Casos Praticos Direito Das Obrigações

CASOS PRATICOS DIREITO DAS OBRIGAÇÕES 2014/2015
Caso I – teste de 3.1.13 – Contrato promessa
Em documento particular, assinado por Alberto, este prometeu vender a

Baltazar, por 300.000€, uma vivenda, Baltazar entregou de imediato 40.000€
a título de preço de imobilização, tendo ficado estipulado, que as partes
renunciam, em caso de incumprimento, à possibilidade de recurso à acção de
execução específica.
Além disso, através de clausula contratual reservou-se o direito de Baltazar

nomear um terceiro que venha a assumir a sua posição contratual.
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, Alberto alega que:
 Não pode vender o bem, uma vez que o vendera a Carlos por 400.00€;
 O contrato promessa é nulo, já que, tratando-se de promessa
unilateral onerosa, o documento deveria ser assinado por Baltazar;
 Existe ainda outra nulidade por vicio de forma, decorrente da falta de
reconhecimento presencial da sua assinatura;
 E que, além disso, agindo Baltazar em representação do terceiro não
pode vir exigir, para si, o cumprimento do direito à celebração do
contrato prometido.
Comente cada um dos argumentos invocados, em sua defesa, por alberto e

diga se assistem alguns direitos a Baltazar e quais em caso afirmativo.
Resolução Caso 1
Estamos perante um contrato-promessa, este é a convenção pela qual alguém se

obriga a celebrar certo negócio jurídico, art. 410º nº1 CC interpretação de
maneira a abranger os negócios unilaterais).
Do contrato- promessa nasce uma obrigação de prestação de facto positivo, que

consiste na emissão de uma declaração negocial correspondente ao negócio
prometido ou definitivo.
O contrato- promessa pode ser bilateral, se ambos os contraentes assumem a

obrigação de contratar ou unilateral se apenas um deles se vincula a celebrar o
contrato, assim, no caso estamos perante um contrato-promessa de compra e

venda unilateral pois o contrato foi apenas assinado por Alberto.
No caso temos um conceito chamado preço de imobilização que no caso é de

300.000€, ou seja, apesar de podermos ter um contrato promessa em que apenas
uma das partes se vincule, esse contrato pode ser oneroso: a outra parte assume a
obrigação de, caso não querer celebrar o contrato, pagar o preço de imobilização
ou preço de opção. Assim, o comprador fica livre de celebrar ou não o negócio; mas
isto pode representar um custo para o promitente vendedor, que vai ter o bem
como que imobilizado no seu património (não pode celebrar). Isto sucede em
todos os contratos-promessa, mas sendo aqui a promessa unilateral, não tem
qualquer garantia de que o comprador irá comprar. Assim, o preço de imobilização
visa compensar a imobilização do bem no património do vendedor, caso o
comprador não celebre o negócio definitivo. O promitente tem o direito de crédito
de celebrar o contrato, se não o fizer terá de pagar este preço. Pode acontecer que
este preço seja pago no momento do contrato promessa: ou o negócio definitivo é
celebrado e é imputado no preço; ou o negócio não é celebrado e o vendedor pode
fazer o seu preço.
Quanto à validade formal do contrato: temos de ver se a forma exigida pelo art.
410ºCC está preenchida, este consagra o princípio da correspondência ou da
equiparação no nº1 este número diz que é aplicável ao contrato-promessa o
regime do contrato prometido. Isto significa que se aplicam ao contrato-
promessa as regras gerais dos contratos e as normas especificas do contrato
prometido.
O contrato-promessa deve fixar todos os pontos sem os quais o contrato

definitivo, se imediatamente concluído, seria inválido por indeterminidade ou
indeterminabilidade do objecto, apenas podendo ficar em branco elementos por
acordo das partes ou pelo tribunal mediante brecurso às regras de interpretação.
No entanto, o princípio da correspondência encontra duas excepções:
1) Art. 410º nº1 in fine CC

2) Forma, 410º nº2 e 3CC
Quanto à última excepção, a da forma, temos de analisar a validade do contrato

segundo o nº2 do art. 410ºCC: sendo esta uma excepção concluímos que esta não
é necessariamente a do contrato prometido. Qual é assim, a forma do contrato
promessa? Para sabermos a forma do contrato promessa temos de saber a forma
do contrato prometido:
 Se o contrato prometido for um contrato consensual, também o contrato

promessa será consensual.
 Quando a lei exija documento particular, a forma é a do documento
particular, no entanto, há casos em que a lei exige documento autentico ou
documento particular autenticado para o contrato prometido, mas exige
para o contrato-promessa apenas a forma de documento particular,
salvo quando o contrato promessa tiver eficácia real, casos em que o
contrato prometido nos termos do art. 413º CC está também sujeito a
escritura pública ou documento particular autenticado. Segundo o
enunciado, Alberto fez um documento particular e está assinado por ele,
logo segundo o art. 410º nº2 CC está preenchida a forma pois não é
necessário ser documento particular autenticado pois a lei consagra esta
excepção.
Quanto ao facto de este contrato-promessa ser apenas assinado por uma das
partes: no nosso caso, o contrato definitivo está sujeito a escritura pública ou
documento particular autenticado, logo o contrato promessa deverá ser celebrado
na forma de documento particular, assinado por ambas as partes. Mas só o
promitente-vendedor assinou o documento. Quais as consequências? Trata-se
de um vício de forma, logo a consequência é a nulidade por vício de forma. No
entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do princípio do princípio da conservação,
alguns mecanismos para salvaguardar a convenção celebrada pelas partes: a
redução e a conversão. Estes mecanismos partem de pressupostos diferentes: a
redução parte de uma nulidade parcial, como que se amputando a parte inválida,
que não afectaria a totalidade do negócio: na conversão, o negócio é totalmente
nulo, pelo que se vai tentar converter o negócio num outro negócio diferente, em
relação ao qual estejam verificados todos os elementos essenciais.
Como é que aplicamos estes mecanismos ao contrato-promessa assinado apenas

por um dos promitentes? Calvão da Silva opta pelo mecanismo da redução:
 O contrato-promessa unilateral tem subsistência autónoma: na

celebração do contrato-promessa, se apenas uma das partes assinar,
essa parte estará vinculada. A promessa bilateral é objectivamente
divisível em duas promessas.
 Mas é necessário ainda que a promessa bilateral seja subjectivamente
divisível, isto é, que qualquer das partes obrigar-se-ia a celebrar o
contrato independentemente da vinculação da outra parte. Do ponto de
vista subjectivo, da vontade das partes, há uma divisibilidade, as
promessas são independentes. Se a invalidade afecta apenas uma delas,
a outra, que é independente, pode subsistir autonomamente.
 O art.292º CC contém uma presunção de divisibilidade: se nada se
provar e alegar, o contrato-promessa bilateral reduz-se. Para que isso
não aconteça, é necessário que a parte interessada faça prova de que só
assumiu a obrigação de contratar porque o outro contraente também se
vinculou – existe um nexo de correspectividade entre as duas
promessas.
Optando pela redução ou conversão o resultado prático é o mesmo: nos casos

típicos em que isto sucede, regra geral a parte que assina não tem qualquer
interesse digno de tutela para invocar a nulidade do respectivo negócio. No
nosso caso, o promitente-comprador não assinou, e quem se quer ver livre do
contrato é o promitente vendedor que assinou. Porque é que ele quer a invalidade
do negócio? Porque não quer assumir as consequências do incumprimento: o
contrato deixaria de produzir efeitos retroactivamente. Imaginemos que não existe
invalidade, chegado o momento, não quer celebrar, logo tem de sofrer as
consequências do incumprimento. Quer sigamos o mecanismo da redução, quer da
conversão, temos de atender à vontade hipotético-conjuntural, logo temos aqui um
problema de integração, integramos o negócio de acordo com essa vontade. Na
integração do negócio jurídico, a boa fé, prevalece a solução que atenda a titulo
correctivo – se da vontade resultar uma solução que contrarie a boa fé, prevalece a
solução que atenda à boa fé. Mesmo que se fizesse prova da vontade do
promitente-vendedor ao invocar a nulidade do negócio seria contrária à boa fé.

Chegamos assim, ao mesmo resultado: a preservação do contrato-promessa
unilateral.
Art. 410º nº3 CC, para determinados contratos promessa, este artigo impõe
requisitos adicionais de forma: o reconhecimento presencial das assinaturas
e a certificação da existência da licença de utilização ou construção. O art.
410º nº2 CC é uma regra geral, enquanto que o nº3 só se aplica aos contratos-
promessa do regime especial. O contrato definitivo tem de obedecer aos seguintes
requisitos:
 Contrato oneroso;
 Que transmite ou crie direitos reais;
 O objecto do contrato tem de ser um edifício ou uma fracção autónoma
dele, não é qualquer bem imóvel (não cabem aqui os prédios rústicos). Mas
pode ser um edifício já construído ou em construção, daí se exigir a licença
de utilização ou de construção.
No nosso caso tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do art. 410º nº3
CC. A lei presume que a omissão destes requisitos é da responsabilidade do
promitente vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento: se não o
fizer, a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser
que prive que esse incumprimento foi culpa da outra parte. Daqui retira-se a
ideia de que o promitente-comprador pode arguir e o promitente-vendedor não
pode arguir a invalidade do negócio. Mas e os terceiros ou o tribunal
oficiosamente? Se se omitem estes requisitos a invalidade daí resultante é uma
nulidade, logo esta pode ser invocada por qualquer interessado e é de
conhecimento oficioso. Mas isto contraria o que dissemos, ou seja, de esta norma
visar precisamente a de proteger o promitente comprado: se admitíssemos que
qualquer terceiro pudesse invocar a nulidade estaríamos a contrariar o espirito da
norma.
Estamos assim perante uma nulidade atípica: é nulidade por conservar o seu
carácter automático e por ser invocável a todo o tempo, mas é atípica pois não
podem terceiros invocá-la nem o tribunal conhecê-la oficiosamente. Quanto a
este aspecto aproxima-se da anulabilidade, que pode ser invocada pela pessoa em
cujo interesse a norma foi estabelecida. E é sanável: se estiverem preenchidos os
requisitos, a invalidade fica sanada.
Nota: Poderá sempre o promitente-comprador invocar a nulidade? Não, se a

omissão de requisitos for imputável ao promitente-comprador, não só o outro
contraente pode invocar a nulidade, como o promitente-comprador não o pode
fazer, sob pena de abuso do direito na forma de venire contra factum proprium.
No contrato havia uma cláusula contratual onde se reserva o direito de Baltazar

nomear um terceiro que venha a assumir a sua posição contratual, este é um
contrato-promessa para pessoa a nomear, arts. 452º e ss CC. Este é o contrato em
que uma das partes se reserva a faculdade de designar uma outra pessoa que
assuma a sua posição na relação contratual, como se o contrato tivesse sido
celebrado com esta última, art. 452º nº1 CC. Este contrato é diferente da
representação pois enquanto que este produz imediatamente os seus efeitos na
esfera jurídica do representado, o contrato para pessoa a nomear começa por
produzir os seus efeitos em relação aos intervenientes no negócio, apenas podendo
vir a produzir efeitos na esfera de uma pessoa. É esta alternativa potencial que
caracteriza o contrato para pessoa a nomear. Para que a declaração de nomeação
seja eficaz é necessário que se verifiquem os seguintes requisitos art. 453ºCC:
 A nomeação tem de ser feita por documento escrito;

 Dentro do prazo convencionado, ou na falta de convenção, dos cinco dias
posteriores à celebração do contrato;
 Deve ser acompanhada do instrumento de ratificação do contracto ou de
procuração anterior ao contracto.
Os requisitos não estão preenchidos, art. 455º nº2 CC, logo o contrato produz os
seus efeitos relativamente ao contraente originário, logo Baltazar.
(A execução específica)
No nosso caso, o promitente-vendedor recusa-se a cumprir. O que pode fazer

Baltazar? Quando não há cumprimento, mantendo-se o interesse no cumprimento,
o que satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento, ainda que coactivo. Assim,
o primeiro passo é saber se é possível ou não a execução específica do contrato.
Esta pressupõe sempre uma simples situação de mora. Quanto ao tempo, o

incumprimento divide-se em mora e incumprimento definitivo – enquanto for
possível e corresponder ao interesse temos uma pura situação de atraso, que se for
imputável ao devedor se chama mora. Só existe mora enquanto o credor tiver
interesse – se recorre à execução específica é porque lhe interessa o
cumprimento. A mora é pressuposto da execução específica, que visa obter o
cumprimento funcional da promessa. Não é uma acção condenatória, mas sim de
natureza constitutiva na medida em que a sentença celebra o contrato
definitivo, substituindo-se à declaração negocial do faltoso. É isto que resulta do
art. 830º nº1CC.
Quando é que não é possível a execução específica?
 Quando haja convenção em contrário – tem-se em convenção em

convenção em contrário a existência de sinal, salvo nos casos dos contratos
do art. 430º nº3 CC, nos quais a execução específica é imperativa, não
podendo ser afastada por cláusula negocial, assim podemos dizer que a
cláusula de renúncia à possibilidade de execução específica é nula por
força do art. 830º nº3 CC.
 Quando a isso se oponha a natureza da obrigação assumida:
o Nos contratos pessoais
o Contratos reais quanto à constituição
o Falta de consentimento: no caso do art. 1628º A consentimento do
outro cônjuge.
(Preclusão da execução específica por alienação a terceiro)
Quanto à alienação a terceiro, esta só por si, afasta a possibilidade de execução

específica? Há um caso em que não afasta seguramente: quando o contrato
promessa tenha eficácia real. Quando não tem eficácia real, é possível recorrer à
execução específica? A doutrina maioritária tem entendido que sim, na medida em
que sejam observadas as regras do registo.
A acção de execução específica dizendo respeito à constituição ou transmissão

de direitos reais sobre bens móveis sujeitos a registo ou bens imóveis é registável.
Este é um registo provisório, e no momento em que o tribunal decide a acção
manda fazer um registo definitivo, sendo que este registo definitivo retroage ao
momento do registo da acção. Daí o registo ser provisório, pois assegura os efeitos
da decisão final. Se A faz duas vendas sucessivas, vendendo o primeiro a B e depois
a C, o direito que prevalece é o que primeiramente foi registado – o que acontece
aqui é semelhante. A acção judicial tem o mesmo efeito que a celebração do
negócio definitivo, logo por sentença dá-se a compra e venda. Logo, o direito que
prevalece é o primeiro a ser registado, relevando o momento da propositura
da acção de execução específica. Não nos interessa saber a data da aquisição do
terceiro, mas se o terceiro registou ou não antes do registo da prepositura da
execução específica. Na prática, a acção de execução específica não procede se já
existir um registo da alienação a terceiro.
Concluindo, a aquisição por terceiro só impede o recurso à acção quando esta

tenha registado o seu direito antes do momento da propositura.
(Tutela indemnizatória do art. 442º CC)
É necessário que a mora se transforme em incumprimento definitivo: a

indemnização do art.442ºCC é uma indemnização compensatório. Podemos ter
indemnização moratória, que visa compensar os danos resultantes do atraso –
quando é moratória, é acumulável com o cumprimento. As indemnizações do art.
442º CC não são cumuláveis com o incumprimento.
No entanto, não houve sinal pois a quantia entregue tem a natureza de preço de
imobilização.
No caso existe traditio rei, ou seja, tradição da coisa, aqui a lei prevê uma
indemnização alternativa. Quando o incumprimento se deve ao promitente
vendedor, tem o promitente comprador o direito de optar pela indemnização do
aumento de valor da coisa: tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data
do incumprimento, é subtraído o preço convencionado e soma-se ainda
aquilo que foi prestado (sinal ou não). No nosso caso, o valor de mercado era de
400.000€, ao qual se deduz o preço convencionado 300.000€, tendo o valor da

variação 100.000€. Só não teremos esta opção num caso: quando o preço
convencionado for um preço de favor ou preço de amigo.
(O direito de retenção)
Assiste ao promitente-comprador a quem foi entregue a coisa o direito de

retenção, que é uma forma de garantir o pagamento da indemnização: pode reter a
coisa enquanto não for paga a indemnização. O direito de retenção é um direito
real de garantia que prevalece sobre a hipoteca. Se houver uma venda judicial, não
pode o promitente-comprador reter a coisa: mas se reclamar o seu crédito,
mantém-se a prioridade que tinha, podendo pagar-se com preferência o valor da
indemnização sobre o valor da venda da coisa, com prioridade sobre os restantes
créditos.
Caso II – teste 23.1.2013- Contrato-promessa
Por documento particular assinado por A, A obrigou-se a vender e B obrigou-

se a comprar, por 100.000€ um terreno agrícola de que A é comproprietário.
B entregou desde logo a quantia de 20.000€ e passou a explorar o dito
imóvel, tendo lá construído equipamento de apoio para armazenagem das
colheitas e guarda das alfaias, bem como várias estufas, onde gastou cerca de
50000€.
Na data prevista para a celebração da escritura pública, A alega não poder

vender a quinta porque o seu comproprietário C pretende exercer o direito
legal de preferência (art. 1409ºCC) na mencionada alienação e que, além
disso, apenas terá que devolver a quantia que lhe foi entregue por B, já que o
contrato promessa é nuo por força do disposto no nº2 do art. 1408ºCC.
Diga quem ficará proprietário da quinta, e que direitos assistem a quem não
for atribuída a propriedade.
Resolução
1-Identificação do contrato como contrato-promessa de compra e venda

Estamos perante um contrato promessa bilateral de compra e venda e que como

tal deveria estar assinado por ambas as partes.
Quanto à forma? Princípio da equiparação, isto é o art. 410ºCC determina que se

apliquem ao contrato-promessa as disposições legais do contrato prometido, ou
seja, do contrato definitivo. Assim, o regime do contrato-promessa deverá incluir
os requisitos de substância do contrato definitivo.
Há contudo duas excepções a este princípio: uma respeitante à forma, o art. 410º
nº2 e 3 e outra que afirma que certas disposições que, pela sua razão de ser, não
possam ser consideradas extensíveis ao contrato-promesa, art. 410º nº1 CC.
No caso em análise temos uma promessa bilateral, mas que está assinada apenas
por uma das partes. Mas não é o número de assinaturas que vai determinar se a
promessa é unilateral ou bilateral.
No caso temos um terreno rustico, logo aplica-se a regra geral do art. 410º nº2
CC.
Assim, neste caso, para a compra e venda exige-se escritura pública ou documento
particular autenticado (art. 875º CC), segundo o art. 410º nº2 CC encontra-se
uma excepção ao princípio da equiparação, a da forma, assim para a promessa
exige-se apenas documento particular (não precisa de ser autenticado), o que se
encontra verificado. Se se aplicasse aqui o princípio da equiparação, exigia-se
escritura pública para o contrato promessa, o que não se verifica, pois temos
menos forma. O contrato promessa é um contrato preparatório e como tal não se
exige tanta formalidade.
A excepção de forma, está prevista para os casos em que se exige para os

contratos prometidos um documento autêntico. Exige-se para a promessa um
documento particular.
A regra é a de não se exigir forma, mas no caso desta ser exigida, tem de ser
cumprida de acordo com o art. 219º e 875º CC.
Se for uma promessa bilateral assinada apenas por uma das partes, temos um
vício de forma (art.220º CC), logo a consequência é a nulidade por vício de
forma. No entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do princípio da conservação,

alguns mecanismos para salvaguardar a convenção celebrada pelas partes: a
redução e a conversão. Estes mecanismos partem de pressupostos diferentes:
 a redução parte de uma nulidade parcial, como que se amputando a parte

inválida, que não afectaria a totalidade do negócio;
 na conversão, o negócio é totalmente nulo, pelo que se vai tentar converter
o negócio num outro negócio diferente, em relação ao qual estejam
verificados todos os elementos necessários.
Calvão da Silva opta pelo mecanismo da redução:
 o contrato-promessa unilateral tem subsistência autónoma: na celebração

do contrato-promessa, se apenas uma das partes assinar, essa parte estará
vinculada. A promessa bilateral é objectivamente divisível em duas
promessas.
 Mas é necessário ainda que a promessa bilateral seja subjectivamente
divisível, isto é, que qualquer das partes obrigar-se-ia a celebrar o contrato
independentemente da vinculação da outra parte.
 O art. 292º CC contém uma presunção de divisibilidade: se nada se provar
e alegar, o contrato-promessa bilateral reduz-se. Para que isso não
aconteça, é necessário que a parte interessada faça prova que só assumiu a
obrigação de contratar porque o outro contraente também se vinculou.
No entanto, o resultado prático é o mesmo no caso de redução ou conversão, nos

casos em que isto sucede a parte que assina não tem qualquer interesse digno de
tutela para invocar a nulidade do respectivo negócio.
No nosso caso, o promitente-comprador não assinou, e quem se quer ver livre do

contrato é o promitente-vendedor, que assinou. Porque é que ele quer a
invalidade do negócio? Porque não quer assumir as consequências do
incumprimento pois o contrato deixaria de produzir efeitos retroactivamente
(restituição daquilo que recebeu).
Imaginemos que não existe invalidade, chegado ao momento, não quer celebrar,
logo tem de sofrer as consequências do incumprimento. Quer sigamos o
mecanismo da redução quer da conversão, temos de atender à vontade

hipotética-conjetural, logo temos aqui um problema de integração – integramos o
negócio de acordo com essa vontade. Na integração do negócio jurídico, a boa fé
pode intervir a título correctivo – se da vontade resultar uma solução que contrarie
a boa fé, prevalece a solução que atenda à boa fé. Mesmo que se fizesse prova que a
vontade do promitente-vendedor de não celebrar o negócio caso o promitente -
comprador não se vinculasse, esta actuação do promitente vendedor ao invocar a
nulidade do negócio seria contrária à boa fé. Chegamos assim, ao mesmo resultado:
a preservação do contrato como contrato-promessa unilateral.
No caso não há eficácia real, pois segundo o art. 413º nº1 CC à promessa de
direitos reais sobre bens imóveis têm de estar preenchidos 2 requisitos: haver
declaração expressa e inscrição no registo. Logo não se encontram preenchidos
estes requisitos podemos dizer que o contrato não tem eficácia real.
Quanto à segunda excepção do princípio da equiparação, art. 410º nº1 in fine CC,
podemos dizer que existem normas do contrato prometido que, pela sua razão de
ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato promessa. Assim, não é
aplicável ao contrato promessa o art. 1408º nº2 CC, pois segundo o art. 410º nº1 in
fine, as normas, que pela sua razão de ser, não se devam considerar extensíveis ao
contrato promessa, esta norma é uma dessas normas.
B entregou de imediato a A 20.000€ e recebeu a chave do imóvel. Estes 20.000€

podem ser entendidos de diversas formas: como princípio de pagamento ou de
sinal. O art. 441º CC presume que no contrato-promessa de compra e venda, a
quantia entregue tem o carácter de sinal. Esta presunção é ilidível.
Sinal é uma quantia entregue no momento da celebração de um contrato por uma

das partes a outra. Pode ter uma de duas funções:
 Forma de assegurar o cumprimento do contrato, dando um sinal para o

exterior de que as partes estão empenhadas no cumprimento – sinal de
natureza confirmatória.
 Assegurar o direito ao arrependimento, ou seja, o sinal é pago como preço
do arrependimento – sinal de natureza penitencial. Como? No contrato
promessa, quando determinada quantia é entregue e tem a natureza de

sinal, quando uma das partes não cumpre a tutela indemnizatória funciona
com base no regime do sinal. Assim:
o Se quem não cumpre for o comprador, o vendedor pode fazer sua a
coisa entregue;
o Se quem não cumpre for o vendedor, tem de repor o dobro do sinal.
Neste caso, restitui-se o que foi entregue mais o valor do sinal, logo
só este valor é a indemnização. Daí se dizer que o sinal é o preço do
arrependimento.
Como sabemos se o sinal tem uma ou outra função? É necessário averiguar a

vontade das partes. Quando haja duvidas ou não seja de dedutível da declaração a
natureza, tem entendido a doutrina que, por força das regras gerais do
cumprimento, o sinal deve ter-se como de natureza confirmatória. Desde logo, o
princípio pacta sunt servanda, os contratos são para ser cumpridos, só admitindo
uma modificação ou extinção por declaração unilateral em casos excepcionais.
Mas isto apenas quando a lei não diga o contrário, o que sucede no
contrato.promessa, no qual a lei presume que o sinal tem natureza penitencial, art.
830º nº2 C. Estabelece o cumprimento funcional: através da execução específica,
tem-se os mesmos resultados do que o cumprimento, a celebração do contrato. A
acção de execução específica procedente não se limita a condenar o promitente
faltoso a celebrar o contrato, a sentença tem os efeitos do cumprimento. A lei diz
que é possível as partes afastarem a execução específica, não é imperativa. E
considera, no art. 830º nº2 CC, é havido como convenção em contrário a
existência de sinal. Logo, a lei presume que quando no contrato promessa se
entrega dada quantia a título de sinal as partes quiseram afastar a execução
específica, logo presume que o sinal tem uma função de pagar ou assegurar o
arrependimento.
Calvão da Silva critica esta opção legislativa, que vai contra as regras gerais do
cumprimento das obrigações. Esta presunção é relativa: a parte pode afastá-la ou
provando que a quantia não foi entregue a título de sinal, ou foi entregue para
confirmar o contrato Se não o fizer, o sinal afasta a execução específica.
É relevante no nosso caso o facto de B ter começado logo a explorar o imóvel, pois
há traditio rei ou tradição da coisa. O contrato promessa não transfere direitos
sobre a coisa, o promitente-comprador não adquire qualquer direito real ou
pessoal de gozo sobre a coisa. Mas pode, por força de um acordo de detenção,
adquirir poderes de facto sobre as coisas. O acto de exploração do terreno significa
a entrega destes poderes de factos, que depende do acordo de detenção que as
partes celebram entre si.
Porque é que é relevante a tradição da coisa?
 Indemnização pelo valor da coisa, alternativa ao sinal, que só pode existir

quando tenha ocorrido traditio rei – art. 443º nº2 CC
 Direito de retenção, art. 755º CC é um direito real de garantia que a lei
confere ao promitente-comprador de reter a coisa enquanto não lhe for
paga a indemnização. Só pode haver detenção se tiver havido tradição.
No nosso caso, o promitente-vendedor recusa-se a cumprir. O que pode fazer B?

Quando não há cumprimento, mantendo-se o interesse no cumprimento, o que
satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento ainda qua coactivo. Assim, o
primeiro passo é saber se é possível ou não a execução específica do contrato.
No caso há mora e este é pressuposto da execução especifica, isto é, a mora

significa que ainda há possibilidade no cumprimento.
No entanto, no caso não há possibilidade de se lançar desta acção porque há sinal e

o art. 830º nº2 CC presume que este afasta a acção de execução específica.
Também se excluía esta acção pela falta de consentimento de um dos
comproprietários, art 1408º nº2 CC, pois para a celebração do contrato definitivo
seria necessário que o outro comproprietário não quisesse preferir.
Assim, no nosso caso não havia possibilidade de execução específica por ser
necessário consentimento de terceiro.
Quanto à garantia indemnizatória, art. 442º nº2 CC, é necessário que a mora se
transforme em incumprimento definitivo, a indemnização do art. 442º CC é uma
indemnização compensatória.
Podemos ter indemnização moratória, que visa compensar os danos resultantes do

atraso, quando é moratória é cumulável com o cumprimento. As indemnizações do
art. 442º não são cumuláveis com o incumprimento.
Esta tutela prevê a indemnização com base no sinal, no nosso caso, quem não
cumpre é o acciepens, tendo o tradens a faculdade de exigir a restituição em dobro.
No nosso caso seria de 40.000€.
Mas no nosso caso existe traditio rei, a lei aqui prevê uma indemnização
alternativa. Quando incumprimento se deve ao promitente vendedor, tem o
promitente-comprador o direito de optar pela indemnização do aumento de
valor da coisa, tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do
incumprimento, é subtraído o preço convencionado e soma-se ainda aquilo que foi
prestado (sinal ou não).
Não há elementos suficientes para se chegar a um resultado por esta

indemnização, até porque o preferente vai ter de pagar o mesmo que o promitente-
comprador iria pagar.
A indemnização pelas benfeitorias realizadas não é afastada pelo n.º 4 do art.442.º

CC.

pode o promitente-comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu crédito,
créditos.
Caso III – teste do dia 3.1.2014 – Contrato promessa
Em fevereiro de 2013, Carlos e Dionísio celebraram, em documento escrito

assinado por ambos os contraentes, um contrato nos termos do qual o
primeiro prometeu vender e o segundo comprar um imóvel destinado à
instalação de uma padaria. No referido contrato as partes previram a
possibilidade de Dionisio nomear um terceiro como promitente-comprador

e acordaram no não cumprimento dos requisitos do nº3 do art. 410º CC,
renunciando ao direito de invocar a respectiva invalidade.
No momento da celebração do negócio Dionísio entregou a Carlos 50.000€.
O contrato de compra e venda deveria celebrar-se até final de Agosto de

2013, o que não sucedeu em virtude da recusa do promitente-comprador,
que agora exige a restituição dos 50.000€ entregues, alegando o seguinte:
a) Não está obrigado a comprar, porque nomeou Esmeralda como

promitente-compradora, pelo que é o terceiro nomeado que estará a
obrigado a celebrar o contrato definitivo.
b) O negócio é nulo por força da omissão dos requisitos do art. 410º nº3
CC.
c) Perdeu o interesse na celebração do negócio definitivo, já que
adquiriu um outro imóvel, por preço inferior, onde já instalou a sua
padaria.
Comente cada um dos argumentos invocados em sua defesa por Dionisio e

diga que direitos assistirão a Carlos, tendo em conta que este fez no imóvel,
as obras necessárias à instalação da padaria, em julho obteve a licença de
utilização e que além disso, a sugestão de não proceder ao reconhecimento
presencial das assinaturas foi feita por Dionísio.
Resolução
Este contrato é um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel destinado

à instalação de uma padaria, o promitente-vendedor é o Carlos e o promitente-
comprador é o Dionísio.
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo

negócio, art. 410º nº1 CC. Deste contrato nasce uma obrigação de prestação de
facto positivo que consiste na emissão de uma declaração negocial, isto é, a
declaração de vontade correspondente a um outro negócio cuja futura realização
se pretende assegurar: o negócio prometido.
Temos de ver agora se a forma está preenchida. Para o contrato-promessa ser

válido os requisitos do art. 410º CC têm de estar preenchidos. No nº1 deste artigo
está consagrado o princípio da equiparação, ou seja, o contrato-promessa tem de
estar conforme as disposições legais relativas ao contrato prometido. Para a
compra de imóveis a forma está fixada na lei no art. 875º CC, onde diz que é
necessário escritura pública ou documento particular autenticado, no entanto
existe aqui duas excepções relativas à forma ressalvadas no art. 410º nº1, nº2 e
nº3 CC e outra excepção relativa a normas que pela sua razão de ser não se devam
considerar extensivas ao contrato-promessa, é o caso de contratos reais em que
tem de haver a tradição da coisa, o art. 1685ºA CC, o art. 1408º CC e o art. 877º
CC, entre outras. Assim, podemos dizer que todas as normas que pressuponham
efeitos diferentes do contrato-promessa, nomeadamente translativos ou
constitutivos de direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao
contrato-promessa pois este não tem essa eficácia.
Assim, no caso Carlos e Dionisio celebraram, em documento escrito assinado por

ambos um contrato-promessa de compra e venda. Se tivesse de estar em
consonância com o art. 875ºCC teria de ser escritura pública ou documento
particular autenticado, no entanto, no nº2 do art. 410º CC a lei exige para o
contrato-promessa apenas a forma de documento particular, salvo quando o
contrato-promessa tiver eficácia real, casos em que o contrato prometido nos
termos do art. 413º CC está sujeito também a escritura pública ou documento
particular autenticado. Assim, podemos concluir que a forma está cumprida pois
eles tinham um documento assinado por ambos o qual cumpre os requisitos do art.
410º nº2 pois ambos assinaram o contrato, e também podemos pressupor que o
contrato não tem eficácia real pois não estão preenchidos os pressupostos do art.
413ºCC.
Temos também de atender ao nº3 do art. 410ºCC, pois este artigo impõe, para
certos contratos-promesa, requisitos adicionais de forma: o reconhecimento
presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou
construção. O art. 410º nº 2 CC é uma regra geral, enquanto que o nº3 só se aplica
aos contratos-promessa do regime especial. O contrato definitivo tem de obedecer
aos seguintes requisitos: contrato oneroso; que transmite ou crie direitos
reais; o objecto do contrato tem de ser um edifício ou uma fracção autónoma

dele, não é qualquer bem imóvel.
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do art. 410ºnº3.
A lei presume que a omissão destes requisitos é da responsabilidade do
promitente-vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento: se não o
fizer, a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que
prove que esse incumprimento foi culpa da outra parte. É o que dispõe a parte final
do artigo. Daqui retira-se a ideia de que o promitente-comprador pode arguir e o
promitente-vendedor não pode. Neste caso estamos perante uma nulidade atípica
porque é nulidade por conservar o seu carácter automático e por ser invocável a
todo o tempo, mas é atípica pois não podem terceiros invoca-la nem o tribunal
conhecê-la oficiosamente. Quanto a este aspecto, aproxima-se da anulabilidade,
que pode ser invocada pela pessoa em cujo interesse a norma foi estabelecida. E é
sanável, se estiverem preenchidos os requisitos a nulidade fica sanada. No entanto,
no caso quem queria pedir a invalidade do contrato era o promitente-comprador,
será que ele a poderia invocar? Não pois o enunciado diz que Carlos afirma que a
sugestão do não proceder ao reconhecimento presencial das assinaturas foi de
Dionisio, assim estamos perante um caso em que o promitente-comprador não
pode invocar a nulidade do negócio pois a omissão dos requisitos é imputável ao
promitente-comprador, assim não só o Carlos pode invocar a invalidade como o
promitente-comprador não o pode fazer, sob pena de abuso do direito da forma de
venire contra factum proprium.
No enunciado faz-se referência a uma clausula onde as partes previram a

possibilidade de Dionísio nomear um terceiro como promitente-comprador, este é
um contrato para pessoa a nomear, este é o contrato em que uma das partes se
reserva a faculdade de designar uma outra pessoa que assume a sua posição na
relação contratual, como se o contrato tivesse sido celebrado com esta última, art.
452º nº1 CC.
Os requisitos para a eficácia deste contrato estão referidos no art. 453ºCC: a

nomeação tem de ser feita por documento escrito, dentro do prazo
convencionado…, deve ser acompanhada do instrumento de ratificação do contrato

ou de procuração anterior ao contrato.
A ratificação tem de constar de documento escrito, art. 454º nº1CC, salvo se o

contrato tiver sido celebrado por documento mais solene, caso em que a ratificação
tem de ter forma igual à do contrato (art. 452º nº2 e 413º CC).
No entanto não se verificam preenchidos os requisitos pois não há ratificação,

assim não sendo feita a declaração de nomeação nos termos legais, o contrato
produz os seus efeitos relativamente ao contraente originário, desde que não haja
estipulação em contrário, art. 455º nº2 CC.
Este negócio é diferente do regime da representação pois enquanto que este

produz imediatamente os seus efeitos na esfera jurídica do representado, o
contrato para pessoa a nomear começa por produzir os seus efeitos em relação aos
intervenientes no negócio, apenas podendo vir a produzir efeitos na esfera jurídica
de uma pessoa. É esta alternatividade potencial que caracteriza o contrato para
pessoa a nomear.
No enunciado refere que Dionísio entregou 50.000€ a Carlos e agora Dionísio

pretende que lhe sejam devolvidos, será que pode? A que titulo ele deu este valor a
Carlos? Este dinheiro pode ser entendido como princípio de pagamento ou sinal. O
art. 440º CC presume, para a generalidade dos contratos e também para o
contrato-promessa, que se na celebração do contrato uma das partes entregar a
outra uma dada quantia em dinheiro, isto significa uma antecipação total ou parcial
do preço. Salvo no contrato-promessa de compra e venda, no qual se presume que
esta quantia tem carácter de sinal, art. 441ºCC. Estas presunções são ilidíveis.

das partes a outra.
O sinal pode ter duas funções: natureza confirmatória ou natureza penitencial.

Pode haver acordo entre as partes, quando não há ou há duvidas presume-se que
tem natureza confirmatória excepto quando a lei diga o contrário, o que sucede
precisamente no contrato-promessa, no qual a lei presume que o sinal tem
natureza penitencial, art. 830ºnº2 CC. Estabelece o cumprimento funcional: através
da execução específica, tem-se os mesmos resultados do que o cumprimento, a

celebração do contrato. A acção de execução específica, logo presume que o sinal
tem uma função de pagar ou assegurar o arrependimento.
Calvão da Silva critica severamente esta opção legislativa, que vai contra as regras
gerais do cumprimento das obrigações. Esta presunção é também relativa, a parte
pode afastá-la ou provando que a quantia não foi entregue a título de sinal, ou foi
entregue para confirmar o contrato (confirmatório). Se não fizer, o sinal afasta a
execução específica.
Isto só não sucede nos contratos do art. 410º nº3, por força do nº3, uma vez que
aí a execução específica tem natureza imperativa, sendo nula a cláusula que a ela
renuncie. Também aqui estes sinais têm um regime especial.
No nosso caso, o promitente-comprador recusa-se a cumprir. O que pode fazer

Carlos? Quando não há cumprimento, mantendo-se o interesse no cumprimento, o
que satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento ainda que coactivo. Assim, o
primeiro passo é saber se é possível ou não a execução específica do contrato.
Esta pressupõe sempre uma simples situação de mora. Quanto ao tempo, o

incumprimento divide-se em mora e incumprimento definitivo, enquanto for
possível e corresponder ao interesse, temos uma pura situação de atraso, que se
for imputável ao devedor se chama mora. Só existe mora enquanto o credor tiver
interesse, se recorre à execução específica, é porque lhe interessa o cumprimento.
A mora é pressuposto da execução específica, que visa obter o cumprimento
funcional da promessa. Não é uma acção condenatória, mas sim de natureza
constitutiva na medida em que a sentença celebra o contrato definitivo,
substituindo-se à declaração negocial do faltoso. É isto que resulta do art. 830º nº1
CC.
No nosso caso, havia possibilidade de execução específica pois esta é imperativa

segundo o art. 830º nº3 CC.
É irrelevante a perda de interesse do faltoso.
Quanto à tutela indemnizatória, art. 442ºCC, é necessário que a mora se transforme

em incumprimento definitivo, é uma alternativa à execução especifica.
Há dois tipos de indemnização: a compensatória, a do art. 422ºCC, estas não são

cumuláveis com o cumprimento e a moratória esta visa compensar os danos
resultantes do atraso, é cumulável com o cumprimento.
Esta tutela prevê a indemnização com base no sinal. No nosso caso, quem não
cumpre é o trandens, tendo o accipens a faculdade de ficar com o sinal, art. 442º
nº2 CC.
Caso IV – teste do dia 24.1.2014 – caso prático de contrato-promessa
Através de documento particular, assinado apenas por Ana, esta prometeu

vender a Bruno, que também prometeu comprar, a obra “cegos de Madrid”
de Júlio Pomar, pertencente ao acervo hereditário do pai da promitente
vendedora entretanto falecido, pelo preço de 200.000€
Bruno entregou de imediato 100.000€ e recebeu o quadro, tendo em vista

expô-lo num evento que iria promover na galeria de arte de que é
proprietário.
O contrato definitivo deveria celebrar-se até ao final do ano de 2013, data em

que Ana esperava ser já proprietária da obra de arte referida, em virtude da
conclusão do processo de partilhas. Porém, tal ainda não sucedeu dada a
recusa da promitente-vendedora, que exige a restituição do quadro:
a) O contrato promessa é nulo, nos termos do art. 892ºCC, já que

prometeu vender coisa alheia;
b) Além disso, encontra-se igualmente ferido de invalidade por vicio de
forma dada a falta de assinatura de Bruno;
c) Por fim e apesar de a obra lhe ter sido efectivamente cedida em
partilha, não pode celebrar o contrato definitivo porque, entretanto, a
vendeu a Carmo, por 300.000€.
Comente cada um dos argumentos de Ana e diga, fundamentando legal e

doutrinalmente a sua resposta, quais os direitos de Bruno.
Resolução
No caso estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um quadro,

logo bem móvel não sujeito a registo, sendo a promitente-vendedora Ana e o
promitente-comprador Bruno.
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a realizar certo

negócio, art. 410º CC (e não contrato. Deve-se corrigir a noção da lei no sentido de
abranger os negócios unilaterais). É um contrato preparatório, apesar disso é um
verdadeiro contrato, logo, em caso de não cumprimento, gera responsabilidade.
O contrato-promessa gera os seguintes efeitos: a obrigação de contratar e o

respectivo direito de crédito à celebração do negócio. No entanto, não transfere
nenhum direito real, seja pessoal, seja de gozo, sobre o objecto sobre o qual recai a
promessa. Nasce apenas o direito de exigir a contratação, ainda que a coisa passe
logo para o promitente-comprador.
Temos de ver agora se no caso a forma do contrato-promessa está preenchida. Art.

410ºCC consagra o princípio da equiparação este consiste na aplicação ao
contrato-promessa, das regras aplicáveis ao contrato definitivo. Com duas
excepções: uma relativa à forma e outra relativa à substância, em relação àquelas
normas que, pela sua razão de ser, se não considerem extensíveis ao contrato-
promessa. É o que sucede com todas as regras do contrato definitivo que
pressuponham outros efeitos para além do contrato-promessa, designadamente os
arts. 1682ºA, 1408º e 877ºCC.
Genericamente podemos dizer que todas as normas que pressuponham efeitos

diferentes do contrato-promessa nomeadamente translativos ou constitutivos de
direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato-promessa
pois este não tem essa eficácia – excepção dos efeitos ou da eficácia, que está
consagrada no art. 410º.
Assim, no caso a forma está preenchida? Como se classifica o bem vendido? É um

quadro, este é um bem móvel não sujeito a registo. Assim, art. 410º nº2 CC, para
sabermos qual a forma do contrato-promessa, temos de saber a formado contrato-
prometido: se o contrato prometido for um contrato consensual, também o
contrato-promessa será consensual, verificamos que é este o caso, art. 219º CC que
diz que a validade negocial não depende da observância de forma especial (salvo
quando a lei exigir). Verificamos agora que o contrato-promessa foi feito através de
documento particular, assinado apenas por Ana, como o negócio é consensual é
irrelevante o facto de bruno não ter assinado. Isto é assim porque tendo em conta
que, apesar de se tratar de contrato bilateral, como as declarações de vontade não
estão sujeitas a qualquer formalidade, não há qualquer vício relativamente à
declaração do contraente que não assina o documento. Só não seria assim se
existisse obrigação de submeter o contrato a requisitos de forma antecipadamente
convencionados pelos contraentes (forma convencional), o que não é o caso.
No enunciado um dos primeiros argumentos de Ana é que o negócio é nulo pelo

art. 892ºCC, no entanto, esta é uma norma que pelo art. 410º nº1 in fine CC não se
deve considerar extensível ao contrato-promessa tendo em conta a sua natureza.
Para além disso um negócio de venda de bens alheios é admitido pelo art. 893ºCC
desde que as partes o tivessem convencionado, caso não o fizessem aplicar-se ia o
disposto em cima.
Bruno entregou de imediato 100.000€ e recebeu o quadro. Estes 100.000€ podem

ser entendidos de diversas formas: como princípio de pagamento ou como sinal. O
art. 440º CC presume, para a generalidade dos negócios e também para o contrato-
promessa, que se na celebração do contrato uma das partes entregar a outra uma
dada quantia em dinheiro isto significa uma antecipação total ou parcial do
preço. Salvo no contrato-promessa de compra e venda, no qual se presume
que esta quantia tem o carácter de sinal, art. 441º CC estamos perante este
caso. Estas presunções são ilidíveis.

das partes a outra.
O sinal pode ser de natureza confirmatória, esta é uma forma de assegurar o

cumprimento do contrato, dando um sinal exterior de que as partes estão
empenhadas no cumprimento, e pode ser de natureza penitencial esta assegura
direito ao arrependimento, ou seja, o sinal é pago como preço do arrependimento.
Como funciona aqui o arrependimento? Se quem não cumpre for o tradens, o
accipens pode fazer a sua a coisa entregue; se quem não cumpre for o accipens,
tem de repor o dobro do sinal.
Como saber qual das funções tem o sinal? É necessário averiguar a vontade das
partes. Quando tenhamos duvidas ou não seja dedutível da declaração a natureza,
tem entendido a doutrina que, por força das regras gerais do cumprimento, o sinal
deve ter-se como de natureza confirmatória. Desde logo, o princípio do pacta sunt
survanda, os contratos são para ser cumpridos, só admitindo uma modificação ou
extinção por declaração unilateral em casos excepcionais. Mas não só, o art.
809ºCC considera nula a cláusula pelo qual o credor renuncia antecipadamente os
direitos no caso de incumprimento ou mora do devedor.
Mas isto apenas quando a lei não diga o contrário, o que sucede precisamente no
contrato-promessa, no qual a lei presume que o sinal tem natureza penitencial, art.
830º nº2 CC. Estabelece o cumprimento funcional, através da execução específica,
tem-se os mesmos resultados do que o cumprimento, a celebração do contrato. A
acção de execução específica procedente não se limita a condenar o promitente
faltoso a celebrar o contrato, a sentença tem os efeitos do cumprimento. A lei diz
que é possíveis as partes afastarem a execução específica, não é imperativa. E
considera, no art. 830º nº2 CC, é havido como convenção em contrário dada
quantia a título de sinal as partes quiseram afastar a execução específica, logo
presume que o sinal tem uma função de pagar ou assegurar o arrependimento.
Calvão da Silva critica esta opção legislativa, que vai contra as regras gerais do
cumprimento das obrigações. Esta presunção é também relativa, pois a parte pode
afastá-la provando que a quantia não foi entregue a título de sinal, ou foi entregue
para confirmar o contrato confirmatório. Se não o fizer, o sinal afasta a execução
específica.
É relevante, no nosso caso, o facto de B ter recebido o quadro, há aqui traditio rei
ou tradição da coisa. O contrato promessa não transfere direitos sobre a coisa, mas
pode, por força de um acordo de detenção, adquirir poderes de facto sobre as
coisas. O acto de entrega do quadro significa a entrega destes poderes de factos,
que depende do acordo de detenção que as partes celebrem entre si. Porque é que
é relevante a tradição da coisa? Indemnização do valor da coisa, alternativa ao
sinal, que só pode existir quando tenha ocorrido traditio rei, art. 442º nº2CC e o
direito de retenção, 755º CC é um direito real de garantia que a lei confere ao
promitente-comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a indemnização,
só pode haver detenção se tiver havido tradição.
No nosso caso, a promitente-vendedora recusa-se a cumprir. O que pode fazer

Bruno? Quando há incumprimento, mantendo-se o interesse no cumprimento, o
que satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento, ainda que coactivo. Assim, o
primeiro passo é saber se é possível ou não a execução específica do contrato. Já
vimos que não é possível dado haver sinal e este ser presumido penitencial pela lei.
Ana alega que apesar de a obra lhe ter sido efectivamente cedida em partilha, não
pode celebrar o contrato definitivo porque a vendeu a Carmo por 300.000€. Assim,
podemos dizer que este se tornou num incumprimento definitivo imputado à
promitente-vendedora, assim temos de ver quais as garantias indemnizatórias de
Bruno, art. 442º nº2 CC. A indemnização do art. 442º nº2 é uma indemnização
compensatória esta não é cumulável com o cumprimento, (podemos ter também
indemnização moratória esta é cumulável com o cumprimento).
cumpre é o accipiens, tendo o tradens a faculdade de exigir a restituição em dobro
(parte é restituição do que recebeu, parte é a indemnização, esta é só o valor do
sinal). No nosso caso teria de restituir 200.000€
Mas nos casos em que existe traditio rei, a lei prevê uma indemnização alternativa.
Quando o incumprimento se deve ao promitente-vendedor, tem o promitente-
comprador o direito de optar pela indemnização pelo aumento de valor da coisa,
aqui tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do incumprimento, é
subtraído o preço convencionado e soma-se ainda aquilo que foi prestado (sinal ou
não).
No nosso caso, o valor de mercado era de 300.000€, ao qual se deduz o preço

convencionado, de 200.000€, tendo o valor da variação sido de 100.000€. A
indemnização aqui seria de 100.000€ mais o valor do sinal de 100.000€ que daria
na mesma os 200.000€, assim a indemnização seria igual.

real de garantia que prevalece sobre a hipoteca.
Caso V – teste dia 8.9.2014 – caso prático sobre contrato-promessa
Em documento particular, assinado pelos contraentes, Álvaro obrigou-se a

vender a Berta, que por sua vez se obrigou a comprar por 300.000€, uma
vivenda, que tinha em compropriedade com o seu primo Casimiro. Berta
entregou de imediato 40.000€, tendo ficado estipulado que as partes não
renunciam, em caso de incumprimento, à possibilidade de recurso à acção de
execução específica e que Berta poderia dar inicio a pequenas reparações
necessárias (o que de facto, ocorreu, tendo gasto 15.000€).
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, Álvaro alega que

não pode vender o bem, uma vez que o seu primo prometera igualmente
vender a vivenda, por 400.000€, a Diana.
Diga se assistem alguns direitos a Berta e quais, em caso afirmativo.
Resolução
Estamos perante um contrato-promessa entre Álvaro e Berta, em que o primeiro se

obriga a vender uma vivenda, logo um bem imóvel Berta obrigou-se a comprar,
Álvaro é o promitente-vendedor e Berta é a promitente-compradora.

negócio, art. 410ºCC. É um contrato preparatório, apesar disso, é um verdadeiro
contrato, logo, em caso de não cumprimento, gera responsabilidade civil contratual
e não-extracontratual.
Embora seja um contrato preparatório, deve já definir os elementos essenciais do

definitivo.
Os efeitos do contrato-promessa são a obrigação de contratar e o respectivo direito

de crédito à celebração do negócio.
O contrato-promessa não transfere nenhum direito real, seja de gozo, seja pessoal,
sobre o objecto sobre o qual recai a promessa. Nasce apenas o direito de exigir a
contratação, ainda que a coisa passe logo para o promitente-comprador. Se
tivéssemos de qualificar a prestação a que o promitente-comprador se obriga, é
uma prestação de facto positiva, de natureza jurídica.
O art. 410º CC consagra o princípio da equiparação e as suas excepções, este

consiste na aplicação, ao contrato-promessa, das regras aplicáveis ao contrato
definitivo. Com duas excepções: uma relativa à forma e outra relativa à substância
em relação aquelas normas que, pela sua razão de ser, se não considerem
extensíveis ao contrato-promessa. É o que sucede com todas as regras do contrato
definitivo que pressuponham outros efeitos para além do contrato-promessa,
designadamente os arts. 1682ºA, 1408º e 877º CC.
Genericamente , podemos dizer que todas as normas que pressuponham efeitos

diferentes do contrato-promessa, nomeadamente translativos ou constitutivos
de direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato-
promessa pois este não tem essa eficácia.
Assim, quanto ao nosso caso prático Álvaro detinha uma vivenda mas só em
compropriedade, ou seja, estava dentro do regime do art. 1408º CC, no entanto,
este artigo não releva para a invalidade do contrato-promessa pelas razões
explicadas acima.
Temos agora de ver se a forma está preenchida. Sendo que o contrato-promessa

tem de se reger pelas regras do contrato-prometido e neste caso estamos perante
um imóvel, temos de ver qual a forma do contrato-prometido, art. 875º CC, tem de
ser celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado. No
entanto, o art. 410 nº2 CC consagra uma excepção na forma, ou seja, ele não
necessita de tanta forma como no art. 875ºCC pois nos casos em que a lei exige
documento autentico ou documento particular autenticado para o contrato
prometido, no contrato-promessa exige apenas a forma de documento particular,
isto salvo quando o contrato-promessa tiver eficácia real, casos em que o contrato-
prometido, nos termos do art. 413º CC está sujeito também a escritura pública.
Assim, podemos dizer que esta exigência está cumprida, pois há documento
particular e também está assinado por ambas as partes, o que quer dizer que a
forma está correcta até aqui.
Quanto ao nº3 do art. 410º CC, para determinados contratos-promessa, este artigo
impõe requisitos adicionais de forma, o reconhecimento presencial das assinaturas
e a certificação da existência da licença de utilização ou construção. O art. 410º nº2
é uma regra geral, enquanto que o nº3 só se aplica aos contratos-promessa do
regime especial. O contrato definitivo tem de obedecer aos seguintes requisitos:
tem de ser um contrato oneroso, que transmite ou crie direitos reais, e que o
objecto do contrato tem de ser um edifício ou uma fracção autónoma dele, não é
qualquer bem imóvel. Pode ser um edifício já construído ou em construção, daí se
exigir a licença de utilização ou de construção.
No nosso caso tínhamos um caso deste tipo submetido ao regime do art. 410º nº3
promitente vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento, se não o fizer,
a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que
prove que esse incumprimento foi culpa da outra parte, é o que dipõe a parte final
do artigo. Daqui retira-se que o promitente-vendedor não pode arguir a invalidade
e o promitente-comprador pode. Mas e os terceiros? Se se omitem estes requisitos
a invalidade daí resultante é a nulidade, logo esta pode ser invocada por qualquer
interessado e é de conhecimento oficioso. Mas isto contraria o facto de esta norma
visar proteger o promitente-comprador, se admitíssemos que qualquer terceiro
pudesse invocar a nulidade ou o tribunal a pudesse conhecer oficiosamente,
estaríamos a contrariar o espírito da norma. Isto porque as consequências da
nulidade são menos gravosas para o promitente-vendedor, o comprador não tem
interesse em invocar a nulidade, pois deixando correr o contrato, haverá
impossibilidade de cumprimento imputável ao promitente-vendedor, que terá de
indemnizar o promitente-comprador. Assim, protege-se o promitente comprador,
ao criar as condições para que este receba uma indemnização que caso contrário
não receberia.
Assim, estamos perante uma nulidade atípica, é nulidade por conservar o seu
podem terceiros invoca-la nem o tribunal conhecê-la oficiosamente. Quanto a este
aspecto, aproxima-se da anulabilidade, que pode ser invocada pela pessoa em cujo
interesse a norma foi estabelecida. E é sanável, pois se estiverem preenchidos os
requisitos, a invalidade fica sanada.
O promitente-comprador não pode sempre invocar a nulidade, se a omissão dos

requisitos for imputável ao promitente-comprador, não só o outro contraente pode
invocar a nulidade, como o promitente-comprador não o pode fazer, sob pena de
abuso do direito na forma de venire contra factum próprio.
Berta entregou de imediato 40000€, e estipularam que berta poderia efectuar

certas reparações. Estes 40.000€ são entendidos pela lei, já que as partes nada
convencionaram como sendo de sinal, pois o art. 441ºCC que presume que no
contrato-promessa de compra e venda esta quantia tem carácter de sinal.
Sinal é uma quantia entregue no momento da celebração por uma destas partes a
outra. Ainda que esta quantia corresponda à totalidade do preço.
Esta quantia pode ser de natureza confirmatória ou de natureza penitencial. A

primeira diz que o sinal é uma forma de assegurar o cumprimento do contrato,
dando um sinal para o exterior de que as partes estão empenhadas no
cumprimento. A segunda diz que o sinal é uma forma de assegurar o direito ao
arrependimento, ou seja, o sinal é pago como preço do arrependimento.
Como sabemos qual deles a parte optou? No caso diz que as partes estipularam que
não renunciam à possibilidade de recurso de execução específica. Podemos afirmar
que elas optaram por um sinal de natureza confirmatório, pois no art. 830º nº2 que
é havido como convenção em contrário a existência de sinal, logo a lei presume um
sinal penitencial, no entanto não só neste caso não seria possível afastá-la já que
nas situações do art. 410º nº3 CC a acção de execução específica tem natureza
imperativa como a presunção é relativa, pois a parte pode afastá-la que foi o que
aconteceu.
É relevante, no nosso caso, o facto de Berta poder dar inicio a certas reparações,
sendo que aqui verifica-se que houve tradição da coisa, o contrato-promessa não
transfere direitos reais sobre a coisa, o promitente-comprador não adquire
qualquer direito real ou pessoal de gozo sobre a coisa. Mas pode, por força de
acordo de detenção adquirir poderes de facto sobre as coisas. O acto de haver
possibilidade de Berta efectuar reparações significa a entrega destes poderes de
factos que depende do acordo de detenção que as partes celebrem entre si. Porque
é que é relevante a tradição da coisa? Indemnização pelo valor da coisa, alternativa
ao sinal, que só pode existir quando tenha ocorrido traditio rei, art. 442º nº2 CC e
direito de retenção, art. 755º CC, é um direito real de garantia que a lei confere ao
promitente-comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a indemnização.
Só pode haver retenção se tiver havido tradição.
No nosso caso, o promitente-vendedor recusa-se a cumprir porque afirma que o

imóvel também está prometido a Diana, não temos elementos suficientes para
saber qual foi o primeiro contrato-promessa a ser constituído, estamos em face de
um direito igual, logo há conflito de interesses.
Assim, o que pode fazer Berta? Quando não há cumprimento, mantendo-se o

interesse no cumprimento, o que satisfaz o seu interesse é o próprio cumprimento,
ainda que coactivo. Assim, o primeiro passo é saber se é possível ou não a execução
específica do contrato.
Esta pressupõe uma simples situação de mora. Quanto ao tempo, o incumprimento

divide-se em mora e incumprimento definitivo, enquanto for possível e
corresponder ao interesse, temos uma pura situação de atraso, que se for
imputável ao devedor se chama de mora.
A mora é pressuposto da execução específica, que visa obter o cumprimento

funcional da promessa. Não é uma acção condenatória, mas sim de natureza
constitutiva na medida em que a sentença celebra o contrato definitivo,
substituindo-se à declaração negocial do faltoso.
No entanto, e apesar de as partes terem convencionado que não afastavam a acção

de execução específica e da situação do art. 410º nº3 CC tornar a acção de execução
específica imperativa, esta não é possível porque há uma oposição da natureza da
obrigação assumida é o caso da situação de compropriedade do nosso caso em que
é necessário um facto de terceiro, neste caso o consentimento do Casimiro.
Logo, esta acção não seria possível por se necessitar do consentimento de terceiro,
pois neste caso a declaração negocial do faltoso não basta para a celebração do
contrato, pelo que não é possível a execução específica.
A tutela indemnizatória do art. 442º nº2 CC, é necessário que a mora se transforme
em incumprimento definitivo, a indemnização do art. 442ºCC, é uma indemnização
compensatória. Podemos ter indemnização moratória, que visa compensar os
danos resultantes do atraso, quando é moratória, é cumulável com o cumprimento.
As indemnizações do art. 442º CC não são cumuláveis com o incumprimento.
Que tutela é essa? Desde logo, prevê a indemnização com base no sinal. No nosso
caso, quem não cumpre é o promitente-vendedor ou accipiens, tendo o
promitente-comprador ou tradens a faculdade de exigir a restituição em dobro, no
nosso caso, teria de restituir 80.000€.
Mas nos casos em que existe traditio rei, a lei prevê uma indemnização alternativa.
Quando o incumprimento se deve ao promitente-vendedor, tem o promitente-
comprador o direito de optar pela indemnização do aumento do valor da coisa,
tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do incumprimento é subtraído o
preço convencionado e soma-se ainda aquilo que foi prestado.
No nosso caso, o valor de mercado era de 400.000€, ao qual se deduz o preço

convencionado, de 300.000€ o que dá uma diferença de 100.000€ mais o sinal
daria 140.000€. Logo era maior que a indemnização pelo sinal e o promitente-
comprador optaria por esta.
No caso do dinheiro gasto por Berta para reparações este também lhe deve ser
restituído, e o art. 410º nº4 CC pois o artigo nada refere quanto a este tipo de
indemnização.
Assiste ao promitente comprador a quem foi entregue a coisa o direito de retenção,

que é uma forma de garantir o pagamento da indemnização, pode reter a coisa
enquanto não for paga a indemnização. O direito de retenção é um direito real de
garantia que prevalece sobre a hipoteca. Se houver uma venda judicial não pode o
promitente-comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu crédito, mantém-se a
prioridade que tinha, podendo pagar-se com preferência o valor da indemnização
sobre o valor da venda da coisa, com prioridade sobre os restantes créditos.
Caso VI
Em janeiro de 2009, Isabel, casada em regime de comunhão de adquiridos

com Jorge, prometeu vender a Catarina e esta prometeu comprar um
apartamento pertencente ao património comum do casal.
No contrato, assinado apenas por Isabel, convencionou-se o preço de

100.000€, tendo Catarina entregue, de imediato, 15.000€ e recebido a chave
do imóvel.
Diga que direitos assistirão a Catarina, tendo em conta que:
 Na semana passada, Isabel vendeu o apartamento a Marta por

125.000€ e, além disso, alega a nulidade do contrato-promessa
celebrado com Catarina, com fundamento presencial das assinaturas.
 Considere ainda o facto de Sandra ser detentora de uma declaração
unilateral escrita e assinada por Isabel, na qual esta reconhece dever a
Sandra 400.000€ e esta pretende fazer valer os seus direitos.
Resolução
Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel, um

apartamento, a promitente-vendedora é Isabel e a promitente-compradora é
Catarina.
Temos de ver se a forma está preenchida, no caso afirma-se que o contrato foi
apenas assinado pela Isabel, logo aqui temos um problema, a forma do contrato-
promessa está prevista no art. 410º CC que consagra o principio da equiparação,
este consiste na aplicação ao contrato-promessa, das regras aplicáveis ao contrato
definitivo. Assim, se é uma compra e venda de um bem imóvel tem de estar

preenchidos os requisitos do art. 875ºCC que afirma que documento tem de ter a
forma ou de escritura pública ou de documento particular autenticado, no entanto,
este principio tem duas excepções e uma delas é relativa à forma pois só necessita
de documento particular, no entanto, se for este o caso conclui-se que não tem
eficácia real pois para ter tinha que preencher a forma do art. 413ºCC. Uma das
exigências do art. 410ºnº2 CC é que se um contrato é bilateral que é o caso da
compra e venda tem de estar assinado por ambas as partes, e aqui não está, só
Isabel assinou, temos aqui um vicio de forma que gera nulidade por vicio de forma.
No entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do principio da conservação, alguns
mecanismos partem de pressupostos diferentes, a redução parte de uma nulidade
parcial, como que se amputando a parte inválida, que não afectaria a totalidade do
negócio e na conversão o negócio é totalmente nulo, pelo que se vai tentar
converter o negócio num outro negócio diferente, em relação ao qual estejam
verificados tosos os elementos essenciais.
Calvão da silva opta pelo mecanismo da redução.
No entanto, o resultado prático é o mesmo (a conservação do negócio como

promessa unilateral), optando pela redução ou conversão, nos casos típicos em que
isto sucede, regra geral a parte que assina não tem qualquer interesse digno de
tutela para invocar a nulidade do respectivo negócio. No nosso caso, a promitente-
compradora não assinou e quem se quer ver livre do contrato é a promitente-
vendedora que assinou. Ela quer a invalidade do negócio porque não quer assumir
as consequências do incumprimento, o contrato deixaria de produzir efeitos
retroactivamente. Imaginemos que não existe invalidade, chegado o momento não
quer celebrar, logo tem de sofrer as consequências do incumprimento. Se ela
pudesse exercer o seu direito a invocar a invalidade, este seria um exercício
abusivo. Está apenas em causa o interesse, não legitimo, do vendedor de se furtar
às consequências do incumprimento. Temos de atender à vontade hipotético-
conjuntural das partes, integramos o negócio de acordo com essa vontade.
Chegamos então à conversão do contrato-promessa bilateral para um contrato-

promessa de compra e venda unilateral.
O caso prático também tem de preencher a forma requerida pelo art. 410º nº3 CC,
pois trata-se de uma facção de um edifício. Este artigo impõe requisitos adicionais
de forma, o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da
existência da licença de utilização ou construção. Estamos perante uma destas
situações pois o contrato-promessa de compra e venda neste caso é um contrato
oneroso, que transmite direitos reais e que o objecto do contrato é uma fracção
autónoma de um edifício.
O que se pretende aqui é a de evitar prejudicar o promitente-comprador, através

da intervenção de uma autoridade que faça o reconhecimento presencial das
assinaturas.
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do art. 410º nº3
promitente-vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento, se não o fizer a
lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que prove
que esse incumprimento foi culpa da outra parte. É o que dispõe a parte final deste
artigo. Assim, retira-se daqui que, em regra geral, o promitente-vendedor não pode
invocar esta invalidade pois tem de ser ele a propor que os requisitos do art. 410º
nº3 sejam preenchidos.
Catarina entregou 15.000€ a Isabel, tendo Catarina recebido a chave do imóvel.

Esta quantia é presumida pelo art. 441ºCC como sendo um sinal pois estamos
perante um contrato-promessa de compra e venda.
Sinal é a uma quantia entregue no momento da celebração de um contrato por uma

das partes a outra.
O sinal pode ser de natureza confirmatória (forma de assegurar o cumprimento do

contrato, dando um sinal para o exterior de que as partes estão empenhadas no
cumprimento) ou de natureza penitencial (assegurar o direito ao arrependimento,
ou seja, o sinal é pago como preço do arrependimento).
No caso, verificamos que as partes nada disseram sobre isto, logo a doutrina diz
que quando haja duvidas o sinal deve sempre ser tido como de natureza
confirmatória.
Mas isto apenas quando a lei nada diga em contrário o que sucede precisamente no
contrato-promessa, no qual a lei presume que o sinal tem natureza penitencial, art.
830º nº2 CC. Estabelece o cumprimento funcional, através da execução específica,
tem-se os mesmos resultados do que o cumprimento. A lei diz que é possível as
partes afastarem a execução específica, não é imperativa E considera, no art. 830º
CC, é havido como convenção em contrário a existência de sinal. Logo, a lei
presume que quando no contrato-promessa se entrega dada quantia a titulo de
sinal as partes quiseram afastar a execução específica, logo presume que o sinal
tem uma função de pagar ou assegurar o arrependimento.
Calvão da silva critica esta opção legislativa, que vai contra as regras gerais do
cumprimento das obrigações. Esta presunção é também relativa.
Isto só não sucede nos contratos do art. 410ºnº3CC, por força do nº3 do art. 830º
CC, uma vez que aí a execução específica tem natureza imperativa, sendo nula a
cláusula que a ela renuncie. Também aqui estes sinais têm um regime especial.
É relevante, no nosso caso, o facto de ter recebido a chave do imóvel, há traditio rei
ou tradição da coisa. O contrato-promessa não transfere direitos sobre a coisa. Mas
o promitente-comprador pode, por força de um acordo de detenção, adquirir
poderes de facto sobre as coisas. O acto de entrega da chave significa a entrega
destes poderes de facto, que depende do acordo de detenção que as partes
celebrem entre si.
É relevante a tradição da coisa pois dá direito a escolher entre o dobro do sinal e a

indemnização pelo aumento do valor da coisa. Também dá direito ao direito de
retenção, art. 755º é um direito real de garantia que a lei confere ao promitente
comprador de reter a coisa enquanto não lhe for paga a indemnização.
Agora temos de saber qual o meio adequado para Catarina reagir contra Isabel por
falta de incumprimento do contrato-promessa. Temos dois meios alternativos que
Catarina pode usar, a acção de execução específica e a tutela indemnizatória do art.
442ºnº2CC. A primeira pressupõe uma simples situação de mora a segunda
pressupõe um incumprimento definitivo. Só existe mora enquanto o credor tiver
interesse esta é pressuposto da existência de acção de execução específica.
Podemos concluir que não há direito a execução específica apesar de estarmos

perante uma situação do art. 830º nº3 CC onde a execução específica é imperativa,
isto porque existe uma norma que se opõe à natureza da obrigação assumida, o art.
1628ºACC, a falta de consentimento do cônjuge, ou seja, quando para a celebração
de contrato definitivo é necessário o consentimento do outro cônjuge.
Assim, no nosso caso temos de ir pela tutela indemnizatória do art. 442º nº2 CC,
esta indemnização é compensatória, logo não é cumulável com o cumprimento da
obrigação.
cumpre é a promitente-vendedora, tendo o promitente-comprador a faculdade de
exigir a restituição em dobro, no nosso caso seria de 30.000€.
Mas neste caso existe traditio rei, aqui a lei prevê uma indemnização alternativa.
Assim, tem o promitente-comprador o direito de optar pela indemnização do
aumento do valor da coisa, ou seja, tem-se em conta o valor objectivo da coisa à
data do incumprimento, é subtraído o preço convencionado e soma-se aquilo que
foi prestado. No nosso caso, o valor de mercado era 125.000€ ao qual se deduz o
preço convencionado de 100.000€, tendo o valor da variação: 25.000€. Seria a
indemnização de 15.000€ +25.000€ que é igual a 40.000€, há interesse em optar
por esta indemnização.
Assiste também ao promitente-comprador a quem foi entregue a coisa o direito de

retenção, que é uma forma de garantir o pagamento da indemnização, pode reter a
coisa enquanto não for para a indemnização. O direito de retenção é um direito
pode o promitente comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu crédito,
créditos. Assim, Sandra teria de esperar que Catarina fosse paga e só depois é que
receberia o seu dinheiro.
Caso prático VII – contrato-promessa

Em janeiro de 2010, A e o seu filho Bernardo celebraram um contrato, nos

termos do qual o primeiro se obrigou a vender e o segundo a comprar uma
moradia pelo preço de 400.000€. O contrato foi reduzido a escrito, tendo
António assinado o documento e reconhecido a sua assinatura perante o
notário. Bernardo pagou de imediato 50.000€ e recebeu a chave do imóvel.
Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, António recusa-se

a fazê-lo e invoca os seguintes argumentos:
 O contrato promessa é inválido, por força do disposto no art. 877ºCC

dada a falta de consentimento de Carlos, irmão de Bernardo.
 Além disso, Carlos propôs já uma acção destinada a obter a declaração
de nulidade do contrato-promessa em causa, pelo facto de não ter sido
exibida, no momento do reconhecimento, a respectiva licença de
habitabilidade e faltar, por isso, a correspondente certificação da sua
existência.
 Já vendeu, entretanto, a moradia a Dália, pelo preço de 500.000€.
Pronuncie-se sobre a defesa de António e diga que direitos assistirão a

Bernardo.
Resolução
Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um bem imóvel

(apartamento). O promitente-vendedor é António e o promitente comprador é
Bernardo.

negócio, art. 410º CC.
Temos agora de ver se a forma está preenchida, assim, temos de ir ao art. 410ºCC,
este artigo consagra o princípio da equiparação ou correspondência este consiste
na aplicação ao contrato-promessa, as regras aplicáveis ao contrato definitivo.
No entanto, este princípio tem duas excepções, uma quanto à forma e a outra
quanto à substância, em relação aquelas normas que, pela sua razão de ser, se não
considerem extensíveis ao contrato-promessa. É o que sucede com todas as regras
do contrato definitivo que pressuponham outros efeitos para além do contrato-

promessa, designadamente, art. 1682ºA, 1408º e 877ºCC. Assim, podemos concluir
que o primeiro argumento de António é errado pois esta norma não se aplica ao
contrato-promessa tendo em conta a sua natureza.
Genericamente, podemos dizer que todas as normas que pressuponham efeitos

diferentes do contrato-promessa, nomeadamente, translativos ou constitutivos de
direitos reais ou direitos pessoais de gozo, não se aplicam ao contrato-promessa
pois este não tem essa eficácia.
Quanto à forma, o contrato foi reduzido a escrito tendo António assinado o

documento e reconhecido a sua assinatura perante o notário. Aqui temos um
problema, a lei diz que aplica-se o regime do contrato prometido ao contrato-
promessa, assim temos de ver qual a forma de compra e venda de um bem imóvel,
art. 875ºCC, tem de ser por escritura pública ou documento particular autenticado,
no entanto, o 410º nº2 ressalva o facto de ser preciso para o contrato promessa a
autentificação do documento particular, ou seja, esta não é necessária no contrato-
promessa. No entanto, e apesar disto estar correcto no nosso caso, apenas António
assina, o contrato-promessa de compra e venda é um contrato bilateral logo era
necessário a assinatura de Bernardo. Quais as consequências disto? Trata-se de um
vício de forma, logo a consequência é a nulidade por vício de forma. No entanto, a
lei coloca ao dispor, em nome do princípio da conservação, alguns mecanismos
para salvaguardar a convenção celebrada pelas partes, a redução e a conversão.
Estes mecanismos partem de pressupostos diferentes, a redução parte de uma

nulidade parcial, como que se amputando a parte inválida, que não afectaria a
totalidade do negócio e na conversão o negócio é totalmente nulo, pelo que se vai
tentar converter o negócio num outro negócio diferente, em relação ao qual
estejam verificados todos os elementos essenciais.
Calvão da Silva opta pelo mecanismo da redução, o art. 292º CC contém uma
presunção de divisibilidade, se nada se provar e alegar, o contrato-promessa
bilateral reduz-se. Para que isso não aconteça, é necessário que a parte interessada
faça prova de que só assumiu a obrigação de contratar porque o outro contraente
também se vinculou, existe um nexo de correspectividade entre as duas

promessas.
No entanto, o resultado prático (a conversão do negócio como promessa

unilateral) é o mesmo, optando pela redução ou conversão, nos casos típicos em
que isto sucede, regra geral a parte que assina não tem qualquer interesse digno de
tutela para invocar a nulidade do respectivo negócio.
No nosso caso, o promitente comprador não assinou, e quem se quer ver livre do
contrato é o promitente-vendedor, que assinou. Ele quer a invalidade do negócio
porque não quer assumir as consequências do incumprimento , o contrato deixaria
de produzir efeitos automaticamente.
Quer sigamos o mecanismo da conversão ou da redução temos de atender à

vontade hipotético-conjetural das partes, logo temos aqui um problema de
integração, integramos o negócio segundo essa vontade. Mesmo que se fizesse
prova que a vontade do promitente-vendedor de não celebrar o negócio caso o
promitente-comprador não se vinculasse, esta actuação ao invocar a nulidade do
negócio seria contrária à boa fé. Chegamos assim ao mesmo resultado, a
preservação do contrato-promessa unilateral.
No nosso caso, Carlos propôs uma acção destinada a obter a declaração de

nulidade do contrato-promessa em causa pelo facto de não ter sido exibida, no
momento do reconhecimento, a respectiva licença de habitabilidade e faltar a
certificação da sua existência, aqui verificamos que Carlos pretende arguir a
invalidade do negócio por falta de um dos pressupostos do art. 410ºnº3 CC que se
aplica a este caso por se tratar de uma vivenda, ou seja, de um edifício. Este artigo
impõe dois requisitos adicionais de forma, o reconhecimento presencial das
assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou construção. O
art. 410º nº3 CC só se aplica aos contratos-promessa do regime especial.
O que se pretende aqui é a de evitar prejudicar o promitente-comprador, através

da intervenção de uma autoridade que faça o reconhecimento presencial das
assinaturas. Estas regras partem do principio que um dos contraentes é uma parte
mais débil querendo protege-la.
No nosso caso, tínhamos um caso deste tipo, submetido ao regime do art. 410º nº3
promitente-vendedor, é ele que deve assegurar o seu cumprimento, se não o fizer,
a lei impede-o de arguir a invalidade decorrente dessa omissão, a não ser que
prove que esse incumprimento é culpa da outra parte. Daqui retira-se a ideia de
que o promitente-comprador pode arguir a nulabilidade e o promitente-vendedor
não pode, salvo excepções. No entanto, aqui punha-se a questão de saber se Carlos
filho de António podia arguir a invalidade do negócio. Não pode, pois se
admitíssemos que qualquer terceiro pudesse invocar a nulidade estaríamos a
contrariar o espirito da norma. Isto porque as consequências da nulidade são
menos gravosas para o promitente-vendedor, assim, protege-se o promitente-
comprador ao criar condições para que este receba uma indemnização que caso
contrário não receberia.
Estamos assim perante uma nulidade atípica, é nulidade por conservar o seu
podem terceiros invoca-la. Assim, podemos concluir que nem Carlos nem António
podiam arguir a nulidade do contrato.
Bernardo pagou de imediato 50.000€ e recebeu a chave do imóvel. Como estamos

perante um contrato-promessa de compra e venda o art. 441ºCC presume que esta
quantia tem carácter de sinal.

das partes a outra. Pode ter uma natureza confirmatória ou penitencial. As partes
no caso não convencionaram nem uma nem outra, logo a doutrina diz que na
duvida o sinal deve ser confirmatório, isto é, o sinal é uma forma de assegurar o
cumprimento do contrato, ou seja, dando um sinal para o exterior que as partes
estão empenhadas no cumprimento.
No entanto, quando a lei diga o contrário o sinal pode não ter natureza
confirmatória mas penitencial é o que acontece no contrato-promessa, no qual a lei
presume que o sinal tem natureza penitencial, ou seja, assegura o direito ao
arrependimento, art. 830º nº2CC. A lei diz que é possível as partes afastarem a
execução específica, não é imperativa. E considera no art. 830º nº2 CC é havido
como convenção em contrário a existência de sinal. Logo a lei presume que quando
no contrato-promessa se entrega dada quantia a título de sinal as partes quiseram
afastar a execução específica, logo presume que o sinal tem uma função de pagar
ou assegurar o arrependimento.
Isto só não sucede nos contratos do art. 410ºnº3, por força do nº3 uma vez que aí a
execução específica tem natureza imperativa, sendo nula a clausula que a ela
renuncie.
É relevante no nosso caso o facto de ter recebido a chave do imóvel, pois assim há
tradição da coisa. O contrato-promessa não transfere direitos sobre a coisa. Mas
pode, por força de um acordo de detenção, adquirir poderes de facto sobre as
coisas. O acto de entrega chave significa a entrega destes poderes de facto, que
depende do acordo de detenção que as partes celebrem entre si.
Porque é que é relevante a tradição da coisa? Dá direito à indemnização pelo valor

da coisa, alternativa ao sinal, que só pode existir quando tenha ocorrido traditio
rei, art. 442ºnº2 CC. E dá também direito ao direito de retenção do art. 755º, é um
direito real de garantia que a lei confere ao promitente-comprador de reter a coisa
enquanto não lhe for paga a indemnização. Só pode haver detenção de tiver havido
tradição.
Agora chegou o momento de sabermos qual das acções é que o Bernardo pode usar
para fazer face aos seus direitos. Existe duas vias alternativas, a execução
específica e a tutela indemnizatória. Na primeira temos um causa apenas o factor
tempo, ou seja, a simples mora, mas que ainda seja possível o cumprimento do
contrato-promessa. Na segunda acção já pressupomos que o incumprimento seja
definitivo.
Neste caso, não é possível a acção de execução específica por causa do art. 877ºCC
que é uma norma que se opõe à natureza da obrigação assumida, já que existe falta
de consentimento de terceiro e a este o tribunal não se pode substituir. Assim, e
apesar de estarmos numa situação do art. 410ºnº3 CC, onde a acção de execução
específica não pode ser afastada pelas partes, é afastada pelo facto de a norma não
ser compatível com o cumprimento do contrato-promessa.
No nosso caso também se colocava uma alienação a terceiro, e pergunta-se se esta

por si só afasta a execução específica? Há um caso em que não afasta certamente,
quando o contrato-promessa tenha eficácia real. Não é o caso, então quando não há
eficácia real, é possível recorrer à execução específica? Temos de atender à
aplicação das regras do registo. A acção de execução específica, dizendo respeito à
constituição ou transmissão de direitos reais sobre bens móveis sujeitos a registo e
bens imóveis é registável. Este é um registo provisório, e no momento em que o
tribunal decide a acção manda fazer um registo definitivo, sendo que este registo
definitivo retroage ao momento do registo da acção. Daí o registo ser provisório,
pois assegura os efeitos da decisão final. Se A faz duas vendas sucessivas, vendendo
primeiro a B e depois a C, o direito que prevalece é o que primeiramente foi
registado, o que acontece aqui é semelhante. A acção judicial tem o mesmo efeito
que a celebração do negócio definitivo, logo por sentença dá-se a compra e venda.
Logo, o direito que prevalece é o primeiro a ser registado, relevando o momento da
propositura da acção de execução específica. Não nos interessa saber a data da
aquisição do terceiro mas se o terceiro registou ou não antes do registo da
propositura de execução específica. Na prática, a acção de execução específica não
procede se existir um registo da alienação a terceiro.
A aquisição por terceiro só impede o recurso à acção quando esta tenha registado o
seu direito antes do momento da propositura.
No nosso caso, não há possibilidade de execução específica por ser necessário o

consentimento de terceiro.
Assim, temos de ver quais as garantias indemnizatórias de Bernardo pelo

incumprimento do contrato promessa pelo promitente-vendedor. Art. 442º nº2 CC.
Esta tutela prevê a indemnização com base no sinal. No nosso caso, tem o
promitente-comprador a faculdade de exigir a restituição em dobro, no nosso caso
seria de 100.000€.
Mas também teria a possibilidade da indemnização alternativa pois existe traditio

rei, o promitente-comprador tem o direito de optar pela indemnização do aumento
de valor da coisa, tem-se em conta o valor objectivo da coisa à data do
incumprimento, é subtraído o preço convencionado e soma-se ainda aquilo que foi
prestado. Assim, no nosso caso, o valor de mercado era de 500.000€, ao qual se

deduz o preço convencionado, de 400.000€, tendo o valor da variação sido de
100.000€. Assim, a indemnização aqui seria de 150.000€, o que compensaria pois
é superior ao dobro do sinal.
Por ter havido tradição da coisa, o promitente-comprador tem direito ao chamado

direito de retenção, que é uma forma de garantir o pagamento da indemnização,
pode reter a coisa enquanto não for paga a indemnização. O direito de retenção é
um direito real de garantia que prevalece sobre a hipoteca. Se houver uma venda
judicial, não pode o promitente comprador reter a coisa, mas se reclamar o seu
direito, mantém-se a prioridade que tinha, podendo pagar-se com preferência o
valor da indemnização sobre o valor da venda da coisa, com prioridade sobre os
restantes créditos.
Caso VIII- prestações
Por contrato celebrado em Janeiro de 2013, a Lusitânia Drive, empresa que

se dedica ao comércio de veículos motorizados, vendeu a beatriz um
automóvel ligeiro de passageiros pelo preço de 20.000€, pagável em 20
prestações mensais de 1000€.
No verso do documento assinado por ambos os contraentes e cujo conteúdo

corresponde a um modelo de compra e venda elaborado pela “confederação
dos comerciantes de automóveis”, pode ler-se a seguinte cláusula: “pelo não
cumprimento atempado da sua obrigação, o comprador obriga-se ao
pagamento de uma indemnização correspondente ao triplo do preço
acordado pela transmissão do bem.
Em dezembro de 2013, Beatriz não pagou a prestação mensal respectiva e a

lusitania drive, invocando a mencionada clausula, pretende resolver o
contrato e obter da devedora o pagamento de 60.000€, a título de
indemnização.
Por sua vez, Beatriz reclama a devolução de 11.000€ (correspondentes às 11

prestações já efectuadas entre Janeiro e novembro), já que não tomou
conhecimento da clausula que o credor invoca como, por outro lado, entende
tratar-se de uma disposição nula.
Quid iuris?
Resolução
É um contrato de adesão contendo clausulas contratuais gerais. Temos de atender

ao DL 446/85, no art. 1º nº1, estabelece o seu âmbito de aplicação, descrevendo o
fenómeno das clausulas contratuais gerais. As clausulas contratuais gerais
preenchem três características cumulativamente: pré-formulação (têm de ser
formuladas previamente, neste caso esta entidade utiliza clausulas que a
associação representativa elaborou e recomendou)., assim se as clausulas não
resultarem de negociação, são pré-elaboradas, logo temos pré-elaboração;
generalidade (destinam-se a fazer parte de uma série de contratos, ou seja, são
elaboradas com a intenção de servirem de modelo a vários contratos individuais,
determinados ou determináveis), e são rígidas (o aderente ou contra-parte do
utilizador não tem qualquer possibilidade de modificar o conteúdo do contrato, ou
seja, a cláusula é apresentada na sua versão final).
Existe contrato de adesão, art. 1º nº2º DL, para haver contrato de adesão os
requisitos são: pré-formulação e rigidez, independentemente de o conjunto de
clausulas se destinar ou não a fazer parte de uma generalidade de contratos. A
maioria dos contratos de adesão contém clausulas contratuais gerais, mas pode
acontecer que os contratos de adesão se destinem a regular apenas um contrato na
sua individualidade.
A lei veio impor requisitos em 3 planos: plano da inclusão, plano da interpretação e

plano do conteúdo.
Quanto ao primeiro, o plano da inclusão aqui há um controlo legislativo na inclusão

de determinadas cláusulas, o contrato de adesão, pelo facto de ter características
específicas, não deixa de ser um contrato, logo é necessário que exista uma
proposta e uma aceitação. Só se aceita conscientemente uma coisa que se conheça
e em relação ao qual haja informação, daí o legislador ter imposto um conjunto de
regras ao nível da informação e comunicação para que as clausulas de considerem
incluídas. Dever de comunicação, art. 5º DL o aderente só pode aceitar ou rejeitar

algo que conheça, logo o conteúdo tem de ser comunicado nos termos previstos na
lei: a comunicação tem de ser integral, deve ser realizada de modo adequado e
atempadamente, de forma a que quem use de comum diligência possa tomar
conhecimento das cláusulas, tendo em conta a sua extensão. Não se
desresponsabiliza totalmente o aderente, este tem de ser diligente, caso contrário a
responsabilidade é dele. Daí vir-se exigir que este use de comum diligência
(homem médio). Se apesar da comunicação, o conhecimento não ocorreu porque
se comportou de forma pouco diligente, isto é responsabilidade do aderente.
Quando as clausulas não são comunicadas, não se consideram incluídas. Existe
também o dever de informação, art. 6º DL, aqui trata-se de fornecer informações
acerca do conteúdo, de modo a que o aderente perceba as clausulas e as suas
implicações. Distinguimos dois deveres de informação: dever de informação, é um
dever activo, por iniciativa própria, o utilizador tem de informar acerca dos
aspectos cuja clarificação se justifique. Varia de contrato para contrato, não existe
um dever geral de informação, mas o desnível entre as partes leva por vezes a que
uma parte tenha de esclarecer a contra-parte de certas questões que possam não
ser facilmente perceptíveis. Este desnível de informação é aqui evidente, dado a
origem deste dever. Não é necessário aclarar todos os aspectos. E existe outro
dever o dever de esclarecimento, é um dever reactivo, de resposta aos
esclarecimentos que o aderente pede em relação ao conteúdo de certa clausula.
Verificamos que isto não está preenchido pois a utilizadora, a lusitania drive, não
procedeu correctamente ao dever de informação, tendo apenas exposto no papel a
clausula no verso não procedendo devidamente à sua comunicação e informação.
Assim, a clausula não é incluída no contrato.
Esta é também uma clausula relativamente proibida segundo o art. 19º al. c) do DL,
nestas o legislador recorre a vários conceitos indeterminados, decorrendo daqui
uma possibilidade de valoração judicial, ou seja, a sua proibição depende da
economia contratual de cada contrato. É o cliente-padrão e não o cliente concreto
de cada contrato que o legislador impõe ao tribunal como paradigma de valoração
objectiva e abstracta das clausulas em apreço.
A consequência para a inclusão de uma clausula com conteúdo proibido é a sua

nulidade, art. 12º DL. A lei permite que o contrato permaneça, ou não, com uma
novidade: o aderente pode optar pela manutenção do contrato, apesar da nulidade
de alguma das clausulas, art. 13º DL. A opção do aderente é entre a subsistência do
contrato integrada nos termos do art. 239º CC previsto no art. 292º CC.
Se a faculdade do art. 13º não for exercida vigora o regime da redução dos
negócios jurídicos, art. 14º DL. No entanto, não se deve proceder à redução das
clausulas isso seria premiar o infractor.
Temos de qualificar agora em relação ao tempo a obrigação assumida pelo

comprador. O comprador obrigou-se a comprar em prestações um automóvel. Esta
é uma obrigação duradoura, ou seja, o seu cumprimento protela-se no tempo
dentro desta é uma obrigação fraccionada ou repartida, estas são obrigações cujo
cumprimento se protela no tempo, através de sucessivas prestações instantâneas,
todavia, o objecto da prestação está previamente fixado, sem dependência da
duração da relação contratual. O tempo tem uma simples influência no modo de
execução, mas não no objecto. Estas são diferentes das obrigações duradouras em
sentido estrito, aqui a prestação devida depende do factor tempo, que tem
influência decisiva na fixação do seu objecto.
Beatriz em dezembro de 2013 não paga a prestação mensal respectiva, qual a

consequência disto? Não há cumprimento da obrigação fraccionada,, o não
cumprimento de uma das prestações leva ao vencimento antecipado de todas as
outras (art. 781º e 934ºCC), precisamente porque a formação ou constituição
destes não está dependente do decurso do tempo.
Existe aqui perda de beneficio do prazo, as partes fixam um prazo mais amplo para
o pagamento, em beneficio do devedor; deixando este de pagar uma das
prestações, isto origina uma quebra de confiança, legitimando a perda de beneficio
do prazo.
No entanto, a lusitania drive pretende a resolução do contrato, pode fazê-lo? Em

princípio o legislador não admite a resolução do contrato de compra e venda, dado
que é um contrato com eficácia translativa e a resolução tem efeitos retroactivos,
se com a resolução a propriedade se transferisse novamente para o credor, isto

levaria a inseguranças no trafego jurídico.
Apenas se admite a resolução do contrato de compra e venda quando as partes

opuserem ao contrato uma clausula de reserva de propriedade, que impede a
transferência da propriedade no momento da celebração do contrato, ou seja, esta
clausula é condição de resolução do contrato compra e venda. Não havendo
clausula de reserva de propriedade e não se podendo resolver o contrato, o credor
pode optar pelo vencimento antecipado (a resolução e o vencimento antecipado
são caminhos alternativos).
No nosso caso não há clausula de resolução, logo a lusitania drive não tem direito à
resolução do contrato. Então só tem direito ao vencimento antecipado, quais os
requisitos? Haver mais do que uma prestação por pagar ou se houver apenas uma
esta tem de ser superior a 1/8 do preço. Ainda faltam 9 prestações a Beatriz, assim,
podemos concluir que a Lusitania drive tem direito ao vencimento antecipado das
respectivas prestações, isto está disposto no art. 934º nº2 parte.
Caso IX - Prestações
João comprou a prestações numa loja de informática um pc portátil com

reserva de propriedade a favor da vendedora, por 1000€ (preço liquidável
em 4 prestações de 250€, tendo sido paga a primeira delas no momento da
celebração do contrato).
a) Poderá o estabelecimento comercial exigir a restituição do

computador, com fundamento no não cumprimento da segunda
prestação, apesar de este ter sido, entretanto, doado por João a Carlos?
b) E se, em lugar da atrás mencionada restituição, o vendedor pretender,
em virtude do incumprimento daquela prestação, exigir a totalidade
do preço?
Resolução
Estamos perante um contrato de compra e venda de um computador a prestações.

Temos de o qualificar no tempo. É uma obrigação duradoura pois o seu
cumprimento protela-se no tempo. Todavia, o tempo pode ou não ter relevo no
objecto o que nos leva a fazer outra classificação, obrigações fraccionadas ou

repartidas ou obrigações duradouras em sentido restrito. As obrigações
fraccionadas, que é o nosso caso, são obrigações cujo cumprimento se protela no
tempo, através de sucessivas prestações instantâneas, todavia o objecto da
prestação está previamente fixado, sem dependência da duração da relação
contratual. O tempo tem uma simples influência no modo de execução, mas não no
objecto. As obrigações em sentido duradouro ou restrito, neste caso a prestação
devida depende do factor tempo, que tem influencia decisiva na fixação do seu
objecto.
Quanto à primeira questão temos um caso em que há uma clausula de reserva de

propriedade, isto dá direito à admissão da resolução do contrato de compra e
venda, pois esta impede a transferência da propriedade no momento da celebração
do contrato, ou seja, esta clausula é condição de resolução do contrato de compra e
venda.
Nos termos do art. 781º CC, diz que são requisitos da resolução o facto de a
prestação não cumprida não ser superior a 1/8 do preço ou que faltem mais do que
uma prestação. Só assim pode haver resolução do contrato, verificamos que este é
o caso pois João só pagou uma prestação, faltando mais três, assim, a resolução tem
eficácia retroactiva, abrangendo todas as parcelas da prestação, incluindo as já
efectuadas. Quanto à doação que João fez esta é doação de bem alheio, pois o
contrato tinha uma clausula de reserva de propriedade, logo, a propriedade não se
transferiu para a sua esfera permanecendo na esfera da loja, logo essa doação é
nula.
Quanto à segunda questão, é afirmativa pois o vencimento antecipado do preço é

uma alternativa à resolução do contrato. Assim, o não cumprimento de João das
prestações devidas leva ao vencimento de todas as outras (art. 781º e 934ºCC)
precisamente porque a formação ou constituição destes não está dependente do
decurso do tempo.
Existe aqui perda do beneficio do prazo, as partes fixam um prazo mais amplo para
o pagamento, em beneficio do devedor, deixando este de pagar uma das
prestações, isto origina uma quebra de confiança, legitimando a perda do beneficio
do prazo. Estão aqui em falta três prestações, assim, temos vencimento antecipado
segundo o art. 934º CC, João tinha de pagar o que lhe faltava pagar, ou seja, 1000-
250 que dá 750€.
Caso X - preferência
Dina obrigou-se a dar preferência a Estevão na venda do prédio X, de que é

proprietária. Ao contrato, celebrado através de documento particular
autenticado, as partes atribuíram eficácia real.
Em dezembro de 2013, Dina comunicou a Estevão a sua intenção de vender o

imóvel por 150.000€, não obtendo deste qualquer resposta.
Em virtude disso, no inicio de janeiro, vendeu o prédio a Filipe por 120.000€,

tendo, no entanto, as partes declarado o preço de 100.000€.
Estevão pretende agora reagir, invocando a violação da preferência.
Resolução
Estamos perante um pacto de preferência, que consiste na convenção pela qual

alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinada
coisa (art. 414º CC). Ou seja, trata-se de um contrato pelo qual alguém assume uma
obrigação de, em igualdade de condições, escolher determinada pessoa, como seu
contraente, no caso de se decidir a celebrar determinado negócio.
No nosso caso estamos perante o pacto de preferência de um imóvel, o prédio X. É

um pacto de preferência convencional pois foi Dina que se obrigou a dar
preferência a Estevão.
Valem par o pacto de preferência as regras estabelecidas sobre os requisitos de

validade dos negócios jurídicos.
Quanto à forma, e tal como consta do art. 415º CC, queremete para o 410º nº2 CC,
sempre que a preferência respeitara contrato para cuja celebração a lei exigir
documento (autentico ou particular), como seja a venda de bens imóveis, o pacto
será válido se constar de documento escrito, assinado pelo obrigado, não sendo
necessário a assinatura da outra parte uma vez que ela não é promitente.
A forma está preenchida pois o contrato foi celebrado através de documento

particular autenticado, art. 415º e 410º CC. As partes declararam pretender
atribuir ao contrato eficácia real, ora, atento ao disposto nos arts. 421º e 413º CC,
verifica-se que as partes respeitaram os requisitos estabelecidos para o efeito, a
saber: declaração expressa dos contraentes nesse sentido, inscrição no registo e
celebração através de escritura ou documento particular autenticado. Como tal, o
pacto de preferência celebrado entre Dina e Estevão é válido e goza de eficácia real,
sendo oponível erga omnes.
Sucede que em Dezembro de 2013, Dina comunicou a Estevão a sua intenção de

vender o imóvel por 150.000€, não obtendo deste qualquer resposta. No entanto,
Dina devia ter mandado tanto a intenção de vender o imóvel como as clausulas do
contrato que está pronto a celebrar, para que ele possa usar do seu direito, art.
416º CC.
Ou seja, se o obrigado à preferência, neste caso a Dina quiser celebrar o contrato

com terceiro, tem de comunicar ao preferente o projecto de venda que tem com
esse terceiro, para que o preferente possa exercer o seu direito.
Este dever de comunicação implica que o contrato seja comunicado na integra? Art.
416º nº1 CC, art. 1410º CC acção de preferência, fala-nos dos elementos essenciais
da alienação: devem ser comunicados todas as clausulas determinantes
fundamentais para a formação da vontade do preferente, ou seja, o dever de
comunicação abrange as clausulas essenciais para a determinação da vontade do
preferente.
O que se deve entender por clausulas essenciais? Condições do preço e identidade

do terceiro, pois pode haver casos em que é determinante.
Também deveria ter comunicado a mudança de preço para um preço mais

favorável, ou seja, de 150.000€ passou para 120.000€, esta alteração deveria ser
comunicada a Estevão. Após esta ele teria 8 dias para preferir.
Assim, houve em parte violação da preferência pois Dina não comunicou de forma
correcta com Estevão sobre o contrato que iria efectuar com Filipe. Há
comunicação defeituosa, então só através da acção de preferência o preferente
pode fazer valer os seus direitos, este prevalecerá sobre o negócio efectuado. Neste
caso como temos um caso de eficácia real do pacto de preferência o preferente tem
direito à acção de preferência, art. 421º CC, isto porque tem a publicidade
garantida por registo, sendo oponível a terceiros. Através da acção de preferência
prevista no art. 1410º CC, a procedência da acção de preferência tem como
resultado a substituição do adquirente pelo autor, com efeito retroactivo, no
contrato celebrado tudo se passando como se o contrato tivesse sido celebrado
entre o alienante e o preferente.
O prazo para intentar esta acção é de 6 meses a partir do conhecimento dos

elementos essenciais da alienação, devendo o preferente depositar o preço do
negócio nos 15 dias posteriores à propositura da acção.
Existe simulação de preço, pois as partes declararam ter feito um preço e fizeram
outro, assim, o preço declarado era de 100.000€ e o preço real era de 125.000€.
Neste caso, o titular da preferência (estevão) não teria interesse em invocar a
simulação de preço. Quem teria nisso interesse seriam os próprios simuladores.
Mas a lei restringe em muito a possibilidade de os simuladores poderem provar a
simulação e, bem assim, veda-lhes a possibilidade de invocarem a simulação contra
terceiros de boa fé (art. 243º nº1 e 2). Há autores como Menezes Leitão que
defendem que, em caso de negócio simulado (entre o obrigado à preferência e
terceiro adquirente), o titular da preferência pode exercer a preferência pelo preço
simulado, não podendo os simuladores exigir que a preferência se faça pelo preço
real (superior). No entanto, a doutrina maioritária considera que essa solução
constituiria um inadmissível enriquecimento ilegítimo do titular da preferência à
custa dos simuladores. Nesse sentido, o professor menezes cordeiro defende que a
simulação poderia ser invocada contra o titular da preferência pelos simuladores,
na medida em que aquele não seria considerado neste caso como um terceiro de
boa fé, porque o seu direito de adquirir só se constituiria com a sentença que
julgasse procedente a acção de preferência, e porque o titular da preferência não
faria qualquer investimento na confiança que justificasse a sua tutela através da
boa fé, 243ºCC.
Assim, consoante uma ou outra das posições, assim, estevão poderia preferir pelo
preço aparente, não podendo os simuladores pretender que o mesmo preferisse
pelo preço real, ou poderia aquele preferir, mas podendo os próprios simuladores
pretender que o fizesse pelo preço real superior aparente.
Caso XI – Doutrina da eficácia externa das relações obrigacionais
A, conhecido humorista, celebra com a empresa proprietária do canal de

televisão X, um contrato nos termos do qual, pelo período de um ano e em
regime de exclusividade, se obriga a realizar um programa humorístico
semanal.
Devido ao grande êxito obtido, é contactado pelo canal concorrente, Y, com o

qual celebra novo contrato, desvinculando-se unilateralmente do
compromisso firmado com X.
Sentindo-se lesado com a significativa quebra de audiências ocorrida no

horário a que habitualmente o programa de A era transmitido, X pretende
ser indemnizado.
Diga, fundamentando legal e doutrinalmente a resposta, contra quem deve

ser dirigida esta pretensão.
Resolução
Doutrina da eficácia externa das obrigações e sua consagração ou não no direito

positivo português. Colocamos esta questão a propósito de uma das características
da distinção entre direitos reais e direitos de crédito, será que os direitos de
crédito não podem também em certos casos e à semelhança dos direitos reais,
serem oponíveis a terceiros? Será que X pode dirigir a sua pretenção também a Y,
terceiro? É a esta questão que responde a doutrina da eficácia externa.
A distinção passa por três pontos:
Primeiro ponto, princípio da tipicidade dos direitos reais e princípio da liberdade

contratual dos direitos de crédito. Por força deste princípio, as partes têm grande
liberdade no contudo dos contratos que celebram; enquanto, enquanto que nos
direitos reais as partes não podem criar direitos para além dos previstos, art.
1306º CC. A criação de outros direitos reais para além do de propriedade implica
restrições a este. O direito de propriedade é o direito-mãe, que inclui todos os
poderes de usar, fruir e dispor e que é elástico. Estes 3 poderes podem ser
limitados, comprimindo o direito de propriedade, criando-se através desta
limitação os restantes direitos reais, que são direitos menores ou limitados.
Extinguindo-se estes direitos, o de propriedade volta a expandir-se. Temos ainda
os direitos reais de garantia, que visam garantir os direitos de crédito e finalmente
os direitos reais de aquisição. Todas as outras limitações do direito de propriedade
têm carácter obrigacional, cabendo na segunda parte do art. 1306º CC.
Segundo ponto, o objecto, enquanto que os direitos reais são direitos sobre uma
coisa, os direitos de crédito são direitos a prestações. O direito real é um dever
soberano sobre uma coisa, o titular tem um verdadeiro ius in re. Pode utilizar de
forma exclusiva os poderes de facto que o direito lhe dá. Já o objecto dos direitos
de crédito é a prestação, um comportamento do devedor, estes nunca são direitos
sobre uma coisa. Mesmo quando incidam sobre uma coisa, nunca incidem sobre ela
directamente pois distinguimos sempre entre objecto mediato e imediato.
O terceiro ponto é o caráter absoluto ou relativo, os direitos reais são direitos

absolutos porque são oponíveis erga omnes. O titular do direito real pode afastar
todos os restantes membros da colectividade jurídica, ficando estes com a
obrigação de não ingerência. Isto já não sucede em relação aos direitos de crédito,
estes são apenas em princípio oponíveis ao devedor ou devedores. Neste sentido,
são direitos relativos.
Do carácter absoluto dos direitos reais decorrem duas consequências:
A primeira é a preferência ou prevalência, existindo dois ou mais direitos reais

total ou parcialmente incompatíveis, prevalece o primeiro. Isto significa que a
prioridade temporal confere prevalência jurídica. Só não é assim, nos direitos reais
quando estejamos perante bens sujeitos a registo, prevalece o primeiramente
registado e não constituído. Já não é assim nos direitos de crédito, a regra é a de
que os credores têm de sofrer o concurso dos restantes, executando o património
no peso relativo de cada um dos créditos. Não se dá aqui qualquer prioridade
jurídica aos credores anteriores.
A segunda característica é o direito de sequela, ou seja, o poder do titular do direito

real de perseguir a coisa, neste sentido pode capturá-la onde quer que se encontre,
mesmo estando no domínio material ou jurídico de outra pessoa.
Assim, se só o devedor pode ser chamado a cumprir a obrigação, então em caso de

violação, bastava o conhecimento para ser responsabilizado perante o credor,
presumindo-se a má fé com o conhecimento. Quando é que há violação de direito
de crédito por terceiro? Fala-se aqui da tipologia da violação de crédito por
terceiro, que acontece em duas situações: houver um ataque directo ao próprio
crédito, quando um terceiro colabora com o devedor na violação desse mesmo
direito, segundo a doutrina da eficácia externa, bastaria que Y conhecesse o
contrato para que automaticamente fosse responsabilizado; houver um ataque de
um dos elementos do substracto do crédito (credor, devedor ou objecto, se o
terceiro impede o devedor de cumprir porque destrói o objecto ou ataca o devedor,
então diz-se que há um ataque ao substracto do crédito.
Nestas duas situações, estamos perante um eventual envolvimento de terceiro no

incumprimento da obrigação. Em que medida podem estes terceiros serem
responsabilizados?
No nosso caso, o devedor não cumpre por celebrar um contrato com um terceiro Y,
existe um ataque directo, pois o terceiro colabora com o devedor no
incumprimento.
Esta doutrina da eficácia externa refere-se às situações de ataque directo, nestas

situações, o terceiro é responsabilizado se tivesse conhecimento.
Esta doutrina não foi consagrada no nosso código, há várias normas que o
demonstram.
A doutrina da eficácia externa nasceu na Alemanha nos finais do séc. XIX. No

momento da elaboração do código, esta questão estava a ser debatida entre nós. A
doutrina tradicional vinha no sentido de limitar os direitos de crédito a uma
eficácia interna; logo, se o legislador quisesse contrariar esta tradição, tê-lo-ia feito.
Quais são as normas?
1) Art. 406º, regra geral de que os direitos de crédito têm eficácia retroactiva.
Só nos casos expressamente previstos serão estes direitos oponíveis a
terceiros. Esta é uma indicação, pese embora não ser decisiva.
2) Arts. 412º e 421º CC dizem respectivamente respeito aos contratos
promessa e pactos de preferência. Regra geral o contrato-promessa não tem
eficácia real, no entanto, as partes podem atribuir eficácia real ao contrato
promessa, sendo necessária a verificação cumulativa de três requisitos, ser
um bem imóvel, haver declaração expressa no sentido da atribuição;
registar e submissão à forma especial da forma de contrato definitivo.
Assim, este percurso serve para concluir que em princípio os direitos de crédito
têm apenas eficácia em relação ao devedor. Não significa isto que não possamos
responsabilizar terceiros que violem ou contribuam para violar o direito do credor.
Como?
Pressupostos da responsabilidade civil, queremos responsabilizar pela violação do

credor, logo temos de encontrar fundamentos da sua responsabilidade. Esta tem de
ser uma responsabilidade extra-contratual, arts 483º e ss. Pressupostos: facto,
ilícito, dano, culpa nexo de causalidade.
O que nos interessa agora é o pressuposto da ilicitude, temos de justificar

legalmente a ilicitude do acto de terceiro. Quando é que um facto é ilícito para
efeitos do art. 483ºCC? Viola direito alheio, que pode ser qualquer direito alheio.
Há certos direitos alheios não oponíveis a terceiros, logo devemos ler o artigo 483º
CC como direitos alheios sendo apenas os direitos absolutos de outrem.
Assim, só podemos justificar a responsabilidade por abuso de direito, art. 334º

CC. Só releva aqui os bons costumes, a boa fé em sentido objectivo pressupõe entre
as partes uma relação especial, logo não se aplica a terceiro, nem o fim social do
direito. Assim, as regras de bons costumes são regras que fazem parte de um grau
não só individual, mas também colectivo.
Um comportamento que visa prejuízos a terceiros, mais que obter um qualquer

benefício, é um comportamento que viola os bons costumes.
Quando um terceiro é abordado por dada pessoa e celebra com ela um contrato,
mesmo tendo conhecimento do contrato anterior, parece não ser um
comportamento censurável, respeita as regras da concorrência. Outra coisa
diferente é o próprio terceiro promover a quebra contratual abordando ele o
devedor convencendo-o a não cumprir o outro negócio e a celebrar com ele um
novo negócio, há aqui uma indução a uma quebra do contrato, há um intuito de
prejudicar o outro concorrente. No nosso direito não há uma ilicitude especial para
estes casos, mas podemos, perante o art. 334º CC, entender que o comportamento
viola as regras do bom costume. Não basta o conhecimento do outro negócio, mas
que o terceiro tenha intenção de prejudicar e as regras da concorrência ditam que
os comportamentos tragam benefícios e não prejuízos.
Caso XII – prestações
Francisco, técnico de condicionamento de ar, e Marta celebraram um

contrato nos termos do qual, o primeiro se obrigou a efectuar a instalação de
vários equipamentos de ar condicionado na residência da segunda.
No acordo estabeleceu-se que os trabalhos deveriam estar concluídos antes

do inicio do Inverno, o que não aconteceu devido a doença prolongada de
Francisco, que o tem impossibilitado de exercer a sua profissão. Entretanto, o
devedor notificou a credora da respectiva impossibilidade, considerando
extinta a sua obrigação.
a) Tendo em conta o tipo de prestação em causa, diga se a

impossibilidade invocada por francisco constituirá causa suficiente
para a extinção da obrigação assumida.
b) Marta pretende que francisco seja condenado, nos termos do art. 829º
A CC, ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso
no cumprimento.
Resolução
Estamos perante uma questão de fungibilidade/infungibilidade da prestação,

sobretudo ao nível das diferenças de regime.
Num primeiro momento, é necessário qualificar o tipo de prestação a que

Francisco se obrigou e que está em falta. Quando falamos em impossibilidade de
incumprimento, devemos distinguir uma impossibilidade objectiva, não
possibilidade de realização da prestação por ficar inapto o substracto ou ser
destruído o objecto, aqui não pode ser realizada nem pelo devedor nem por
qualquer pessoa, e impossibilidade subjectiva, aqui a prestação em abstracto
continua passível de ser realizada, a sua realização corresponde ao interesse do
credor, no entanto, o devedor não pode efectuar o cumprimento por motivos
atinentes à sua própria pessoa.
Quais os efeitos da impossibilidade subjectiva? Art. 791º CC há extinção se o

devedor não se poder fazer substituir por terceiro, o que só acontece se a
obrigação for infungível. Assim, para sabermos os efeitos da impossibilidade, é
necessário qualificar a prestação assumida por Francisco. A regra do art. 767º CC é
a da fungibilidade, salvo disposição em contrário ou quando esta resulte da
natureza da prestação, nº2. Sendo fungível, a pretensão de Francisco de extinção
não prossegue. A obrigação mantém-se e ele poderá ser substituído por terceiro.
Interessada no cumprimento, Maria quer que francisco seja condenado no

pagamento de uma quantia pecuniária diária. Que meios tem Maria para conseguir
o cumprimento desejado da prestação? A lei faz depender a aplicação do art. 829º
A da natureza infungível da prestação, embora parte da doutrina entenda que não
há nenhum valor que se possa opor à possibilidade de em qualquer tipo de
obrigação se aplicar esta medida, logo o legislador não deveria ter restringido o
âmbito de aplicação deste artigo. Esta quantia não tem natureza indemnizatória,
visando apenas constranger o devedor ao cumprimento. Porque é que o legislador
restringiu o âmbito de aplicação? Porque este é o único meio do credor de uma
prestação infungível de obter o cumprimento.
Quanto a Maria, uma vez que se trata de uma obrigação infungível, esta tinha outro
caminho, art. 828º CC. Pode pedir ao tribunal que o devedor seja substituído por
terceiro. A obrigação não só se extingue, como pode ser o cumprimento exigido nos
termos do 828º CC. Pode pedir ao tribunal que o devedor seja substituído por
terceiro. A obrigação não só não se extingue, como pode ser o cumprimento

exigido nos termos deste artigo.
Caso prático XIII - Prestações
Luís, vendedor de material informático, celebrou com Maria, pelo prazo de

um ano, um contrato de arrendamento relativo ao espaço onde instalou a sua
nova loja. As partes convencionaram uma renda mensal de 1000€, que luís
deixou de pagar logo no terceiro mês de vigência do contrato. Dado o atraso
no cumprimento, a senhoria exige não só que o arrendatário desocupe e lhe
pague a quantia de 1000€ relativa, às rendas que venceriam até final do
contrato de arrendamento.
a) Identifique e caracterize a prestação a que se obrigou o arrendatário e

pronuncie-se sobre a pretensão da locadora.
b) A solução seria a mesma no caso de Maria ter vendido a Luís por
12000€, um lote de computadores, pagável em 12 prestações mensais,
tendo o comprador deixado de pagar uma delas? Justifique, legal e
doutrinalmente, a sua resposta.
Resolução
No nosso caso temos dois sujeitos o Luís (arrendatário) e Maria (locadora), luís
deixou de pagar a renda acordada no terceiro mês de vigência do contrato.
Luís obrigou-se a uma prestação duradoura em sentido restrito de tracto sucessivo

periódica, pois é uma prestação em que o objecto para se formar depende do
tempo, Maria só tem direito à prestação quando ela se completa. Assim, não faz
sentido a exigência de vencimento antecipado das rendas, mas pode exigir as
rendas que já se venceram? Isto tem a ver com a não eficácia retroactiva da
resolução, estas prestações têm uma ligação tão estreita com o tempo que são
indestrutíveis. Assim, Maria teria apenas direito às prestações que já se venceram e
não às que ainda estariam por vencer.
Quanto à segunda questão, a solução não seria a mesma pois estamos perante uma
obrigação duradoura fraccionada, logo a solução seria diferente, nestas obrigações
o tempo tem uma simples influência no modo de execução do contrato e não no
objecto. A consequência da falta de cumprimento é regida pelo art. 934º CC cada

uma das prestações representa 1/12 do preço, logo perante incumprimento do
comprador, que meios tem a vendedora? Existem dois caminhos, a resolução do
contrato e a perda de beneficio do prazo com vencimento antecipado. Nada se diz
em relação à reserva de propriedade, a opção é o vencimento antecipado, mas para
este ser possível é necessário que, havendo uma só prestação, esta exceda 1/8 do
preço. Pela alínea b) o comprador apenas deixou de pagar uma delas, faltaria pagar
1/12, esta tem de superar 1/8 do preço. Faltava uma prestação de 1000€, 1/8 de
12000€ é 1500€, assim a vendedora nada podia fazer pois a lei dá mais uma
oportunidade para o vendedor pagar a que falta. Assim, a vendedora maria nada
podia fazer contra luís pois a prestação que faltava era menor que 1/8 do preço.

Casos Praticos Direito Das Obrigações

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CASOS PRATICOS DIREITO DAS OBRIGAÇÕES 2014/2015

Caso I – teste de 3.1.13 – Contrato promessa

Em documento particular, assinado por Alberto, este prometeu vender a

Além disso, através de clausula contratual reservou-se o direito de Baltazar

Na data prevista para a celebração do contrato definitivo, Alberto alega que:

Comente cada um dos argumentos invocados, em sua defesa, por alberto e

Estamos perante um contrato-promessa, este é a convenção pela qual alguém se

Do contrato- promessa nasce uma obrigação de prestação de facto positivo, que

O contrato- promessa pode ser bilateral, se ambos os contraentes assumem a

contrato, assim, no caso estamos perante um contrato-promessa de compra e

No caso temos um conceito chamado preço de imobilização que no caso é de

O contrato-promessa deve fixar todos os pontos sem os quais o contrato

No entanto, o princípio da correspondência encontra duas excepções:

1) Art. 410º nº1 in fine CC

Quanto à última excepção, a da forma, temos de analisar a validade do contrato

 Se o contrato prometido for um contrato consensual, também o contrato

Como é que aplicamos estes mecanismos ao contrato-promessa assinado apenas

 O contrato-promessa unilateral tem subsistência autónoma: na

Optando pela redução ou conversão o resultado prático é o mesmo: nos casos

promitente-vendedor ao invocar a nulidade do negócio seria contrária à boa fé.

Nota: Poderá sempre o promitente-comprador invocar a nulidade? Não, se a

No contrato havia uma cláusula contratual onde se reserva o direito de Baltazar

 A nomeação tem de ser feita por documento escrito;

No nosso caso, o promitente-vendedor recusa-se a cumprir. O que pode fazer

Esta pressupõe sempre uma simples situação de mora. Quanto ao tempo, o

Quando é que não é possível a execução específica?

 Quando haja convenção em contrário – tem-se em convenção em

(Preclusão da execução específica por alienação a terceiro)

Quanto à alienação a terceiro, esta só por si, afasta a possibilidade de execução

A acção de execução específica dizendo respeito à constituição ou transmissão

Concluindo, a aquisição por terceiro só impede o recurso à acção quando esta

(Tutela indemnizatória do art. 442º CC)

É necessário que a mora se transforme em incumprimento definitivo: a

400.000€, ao qual se deduz o preço convencionado 300.000€, tendo o valor da

Assiste ao promitente-comprador a quem foi entregue a coisa o direito de

Caso II – teste 23.1.2013- Contrato-promessa

Por documento particular assinado por A, A obrigou-se a vender e B obrigou-

Na data prevista para a celebração da escritura pública, A alega não poder

1-Identificação do contrato como contrato-promessa de compra e venda

Estamos perante um contrato promessa bilateral de compra e venda e que como

Quanto à forma? Princípio da equiparação, isto é o art. 410ºCC determina que se

A excepção de forma, está prevista para os casos em que se exige para os

forma. No entanto, a lei coloca ao dispor, em nome do princípio da conservação,

 a redução parte de uma nulidade parcial, como que se amputando a parte

Calvão da Silva opta pelo mecanismo da redução:

 o contrato-promessa unilateral tem subsistência autónoma: na celebração

No entanto, o resultado prático é o mesmo no caso de redução ou conversão, nos

No nosso caso, o promitente-comprador não assinou, e quem se quer ver livre do

mecanismo da redução quer da conversão, temos de atender à vontade

B entregou de imediato a A 20.000€ e recebeu a chave do imóvel. Estes 20.000€

Sinal é uma quantia entregue no momento da celebração de um contrato por uma

 Forma de assegurar o cumprimento do contrato, dando um sinal para o

promessa, quando determinada quantia é entregue e tem a natureza de

Como sabemos se o sinal tem uma ou outra função? É necessário averiguar a

Porque é que é relevante a tradição da coisa?

 Indemnização pelo valor da coisa, alternativa ao sinal, que só pode existir

No nosso caso, o promitente-vendedor recusa-se a cumprir. O que pode fazer B?

No caso há mora e este é pressuposto da execução especifica, isto é, a mora

No entanto, no caso não há possibilidade de se lançar desta acção porque há sinal e

Podemos ter indemnização moratória, que visa compensar os danos resultantes do

Não há elementos suficientes para se chegar a um resultado por esta

A indemnização pelas benfeitorias realizadas não é afastada pelo n.º 4 do art.442.º

Assiste ao promitente-comprador a quem foi entregue a coisa o direito de