ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E LOCAÇÃO

DE IMÓVEIS
DOCUMENTOS UTILIZADOS NA
ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÕES DE
IMÓVEIS
Autor: Me. Ricardo Quirino Theodoro
Revisor: Queila Carmona

INICIAR

introdução
Introdução
Dando prosseguimento na análise de administração de condomínio e das características gerais de
locações, ingressamos na unidade em que faremos apontamentos com relação à aplicação mais
prática dos conceitos. Inicialmente ainda será abordada a questão dos fundos cedidos como cotas
para garantias, mas depois ingressaremos em questões mais práticas. Serão tratados assuntos
como as demandas judiciais, bem como aprofundados e comentados os tipos de ações existentes.
Logo em seguida, ingressaremos nas formalizações das vistorias e garantias. E, por fim, encerrando
a unidade, serão expostos os principais documentos necessários para a administração de
condomínio e locação de imóveis.
Cessão Fiduciária de Cotas de
Fundos de Investimentos

As garantias em que ingressamos nas unidades anteriores eram consideradas as mais utilizadas e
previstas em lei. Fiança, caução e seguro são práticas muito conhecidas de diversos agentes e,
inclusive, locatários. No entanto, existe um tipo específico de garantia: a cessão fiduciária de cotas
de fundos de investimentos.

Segundo Silveira (2015), a cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento pode ser definida
como modalidade de garantias de algo que possa ser recebido, mas com perfil imobiliário. Essa
operação ocorre por meio de securitização, com a cessão de créditos que venham a ser recebidos
por quem a detém.

Diferentemente de garantias como caução ou fiança, nesse caso, o locatário cederá um direito de
crédito que o mesmo detém com terceiros como garantia de pagamento ao locador.

Segundo Ravache e Estellita (2016), a especificação das participações que serão cedida deve seguir
um caminho; é importante que sejam especificados: quantidade e tipo de ações que serão
alienadas; regras sobre a possibilidade de exercer o direito de voto pelo devedor que entrega o
direito de crédito ao locador; quem receberá os créditos oriundos dos rendimentos de ações ou
títulos financeiros envolvidos na transação.

Um ponto muito importante com relação a esse tipo de garantia é o direito de voto que essas ações
geram, pois, segundo a legislação (BRASIL, 1976), fica claro que referido direito só poderá ser
exercido pelo chamado “devedor-fiduciante”. Ou seja, em outras palavras, o voto, pela lei citada,
deve ser exercido somente pelo locatário que é proprietário das ações (BRASIL, 1976).

Sendo assim, é importante que existam regras e clareza na confecção do contrato, quando envolver
direitos do locatário que não podem ser contrariados, pois previstos em lei, como o direito do voto
(nesse caso do fundo). O locador pode exigir que o locatário não participe de votações (ou não vote
em alguns casos) ou o locatário pode avisar o locador que participa de votações que envolvem o
crédito. No caso de impedimento e prévio conhecimento da votação, envolvem-se situações como
dissolução e venda da companhia que emitiu as ações, novas organizações societárias que levem a
menor participação do capital, e distribuição de dividendos extraordinários, quando existem dívidas
entre o locador e o locatário.
 Figura 4.1 – Títulos em fundos usados como garantia
Fonte: scyther5 / 123RF.
Outro ponto importante refere-se ao direito de alienação. Diferentemente de outras modalidades de
comprometimento com créditos acionários, esses fundos alienados ao locador podem ser
liquidados imediatamente sem restrições. Essa medida garante rapidez e facilidade de resolução de
questão pendente o mais rápido possível.

saiba mais
Saiba mais
A organização das operações e regras que envolvem fundos,
ações e outros títulos financeiros é chamada de Comissão
de Valores Mobiliários (CVM). Ela atua, há um bom tempo,
garantindo a segurança de operações entre agentes que
integram o mercado.

ACESSAR

Não existem restrições com relação à alienação das ações que sejam também integrantes de
empresas públicas. E, na lei, não existem especificações com relação à proibição de venda de ações
utilizadas para quitar débitos que envolvam contratos de locação.

Após esses detalhes com relação às características do fato em si, é importante observar os pontos
mais importantes com relação ao estabelecimento do contrato. Segundo Silveira (2015), ele é
estabelecido mediante registro de contrato de locação com o administrador do fundo, registro que
poderá ser realizado pelo próprio titular ou dono das cotas, sendo o locatário ou qualquer outro
terceiro que faça parte do contrato, mas na condição de garantidor da operação.

Em seguida, é redigido um termo de cessão fiduciária, junto de uma via do contrato de locação. Com
isso, estará estabelecida a relação de locador, que poderá receber as ações na quantidade exata
para saldar a dívida do locatário com o dono do imóvel. É dada ao locador a opção de manter os
títulos aplicados, mas no seu nome, ou determinar imediata liquidação do mesmo para receber os
valores.

Caso o locatário se torne inadimplente com o locador, o locatário terá 10 dias para quitar seu débito;
do contrário, o locador poderá exigir a transferência completa das cotas de fundo para si. Outra
 situação importante é o despejo: mesmo com o uso da garantia, não está afastado o risco de
despejo. O locador poderá requisitar o despejo do locatário se as cotas do fundo não forem
suficientes para cobrir a dívida.

praticar
Vamos Praticar
As garantias mais conhecidas, como fiança e caução, são bastante utilizadas devido não somente à tradição,
especialmente a da fiança, mas também ao pouco acesso a outras formas. Uma das formas que mais cresce
em termos de uso é a cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos.

Com relação ao que foi dito acima, marque a alternativa correta.

a) Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos pode ser executada em qualquer situação.
b) Caso haja débitos, a cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos poderá ser executada.
c) Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos é um título que depende de autorização
judicial para ser executado.
d) Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos é muito parecida com a garantia caução.
e) Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos não ocasiona despejo, após o pagamento
parcial da dívida.
Demandas Judiciais

A Lei do Inquilinato estabelece diversas regras que regulam direitos e deveres das partes envolvidas
em contrato. Entre elas também existem as penalidades para questões que sejam transgredidas; e,
para que punições sejam aplicadas, são necessárias ações que ocasionem tais fatos.

Neste capítulo, estudaremos ações judiciais que podem ser requisitadas pelas partes. Iniciamos com
uma das ações mais conhecidas e mais requisitadas no Brasil nos últimos anos, a ação de despejo.

Ação de Despejo
Segundo Silveira (2015), a ação de despejo é realizada pelo locador para a retomada de imóvel
locado. A ação pode ser trazida à realidade caso ocorra falta de pagamento do próprio aluguel,
condomínio e taxas do IPTU ou, em um caso especial, com o locador precisando de seu imóvel (ou
seus ascendentes ou descendentes precisem). Nesses casos, o pedido de despejo poderá ser
requisitado sem qualquer penalidade ao locador.

Quando for realizado o pedido de ação de despejo, o locatário deverá ser citado para poder se
posicionar e responder a esse pedido de rescisão do contrato de locação. Deverão ser citados
também o locatário e os fiadores que fazem parte do contrato, para responderem ao pedido de
cobrança, juntamente com o cálculo de termos e valor de débito. O locatário e o fiador podem evitar
o cumprimento da ação de despejo, se, em 15 dias após o dia da citação, for realizado pagamento
em depósito judicial – atualizado com multas, correções, custas e honorários de advogados.

Caso o juiz entenda que a ação tem sentido ou é procedente, o mesmo determinará a ação de
despejo. O prazo para a ação se concretizar são 30 dias, para a desocupação voluntária do imóvel;
contudo, para instituições como hospitais e asilos, o prazo para desocupação é de 6 a 12 meses.
 Figura 4.2 – Ação de despejo em julgamento
Fonte: stockstudio44 / 123RF.

Ação Consignatória
Esse tipo de ação é requerida quando ocorre situação em que é necessário o não pagamento do
aluguel, ou seja, quando um locatário ingressa com pedido de não pagamento por dificuldades
decorrentes para executá-lo. Normalmente, esse tipo de dificuldade consiste na incapacidade de
localizar o locador para efetuar o pagamento ou o locador se recusa a receber o valor da
mensalidade.

O juiz determinará o depósito do valor devido, em juízo, e, caso não haja contestação em até 10 dias,
o juiz declarará a dívida como encerrada e condenará o locador a pagamento de custas e honorários
do advogado.

Ação Revisional
Nos casos de necessária revisão de valores, é utilizado esse tipo de ação: quando uma das partes
requisitar que ocorra aumento ou decréscimo do valor do aluguel que esteja de acordo com o
mercado.

Essa ação pode ser originária do próprio locador ou mesmo do locatário, sendo que ela acaba se
encaixando em situações em que o aluguel esteja fora da realidade de mercado. No entanto, existe
uma restrição com relação ao pedido de revisão: só pode ser feito após três anos de vigência do
contrato (SILVEIRA, 2015).

Caso o juiz acate o pedido de revisão, ele mesmo estabelecerá aluguel com valor temporário. E o réu
poderá contestar o valor, mas será necessário trazer elementos válidos.

Ação Renovatória
Esse tipo de ação acaba sendo mais aplicado e utilizado em imóveis comerciais ou indústrias. É
possível abrir a ação quando o contrato a ser renovado tenha sido realizado por escrito e tenha
tempo definido, caso o contrato seja seguido, ou o acumulado dos últimos prazos sejam 5 anos de
contrato, ou um empresário esteja funcionando por mais de 3 anos sem interrupções.

Se o juiz interpretar a ação como não válida, determinará o despejo do locatário com 30 dias para
sair do imóvel de forma voluntária.
praticar
Vamos Praticar
Existem diversas ações que podem ser requisitadas por locadores e locatários. Algumas envolvem o próprio
processo de despejo contra o inquilino, mas também há ações que o inquilino pode mover contra o locador,
se se sentir lesado.

Com relação ao que foi afirmado acima, marque a alternativa correta.

a) Uma das ações previstas é a ação de indenização.

b) Ação consignatória é um exemplo de ação prevista ao locatário.
c) As ações de despejo podem ser requisitadas a qualquer momento.
d) Ação de revisão só pode ser requisitada pelo locador.
e) A ação de despejo perde validade após 30 dias de sua requisição.
Formalização das Garantias e
Vistorias

O contrato de locação acaba incorporando diversas regras que buscam dar transparência e
segurança às relações entre as partes que estabelecem contrato de aluguel. Uma dessas regras é a
entrega do imóvel de forma impecável para uso do locatário que o aluga. Por outro lado, é
obrigatório que o locador tenha garantias definidas por contrato, ao menos um tipo de garantia que
estudamos em unidades passadas.

Silveira (2015) elenca as principais cláusulas e requisitos a serem citados no contrato de aluguel:

Nome e currículo profissional do locador, locatário e fiador, caso exista um.

Endereço do imóvel que está sendo alocado, bem como o endereço do proprietário do
mesmo.
Como será realizado o pagamento, e a forma de pagamento.
Tipo de garantia que será utilizada, por meio de fiador, ou depósito em dinheiro ou
seguro-fiança.
Quais encargos serão pagos, como o próprio condomínio, taxas de água, esgoto e luz.
Destino do imóvel, se será residencial ou comercial.
Período de duração do contrato.
Cláusula que compreenda a vigência do mesmo caso aconteça alienação.
Termo de vistoria com o relatório de estado do imóvel, que deverá ser anexado e
integrado ao contrato.

Após a elaboração do contrato, ambas as partes devem assiná-lo juntamente com 2 testemunhas
que não tenham nenhuma espécie de impedimento legal em seus nomes. O contrato deverá,
obrigatoriamente, ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Para a confecção do contrato, normalmente são requeridos documentos das partes para a sua
elaboração. São dados do locatário, locador e fiador, quando existe um envolvido na confecção.

Para o locador:

Título comprovando a propriedade do imóvel.

Cópia do RG.
Cópia do documento do CPF.
Contas de serviços (água e outros).
 Carnê do IPTU.
Estando divorciado ou casado, certidão de ambos os casos.

Para o locatário:

Cópia do RG.
Cópia do documento do CPF.
Uma forma de comprovação de renda (nem que seja um holerite).
Sendo casado, trazer os mesmos documentos do cônjuge e a certidão de casamento.
Caso seja divorciado, trazer a certidão do divórcio.

Por último, no caso do fiador (quando houver um):

Cópia do RG.
Cópia do documento do CPF.
A escritura do imóvel que se coloca como fiança.
Certidão Negativa de Ônus de Imóvel (CNO).
Um carnê do IPTU do imóvel.
Uma cópia de algum documento que comprove residência.
Sendo casado, trazer os mesmos documentos do cônjuge e a certidão de casamento.

Laudo de Vistoria
O locador se compromete a entregar o imóvel com todos os reparos necessários já realizados e
mapeados. No entanto, mesmo com essa cláusula em contrato, é muito importante que aconteça a
vistoria do imóvel, pois ela garante que não ocorram problemas com relação à conservação do
imóvel após a assinatura do contrato; impede, por exemplo, que um locatário pague por consertos
que não eram da sua responsabilidade no período de locação.

O laudo de vistoria a ser realizado no imóvel deve ser implementado e assinado antes da confecção
do contrato de locação, e nele é fundamental constarem as condições de portas, paredes, tetos,
janelas, fechaduras, armários e outros itens importantes do imóvel. É necessário que tudo esteja
bem descrito e detalhado, pois será revisto na entrega de chaves ao locatário.

Segundo Silveira (2015), é necessário também um documento com fotos das condições do imóvel, a
fim de evitar qualquer discussão no futuro. No momento de vistoria, locador, locatário e corretor de
imóveis devem estar presentes; e, após, locatário e locador assinam o documento de vistoria do
imóvel.

Caso surja algum problema de estrutura no imóvel após o locatário se mudar, poderá ser feito
adicional a ser assinado pelo locador. E, se não for assinado, poderá ser registrado em cartório.

Silveira (2015) e Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Pernambuco – CRECI-PE (2012)
apresentam modelos de vistoria de imóvel que podem ser sintetizados assim:

Imóvel alvo do seguinte laudo: é uma vistoria de um imóvel constituído pelo apartamento situado na
Rua da xxxxxxxxxxxxxx, Itinga, nesta capital.

Locador: (nome do locador).

Locatária: (nome da locatária, neste exemplo).

O laudo faz parte do contrato de locação estabelecido entre o locador e o locatário.

Qualquer restrição ou impedimento no presente laudo, ou qualquer outro tipo de irregularidade

encontrada no imóvel que não esteja citada ou encontrada neste laudo, deverá ser comunicada ao
locador por escrito, dentro de 15 dias, a contar do dia xx de xxxxx de 2020.

Após a vistoria no imóvel acima descrito, foi evidenciado que o mesmo se encontra em estado de
conservação bom, com os seus pertences, utensílios e outros tipos de acessórios em estado normal
de funcionamento e conservação. Sendo assim, o locatário compromete-se a devolver o imóvel, ao
fim do prazo contratual, independentemente do resultado de uma vistoria final, no mesmo estado
que foi recebido.

Abaixo, pontos analisados no imóvel:

a. PINTURA DO IMÓVEL: todas as paredes internas foram pintadas com tinta látex. As portas
e janelas foram pintadas com tinta a óleo, sendo que o serviço de pintura foi bem
executado.
b. TRINCOS, FECHADURAS: ambos em bom estado de conservação e em funcionamento
perfeito.
c. PARTE HIDRÁULICA: está em bom nível de estado de conservação e em funcionamento
perfeito, sem ressalvas.
d. PISOS E AZULEJOS: estão em bom estado de conservação, sem qualquer trinco ou
problemas.
e. PARTE ELÉTRICA: está em bons estados de conservação e de funcionamento,
apresentando características de recente instalação.
f. VIDRAÇAS: os vidros das janelas e basculantes não apresentam nenhum trincado e
funcionam em perfeito estado.

Porto Alegre , 02 de março de 2020.

_________________________________

Locador(a)

_________________________________

Locatário(a)

_________________________________

Fiador(a) (cônjuge)

_________________________________

Fiador(a)

_________________________________

Testemunha 1

_________________________________
 Testemunha 2

praticar
Vamos Praticar
O laudo de vistoria é uma das ferramentas de garantia para o locatário mais utilizadas na hora de fechar o
contrato. Esse laudo conta com fotos do imóvel e avaliação de diversos itens dele, para que não haja
problemas após a locação.

Tendo em vista o que foi descrito, marque a alternativa correta abaixo.

a) No laudo, é suficiente apenas constarem as fotos do imóvel.

b) O laudo não é obrigatório para a confecção do contrato, por isso deve ser descartado.
c) É importante o laudo conter informações sobre as paredes, portas, fechaduras etc.
d) O laudo pode ser feito pelo próprio locador ou locatário, haja vista o interesse das partes.
e) O laudo de vistoria pode conter detalhes como a característica da vizinhança.
Documentos Utilizados na
Administração e Locações de
Imóveis

Neste capítulo, ingressamos em questões mais práticas com relação à documentação necessária em
administração e locação de imóveis. Modelos de contratos também serão expostos, aliás.

Figura 4.3 – Documento de locação

Fonte: Dmitrii Shironosov / 123RF.

Modelo de Manifestação do Direito de Preferência

O direito de preferência consiste, como já vimos, no direito do inquilino em comprar o imóvel que
esteja sob oferta de alienação ou que o locador queira vender. Nesse caso, o locatário sempre terá
preferência em comparação com um terceiro que busque adquirir o imóvel.

No entanto, ainda fica obscuro como ficaria exposta essa relação em contrato. Portanto, seguindo
modelos de Silveira (2015) e CRECI-PE (2012), podemos compor um exemplo de notificação de
preferência de compra. Veja-se:

Informamos ao Senhor _____________________________, locatário do imóvel referido, que o mesmo será

colocado à venda, a partir da data abaixo, com o valor de ____________________, e, de acordo com a lei,
caso seja de seu interesse, será dada prioridade à sua oferta.

Porto Alegre, ………. de …………….

____________________

Proprietário(a)

____________________

Administrador(a) do imóvel

____________________

Locatário(a)

Alguns detalhes são importantes:

Primeiro, é necessário salientar que o locatário terá preferência até 30 dias após a
notificação por meio desse documento.
É necessária a comprovação de que o locatário realmente recebeu esse aviso. O contrário
pode gerar penalidades, caso o tempo de preferência tenha iniciado sem conhecimento do
inquilino.

Modelo de Contrato de Locação

Outro modelo extremamente importante é o de locação, onde são dispostos detalhes de
documentos e outros aspectos necessários, os quais citamos no capítulo anterior. Segundo a Alesp
(2019, on-line ), o modelo de contrato de locação pode ser assim:

CONTRATO DE LOCAÇÃO
Instrumento particular de Contrato de Locação de imóvel residencial que fazem entre si:
LOCADOR: inserir nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da cédula de
identidade inserir número – expedida pela entidade-Estado, inscrito no CPF sob o no
inserir número e residente na Rua, número – Bairro, Cidade – Estado.
LOCATÁRIO: inserir nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da cédula de
identidade inserir número – expedida pela entidade-Estado, inscrito no CPF sob o no
inserir número e residente na Rua, número – Bairro, Cidade – Estado.
CLÁUSULAS E CONDIÇÕES
1ª – OBJETO: Locação do apartamento número do apartamento do edifício inserir nome
situado na rua nome da rua, no inserir, na cidade, com direito a uma vaga na garagem
do subsolo, exclusiva do imóvel.
2ª – DESTINAÇÃO: O imóvel destina-se única e exclusivamente a fins residenciais do
locatário e sua família.
3ª – PRAZO: O prazo de locação será de 30 (trinta) meses, iniciando-se em dia, mês e
ano e terminando em dia, mês e ano, independentemente de qualquer aviso, notificação
ou interpelação judicial.
4ª – ALUGUEL: O aluguel mensal será de R$ valor em reais, a vencer pontualmente no
dia inserir o dia de cada mês. As despesas condominiais serão pagas até o dia inserir o
dia do mês, devendo o locador autorizar a administração do condomínio a enviar
boletos para o pagamento diretamente ao locatário.
5ª – TAXAS E DESPESAS: Por determinação do artigo 22, da Lei no 8.245/1991, compete
ao locador pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações,
nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador. Além disso, cabe ainda ao locador pagar os impostos e as
taxas, bem como o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou
venham a incidir sobre o imóvel.
6ª – REAJUSTE: O aluguel mensal fixado na cláusula 4a será reajustado anualmente, com
base no inserir índice, ou outro índice que porventura venha a substituí-lo.
 7ª – CONSERVAÇÃO: O imóvel está sendo entregue de acordo com o termo de vistoria
anexo a este contrato, devendo o locatário manter o imóvel em perfeito estado de
conservação, com suas instalações em funcionamento, como recebido no ato de
assinatura deste contrato.
8ª – DEVOLUÇÃO: Caso o locatário deseje devolver o imóvel antes do prazo ajustado,
pagará uma multa referente ao valor de três aluguéis da data da devolução.
9ª – OBRAS: O valor das benfeitorias necessárias poderá ser compensado com o valor
do aluguel, desde que o montante a ser compensado a cada mês não ultrapasse 50%
do valor do aluguel. O mesmo poderá ocorrer em relação às benfeitorias úteis, desde
que haja concordância expressa e específica do locador.
10ª – CESSÃO E TRANSFERÊNCIA: O locatário não poderá ceder ou transferir a outros o
presente imóvel sem o prévio consentimento do locador.
11ª – VENDA DO IMÓVEL: Na hipótese de venda do imóvel, obriga-se o locatário a
permitir visitas, mediante combinação prévia de dia e hora, devendo ser oferecido o
imóvel ao locatário previamente.
12ª – ATRASO NO PAGAMENTO: O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel
e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou,
em sua falta, até o inserir o dia útil do mês seguinte ao vencido, junto à imobiliária. A
multa por mora no cumprimento da obrigação será de especificar o percentual % do
valor da prestação em atraso.
13ª – RESCISÃO: O contrato somente será rescindido nos casos previstos nos artigos 8º,
9º, 46 e 47, da Lei no 8.245/1991.
14ª – FORO: As partes elegem o Foro da cidade nome da cidade e do Estado, para as
ações que resultem do presente contrato.
15ª – GARANTIA: Como garantia ao cumprimento da obrigação, deixa o locatário desde
já depositada na conta de poupança número da conta da agência número da agência
do Banco nome do banco a quantia de R$ inserir valor, nos termos do artigo 38, da Lei
no 8.245/1991.
PARÁGRAFO ÚNICO: O valor referente ao depósito-caução, ao final da locação, poderá
ser levantado pelo locatário, mediante a entrega das chaves e a comprovação do
cumprimento de tudo o que ficou estipulado.
Por estarem assim justos e acordados, assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor
e forma, na presença das testemunhas.
Cidade, dia do mês e ano.
Nome e sobrenome                                                Nome e sobrenome
LOCADOR                                                        LOCATÁRIO
TESTEMUNHAS:
1.                                                                     2.
Nome e sobrenome                                       Nome e sobrenome

Modelo de Rescisão de Contrato de Locação

No caso dos contratos de locação, é necessário que exista um modelo de rescisão de contrato de
locação, que poderá ser utilizado sempre que houver necessidade desse tipo de pedido. Segundo
Silveira (2015, p. 90), este pode ser o modelo de rescisão de contrato de locação:

Por meio deste instrumento, de uma parte ............................ e de outra parte ..........................................,
já enquadrados como LOCADOR(A) e LOCATÁRIO(A), no Contrato de Locação estabelecido entre
ambos na data de ......................., tendo como objeto o imóvel localizado no ............ ...........................,
bairro .........................., na cidade .............................., RS, estabelecem, em acordo comum e de livre e
espontânea vontade, rescindir o mesmo nesta data, declarando o(a) LOCADOR(A) estar em posse
das chaves do mesmo e constatado, com uma vistoria, encontrar o imóvel nas mesmas condições
em que foi entregue no início do contrato de locação, sendo pela qual as partes confirmam mútua
quitação, sem haver nada para reclamar ou contestar, no presente momento ou no futuro, sob tal
contrato. E por estarem assim justas e acertadas, assinam o presente documento, em duas vias, de
igual forma e teor, na presença de duas testemunhas, para que surtam seus legais e jurídicos
efeitos. ................., ... de ...............de 2015.

Modelo de Contrato para Administração de

Condomínios
Um dos tipos de contrato que mais causa confusão, devido às suas cláusulas e à descrição de
serviços, é o de prestação de serviços. Ele é diferente dos que citamos, pois se refere a tipos mais
voltados à administração de condomínios.

reflita
Reflita
É importante que existam modelos de contratos para as situações de locação,
rescisão, contratação de serviços etc. Caso não existam, será difícil organizar e
apresentar todas as informações às pessoas que estabeleçam contrato. No
entanto, a existência de modelos impede negociação mais aberta e clara entre as
partes?

Modelo elaborado pelo CRECI-PE:

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS O
condomínio XXXX, sito à XXXX, inscrito no CNPJ sob nº XXXX Representado por seu
responsável o senhor (a) XXXX, portador(a) do CPF nº XXXX Doravante denominado
CONTRATANTE de um lado, de outro lado a SR. SÍNDICO ADMINISTRAÇÃO DE
CONDOMÍNIOS, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ sob nº
00.000.000/0001-00 e Inscrição Estadual Isenta, estabelecida à Rua Olinda, 119 – Nova
Suíça, nesta capital neste ato representada pelo seu representante legal abaixo
assinado, simplesmente denominada CONTRATADA, pelo presente instrumento de
contrato tem justo e contratado o que segue: Cláusula primeira – do objeto 1.1 Este
contrato se refere à prestação dos seguintes serviços: 1.1.1 Administração financeira
com contas bancárias individuais. 1.1.2 Elaboração de balancete mensal de receitas e
despesas, inclusive financeiras, com conciliação bancária; 1.1.3 Cobrança com emissão
de boleto bancário, controle de pagamento, cobrança administrativa e judicial (vide
itens 1.3.2 e 1.3.3); 1.1.4 Emissão de relatório de inadimplentes; 1.1.5 Envio do dossiê
financeiro com toda a documentação relativa ao mês para análise e aprovação do
síndico, no prazo de 30 dias, a contar da data de recebimento de todos os documentos
encaminhados pelo Condomínio; 1.1.6 Cálculo das despesas para fixação do valor
mensal, com a aprovação do síndico; 1.1.7 Consultoria contábil, trabalhista,
administrativa e financeira; 1.1.8 Revisão dos contratos de manutenção e outros; 1.1.9
Consultoria jurídica (orientação verbal); 1.1.10 Administração dos capitais disponíveis na
conta do condomínio com correções e atualizações monetárias; 1.1.11 Emissão de
declaração de quitação (nada consta), para unidades adimplentes; 1.1.12 Pagamento
de contas via internet mediante autorização do síndico; 1.1.13 Registro de atas em
cartório, com custas a parte; 1.1.14 DES – Declaração Eletrônica de Serviços PBH. 1.1.15
Recolhimento e entrega de documentos, realizando uma visita semanal, em caso de
 necessidade; 1.1.16 A Sr. Síndico colocará à disposição do Condomínio, informações
necessárias ao síndico e aos condôminos, via internet, onde poderão ter acesso ao
relatórios do Condomínio, 2ª via de boletos de cobrança, demonstrações mensais e
outros; 1.1.17 Fornecimento de materiais de limpeza, de higiene pessoal, de piscinas, de
consumo e outros: endereço, CRECI, etc.) representada por seu Corretor Responsável
(Nome, endereço, CRECI, etc.) e do outro lado com amplos poderes como
PROPRIETÁRIO(S)... (Nome, nacionalidade, estado civil, Rg. CPF, endereço, etc.). Fica justo
e acordado o presente.
E assim, por se acharem justos e contratados assinam o presente instrumento, em 02
(duas) vias, de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo assinadas,
obrigando-se, por si e seus sucessores a qualquer título, a cumprir os termos e
condições aqui estipuladas. Belo Horizonte, de 20 . _________________________________
__________________________________ Sr. Sindico Condomínio XXXX Testemunhas:
1)_______________________________ CPF: 2)________________________________ CPF:
(CRECI-PE, 2012, on-line)

O contrato de prestação de serviços deve ser muito similar ao apresentado, a propósito.

praticar
Vamos Praticar
Existem contratos aplicados somente na relação entre locatário e locador, por exemplo: o contrato de
locação, segundo o qual locatário e locador acertam cláusulas de contrato de aluguel. Por sua vez, também
existem contratos específicos para a administração de condomínios que não se assemelham aos de locação.

Considerando o exposto, a seguir, marque a alternativa correta.

a) Contratos de contratação de condomínio são exemplos de contratos estabelecidos entre locatário

e locador.
b) Contratos de contratação de condomínio não são exemplos de contratos estabelecidos entre
prédio e administradora.
c) Contratos de administração de condomínios são voltados a benfeitorias.
d) Contratos de rescisão de locação não são voltados a administradoras de condomínio.
e) Contratos de locação não podem ser rescindidos, devem ser respeitados.
indicações
Material Complementar

FILME

Atrás da porta.
Ano: 2013.
Comentário: documentário que mostra a questão de pedidos de
despejo aplicados sobre moradores e inquilinos em grandes cidades
brasileiras devido a megaeventos. Para conhecer mais sobre o filme,
acesse o link a seguir.

TRAILER
 LIVRO

Manual prático de locação: teoria e prática.

Gabriel José Pereira Junqueira.
Editora: Juruá.
ISBN: 978853624408-2.
Comentário: o livro foca em questões recentes referentes ao processo
de locação e em fatos pertinentes ao tema. Nele encontramos exemplos
de modelos, ações, contratos e comunicações entre locatário e locador.
conclusão
Conclusão
Ao fim desta unidade, é importante fazer algumas considerações. A quantidade de situações em que
podem ser aplicados contratos a fim de se alcançar um objetivo é grande, no universo de locação; e
um dos principais contratos, aliás, é o de locação. Ainda que as garantias pedidas pelo locador girem
em torno de outros três tipos, a cessão de fundos cresce e se mostra segura, também cabe ressaltar.

Por sua vez, outros elementos não podem (igualmente) ser deixados de lado, são eles: relatórios de
vistoria detalhados, para assegurar tranquilidade ao inquilino quando assinar o contrato de locação;
e os tipos de ações, que são diversos e abrangem uma série de situações, até mesmo aquelas vistas
como punições.

referências
Referências Bibliográficas
ASSEMBLEIA   LEGISLATIVA DE SÃO PAULO – ALESP. Modelo de contrato. São Paulo: Alesp, 2019.
Disponível em: https://webcache.googleusercontent.com/search?
q=cache:34NocGBpVoIJ:https://www.al.sp.gov.br/arquivos/participe/defenda-seus-
direitos/proteste/mode178.doc+&cd=1&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br . https://www.al.sp.gov.br/ . Acesso
em: 25 jan. 2020.

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei nº 6.404, de 15 de
dezembro de 1976. Dispõe sobre as Sociedades por Ações. Diário Oficial da União , Brasília, 15 dez.
1976. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6404compilada.htm . Acesso em: 2
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CONSELHO REGIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS DE PERNAMBUCO – CRECI-PE. Download de

Modelos de Contratos. 2012. Disponível em: http://www.creci-pe.gov.br/modelos-de-contratos/ .
Acesso em: 25 jan. 2020.

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garantidores de contratos de financiamento. Revista do BNDES , Brasília, 45, p. 377-418, jun. 2016.
  Disponível em: https://web.bndes.gov.br/bib/jspui/bitstream/1408/9939/1/10%20-
%20Fundos%20de%20investimento%20como%20garantidores%20de%20%20contratos%20de%20fianaciamento
. Acesso em: 25 jan. 2020.

SILVEIRA, Cátia Boaventura Marques. Administração de condomínios e locação de imóveis .

Montes Claros: Instituto Federal Norte de Minas, 2015. Disponível em:
http://ead.ifnmg.edu.br/uploads/documentos/Ib8BJNb7rv.pdf . Acesso em: 25 jan. 2020.