8.7.1.

Ação de cobrança de condomínio - Juizado Especial Cível - Aplicação multa de 20%

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

DA COMARCA DE __________.

(10 linhas)

A competência para a propositura da ação de cobrança de condomínio é o

local do imóvel, conforme prevê o artigo 95 do Código de Processo Civil.
Assim, o cabeçalho da petição deve ser endereçado ao Juiz da comarca em
que está situado o imóvel.

CONDOMÍNIO (qualificar), inscrito no CNPJ sob n°

(qualificar), situado à (endereço completo), nesta Capital, neste ato representado por seu síndico
(qualificar), conforme cópia da Ata da Assembléia Geral Extraordinária (doc. 2), por intermédio de
seus advogados (doc. 1), que abaixo subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa
Excelência, para, com fulcro no inciso II alínea “b” do artigo 275 do Código de Processo Civil e os
artigos da Lei 10.406/02 em seus artigos e demais disposições aplicáveis à matéria para propor a
presente:

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS

Em face de (qualificar), pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

A qualificação das partes deve ser a mais completa possível para atender
os requisitos do artigo 282, inciso II do Código de Processo Civil. Em
muitos casos o autor não dispõe da qualificação completa do réu, e neste
caso recomendação que o autor declare na qualificação que ele desconhece
ou é ignorada a referida qualificação.

I - DOS FATOS
O réu é proprietário/possuidor do imóvel sito à Rua Sebastião (*********), apto. ***,
Bloco **, CEP: *********, nesta Capital, neste condomínio, conforme certidão de propriedade.
Na qualidade de proprietário, responde pelas verbas ordinárias e extraordinárias daquele.
Entretanto, o mesmo vem deixando de efetuar o pagamento das verbas condominiais
vencidas desde ******* até a presente data.
Restada infrutífera qualquer composição entre as partes outra alternativa não restou ao
requerente senão a propositura da presente ação para condenar o réu no pagamento do principal,
acrescidos das penalidades inscritas na convenção condominial, além de custas e despesas
processuais além de verba honorária.
Sendo assim, requer, através da prova emprestada e com base nos artigos 332 e 364 do
Código de Processo Civil, que sejam os endereços supra mencionados, como já fossem efetuado as
citações e as buscas nos órgãos competentes, por serem documentos públicos e com força probante.

No tópico dos fatos o autor deve narrar todas as circunstâncias que

envolveram a relação jurídica com o condômino inadimplente, bem como
apontar os meses que deixaram de ser adimplidos, acostando aos autos
planilha demonstrativa do débito.
A inicial deve vir acompanhada também da convenção de condomínio, de
todas as atas que aprovaram a previsão orçamentária e o valor das cotas
condominiais para o período e a aprovação das contas do período que é
 exigido na ação de cobrança, sob pena de indeferimento da inicial por falta
de requisito formal.
Importante também é a juntada da matrícula do imóvel, para que se
verifiquem quem detém o titulo de propriedade, que para efeitos legais é o
responsável pelo pagamento, mesmo que no imóvel residam terceiros
diversos do proprietário do imóvel.
Neste modelo, a ação é proposta no juizado especial, haja vista que muitos
juizados recebem este tipo de ação, desde que com o limite de 40 salários
mínimos, uma vez que há uma divergência conceitual sobre a natureza
jurídica dos condomínios, pois o Código Civil não o considera uma
personalidade jurídica, o que dessa maneira torna possível a propositura
da ação no juizado. Certifique-se da aceitação do juizado de competência
para processar a ação de seu condomínio possui este entendimento.
Importante é o autor ao narrar os fatos, apontar o documento
correspondente a sua narração, para facilitar a visualização e
entendimento do juiz ao formar o seu convencimento. Aconselhamos toda
vez que for comentado na petição um documento, que haja uma remissão ao
local que ele se encontra nos documentos que acompanharão a inicial, ex.:
(doc. 01, 02 e etc.).

II - DO DIREITO
Conforme dispõe o artigo 1.336, inciso I do Novo Código Civil Brasileiro, é dever do
condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
Prevê ainda o mesmo artigo, em seu inciso IV, §§ 1º e 2º que o condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados e pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção.
A cláusula ****ª, § *****º da norma interna estabeleceu, a título de cláusula penal, o
percentual de 20% sobre o débito original em caso de inadimplemento.
Neste sentido:

“AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS -PERCENTUAIS DOS JUROS

E DA MULTA MORATÓRIA ESTABELECIDOS NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO -
CONVENÇÃO ELABORADA E REGISTRADA ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DO NOVO
CÓDIGO CIVIL - ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO, NÃO ATINGIDO PELA NOVA
LEI - APLICAÇÃO DO ART. 5º., XXXVI, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, E DO ART. 6º. , DA
LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO DA MULTA
PARA O PERCENTUAL PREVISTO NO ART. 1.336, § 1º. , DO NOVO CÓDIGO CIVIL - AÇÃO
JULGADA PROCEDENTE - RECURSO NÃO PROVIDO. Tribunal: 2º TAC, DES. ZÉLIA MARIA
ANTUNES ALVES, Data da Publicação: 15/2/2005, Processo: 813.467/7-00.”

Outrossim, determinou a incidência de correção monetária e juros de mora sobre o débito

não quitado, como comprova o documento incluso.
Com efeito, estabeleceu-se expressamente a aplicação das penalidades pela inadimplência,
razão pela qual deverá a requerida responder pelos débitos acrescidos das penalidades aprovadas
pelas universalidades das pessoas.
A jurisprudência é clara no que se trata o assunto em questão, a saber:

Ementa: COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. SUMARÍSSIMO.

NÃO HÁ QUE SE FALAR EM SENTENÇA ULTRA PETITA QUANDO A OBRIGAÇÃO
RESULTA DE PRESTAÇÕES MENSAIS QUE VENCERÃO NO CURSO DA LIDE E SERÃO
POR ELA ABRANGIDAS.
ORIGEM: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA BAHIA
 Assim, o débito compreendido em principal, acrescido de multa de 20% (vinte por cento),
juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária até a propositura da ação correspondente,
somando-se o débito atualmente a R$ ********.

No item do direito, o autor da ação deve demonstrar o suporte jurídico de

seu pedido, fundamentando a ação nos artigos das legislações aplicáveis ao
condomínio, podendo aplicar o Código Civil que recepcionou a matéria de
condomínio, bem como a Lei 4.591/64, naquilo que o Código Civil não
derrogou.
Importante juntar a matrícula do imóvel para verificar quem é o
proprietário do imóvel, para facilitar uma eventual fase de execução,
momento em que o bem será a garantia da dívida, o que não ocorrerá se a
ação for proposta em face do possuidor do imóvel, que não consta como
proprietário na matricula.
Neste modelo de ação, levamos em conta a parte da jurisprudência que
entende ser aplicável a multa de 20% pela mora das taxas condominiais,
mesmo após a vigência do Código Civil de 2003, entendendo que a
convenção que prevê a referida multa é ato jurídico perfeito e não pode ser
modificada.

III - DO PEDIDO

“EX POSITIS”, requer-se a Vossa Excelência que:

Digne-se determinar a citação do requerido para que conteste a presente, sob pena de revelia
e confissão;
a) sejam incluídas na presente ação os demais débitos condominiais que forem vencendo no
curso da presente demanda, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil;
b) seja a ação julgada procedente em todos os seus termos, para condenar o réu no
pagamento do principal devidamente corrigido, acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre os
encargos devidos até o efetivo pagamento e 1% (um por cento) ao mês, honorários advocatícios na
base de 20% (vinte por cento) sobre o total da condenação, custas e despesas processuais.

O pedido da inicial deve ser certo e determinado, conter toda a postulação

do autor formulada na inicial e a sua procedência, bem como de conter o
requerimento de citação e condenação do réu, inclusive nos honorários
advocatícios e sucumbência e indicar as provas que pretende produzir.
Tais requisitos devem ser preenchidos como determinam os artigos 286 e
seguintes do Código de Processo Civil, sob pena de ser indeferida a petição
inicial, nos moldes dos artigos 267 e 295 do mesmo ordenamento.

Protesta desde já e requer pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos,
sem exceção, depoimento pessoal da ré, oitiva de testemunhas.

Dá-se à causa o valor de R$ _____________________.

A toda causa deve ser atribuída um valor, no caso da ação de cobrança de

condomínio, o valor a ser atribuída a causa corresponde ao valor devido
pelo réu, referente às taxas condominiais, multas e outras incidentes sobre
o imóvel e pertinentes a relação jurídica.
O valor da causa é utilizado para calcular as despesas processuais, que
variam conforme o estado da federação.
 A falta de atribuição ao valor da causa é motivo para o indeferimento da
inicial, nos moldes dos artigos 267 e 295 do Código de Processo Civil.

Vale ressaltar que, a razoabilidade impõe que o magistrado antes de

indeferir a inicial pela falta de qualquer requisito para o regular
processamento da ação, seja concedido o autor o prazo de 10 dias para
regularizar a petição, conforme prevê o artigo 284 do Código de Processo
Civil.

Termos em que, pede deferimento.

(Local e data).

Advogado - OAB/___. (XXX.XXX/UF)