem para dirimir quaisquer conflitos inerentes às
cláusulas deste contrato, elegendo, para tanto, o Tribunal Arbitral da Toledo. 7.2 As partes de comum acordo
concordam em sujeitar-se aos árbitros e regras indicados pelo Tribunal Arbitral da Toledo. ´´
 Sabendo que o imóvel se encontrava supostamente vazio, Batimã contratou a
empresa “Chove mais dentro do que fora”, ainda no mês de outubro, para que não
tivesse problemas com o período chuvoso da região de Brasília, que ocorre de
novembro a abril.
A contratação da empresa foi feita para que fosse realizada a troca de telhas
antigas por telhas novas, impermeabilizando a laje. O serviço prestado teria o valor de
R$ 100.000,00 (cem mil reais), como demonstrado no primeiro recibo.
As obras, entretanto, só puderam ser iniciadas no dia 01/11/2017, um mês após a
contratação da empresa “Chove mais dentro do que fora”, em virtude de atraso do
locatário Ispaiderman & Cia Ltda em deixar o imóvel, de acordo com declaração dada
pela empresa “Chove mais dentro do que fora”. Há também email demonstrando que a
requerida notificou, no dia 04/10/2017, o requerente do atraso devido a imprevistos,
tendo seu devido consentimento, pedindo porem que saísse o quanto antes.

Ocorre que, 05 dias após o início das obras, em 06/11/2017, estas foram
interrompidas por fortes chuvas. As chuvas ocasionaram infiltrações que danificaram
todas as paredes do 3º e 2º andar, e todos os revestimentos de gesso, além de
documentos e equipamentos do locatário, ocasionando prejuízo na ordem de
R$200.000,00 para o requerente e no valor de R$300.000,00 para o requerido.
Por conta dos danos causados pela chuva, o requerente (Batimã) pagou a
empresa “Chove mais dentro do que fora” mais 100.000,00 (cem mil reais) para que
fossem reparados os danos, como demonstrado pelo segundo recibo, totalizando
R$200.000,00.
Batimã, locador do imóvel, tentou reaver seus prejuízos em face da empresa
“Chove mais dentro do que fora”, porem teve seu pedido negado pelo juiz, devido a
excludente de força maior e caso fortuito, havendo inclusive a apresentação dos
documentos, com amparo no art. 393 do Código Civil.
``Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se
expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior
verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. ´´

Por fim, Batimã entra em contato com o locatário para pedir o valor equivalente
aos prejuízos, Ispaidermen & Cia. LTDA negou-se a pagar-lhe, pois alega ter tido
prejuízo no valor de R$ 300.000,00, pois quando as obras começaram, ainda possuía
documentos e equipamentos dentro do imóvel, estes foram danificados pelas chuvas do
dia 06/11/2017, além de entender que tratam-se de despesas extraordinárias, sobre os
quais não tinha responsabilidade de acordo com a contrato de locação. Batimã ingressa
então com ação em face de SPAIDERMEN & CIA LTDA, pedindo um montante de
R$200.000,00 pelas despesas pagas e pelo descumprimento contratual.
ISPAIDERMEN & CIA LTDA, em sua contestação, pede pelo acolhimento da
preliminar de coisa julgada, decorrente da ação ingressada por BATIMÃ em face da
empresa ``Chove mais dentro que fora´´ que, como supra mencionado, foi julgada
improcedente com fundamentação no artigo 393 CC. Caso não seja feito o
acolhimento, pedem pela TOTAL IMPROCEDENCIA dos pedidos do autor pois,
conforme alegado pelo requerente, as despesas são supostamente
EXTRAORDINARIAS, pelo requerido ter alegadamente notificado o locador de seu
atraso e também pelo Art. 393 CC.
 2.3 - DO DIREITO
Em luz dos fatos acima demonstrados, considerando a petição inicial e a
contestação, o autor não terá seu primeiro pedido atendido, visto que as despesas
com o telhado são de ordem extraordinária, não sendo responsabilidade do
requerido, contrariando o que foi alegado pelo autor, com embasamento na
clausula 5.1 do contrato de locação. Por fim, julgo o segundo pedido
TOTALMENTE PROCEDENTE, haja visto que o requerido estava em mora e
que, mesmo havendo notificado o requerente um dia após o fim do contrato, e
tendo seu consentimento, este fato não afasta do requerido a conduta dolosa que
resultou em mora, visto que o requerido não conseguiu a justificar, sendo o
atraso no inicio das obras o único fator causador dos prejuízos, devido ao
período de chuvas, não se aplicando o Art. 393 do CC que havia sido
previamente pedido pelo requerido, em sua contestação.
Sendo assim, mostrar-se-á a seguir os fundamentos que embasam o que já foi
dito, destacando-se os documentos que comprovam o alegado, e que de tal forma, dão
ao requerente direito de indenização em face do requerido.
2.3.1 - DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL
O contrato de locação discorre em sua quinta clausula que são de
responsabilidade do LOCATARIO as despesas ordinárias e do LOCADOR as despesas
extraordinárias, vejamos:
``5.1 Para a conservação do imóvel fica pactuado que as despesas ordinárias, oriundas do uso normal
do imóvel, correrão por conta exclusiva da LOCATÁRIA, enquanto as extraordinárias restarão a cargo exclusivo
do LOCADOR. 5.2. O aluguel deverá ser pago em moeda, corrente do país até o dia 05 de cada mês subsequente
ao vencido através de boleto bancário enviado pela Administradora da LOCADORA, boleto este que será enviado
no primeiro dia útil de cada mês, ou no local a ser indicado pela LOCADORA. Ultrapassado este prazo incorrerá
a LOCATÁRIA em multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor do aluguel, além de juros de mora
equivalente a 1% (um por cento) ao mês e correção pró- rata do IGP-M, até dia do efetivo pagamento, ou pelo
outro índice que venha substituir o pactuado. 5.3. A inadimplência da LOCATÁRIA a constituirá em mora,
podendo independentemente de qualquer notificação, interpelação ou aviso extrajudicial podendo a LOCADORA
rescindir o presente contrato e promover a cobrança amigável ou judicial do débito, hipótese em que o aluguel e
encargos ficarão acrescidos de 20% 3 a título de honorários advocatícios, sem prejuízo das custas e despesas
processuais, mais, ainda, juros de mora e correção monetária na forma da cláusula anterior.´´

Haja visto o contrato, fica claro que a obrigação de realizar os reparos nas telhas
era do LOCADOR, de acordo com os artigos 22 e 23 da lei 8.245/91, que definem as
despesas contratuais e extracontratuais:
``Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram
aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (...)´´;

``§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva,

especialmente: (...)

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; (...)

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (...)´´

Sendo assim, fundamenta-se a improcedência do primeiro pedido do autor.

2.3.2 - DA MORA
 De acordo com o artigo 394 do CC, e conforme já provado e discutido
anteriormente, houve mora por parte do REQUERIDO na entrega do objeto da locação,
vejamos:
Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser
recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

Tendo isso firmado, prosseguiremos para a fundamentação da responsabilidade

do devedor (ISPAIDERMEN & CIA LTDA) pelo prejuízo causado em mora, mesmo
que por caso fortuito ou força maior.
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos
valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade
resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa,
ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

O email enviado para o requerente APÓS o fim do contrato NÃO justifica sua
mora, apesar de ter havido consentimento por parte do autor. Haja isso dito, o email
NÃO afasta a responsabilidade e o dolo do requerido (ISPAIDERMEN & CIA LTDA),
justificando assim o julgamento como procedente pelo segundo pedido do autor.

3 – DISPOSITIVO
Diante do exposto, e tudo mais que constar nos autos, com fundamentação nos
artigos 394, 395 e 399 do Código Civil, além de respaldo nos artigos 22 e 23 da lei
8.245/91 JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor:
BATIMÃ, em face do requerido: ISPAIDERMEN & CIA LTDA ambos qualificados
nos autos.
Condeno o requerido a restituir ao autor o valor de R$ 100.000,00 (cem mil
reais), a título de indenização por danos materiais e descumprimento contratual, assim,
50% do pedido.
Determino de acordo com o que preconiza o artigo 27 da lei 9.307/96 e com o
compromisso Arbitral firmado entre as partes seja
Pagas todas à custa pelo Requerido no importe de R$ 100.000,00 (CEM
MIL REAIS) até a data de 31 DE JULHO DE 2021, ATRAVÉS DE DEPOSITO
NA CONTA BANCARIA DO AUTOR (BATIMÃ), DEVENDO O PAGAMENTO
SER FEITO EM UMA ÚNICA PARCELA.
Em caso de descumprimento, incidirá sobre o valor, multa de 10% (dez por
cento) e juros de 1% (por centos) ao mês e antecipação da parcela a vencer.
Nada mais.
PRESIDENTE PRUDENTE, 31 DE JULHO DE 2020
ANDRÉ RICARDO PADOVAN FILHO, JUIZ ARBITRAL.