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I - DA COMPRA E VENDA
I.1.- Conceito:
A definição do instituto pode ser extraída do art. 481, CC: “Pelo contrato de
compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Assim, trata-se de um contrato donde defluem obrigações recíprocas para cada
uma das partes. Para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio da coisa;
para o comprador, a de entregar o preço.
Em alguns casos, no entanto, nos deparamos com contratos aleatórios – art. 458,
CC e art. 459, CC. Exemplificamos a questão com a “venda de coisa futura”:
frutos de uma colheita esperada.
Alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, mas no mais das vezes
independendo de qualquer formalidade.
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De regra é nula, pois ninguém pode alienar o que não é seu. Duas exceções:
a) o vendedor, ao depois e antes que o comprador sofra a evicção, torne-se
proprietário da coisa.
b) se as partes souberem desde o início que a coisa pertence a terceiro, o negócio
valerá como promessa de fato de terceiro, uma vez que o alienante estará
prometendo que obterá a anuência do proprietário para vender a coisa.
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a) Retrovenda
b) Venda a Contento
Consequências:
a) enquanto não advier a manifestação de concordância do adquirente, e a
despeito de ter havido a tradição, o domínio continua com o alienante, que sofre
as perdas advindas do fortuito;
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c) Preempção
Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda em que o
comprador de uma coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a
quem lhe vendeu, para que este use de seu direito de prelação em igualdade de
condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.
Somente existirá se o comprador resolver vender a coisa, o vendedor quiser
adquiri-la, e estivermos dentro de um prazo determinado. Caso contrário, não
será exigível.
A matéria vem regulada nos artigos 513 a 520 do CC.
Alteração: art. 513, parágrafo único: o prazo para exercício do direito de
preferência não poderá exceder 180 dias se for bem móvel ou 2 anos se for bem
imóvel.
O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, tendo conhecimento
de que a coisa vai ser vendida, intimando o vendedor. (art. 514, CC)
Não observado o direito de preempção, não se inibe a venda feita a terceiro mas
responderá o alienante por perdas e danos. (art. 518, CC)
Segundo o art. 516, CC, inexistindo outro prazo, o direito de preempção caducará
se não exercido em 3 dias (bens móveis) ou 60 dias (bens imóveis).
O art. 519, CC, estipula que se a coisa expropriada para fins de utilidade pública
ou interesse social, se não for adotada para o destino desapropriatório, conferirá
ao expropriado o direito de preempção pelo preço atual da coisa.
d) Reserva de Domínio
A matéria vem regulada no CC nos artigos 521 a 528.
Tem-se a reserva de domínio quando se estipula, contrato de compra e venda, em
regra de coisa móvel infungível, que o vendedor reserva para si a sua propriedade
até o momento em que se realize o pagamento integral do preço.
O comprador só adquire o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em
que o negócio terá plena eficácia.
Negócio confere ampla garantia ao vendedor uma vez que, se não for pago o
preço, poderá optar entre reclamar o preço ou reaver a coisa, por meio de ação de
busca e apreensão ou reintegração de posse.
Caso decida pela recuperação do bem, nos termos do art. 527, CC, poderá reter
as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as
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despesas feitas e o mais de direito que lhe for devido, sendo o excedente
devolvido ao comprador.
Deverá ser o devedor constituído em mora mediante o protesto do título ou
interpelação judicial antes do ajuizamento de qualquer ação.
O comprador deverá suportar os riscos da coisa durante todo o período em que
estiver como bem (pode se utilizar até de interditos), uma vez que, embora o
vendedor conserve o domínio, com a tradição passou o adquirente a usar e gozar
do bem, retirando todas as vantagens que a coisa puder lhe oferecer.
A cláusula de reserva de domínio não impede que a coisa seja vendida a terceiro,
desde que haja permissão do alienante, situação em que o ônus se transmitirá.
Exercício resolvido:
O que significa o caráter obrigacional do contrato de compra e venda?
No direito brasileiro, os efeitos derivados do contrato são meramente
obrigacionais, e não reais, pois a compra e venda não transfere, por si só, o
domínio da coisa vendida, mas apenas gera para o vendedor a obrigação de
transferi-lo. Há a necessidade, portanto, no tocante aos bens móveis, da tradição
para a transferência da propriedade. Demonstra tal tese o art. 1.267, CC, que
afirma que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição. Seguiu o nosso código a orientação do direito romano,
desprezando a tradição francesa para quem do contrato de compra e venda
derivam efeitos reais, visto que, através dele, e sem outras formalidades, o
comprador adquire o domínio.
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