ALTERAÇÃO DE LEI EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA:

Foram promovidas alterações às leis 13.476/17, 6.015/73 e 9.514/97 .

Na lei 13.476/17, foram inseridos os arts. 9º-A a 9º-D, que regulam a AF recarregável.
Na lei 6.015/73, nova alínea 37 no art. 167, II, para averbação da AF recarregável
Na lei 9.514/97 foram diversas alterações.

 Alienação fiduciária (af) superveniente

 Valor do título da alienação fiduciária
 Notificação previa e dívida em diversos cartórios
 Prazo de carência
 Endereço do devedor fiduciário. Lugar ignorado e inacessível.
 Aquisição ou construção de imóvel residencial
 Prazo para leilão
 Saldo da dívida – leilão de imóveis não residenciais
 Indisponibilidade, direitos reais, ônus gravames e leilão de imóveis
 Excussões sucessivas
 Erro no processo que originou leilão

 Alienação superveniente
o O que é uma alienação fiduciária superveniente?

 É a possibilidade daquele devedor fiduciante, que ja tem seu imóvel dado

em uma garantia de alienação fiduciária para garantir o empréstimo que
ele tomou, em contrar com novo credor a alienação mas da propriedade
superveniente, ou seja, ele da em garantia a sua expectativa de direirto
sobre uma propriedade que ele ainda não tem, mas que vai vir a ter, no
momento em que ele quitar a sua primeira obrigação, cancelando a
alineação fiduciária primária e aquele bem retornar para a sua
propriedade. Então, esse devedor contrata com o novo credor, uma af da
propriedade superveniente, que ele irá receber quando quitar ou cancelar
primeira já contratada e registrada.
 Em um exemplo hipotetico, digamos que o Cooperado tenha um imóvel
em garantia avaliado em R$ 1.000.000,00. O cooperado aliena o imóvel
em uma operação de crédito de R$ 250.000,00, o imóvel comporta,
portanto, garantir uma segunda dívida devido ao seu valor (o que já era
 possível na hipoteca – mais graus de hipotecas, mas não na af). Agora,
existe essa possibilidade.
 Com a “sobra” do valor do imóvel, é possível buscar uma segunda/terceira
garantia com o Credor, inclusive com credores diversos.
 No entanto, a execução do segundo credor permanece vinculada ao do
originário.
 Portanto, é possível buscar uma nova alienação sobre o mesmo imóvel,
essa operação fica chamada de Alienação Fiduciária Superveniente.
 Vale ressaltar, que a alienação superveniente permanece sob condição
suspensiva enquanto estiver pendente o cancelamento da primeira não
há no que se falar em plena eficácia de ambas ao mesmo tempo.
 E como ficam os direitos dos credores supervenientes? As alienações
fiduciárias seguem a preferência por ordem de registro, as anteriores são
pripritarias sobre as supervenientes. Então, no caso de o devedor ficar
inadimplente com o primeiro credor fiduciário, o credor executa a
garantia e vende o imóvel em leião, então o direito dos credores
superveniente sub-rogam-se no preço obtido na venda daquele imóvel.

 sub-rogam-se no preço, o que significa que, somente receberão

parte do valor, se o valor arrecadado com o leilão for superior à
dívida cobrada com seus encargos.

 Uma possibilidade concedida aos credores fiduciários é a de

comprar a dívida do devedor comum entre os demais credores,
ele também se subroga no crédito.
o Por exemplo, uma instituição financeira que é possui o 3º
registro de alineação na matrícula do bem, pode comprar
a divida da primeira credora, passando a ser então o
primeiro credor fiduciário – isso já era previsto no código
civil e foi trazido para a lei de alienaçao fiduciária.
 Ou seja, o segundo credor está condicionado à execução do primeiro
credor, para que então se habilite na venda do bem em leilão.

 A dívida do primeiro credor é o objeto do leilão e o débito da

segunda garantia será no que for devido a apropriação
(remanescente). O segundo credor, poderá cobrar a divida
judicialmente.
 É conferido também ao credor sucessivo pagar ao credor com originário,
para adquirir suas prerrogativas na execução – art. 22, p.5.
 Outro ponto de grande importância que vale ressaltar, é a publicidade que
esta condição de propriedade superveniente tomou com a Lei 14711, no
que tange a indisponibilidade de bens. Antes, quando não era permitido o
 registro em matrícula de uma segunda alienação sobre o mesmo imóvel,
assim que findada a alienação originária, o imóvel estava desprotegido de
garantias, então, caso averbada alguma indisponibilidade no título do
bem, impossibilitava o registro de novas alienações. Agora, havendo
alienações supervenientes com a eficácia suspensa, a partir do momento
em que averba a quitação, existindo o cancelamento da alineação
originária, a propriedade passa a próxima alienação que está “na fila”,
então o bem muito provavelmente não será atingido pela ordem de
indisponibilidade do devedor fiduciante.

Tal mudança é de extrema relevância, pois até a implementação do Marco Legal das
Garantias, não havia previsão legal para a coexistência de garantias fiduciária sobre um
mesmo bem imóvel, diferente das hipotecas e penhores, que já permitiam a criação de
ônus de graus sucessivos em favor dos credores.

 Alienação recarregável / filtro

o O que é? Aquela propriedade fiduciária constituída na matrícula, poderá ser
utilizada para garantir novas operações de crédito. Posso utilizar esse imóvel para
garatir novos créditos, e esse recarregamento é possível sem utilizar uma nova
garantia, pode ser feito por mero aditivo dentro da alienação, por meio de
averbação, sem a necessidade de gerar novo contrato. Antes, era necessário
realizar uma novação do crédito, com um novo contrato, constituir novamente a
garantia e levar a registro. Agora, com a nova lei, é mero ato de averbação.
 Essa contratação do refil pode ser feita por meio de instrumento publico
quanto particular, idendependete de reconhecimento de firma, ficando
limitado ao valor máximo trazido na alineação. Dentro desse valor
máximo da dívida, pode ser concedida as extensões da garantia para
novos créditos.
 Apenas um parênteses que precisa ser feito, é que o novo marco legal
agora determinou que o instrumento de alineação deve conter o valor da
dívida, sua estimação ou seu valor Maximo, melhorando a publicidade e
transparência do contrato.
o Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio
fiduciário conterá: I – o valor da dívida, sua estimação ou
seu valor máximo; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de
2023)
 Todas as averbações de refil contratadas, terão prioridade de acordo com
o tempo de averbação.
o Mas a lei trouxe uma limitação para esse “refil”, nessa modalidade, os créditos só
poderão ser contratados diante de um mesmo credor titular dessa alienação
 fiduciária. Desde que não exista alienação fiduciária superveniente com outro
credor.
 Permitido que sejam credores diferentes, desde que sejam pertecentes
desde o mesmo sistema de crédito cooperativo (precisa ser declarado) –
art. 9, p. 3

o Cooperado tem um empréstimo de R$ 500.000,00 sobre um imóvel avaliado em

R$ 1.000.000,00 com a Cooperativa. Suponde que ao longo do tempo, realizando
a quitação das parcelas da operação, passou a dever R$ 300.000,00. Está
permitido que o cooperado “recarregue” essa operação com a Credora.
 Não é necessário que realize uma nova garantia, é possível por meio
aditivo que seja averbada na matrícula essa recarga.
o Possiilidade de vencimento antecipado dentro da extensão – la na contratação
dessa extensao da alienação, deve conter no instrumento da contratação que a
inadmplência de uma dessas operações pelo devedor, faculta ao credor
considerear vencida antecipadamente todas as demais operações de crédito.
Então o credor passa a poder exigir a totalidade da dívida. É preciso constar essa
previsão no contrato.
 No momento da execução da dívida, quando for requerido o início da
consolidação da propriedade, o credor precisará apresentar o
demonstrativo de débitos ao registro, nesse demonstrativo, deverá
constar a sua faculdade de exercer esse vencimento antecipado das
demais obrigações.
 Na intimação do interveniente, também será necessário constar sobre o
vencimento antecipado e que está cobrando a integralidade da dívida.

 Vale ressaltar que esta modealidade do refil deverá possuir prazo do contrato original (não
mexer no prazo). Haverá interferência na parcela uma vez que esta ficará cada vez mais alta.
o O prazo para pagamento precisa ser o mesmo da dívida original, digamos que de 100
parcelas foram pagas já 50, e ai adquirido o refil, o credito do refil precisa ser
acoplado as 50 parcelas restantes (art. 9b)

 Débitos condominiais e tributos passam a integrar a dívida para fins de leilão – ou

seja, a dívida não se restringe aos débitos do cooperado junto a Cooperativa, os
débitos condominiais e os tributos, IPTU, taxa de coleta de lixo, passarão a compor
este valor.

 A responsabilidade do devedor fiduciante quanto ao saldo devedor remanescente.

o Quando o imóvel no momento da consolidação da propriedade, ele não é vendido
no leilão por valor suficiente para pagamento integral da dívida, ficando sobrando
um saldo devedor. Antes da promulgação da lei, se no segundo leilão o imovel não
 fosse arrematado por igual ou superior ao valor da dívida, haveria a extinsão da
dívida, o credor permaneceria com o imóvel, e havendo saldo devedor
remanescente, o devedor era exonerado desse valor, bem como, se o imóvel
depois fosse vendido por valor sobejante ao da dívida, o credor também não tinha
obrigação em restituir o devedor, era realizado um termo de quitação de dívida e
as obrigações de ambas as partes eram extintas.
o Agora, com a nova lei, existe uma distinção na alineação fiduciária para imóveis
residenciais e para imóveis que não são residenciais.

 Alienação fiduciária residencial – se a af foi para adquirir o

imóvel ou para comprar o imóvel para uso próprio, permanece a
regra, deve ser concedida a quitação da dívida, se frustrado o
leilão.

 Alienação fiduciária não residencial – se a af foi para um

empréstimo qualquer, sem natureza residencial, nesse caso se o
leilão for frustrado, ou se em caso de arrematado por valor mais
baixo que a dívida – o fiduciante continuará obrigado ao saldo
devedor remanescente. Podendo o credor executar o que lhe é
devido. (de forma semelhante à af de veículos)
 Outra novidade, é que a lei passou a permitir também, quando a af não
for residencial, que o credor aceite lance inferior ao valor da dívida, desde
que não seja inferior a 50% do valor da avaliação do bem. Ou seja, caso
não realizado lance pelo valor da dívida nos leilões, é facultado ao credor
a ficar com o imóvel, ou ele pode aceitar que o imóvel seja arrematado
por valor pelo menos correspondente a metade da avaliação do bem –
sendo que se o valor não for suficiente para a pagamento da dívida, o
credor poderá executar o remanescente devido.

 Supondo que o imóvel seja avaliado em R$ 1.000.000,00, e a

dívida de R$ 700.000,00. Não houve arrematante pela valor da
dívida, porém houve por R$ 500.000,00 – então é permitido ao
credor aceitar este lance por valor inferior. E nesses casos, o
devedor fiduciante permanece com a dívida ativa, podendo o
Credor executar a sua cobrança.

 No primeiro leilão, pode-se fazer a venda se o valor proposto for

maior do que o valor acordado pelas partes para efeito de venda.
No segundo leilão, admite-se a venda se a proposta for superior à
dívida com encargos, podendo ser aceito pelo credor fiduciário, a
seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos,
metade do valor de avaliação do bem (art. 27, §§1o e 2o, da Lei
9.514/1997, com a redação da Lei 14.711/2023).

 Portanto, admitido o arremate no 2º leilão pelo valor da dívida

(agora somado todos os encargos condominiais, se existentes, +
 despesas com a consolidação), bem como, a critério do credor, o
aceite de 50% do valor do imóvel.
o Se o valor da dívida for menor que 50%, não terá preço
vil, pode ser arrematado o imóvel pelo valor da dívida,
ainda que menor que 50%.

 Estabelecimento de multa quando ultrapassado o prazo de 30 dias para o Credor fornecer

o termo de quitação de dívida ao devedor.

 Em caso de existência de mais de um imóvel garantidor da dívida (já era possível) no caso
de inadimplência, o Credor pode iniciar o procedimento de consolidação de propriedade
da notificação para purgação da mora, sobre apenas um dos imóveis. Permitido o credor
escolher qual imóvel deseja consolidar – art. 27-A.

o Ou seja, na hipótese de existir imóveis localizados em mais de uma circunscrição

em garantia da mesma dívida, basta uma única intimação por qualquer um dos
registradores competentes, sendo valida para todos os procedimentos de
excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de
consolidação de propriedade.
o

 Averbação de indisponibilidade:
o Antes da Lei 14.711, existiam duas vertentes sobre a indisponibilidade:

 1ª: mesmo com averbação de indisponibilidade/penhora, admite que seja

realizada a consolidação da propriedade, uma vez que não se trata de
transmissão voluntária da propriedade;

 Mais adequada, pois a indisponibilidade obsta a constituição da

garantia; mas, uma vez constituída, o imóvel deixa a esfera de
disponibilidade do devedor, sendo irrelevante, portanto, a
decretação de indisponibilidade do seu patrimônio.
 2ª: não admitia a prática do ato de averbação.
o A Lei 14.711/2023 firmou o primeiro entendimento, salientando que as
constrições eventualmente determinadas, encontram apenas um direito
aquisitivo no patrimônio do devedor e não um direito de propriedade - art.
27.§11.
 Agente de garantias - “Capítulo XXI – Do Contrato de Administração Fiduciária de
Garantias”, artigo 853-A, no Código Civil – principais objetivos:
o Trata-se de representante indireto do credor. Sua atuação é semelhante à de um
procurador, mas o agente recebe a garantia em nome próprio, gerindo-a em
benefício do credor.
o É uma figura muito comum no exterior. No Brasil é mais comum vê-la em alguns
tipos de operações, como por exemplo em recuperações judiciais.
o O agente de garantias tem legitimidade ativa e passiva para representar os
credores.
o O agente responde com todo seu patrimônio por representar os credores.

o Caso o agente seja substituído precisará registrar na matrícula esta alteração.

o Caso o agente de garantia tenha excutido (executado na justiça os bens do

devedor, que foram oferecidos como garantia numa dívida), a garantia e esteja em
posse do dinheiro, este tem até 10 dias para pagar o credor. Se o credor optar por
não receber naquele momento o valor, o agente de garantia terá até 180 dias para
pagar, caso o credor não receba neste prazo, o agente de garantia irá depositar em
juízo, por exemplo.
o No ato de contratação do agente de garantia determina-se quais os limites de agir
do agente de garantia.
o Vantagens:

 Nos empréstimos com mais de um credor, havendo múltiplas garantias,

uma única pessoa poderá realizar a execução das garantias;
 Nos empréstimos com credor estrangeiro, um representante local poderá
gerir e executar a garantia sem a necessidade da intervenção do credor ou
formalização de procuração.

 Prazo de carência - o contrato de aienação pode trazer um prazo de carência, de forma que
pode ser pactuado entre as partes, de forma que ultrapassado tal prazo deverá ser
expedido intimação consoante tópico informado acima. Quando não for disposto no
contrato sobre esse prazo, a lei impõe que será de 15(quinze) dias o prazo de carência.
o 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a
intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
o 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o §
2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de
2023)
 Endereço do devedor fiduciario - lugar ignorado e inacessivel – antes, era necessário a
comprovação de que haviam esgotados todos os meios de tentativa de intimação ao
devedor fiduciante/interveniente, até que o oficial certificasse que o devedor estava em
local incerto e não sabido, autorizando o requerimento fundamentado da notificação
editalicia.
o Agora a lei deixa mais que claro que o devedor fiduciário tem obrigação legal de
informar a alteração de domicilio, de forma que veremos futuramente cada vez
menos os devedores se escondendo para não receber a intimação de notificação
para purgação da mora e consolidação de propriedade.
o Ficou estabelecido que que o devedor se encontra em lugar ignorado, ou seja,
quando não for encontrado no local do imóvel dado em garantia e nem no
endereço fornecido por ultimo, devendo também ser contactado por telefone/e-
mail, quando constar no instrumento de alienação.
o Sendo certificado pelo oficiar do RI que o devedor está em local incerto, a credora
estará apta para requerer a intimação editalícia, sendo que o registro deverá, se
houver registro no intrumento, proceder com a intimação via e-mail, 15 dias antes
da publicação do edital.

 Prazo para o leilão – a lei também alterou o prazo para a realização dos leilões
obrigatórios, estendendo agora para 60 dias, enquanto antes o prazo era firmado em 30
dias a partir da averbação de consolidação.

 Outro ponto positivo que a lei trouxe, foi uma maior segurança para a credora e para os
futuros compradores do bem leiloado, no caso de frustrações dos leilões, a transferência
do bem ao arrematante não será anulável – será convertida em perdas e danos – isso
acaba gerando segurança ao credor e ao arrematante. O arrematante não poderá ser
penalizado.