Curso: Lei 14.

711 – O Novo Marco de Garantias

Aula 1 – O Novo Panorama Trazido pelo Novo Marco das Garantias

 Uma OBRIGAÇÃO resulta em um DEVER, que se não cumprido gera uma

RESPONSABILIDADE, que normalmente recai sobre um objeto, uma coisa.
 OBRIGAÇÃO = O devedor deve e o patrimônio responde

 Tipos de Garantia da Dívida:

a) Pessoal – Fiança e Aval – dívida é garantida pela totalidade do patrimônio;

b) Real tradicional – Penhor, hipoteca e anticrese – dívida é garantida pela constrição
de um bem;
c) Supergarantia – Alienação e Cessão Fiduciária, Reserva de Domínio, Leasing –
dívida é garantida pela propriedade/posse de um bem.

 Hipoteca

a) Não transfere a propriedade – é um direito real sobre bem de terceiro;

b) Pode ser dado em hipoteca um imóvel para vários credores ao mesmo tempo;
c) É uma constrição sobre o bem dado em garantia, sem a transferência de sua
titularidade.

 Alienação Fiduciária
a) Trata-se de uma condição resolúvel, mediante o pagamento da dívida;

 Problema da Alienação Fiduciária: “Capital Morto” onde o imóvel dado em garantia é

valorizado com o decorrer do tempo e ao mesmo tempo, a dívida ao ser paga vai
decaindo, ou seja, um imóvel que vale muito, fica “preso” por uma dívida, muita das
vezes com valor muito baixo

Soluções trazidas pela Lei 14.711/2023:

a) Alienação fiduciária superveniente – com a alteração trazida pela 14.711,

houve a alteração do artigo 22 da Lei 9.514/97, passando a ser expressamente
autorizado por Lei o registro de mais de uma Alienação Fiduciária dobre o mesmo
imóvel, ao mesmo tempo.
Tal situação é possível quando por exemplo, um imóvel que vale 1.000.000,00
garante uma dívida de R$200.000,00 e o segundo credor avalia que o imóvel pode
garantir a sua dívida de R$ 300.000,00. Ressalta-se que não cabe ao registro de imóveis
avaliar de existe “saldo” pelo valor do imóvel, essa análise cabe apenas aos credores.
 O registro da segunda alienação fiduciária tem validade desde o seu registro,
porém sua eficácia ocorre apenas depois do cancelamento da Alienação Fiduciária
anterior.
O credor da segunda alienação fiduciária, pode, a seu critério pagar a
Alienação Fiduciária anterior e se sub-rogar nos direitos.

b) Recarregamento, extensão da Alienação Fiduciária e Hipoteca – previsão

legislativa de usar a mesma garantia para “garantir” uma outra dívida, só pode ser
usada pelo mesmo credor, limitando-se ao valor e prazo da garantia anterior. Ou seja,
se já pagou parte da dívida originária, pode usar todo o crédito novamente para uma
nova dívida.
Não irá se enquadrar mais como uma novação e o Cartório de Registro de
Imóveis levará ao fólio registral como uma averbação com valor declarado.

c) Agente de Garantia – nova figura trazida pela 14.711/23, que exerce a mesma
função de um procurador. Trata-se de um agente indicado pelo credor para atuar em
nome dele.

Aula 2 – A Alienação Fiduciária e seus Novos Eixos

 Previsão expressa da possibilidade da realização dos Leilões por meio eletrônico na

execução da Alienação Fiduciária – alteração trazida pela Lei 14.620/2023 – Artigo 27,
§10 da Lei 9.514/97;

 A Lei 14.711/2023 previu a possibilidade das Alienações Fiduciárias Supervenientes

a) Um mesmo imóvel pode ser dado em alienação fiduciária para alienações

fiduciárias diferentes;
b) Alienação fiduciária superveniente tem validade desde o seu registro;
c) Alienação Fiduciária superveniente tem eficácia após o cancelamento da Alienação
fiduciária anterior;
d) Excussão da garantia: as alienações fiduciárias anteriores terão preferência em
relação às demais posteriores;
e) No caso de excussão do imóvel pelo credor anterior com alienações fiduciárias
sucessivas: os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço
obtido, cancelando-se os registros das respectivas Alienações Fiduciárias. Caso
“sobre” valor do primeiro credor, cabe a esse repassar o valor aos demais
credores. Porém, caso não “sobre” valor, os demais credores não serão pagos.
f) Os demais credores fiduciários não podem executar suas alienações fiduciárias
enquanto a primeira alienação fiduciária estiver vigente, por isso as AFs
posteriores apenas tem vigência após o cancelamento das anteriores;
g) O credor subsequente pode pagar os credores anteriores e se sub-rogar nos seus
direitos, assumindo assim, uma posição preferencial;
 h) Havendo mais de um crédito do mesmo credor, e vencendo uma, esse pode
declarar vencidas as demais obrigações que for titular, inclusive quando a
titularidade do crédito decorrer de sub-rogação – Porém para ocorrer essa
declaração de vencimento das demais obrigações é obrigatório constar essa
previsão expressa no título (Art. 22, §6ºa 8° da Lei 9.514/97).

 Novas Regras Para Intimação e Leilões

a) Pela nova redação trazida pela Lei 14.711/23, o contrato de Alienação Fiduciária
poderá estimar o valor da dívida ou o seu valor máximo – Artigo 24, I da 9.514/97
b) Passa a ser obrigatório o contrato prever expressamente os procedimentos dos
artigos 26-A, 27 e 27-A da 9.514/97 (Artigo 24, VII da 9.514/97)
c) O devedor passa a ser obrigado a dar o termo de quitação da dívida da AF em até
30 dias da liquidação, sob pena de multa (Artigo 25, § 1º-A da 9.514/97).
d) O contrato de AF pode ou não estabelecer a carência. Se for omisso, aplica-se o
prazo de 15 dias (Artigo 26, § 2º-A da 9.514/97)
e) É responsabilidade do devedor atualizar o seu domicílio pera fins de intimação
(Artigo 26, § 4º-A da 9.514/97)

 Novas Regras Para Procedimento de Cobrança da AF

a) Quando a dívida for garantida por mais de um imóvel, de circunscrições diferentes,

o credor deverá requerer a intimação do devedor perante qualquer um dos RIs, o
qual comunicará aos demais, isso evita que o devedor se esconda para fugir das
notificações;
b) Exclusão da responsabilidade pessoal do devedor (26-A da 9.514/97)
- AF habitacional – o credor retomando o imóvel, independente do valor da dívida,
quita-se o saldo devedor;
- AF não-habitacional e consórcios (mesmo que para fins habitacionais) – o credor
retomando o imóvel, dependendo do valor da dívida, a mesma não é quitada.
c) Após a consolidação da propriedade, o credor deve promover os leilões em até 60
dias contados do registro; (art. 27 da 9.514/97);
d) Alteração dos valores de arrematação: Artigo 26-A da 9.514/97.
- Antes: 1º Leilão: valor de avaliação/leilão
2º leilão: valor da dívida
- Alteração trazida pela 14.711/23:
1º Leilão: valor de avaliação/leilão
2º leilão: maior lance, desde que igual ou superior ao valor integral da dívida
garantida pela AF + despesas+ seguro + encargos + condomínio e caso não haja
lance que alcance esse valor, poderá ser aceito, a critério do credor, lance que
corresponda a pelo menos 50% do valor de avaliação do bem.
f) Leilão em caso de múltiplos imóveis: credor pode definir valor por imóvel
individualmente e levar a leilão todos de uma só vez, ou em atos sucessivos (Art.
27-A da 9.514/97).
 Aula 3 – Mudanças na Hipoteca

 A hipoteca não transmite a posse ou propriedade do imóvel;

 Pode haver mais de uma hipoteca em um mesmo imóvel;

 Recarregamento da Hipoteca

a) Ex: crédito original vai se amortizando com o tempo, nesse caso pode pedir o refil da
hipoteca para garantir outras dívidas, respeitando o mesmo credor, valor e prazo; essa
alteração visa facilitar a obtenção do crédito;
b) A taxa de juros do recarregamento pode ser diversa da originalmente contratada;
c) O recarregamento da hipoteca pode ser feito com qualquer credor (na AF só pode ser
feito com instituição financeira ou empresa de crédito);
d) Existência de uma AF superveniente impede o recarregamento de uma AF precedente.
e) A existência de ônus não impede o recarregamento de uma hipoteca anterior, mas a
nova dívida ficará subordinada, em prioridade aos demais ônus existentes no imóvel à
data do recarregamento (como se a divida do recarregamento “entrasse novamente
na fila”);
f) Recarregamento:
- AF – Não pode ceder o crédito separadamente / Pode ser celebrado por instrumento
público ou particular;
- Hipoteca – Pode ceder os créditos individualmente / Deve ser celebrado por escritura
pública, salvo se o valor do imóvel for abaixo de 30 salários mínimos (108 CC).
g) Extensão/recarregamento da Alienação Fiduciária ou Hipoteca: Averbação com valor
declarado;
h) No caso de extensão feita por cooperatvas: podem ser dívidas, obrigações de
cooperativas diferentes, porém do mesmo grupo de crédito;

 Novo método de excussão da Hipoteca

a) Antigamente a hipoteca só podia ser executada extrajudicialmente, com a Lei

14.711/23, passa a existir a possibilidade do procedimento ser extrajudicial;
b) Procedimento realizado junto ao registro de Imóveis (é uma faculdade) – não se aplica
para operações financeiras do agronegócio;
c) Exclusão da responsabilidade pessoal do devedor
- Hipoteca habitacional – o credor retomando o imóvel, independente do valor da
dívida, quita-se o saldo devedor;
- Hipoteca não-habitacional e consórcios (mesmo que para fins habitacionais) – o
credor retomando o imóvel, dependendo do valor da dívida, a mesma não é
quitada.
d) 2º Leilão pode ficar em aberto por 180 dias – não precisa passar para o nome do
credor, passa a propriedade diretamente para o arrematante (art. 9, § 9, II da Lei
14.711/23);
 e) Se ocorrer a arrematação, a mesma deverá ser formalizada por uma ata notarial, feita
obrigatoriamente pelo tabelião do local do imóvel (art. 9, § 11 Lei 14.711/23);
f) O ITBI apenas será recolhido: na apropriação OU na venda OU na arrematação (não
ocorre o recolhimento de 2 ITBIs igual quando da consolidação da propriedade pela
AF);
g) Quando o devedor não purgar a mora da hipoteca – não é registrada a “consolidação”,
mas sim a não purgação da mora e início dos leilões (art. 9, § 9, II Lei 14.711/23);
h) A escritura de hipoteca deve obrigatoriamente constar expressamente o
procedimento de excussão extrajudicial (art. 9, § 15 Lei 14.711/23).

Aula 4 – Do Concurso de Credores na Execução Extrajudicial e a Reforma Geral das Garantias

 Quando houver mais de 1 credor para o mesmo imóvel, averbados os atos de início da
excussão extrajudicial da garantia hipotecária ou da alienação fiduciária, o Registro de
Imóveis intimará simultaneamente todos os credores para habilitarem os créditos em
15 dias.
 A distribuição dos recursos obtidos a partir da excussão ficará a cargo do credor
exequente, observados os graus de prioridade.
 Ordem do procedimento de excussão:
a) Av. de início da excussão da hipoteca ou da consolidação da AF;
b) Intimação simultânea dos credores;
c) Habilitação dos créditos (15 dias)
d) Elaboração do quadro geral de credores;
e) Intimação do garantidor e credores;
f) Alienação do bem;
g) Rateio dos recursos obtidos.

 Agente de garantias: sujeito com procuração do credor, mas recebe a garantia em

nome próprio, gerindo-a em benefício do credor – Art. 853-A da Lei 14.711/23.

Aula 5 – A Nova Atipicidade Registral

 Nova Redação do artigo 246 da Lei 6.015/73;

 Art.167, I, 48 da 6.015/73 – “Outros negócios jurídicos de transmissão do direito real”
– deixa em aberto, passa a não ser mais taxativo o rol dos registros;
 Nota Técnica 04 de 2023 do Registro de Imóveis do Brasil – agora a nomenclatura do
ato não é mais determinante para o registro, desde que fique claro qual o ato a ser
praticado;
 Artigo 246 da 6.015/73 – Princípio da Concentração.

Aula 6 – Alterações no Tabelião de Notas – A Nova Ata Notaria de Certificação de

Circunstâncias Contratuais, a Escritura sobre Precatórios e Arbitragem

 A Lei 14.711/2023 também alterou a redação de alguns artigos da Lei 8.935/94 (Lei dos
Notários)
 Conta Garantia - escrow account – trata-se de uma conta onde o dinheiro fica até a
resolução do contrato – Resolução 175/2022 da CVM – O tabelião poderá ser o
responsável por validar ou não o cumprimento de uma obrigação para realizar a
liberação de um valor depositado em uma conta vinculada.
 Artigo 6ºA da 8.935/94 – a cessão do precatório deve ser informada à Vara –Quando
se tem a pretensão da cessão também deve ser comunicada;
 Central Nacional de Precatórios – ainda não instituída – onde será realizado o registro
das cessões dos precatórios – só será alimentada pelos tabeliães de notas.
 Artigo 7º-A – I da 8935/94 – O tabelião irá certificar o inadimplemento ou frustação
das condições de um negócio através de ata notarial.
 Notário como mediador, conciliador ou árbitro – Artigo 7-A, II e III da 8.935/94;
 Tabelião de Protesto pode ser mediador para negociação de dívidas – Lei 9242/97 At.
26-A § 3º

Aula 7 – Garantias e a Execução Extrajudicial de Imóveis no Registro de Títulos e

Documentos

 Artigo 6º da 14.711 – Consolidação da Propriedade pelo RTD

 Comprovação da Mora – Parágrafo 2º do artigo 2º - pode ser feita através de carta
com AR
 Artigo 8º D – Previsão expressa do contrato em correr no RTD.

Aula 8 – Alterações do Protesto

 Com as alterações da 14.711/23, a lei passa a prever a possibilidade de negociação

prévia da dívida antes do protesto – Apenas se não pagar que vai a protesto, exceto
quando o credor informa para não protestar.
 As custas do protesto passam a ser com base no valor efetivamente pago e não com
base no valor total da dívida;
 Os emolumentos são pagos apenas quando da quitação da dívida, ou seja, incialmente
há a gratuidade do serviço – postergação dos pagamentos;