MERITÍSSIMO JUÍZO DA 7ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA

DA COMARCA DE FORTALEZA– CEARÁ.

RÉPLICA

“STF - É assegurado ao locatário o direito à

indenização, incluindo-se o fundo de comércio,
quando desapropriado o imóvel comercial locado,
independentemente das relações jurídicas entre o
proprietário e o inquilino. Precedentes citados do
STF: RE 96.823-SP, DJ 1º/10/1982; do STJ: REsp
1.000-SP, DJ 21/6/1993. REsp 406.502-SP, Rel.
Min. Garcia Vieira, julgado em 23/4/2002.”

FRANCISCO FABIANO BRITO SENA, já qualificado nos

termos dos autos do processo em epígrafe, comparece perante
Vossa Excelência, por seu advogado, para apresentar RÉPLICA
À CONTESTAÇÃO, o que ora faz nos seguintes termos:

O Município de Fortaleza apresentou contestação às páginas 98 e

seguintes dos autos, arguindo, preliminarmente, (1) impugnação
ao valor da causa, (2) impugnação à gratuidade judiciária e
(3) ilegitimidade ativa, no mérito, pugna pela improcedência
da ação por entender ausentes a demonstração nexo causal e
do dano sofrido pelo Autor.
As alegações contidas na contestação apresentada pelo Município
de Fortaleza, são improcedentes, servindo, no entanto, como
confissão e reforço dos fatos alegados na petição inicial, senão
vejamos:

SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA

É improcedente a alegação do Município promovido sobre a
impugnação ao valor da causa, posto que apesar de o autor ter
relatado prejuízos quanto às BENFEITORIAS, DANOS
EMERGENTES, LUCROS CESSANTES, FUNDO DE
COMÉRCIO, tal foi informado como mera estimativa do valor
de cada prejuízo, de forma meramente ilustrativa e
exemplificativa, e não como CAUSA PEDIR.

Tal circunstância (meramente ilustrativa), foi informado na inicial

e que os prejuízos deveriam ser apurados mediante laudo pericial
judicial, a ser oportunamente realizado, quando do momento
processual oportuno, na instrução processual.

SOBRE A GRATUIDADE JUDICIÁRIA

Realmente, Excelência, o Autor trata-se de “empresário do ramo
de venda de confecções”, sendo locatário de um imóvel cujo valor
do aluguel chegou ao importe de 13.768,50, no ano de 2022,
conforme indicam os demonstrativos por ele apresentados (Id
39099574, 39099567, 39099830, 39099826 e 39099569). No
local (objeto da desapropriação), funcionava “mini-shopping”,
com cerca de 30 boxes para lojistas, construído por ele durante a
vigência do contrato de locação, pois é sócio-administrador da
sociedade limitada denominada “FEIRÃO DOS IRMÃOS
LTDA” (Id 39553020).

Acontece, Excelência, que em função da perda do ponto

comercial (prédio objeto da desapropriação), o autor sofreu
inúmeros prejuízos, acumulando dívidas que arruinaram a sua
situação financeira, em função de ter que procurar organizar o seu
negócio em outro local, com todos os dispêndios, não tendo
condições de arcar com custas e despesas processuais sem que
haja prejuízo ao sustento próprio ou da sua família.
Portanto, é improcedente o pedido de impugnação à gratuidade
judiciária, posto que a desapropriação do prédio onde mantinha o
seu negócio gerou a ruína da situação econômica do autor.

SOBRE A LEGITIMIDADE ATIVA

Alega o Município de Fortaleza que o Autor seria para ilegítima

para pleitear a indenização pelos motivos que elencou da
seguinte forma:
“i) a despeito de ter realizado as benfeitorias, elas
não lhe pertencem, por força do próprio contrato
de locação, incorporando-se ao imóvel locado e,
assim, sendo de propriedade do locador;

ii) o fundo de comércio, se existente, pertenceria à

pessoa jurídica que desenvolve a atividade
empresarial no local, mas não ao Requerente.”

Ao assim se defender, na realidade, o Município de Fortaleza

confessa a existência das benfeitorias realizadas pelo Autor e a
existência do fundo de comércio.

Ora, Excelência, o fato de existência de cláusulas contratuais no

contrato de locação do imóvel objeto da desapropriação, preverem
a renúncia de indenização sobre as benfeitorias realizadas no
imóvel, não afastam o dever de ente público arcar com a
obrigação de indenizar ao locatário.

Portanto, a alegação de ilegitimidade ativa, por motivo de

cláusulas contratuais entre locador e locatário, não prejudica o
direito do Autor de buscar indenização pelos danos sofridos em
decorrência da desapropriação do prédio locado.
O Supremo Tribunal Federal - STF, inclusive, possui
jurisprudência consolidada no sentido de que é ASSEGURADO
O DIREITO DE INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO, vejamos:

“STF - É assegurado ao locatário o direito à

indenização, incluindo-se o fundo de comércio,
quando desapropriado o imóvel comercial locado,
independentemente das relações jurídicas entre o
proprietário e o inquilino. Precedentes citados do
STF: RE 96.823-SP, DJ 1º/10/1982; do STJ: REsp
1.000-SP, DJ 21/6/1993. REsp 406.502-SP, Rel.
Min. Garcia Vieira, julgado em 23/4/2002.”

NO MÉRITO

Alega o Município de Fortaleza, que a desapropriação do imóvel

localizado na Rua Deputado João Lopes, nº 138, Bairro Centro de
Fortaleza, seguiu todos os procedimentos legais pertinentes,
previstos na Constituição Federal e no Decreto-Lei nº 3.365/1941,
uma vez que o Decreto Municipal nº 15.307, de 18 de abril de
2022, declarou a utilidade pública o referido imóvel, à ser
utilizado para fins de implantação de equipamento para
Administração Pública de Apoio ao Paço Municipal.

Erroneamente, o Município de Fortaleza alega para se eximir da

obrigação de indenizar que “ainda que tenha feito benfeitorias
no imóvel, elas não lhe pertencem por expressa previsão
contratual, cabendo a indenização pela desapropriação no que
se refere a elas somente ao proprietário do imóvel, a qual já
foi depositada em juízo conforme os valores estipulados como
justa indenização pela SEINF”.

Por fim alega que de fato o empreendimento do Autor não

existe e que por isso não houve a demonstração de danos
passíveis de serem reparados.
Algumas das fotos apresentadas pelo Município de Fortaleza
em sua contestação são antigas e, portanto, anteriores à
reforma e realização das benfeitorias no prédio
desapropriado desembolsadas pelo Autor.

Contudo, percebe-se que há uma enorme diferença entre as

fotografias que foram apresentadas, posto que não exibem
todo o complexo empreendimento, mas a parte exterior do
prédio, sem os boxes e pavimento superior onde funcionavam
o comercio e o setor de fabricação das confecções do negócio
do Autor.

Ora, Excelência, o Autor em sua inicial pleiteia a indenização por

danos decorrentes não só das benfeitorias que realizou no imóvel,
mas também, decorrentes da PERDA DO EMPREENDIMENTO
NO LOCAL, COMO O LUCRO CESSANTE, DANO
EMERGENTE, PERDA DO FUNDO DE COMÉRCIO.

A alegação do Município de Fortaleza de que não existia o

empreendimento funcionando no local além de ser contraditória, é
descabida, posto que há um CONTRATO DE LOCAÇÃO
COMERCIAL DO PONTO, que remonta mais de 05 (cinco)
anos consecutivos.

Como se isso não bastasse, há o reconhecimento por parte dos

proprietários do prédio e da imobiliária que locou o imóvel da
autorização da realização das benfeitorias para fins comerciais.

DEMOLIÇÃO PARCIAL DO PRÉDIO - TEMERIDADE

Denote, Excelência, que o Município de Fortaleza já foi imitido

na posse do imóvel, e tão logo isso aconteceu, sem que fosse
realizada perícia judicial no local, procedeu a demolição parcial
do prédio comercial, prejudicando uma avaliação justa dos danos
experimentados pelo Autor.
Tal atitude por parte do Município de Fortaleza, demonstra um
temeridade e cometimento de danos ao Autor, pois, o Município
promovido deveria ter respeitado os prazos legais para ter
realizado a destruição do prédio, ou, ao menos ter realizado uma
vistoria ou laudo pericial da forma como foi recebido o imóvel
objeto da desapropriação.

Há entendimento na nossa jurisprudência de que a demolição de

prédio, antes de sua avaliação por perito judicial, ainda na fase de
imissão de posse, sem decisão definitiva, é causadora de
prejuízos, vejamos:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DEMOLIÇÃO DE IMÓVEL DESAPROPRIADO ANTES DE SUA
AVALIAÇÃO POR PERITO DO JUIZO. DESCABIMENTO. 1.
Trata-se de agravo de instrumento manejado pelo Departamento
Nacional de infra-estrutura de Transporte (DNIT) postulando a
reforma de decisão interlocutória pela qual foi indeferida sua
pretensão à imissão provisória na posse para fins de demolição de
imóvel nele construído; 2. A agravante fundamenta sua pretensão
necessidade de imissão imediata na posse da área objeto de
desapropriação para fins de demolição de imóvel nele existente,
viabilizando a continuidade das obras de adequação da rodovia BR-
101/RN, trecho viaduto Ponta Negra - Entrada para Ares, numa
extensão de 46,2 km. Prossegue aduzindo que o proprietário do
imóvel recusou-se a aceitar administrativamente o preço ofertado - R$
579.098,03 - e que os bens existentes foram devidamente avaliados,
conforme comprovam os registros fotográficos constantes nos autos;
3. Na verdade, embora não o diga expressamente ao formular seu
pedido de liminar recursal, o DNIT pretende que lhe seja assegurado o
direito de demolir o imóvel existente na área objeto de expropriação;
4. Ocorre que a demolição do imóvel antes de sua avaliação por
perito do juízo, que certamente identificará e avaliará
minuciosamente o imóvel e as benfeitorias nele existentes, é
prematura. Se a discussão entre as partes no feito expropriatório
versa sobre o que deve ser indenizado, autorizar a demolição
antes de perícia realizada por profissional imparcial, eqüidistante
das partes, seria temerário; 5. Agravo de instrumento improvido.

(AG 00108976220104050000, Desembargador Federal

Paulo Roberto de Oliveira Lima, TRF5 - Terceira Turma,
DJE - Data::19/10/2010 - Página:56.)”
Como se pode perceber, Excelência, houve prejuízos ao Autor
com a demolição das benfeitorias que realizou no prédio
desapropriado, quando era imprescindível a realização de
perícia judicial que estabelecesse a justa indenização com base
nas condições do imóvel, restando prejudicada a avaliação
pericial, por culpa, exclusiva do Município de Fortaleza, que
agiu de modo temerário.

Todos os requisitos para ensejar a responsabilidade civil objetiva

do Município de Fortaleza estão presentes, conforme se pode
observar da petição inicial, eis que temos o ato do decreto
expropriatório (conduta), os danos (perda do fundo de comércio,
lucros cessantes e danos emergentes) por parte do Autor, que
detinha a posse do imóvel por força do contrato de locação
comercial, e, o nexo de causalidade, não fosse a desapropriação
do Autor estaria lucrando no seu empreendimento comercial que
funcionava no imóvel desapropriado.

Conclui-se, Excelência, que os danos experimentados pelo Autor

não se resumem às benfeitorias realizadas no imóvel
desapropriado, mas especialmente, no fato de que o Poder Público
Municipal , ao promover essa desapropriação da forma que fez,
causou a perda do fundo de comercio do negócio do Autor, pois
os consumidores sempre procuravam comprar os produtos
fornecidos naquele local, causando, em consquencia, danos
emergentes e lucros cessantes.

Deve, portanto, o Município de Fortaleza indenizar ao Autor

(locatário) pelos prejuízos causados com essa desapropriação,
conforme entendimento pacífico do STF.

PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - RETENÇÃO DOS

VALORES DAS BENFEITORIAS NO VALOR
DEPOSITADO EM JUÍZO
 “CPC - Art. 300. A tutela de urgência será concedida
quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo.

§ 1 o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode,

conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea
para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer,
podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente
hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente

ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será

concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos
efeitos da decisão.

Art. 301. A tutela de urgência de natureza cautelar pode ser

efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens,
registro de protesto contra alienação de bem e qualquer
outra medida idônea para asseguração do direito.”

Denote, Excelência, que com a contestação apresentada pelo

Município de Fortaleza ficou evidente a probabilidade do
direito do Autor.

Por outro lado, a demolição parcial do prédio, objeto da

desapropriação, antes da realização da perícia judicial ou
qualquer avaliação, de forma temerária pelo Município de
Fortaleza, o perigo de dano, ou, o risco ao resultado útil do
processo ficou EVIDENTE, sendo necessária uma tutela de
urgência para resguardar o direito do Autor.

Por isso, reitera aqui o pedido da inicial de tutela de urgência, no

sentido de que a parte dos valores depositados pelo Município de
Fortaleza, fiquem retidos.
O Autor não pretende a retenção dos valores atribuídos ao preço
do imóvel em si, nem do terreno, mas somente dos valores das
benfeitorias no imóvel, a fim de que sejam postos à disposição
deste Juízo, para evitar a liberação indevida dos valores das
benfeitorias para o proprietário do imóvel.

Denote, Excelência, que o Município de Fortaleza alegou em sua

defesa a existência de benfeitorias, inclusive, consta do LAUDO
DE AVALIAÇÃO (pagina 70 dos autos) o preço das benfeitorias
realizadas no imóvel da desapropriação, vejamos:

Ora, é fato que foi o Autor quem realizou tais benfeitorias

realizadas no imóvel, confirmadas na própria contestação e
comprovadas no laudo de avaliação do imóvel.

Dessa forma, se faz necessário que o valor referente,

exclusivamente, a esse tópico das benfeitorias, não sejam
liberadas agora ou repassadas indevidamente ao proprietário do
imóvel, pois trata-se de verba sob a qual TEM CONTROVÉRSIA
PENDENTE.
Não é justo, nem legal, que o proprietário do imóvel obtenha essa
vantagem de forma indevida, pois as benfeitorias reconhecidas
pelo Município de Fortaleza e comprovados no laudo de avaliação
foram realizadas, exclusivamente, pelo Autor.

Por isso, justo é a retenção SOMENTE dos valores descriminados

no laudo de avaliação como sendo referente às BENFEITORIAS.

DO PEDIDO

Diante do exposto, é a presente para o fim de requerer a Vossa

Excelência, que se digne em REJEITAR os argumentos contidos
na contestação do Município de Fortaleza, julgando procedente o
pedido do autor em todos os seus termos.

Reitera o pedido de tutela da evidência/urgência a fim de que os

valores depositados à título de indenização das benfeitorias no
imóvel (objeto da desapropriação) sejam bloqueados até o
montante de R$ 869.848,74 (oitocentos e sessenta e nove mil,
oitocentos e quarenta e oito reais e setenta e quatro centavos),
conforme consta do Laudo de Avaliação do Município de
Fortaleza, até que se apure através de PERÍCIA TÉCNICA, quais
benfeitorias o laudo de avaliação do Município de Fortaleza se
refere, e, se tais benfeitorias são aquelas mesmas realizadas pelo
Autor (inquilino) do imóvel (objeto da desapropriação)

Requer a designação de audiência de instrução e julgamento.

Pede deferimento.
Fortaleza (CE), 20 de setembro de 2023.

P.p. Jefferson Rodrigues dos Santos P.p. Eduardo Cerqueira Mascarenhas

Advogado - OAB-CE 11.184 Advogado - OAB-CE 14.359