DIREITOS REAIS

PRÁTICA DE CASO

1. Roberto adquire a propriedade de um imóvel concordando como forma de pagamento,

40.000 dólares no ato da assinatura do contrato e os outros 40.000 dólares no prazo de três
meses, data em que deve ser assinada a escritura pública para efeito de registro seu direito
nos registros correspondentes. Roberto concorda em pagar a totalidade do preço e até o
momento o vendedor não cumpriu o combinado. Roberto pergunta: Você é o proprietário do
imóvel, pois até o momento o seu direito de propriedade não está registrado no cartório
correspondente porque o vendedor não assinou a escritura pública? Pode ser proposta
alguma ação que obrigue o vendedor a cumprir o que foi acordado? Proponha uma solução.
Justifique legalmente sua resposta.

 A declaração de vontade é o ponto de partida do negócio jurídico, em virtude do qual,

uma ou mais pessoas se submetem às obrigações decorrentes da sua própria submissão à
regra da autonomia privada; enquanto a perfeição de um contrato é o momento em que
este inicia a sua existência, vigência e vigência, sendo vinculativo a partir desse momento
para as partes que o assinaram. Neste caso, a anuência das partes deverá ocorrer mediante
o cumprimento de determinados requisitos formais exigidos por lei, como, por exemplo, a
outorga de escritura pública. Não basta a manifestação de consentimento, a entrega do
imóvel, mas é necessário que esta seja formalizada com contrato de compra e venda, que
neste caso é uma escritura pública, para fazê-lo de forma específica, para validade e
eficácia do contrato. No que diz respeito ao registro de registros em caráter declarativo de
propriedade contra terceiros.
Portanto consideramos que você ainda não é o proprietário do imóvel.
 Não especifica se houve um contrato de promessa inicial de venda (contrato de dinheiro
sério) no qual deveria ter sido incluída uma cláusula de rescisão, na qual facilitaria um
processo de conciliação ou negociação, cancelando o contrato e devolvendo o valor total
do dinheiro sem intervenção judicial ou responsabilidades das partes.
 As obrigações com a prestação de doações são, em linhas gerais, aquelas que envolvem
a entrega física ou legal de um bem. O tratamento que o Código dá às obrigações de
fornecer não é um tratamento único, pois as regras que serão aplicáveis dependerão das
características do bem que constitui o objeto da prestação, que pode ser um bem certo ou
determinado, um bem bem. incerto ou indeterminado, ou um bem fungível . (FREYRE,
2018, pág. 24)
 Neste caso, uma das duas pessoas jurídicas envolvidas descumpriu a obrigação, portanto
esse valor pode ser levantado diretamente ao Judiciário. Nas seguintes figuras jurídicas

1
 DIREITOS REAIS

Artigo 1352°.- Perfeição dos contratos Os contratos aperfeiçoam-se com o consentimento

das partes, salvo aqueles que, além disso, devem observar a forma indicada na lei, sob
pena de nulidade. Artigo 1361°.- Obrigação dos contratos Os contratos são obrigatórios
desde que neles estejam expressos. Presume-se que a declaração expressa no contrato
responde à vontade comum das partes e quem negar essa coincidência deve prová-
la.Artigo 1362.- Boa-fé Os contratos devem ser negociados, celebrados e executados
segundo as regras da boa-fé e comuns intenção das partes. Artigo 1370°.- Resolução A
resolução torna nulo o contrato válido por motivos decorrentes da sua celebração. Artigo
1402.- Objecto do contrato O objecto do contrato é criar, regular, modificar ou extinguir
obrigações. Artigo 1403.- Obrigação ilícita e eventual prestação A obrigação objeto do
contrato deve ser lícita. O benefício em que consiste a obrigação e o bem que dela é
objeto devem ser possíveis. Artigo 1414.- Compromisso de contratar Através do
compromisso de contratar as partes ficam obrigadas a celebrar no futuro um contrato
definitivo. Artigo 1415°.- Conteúdo do compromisso contratual O compromisso
contratual deve conter, pelo menos, os elementos essenciais do contrato definitivo. Artigo
1478.- Depósitos penais Se a parte que entregou os depósitos não cumprir a obrigação por
motivos que lhe são imputáveis, a outra parte pode anular o contrato mantendo os
depósitos. Caso a parte que os recebeu não cumpra, a outra parte poderá anular o contrato
e exigir o dobro do depósito. Artigo 1479º.- Regras aplicáveis à indemnização Se a parte
que não violou a obrigação preferir exigir a execução ou a resolução do contrato, a
indemnização pelos danos é regulada por regras gerais.

2. O possuidor de imóvel que reconhecer posse superior à sua poderá buscar adquirir o
imóvel mediante prescrição aquisitiva de bens, na forma do art. 950 do CC. Sim ou
Não Por quê? Proponha uma solução. Justifique legalmente sua resposta.

 Não poderá adquiri-lo, pois para ele existe posição superior, pois o art.950 estabelece
posição contínua e pacífica e publica como proprietário por dez anos.
 Para adquirir, você teria que atender aos três requisitos de poder de compra, que são:
posição pacífica, cumprir o prazo de 10 anos ou 5 anos se tiver título válido e
publicado, no nosso caso o defeito é o tempo, podemos demonstrar que nossa posição é
maior que a do outro sujeito, com base no artigo 898 .- O titular pode acrescentar ao seu prazo de
posse o da pessoa que lhe transferiu validamente o imóvel. E desta forma demonstrar o tempo
necessário para a prescrição da aquisição.

3. Juan recebe de boa fé a posse de um imóvel como inquilino de um locador que não
tinha autoridade para fazê-lo, apesar disso, Juan (locatário) constrói sobre o imóvel

2
 DIREITOS REAIS

locado. Qual o tratamento jurídico que o Código Civil estabelece para a obra realizada
por Juan? Proponha uma solução. Justifique legalmente sua resposta.

 Esta questão ainda é controversa, porque poderíamos estar perante duas figuras
diferentes, o senhorio é possuidor ilegítimo de boa fé e por isso fez as benfeitorias de
boa fé, e passa a ser ocupante precário e podemos aplicar o artigo 943º.- Prédio de má-fé
em terreno alheio Ao construir de má-fé em terreno alheio, o proprietário pode exigir a demolição do prédio
se este causar dano, acrescida do pagamento da correspondente indemnização ou tornar seu o prédio sem
obrigação de pagar o seu valor. No primeiro caso, a demolição é de responsabilidade do invasor.

 Propomos a realização de uma transação extrajudicial, sabendo que Juan é possuidor

ilegítimo de boa fé.
 Notificaremos o inquilino com carta autenticada para dar a conhecer a sua condição de
ocupante precário, e realizaremos as ações que nos correspondam com base nos artigos
por parte do possuidor que fizer “benfeitorias” no imóvel e tem o direito ao qual o
proprietário lhes pagou, e esse é realmente o caso. Os artigos 916 a 919 do Código
Civil tratam do reembolso de “benfeitorias” como direito do proprietário. Se uma
pessoa introduzir no imóvel modificações que aumentem o seu valor, seja para evitar a
sua deterioração (melhoramentos necessários) ou simplesmente para o colocar em
melhores condições de uso e gozo (benfeitorias úteis), tem o direito de reclamar a
despesa quando devolve o imóvel ao seu proprietário, desde que as modificações sejam
preservadas naquele momento.
4. Carlos e Diana, em consequência da morte dos pais, adquiriram a propriedade de um
imóvel de 200 m2, com construção de dois pisos. Ambos decidiram servir o bem
comum. Carlos, sendo o irmão mais velho, tomou posse do primeiro andar e Diana
tomou posse do segundo andar, sem que isso implique uma divisória. Carlos pode
celebrar contrato de arrendamento do primeiro andar do imóvel com o seu exclusivo
consentimento? Diana pode alienar ou onerar 50% de suas ações e direitos que possui
sobre a propriedade a terceiros? Proponha uma solução. Justifique legalmente sua
resposta.

 Carlos não pode celebrar contrato de arrendamento com o seu exclusivo consentimento
porque se trata de Copropriedade, o artigo 969 do Código Civil define “Há
copropriedade quando um bem pertence em partes ideais a duas ou mais pessoas”. Da
mesma forma, temos no artigo 971 que “As decisões sobre os bens comuns serão
tomadas por: Unanimidade, alienar, onerar ou arrendar o imóvel, dá-lo em fiança ou
introduzir modificações no (...)”

3
 DIREITOS REAIS

 Embora ele não diga isso, deve haver uma questão de instabilidade. Caso o imóvel
esteja livre de gravames, deverá ser considerada a possibilidade de o coproprietário
enviar, sempre que possível, procuração por escritura pública para a transmissão das
referidas ações e direitos; Caso isso não seja possível, resta apenas a via judicial, vide a
extinção da copropriedade, a divisão e partilha, pois é um longo julgamento para buscar
a medida cautelar de averbação da pretensão.

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA

 CÓDIGO CIVIL DO PERU

http://spij.minjus.gob.pe/notificacion/guias/CODIGO-CIVIL.pdf
 Mauricio Rengifo Gardeazábal, (2006) Teorias da posse Mauricio
Rengifo Gardeazábal. Édi C. pág. 162.
 CASTILLO FREYRE, Mário (2018). Lei das obrigações . Coleção “O
Essencial do Direito”, 13, Lima: Pucp. PÁGINA 24
 https://bienesraicess.com/blogs/3-tipos-prescripcion-adquisitiva-
dominio-2/
 Cassação N°135-98-Santa, El Peruano, 21-03-2000, p. 4823.