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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA DA TIJUCA - RIO DE JANEIRO.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA DA TIJUCA - RIO DE JANEIRO. VARA CÍVEL DO

VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA

GRERJ ELETRÔNICA Nº 1181474147026

WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR, brasileiro, casado, empresário, portador da identidade nº 02.388.502-3, expedida pelo IFP/RJ, inscrito no CPF/MF sob o nº 022.902.517-04 e sua mulher MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS, brasileira, do lar, portadora da identidade nº 079499654, expedida pelo IFP/RJ, inscrita no CPF/MF sob o nº 835.094.107-34, domiciliados à Rua Mário Agostinelli, nº 155, Bloco 02, apto. 908, Barra da Tijuca, CEP: 22775-046, Rio de Janeiro, RJ, vem, por seus advogados (doc. 01), propor

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

em face de MTT 100 ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A., empresa com endereço na Av. das Américas, nº 3434, Bloco 2, salas 501/502, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro – RJ, CEP 22640-102, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 08.984.167/0001-46 e BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, empresa com endereço na Av. das Américas, nº 3434, Bloco 2, salas 601 a 608, 703 a 706, parte, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro – RJ, CEP 22640-102, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 29.964.749/0001-30 onde deverão ser citadas por OJA, pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.

I – HIPÓTESE 1. de promessa de compra e venda com as empresas Rés (a

I – HIPÓTESE

1.

de promessa de compra e venda com as empresas Rés (a 1ª Ré na qualidade de Promitente Vendedora e a 2ª Ré na qualidade de Interveniente Incorporadora), objetivando adquirir a sala 917, do Bloco 1B do Empreendimento Brookfield Place Worldwide Offices (doc. 02), situado à Avenida 6 com a Avenida S-E, Lote 01, na Freguesia de Jacarepaguá, nesta Cidade.

Em 13/12/2010, os Autores celebraram contrato particular

2.

372.148,03 (trezentos e setenta e dois mil cento e quarenta e oito mil reais e três centavos), sendo que deste valor foi devidamente quitado o montante de R$ 171.723,57 (cento e setenta e um mil setecentos e vinte e três reais e cinqüenta e sete centavos). (Doc. 03)

O valor histórico avençado para o negócio em questão foi R$

3.

entrega do empreendimento aos proprietários estava programada para acontecer em FEVEREIRO/2014. Ocorre que os Autores foram informados de que, diante de dificuldades operacionais enfrentadas pela 2ª Ré, a expedição do “Habite-se” do referido imóvel havia sido reprogramada somente para NOVEMBRO/2014 (doc. 04). No entanto, o que também ainda não ocorreu até a presente data.

Cumpre ressaltar que a conclusão das obras e a consequente

4.

mercados de insumo e mão de obra não devem configurar caso fortuito ou força maior que justifique o noticiado atraso na conclusão das obras. Na verdade, ocorre que tais revezes operacionais são inerentes à atividade comercial explorada pela incorporadora e pela construtora, não suficientes ao rompimento do nexo causal.

Ora, eventuais obstáculos e dificuldades enfrentadas nos

5.

contratual perpetrado, os Autores notificaram extrajudicialmente à primeira Ré (doc. 05), como também a segunda Ré (doc. 06), requerendo, diante do inadimplemento, o

inadimplemento

Desta

forma,

diante

do

evidente

desfazimento do mesmo com a devolução integral de todos os valores pagos até o presente

desfazimento do mesmo com a devolução integral de todos os valores pagos até o presente momento, corrigidos monetariamente.

6.

Autores e seus procuradores na tentativa de um acordo com as empresas Rés pela via administrativa, de forma consensual e amigável, a fim de que fosse realizado o distrato contratual, mediante a devolução integral dos valores pagos, este restou infrutífero.

Infelizmente, apesar de todo o esforço despendido pelos

7.

outra alternativa aos Autores senão o ajuizamento da presente ação indenizatória, sendo esses os fatos que dão ensejo a presente Demanda.

Sendo assim, diante do impasse instaurado, não restou

II – DO DIREITO

(A) ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL

Em sua obra, o Ilustre Doutrinador Paulo Lôbo, considera

como abusivas as cláusulas do contrato de consumo que atribuem vantagens excessivas ao fornecedor ou predisponente, acarretando em contrapartida demasiada onerosidade ao consumidor ou aderente e desarrazoado desequilíbrio contratual.

8.

9.

8.078/90) dispõe em seu art. 51, inciso VII, que “são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que determinem a utilização compulsória de arbitragem”.

Neste mesmo diapasão, a legislação consumerista (Lei

10.

pode ser compulsória, o que violaria o Princípio de Acesso à Justiça. Por essa razão, a Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96) em seu art. 4º, §2º, determina que nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com ela, em documento anexo, o

que de forma alguma isso ocorreu.

Sendo assim, é possível concluir-se que a arbitragem não

Portanto, a nulidade das cláusulas abusivas é matéria de ordem pública, logo, a declaração de

Portanto, a nulidade das cláusulas abusivas é matéria de

ordem pública, logo, a declaração de nulidade opera em seu efeito ex tunc e a cláusula, por ser absolutamente inválida, nunca integra o contrato ou produz efeitos jurídicos.

11.

Desta forma, demonstrados estão os fundamentos jurídicos

que implicariam numa imediata declaração de nulidade da cláusula 13 do presente contrato, referente à arbitragem, por ser esta absolutamente inválida, não devendo ter qualquer relevância no deslinde da presente demanda.

12.

B) EXTINÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL

(I) DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL DIANTE DO INADIMPLEMENTO

13.

Venda que deu ensejo à celebração do negócio jurídico em comento é possível constatar que a previsão para a conclusão das obras do empreendimento era o último dia do mês de fevereiro do corrente ano, conforme item 9 do Quadro Resumo da referida escritura.

Da simples análise da Escritura de Promessa de Compra e

Pois bem.

14.

para a conclusão das obras, a 2ª Ré comunicou aos Autores que a expedição do “Habite-se” do referido imóvel havia sido reprogramada somente para

NOVEMBRO/2014.

Furtando-se a meras alegações de dificuldades operacionais

Resta patente, desta forma, o evidente inadimplemento do

negócio jurídico, visto que o imóvel deveria ter sido entregue em Fevereiro/2014,

15.

como avençado expressamente em cláusula contratual pactuada entre os contratantes.  

como

avençado

expressamente

em

cláusula

contratual

pactuada

entre

os

contratantes.

 

16.

Desta forma, é cediço que no Direito Pátrio, o contratante

pode exigir, em caso de inadimplemento pelo outro, a resolução do contrato com as perdas e danos. Este entendimento está expressamente previsto no art. 475, do Código Civil, que possui a seguinte dicção:

“Art. 475. - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” (grifamos)

17.

excessivo descumprimento do prazo para entrega do empreendimento, impõe-se a resolução com a composição das perdas e danos.

Assim, não mais tendo utilidade a prestação, diante do

18.

resolução contratual, mediante a devolução dos valores pagos, em hipóteses rigorosamente idênticas à presente, in verbis:

Por oportuno, há julgados que fundamentam o pleito de

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. Demanda de cunho indenizatório, sob alegação de atraso na entrega do imóvel, objetivando o autor a condenação das rés à devolução, em dobro, ou subsidiariamente, de forma simples, dos valores cobrados a título de comissão de corretagem; ao pagamento de indenização por dano moral e ao ressarcimento dos danos materiais, consistentes na atualização do saldo devedor no período em que se encontrava a ré em mora com relação à data de entrega do bem, além da cláusula penal prevista no contrato. Sentença que

julgou

procedentes

os

pedidos,

condenando

as

rés,

solidariamente,

ao

pagamento

de

compensação,

a

título

de

danos

morais,

no

valor

de

R$8.000,00 e à devolução da diferença relativa à correção do saldo devedor a partir de maio de 2010, bem como ao pagamento de cláusula penal pelo

descumprimento

prazo contratual. Apelação Cível interposta por ambas as partes. Reiteração da parte ré no que tange ao agravo retido em face da decisão que deferiu a inversão do ônus da prova. Relação de consumo. Presença dos requisitos que autorizam a aplicação do artigo 6º, inciso VIII da Lei nº 8078/90. Precedentes do TJERJ. Agravo retido rejeitado. Inconformismos que não se sustentam. Pacto

no

da

obrigação

da

entrega

da

unidade

imobiliária

de adesão, com cláusulas contratuais padronizadas e impositivas, que não a hipossuficiência técnica do autor.

de adesão, com cláusulas contratuais padronizadas e impositivas, que não

a

hipossuficiência técnica do autor. Contrato de promessa de compra e venda no qual fora prevista a conclusão da obra em novembro de 2009, que, com prazo de tolerância de 180 dias, deveria ter sido entregue em maio de 2010, todavia, o autor recebeu as chaves em junho de 2011. Atraso injustificado na entrega do imóvel. A cominação da multa pelo inadimplemento da parte ré prestigia o equilíbrio no tratamento entre as partes, trazendo equidade ao contrato

permitem

ao

adquirente

margem

de

negociação.

Evidenciada

celebrado. (

)

(grifos nossos)

(Apelação nº 0011395-56.2011.8.19.0209, 27ª Câm. Cível, Rel. Des. Mabel Castrioto, julgado em 24/09/2014)

“APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Visa a rescisão do contrato, e a restituição dos valores pagos, diante do descumprimento da incorporadora

quanto à entrega do empreendimento imobiliário. Sentença de procedência parcial. Apelação. Suscita cerceamento de defesa, sustentando a inexistência de cláusula abusiva, e a impossibilidade de perda total das parcelas pagas. Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa. Princípio do livre convencimento motivado. Magistrado é o destinatário das provas, cabendo a ele valorar a necessidade da sua produção. Contrato de cessão de direitos aquisitivos assinado pelas partes. Prazo contratual para entrega da unidade da autora até outubro de 2006, com tolerância de 180 dias. Reconhecimento da mora da ré. Pagamento das prestações pela autora até abril de 2007. Data posterior à prevista no contrato para o término da obra. Atraso que não pode ser imputado a terceiro que não fez parte da avença inicial. Rescisão contratual que se impõe. Devolução da integralidade dos valores

da

despendidos

incorporadora. Restituição parcial inviável. Rescisão do contrato ocorreu exclusivamente pelo inadimplemento do apelante. Corretora que atuou como contratada da incorporadora. Convencionado com o autor somente o pagamento do preço do imóvel, sem menção quanto ao pagamento da corretagem. Verbete 98 ETJ. Inaplicação da cláusula de perdimento. Pena convencional compensatória corretamente aplicada à apelante com base em cláusula contratual, ainda que originalmente prevista somente para a mora do consumidor. Previsão legal de modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais (art. 6º, V do CDC). Revogabilidade do contrato firmado. Resolução se deu por mora do apelante em adimplir com suas obrigações contratuais. Negado provimento ao recurso.” (grifos nossos)

pela

autora,

sob

pena

de

enriquecimento

sem

causa

(Apelação nº 0004201-44.2007.8.19.0209, 16ª Câm. Cível, Rel. Des. Monica Di Piero, julgado em 13/05/2008)

“Ação de conhecimento objetivando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda em

“Ação de conhecimento objetivando a rescisão de contrato de promessa de

compra e venda em razão do atraso na entrega de imóvel em construção, com

a devolução, em dobro, dos valores pagos e indenização por danos material e

moral. Sentença que julgou procedente, em parte, o pedido para decretar a rescisão contratual, condenando a Ré a restituir ao Autor os valores pagos, de forma simples, no total de R$ 4.083,04 e ao pagamento de R$ 10.000,00, a título de indenização por dano moral, além dos ônus da sucumbência. Apelação da Ré. Relação jurídica existente entre as partes que é de consumo, e, por isso, a Apelante, fornecedora de serviço, responde objetivamente pelos danos sofridos pelo consumidor, decorrentes de falha na prestação do serviço, somente se eximindo de tal responsabilidade se demonstrada a inexistência do

defeito ou fato exclusivo do consumidor ou de terceiro (art. 3º, caput e art. 14,

§ 3º da Lei 8.078/90). Contrato de promessa de compra e venda no qual fora

prevista a conclusão da obra em 30/08/2009. Em que pese a concessão do "habite-se", dentro do prazo de tolerância de 180 dias, não há demonstração nos autos de ter sido o Apelado notificado acerca da conclusão das obras e da entrega das chaves, conforme previsto na cláusula 9°, parágrafo 5º e cláusula 10º do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, não podendo lhe ser imputada qualquer mora. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Falha na prestação do serviço configurada, impondo à Apelante o dever de responder pelas consequencias do inadimplemento contratual. Dano moral configurado. Quantum da indenização fixado com moderação, em montante compatível com a repercussão dos fatos narrados nos autos, observados critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Desprovimento da apelação.” (grifos nossos)

(Apelação nº 0034201-55.2010.8.19.0004, 26ª Câm. Cível, Rel. Des. Ana Maria de Oliveira, julgado em 20/03/2014)

Em sendo assim, diante do inadimplemento absoluto

constatado, resta apenas a demanda resolutória para o deslinde da controvérsia, pelo que requerem os Autores o desfazimento do negócio jurídico, com a devida restituição de todos os valores já pagos, além de indenização em perdas e danos sofridos por estes.

19.

(II) DA RESILIÇÃO DO CONTRATO DIANTE DO INADIMPLEMENTO

Mas caso por máximo absurdo não se resolva o contrato em

razão do manifesto inadimplemento, o que se admite por amor ao debate, o contrato também merece ser extinto por não mais interessar aos Autores, diante do manifesto atraso das obras, manter a relação contratual.

20.

21. abusiva no contrato, as Rés inseriram que, na hipótese de resilição do contrato, seja

21.

abusiva no contrato, as Rés inseriram que, na hipótese de resilição do contrato, seja aplicada multa de 50% (conforme cláusula 7.4-d), sobre o valor já pago pelos Autores.

No entanto, mediante manifesta imposição de cláusula

22.

disposto do art. 6º, V, do CDC e 413 do CC, por ser manifestamente abusiva, desproporcional e iníqua, pelo que, deve ser aplicada multa de, no máximo, 10%.

Tal cláusula deve ser judicialmente revista por força no

23.

entendimento, tal como determina a jurisprudência pátria:

Inúmeros

são

os

julgados

que

corroboram

esse

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. MODIFICAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO.RESILIÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRAVÉS DE PRESTAÇÕES MENSAIS. MORA DOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DETERMINANDO A DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PRESTAÇÕES PAGAS.1- A CONCEPÇÃO ATUALIZADA DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE, QUE SE HARMONIZA COM O PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DOS CONTRATOS, AFASTOU O SEU CARÁTER ABSOLUTO E, DIANTE DE DETERMINADAS CIRCUNSTÂNCIAS, ADMITE A IMPOSIÇÃO DO LIMITE DO PODER DE CONTRATAR - ART.51 DO CDC. 2 ESSA NORMA É DIRIGIDA À PROTEÇÃO DA PARTE PRESUMIVELMENTE MAIS FRACA DA RELAÇÃO CONTRATUAL E TEM CARÁTER DE ORDEM PÚBLICA. 3- A SUA FINALIDADE É A DE PRESERVAR UM EQUILÍBRIO RAZOÁVEL ENTRE A MULTA PENAL E A POTENCIALIDADE OFENSIVA DO INADIMPLEMENTO, OBSERVADAS AS PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO, A FIM DE EVITAR

ENRIQUECIMENTO INJUSTO. 4-DEVE-SE FIXAR A RESTITUIÇÃO SEM DESPREZO

PERDAS

DAS

DESPESAS

REALIZADAS

PELO

VENDEDOR

E

AS

EVENTUAIS

SUPORTADAS

PELA MORA

DO

DEVEDOR, DE

MODO

A PRESERVAR UM

EQUILÍBRIO

RAZOÁVEL

ENTRE

A

REPETIÇÃO

E

O

RESULTADO

DO

DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - ARTIGO 53, § 2º DO CDC. DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR PAGO PELOS RÉUS.PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (grifos nossos)

(Apelação nº 0005972-06.2006.8.19.0205, 5ª Câm. Cível, Rel. Des. Antônio Saldanha, julgado em 23/02/2010)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM E ASSESSORIA DE FINANCIAMENTO. De acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de compra e venda a prazo ou de promessa de compra e venda de imóvel, é possível a resilição contratual quando o comprador não mais reunir condições econômicas para adimplir o contrato, sendo devida a restituição de parte dos valores pagos. Na hipótese, diante da impossibilidade do cumprimento do pacto pela autora, justifica a pretendida resilição contratual. A devolução das parcelas pagas não pode ser integral, diante das despesas suportadas pelo réu com administração, propaganda, dentre outros, mostrando-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos em favor da 1ª ré, à luz do caso concreto. Os serviços de corretagem e assessoria de financiamento foram prestados por terceiros, mostrando-se descabida a restituição de valores não recebidos pela construtora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NA FORMA DO ART. 557, §1º-A DO CPC. (grifos nossos)

(Apelação nº 0024048-11.2011.8.19.0203, 2ª Câm. Cível, Rel. Des. Elisabete Filizzola, julgado em 29/04/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RECONVENÇÃO VISANDO À DEVOLUÇÃO DE

ao

percentual das parcelas pagas que deve ser devolvido ao consumidor, em caso de rescisão ou resilição de contrato, cabendo a sua fixação de acordo com as peculiaridades do caso concreto. Ponderando-se que o apelante (promitente vendedor) utilizou os valores das prestações recebidas; foi reintegrado na posse do imóvel; receberá taxa de ocupação do imóvel, com base no valor locativo e ressarcimento dos débitos contraídos pelo réu/promitente comprador (cotas condominiais, IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel), a retenção de 10% das parcelas pagas pelos apelados se mostra

decorrentes

90%

DOS VALORES PAGOS. Não

jurisprudência

unânime

quanto

razoável

para

suprir

as

despesas

administrativas

e

outras

do contrato em tela. Como não houve citação do apelante/autor, mas sim intimação do mesmo para responder à reconvenção, cabe a reforma parcial da sentença, para que os juros de mora de 1% sobre o valor a ser devolvido pelo apelante (reconvindo) aos apelados (reconvintes) incida a partir da data da intimação daquele para responder à reconveção. Recurso parcialmente provido. (grifos nossos)

(Apelação nº 0008096-13.2007.8.19.0209, 11ª Câm. Cível, Rel. Des. Claudio de Mello Tavares, julgado em 27/10/2010)

(C) DAS PERDAS E DANOS ( I ) D ANOS M ATERIAIS 24. partes estipularam

(C) DAS PERDAS E DANOS

(I) DANOS MATERIAIS

24.

partes estipularam na Cláusula 8.3.1.1 que deveria ser pago, a título de cláusula penal compensatória pelos danos materiais, o importe de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel corrigido.

Para a hipótese de descumprimento do prazo de entrega, as

Desta forma, requerem os Autores, a aplicação da aludida

cláusula até a presente data, bem como o acréscimo dos juros de mora a partir do recebimento da notificação extrajudicial encaminhada pelos Autores às empresas Rés, notificação esta recebida em 29/08/2014.

25.

(II) DOS DANOS MORAIS

26.

Desembargador SERGIO CAVALIERI FILHO, do E. TJERJ, nos seguintes termos:

O dano moral foi definido com maestria pelo Exmo. Sr.

“Na tormentosa questão de saber o que configura o dano moral, cumpre ao juiz seguir a trilha da lógica do razoável, em busca da sensibilidade ético- social normal. Deve tomar por paradigma o cidadão que se coloca a igual distância do homem frio, insensível e o homem de extremada sensibilidade. Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflição, angustia e desequilíbrio em seu bem estar(TJERJ, 2ª Câm. Cív., Ap.Cív. nº 1996.001.04946, DJ.10/09/1996 – grifamos)

27.

aborrecimento cotidiano de qualquer pessoa, ter suas expectativas frustradas da maneira que foram. Um empreendimento que seria entregue em Fevereiro de 2014, teve seu cronograma de obras inteiramente alterado para ser entregue – sabe se lá se realmente será cumprido esse novo prazo!!! – somente em Novembro do mesmo ano.

Ora, in casu, é do juízo comum que ultrapassa o

Portanto, o que se pretende com a presente demanda é uma severa punição em relação

Portanto, o que se pretende com a presente demanda é

uma severa punição em relação às empresas Rés à título de reparação dos prejuízos sofridos pelos Autores, para que também possa surtir efeitos em outros casos, possuindo, assim, um caráter punitivo-pedagógico.

28.

No que se refere à mensuração da indenização pelos danos

morais suportados, esta deve ser a mais ampla possível, observada a condição econômica e social das partes, bem como o caráter educativo da condenação. Neste sentido, alinha CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA 1 que:

29.

“A vítima de uma lesão a algum daqueles direitos sem cunho patrimonial efetivo, mas ofendida em um bem jurídico que em certos casos pode ser mesmo mais valioso do que os integrantes de seu patrimônio, deve receber uma soma que lhe compense a dor ou o sofrimento, a ser arbitrada pelo juiz, atendendo às circunstâncias de cada caso, e tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido. Nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva.” (grifamos)

30.

E acrescenta MARIA HELENA DINIZ 2 :

 
 

“(

)

a reparação do dano moral tem, sob uma perspectiva funcional, um

caráter satisfatório para a vítima e lesados, e punitivo para o ofensor. Desse

modo,

o

magistrado,

para

que

possa

estabelecer,

eqüitativamente,

o

quantum da indenização do dano, deverá considerar a gravidade da lesão, baseado na conduta culposa ou dolosa do agente, a situação econômica do lesante, as circunstâncias do fato, a situação individual e social da vítima ou dos lesados etc.(grifamos)

31.

Não vai em outro sentido a jurisprudência do TJRJ:

 

1 “Responsabilidade Civil”, 2ª Ed., Forense, pág. 67

2 “Curso de Direito Civil Brasileiro”, 7º Vol – Responsabilidade Civil, pág. 118

“(…) A celebração da cláusula penal moratória não interfere na responsabilidade

“(…)

A

celebração

da

cláusula

penal

moratória

não

interfere

na

responsabilidade

civil

do

devedor

no

pagamento

das

perdas

e

danos

decorrentes de sua mora, cuidando-se de mera punição pelo atraso. Desse modo, cabível a sua cumulação com a indenização por danos morais. Por derradeiro, inconteste que a demora na lavratura da escritura definitiva não pode ser tratada como mero inadimplemento contratual, sendo patente a ofensa aos direitos da personalidade, não só diante da inconteste e contumaz desídia dos empreendimentos imobiliários, mas principalmente ante os percalços vividos pelo autor na aquisição da casa própria. (…)” (grifos nossos)

(Apelação nº 0064391-76.2012.8.19.0021, 3ª Câm. Cível, Rel. Des. Renata Cotta, julgado em 26/11/2013)

Pontue-se que a condenação da ré-apelante no pagamento da cláusula

penal prevista no contrato, não a exime da condenação por danos morais, porquanto as indenizações possuem natureza jurídica diversa e se destinam a

diferentes fins. Certo é que a cláusula penal é o pacto acessório de prefixação de perdas e danos para o caso de descumprimento culposo da obrigação principal ou mora (art. 409 do Código Civil). A cláusula penal tem por fim garantir o adimplemento contratual. Por outro lado, a reparação por danos morais se destina a reparar lesão a direito da personalidade, tal como se reconheceu neste aresto. Assim sendo, as duas indenizações podem coexistir

no caso concreto. (

“(

)

) (grifos nossos)

(Apelação nº 0266442-39.2012.8.19.0001, 9ª Câm. Cível, Rel. Des. Roberto de Abreu e Silva, julgado em 10/12/2013)

Nesse contexto, deverão as empresas Rés ser condenadas

ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pelos Autores, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor, de forma a proporcionar uma satisfação capaz de diminuir o abalo moral sofrido e impor as Rés uma justa punição pelo inadimplemento perpetrado, já sendo observada a condição econômica da parte lesante.

32.

III – CONCLUSÃO

33.

Rés na forma do art. 213 do CPC, para, querendo, contestar a presente demanda, sob pena de revelia, bem como que sejam julgados inteiramente procedentes os pedidos para:

Por todo o exposto, requerem os Autores sejam citadas as

(a) declarar a extinção do contrato,   (i) seja pelo inadimplemento absoluto, mediante devolução

(a)

declarar a extinção do contrato,

 

(i)

seja pelo inadimplemento absoluto, mediante devolução integral de todos os valores pagos pelos Autores até o presente momento, perfazendo um montante de R$ 171.723,57, o qual deverá ser acrescido de correção monetária e juros moratórios desde a notificação procedida;

(ii)

sucessivamente, em razão da resilição do contrato, com devolução parcial de todos os valores pagos pelos Autores até o presente momento, acrescido de correção monetária e juros moratórios desde a notificação procedida, de cujo montante deverá ser aplicada a multa judicialmente reduzida de 10%;

(b)

condenar as Rés ao pagamento de perdas e danos, sendo:

(i) danos materiais, de acordo com a cláusula 8.3.1.1 do contrato, consubstanciada em 0,5% por mês de atraso na obra até o ajuizamento da presente, acrescido de juros e correção monetária desde a notificação procedida;

(ii) danos morais sofridos pelos Autores, sendo estes fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor, acrescido de juros correção monetária desde a notificação procedida.

(c) condenar as Rés ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes em seu

(c) condenar as Rés ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes em seu patamar máximo sobre o quantum da indenização fixada;

Os Autores protestam pela produção de todos os meios de

prova em direito admitidos, na amplitude do art. 332 do CPC, especialmente as provas documental suplementar e testemunhal BEM COMO POSTULA, DESDE LOGO, PELA INVERSÃO DO ÔNUS DA SUA PRODUÇÃO (LEI Nº 8.087/90, ART. 6º, VIII).

34.

35.

Dá-se à causa, o valor de R$ R$ 171.723,57.

36.

Para os fins do art. 39, I, do CPC, os Autores informam que

seus advogados possuem escritório na Rua do Ouvidor, nº 108, 3º andar, Centro, CEP 20040-030, Rio de Janeiro, RJ, e requer que as publicações e intimações dos atos processuais sejam feitas em nome do Dr. DANIEL BUCAR CERVASIO, OAB/RJ 104.381.

Pede Deferimento. Rio de Janeiro, 19 de novembro de 2014.

DANIEL BUCAR CERVASIO OAB/RJ 104.381

ROBERTA TOLEDO BARCELLOS OAB/RJ 159.084

MATEUS RAPIZO FARIA OAB/RJ 196.795-E

DOC. 01

DOC. 01

DOC. 02

DOC. 02

DOC. 03

DOC. 03

00004 - MTT 100 ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A Extrato de Cliente Empreendimento - 001 -

00004 - MTT 100 ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A

Extrato de Cliente Empreendimento - 001 - BROOKFIELD PLACE

21/10/2014

17:26.40

Página: 1 de 1

Bloco:

01-B - ATLANTIC TOWER

Unidade:

0917 - SALA

Área:

47,4900

Cliente:

641 - Wilson Barcellos de Assis Junior

Data Base:

21/10/2014

Status do Contrato:

Ativo

Contrato:

375

Valor Original do Contrato:

372.148,03

Data do Contrato:

13/12/2010

Total Pago:

160.693,34

Total a Pagar:

307.697,60

Seq.

Parcela

Venci-

Paga-

Valor

Juros

Correção

Reneg.

Multa

Juros

Descontos

Taxas

Valor

Valor

Valor

mento

mento

Contratual

Contr.

Monetária

de Mora

Adicionais

Corrigido

Presente

Pago

001/001-S

15551

13/12/2010

13/12/2010

33.904,01

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

33.904,01

0,00

33.904,01

001/035-M

15554

02/02/2011

02/02/2011

2.086,57

0,00

19,87

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.106,44

0,00

2.106,44

002/035-M

15555

02/03/2011

01/03/2011

2.086,57

0,00

27,66

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

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0,00

2.114,23

003/035-M

15556

02/04/2011

22/03/2011

2.086,57

0,00

35,91

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0,00

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0,00

0,00

2.122,48

0,00

2.122,48

004/035-M

15557

02/05/2011

02/05/2011

2.086,57

0,00

45,24

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0,00

0,00

0,00

0,00

2.131,81

0,00

2.131,81

005/035-M

15558

02/06/2011

02/06/2011

2.086,57

0,00

61,23

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0,00

0,00

0,00

0,00

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0,00

2.147,80

006/035-M

15559

02/07/2011

04/07/2011

2.086,57

0,00

104,83

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.191,40

0,00

2.191,40

007/035-M

15560

02/08/2011

01/08/2011

2.086,57

0,00

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0,00

0,00

0,00

0,00

2.222,74

0,00

2.222,74

008/035-M

15561

02/09/2011

02/09/2011

2.086,57

0,00

149,29

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

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0,00

2.235,86

009/035-M

15562

02/10/2011

03/10/2011

2.086,57

0,00

152,53

0,00

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0,00

0,00

0,00

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010/035-M

15563

02/11/2011

03/11/2011

2.086,57

0,00

155,66

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.242,23

0,00

2.242,23

011/035-M

15564

02/12/2011

01/12/2011

2.086,57

0,00

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0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

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0,00

2.247,39

012/035-M

15565

02/01/2012

02/01/2012

2.086,57

0,00

177,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.263,57

0,00

2.263,57

013/035-M

15566

02/02/2012

02/02/2012

2.086,57

0,00

179,49

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.266,06

0,00

2.266,06

014/035-M

15567

02/03/2012

02/03/2012

2.086,57

0,00

199,66

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.286,23

0,00

2.286,23

015/035-M

15568

02/04/2012

02/04/2012

2.086,57

0,00

206,52

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.293,09

0,00

2.293,09

016/035-M

15569

02/05/2012

02/05/2012

2.086,57

0,00

218,21

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.304,78

0,00

2.304,78

017/035-M

15570

02/06/2012

01/06/2012

2.086,57

0,00

235,50

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.322,07

0,00

2.322,07

018/035-M

15571

02/07/2012

02/07/2012

2.086,57

0,00

279,15

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.365,72

0,00

2.365,72

019/035-M

15572

02/08/2012

02/08/2012

2.086,57

0,00

296,42

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.382,99

0,00

2.382,99

020/035-M

15573

02/09/2012

03/09/2012

2.086,57

0,00

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0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.398,96

0,00

2.398,96

021/035-M

15574

02/10/2012

02/10/2012

2.086,57

0,00

318,63

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.405,20

0,00

2.405,20

022/035-M

15575

02/11/2012

01/11/2012

2.086,57

0,00

323,92

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.410,49

0,00

2.410,49

023/035-M

15576

02/12/2012

03/12/2012

2.086,57

0,00

328,98

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.415,55

0,00

2.415,55

024/035-M

15577

02/01/2013

02/01/2013

2.086,57

0,00

336,95

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.423,52

0,00

2.423,52

025/035-M

15578

02/02/2013

04/02/2013

2.086,57

0,00

340,83

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.427,40

0,00

2.427,40

026/035-M

15579

02/03/2013

04/03/2013

2.086,57

0,00

356,61

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.443,18

0,00

2.443,18

027/035-M

15580

02/04/2013

02/04/2013

2.086,57

0,00

371,27

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.457,84

0,00

2.457,84

028/035-M

15581

02/05/2013

02/05/2013

2.086,57

0,00

383,56

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.470,13

0,00

2.470,13

029/035-M

15582

02/06/2013

03/06/2013

2.086,57

0,00

401,83

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.488,40

0,00

2.488,40

030/035-M

15583

02/07/2013

02/07/2013

2.086,57

0,00

457,82

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.544,39

0,00

2.544,39

031/035-M

15584

02/08/2013

02/08/2013

2.086,57

0,00

487,08

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.573,65

0,00

2.573,65

032/035-M

15585

02/09/2013

02/09/2013

2.086,57

0,00

499,44

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.586,01

0,00

2.586,01

033/035-M

15586

02/10/2013

02/10/2013

2.086,57

0,00

507,45

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.594,02

0,00

2.594,02

034/035-M

15587

02/11/2013

04/11/2013

2.086,57

0,00

518,61

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.605,18

0,00

2.605,18

035/035-M

15588

02/12/2013

02/12/2013

2.086,57

0,00

525,38

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

2.611,95

0,00

2.611,95

001/001-I

15553

02/01/2014

08/01/2014

34.593,14

0,00

8.861,85

0,00

869,10

86,91

0,00

0,00

43.454,99

0,00

44.411,00

001/001-I

15552

05/12/2014

 

230.620,92

0,00

77.076,68

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

307.697,60

307.697,60

0,00

 

Total:

372.148,02

0,00

95.250,44

0,00

869,10

86,91

0,00

0,00

467.398,46

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160.693,34

Valor para Quitação:

307.697,60

\\192.168.6.90\MegaERP\TEMP\CARTEIRADBM\Temp_MATERTRADE_ST3MEGACONSTRUCAO_conceicao\R_CAR_Extrato_Cliente.rpt

DOC. 04

DOC. 04

DOC. 05

DOC. 05

DOC. 06

DOC. 06

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA DA COMARCA DO RIO DE JANEIRO - RJ

Processo nº 0035483-56.2014.8.19.0209

BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 29.964.749/0001-30, com sede na Avenida Paisagista José Silva de Azevedo Neto, nº 200, Bloco 8, 2º andar, Rio de Janeiro RJ, por seus advogados que esta subscrevem, os quais deverão receber todas as intimações na Alameda Campinas, 1077, 3° andar, Jardins, São Paulo/SP CEP: 01404-001, nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, que lhe movem WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR e MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fundamento no artigo 300 e seguintes do Código de Processo Civil, apresentar CONTESTAÇÃO, pelos motivos a seguir expostos.

I - SÍNTESE DA INICIAL

I - SÍNTESE DA INICIAL 1. Trata-se a presente demanda de Ação de Resolução Contratual, por

1. Trata-se a presente demanda de Ação de Resolução Contratual, por meio da qual

pretendem os autores alcançar a declaração de extinção contratual com fundamento em inadimplemento da vendedora e consequente restituição parcial de valores pagos, assim como a decretação de abusividade de cláusula relativa à retenção de quantias pagas.

2. Outrossim, pleiteiam a indenização por danos materiais, consistentes em aplicação de

multa contratual, assim como pelos danos morais.

3. Neste sentido, alegam que adquiriram o imóvel compreendido por empreendimento

idealizado pela ré, denominado Brookfield Place WorldWide Offices, sendo que, prevista a conclusão das obras para o mês de fevereiro de 2014, configurado estaria o descumprimento contratual ocasionado pelo atraso em referido prazo.

4. Todavia, essencial consignar que os argumentos apresentados pelos autores não

representam a plena realidade dos fatos, motivo pelo qual caberá ao pedido formulado nos autos a total improcedência.

II DA INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

5. Consoante se depreende dos termos da petição inicial, pretendem os autores alcançar a

declaração de extinção do contrato celebrado entre as partes mediante o reconhecimento de suposto inadimplemento ocasionado pela vendedora do bem e incorporadora, ora rés.

6. Todavia, a fim de demonstrar a real ocorrência dos fatos, essencial esclarecer que, em

primeiro ponto, o suposto atraso alegado pelos autores em petição inicial jamais ocorreu de forma injustificada, restando certa a incidência dos termos previstos na cláusula 8.3.2 do

contrato celebrado entre as partes.

7. Isso pois, consoante se depreende das referidas previsões contratuais, caberiam aos autores, assim como

7. Isso pois, consoante se depreende das referidas previsões contratuais, caberiam aos

autores, assim como poderá o MM. observar da real ocorrência dos fatos, que de rigor se demonstraria o reconhecimento da ocorrência de caso fortuito incidente no caso dos autos,

ocasionada especialmente por impasses burocráticos da Administração Pública, além de escassez da mão-de-obra especializa e materiais.

8. Outrossim, fatalmente reconhecerá o MM. Juízo todos os empecilhos ocasionados pela

Administração no tocante à formal expedição de habite-se e, principalmente o atual cenário

político-econômico em todo o território nacional que restou por ensejar os referidos embaraços à entrega da obra em tempo previsto no instrumento celebrado entre as partes, além do atual cenário de incontáveis obras na cidade do Rio de Janeiro, cujo resultado certamente ensejou a ocorrência de caso fortuito e consequente inexistência de inadimplemento nos termos alegados em petição inicial.

9. Portanto, nos termos do instrumento celebrado entre as partes, certamente haverá que

se reconhecer a ocorrência do caso fortuito, como se depreende:

8.3.2. Aos prazos acima estipulados acrescentam-se os dias ocorridos de casos fortuitos ou de força maior, considerados como tais, todos e quaisquer motivos, previsíveis ou imprevisíveis, que impeçam, diminuam ou dificultem o ritmo normal das obras, ou determinem sua paralisação parcial ou total, principalmente os seguintes: guerras, revoluções, epidemias, calamidade pública, enchentes, dias de chuvas comprovadas pelos boletins do Instituto de Meteorologia, falta ou racionamento de água, luz e força, álcool, gasolina, óleo diesel; falta de mão-de-obra especializada e ou de material necessários à construção; embargos da obra por terceiros ou autoridades públicas, etc; e na demora do poder público na concessão de habite-se provisório, parcial ou definitivo por motivos independentes da vontade da INTERVENIENTE

INCORPORADORA (

)

10. Com efeito, relevante ressaltar que os autores possuiriam plena ciência dos fatos relativos ao

10. Com efeito, relevante ressaltar que os autores possuiriam plena ciência dos fatos

relativos ao empreendimento, o que fora objeto de expressa informação mediante remessa de informativo aos compradores das unidades daquele empreendimento, conforme documentos

acostados aos autos.

11. Portanto, demonstradas as razões do suposto atraso injustificado no tocante à

conclusão e entrega das obras, ocasionada pela ocorrência de caso fortuito nas hipóteses já

previstas em contrato, não haverá que se falar em descumprimento contratual.

12. Essencial esclarecer, ainda, que a despeito das hipóteses de caso fortuito a prejudicar o

regular andamento das obras, o contrato celebrado entre as partes previu expressamente a

possibilidade de prorrogação/adiantamento das obras pelo período de 180 dias, 8.3.1.

13. Neste sentido, referida cláusula contratual não apresentaria qualquer irregularidade,

mesmo porque, como é sabido, as obras de construção civil, do porte que é objeto desta demanda, envolvem múltiplos fatores e vultosos investimentos, fornecimento de enorme quantidade de material, inúmeros trabalhadores, grande importe de dinheiro, trâmites junto as repartições públicas, enfim, circunstâncias que justificam, em plenitude, a estipulação da prorrogação em apreço.

14. Neste sentido, uníssona a jurisprudência dos tribunais, conforme representa o julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de i de ização po da os ate iais e o al. Rito sumário. Autores que alegam prejuízos decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel adquirido das rés. Sentença de improcedência do pedido inicial. Documentos carreados aos autos que demonstram que as obras do imóvel foram concluídas no prazo contratualmente estabelecido. Prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias que não se revela abusivo, sendo de praxe nesse tipo de negócio, ante a imprevisibilidade de questões climáticas e burocráticas. Habite-se obtido poucos dias após a conclusão da obra, não se

podendo imputar às rés eventual atraso na entrega do imóvel decorrente da opção dos compradores

podendo imputar às rés eventual atraso na entrega do imóvel decorrente da opção dos compradores pela obtenção de financiamento do saldo devedor, para o qual se fazia necessária a prévia averbação do habite-se. Questões burocráticas inerentes ao negócio, não se verificando, neste caso concreto, qualquer atraso imputável às rés. Correta a sentença de improcedência do pedido inicial. Precedentes. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. (Apelação Cível nº 0023599-35.2011.8.19.0209. Desembargador Relator Patricia Ribeiro Serra Vieira. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

27/08/2013)

15. Portanto, ainda que se admita o reconhecimento do inadimplemento alegado, o que

certamente não se espera, caberá ao MM. Juízo reconhecer a legalidade do prazo de prorrogação previsto em contrato.

16. Assim, inexistindo qualquer fundamento para a resolução por alegado inadimplemento

da vendedora, a extinção contratual deverá ser operada nos exatos termos do contrato.

III DA RETENÇÃO DE VALORES PAGOS

17. Em continuidade dos termos expostos em petição inicial, após apresentar argumentos

acerca de alegado descumprimento das rés, pretenderam os autores indicar suposta abusividade contratual relativa à retenção de valores pagos.

18. Ocorre que, como já esclarecido, não haveria justo motivo aos autores para pleitearem a

resolução do negócio, justamente em razão da inexistência de inadimplemento, fato que ensejaria a plena aplicação dos termos contratuais, notadamente no que diz respeito à retenção de valores pagos.

19. Essencial reiterar, neste sentido, que inexistiu qualquer motivação para a intenção de extinguir o

19. Essencial reiterar, neste sentido, que inexistiu qualquer motivação para a intenção de

extinguir o acordo, evidenciando, assim, o inadimplemento imotivado por parte dos compradores, ora autores, fato que autorizará a retenção a título de cláusula penal contida em

contrato, a qual, conforme se demonstrará, está isenta de qualquer ilegalidade.

20. Cumpre ressaltar, assim, que configurada a intenção injustificada de resolver o negócio,

à vendedora se demonstraria justa a retenção e percentual dos valores pagos, cujo objetivo

seria de compensar as perdas e danos causados pelo inadimplemento contratual dos compradores, o que, de fato, representa a situação dos autos.

21. Nos termos do contrato celebrado, caberiam às partes arcar com as consequências de

seu inadimplemento, sendo certo que, no caso de descumprimento contratual por parte do

comprador, restaria possibilitada à vendedora promover a retenção de valores pagos.

22. Neste contexto, há que se observar que a cláusula penal, disposta no artigo 408 do

Código Civil representa conforme ensina o Emérito Professor José Geraldo Brito Filomeno 1

uma pré-estimativa tarifada de perdas e danos decorrentes da inexecução de uma obrigação estabelecida .

23. E ao analisar o referido dispositivo legal com o Código de Defesa do Consumidor o

Ilustre Mestre das Arcadas ainda destaca:

De fo a algu a, po ta to, ão so eveio o Código de Defesa do Consumidor, na qualidade de iconoclasta, a quebrar tal instituto, ou então afastá-lo pelo teor do seu art. 53. Longe disso. Referido dispositivo, afina-se com o instituto da cláusula penal, e não descarta, em absoluto, os demais modos de compensação dos fornecedores de bens móveis e imóveis, não se admitindo, todavia, a perda total do já adiantado pelo consumidor, o que acarretaria para aqueles, odioso e intolerável enriquecimento ilícito. Da mesma forma se evita que o

1 Revista de Direito do Consumidor | vol. 49 | p. 77 | Jan / 2004 | DTR\2004\786

relação obrigacional, de forma leviana e infundada, hipótese em que haveria, também, de sua parte,

relação obrigacional, de forma

leviana e infundada, hipótese em que haveria, também, de sua parte, um enriquecimento sem causa.

consumidor se desvincule de uma

24. Com base na premissa de que a cláusula penal não ofende as regras consumeristas, não

há como deixar de promover a integral aplicação dos termos do contrato celebrado entre as

partes.

25. Ressalte-se que o compromisso de venda e compra não é abusivo, contendo cláusulas

de fácil entendimento e estando de acordo com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

26. Pela sistemática atual, a boa-fé objetiva tem natureza de cláusula geral e se caracteriza

por também ser fonte de direitos e obrigações. Por essa razão, a boa-fé objetiva impõe aos contratantes deveres de correção conforme os usos e costumes, não apenas durante a fase

pré-contratual, mas durante sua execução e após sua conclusão.

27. Ao contrário daquilo pretendido pelos autores, a revisão das cláusulas contratuais

depende da prova efetiva de sua abusividade, ou da comprovação de onerosidade excessiva imposta ao consumidor em virtude de fato extraordinário e imprevisto que altere a equação econômico-financeira inicialmente estabelecida. Contudo, no caso dos autos, os autores não lograram êxito em demonstrar a alegada abusividade da cláusula contratual que versa sobre a multa pela rescisão.

28. No caso concreto, o percentual exigido pelas Ré não é abusivo e tampouco ensejará o

enriquecimento indevido, vez que a sua finalidade é apenas recompor os danos sofridos pela rescisão contratual (que, frise-se, as ré não deu causa).

29. Outrossim, o contrato faz lei entre as partes. É o conhecido princípio da força

29. Outrossim, o contrato faz lei entre as partes. É o conhecido princípio da força obrigatória

dos contratos, pacta sunt servanda, pelo qual as partes obrigam-se na exata medida do que, livremente, contrataram.

30. Isto porque, além de terem optado livremente pela contratação, os Autores avaliaram a

proposta, avalizando-a para formalização do contrato, não comportando a alegação de

abusividade contratual no tocante à retenção de valores.

31. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor é taxativo ao considerar nula de pleno

direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, porém, não impediu a retenção de parte dos valores quitados, notadamente, tendo em vista o disposto no artigo 408 do Código Civil, o qual, aliás, também deve ser aplicado ao caso

em comento.

32. Logo, considerando que o contrato entabulado entre as partes não previu a perda

integral das parcelas quitadas, mas, sim, percentuais fixados dentro da razoabilidade, deve ser

plenamente aplicada ao caso em comento.

33. Portanto, demonstrada a licitude e regularidade da cláusula penal em questão, deve ela

ser devidamente cumprida, para que seja assegurada a retenção dos valores pagos pelos autores.

IV DA IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL

34. Demonstrada a inexistência de responsabilidade das rés pelo mencionado atraso quanto

à conclusão da entrega das obras, cumprirá esclarecer que o pedido de condenação ao

pagamento de multa contratual, denominada pelos autores como indenização por danos materiais, demonstra-se igualmente desarrazoado.

35. Ora, os Autores alegam que o atraso na entrega do imóvel seria de responsabilidade

35. Ora, os Autores alegam que o atraso na entrega do imóvel seria de responsabilidade das

Rés e, por isso, pugnam, além do reconhecimento de suposto descumprimento contratual, pela aplicação da multa contratual.

36. Todavia, em que pese a sua pretensão, a qual, ressalte-se, não encontra qualquer

justificativa razoável, certamente não poderá o ilustre magistrado acolhê-la, uma vez que, conforme bem demonstrado, impossível se demonstraria reconhecer a culpa das rés pelo fatos

articulados em petição inicial.

37. Neste sentido, em se tratando de pedido de condenação rés ao pagamento de multa

contratual por inadimplemento, cumprirá ao MM. Juízo compreender o fato de que jamais houve descumprimento dos termos contratuais, mas sim, evidente incidência de fatos alheios à vontade destas, quais sejam, escassez de mão-de-obra e materiais, além do cenário político- econômico incerto e eventos extraordinários na região em que as obras se situam, tais como Copa do Mundo e Olimpíadas.

38. Ora, inexistindo o alegado inadimplemento, logicamente não haveria que se cogitar a

aplicação de multa contratual, restando evidente a improcedência do pedido formulado pelos autores.

39. Outrossim, em eventual entendimento contrário aos argumentos ora expostos,

relevante reiterar o período relativo ao suposto atraso, sendo certo que, prevista a conclusão das obras para fevereiro de 2014, caberá o acréscimo de 180 dias para fins de apuração de muta.

40. Portanto, diante dos argumentos ora expostos, certamente o pedido formulado pelos

autores não prosperará, requerendo, assim seja julgado improcedente.

V DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

V – DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS 41. Outrossim, supõem os autores que, uma vez configurada

41. Outrossim, supõem os autores que, uma vez configurada a culpa das rés quanto ao

descumprimento contratual, além da aplicação de multa, caberia a sua condenação ao

pagamento de indenização por danos morais.

42. Porém, essencial esclarecer que os fatos alegados jamais poderiam levar à condenação

das rés ao pagamento de indenização, eis que sequer seriam representativas de ato ilícito, mas verdadeiro fortuito irresistível.

43. Outrossim, pretendem os autores, de forma evidente, alcançar indenização injusta, por

fatos que jamais ultrapassaram mero evento corriqueiro e natural ao convívio em sociedade, sendo essencial considerar que o imóvel não fora adquirido para eventual moradia, eis que possuiria fins comerciais.

44. Ora, a simples referência ao dano moral é insuficiente para que ele se torne indenizável;

mister se faz demonstrar o ato causador como se fez sentir a alegada ofensa. Ora, não restou elucidado o fato causador do suposto dano, tampouco a repercussão negativa dos fatos na honra do Autor, como seria de rigor, a teor da orientação jurisprudencial:

“INDENIZAÇÃO - Responsabilidade Civil - Dano Moral - Prova de sua repercussão - Falta - Verba não devida - Recurso provido para esse fim. No plano dano moral não basta o fator em si do acontecimento, mas, sim, a p ova de sua epe ussão, p ejudi ial e te o al (RJTJESP 143/89).

45. Com efeito, o dano necessita ser efetivamente demonstrado e caracterizado e, assim

sendo, sua reparação, quando devida, há de ser moderada de acordo com o nexo de causalidade e abrangência do prejuízo, atingindo de forma compatível a sua finalidade, levando em conta a natureza de real reparação a dor e seu caráter indenizatório, evitando o enriquecimento ilícito repudiado pelo ordenamento jurídico pátrio.

46. Ademais, o direito à indenização por dano moral pressupõe a demonstração de que a

46. Ademais, o direito à indenização por dano moral pressupõe a demonstração de que a

conduta da parte ofensora tenha causado ao ofendido a supressão de qualquer direito fundamental, o que jamais restou demonstrado nos autos.

47. A este respeito, vale mencionar os ensinamentos Ilustre Des. Sérgio Cavalieri Filho, em

sua obra Programa de Responsabilidade Civil, ed. Malheiros, p.76:

só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento,ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da

normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os

familiar,

tão

amigos

e

até

no

ambiente

tais

situações

não

são

intensas e duradouras a ponto de romper o equilíbrio psicológico do

o

dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos.

indivíduo.

Se

assim

não

se

entender,

acabaremos

por

banalizar

48. É noção cediça que para se chegar à configuração do dever de indenizar, necessário que

estejam reunidos, no caso concreto, todos os elementos essenciais ensejadores de tal dever:

dano, ilicitude e nexo causal.

49. No presente caso, não houve qualquer dano ou ato ilícito, o que prejudica a existência

do nexo causal necessário para responsabilizar as rés.

50. Portanto, deve ser reconhecida a improcedência do pedido autoral, posto que ausente a

comprovação do alegado dano, inviabilizando a formação do nexo de causalidade, imprescindível para configurar o dever de indenizar.

51. Todavia, caso assim não entenda o ilustre magistrado, caberá ao d.magistrado apreciar todo o

51. Todavia, caso assim não entenda o ilustre magistrado, caberá ao d.magistrado apreciar

todo o contexto fático, a fim de que evite o prejuízo excessivo às rés e os ganhos indevidos aos autores, tendo em vista a exorbitante pretensão de recebimento de R$ 10.000,00 para cada

um deles.

52. Isso porque a indenização, caso seja entendida por cabível por este Juízo, deve levar em

consideração os princípios de razoabilidade e proporcionalidade, além das circunstâncias do

caso, notadamente a ausência de responsabilidade das rés pelos fatos externos e alheios à sua vontade.

53. Convém ressaltar que é princípio basilar do nosso ordenamento jurídico que a

indenização por danos morais deve ser de caráter exclusivamente compensatório e não punitivo. Até porque o nosso ordenamento jurídico não acolheu o instituto do punitive damages, existente, por exemplo, no Direito Norte Americano, onde se permitem indenizações elevadas com o intuito de repreender o ofensor e evitar a reiteração desse tipo de conduta.

54. No ordenamento jurídico brasileiro, o que deverá sempre ser evitado é o

enriquecimento sem causa do ofendido, cabendo ao Juízo fixar as indenizações através de critérios de razoabilidade e de acordo com a extensão do dano. A esse respeito, confira2:

O ua tu i de izató io

deve se fixado o ode ação, li ita do-se a

compensar

o

prejuízo

moral

decorrente

do

constrangimento

sofrido

e

nunca

instrumento

de

fácil

enriquecimento

na

obtenção

de

indevida

riqueza.

55. Demais, com vistas à disposição do artigo 944 do Código Civil, caberá ao Juízo fixar

moderadamente eventual indenização, atendo-se à impossibilidade do autor em demonstrar os danos sofridos, uma vez que estes, na realidade, jamais ocorreram.

2 Apelação nº 13735, 2ª Câm. Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, Rel. Desembargador Altair Patitucci

56. Com efeito, relevante citar a ementa de julgado proferido pelo Superior Tribunal de Justiça,

56. Com efeito, relevante citar a ementa de julgado proferido pelo Superior Tribunal de

Justiça, que teve como relator o insuperável Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. Vejamos3:

Direito Civil Dano Moral Indenização Valor Fixação Enunciado num. 7 da Súmula/STJ Agravo Desprovido I É de repudiar-se a pretensão dos que postulam exorbitâncias inadmissíveis com arrimo no dano moral, que não tem por escopo favorecer o enriquecimento indevido.

57. Portanto, caso entenda o MM. Juízo pela fixação de indenização em favor dos autores,

caberá arbitrá-la consoante o contexto dos fatos, levando-se em consideração a ausência de

efetivos danos.

VI - DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO

58. Conforme

improcedência do pedido.

demonstrado

em

tópicos

anteriores,

de

rigor

se

demonstra

a

total

59. Contudo, ainda que não entenda desta forma o ilustre magistrado, caberá salientar a

plena impossibilidade de cumulação de multa contratual e indenização.

60. Neste sentido, cumpre consignar que a multa por atraso na entrega da obra teria o fim

precípuo de ressarcir os adquirentes por eventuais perdas e danos, sendo impossível,

portanto, a cumulação com a condenação ao pagamento de indenização, sejam por danos materiais ou morais.

3 Ac: AGA 108923/SP (199600265313) 137048 Agravo Regimental no Agravo de Instrumento, Data 24/09/96, 4ª Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira

61. Ora, permitindo-se a cumulação de sanções, estar-se-á admitindo a incidência de dupla sanção por

61. Ora, permitindo-se a cumulação de sanções, estar-se-á admitindo a incidência de dupla

sanção por um só fato, cujo resultado será, inevitavelmente, o enriquecimento ilícito dos autores.

62. Saliente-se que ocorrido um só fato, qual seja, o suposto atraso na entrega das obras,

decorrente da demora na aprovação das obras do loteamento pela Prefeitura Municipal, não

poderia admitir-se a imputação de duas sanções distintas às rés por um só fato.

63. Ora, em verdade, a pretensão dos autores demonstra-se plenamente abusiva, sendo

evidente que o recebimento de indenização por danos morais, além de multa contratual,

certamente lhe ocasionaria evidente ganho ilícito, por tratar de um só fato.

64. Assim, demonstrada a ausência de razoabilidade nos argumentos apresentados pelos

autores, essencial esclarecer que impossibilitada a procedência da pretensão indenizatória,

cumulada com a aplicação de multa, nos exatos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO NO JULGAMENTO DE APELAÇÃO. NÃO CONFIGURADA. COMPRA E VENDA PARCELADA DE VEÍCULO. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REDISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA PARCIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. 2.- A cláusula penal compensatória funciona a um só tempo como punição

pelo

descumprimento

e

como

compensação

previamente

fixada

pelos

próprios

contratantes

pelas

perdas

e

danos

decorrentes

desse

mesmo

inadimplemento. 3.- A pretensão de redimensionamento dos ônus sucumbenciais envolve considerações sobre a complexidade da demanda e a expressão econômica dos

pedidos formulados na petição inicial, considerações que, a seu turno, desafiam fatos e provas. Incidência

pedidos formulados na petição inicial, considerações que, a seu turno, desafiam fatos e provas. Incidência da Súmula 07/STJ. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento

(Resp nº 1335617 / SP. Ministro Relator Sidnei Benetti. Terceira Turma.

22.04.2014)

65. Portanto, requerem, de forma alternativa, caso não entenda o ilustre magistrado pelo

afastamento das sanções decorrentes do atraso na entrega das obras, seja afastada a cumulação entre a aplicação de multa contratual e indenização, sob pena de admitir-se o enriquecimento sem causa dos autores.

VII PEDIDOS

66. Diante de todo o exposto requer a total improcedência do pedido, afastando-se a

alegação dos autores quanto ao inadimplemento das rés e abusividade de cláusula contratual, admitindo-se a retenção de valores pagos à título de cláusula penal, com a sua condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

67. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos,

especialmente pela juntada de documentos, oitiva de testemunhas e demais meios que se fizerem necessários.

68. Requer, por fim, com fulcro no artigo 37 do Código de Processo Civil, seja concedido o

prazo de 15 (quinze) dias para a juntada do competente instrumento de mandato, bem como

atos constitutivos, para seus devidos fins de direito.

69. Outrossim, requer que todas as intimações sejam remetidas em nome da advogada LUCIANA NAZIMA,

69. Outrossim, requer que todas as intimações sejam remetidas em nome da advogada

LUCIANA NAZIMA, OAB/SP 169.451, sob pena de nulidade, conforme previsto no artigo 236, §1º do Código de Processo Civil.

Termos em que, Pedem deferimento.

São Paulo, 1º de junho de 2015.

LUCIANA NAZIMA OAB/SP 169.451

ZIDE ADVOGADOS

RUA ARAÚJO PORTO ALEGRE, 36 - GRS. 1109/1110

CENTRO, RIO DE JANEIRO - RJ, BRASIL, 20030-902

T +55 21 2220-1344 | F +55 21 2524-6902

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível do Foro Regional da Barra da Tijuca – RJ

Processo nº 0035483-56.2014.8.19.0209

MTT 100 ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S/A, nos autos da Ação Ordinária em epígrafe, que lhe movem WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR e MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS, nos termos dos artigos 300 e seguintes do Código de Processo Civil, vem apresentar sua CONTESTAÇÃO, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

I – DA TEMPESTIVIDADE

A presente contestação é indiscutivelmente tempestiva, eis que protocolada hoje, último dia do prazo legal, com observância do art. 191 do Código de Processo Civil.

II – DA LIDE

Versam estes autos sobre Ação Ordinária por meio da qual os autores pretendem a rescisão da promessa de compra e venda da sala 917 do

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

empreendimento denominado Worldwide Offices, bem como indenização

por danos morais e materiais decorrentes do alegado atraso na sua entrega.

Contudo, como se demonstrará, esta ação não merece prosperar.

III – DA COMPETÊNCIA ARBITRAL

Destaque-se, preliminarmente, que as partes instituíram cláusula

compromissória, de modo que eventuais conflitos oriundos da referida

promessa de compra e venda devem ser submetidos à arbitragem, e não

ao judiciário.

Entretanto, os autores pleiteiam a nulidade da cláusula arbitral

por considerar que “a Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96) em seu art. 4º, §2º,

determina que nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá

eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou

concordar expressamente com ela.”

Todavia, vejamos o que diz o dispositivo legal supracitado:

“Art. 4º ( ) § 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.” (grifou-se)

Comparativamente, confira-se a cláusula compromissória:

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

“13 – DA ARBITRAGEM: 13.1. Na forma da Lei Federal n.º 9.307/96, as contratantes convencionam, por intermédio desta cláusula compromissória, destacada em negrito e em itálico, especialmente vistada pelos contratantes, que se comprometem a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a este contrato.” (fl. 69, originalmente grifado)

Conforme se verifica da promessa de compra e venda, a referida

cláusula foi destacada e vistada pelos autores, tendo sido plenamente

satisfeitas as precauções do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem.

E nem se venha falar na aplicabilidade do art. 51, VII, do Código

de Defesa do Consumidor, na medida em que este dispositivo foi

tacitamente revogado pelo já citado art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem.

Neste sentido, a i. Professora SELMA LEMES, membro da

Comissão Relatora da Lei de Arbitragem, esclarece que:

é indubitável que a lei de arbitragem derrogou o CDC para dar tratamento diferente ao instituto nos contratos de adesão. O legislador não impede a previsão da solução de controvérsias por arbitragem em contratos de adesão, mediante cláusula compromissória, acolhendo as novas tendências da processualística moderna, que vêm sendo praticadas mundialmente; todavia, condiciona-lhe eficácia sujeita à manifestação efetiva de vontade do aderente, resguardando-o e protegendo-o na qualidade de hipossuficiente. Permite que este, expressa e conscientemente, opte pela instância arbitral. Assim, seja qual for a modalidade de cláusula arbitral em contratos de adesão, preenchidas as formalidade legais, será válida e eficaz.” (grifou-se)

O art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor foi revogado

pelo art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem, por ser lei nova e específica, a qual

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

se alinha às novas políticas de soluções alternativas dos conflitos, a fim de desafogar o Judiciário, cujas demandas, em sua maioria, são de consumo.

Do contrário, estar-se-ia negando eficácia ao art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem, pois sua mens legislatoris jamais seria satisfeita, tendo em vista que todos os contratos de adesão também são de consumo.

Contudo, ainda que o referido dispositivo consumerista estivesse em vigor, o mesmo seria inaplicável ao caso, pois, como se demonstrará, a relação entre as partes era de investimento (e não de consumo).

Deste modo, plenamente eficaz a cláusula compromissória.

E diante de sua eficácia, requer a ora contestante que V.Exa. julgue extinta a presente lide com base no art. 267, inciso VII do Código de Processo Civil.

IV – DA RELAÇÃO DE INVESTIMENTO

Em sua petição inicial, os autores invocam a proteção do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que eles, autores, se consideram destinatários finais do empreendimento.

Todavia, os autores não comprovam tal condição à luz da Teoria Finalista, apenas invocando a incidência da legislação consumerista, sequer tecendo considerações sobre as circunstâncias fáticas a autorizá-la.

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

Ora, Excelência, qualquer pessoa pode alegar o que bem desejar, mas é ônus do consumidor comprovar a sua condição enquanto tal.

A verdade é que os autores jamais foram os destinatários finais daquelas salas comerciais, as quais eram para eles apenas um investimento, de modo que as referidas salas seriam alugadas para a geração de capital.

Basta visitar o site do empreendimento para facilmente concluir que se trata de um investimento imobiliário, e não um bem para consumo – e os autores sabem disso melhor do que ninguém.

O art. 2º do Código de Defesa do Consumidor diz que “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, o que os autores não são.

Não pode um investidor graduado querer valer-se das benesses da legislação consumerista, (i) seja porque ele não é o destinatário final das salas comerciais, (ii) seja porque ele não é tecnicamente hipossuficiente.

Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor é inaplicável à hipótese, por tratar-se de relação de investimento (não finalista) entre partes em iguais condições técnicas (empresa – investidor).

V – DA VERDADE DOS FATOS

Foi com absoluta surpresa que a contestante recebeu a notícia de que os autores haviam movido a presente demanda pleiteando a resolução do contrato, bem como a devolução integral das quantias pagas e

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

indenização por danos materiais e morais supostamente sofridos em razão

da demora na entrega do imóvel.

De início, é importante ressaltar que os fatos contidos na inicial não são verdadeiros, mas meras alegações que visam criar um suposto dano,

e promover o enriquecimento sem causa dos autores, em verdadeiro desprestígio aos princípios da boa-fé objetiva e processual.

Desde logo, a ré contesta a veracidade dos fatos aduzidos na inicial, impugnando de plano a versão dos autores, dolosamente confusa na tentativa de induzir esse MM. Juízo em erro.

Insurgindo-se contra a ré, pleiteiam os autores a devolução de todos os valores pagos até então, bem como a indenização por danos morais, uma vez que a ré supostamente não cumpriu com sua obrigação contratual.

Alegam os autores que, embora a entrega da unidade lhe tivesse sido prometida para ocorrer em fevereiro de 2014, ainda não receberam as chaves até a data da propositura da presente demanda, o que lhes teria causado os supostos danos de ordem moral e material.

Olvidam os autores a existência e validade de cláusula expressa que estipula prazo de tolerância de até 180 dias para a conclusão das obras.

Aliás, da simples leitura da petição inicial, verifica-se que os autores omitiram, além da cláusula de tolerância para entrega, também a

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

existência de CLÁUSULA PENAL que possui a natureza de prefixação de perdas e danos.

VI – DO PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA UNIDADE

A respeito da demora na entrega das chaves, os autores não reconhecem a validade do integral conteúdo do contrato, principalmente, no que tange à cláusula 8.3.1 que versa sobre o prazo de entrega do imóvel e a possibilidade de prorrogação do referido prazo em 180 dias.

Como estipulado na cláusula 8.3.1, embora a conclusão das obras e a entrega do empreendimento estivesse inicialmente prevista para ocorrer em fevereiro de 2014, foi expressamente admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega final aos compradores, pelo contido na Cláusula 8.3.1.

Assim, o contrato prevê prazo que, considerado em última análise aquele somado ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, é AGOSTO DE 2014, motivo pelo qual, eventual condenação em danos

de natureza moral e ou material, quando muito, somente poderá ser

admitida no período compreendido entre AGOSTO de 2014 E MARÇO DE 2015 (data do pedido de rescisão contratual)!

No caso em exame, vale destacar ainda que as obras foram concluídas em DEZEMBRO DE 2014, sendo certo que o “habite-se” foi concedido em ABRIL DE 2015 (documento em anexo).

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▪ FUNDADO EM 1968 ▪

Portanto, no tocante ao prazo de entrega do imóvel, vislumbra-

se, quando muito, mero aborrecimento, insuscetível de gerar dano moral,

havendo prova inequívoca nos autos de que a ré diligenciou o integral

cumprimento do contrato.

Ademais, não se afigura razoável a interferência do Poder

Judiciário na fixação de prazo para entrega do bem, na medida em que

pendentes questões administrativas, da alçada exclusiva do Poder

Executivo.

Vale repetir, a cláusula que estabelece prazo de tolerância é

válida, não havendo que se falar em sua supressão ou estipulação de outro

prazo para a entrega do bem.

A respeito da validade e da legalidade da CLÁUSULA DE

TOLERÂNCIA para entrega, confira-se o entendimento esboçado pelo Des.

Mario Guimarães Neto da 12ª Câmara Cível, no julgamento na Apelação n°

0116324-22.2010.8.19.0001:

Tenha-se presente que o contrato celebrado pelas partes e

adunado aos autos às fls. 23/45, realmente prevê, no campo 9 do quadro-resumo, à fl. 25, a entrega das chaves para junho de 2009. Todavia, a cláusula 4.1, à fl. 33, prevê a prorrogação do prazo por mais 180 (cento e oitenta) dias, sendo certo que, a cláusula 5.2, também constante da aludida fl. 33, consigna a possibilidade de dilação do prazo para além dos mencionados 180 (cento e oitenta) dias, ante a ocorrência das várias hipóteses que relaciona, figurando dentre as quais as constantes do subitem consubstanciadas em "eventuais procedimentos administrativos ou demandas judiciais que resultem na paralisação das obras ou sejam impeditivas de sua execução na forma programada, caso não tenham sido causadas por fato imputável à Incorporadora", prevendo o subitem "h" da mesma

"(

)

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ZIDE ADVOGADOS

▪ FUNDADO EM 1968 ▪

cláusula "exigências feitas pelos competentes órgãos públicos, decorrentes de normas administrativas ou legais, supervenientes à data do presente contrato e/ou aprovação do projeto". (sem grifos no original)

Cumpre ressaltar ainda que a Promessa de Compra e Venda em

questão demonstra a manifestação bilateral de vontade das partes, não

havendo que se cogitar de cláusulas impositivas ou de vício ou mácula a

ensejar nulidade de cláusulas.

Os autores tiveram prévio conhecimento de todas as cláusulas do

contrato, firmando o negócio por liberalidade própria, não havendo indício

de que tenham sofrido qualquer tipo de coação ou indução.

Enfim, é fácil verificar que os autores, em verdade, pretendem

locupletar-se indevidamente, pois, embora tenham sido noticiados a

respeito da conclusão das obras e da expedição do “habite-se”, buscam o

Poder Judiciário visando o enriquecimento ilícito.

VII – DA RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA

Como já se disse, pretendem os autores indenização por danos

morais e materiais pelo período de atraso na entrega do imóvel.

Contudo, a responsabilidade pelo atraso das obras deve ser

imputada exclusivamente à co-ré BROOKFIELD RIO DE JANEIRO

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, eis que, na qualidade de