UNIVERSIDADE FEDERAL DE CAMPINA GRANDE

CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS E SOCIAIS

COMPONENTE CURRICULAR: DIREITO CIVIL III
DOCENTE: PROFA. DRA. HÉRIKA JULIANA LINHARES MAIA
MONITORES: CATARINA DE SOUSA ABRANTES MELO e IVO EMANUEL
DIAS BARROS

Do Contrato de Compra e Venda

O Código Civil de 2002 disciplina 23 (vinte e três) espécies de contrato no
Título IV, em que se destina a regular as várias espécies de contratos. Assim como o
Código Civil de 1916 e diversas legislações estrangeiras (a exemplo do Código Civil
Italiano e Código Civil Alemão), o diploma civil de 2002 inaugura a seção destinadas às
várias espécies de contratos com o contrato de compra e venda.
Tal fato demonstra a primazia que o legislador dá ao contrato de compra e
venda, disciplinando-o em primeiro lugar e demonstrando, com isso, que a compra e
venda é a atividade negocial mais comum e difundida em todo o mundo e de maior
significância para o sistema capitalista. Isso porque abrange objetos que vão desde os
vultosos contratos de fornecimento entre grandes empresas até uma simples aquisição
de um salgado numa lanchonete da esquina, por exemplo.

1. Conceito e características
1.1. Conceito
Negócio jurídico bilateral, isto é, formado entre duas partes, em que uma delas se obriga
a transferir o domínio de uma coisa móvel ou imóvel à outra mediante o pagamento de
uma certa quantia.
Vendedor: aquele que se obriga à transferência da coisa.
Comprador: aquele que se obriga ao pagamento do preço.
IMPORTANTE! No direito brasileiro o contrato de compra e venda, por si só, não
transfere a propriedade da coisa, mas tão somente a obrigação de transferir a
propriedade mediante o pagamento do preço.
PORTANTO, A PROPRIEDADE SÓ SE TRANSFERE COM A TRADIÇÃO
(ENTREGA DA COISA).
Imaginemos a seguinte situação hipotética: Pedro se obriga a entregar a Carlos um
automóvel no dia 08/05/2023, mediante o pagamento de certo preço que fora aprazado
entre as partes. Ocorre que chegada a data, Carlos não realiza o pagamento do valor
referente ao automóvel, mas ainda assim exige de Pedro o referido bem, alegando que o
contrato de compra e venda, por si só, lhe transfere a propriedade da coisa. Diante disso,
questiona-se: Carlos possui razão?
A resposta é NÃO! Como visto anteriormente, a mera existência de contrato de
compra e venda não possibilita a aquisição da propriedade da coisa. Esta aquisição
somente acontecerá a partir do momento em que Carlos efetuar o pagamento e,
por conseguinte, Pedro alienar (isto é, entregar) a coisa. Portanto, como não houve
a entrega da coisa, não houve transferência de propriedade.

IMPORTANTE!
BEM MÓVEL = A PROPRIEDADE SE OPERA COM A TRADIÇÃO (um carro,
por exemplo)
BEM IMÓVEL = A PROPRIEDADE SE OPERA COM O REGISTRO NO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS (um apartamento, por exemplo)

1.2. Características
Em suma, o contrato de compra e venda é um negócio jurídico bilateral típico e
sinalagmático, em regra consensual, comutativo ou aleatório, que autoriza a
transferência da propriedade, podendo ser de execução instantânea ou diferida.

BILATERAL: gera direitos e obrigações para ambas as partes envolvidas (vendedor e

comprador).
TÍPICO: pois encontra expressa previsão no Código Civil de 2002, na parte destinada
às várias espécies de contratos (Título IV da legislação civil).
SINALAGMÁTICO: existe uma reciprocidade entre as obrigações (ora alguém é
credor, ora devedor).
CONSENSUAL: reputa-se perfeito desde que as partes convencionam acerca da coisa
e do preço da compra e venda. Portanto, o contrato se forma pelo simples
consentimento, independentemente da entrega do bem. (Vide art. 482 do Código Civil
de 2002)
ONEROSO: ambas as partes envolvidas na relação jurídica terão um sacrifício
patrimonial (terão, simultaneamente, um ganho e uma diminuição patrimonial).
Exemplo: o vendedor se beneficia com o preço e perde a coisa; o comprador, por sua
vez, se beneficia com a coisa e perde o preço (isto é, perde dinheiro do seu patrimônio
originário).
PRINCIPAL: existe por si só, isto é, não depende de outro contrato para lograr
validade e eficácia, como ocorre nos contratos acessórios.
COMUTATIVO: as partes conhecem desde logo as prestações que devem ser
cumpridas, isto é, existe uma certeza quanto às prestações.
ALEATÓRIO: não existe uma certeza quanto à ocorrência das prestações (Vide art.
483 do Código Civil de 2002). Exemplo: contrato de compra e venda de uma safra
futura de soja.
SOLENE: necessita de registro por meio de escritura pública. É o caso dos bens
imóveis acima de 30 salários-mínimos (Vide art. 108 do Código Civil de 2002)
NÃO-SOLENE: não necessitam de escritura pública. É o caso dos bens móveis ou dos
bens imóveis abaixo de 30 salários-mínimos. (Vide art. 108 do Código Civil de 2002)

2. Dos elementos essenciais ao contrato de compra e venda

No que diz respeito aos elementos essenciais, o contrato de compra e venda deve
possuir: partes, vontade, preço e coisa.

Coisa: é o objeto do contrato, que deverá atender aos seguintes requisitos:

- Licitude: não pode violar as normas jurídicas.
- Coisa determinada: coisa certa, em gênero, quantidade e qualidade. Ou, ao menos,
determinável: gênero e quantidade.
- Coisa alienável: passível de ser objeto de disposição livre gratuita e onerosa, isto é,
limpa de qualquer vício ou proibição. Por exemplo: o bem de família não pode ser
objeto de alienação, em razão de determinação legal.
- A propriedade da coisa deve ser do vendedor.
Preço: a quantia que se paga pela coisa alienada, ou seja, o preço do contrato.
- Via de regra, o preço deverá ser pago em dinheiro e, eventualmente, em documentos
que representem a pecúnia (é o caso de um cheque, por exemplo).
- Deverá ser fixado pelas próprias partes, sempre em atenção à equivalência material das
prestações (ou seja, há uma reciprocidade, uma igualdade, entre o objeto e o preço
ajustado).
- A determinação do preço poderá ser estabelecida: por um terceiro (vide art. 485 do
Código Civil de 2002), pela cotação de determinado bem na bolsa de valores em
determinado dia e lugar (vide art. 486 do Código Civil de 2002) e por preço por
tarifamento, que ocorre em atenção a índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de
objetiva determinação (vide art. 487 do Código Civil de 2002).
- Quando o preço for deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes, o contrato será
considerado NULO.

Partes: partícipes da relação jurídica do contrato de compra e venda.

- Vendedor: aquele que se obriga a transferir a coisa.
- Comprador: aquele que se obriga a pagar o preço.

Vontade: consentimento livre de vícios.

- A vontade deverá estar totalmente limpa, isto é, livre de todos aqueles vícios que
tornam o negócio jurídico nulo ou anulável, previstos na Parte Geral do Código Civil.
(Vide art. 166 e art. 171 do Código Civil de 2002)

3. Das regras gerais do contrato de compra e venda

3.1. Das despesas de tradição e registro
Como visto anteriormente, o contrato de compra e venda tem efeitos tão somente
obrigacionais, o que implica dizer que o contrato, por si só, não importa na transferência
imediata da propriedade.
No caso de bens móveis, a propriedade se opera com a tradição, ao passo que os
bens imóveis necessitam de registro imobiliário para que logre seus respectivos efeitos.
Nesse sentido, é de se mencionar que os registros importam em custos e, diante desta
situação, surge a seguinte indagação: quem deve arcar com os custos relativos ao
registro do bem?
 Tal indagação é o fundamento do art. 490 do Código Civil de 2002, que traz,
justamente, as obrigações relativas à escritura e registro da coisa. O dispositivo legal
aduz que, via de regra, as despesas de escritura e registro ficarão a cargo do comprador,
ao passo que ao vendedor incumbirá as despesas relativas às da tradição, salvo
disposição em contrário.
Dessa forma, muito embora o diploma legal consagre esta regra, a lei faculta que
as partes possam estipular de maneira diversa. Ou seja, as partes podem estipular no
contrato que as despesas relativas à escritura e registro do imóvel podem ficar a cargo
do vendedor, por exemplo. Tal disposição é uma clara materialização do princípio
da autonomia privada, que deve vigorar dentro dos contratos, uma vez que as
partes presumem-se paritariamente simétricas.

QUANTO À REGRA ANTERIORMENTE MENCIONADA, VEJAMOS:

DESPESAS DECORRENTES DA ESCRITURA E REGISTRO = INCUMBEM
AO COMPRADOR.
DESPESAS DECORRENTES DA TRADIÇÃO = INCUMBEM AO VENDEDOR.
Todavia, em qualquer caso, as partes podem livremente pactuar de maneira
diversa, em atenção ao princípio da autonomia privada.

3.2. Da responsabilidade pelos riscos da coisa

O art. 492 do Código Civil de 2002 alude que, até a tradição, a coisa corre por
conta do vendedor, o que implica dizer que, via de regra, em face do risco de
perecimento por caso fortuito ou força maior, correrá tudo por conta do alienante
(vendedor). É uma materialização do brocardo res perit domínio (a coisa perece para o
dono). (Vide art. 492 do Código Civil de 2002)
Muito embora prevaleça tal regra, o ordenamento jurídico-legal admite
exceções, a seguir expostas:
Art. 492, §1º: os casos fortuitos ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas,
que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já
tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
Imaginemos a seguinte situação hipotética: Margarida pretende comprar do rebanho de
Olivia 150 vacas. No dia da venda, Margarida solicita que 200 dos animais do rebanho
estejam presentes para que ela faça a sua respectiva escolha. Ocorre que, no momento
em que Margarida iria escolher as vacas, acontece súbito desmoronamento na fazenda,
que culminou no perecimento de 60 das vacas. Dessa forma, o risco não correrá por
conta de Olivia, tendo em vista que as vacas já se encontravam à disposição da
compradora, Margarida.

Art. 492, §2º: correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas se
estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e modo
ajustados. Portanto, a mora impõe em responsabilidade para o comprador.

VEJAMOS!
REGRA = ATÉ A TRADIÇÃO OS RISCOS CORREM POR CONTA DO
VENDEDOR
EXCEÇÃO N.1 = A COISA JÁ SE ENCONTRAVA À DISPOSIÇÃO DO
COMPRADOR E, NO ATO DE CONTAR, MARCAR OU ASSINALAR, A
COISA SE PERDEU = OS RISCOS CORRERÃO POR CONTA DO
COMPRADOR
EXCEÇÃO N.2 = COMPRADOR EM MORA (EM ATRASO NO PAGAMENTO)
= AS COISAS CORREM POR CONTA DO COMPRADOR

3.3. Venda de ascendente para descendente/Venda entre cônjuges

Dispõe o Código Civil que ANULÁVEL será a venda feita de ascendente para
descendente, SALVO CONSENTIMENTO DOS DEMAIS DESCENDENTES E
CÔNJUGE. (Vide art. 496 do Código Civil de 2002)
Caso o regime de bens seja o da separação obrigatória, o consentimento do
cônjuge será dispensado, mas ainda assim permanecerá a necessidade de se obter
anuência dos demais descendentes.
No caso de pessoas casadas, não poderá haver alienação de bens sem
autorização do outro cônjuge, salvo no regime da separação total de bens.
Além disso, os cônjuges somente poderão comprar bens um do outro caso estes
bens estejam excluídos da comunhão (isto é, do patrimônio comum) do casal, salvo
no regime de separação total de bens.

3.4. Direito de preempção legal

Trata-se de norma referente apenas ao condomínio de coisa indivisível,
condicionante da faculdade de alienação, por determinar ao condômino/alienante a
necessidade de conferir ao seu consorte direito de preferência em face da fração
alienada, ou seja, o direito de prevalecer o seu interesse em adquirir o bem, se sua
proposta estiver em iguais condições às dos demais interessados.
IMPORTANTE! O conceito de condomínio traduz a coexistência de vários
proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, havendo entre si a
divisão ideal segundo suas respectivas frações.

3.5. Venda por amostra: a venda é feita mediante um exemplar do objeto a ser
vendido.
Nestas situações, os objetos deverão ser entregues tal como na amostra,
protótipo ou modelo, sob pena de se incorrer na aplicação das regras relativas aos vícios
redibitórios. (Vide art. 484 do Código Civil de 2002)
Caso o objeto da compra e venda não seja igual a amostra, protótipo ou modelo,
o comprador poderá pedir abatimento do preço (ação quanti minoris) ou resolução do
contrato (ação redibitória).

3.6. Venda por medida, por extensão ou por ad mensuram:

Venda por medida de extensão (ad mensuram): o alienante cuida de especificar ou
discriminar a área vendida, ou o próprio preço, por indicação de medida. Ex.: imóvel de
567 hectares, com ..... metros de frente, ..... metros de fundo, na lateral ....., contíguo ao
imóvel do senhor ..... ao norte. Ou então, o imóvel ....., de 567 hectares, será alienado
onerosamente, pagando-se ..... reais por hectare.
Venda por referência meramente enunciativa (ad corpus): ocorre quando as referências
da área foram meramente enunciativas, ou seja, sem descrição, ou sua especificação por
preço determinado, mesmo que tal expressão não conste do corpo da escritura de venda.
Privilegia-se, assim, o conteúdo, em vez do mero formalismo.

4. Das cláusulas especiais da compra e venda

Por serem justamente cláusulas especiais, devem constar expressamente da
convenção feita entre as partes no instrumento contratual e têm como objetivo alterar os
efeitos da compra e venda, diferenciando-lhe das regras gerais.
São elementos acidentais do contrato de compra e venda, que não lhe afetam, a
priori, a sua existência ou validade, mas tão somente o campo relativo aos efeitos do
negócio jurídico, subordinando seus efeitos a evento futuro e incerto.
 Decorrerá, portanto, sempre da vontade das partes, por meio de declaração
expressa no instrumento contratual.

4.1. Retrovenda
Também denominada de cláusula de resgate, é uma disposição que reserva o
direito de o alienante reaver o imóvel objeto da alienação, dentro de determinado prazo.
Requisitos do resgate:
a) restituição do preço pago
b) despesas feitas pelo comprador no período do resgate
b.1.) benfeitorias necessárias: independem de autorização; ocorrem de pleno
direito
b.2.) benfeitorias úteis e voluptuárias: serão devidas desde que autorizadas

Após o prazo estipulado para exercer a retrovenda, a venda se tornará

irretratável, isto é, o vendedor não mais poderá exercer o seu direito de retrato.
Em caso de recusa, poderá o vendedor depositar judicialmente a quantia relativa
ao valor da coisa (hipótese de consignação em pagamento).
Caso o depósito judicial seja insuficiente, só será o vendedor restituído no
domínio da coisa após a satisfação integral do valor relativo à coisa.
Por fim, é plenamente possível que haja a cessão do direito de retrato a herdeiros
e legatários, que poderá, inclusive, ser exercido contra terceiro adquirente (isto é, pessoa
que adquiriu o objeto da compra e venda por meio do comprador originário).

4.2. Preempção, preferência ou prelação convencional

As partes estabelecem que, caso haja a venda da coisa, o comprador dará
preferência ao vendedor primitivo, de modo que este tenha preferência em adquirir a
coisa, em igualdade de condições, com quem também está interessado em adquiri-la.

PRAZOS DE EXTENSÃO DA PREFERÊNCIA (período máximo em que a

cláusula de preempção poderá ser estabelecida)
BEM MÓVEL = NÃO SUPERIOR A 180 DIAS
BEM IMÓVEL = NÃO SUPERIOR A 02 ANOS
PRAZO PARA MANIFESTAÇÃO DO VENDEDOR APÓS NOTIFICADO (prazo
máximo que o vendedor terá para se manifestar a respeito do exercício do direito
de preferência pelo comprador)
BEM MÓVEL = 03 DIAS
BEM IMÓVEL = 60 DIAS

E naquelas situações em que o comprador não respeitar o direito de

preferência?
Nestas situações, o vendedor não poderá anular, mas poderá pleitear perdas e
anos (que terá o prazo de 03 anos para pleitear-se). Além disso, o terceiro adquirente de
má-fé responde solidariamente

4.3. Venda a contento ou sujeita a prova

A contento: é estabelecida condição suspensiva, que subordina o
aperfeiçoamento da obrigação ao agrado do comprador ou à adequação do bem à
finalidade desejada. (Vide art. 509 do Código Civil de 2002)
Sujeita a prova: também denominada de venda por experimentação, a condição
suspensiva, nesta situação, reside no atendimento das qualidades asseguradas pelo
vendedor e na idoneidade a que se destina. Isto é, o vendedor apresenta ao comprador
amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. A venda se aperfeiçoa
quando o comprador verifica se o objeto comprado tem a qualidade esperada. (Vide art.
510 do Código Civil de 2002)
Enquanto a venda a contento ou sujeita a prova não se reputar perfeita, o
comprador será considerado mero comodatário (isto é, a coisa estará em seu poder
apenas a título de empréstimo gratuito).
As partes podem, livremente, estipular prazo para manifestação do comprador a
respeito da venda a contento ou sujeita a prova. Em qualquer dos casos, não havendo
prazo estipulado, o vendedor terá direito a intimar o comprador para que o faça em
prazo improrrogável, seja de forma judicial, seja de forma extrajudicial. (Vide art. 512
do Código Civil de 2002)

4.4. Venda com reserva de domínio

Cláusula de condição suspensiva em que estabelece a propriedade da coisa ao
pagamento da quantia integral devida pelo comprador. Ou seja, enquanto não pagar o
preço total, o comprador exerce tão somente posse sobre a coisa, não sendo, portanto,
proprietário.
Em caso de não pagamento do preço integral da coisa pelo comprador, como
ficará a situação da coisa?
a) O vendedor poderá pedir a devolução da coisa, sendo lhe assegurado o
direito de busca e apreensão.
OU
b) O vendedor poderá ingressar com ação de cobrança tendo como objeto as
prestações vencidas e vincendas.

4.5. Venda sobre documentos ou crédito documentário

Muito utilizada no comércio marítimo, tem por finalidade agilizar a dinâmica
contratual, de forma a possibilitar a conclusão do negócio jurídico sem que se tenha de
proceder à análise da coisa, que, comumente, está na detenção de terceiros, como, por
exemplo, um transportador ou um depositário.

Bons estudos!