DA HIPOTECA

DA ANTICRESE
DO PENHOR
 DA HIPOTECA
• O mais relevante direito real de garantia tratado no CC de 2002 é o
direito real de hipoteca que até hoje demonstra sua atualidade e
importância.
• A hipoteca é considerada superior tecnicamente aos outros dois
direitos reais de garantia porque não retira a posse da coisa do
devedor.
• Tal como ocorre com os outros dois direitos reais de garantia, o
direito real de hipoteca tem sua existência condicionada à presença
de direito de crédito que, portanto, lhe é principal.
• Aspectos gerais - A hipoteca sempre foi considerada de natureza civil
(art. 809, do CC de 1916), ainda que se tratasse de direito real de
garantia relativamente aos créditos de Direito Comercial. No CC de
2002, diante do transplante de vários temas tradicionalmente
considerados de Direito Comercial para o seu corpo, deixou de haver
necessidade de repetir o mesmo preceito contido no Código de 1916.
 PRINCÍPIOS
a) o princípio da especialização, ou seja, no negócio jurídico constitutivo da hipoteca é
fundamental que seja fixado o total da dívida com todos as suas especificidades, bem como seja
individualizada a coisa dada em garantia (daí não ser admitida a hipoteca geral e a hipoteca
ilimitada);
b) o princípio da publicidade, segundo o qual a hipoteca precisar ser registrada no Cartório
imobiliário (CC, art. 1.492).

• Sujeitos: o credor hipotecário e o devedor (ou garante) hipotecante. Quem dá o bem em

garantia ao pagamento da dívida é o devedor hipotecante. Como se trata de direito real
imobiliário, a pessoa casada que pretenda dar bem imóvel em hipoteca precisa da autorização
do cônjuge, salvo no caso de regime de separação absoluta de bens (CC, art. 1.647, I).

• Objeto da hipoteca: os imóveis e os acessórios, os domínios direto e útil, as estradas de ferro,

os recursos naturais (como minas e pedreiras), os navios e as aeronaves, nos termos do art.
1.473, do CC. Os bens móveis, como regra, estão excluídos da hipoteca, respeitadas as exceções
legais como nos exemplos dos navios e aeronaves.

• Para fins de prioridade entre as várias hipotecas relativamente ao mesmo bem, é fundamental
identificar a data da inscrição – a denominada prenotação (CC, art. 1.493).
 ESPÉCIES
• Quanto às espécies de hipoteca, o primeiro critério de
classificação leva em conta a origem ou causa determinante da
hipoteca. Assim, são enunciadas as seguintes hipotecas:
a) hipoteca convencional;
b) hipoteca legal;
c) hipoteca judicial.

• Existe outra classificação que leva em conta o critério do objeto.

Assim, a hipoteca se subdivide em:
a) hipoteca comum, que incide sobre os bens imóveis em geral;
b) hipoteca especial, de que são exemplos a hipoteca marítima ou
naval, a hipoteca aérea e a hipoteca das vias férreas.
 EFEITOS
• A hipoteca tem como título o contrato ou a sentença judicial. Na hipoteca legal
não há título constitutivo, mas é necessária a especialização dos bens sob pena
de ineficácia da hipoteca. Na hipoteca convencional há sempre um contrato
que deve ser levado ao registro imobiliário, constituindo-se por tempo
determinado, admitindo-se prorrogações sucessivas.
• O contrato de hipoteca é classificado como unilateral, consensual e solene, eis
que gera obrigações apenas para o devedor (hipotecante), não exige a efetiva
entrega da coisa ao credor e exige a observância das formalidades legais –
inclusive quanto à forma pública como da substância do negócio.
• Relativamente à hipoteca convencional, é possível que o direito real possa ser
constituído por prazo determinado – até o máximo de trinta anos (CC, art.
1.485).
• É permitida a pluralidade de hipotecas, com a prioridade das inscrições
estabelecida pela ordem de apresentação dos títulos.
• Há ainda o direito de remição, ou seja, de liberar o bem em razão do efeito do
pagamento da dívida que garante, havendo procedimento a ser observado nos
termos dos arts. 266 a 276, da Lei nº 6.015/73.
 EFEITOS
• Caso haja realização de benfeitorias e acessões pelo terceiro de boa fé,
após a constituição do registro da hipoteca sobre o imóvel, será a ele
assegurado o recebimento do valor da indenização caso haja sobra de
dinheiro decorrente da excussão do bem (após o pagamento dos credores
com privilégio e preferência), não podendo, no entanto, ser exercido
direito de retenção em face do terceiro adquirente.
• O CC de 2002, com vistas a assegurar e estimular investimentos
imobiliários de vulto, passa a admitir expressamente a hipoteca para
garantia de dívida futura ou condicionada, desde que seja estabelecido o
valor máximo do crédito a ser garantido (art. 1.487).
• O art. 1.488, do CC, por sua vez, apresenta outra novidade no caso de
loteamento ou constituição de condomínio especial no imóvel
anteriormente hipotecado, ao assegurar aos proprietários de cada
unidade desmembrada do imóvel originário requerer que a hipoteca
grave, proporcionalmente, cada lote ou unidade condominial.
 EXTINÇÃO
• Podem ser por via de conseqüência ou por via principal. Como direito
real de garantia e, por isso, acessório, a hipoteca se extingue por via
de conseqüência quando se dá a extinção da obrigação principal por
ela garantida. Diversos são os modos de extinção da obrigação, tais
como o pagamento, a compensação, a novação, a remissão, a
confusão, a impossibilidade de execução, entre outras. É fundamental
que o pagamento da dívida seja integral, do contrário não haverá o
desaparecimento do direito real de hipoteca.

• Além de tais modos, o direito real de hipoteca se extingue por via

principal quando há algum motivo peculiar e específico, que não se
relaciona à extinção da obrigação principal.

• Em qualquer uma das hipóteses de extinção do direito real de

hipoteca, será necessário o cancelamento do registro feito no Cartório,
com efeito retroativo à data em que houve a causa de extinção.
 MODOS DE EXTINÇÃO
a) a destruição do bem dado em garantia - Não há direito sem objeto. É necessário
que a destruição da coisa seja total.
b) a renúncia do credor - Não há qualquer obstáculo a que o credor abdique apenas
do direito real de garantia, mantendo seu crédito.
c) a remição - Corresponde à sua liberação mediante iniciativa do terceiro
adquirente ou de credor subipotecário ou do próprio devedor.
d) a prescrição - A prescrição também é causa extintiva da hipoteca tanto por via de
conseqüência como também por via principal
e) a consolidação - ocorre quando se verifica a reunião, na mesma pessoa, das
qualificações de credor hipotecário e proprietário do imóvel até então objeto da
garantia real
f) a arrematação ou a adjudicação - acarretam a extinção da hipoteca, ainda que a
obrigação principal não seja integralmente satisfeita com o produto arrecadado em
hasta pública.
g) a perempção legal - É o decurso do prazo máximo de trinta anos da constituição
da hipoteca sem que tenha sido celebrado novo negócio de hipoteca, ou que, apesar
dele ter sido celebrado, não foi ainda levado a registro no Cartório Imobiliário.
 DA ANTICRESE
• Há várias particularidades da anticrese. Cuida-se de direito que há algum
tempo não tem demonstrado ser interessante e útil e, por isso, não vem
sendo praticado, tendo sido surpreendente a opção do legislador de 2002 em
ainda manter o instituto como direito real no art. 1.225. Como já ressaltava a
doutrina, a anticrese se tornou instituto obsoleto devido aos inconvenientes
apresentados e, por isso, vem desaparecendo da vida negocial e econômica.

• Aspectos gerais - A anticrese é o direito real de garantia sobre coisa imóvel

alheia cuja posse é transferida ao credor para que lhe perceba os frutos e
rendimentos, que fica com o direito de retê-la em seu poder enquanto a
dívida não for integralmente paga. Atualmente, o instituto não tem grande
utilização porque apresenta mecanismo manifestamente desvantajoso para
os sujeitos da relação creditícia, se comparado com a hipoteca e o penhor.
• A grande desvantagem da anticrese reside na circunstância de exigir, como
condição substancial, a entrega do imóvel ao credor anticrético.
 EFEITOS

• O credor anticrético tem direito à percepção dos frutos, não tendo, no entanto, poder de levar o
imóvel à alienação judicial. Terá a administração dos bens dados em anticrese e, assim, auferir os
frutos e utilidades da coisa, devendo apresentar balanço anual de sua administração (CC, art.
1.507, caput). O credor anticrético tem os seguintes direitos:
a) possuir o bem dado em garantia;
b) perceber-lhe os frutos e rendimentos;
c) retê-lo em seu poder até que a dívida seja integralmente paga (direito de retenção);
d) vindicar seus direitos contra o terceiro adquirente e outros credores quirografários e reais
posteriores (CC, art. 1.509).

• O mesmo credor tem as seguintes obrigações:

a) guardar a coisa como se fosse sua;
b) Responder pelas deteriorações que o imóvel venha a apresentar por sua culpa (CC, art. 1.508);
c) responder pelos frutos que deixou de receber por negligência;
d) prestar contas da sua administração.

• O único título de constituição da anticrese é o contrato celebrado por escritura pública, não
havendo hipótese de anticrese legal. O modo de constituição é o registro do contrato no Cartório
imobiliário.
 EXTINÇÃO
• O pagamento da dívida extingue a anticrese,
como também ocorre semelhantemente com
os demais direitos reais de garantia. Há,
contudo, modo peculiar de extinção do direito
real de anticrese que é a remição do bem.
 DO PENHOR
• Cuida-se de instituto que até hoje recebe especial e peculiar tratamento, principalmente nos
dias atuais em razão do desenvolvimento de atividades econômicas e sociais no campo científico
e tecnológico, permitindo o aproveitamento econômico das invenções de bens móveis.
• O penhor vem atualmente tratado no art. 1.431 e seguintes, do CC de 2002. O credor
pignoratício é o credor da obrigação principal. O devedor pignoratício pode tanto ser o sujeito
passivo da obrigação principal, ou um terceiro que ofereça a garantia, ou seja, deve ser o
proprietário da coisa dada em penhor, eis que poderá haver alienação judicial da coisa. Pode
também se tornar devedor pignoratício o terceiro que adquira o bem, em razão da característica
da seqüela.
• Aspectos gerais - O penhor é o direito real de garantia sobre coisa móvel alheia, cuja posse é
transferida ao credor que, desse modo fica com a faculdade de promover sua alienação judicial
e, preferir, no pagamento, a outros credores (CC, art. 1.431).
• Credor pignoratício é o credor da obrigação principal que é garantida pelo penhor.
• O devedor pignoratício é o sujeito passivo da obrigação principal ou terceiro que ofereça a
garantia, sendo que em ambos os casos o devedor pignoratício é o proprietário da coisa
empenhada, com livre disposição dela.
• Não há como confundir o penhor e a penhora. O penhor é direito real de garantia e, por isso,
instituto de direito material; a penhora é ato judicial praticado no curso de execução judicial que
pode recair sobre qualquer bem do patrimônio do executado, salvo as hipóteses legais e, por
isso, é instituto de direito processual.
 CARACTERÍSTICAS
• O penhor somente se constitui no pressuposto da existência de um direito de
crédito, daí sua função ser a de garantia, determinando-se sua natureza
acessória. O principal objetivo do penhor é proporcionar maior segurança ao
credor da dívida principal diante da probabilidade mais clara de que a obrigação
seja cumprida.
• O direito de penhor é indivisível (o pagamento parcial não libera o bem
proporcionalmente, ainda que o penhor incida sobre várias coisas distintas) e
acessório (o penhor depende necessariamente da relação jurídica obrigacional).
Além disso, a coisa empenhada não pode ser dada em garantia a mais de uma
pessoa, eis que, como regra, a tradição e a posse pelo credor são requisitos
essenciais relativamente ao penhor.
• Podem ser objeto de penhor:
a) coisas móveis;
b) direitos;
c) créditos, incluindo as culturas, mercadorias, máquinas e aparelhos utilizados na
indústria, que podem ser objeto de penhor especial.
 CONSTITUIÇÃO E EFEITOS
• Quanto à constituição do direito real de penhor, é obrigatório que haja a
formação do título por instrumento particular ou público. Em se tratando de
penhor comum, o título deverá ser registrado no Cartório de Títulos e
Documentos (CC, art. 1.432, parte final; Lei n° 6.015/73, art. 127, II); de
penhor de direito, também no Cartório de Títulos e Documentos (CC, art.
1.452; Lei n° 6.015/73, art. 127, III). Caso seja penhor rural, industrial ou
mercantil, o título deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis
(CC, arts. 1.438 e 1.448, entre outros; Lei n° 6.015/73, art. 167, I, 4 e 15).
• Há um conjunto de direitos e obrigações do credor e do devedor pignoratícios
que, no âmbito do CC de 2002, foi melhor sistematizado do que no CC de
1916. Orlando Gomes menciona que são quatro tipos de pretensões
originadas desde a constituição do penhor:
a) pretensões de caráter pessoal derivadas do título pignoratício;
b) pretensões erga omnes derivadas da relação real de penhor;
c) direitos e obrigações que constituem efeito indireto do penhor;
d) pretensões de caráter processual.
 CONSTITUIÇÃO E EFEITOS
• Espécies - A respeito das espécies de penhor, a principal classificação existente distingue
o penhor legal (por determinação da lei) do penhor convencional (em decorrência do
contrato).
• Contudo, além do penhor comum (ou tradicional), a lei regulamenta os casos de penhor
especial com objetivo de fomentar a produção agrícola, industrial e comercial, facilitando
a concessão de créditos bancários. As modalidades de penhor especial são o penhor
rural, o penhor industrial e mercantil, o penhor de direitos e títulos de crédito e o penhor
de veículos.
• O penhor não recai apenas em coisas, mas também em direitos (bens incorpóreos).
• Cuida-se de construção teórica que foi encampada no Direito pátrio. O penhor de direitos
tradicionalmente foi admitido na legislação brasileira, inicialmente apenas a título de
caução de títulos de crédito para, mais adiante, abranger qualquer espécie de direito,
incluindo marcas e patentes, direitos autorais. O penhor de direitos pode ser subdividido
em:
a) penhor de direitos de crédito:
a.1) penhor de crédito ordinário (penhor de crédito stricto sensu);
a.2) penhor de títulos de crédito;
b) penhor de ações, patentes e direitos autorais.
 EXTINÇÃO
• Por se tratar de direito acessório, o penhor tem sua existência
condicionada à existência do direito ao qual está vinculado.
Extinta a obrigação, extingue-se o penhor (CC, art. 1.436, I). O
acessório segue o principal, consoante o princípio da gravitação
jurídica.
• São, também, modos de extinção do penhor:
a) o perecimento do bem empenhado (por sua destruição, sua
falta);
b) a renúncia do credor à garantia real;
c) a excussão ou alienação forçada da coisa (CC, art. 1.436, II a V).
• A extinção do penhor produzirá efeitos após a averbação do
cancelamento do registro (CC, art. 1.437).