DIREITO CIVIL – CONTRATOS

- O QUE FICOU PARA TRÁS?

. O ESTUDO DA PARTE GERAL DE CONTRATOS. A PARTIR DO ART. 421, CC, ATÉ O ART.
480, CC.
- SEGUNDO BIMESTRE: A PARTIR DO ART. 481, CC – ESPÉCIES DE CONTRATO.
1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA (ARTS. 481 A 532, CC).
- NOÇÕES GERAIS: é aquele em que uma pessoa se obriga, com outra, a transferir, para
esta, um determinado bem, podendo este ser móvel (a propriedade se transmite pela
tradição) ou imóvel (a propriedade se adquire após o registro do contrato no cartório de
registro de imóveis competente para a localidade do imóvel).
- CARACTERÍSTICAS GERAIS:
I. BILATERALIDADE
II. ONEROSIDADE
III. COMUTATIVO
IV. ALEATÓRIO
V. CONSENSUAL
- ELEMENTOS:
I. COISA/BEM
II. PREÇO
III. CONSENTIMENTO
- APONTAMENTOS
a. salvo disposição em contrário, ficam as despesas relacionadas à registro e demais
formalidades do contrato a cargo do comprador. Se houver despesas com a tradição,
isso no caso, obviamente, de bens móveis, essas despesas, também salvo disposição em
contrário, ficam a cargo do vendedor.
b. venda ad corpus x venda ad mensuram. Na venda ad corpus, o que importa é a
certeza e individualidade do bem objeto do contrato, ficando, em segundo plano,
eventuais disparidades relacionadas, por exemplo, a metragem. A pessoa compra a
COISA, não a metragem que envolve a mesma (Ex. compra do apartamento nº 872 no
prédio XXX). Na venda ad mensuram, o preço é quantificado pela metragem, que
importa, essencialmente, para o comprador. Por sua vez, este apenas realizou o negócio
por conta, justamente, da característica física do imóvel. (ex. compra de terreno com
1.000 metros quadrados localizado em área rural do município x. O comprador adquire o
lote por cont da metragem. É a característica que importa).
- atenção! caso se verifique que a metragem não corresponde ao que foi anteriormente
enunciado, então o comprador: (i) pode devolver a coisa e requerer a restituição integral
do preço; ou (ii) aceitar a coisa no estado em que se encontra e requerer a fixação de
preço proporcional ao inicialmente avençado.
- atenção! Na venda ad mensuram, se a diferença não superar o equivalente a 5% da
metragem, então entende-se que a mesmo foi meramente enunciativa, de modo que
não haverá possibilidade de desfazimento do negócio, salvo, obviamente, prova em
contrário.
- prazos: as partes têm 01 ano para reclamar eventuais vícios na formação e execução do
contrato (prazo decadencial).
c. vedações:
- não pode ocorrer compra e venda entre ascendentes e descendentes, a não ser que
haja autorização expressa dos outros descendentes e, obviamente, se for o caso, do
cônjuge do proprietário. Se o regime de casamento for de separação legal/obrigatória, o
cônjuge não precisará dar anuência.
- um cônjuge não pode alienar bens da união, obviamente, sem a autorização do outro.
É o que chamamos de outorga uxória! Isso não vale, naturalmente, quando o regime de
casamento é o de separação legal/obrigatória.
- é lícita a compra e venda de bens entre cônjuges para bens excluídos da comunhão.
- ainda, não podem comprar/vender: tutor/tutelado; curador/curatelado; leiloeiros em
relação aos bens indicados na realização da hasta pública, dentre outros casos....
Valéria comprou, no ano de 2017, um apartamento pronto de João, pelo valor de R$ 400 mil. João
havia indicado que o imóvel tinha área de 168 m², tendo sido expresso no contrato que se tratava
de venda ad mensuram. Ao realizar uma reforma, em 2021, decorridos quatro anos da data em que
recebera o apartamento, Valéria percebeu que a metragem estava a menor. Depois de realizada a
perícia, descobriu que, na verdade, o imóvel media 153 m².
Considerando essa situação hipotética e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a respeito
do tema, assinale a opção correta.
A. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada pode ser considerada vício oculto,
razão pela qual o prazo decadencial iniciou-se apenas no momento em que Valéria tomou
conhecimento do defeito.

B. Como se trata de vício aparente, o prazo decadencial para Valéria exigir o complemento da área,
reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço é de um ano. Art. 501.
Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que
não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na
imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

C. Como se trata de bem durável, o direito de Valéria reclamar pelo vício de metragem caducou em
noventa dias após a aquisição.
D. O prazo prescricional para Valéria ajuizar ação de reparação de danos contra João é de três anos.
E. Como a diferença de metragem foi inferior a 10% do prometido, presume-se que a referência às
dimensões no contrato tenha sido simplesmente enunciativa, de modo que Valéria poderá reclamar
apenas se provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
CLAÚSULAS ESPECIAIS – ARTS. 505 A 532, CC
1. RETROVENDA
- direito do vendedor readquirir o imóvel negociado em um prazo de até três anos
contados da data da celebração do negócio.
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no
prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor,
para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor
restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o
comprador.
 Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários,
poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo
imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele
acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito,
contanto que seja integral.
2. CLÁUSULA DE VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A PROVA (ARTS. 509 A 512, CC)
- cláusula que condiciona a eficácia do negócio jurídico ao momento em que o
comprador declarar seu agrado ou satisfação com a coisa/bem objeto do contrato.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja
idônea para o fim a que se destina.
 Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob
condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não
manifeste aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça
em prazo improrrogável.
3. DIREITO DE PREFERÊNCIA (PREEMPÇÃO/PRELAÇÃO) – ARTS. 513 A 520, CC
Trata-se de cláusula que obriga, o comprador, a, futuramente, em desejando
alienar o imóvel, oferecer o mesmo ao vendedor primitivo antes de concretizar
eventual venda.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder
a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a
pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa
for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos
sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o
vendedor.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais
indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se
alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito,
poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter
dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem.
Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou
por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for
utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de
preferência, pelo preço atual da coisa.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
4. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO (ARTS. 521 A 528, CC)
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade,
até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de
registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível
de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida,
decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que
o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o
comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio
após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação
judicial.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que
lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor
reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as
despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido
ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente,
mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá
exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro.
A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do
contrato.
Em se tratando de contratos de compra e venda, a cláusula que impõe ao
comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou
dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto
por tanto, é a cláusula de
A. venda a contento.
B. retrovenda.
C. preempção.
D. venda sujeita a prova.
E. venda com reserva de domínio.