Curso: Direito Civil – Contratos

Aula: Conceito e Princípios Contratuais

Professor: Aurélio Bouret

Resumo

Teoria Geral dos Contratos

Conceito de Contratos

Neste tópico são estudadas regras que são aplicadas em todos os contratos, depois serão vistas as espécies
contratuais propriamente ditas.

Conceito de contrato: é um negócio jurídico bilateral por meio do qual as partes convergem suas vontades
para determinada finalidade. Esta finalidade deve ser lícita, estando de acordo com o ordenamento jurídico
e, principalmente, observar os princípios da boa-fé objetiva e função social dos contratos.

Atenção para a seguinte “pegadinha”: contrato é um negócio jurídico BILATERAL.

Quando falamos em negócios jurídicos, podemos classificá-los em duas maneiras: unilateral ou bilateral.
Leva-se em conta o número de manifestação de vontades. No unilateral, basta apenas uma das partes
manifestar sua vontade para que o negócio tenha capacidade de produzir efeitos. A título de exemplo, cita-se
o testamento, negócio unilateral em que basta a vontade do testador dizendo que quer deixar um bem para
fulano que é possível ocorrer a produção de efeito.

De outro lado, nos negócios bilaterais, é necessário a manifestação de duas partes. O grande exemplo são
os contratos. Portanto, todo negócio jurídico bilateral é contrato! Não existe contrato em que apenas uma
das partes manifestam vontade.

Para memorizar, lembre-se do ditado “quando um não quer, dois não brigam”.

Mas tome nota, os contratos (negócios bilaterais) ainda podem ser classificados em unilaterais ou
bilaterais. Nessa classificação, todavia, não se leva em conta a quantidade de manifestação de vontades, e
sim o número de prestações.

Exemplo de contrato unilateral: Doação, na qual se tem manifestação de vontade de duas pessoas, o doador
(quem doa o bem) e o donatário (quem aceita receber o bem), mas somente é o Doador quem deve prestar,
ou seja, apenas uma prestação (o donatário não prestará nada, apenas aceitará), contrato unilateral,
portanto.

Exemplo de contrato bilateral: Compra e Venda, na qual existem duas prestações, o comprador deve pagar o
preço e o vendedor deve entregar a coisa, ou seja, duas prestações, contrato bilateral, portanto.

Princípios Contratuais
O estudo da principiologia contratual engloba os seguintes princípios:

- Princípio da Força Obrigatória do Contrato (Pacta sund servanda)

- Princípio da Equivalência Material

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- Princípio da Autonomia Privada

- Princípio da Relatividade dos Efeitos do Contrato

- Princípio da Boa-fé Objetiva

- Princípio da Função Social do Contrato (socialidade ou funcionalização das situações jurídicas)

a) Princípio da Autonomia Privada

Por este princípio, temos uma liberdade contratual. Vale dizer, a pessoa tem liberdade para contratar com
quem quiser, quando quiser, onde quiser e da maneira que quiser.

Obviamente, não se trata de um princípio absoluto, pois o próprio ordenamento jurídico impõe limitações,
ou seja, é uma autonomia dentro dos limites impostos pelo direito, bem como de outros princípios, como o
da boa-fé objetiva e da função social dos contratos.

Exemplo: Uma pessoa tem dois filhos e é plenamente capaz, ela pode vender seu único apartamento para
uma terceira pessoa sem precisar pedir autorização para seus filhos? Sim, o apartamento é dela, aplicação da
autonomia privada.

De outro lado, poderia essa mesma pessoa vender para um de seus filhos? Nesse caso não, existe uma
limitação a autonomia privada, por força do disposto no art. 496 do CC:

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do
alienante expressamente houverem consentido.

Portanto tem liberdade contratual para vender para quem quiser, mas para vender para um dos dois filhos,
necessitará de autorização do outro, sob pena do negócio jurídico vir a ser anulado.

Exemplo 2: João é casado com Maria, mas tem uma amante e que presenteá-la com um apartamento. Diante
disso, quer doar um de seus apartamentos para amante, poderia João celebrar este contrato? Não, seria uma
doação anulável, na forma do art. 550 do CC:

Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus
herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.

Ou seja, será anulável o negócio, trata-se, portanto, mais uma hipótese de limitação do princípio da
autonomia da vontade privada.

b) Princípio da Força Obrigatória dos Contratos

Se a pessoa possui toda essa liberdade contratual, ressalvadas as limitações presentes no ordenamento
jurídico, a pessoa, por óbvio, deve cumprir aquilo que pactuou. É o famoso brocardo “o contrato faz lei
entre as partes”, a ideia da pacta sund servanda do Direito Romano.

Evidentemente, também existem limitações, como as possibilidades de revisão contratual, uma cláusula
abusiva ser considerada nula e a parte não precisar cumpri-la.

c) Princípio da Relatividade Contratual

Por este princípio o contrato só surge efeito perante as partes contratantes.

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Exemplo: imagine que João celebrou um contrato de empréstimo com Maria, a quantia de $10.000,00 (dez
mil reais), que deverá ser paga no dia 20 de dezembro. No dia do vencimento, João pode cobrar os
$10.000,00 (dez mil reais) de Bruno? Evidentemente que não, pois Bruno não estava na relação contratual!

Exemplo 2: Contrato de locação de imóvel urbano, no qual João é o locador e Maria a locatária. O contrato
foi celebrado por escrito por um prazo de 30 meses, ou seja, por prazo determinado. 2 meses depois de
celebrado o negócio, Bruno faz uma proposta de compra e venda querendo comprar o imóvel de João,
pergunta-se: João pode vender o imóvel com Maria lá dentro? A resposta é sim! Todavia, Maria sendo
locatária, terá direito de preferência, de modo que se pagar a quantia que terceiro ofereceu, comprará o
imóvel, na forma do art. 27 da Lei 8.245/91.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou
outro meio de ciência inequívoca.

Todavia, caso Bruno compre o imóvel, ele não será obrigado a respeitar o contrato de locação firmado entre
João e Maria, pois não foi parte naquele negócio, logo, o mesmo não surtirá efeitos perante ele. Mas, nesta
hipótese, terá que aguardar o prazo de até 90 dias que faz alusão o art. 8º da Lei 8.245/91.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula
de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Haveria algum jeito de Maria impedir ou precaver que isso aconteça? Sim, de precaver. Maria teria de inserir
no contrato celebrado com João a chamada “cláusula de vigência”, pela qual caso o imóvel venha a ser
alienado durante a execução do contrato de locação, a locatária terá o direito de continuar no imóvel até o
término do prazo determinado.

Voltando ao exemplo, suponhamos que Maria e João tenham estabelecido essa cláusula, isto já seria
suficiente para impedir Bruno de solicitar o imóvel em até 90 dias? Não, pois a cláusula não surte efeito
perante ele, será necessário que o contrato de João e Maria fosse levado a registro no RGI, de forma a tornar
público o pactuado. Dessa forma, quando Bruno for ao Cartório pedir as certidões de praxe do imóvel,
especialmente a de ônus real, na qual há um contrato com cláusula de vigência referente aquele imóvel, com
o que Bruno não poderá alegar que desconhecia a cláusula.

A doutrina classifica a natureza desse negócio como sendo uma “obrigação com eficácia real”, pois, em
regra, as obrigações decorrentes do contrato só têm efeitos interpartes (princípio da relatividade), mas,
excepcionalmente, porque a lei permite, o contrato terá eficácia perante todos, erga omnes, semelhante ao
que ocorre com os direitos reais.