MODELO DE AÇÃO COMINATÓRIA PARA ENTREGA DO

IMÓVEL CUMULADA COM PERDAS E DANOS

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1),
propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...)
Ação de preceito cominatório cumulada com perdas e danos
o que fazem com supedâneo nos arts. 395 e 475 do Código Civil, 6º e 35 da Lei 8.078/1990
e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:
I – Fatos
Os autores são promissários compradores (documento 2) do apartamento (...), e da vaga de
garagem (...), ambos no Edifício (...), localizado na Avenida (...), objetos, respectivamente, das
matrículas nº (...) e nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (documento 3).
A promessa de compra e venda (documento 2) foi efetuada em (...) pelo valor certo de R$
(...).
A quantia supramencionada foi quitada in continenti, (ou: está sendo paga com exação
através das parcelas convencionadas, tendo o autor pago até o momento o valor de (...)
(documento 4).
Entretanto, nada obstante a cláusula (...) do contrato estipule data certa para a entrega do
imóvel, o mesmo não foi entregue até a presente data.
A cláusula sexta do contrato firmado entre os autores e a ré estipula:
“O imóvel será considerado entregue no dia da expedição do habite-se, o que deve ocorrer
até o mês de (...) de (...), admitida uma carência de 180 (cento e oitenta) dias, após o que o
adquirente fará jus à multa moratória de 1% ao mês sobre o valor por ele pago.”
O certo é que o atraso é inequívoco, tendo em vista, inclusive, que o período de carência já
se esgotou.
Sendo assim, não restou alternativa aos autores, senão ingressar com a presente ação para
buscar o cumprimento da obrigação assumida pela ré de entregar o imóvel bem como para
obter a satisfação das perdas e danos devidas em razão do atraso na entrega das obras.
II – Direito
O art. 475 do Código Civil é cristalino:

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e
danos.

Posta assim a questão, sendo os autores lesados pelo inadimplemento dos réus, é lícito optar
pelo cumprimento da obrigação, ainda que em atraso (mora) e cumular a pretensão da entrega
do imóvel com a indenização por perdas e danos.
Neste sentido, dispõe o art. 395 do Código Civil:
 Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização
dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários
de advogado.

O inadimplemento da obrigação consiste na falta da prestação devida ou no

descumprimento, voluntário ou involuntário, do dever jurídico por parte do devedor.1
Foi exatamente o que ocorreu, inferência que se extrai da narrativa dos fatos e dos
documentos que instruem a presente ação.
Tenha-se presente que o compromisso de compra e venda é contrato bilateral, no qual se
estabeleceu a obrigação de a ré entregar o imóvel.
O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem
por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a
obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das
partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a
própria característica desta espécie de negócio.2
Se os autores cumpriram e cumprem a sua obrigação (pagamento do preço), é porque
vislumbram, além das demais obrigações da ré, a efetiva entrega do imóvel na data
convencionada.
E no caso de atraso de entrega do imóvel e consequente descumprimento contratual por
parte das construtoras, são remansosas as decisões no seguinte sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação indenizatória. Atraso na entrega de obra. Alegação de
excludente contratual do prazo de entrega, decorrente de força maior e de circunstâncias alheias à
vontade da Outorgante. Inadmissibilidade. Atraso na expedição de licenças municipais previsíveis,
em favor da ré. Atraso que deveria constar dentre os riscos da obra. Indenização devida. Julgamento
no estado que impediu a demonstração do real valor do locativo. Configuração de cerceamento do
direito ao exercício da ampla defesa e do contraditório. Cálculo a ser apurado em liquidação de
sentença, por arbitramento. Sucumbência mínima dos autores. Aplicação da regra do parágrafo
único do art. 21 do CPC [atual parágrafo único do art. 86]. Recurso provido em parte (Apelação
Cível 9147122-20.2007.8.26.0000 – 517.774-4/0 – 994.07.113437, São Paulo, 49ª Câmara (Direito
Privado), Rel. Des. Carlos Stroppa, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 29.04.2008, Data de registro:
12.05.2008).

Nesta decisão, o Desembargador Carlos Stroppa esclareceu que “a hipótese em foco deve se
submeter ao princípio pacta sunt servanda, porque ao contratar as partes acordaram quanto
ao valor do imóvel, à forma de pagamento e o prazo de entrega. A r. sentença corretamente
ressaltou que a apelante assumiu uma obrigação de resultado e não de meio e o
inadimplemento causado por fato de terceiro não exime sua responsabilidade, embora faculte-
lhe o manejo da ação regressiva contra o causador da demora.”

Tribunal de Justiça de São Paulo. Bem imóvel. Apartamento. Instrumento particular de promessa de
venda e compra. Atraso na entrega da obra em razão de chuvas. Indenização por lucros cessantes
devida. Causa excludente de responsabilidade civil não configurada. Cerceamento de defesa

1 Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 684.

2 Silvio Rodrigues, Direito Civil, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 29.
 afastado. Condenação a partir do inadimplemento. Observância do art. 397 do Código Civil. Verba
honorária mantida. Recurso não provido (Apelação 9170822-25.2007.8.26.0000, Rel. Luís Francisco
Aguilar Cortez, Comarca: Piracicaba, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 17.05.2011, Data de registro:
23.05.2011. Outros números: 994071086779).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda. Rescisão. Perdas e danos.
Inadimplemento da compromitente-vendedora. Atraso na entrega da obra. Alegação de força maior
devido à ação das chuvas. Afastamento. Fixação das perdas e danos e lucros cessantes a ser relegada
para liquidação por arbitramento. Procedência da ação. Verba honorária, porém, reduzida para 15%
sobre o valor da condenação. Recurso provido em parte (Apelação 994.05.088727-6, 5ª Câmara de
Direito Privado, j. 28.07.2010).

Neste julgado, o relator, Desembargador Silvério Ribeiro, assinalou: “quanto às perdas e

danos e lucros cessantes, por certo, há de ser a autora indenizada, eis que deixou de auferir
rendimentos de alugueres sobre o imóvel que deveria ter-lhe sido entregue pela vendedora.
Não se trata de lucro presumido ou eventual”.
A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem entendido que os lucros cessantes
podem ser presumidos, isso ante a não entrega de imóvel na data convencionada. Com isso, a
jurisprudência daquela alta Corte, por presunção, admite a indenização por lucros cessantes que
corresponde aos alugueres que o promitente comprador poderia ter recebido em razão da não
entrega do imóvel na data estipulada (confira-se nesse sentido: AgRg no REsp 826.745-RJ).
Não há olvidar-se, acorde com a comunis opinio, que o compromisso de compra é definido
como o contrato de natureza pessoal, cujo objeto – uma vez integralizado o preço pelo
promissário comprador – é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, qual seja: lavrar a
competente escritura pública que, nos termos dos arts. 1.245 e 1.227 do Código Civil,
transferirá a propriedade imobiliária no momento do registro. Ao lado desta obrigação
principal, inegavelmente surgem outras laterais, como aquela de entregar o imóvel na data
aprazada e que ora se discute em razão do flagrante descumprimento por parte da ré.
Em suma, a consequência jurídica é clara: descumprida a obrigação de entregar o imóvel no
prazo convencionado, a ré deve responder pelas perdas e danos consubstanciadas no valor dos
aluguéis que o imóvel poderia render aos autores durante o período do atraso (lucros cessantes).
Conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada,
causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador,
lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na
data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art.
335 do Código de Processo Civil) [atual art. 375]. Recurso não conhecido (REsp 644.984/RJ, Rel.
Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 16.08.2005, DJ 05.09.2005, p. 402).

Outrossim, mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do

Consumidor, uma vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes
consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.
Nesse sentido, preceitua a Lei 8.078/1990:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

VI – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais,
coletivos e difusos.
 III – Pedido
a) Pedido de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada
Nos termos dos arts. 297 e 300 e seguintes do Código de Processo Civil, em razão da
urgência, requer a concessão da tutela antecipada, determinando que os réus entreguem o
imóvel aos autores em perfeitas condições de uso e habitabilidade no prazo de (...) dias sob
pena de multa diária de R$ (...), sem prejuízo das perdas e danos (Código de Processo Civil,
arts. 298, 300, 536 e 537).
b) Mérito
Diante de todo o exposto, requerem os autores seja a presente ação julgada procedente, com
a condenação da ré na entrega do imóvel, bem como com a condenação no pagamento da multa
moratória, de 1% ao mês sobre o valor até então pago pelo autor cumulada com indenização
referente aos aluguéis mensais contados desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue
até a data da efetiva entrega, ora estimados em R$ (...) nos termos do (...), devidamente
acrescidos de juros legais, multa contratual e correção monetária desde a data do arbitramento
até o efetivo pagamento, além dos honorários de advogado que Vossa Excelência determinar.
IV – Citação
Tratando-se a ré de pessoa jurídica, requer-se que a citação seja efetuada por intermédio do
sistema de cadastro de processos em autos eletrônicos nos termos do art. 246, § 1º, do Código
de Processo Civil ou, caso a ré não conte com o cadastro obrigatório, que seja citada pelo
correio nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do Código de Processo Civil para responder no
prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por
verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o
respectivo mandado conter o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo
endereço.
Ou
Requer-se que a citação da ré seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246, I; 247 e
248 do Código de Processo Civil, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do
Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui
alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter o prazo
para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço.
Ou
Nos termos do art. 246, II, do Código de Processo Civil (justificar o motivo, posto que a
citação por Oficial de Justiça é subsidiária), requer-se a citação da ré por intermédio do Sr.
Oficial de Justiça para, querendo, responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do Código
de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art.
344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da
citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM.
Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo
endereço, facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e
horários de exceção (CPC, art. 212, § 2º).
V – Audiência de Conciliação
Nos termos do art. 334, § 5º, do Código de Processo Civil, o autor desde já manifesta, pela
natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.
Ou
Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das
inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o autor desde já, nos termos do art.
334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a
designação de audiência de conciliação.
VI – Provas

Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia,
produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena de
confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor
(art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil).

VII – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).
Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve o presente ser recebido,
conhecido, processado e acolhido, como medida de inteira Justiça.
Data
Advogado (OAB)