AÇÕES DO DIREITO

IMOBILIÁRIO

@profdiogocalsans
AULA 4 : AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
Objetivo: receber o que pagou quando desiste do imóvel;

Foro competente: imóvel;

Legitimidade: comprador e vendedor;

Valor da causa: valor do contrato (art. 292, II do CPC);

Procedimento: comum;
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
Notificação da construtora: para constituição da mora;

Multa contratual: possibilidade de redução;

Prescrição: 10 anos art. 205 do CC. O prazo só tem início com a

resolução;

Juros: a partir da citação (art. 405 do CC);

Correção: a partir do desembolso.

 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
Súmula 543 do STJ: imediata restituição das parcelas

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e

venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
STJ: Multa de 10% sobre o valor pago e não sobre o imóvel:
AGRAVO INTERNO NOAGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSADE COMPRA EVENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO. PERCENTUALDE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE
ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Ocol. Tribunal aquo, mediante novaanálise do contexto fático-probatório dos
autos,concluiu pela naturezaabusiva da cláusula penal fixada no contrato (de 10%
sobre o valor pago, mais 2,5% sobre o valor do imóvel) e manteve o percentual de
10% sobre o valor pago pelo promitente-comprador nos termos da sentença.
2."É abusiva acláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base
não no valor das prestações pagas, mas no valor do imóvel,
onerandodemasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, Dje de 1º/07/2008). (STJ, AgInt
no AREsp 1068171 / DF)
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
TJ/SE REDUÇÃO DE MULTA PARA 20%
Apelação cível - consumidor. Civil e processual civil - ação de rescisão contratual - contrato de promessa
de compra e venda de imóvel - incidência do código de defesa do consumidor – preliminar de alteração do
valor da causa – desnecessidade – valor estabelecido de acordo com os pedidos iniciais – preliminar de
inovação recursal – matéria de mérito devolvida a esta segunda instância para aplicação do direito
adequado ao caso concreto - atraso na entrega do imóvel – fato incontroverso – dano moral devido –
súmula 12 do tjse - minoração do quantum indenizatório – razoabilidade - incidência da multa contratual
prevista na cláusula 19 – redução equitativa art. 413 do código civil – possibilidade – vedação ao
enriquecimento sem causa - imissão na posse após o habite-se em julho de 2015 – manutenção do contrato
pelo comprador - ajuizamento da ação somente em junho de 2017 - rescisão contratual por iniciativa do
demandante - aplicação da cláusula quinze, parágrafo segundo do contrato pactuado – retenção a título
de cláusula penal do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos à vendedora, os quais serão
descontados do montante a ser restituído por ela - devolução pela construtora do percentual de 80%
(oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador em parcela única - súmula 543/stj - iptu e taxa de
condomínio - afastada a cobrança no tocante ao período anterior à imissão na posse do demandante, a
qual se deu, em julho/2015 – juros de mora e correção monetária na forma da lei e jurisprudência superior -
sucumbência recíproca - sentença reformada. Recurso conhecido e parcialmente provido. Por unanimidade.
(Apelação cível nº 201800827369 nº único0023405-02.2017.8.25.0001 - 2ª CÂMARA CÍVEL, tribunal de
justiça de sergipe - relator(a): luiz antônio araújo mendonça - julgado em 18/12/2018)
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
TJ/SE DANO MORAL PELO ATRASO DA ENTREGA = 4 MIL
Consumidor e Processo Civil – Ação indenizatória – Apelação cível – Atraso na entrega de imóvel –
Residencial Alameda da Costa – Dano moral devido – Atraso de 07(sete) meses comprovado – Atraso que
supera o mero inadimplemento contratual e o mero aborrecimento – Súmula nº 12 do TJSE – Compensação
fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) – Redução para R$ 4.000,00 (quatro mil reais) – Sentença
parcialmente reformada. I – Considerando-se que o marco inicial para a contagem do prazo de entrega
fora o dia 31/08/2018, conforme estabelecido contratualmente, e, levando-se em consideração a cláusula
de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem, podemos concluir que a construtora
extrapolou o referido prazo, tendo em vista que o imóvel ainda não havia sido entregue quando do
ajuizamento da presente ação, em 12/09/2019, quando já se contabilizava 07(sete) meses de atraso; III – A
respeito do dano moral, não se pode considerar que tamanho atraso implique em mero descumprimento
contratual ou mero aborrecimento, restando configurada uma lesão extrapatrimonial; IV – Para além disso,
esta Corte de Justiça editou o enunciado nº 12 da súmula de sua jurisprudência, estipulando que “É devido o
dano moral quando houver atraso na entrega de imóvel superior ao prazo de tolerância previsto no
contrato, salvo prova de caso fortuito e força maior, ainda que haja cláusula contratual prevendo a multa
moratória, devendo a casuística ser verificada na sua quantificação; quanto aos lucros cessantes devem ser
comprovados em cada caso”;. (Apelação Cível nº 202000729737 nº único0003680-35.2019.8.25.0008 - 1ª
CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator(a): Iolanda Santos Guimarães - Julgado em
30/11/2020)
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
STJ RECURSO REPETITIVO APLICAÇÃO RECÍPROCA DE CLÁUSULA PENAL

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e

a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela
ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.”
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
STJ APLICAÇÃO RECÍPROCA DE CLÁUSULA PENAL
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS
PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO
DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
22/05/2019, DJe 25/06/2019)
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
TJ/SE APLICAÇÃO RECÍPROCA DE CLÁUSULA PENAL
Consumidor e Processo Civil – Ação indenizatória – Sentença de procedência – Apelação cível – Atraso na
entrega de imóvel – Condomínio Costa Paradiso Club Residenziale – Aplicação recíproca da cláusula penal
prevista apenas em desfavor do consumidor – Possibilidade – Tema nº 971 da jurisprudência do STJ – Dano moral
devido – Atraso de 01 (hum) ano, 06 (seis) meses e 02 (dois) dias comprovado – Atraso que supera o mero
inadimplemento contratual e o mero aborrecimento – Súmula nº 12 do TJSE – Compensação fixada em R$
6.000,00 (seis mil reais) – Redução para R$ 4.000,00 (quatro mil reais) – Sentença parcialmente reformada. I –
A aplicação, em desfavor do fornecedor, da cláusula penal prevista exclusivamente para a hipótese de mora do
consumidor encontra guarida na tese fixada para o tema nº 971 pelo STJ, que estabelece que “No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial”, não havendo razão para modificar a sentença nesse ponto; II –
Considerando-se que o marco inicial para a contagem do prazo de entrega fora o dia 25/05/2017, conforme
estabelecido contratualmente, e, levando-se em consideração a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta)
dias para a entrega do bem, podemos concluir que a construtora extrapolou o referido prazo, tendo em vista
que o imóvel ainda não havia sido entregue quando do ajuizamento da presente ação, em 27/11/2018, quando
já se contabilizava 01 (hum) ano, 06 (seis) meses e 02 (dois) dias de atraso;. (Apelação Cível nº 202000712642 nº
único0002403-20.2018.8.25.0072 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator(a): Iolanda Santos
Guimarães - Julgado em 17/07/2020)
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL

STJ RETIRADA DE HIPOTECA E MULTA PROCESSUAL

Súmula 308 A hipoteca firmada entre a construtora e o agente

financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel.
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO
TJ/SE RETIRADA DE HIPOTECA E MULTA PROCESSUAL
CONTRATUAL
Apelação Cível – Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais – Contrato de compra e venda de imóvel gravado
por hipoteca - Prova de quitação da dívida - Obrigação de fazer consistente na retirada do gravame hipotecário amparada nos
termos contratuais – Alegação disposta no apelo de que as despesas com escrituração do bem para outorga da escritura definitiva
devem ficar a cargo do adquirente – Inovação recursal – Não conhecimento desse capítulo do recurso - Multa diária fixada para a
hipótese de eventual descumprimento – Valor razoável e proporcional – Dano Moral – Atraso injustificado na liberação do ônus
hipotecário após a quitação integral das prestações devidas – Cláusula contratual prevendo o prazo de 240 dias para baixa do ônus
hipotecário pela vendedora –Configurado – Quantum indenizatório – Redução de R$ 5.000,00 para R$ 4.000,00 - Honorários
advocatícios sucumbenciais – Sentença hostilizada que arbitrou a verba honorária em 20% (vinte por cento) sobre a causa, valorada
em R$ 5.000,00 (um mil reais) – Imperiosa necessidade de observância dos parâmetros do art. 85, §2º, do diploma processual civil –
Verba de sucumbência que deve incidir sobre o valor da condenação – Modificação de ofício–Sentença alterada parcialmente. I –
Tendo o adquirente do imóvel satisfeito a dívida perante a construtora, não se justifica que esta impeça a retirada do gravame que
recai sobre a unidade imobiliária; II - Consectariamente, a hipoteca é instituída para garantir financiamento de empreendimento
imobiliário, firmado exclusivamente entre agente financeiro e construtora, não podendo prevalecer contra terceiro de boa-fé, que
adquiriu a unidade autônoma e honrou integralmente com suas obrigações, buscando obter a propriedade do bem livre e
desembaraçado. Inteligência do teor da Súmula de nº 308 do STJ; III – Assim, com o pagamento do preço pelo adquirente do imóvel,
nasce para a construtora a obrigação de eliminar o gravame fiduciário sobre a unidade quitada, para fins de possibilitar ao
adquirente o direito de usufruir da plena propriedade do imóvel; IV – No tocante à insurgência disposta no apelo de que as despesas
com escrituração do bem devem ser suportadas pelo Autor, entendo que apenas a matéria discutida em primeiro grau pode ser objeto
de recurso, eis que a inovação recursal importa em supressão de instância e consequente afronta ao princípio do duplo grau de
jurisdição, importando no não conhecimento da nova argumentação; V - No tocante ao cabimento da multa, tenho que revela-se
cabível, sobretudo diante do preceito cominatório determinado, posto que a própria natureza das astreintes justifica a sua fixação na
hipótese em liça como forma de imprimir efetividade à medida. Ademais, vislumbro a presença de razoabilidade e proporcionalidade
no montante arbitrado, qual seja, R$500,00 (quinhentos reais); (Apelação Cível nº 202000704384 nº único0034508-35.2019.8.25.0001
- 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator(a): Iolanda Santos Guimarães - Julgado em 15/05/2020)
 AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
STJ: RECURSO REPETITIVO: TAXA DE CORRETAGEM
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em
que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente
à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar
improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título.
3. Recurso especial provido.
(REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018)