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Contratos de compra e venda

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CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

COMPRA E VENDA
Os contratos de compra e venda têm base legal nos artigos 481 a 532 do Código Civil.
Por meio do contrato de compra e venda, uma das partes transfere um domínio
mediante uma contraprestação, principalmente a partir do pagamento de um preço.
Assim, a compra e venda é o contrato por meio do qual uma das partes se obriga a trans-
ferir a propriedade de uma coisa para a outra parte, que, em contrapartida, obriga-se a
dar o preço.
Destaca-se, nesse sentido, o aspecto dúplice, como também o fato de esse contrato
ser, por excelência, bilateral. É, além disso, um contrato nominado e típico.
Estabelece o artigo 481 do Código Civil que

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a trans-
ferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

O contrato de compra e venda é um contrato, por excelência, bilateral, uma vez que,
para ambas as partes, nascem direitos e obrigações:

• para o comprador, o direito de receber a coisa e a obrigação de dar o preço;

• para o vendedor, o direito de receber o preço e a obrigação de entregar a coisa.

Ademais, cuida-se de contrato oneroso, pois as vantagens obtidas pelas partes se

fundamentam em uma contraprestação sua:

• o vendedor adquire o direito de receber o preço porquanto se obriga a transferir a

propriedade, e o comprador se reveste do direito de receber a coisa em razão de se
obrigar a dar o preço.

O artigo 482 do Código Civil prevê que

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita,

desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

É formal a compra e venda dos bens imóveis cujo preço exceda a trinta salários míni-
mos, a qual se deve fazer por escritura pública (art. 108 do Código Civil), e, por outro
lado, tão somente consensual a compra e venda dos bens móveis, bem como dos imóveis
negociados por menos de trinta salários mínimos, a qual se aperfeiçoa no momento em
que as partes acordam sobre o objeto e o preço.
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Obs.: caso os imóveis tenham valor inferior a 30 salários mínimos, pode-se trabalhar
diretamente com a compra e venda tão somente consensual de bens.

Define o artigo 108 do Código Civil que

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à valida-
de dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.

Coisa atual ou mesmo futura pode ser objeto de um contrato de compra e venda. Por
essa perspectiva, estabelecem os artigos 483 e 484 do Código Civil que

Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso,
ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes
era de concluir contrato aleatório.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, enten-
der-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contra-
dição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Obs.: contrato aleatório é aquele contrato em que um dos contratantes se submete a

uma situação futura e incerta, como é o caso de um contrato de seguro.

Em geral, a compra e venda é comutativa e pré-estimada, uma vez que o preço cor-
responde ao valor da coisa, e as partes conhecem suas prestações desde a contratação.
Todavia, a compra e venda pode ser aleatória se as partes assim o quiserem, como
pode acontecer na hipótese de venda de coisa futura (conforme art. 483 do Código Civil).
A propósito, frise-se que se aplicam à compra e venda aleatória, de coisa futura ou
de coisa existente, porém exposta a risco, os preceitos da classificação do contrato em
pré-estimado e aleatório.
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Em se tratando de compra e venda comutativa, aplica-se o disposto acerca dos vícios
redibitórios (artigos 441 a 446 do Código Civil).
O art. 503, expressamente, ressalta que, se várias coisas forem vendidas conjunta-
mente, o vício redibitório de uma não autorizará a rejeição das demais.

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza
a rejeição de todas.

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Deve-se salientar, além disso, que

Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que rece-
beu com perdas e danos; se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido,
mais as despesas do contrato.

A previsão do artigo 443 é muito cobrada em provas.

Os artigos 445 e 446 do Código Civil, ademais, preveem que

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no pre-

ço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado
da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzi-
do à metade.
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo
contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e
oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão
os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se
o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.
Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula
de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias
seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.

O contrato de compra e venda pode ser de execução imediata ou de execução futura.

No contrato de execução imediata, no mesmo momento da celebração, consegue-se
verificar o aperfeiçoamento e a execução do contrato. Então, já se tem a indicação do
objeto e o valor da coisa, de forma a se realizar a tradição.
No contrato de execução futura, as partes acordam que as tradições serão realizadas
em momento posterior. Em um contexto de compra e venda de imóvel, por exemplo, a
entrega das chaves pode ocorrer em momento futuro.
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Não se deve confundir a execução futura com o contrato preliminar (promessa de compra
e venda). Em razão do trâmite da preparação da escritura de compra e venda nos cartórios,
é comum que as partes celebrem um contrato preliminar, em que ajustam o objeto e o
preço e se obrigam a celebrar o contrato definitivo por meio da escritura pública. Note bem:
uma vez que a compra e venda de imóveis é contrato formal, somente se aperfeiçoa com

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a assinatura da escritura; antes disso, o que pode haver é contrato preliminar, mas nunca
compra e venda de execução futura.

A compra e venda pode ser por adesão ou não. A compra e venda de um carro entre
amigos, por exemplo, se considera negociável. Contudo, a compra de uma peça de roupa
em uma grande loja de departamentos se realiza por adesão, cabendo ao comprador
simplesmente escolher o bem, de resto submetendo-se às condições impostas pela loja
vendedora.
O objeto da compra e venda deve ser sempre uma coisa, ou seja, um bem material
suscetível de valoração econômica. No que se refere à nulidade, estabelecem os artigos
497 e 498 do Código Civil que

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em has-
ta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados
à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que
servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuá-
rios ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal,
juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende
os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de
dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referi-
do inciso.
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Além disso, proíbe-se também a compra e venda entre um cônjuge (ou companheiro)
e o outro dos bens que integram a comunhão (patrimônio pertencente a ambos os côn-
juges). Excluem-se da proibição, portanto, os bens pertencentes exclusivamente a um
dos cônjuges, ou seja, que não integram a comunhão (conforme art. 499).

Na comunhão de bens, é necessário que haja concordância dos cônjuges para a realização
de compra e venda de um bem que integra a união.

Obs.: �o artigo 1.647 do Código Civil indica as situações nas quais um cônjuge precisa
do consentimento do outro. O inciso I desse artigo prevê que é necessário

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consentimento para alienar ou gravar, com ônus real, bens imóveis. Além disso, o
artigo 1.649 estabelece que a falta de autorização, quando não suprida pelo juiz,
tornará anulável o ato praticado por um cônjuge.

O preço dado pela coisa na compra e venda deve ser sempre em dinheiro (conforme
art. 481, parte final). Isso porque, fosse dada outra coisa, diversa de pecúnia, como preço
da compra e venda, configurar-se-ia, na verdade, um contrato de troca. Nesse sentido,
define o artigo 489 do Código Civil que

Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusi-
vo de uma das partes a fixação do preço.

No que diz respeito ao preço, é necessário destacar algumas disposições do

Código Civil.
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Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os con-
tratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a in-
cumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes
designar outra pessoa.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de
bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde
que suscetíveis de objetiva determinação.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua
determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se su-
jeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevale-
cerá o termo médio.

Salvo na hipótese de a compra e venda ser celebrada a crédito, o vendedor não é obri-
gado a entregar ao comprador a coisa antes de ele receber o preço (conforme art. 491).
O lugar da tradição, na falta de estipulação expressa, reputa-se àquele em que a
coisa se encontrava ao tempo da celebração do contrato (de acordo com art. 493).

Obs.: até o momento da tradição, aquele que está com o bem arcará com as despesas.

Com relação às despesas necessárias para a transferência da propriedade, o art. 490

do Código determina que as referentes à escritura e ao registro ficam a cargo do com-
prador, e as relativas à tradição, a cargo do vendedor.

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Ressaltam-se, nesse contexto, os seguintes dispositivos:

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a

cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do ven-
dedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar
coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando,
e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se
estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e
pelo modo ajustados.
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no
lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
30m Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por
sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo
se das instruções dele se afastar o vendedor.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o
comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa,
até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

Cumpre mencionar, ademais, que o vendedor responde por todos os débitos que
gravem a coisa até o momento da tradição, salvo convenção em contrário (conforme
art. 502 do Código Civil). Como exemplo, pode-se pensar na compra e venda de um apar-
tamento, cujo IPTU e cuja contribuição condominial estejam atrasados quando da cele-
bração do contrato. Por se tratar de obrigações propter rem, os respectivos credores
poderão cobrá-las do adquirente, que terá assumido a posição de devedor nas relações
obrigacionais. Todavia, em razão da norma estabelecida no art. 502, o comprador terá
direito de regresso contra o vendedor.
A previsão do artigo 502 do Código Civil, nesse contexto, é a seguinte:

Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos
que gravem a coisa até o momento da tradição.

�Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Concursos, de acordo com a aula
preparada e ministrada pela professora Cristiny Mroczkoski Rocha.
A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do con-
teúdo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela lei-
tura exclusiva deste material.

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