EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA CIDADE

FULANA DE TAL, solteira, comerciária, residente e domiciliada

na Rua da X, nº. 0000, CEP 44555-666, na Cidade, possuidora do CPF(MF) nº.
111.222.333-44, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediado por seu
mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço
eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz
fixada no art. 106, inc. I c/c art. 287, ambos do CPC, indica-o para as intimações que se
fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, com
suporte no art. 186 c/c art. 944, ambos do Código Civil e, ainda, arts. 6º, inc. VI, 12, 14, 18,
20 e 25, § 1º do CDC, a presente

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER

C/C
( com pedido de preceito cominatório e indenização)

1
contra ( 01 ) SOCIEDADE XISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa
jurídica de direito privado, estabelecida na Rua Delta, nº. 000, na Cidade, inscrita no
CNPJ(MF) sob o nº. 00.111.333/0001-55, com endereço eletrônico xista@xista.com.br, em
decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.

INTROITO

( a ) Benefícios da justiça gratuita (CPC, art. 98, caput)

A parte Autora não tem condições de arcar com as despesas

do processo, uma vez que são insuficientes seus recursos financeiros para pagar todas as
despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.

Destarte, a Demandante ora formula pleito de gratuidade da

justiça, o que faz por declaração de seu patrono, sob a égide do art. 99, § 4º c/c 105, in
fine, ambos do CPC, quando tal prerrogativa se encontra inserta no instrumento
procuratório acostado.

( b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

A parte Promovente opta pela realização de audiência

conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida, por carta
(CPC, art. 247, caput) para comparecer à audiência designada para essa finalidade (CPC,
art. 334, caput c/c § 5º).

2
 (1) – SÍNTESE DOS FATOS

A Autora firmara com a Ré, na data de 00 de março de 0000,

um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel . (doc. 01) O propósito
contratual era a aquisição do imóvel sito na Rua das Tantas, nº. 000, Apto. 1303, nesta
Cidade além da respectiva garagem de nº. 122. No tocante ao preço do bem, ajustou-se o
pagamento de R$ 000.000,00 ( .x.x.x. ), a ser adimplido da seguinte forma:

(i) R$ 00.000, 00 ( .x.x.x. ) , a título de sinal e princípio de pagamento;

( ii ) R$ 00.000,00 ( .x.x.x. ) em 25 parcelas mensais e sucessivas de R$ 000,00

( .x.x.x. ), vencendo-se a primeira em 00/11/2222;

( iii ) R$ 000.000,00 ( .x.x.x.) em uma única parcela, essa a ser paga por
intermédio de financiamento bancário com vencimento na data de 00/11/3333;

( iv ) R$ 00.000,00 ( .x.x.x.) em parcela única, vencendo-se na data de emissão

do termo de habite-se.

Todavia – e esse é o âmago desta pretensão --, a Ré não

entregara o imóvel na data aprazada contratualmente, ou seja, no mês de maio do ano de
0000, em que pese o pagamento de todas as parcelas avençadas (docs. 02/29).

Ainda que acertada expressamente a data da entrega do bem,

a Autora, por pura cautela, notificou a Demanda almejando obter informação nesse sentido.
(doc. 30). Nada foi respondido.

3
 Desse modo, a Promovida encontra-se inadimplente com a
Autora, uma vez que na data do ajuizamento da presente ação, ainda não recebera as
chaves do imóvel adquirido.

Com esse proceder, a Autora sofreu prejuízos de ordem

material (lucros cessantes) e, mais ainda, danos morais, esses motivados pelo atraso na
entrega do tão sonhado imóvel, o que motivou, a propósito, o ajuizamento da presente
ação judicial.
HOC IPSUM EST.

(2) – NO MÉRITO

(2.1.) – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA

Inicialmente convém destacar que entre a Autora e a Ré

emerge uma inegável relação de consumo.

Tratando-se de compra e venda de imóvel, cujo destinatário

final é o tomador, no caso a Autora, há relação de consumo, nos precisos termos do que
reza o Código de Defesa do Consumidor:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos
ou serviço como destinatário final.

4
 Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou
estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de
produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,
distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° (...)
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária,
salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Por esse ângulo, responsabilidade da Ré é objetiva.

Nesse contexto, imperiosa a responsabilização da Requerida,

independentemente da existência da culpa, nos termos do que estipula o Código de Defesa
do Consumidor.

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência

de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos
relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou
inadequadas sobre sua fruição e riscos.

A corroborar o texto da Lei acima descrita, insta transcrever as

lições de Fábio Henrique Podestá:

5
 “Aos sujeitos que pertencerem à categoria de prestadores de serviço, que nã o
sejam pessoas físicas, imputa-se uma responsabilidade objetiva por defeitos
de segurança do serviço prestado, sendo intuitivo que tal responsabilidade é
fundada no risco criado e no lucro que é extraído da atividade. “(PODESTÁ ,
Fá bio; MORAIS, Ezequiel; CARAZAI, Marcos Marins. Código de Defesa do
Consumidor Comentado. Sã o Paulo: RT, 2010. Pá g. 147)

Existiu, em verdade, defeito na prestação de serviços, o que

importa na responsabilização objetiva do fornecedor, ora Promovida.

Nesse sentido:

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE

LOTE EM LOTEAMENTO RESIDENCIAL, CUMULADA PEDIDO DE REPETIÇÃO DE
INDÉBITO E DE IMPOSIÇÃO AOS RÉUS DA OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE
ESCRITURA DEFINITIVA. LEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA
CONTINENTAL LTDA. PARA, EM LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM OS DONOS DO
LOTEAMENTO PARQUE MIKAIL II, NO BAIRRO DO TABOÃO, GUARULHOS, SER
ACIONADA PELOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RELAÇÃO DE
CONSUMO. CADEIA DE FORNECIMENTO. CDC, § ÚNICO DO ART. 7º, ARTS. 18 E
19, E §§ 1O E 2O DO ART. 25. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PAGAMENTO
DE SINAL E PARCELAMENTO DO SALDO EM 150 PRESTAÇÕES MENSAIS DE
VALORES CRESCENTES. CASO EM QUE OS VENDEDORES JÁ EMBUTIRAM NO
PREÇO JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA PREESTIMADOS. INVALIDADE DE
DISPOSIÇÃO QUE PREVÊ NOVA INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CDC,
6
 ART. 51, IV. CLÁUSULA QUE COLOCA O DEVEDOR EM DESVANTAGEM
EXAGERADA E É INCOMPATÍVEL COM A BOA FÉ E A EQUIDADE. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA QUE SE REFORMA.
Ação julgada parcialmente procedente para o fim de se estabelecer o preço do
contrato no valor acordado pelas partes, sem nova correção monetária, e obrigar
os promitentes vendedores a outorgar escritura definitiva, sob pena de multa
(CPC, art. 461). (TJSP; APL 0007027-76.2002.8.26.0224; Ac. 8251258; Guarulhos;
Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cesar Ciampolini; Julg. 03/03/2015;
DJESP 13/03/2015)

(2.2.) – DO DEVER DE INDENIZAR

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ

[ Causa de pedir ]

É inquestionável que a Ré não cumprira sua obrigação legal e

contratual de entregar o imóvel que lhe prometera à venda. (Cláusula 17) Não há qualquer
fundamento jurídico em embasar a entrega do imóvel fora do prazo avençado.

Com efeito, a hipótese em estudo traduz a quebra contratual

por uma das partes (Ré), possibilitando, desse modo, que a parte lesada (Autora) peça a
resolução do contrato ou exigir-lhe o seu cumprimento. (CC, art. 475) E, frise-se, a
inadimplência em estudo reflete mesmo levando-se em conta a cláusula contratual de
prorrogação de 180 dias. (Cláusula 29)

7
 De outro bordo, a referida cláusula de postergação merece ser
afastada, maiormente quando afronta o Código de Defesa do Consumidor. No caso,
inexiste circunstância contratual igualitária em favor da Autora-Consimidora. É dizer, essa
não poderia atrasar tamanho espaço de tempo.

Tenha-se em conta, mais ainda, que a foi a própria demanda quem

estimou e inseriu cláusula no sentido de definir o prazo da entrega do imóvel, com o
respectivo “habite-se”. Destarte, existiu franca desídia na entrega da obra. Inexiste, desse
importe, qualquer fato capaz de elidir a culpa exclusiva da Ré pelo atraso na entrega da
obra.

É indiscutível que o atraso em espécie reflete diretamente na

privação da Autora usufruir diretamente do imóvel. Igualmente, a inobservância contratual
em debate privou-a de auferir evenveuais rendimentos provinientes do imóvel, como no
caso de locação desse.

[ Dano Moral ]
A demora na entrega do imóvel, desmotivadamente, refletiu na
esfera íntima da Autora. Essa sempre aguardou ansiosamente a entrega do bem, a qual já
vinha pagando ao longo de vários meses. Foi frustrante para mesma deparar-se com o
injusticável episódio. Com isso a Promovente sentiu-se humilhada, maiormente quando
fizera todos os preparativos para o ingresso no imóvel.

8
 Nesse compasso, não se trata de mero aborrecimento; algo do
contidiano do cidadão comum. Vai muito além disso.

Com esse enfoque, é altamente ilustrativo colacionar o seguinte

julgado:

AGRAVO REGIMENTAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS

MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO QUE SE DEU
PRIMEIRO POR PARTE DA FORNECEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA CONSUMIDORA. DANO MORAL
CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUANTIA A TÍTULO DE
DESPESAS ADMINISTRATIVAS. DEVOLUÇÃO QUE DEVE OCORRER EM PARCELA
ÚNICA. RETENÇÃO DO SEGURO PRESTAMISTA. IMPOSSIBILIDADE.
INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR. INOVAÇÃO RECURSAL.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO. DECISÃO
MANTIDA.
1. A demora na entrega da obra além do prazo contratual previsto configura falha
na prestação do serviço ensejando o dever de indenizar pelos prejuízos causados
à luz da legislação consumerista; 2. A mora da construtora gera para o adquirente
direito subjetivo à rescisão contratual, com o reembolso da integralidade das
parcelas pagas, acrescidas de juros e atualização monetária segundo índices
oficiais regularmente estabelecidos, pagos em parcela única; 3. Apesar da tese
encampada no Superior Tribunal de Justiça, de que o simples inadimplemento
contratual não é suficiente para a configuração do dano moral, o fato de ser
entregue o imóvel após a previsão contratual foge do mero dissabor cotidiano,
9
razão pela qual deve ser compensada a frustração dos adquirentes; 4. Descabe o
pedido de retenção do valor pago a título de seguro prestamista posto que esta
contratação sequer restou comprovada nos autos. Ademais, referido seguro
decorre do próprio negócio entabulado entre as partes e, tendo a rescisão sido
decretada por culpa exclusiva da construtora, descabido impor à consumidora
referido encargo; 5. É inviável a apreciação, em sede de agravo regimental, de
matéria não invocada nas razões do recurso de apelação, por se tratar de
inovação de argumentos não permitida nesta fase processual; 6. O poder
judiciário não tem, dentre suas atribuições, a de órgão consultivo, de modo que o
pedido de prequestionamento não encontra respaldo no ordenamento vigente;
7. Ausente qualquer fundamento capaz de ensejar a modificação da decisão
agravada, deve esta ser mantida em seus exatos termos, inexistindo subsídios
que conduzam ao provimento do agravo regimental. Agravo regimental
conhecido e desprovido. Decisão mantida. (TJGO; AC 0366563-
40.2008.8.09.0051; Goiânia; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Itamar de Lima;
DJGO 26/03/2015; Pág. 292)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REVISÃO

CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. DANOS MORAIS. PASSIVEIS NO
CASO CONCRETO. DANOS MATERIAIS. CORRETA A CONDENAÇÃO AO
PAGAMENTOS DOS ALUGUEIS, ANTE O ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA
DA OBRA, INCLUSIVE PELO PRAZO SUPERIOR DE 180 DIAS. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA.
10
A construtora demandada é parte legítima para figurar no pólo passivo da ação,
considerando que durante todo o período de negociação agiu como responsável
pelo empreendimento adquirido pela parte autora, inviável, portanto, o
acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva. A ausência de previsão
contratual da indenização pelo descumprimento de prazo de entrega não afasta
o direito do comprador ao ressarcimento pelas perdas e danos. Trata-se de
responsabilidade contratual que dispensa cláusula expressa, encontrando
amparo nas regras gerais que disciplinam os atos jurídicos, especificamente no
artigo 475 do Código Civil. Inexiste abusividade na cláusula contratual que difere
a entrega da obra para 180 dias após o prazo avençado. Isso porque não só se
trata de prática comum no ramo da construção civil, como também, no caso em
espécie, a disposição contratual foi redigida de forma clara, a permitir a
compreensão do leitor, não se enquadrando nas situações elencadas nos artigos
51 e 54, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Danos materiais
relacionados aos valores pagos a título de aluguéis em razão do atraso na entrega
da obra devidos, pois devidamente comprovados nos autos. O atraso demasiado
e injustificado na entrega de obra gera dano moral passível de indenização.
Período que extrapolaram os limites do mero descumprimento contratual
caracterizando, portanto, o dano moral indenizável. Rejeitaram a preliminar e
negaram provimento aos apelos. (TJRS; AC 0466052-15.2014.8.21.7000; Porto
Alegre; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Giovanni Conti; Julg. 26/02/2015;
DJERS 09/03/2015)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM

CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA CONTRATUAL
11
 PREVISTA, ACRESCIDA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA.
CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO. CABIMENTO. DANOS MORAIS.
CARACTERIZAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS
DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA.
1. A multa por atraso, prevista no contrato, não afastada o direito ao
ressarcimento dos prejuízos materiais dos consumidores, sendo certo que a
penalidade tem caráter autônomo e não se destina a tarifar, de forma prévia, as
perdas suportadas pelo comprador. 2. A correção do valor da multa pelo atraso,
calculada sobre o preço do imóvel, à vista, é decorrência lógica da condenação
imposta, vez que não houve estipulação contratual nesse sentido. 3. A ausência
de entrega de imóvel residencial, em tempo hábil, gera justa expectativa de uso
pelo adquirente, situação passível de causar danos morais. A fixação da
indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade. (TJMG; APCV 1.0145.12.027616-0/001; Rel.
Des. Alberto Diniz Junior; Julg. 18/03/2015; DJEMG 25/03/2015)

[ Dano Material – Lucros cessantes ]

Não bastasse isso, é de se ressaltar que o injustificado atraso

na entrega do imóvel trouxera danos patrimomiais expressivos à Autora.

Em conta disso, a Promovente deixara de auferir frutos de

rendimentos locatícios do imóvel em liça. Assim, a privação da utilização econômica do
imóvel trouxe prejuízos financeiros de lucros cessantes.
12
 Nesse prumo, urge transcrever os seguintes arestos, in verbis:

DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA.

CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.
POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E MULTA
CONTRATUAL. TURMA DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA.
INSUFICIÊNCIA DO HABITE-SE. DESNECESSIDADE DE QUITAÇÃO DO CONTRATO.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1 - O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel,
enseja a indenização por lucros cessantes. 2 - No caso em exame não resta
dúvida de que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja
pela ocupação própria, sendo certo que, em uma ou em outra situação, os lucros
cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela
estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente. 3 - A turma de
uniformização de jurisprudência das turmas recursais já fixou o entendimento de
que "é possível cumular lucros cessantes com multa moratória, em razão do
atraso injustificado na entrega do imóvel, independentemente da prova da sua
destinação (Súmula nº 2). 4 - Dificuldade administrativa na obtenção de
permissão para a obra é fato previsível e comum na atividade desenvolvida pela
ré, logo, não exclui a responsabilidade da construtora pelos prejuízos causados ao
consumidor. 5 - Eventual inadimplemento do consumidor em relação ao
pagamento do imóvel não serve de argumento para negar-lhe direito à eventual
indenização, uma vez que não restou demonstrado o cumprimento da obrigação
da construtora de entregar o imóvel pronto e acabado. 6 - A obtenção de
13
"habite-se" não comprova a entrega do imóvel, que há de ser feita por meio de
termo próprio devidamente assinado pelo promitente comprador. 7 - Recurso
conhecido e improvido. 8 - Custas e honorários pela recorrente, estes últimos
fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa. 9 - Decisão proferida na forma
do art. 46, da Lei nº da Lei nº 9.099/95, servindo a ementa como acórdão. (TJDF;
Rec 2014.07.1.026939-8; Ac. 857.145; Terceira Turma Recursal dos Juizados
Especiais do Distrito Federal; Rel. Juiz Asiel Henrique; DJDFTE 27/03/2015; Pág.
340)

APELAÇÃO CÍVEL.
Ação de acertamento de relação jurídico obrigacional c/c obrigação de fazer,
tutela antecipada c/c danos morais materiais. Obra não foi entregue na data
aprazada e decorreu o prazo de tolerância de 180 dias, previsto contratualmente
sem a respectiva entrega da unidade. Decorrência do atraso, de rigor a
indenização por lucros cessantes, pois ao contrário do alegado nas razões de
apelo da ré, houve comprovação documental necessária ao ensejo de quantum
indenizatória, especialmente, pela presença nos autos de contrato de locação de
imóvel para fins residenciais pactuado pelo apelado com terceiros. Devido o
pagamento de lucros cessantes, diga-se pagamento de alugueis, em vista da
moral contratual da construtora consubstanciado pelo atraso na entraga da obra.
Cumulação entre a cláusula penal e os lucros cessantes se mostra descabida, uma
vez que a indenização a título de lucros cessantes compensa as perdas e danos
que o promitente comprador acomete ao não receber o imóvel na data aprazada.
Destarte, inoportuna a cobrança desses acumulados com a multa prevista no
contrato, com o mesmo caráter indenizatório, face a iminência de incorrer em bis
14
in idem, capaz de produzir enrequecimento sem causa. Quanto ao dano moral,
vislumbro que o mesmo não decorre do simples inadimplemento, necessário,
para tanto, demonstrar a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade. Em
que pese o inadimplemento contratual, para a configuração do dano moral, é
imprescindível que o ilícito repercuta na esfera da dignidade da pessoa humanda.
Não se compreende que a simples aborrecimentos, em situações corriqueiras do
dia a dia, a que todos estão sujeitos, possam causar dor íntima, com
padecimentos psicológicos intenso, de forma ensejar reparação a título de danos
morais. Incabível portanto indenização por dano moral. Recurso conhecido e
parcialmente provido, reformando a sentença vergastada, para retirar a
condenação de indenização por danos morais, bem como pela impossibilidade de
cumulação entre a multa da cláusula penal contratual e os lucros cessantes, á
unânimidade. (TJPA; APL 0026726-63.2013.8.14.0301; Ac. 144274; Belém; Quarta
Câmara Cível Isolada; Relª Desª Elena Farag; Julg. 09/03/2015; DJPA 26/03/2015;
Pág. 175)

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO CONDENATÓRIA.

ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CONFIGURAÇÃO DO
DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.
DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. ATRASO NA CONCLUSÃO DO IMÓVEL E DEFEITOS
CONSTRUTIVOS.
Hipótese em que é incontroverso nos autos a entrega do imóvel 07 meses após o
prazo contratualmente previsto - Já considerada a cláusula de tolerância -, bem
como a existência de vícios na edificação, que foram satisfatoriamente sanados
apenas em setembro de 2013. Danos emergentes. As despesas mensais com
15
IPTU, taxas condominiais, água e luz, após a entrega do imóvel, são de
responsabilidade do proprietário, não havendo que se falar em sua restituição
em razão do atraso na entrega da obra ou da existência de vícios de construção.
Lucro cessantes e seu respectivo quantum. Mostra-se possível a fixação de
aluguéis, em favor do promissário comprador, durante o tempo em que a
promitente vendedora permaneceu em mora, como forma de reparação pela
privação de utilização do imóvel, independentemente de prova acerca da
finalidade para a qual adquirido o bem. O prejuízo, no caso, é presumível.
Precedentes desta corte e do STJ. Fixação do quantum mensal com base no laudo
anexado à exordial, porquanto emitido por imobiliária com registro no creci, bem
como que ausente impugnação, por parte da ré, acerca de seu teor. Danos
extrapatrimoniais. A aquisição de imóvel comercial ainda no ano de 2009, o qual
foi concluído somente em outubro de 2012, gera expectativas e frustrações que,
por si só, já bastam à configuração do dano. Caso em que a loja foi entregue com
inúmeros vícios construtivos, dentre os quais falhas nas esquadrias, que
ocasionaram a inundação do imóvel em razão de tempestade, bem como o
rompimento dos vidros. Ônus sucumbenciais. Com a reforma da decisão, faz-se
necessário o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, que serão
integralmente arcados pela ré, porquanto mínimo o decaimento da parte autora.
Inteligência do § único, do art. 21, do CPC. Honorários advocatícios. Reforma do
valor fixado, qual seja o de R$ 600,00, para 10% sobre o valor da condenação
atinente aos danos materiais e extrapatrimoniais, observados os vetores do art.
20, § 3º, do CPC. Apelo da ré. Prejudicada a análise do recurso da requerida,
posto que visava tão somente à majoração dos honorários advocatícios outrora
arbitrados em favor de seus patronos. À unanimidade, julgaram prejudicado o
16
 apelo da ré e deram parcial provimento ao apelo do autor no ponto referente aos
danos morais. Por maioria, vencida a desembargadora vogal, deram parcial
provimento ao apelo do autor também no que tange aos lucros cessantes. (TJRS;
AC 0491802-19.2014.8.21.7000; Porto Alegre; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des.
Dilso Domingos Pereira; Julg. 11/03/2015; DJERS 25/03/2015)

Em face do exposto, impõe-se a conclusão de que a Ré agiu

com culpa, quando assim trouxera prejuízos financeiros à Autora, de ordem patrimonial e
moral.

(3) – P E D I D O S e R E Q U E R I M E N T O S

POSTO ISSO,
como últimos requerimentos desta Ação Cominatória c/c Indenizatória, a Autora requer que
Vossa Excelência se digne de tomar as seguintes providências:

3.1. Requerimentos

a) A parte Autora opta pela realização de audiência conciliatória (CPC, art.

319, inc. VII), razão qual requer a citação da Promovida para comparecer à
audiência designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput), se assim
Vossa Excelência entender pela possibilidade legal de autocomposição;
(CPC, art. 334, § 4º, inc. II);

17
 b) requer, ademais, seja deferida a inversão do ônus da prova, maiormente
quando a hipótese em estudo é abrangida pelo CDC, bem assim a concessão
dos benefícios da Justiça Gratuita.

b) seja deferida de plano tutela provisória inibitória de obrigação de fazer

(CPC, art. 497 c/c art. 537), no sentido de que a Ré seja instada a entregar o
imóvel em vertente no prazo de 10(dez) dias, sob pena de multa diária de R$
5.000,00(cinco mil reais) (CPC, art. 297).

3.2. Pedidos

a) pede, mais, sejam JULGADOS PROCEDENTES OS PEDIDOS

FORMULADOS NESTA AÇÃO, para assim declarar nula a cláusula contratual
que estabelece prazo de 180(cento e oitenta dias) para postergação na entrega do
imóvel (cláusula de tolerância), por ser absusiva e afrontar o CDC;

b) condenar a Promovida a pagar à Autora a quantia de R$ 20.000,00(vinte mil

reais), à guiza de danos morais perpetrados;

c) condenar a Ré a pagar à Autora o equivalente a multa contratual de

inadimplência prevista na cláusula 28, ou seja, em 20%(vinte por cento) do
montante inadimplido (CC, art. 411);

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA
PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
18
 1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao
interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-
fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que
não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2.- Assim, a
cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na
responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui
naturalmente do próprio sistema. 3.- O promitente comprador, em caso de atraso na
entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória
expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da
obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição
do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora. 4.- Recurso Especial a
que se nega provimento. (STJ - REsp 1.355.554; Proc. 2012/0098185-2; RJ; Terceira
Turma; Rel. Min. Sidnei Beneti; Julg. 06/12/2012; DJE 04/02/2013)

d) condenar a Promovida pagar indenização por lucros cessantes no importe de R$

890,00(oitocentos e noventa reais) por mês de atraso na entrega do imóvel, valor
esse obtido por avaliação de Corretor de Imóveis devidamente registrado no Creci.
(doc. 31) Subsidiariamente (CPC, art. 326), requer que o valor seja apurado em
liquidação de sentença. O termo inicial será o da data prevista contratualmente
para entrega do imóvel, ou seja, dia 00 de março de 0000. Não acolhido o pleito de
anular-se a cláusula de tolerância (item ‘a’), ainda subsidiariamente pede-se o
termo inicial seja ao final do prazo previsto como tolerância (180 dias);

e) pleiteia que seja definida, por sentença, a extensão da obrigação condenatória, o

índice de correção monetária e seu termo inicial, os juros moratórios e seu prazo
inicial;

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 Súmula 43 do STJ – Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a
partir da data do efetivo prejuízo.

Súmula 54 do STJ – Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em

caso de responsabilidade extracontratual.

f) por fim, seja a Ré condenada em custas e honorários advocatícios, esses

arbitrados em 20%(vinte por cento) sobre o valor da condenação (CPC, art. 82, § 2º,
art. 85 c/c art. 322, § 1º), além de outras eventuais despesas no processo (CPC, art.
84).

Com a inversão do ônus da prova, protesta prova o alegado por

todos os meios admissíveis em direito, assegurados pela Lei Fundamental (art. 5º, inciso
LV, da C.Fed.), em especial pelo depoimento do representante legal da Ré, perícia, oitiva
de testemunhas a serem arroladas oportunamente, tudo de logo requerido.

Concede-se à causa o valor de R$ 00.000,00 ( .x.x.x. ), em

conformidade aos ditames do art. 292, incs. V e VI, do CPC.

Respeitosamente, pede deferimento.

Cidade, 00 de janeiro de 0000.

Beltrano de tal
Advogado – OAB(CE) 112233

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