Cláusulas Especiais de Compra e

Vendas

Retrovenda
 Subseção I
Artigos: 505 à 508
• contrato de Compra e Venda é o assunto extremamente
relevante, sendo um dos mais cobrados nas provas de
concursos públicos, devido a sua extensa normatização no
Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
• Código Civil divide a normatização da Compra e Venda em
Disposições Gerais e Cláusulas Especiais de Compra e
Venda, quais sejam: a retrovenda, a venda a contento, a
preempção, a venda com reserva de domínio e a venda
sobre documentos. Essas cláusulas especiais que iremos
aqui neste trabalho apresentar estão dispostas entre os
artigos 505 a 520 do Código Civil (CC/02/02).
•
• Retrovenda
•
• Também chamado de direito de recobro, direito de retrato ou direito de resgate, consiste no direito
do vendedor de exigir que o comprador lhe revenda o imóvel (apenas bens imóveis) no prazo
máximo de decadência de três anos (cláusula resolutiva).
• Para ter efeito erga omnes, a cláusula de retrovenda deve ser registrada no Registro de Imóveis,
juntamente com a escritura pública de compra e venda, podendo o direito ser exercido contra o
terceiro adquirente.
• Se o comprador ou o terceiro se recusarem a receber as quantias, o vendedor as depositará
judicialmente, por meio da chamada ação de resgate. Procedente a ação, terá o vendedor direito à
imissão na posse do imóvel.
• O vendedor paga ao comprador o preço pelo qual lhe vendeu, independentemente da valorização
imobiliária havida, reembolsando as despesas realizadas inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita e as benfeitorias necessárias.
• Esse direito é cessível onerosa ou gratuitamente e é transmissível a herdeiros e legatários.
• Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel e só uma o exercer,
poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de
quem tenha efetuado o depósito integral.
 O segundo tema que iremos aqui
explanar é os art.509 à 512 CC
• Venda a contento
• contento (ad gustum) há a tradição do bem móvel, mas o
domínio do bem não é transferido. O adquirente verificará
se a coisa lhe traz o “contentamento” esperado. Com a
concordância do comprador, que configura uma condição
suspensiva, o domínio é transferido.
• Tendo em vista que a tradição, nesse caso, não transfere a
propriedade, haverá a consolidação da propriedade nas
mãos do adquirente, exaurido o prazo. Se não houver prazo
estipulado, pela interpelação judicial ou extrajudicial para
que o adquirente o faça em prazo improrrogável (se não se
manifestar nesse prazo, presume-se que o aceitou).
• Venda sujeita a prova
•
• Na venda sujeita a prova, o vendedor dá prazo para
que o comprador verifique se a coisa tem as qualidades
anunciadas e seja idônea para o fim a que se destina,
de forma que a tradição e a concordância seguem as
mesmas regras da venda sujeita a prova.
• A diferença fática entre a venda a contento e a sujeita a
prova é que na venda sujeita a prova a condição
suspensiva é objetiva e na venda a contento a condição
suspensiva é subjetiva.
O terceiro tema, falaremos dos artigos
513 à 520 CC
• Preempção
•
• Também chamada de prelação ou preferência convencional, a preempção
consiste no direito do vendedor de recomprar com preferência o bem
(móvel ou imóvel) que vendeu, caso o comprador queira vendê-lo. Nesse
caso, o comprador estará obrigado a oferecer o bem ao vendedor.
• O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Se o
comprador alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência, responde
por perdas e danos.
• O terceiro adquirente que tiver procedido de má-fé, responderá
solidariamente. O vendedor deve estar disposto a pagar ao comprador o
preço que ele tiver conseguido com terceiros, em condições iguais e o
direito só pode exercer o direito no prazo de 180 dias se bem móvel ou em
2 anos, se imóvel; se não estipulado, caducará em 3 dias, se bem móvel, e
60 dias, se imóvel.
• Não exercendo o direito, entende-se que há renúncia tácita.
• Há hipótese de preempção mesmo em caso de desapropriação por
necessidade/utilidade pública quando a coisa desapropriada não
tiver o destino para que se desapropriou (tredestinação), ou não for
utilizada em obras ou serviços públicos (adestinação).
• O direito de preferência não se pode ceder nem se passa aos
herdeiros.
• Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou
mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à
coisa no seu todo (direito indivisível). Se alguma das pessoas, a
quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as
demais utilizá-lo.
• As disposições sobre retrovenda e a preempção são, muitas vezes,
confundidas pelos examinandos. Fizemos esse quadro para ajudar a
memorizar as diferenças.
Direito dos Contratos e do Consumidor
• Daniele Araujo
• Cibele Dornelles
• Alexsandro Nunes
• Marcelo Schreinert