Contrato-promessa

Não raras vezes, há interesse na celebração imediata de um negócio jurídico

manifestamente proveitoso. Inúmeras razões podem concorrer para o facto de
as partes não concluírem, de imediato, o negócio.

A prática revela que a celebração do negócio definitivo pode ser protelada,

ou porque faltam, na altura, os recursos financeiros necessários, ou porque não
podem, de momento, ser oferecidas as garantias exigidas, ou porque há
documentos por aprontar, ou ainda porque se põe a necessidade de um lapso
temporal para ponderar das vantagens e desvantagens dele decorrentes, etc.

Qualquer das partes pode, entretanto, querer garantir a realização do

negócio, vinculando-se a celebrá-lo, no futuro. Os contraentes obrigam-se,
então, a celebrar, no devir, o contrato cuja outorga é, de momento, impossível
ou não desejada.

Os contraentes recebem o nome de promitentes se ambos ou todos se

vinculam a celebrar o contrato prometido. Quando apenas uma das partes se
vincula a fazê-lo, a contraparte o nome de promissário.

A convenção pela qual as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a

celebrar, no futuro, determinado negócio jurídico recebe, deste modo, o nome
de contrato-promessa (art. 410º. nº1 CC). A convenção cria a obrigação de
contratar ou, dito de outro modo, a obrigação de emitir a declaração de
vontade correspondente ao negócio prometido. Não se trata de uma proposta
contratual ou de um mero projecto de contrato, mas de um contrato totalmente
aperfeiçoado.

O contrato-promessa é também conhecido por contrato anterior,

antecontrato, pré-contrato, contrato de conclusão, contrato preliminar ou ainda
por contrato preparatório. Em bom rigor, a locução “contrato-promessa de
contratar” seria a que o melhor o designaria.

O termo “contrato-promessa” corresponde à designação legal. A doutrina e

a jurisprudência consagram-no, assim como a linguagem corrente. Não raras
vezes, usa-se apenas o termo “promessa” para designar o sobredito contrato
(art. 411º.).

O contrato visualizado recebe o nome de “contrato prometido” ou “contrato

definitivo” ou ainda “contrato principal”. Contudo, principal e definitivo também
o é o contrato-promessa, dado não ser acessório do prometido, nem provisório.

O objecto do contrato-promessa não se confunde com o do contrato

prometido. A conclusão deste último é o objecto da promessa. Os contraentes
protelam a outorga do contrato prometido, vinculando-se a uma prestação de
facere.

V.g: num contrato-promessa de compra e venda bilateral, as prestações a

que as partes ficam adstritas consubstanciam-se na outorga do futuro contrato,
como comprador e como vendedor, respectivamente.

A promessa pode ser relativa a qualquer contrato definitivo, seja ele

nominado ou inominado, típico ou atípico.

Noção: O professor Inocêncio Galvão Telles, advoga que o contrato-

promessa é a convenção pela qual se assume a obrigação de celebrar certo
contrato (art. 410º. nº1 CC).

Nesta senda, o contrato-promessa é um acordo preliminar que tem por

objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma
convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste em
princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a
índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que
tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de
um pactum in contrahendo.

Espécie de contrato-promessa
Contrato-promessa bilateral e contrato-promessa unilateral – O contrato-
promessa pode ser bilateral ou unilateral. É bilateral (ou sinalagmático) se
ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral (ou não
sinalagmáticos) se apenas uma das partes se obriga a essa celebração. Ex. da
primeira modalidade: A promete vender a B e este promete comprar-lhe certo
imóvel por determinado preço. Ex. da segunda modalidade: apenas A promete
vender o imóvel a B, (este que por seu turno não emite a declaração de
vontade em adquirir o imóvel futuramente) que fica livre de comprar ou não. As
promessas bilaterais são as mais frequentes.

O art. 410º. nº2 versa sobre a promessa bilateral, a modalidade mais

recorrente. Do art. 411º. Resulta a admissibilidade de contratos-promessa
unilaterais.

O contrato-promessa unilateral não se confunde com a proposta contratual.

Aqui, é necessária a aceitação para se aperfeiçoar o contrato, ao passo que, lá
temos um contrato perfeito. Na promessa unilateral, os contraentes, ao
celebrarem o contrato prometido, terão de exarar, novamente, as declarações
negociais a ele correspondentes.
 O contrato-promessa é também distinto do pacto de opção (pacto de
preferência). Neste, uma das partes exara, desde logo, uma declaração a que,
irrevogavelmente, fica adstrita, mantendo a contraparte a liberdade de a aceitar
ou declinar o contrato, dentro de certo prazo. V.g: do comerciante que permite
que o cliente leve a mercadoria comprada, com a possibilidade de a devolver,
desistindo do contrato.

Nestas hipóteses, o aperfeiçoamento do contrato só sai da precariedade

com a aceitação, não sendo necessária uma nova manifestação de vontade do
proponente. Uma outra distinção reside no facto de, no contrato-promessa,
existir um direito de crédito, enquanto, no pacto de opção, está patente um
direito potestativo.

Na promessa unilateral, a despeito de o promissário não estar vinculado a

celebrar o contrato definitivo, bem pode suceder que assuma obrigações de
outra índole para com o promitente. Assim, pelos sacrifícios ou desvantagens
incidentes sobre o promitente pode o promissário remunerá-lo. Os benefícios
ou vantagens advenientes da vinculação serão a razão de ser da retribuição.

V.g: alguém promete vender a outrem um imóvel por certo preço, sem que
a contraparte prometa, por seu turno, adquiri-lo, estipulando-se ainda a
manutenção da promessa por cinco anos. O promitente fica com o gravame de
manter imobilizado o bem, na sua esfera jurídica, não podendo aliená-lo a
outrem, sob pena de indemnização, ao que acresce o dever de ter de manter o
preço convencionado, recusando, porventura, propostas mais aliciantes.

Para compensá-lo, podem as partes fixar um preço de imobilização, também

conhecido por indemnização de imobilização, a cargo do promissário.

A remuneração da promessa unilateral converte o contrato em oneroso,

mas, nem por isso o transforma em bilateral ou sinalagmático, posto que as
duas obrigações não se situam ao mesmo nível. A do promitente é primária, ao
passo que a do promissário é secundária, não havendo correspectividade entre
ambas.

O sacrifício consentido pelo promissário – a remuneração – tem o seu

correspectivo no sacrifício consentido pelo promitente a imobilização da coisa,
na sua esfera. Nisto consiste a onerosidade da promessa unilateral remurada.

Do art. 411º. resulta ainda que, não havendo prazo fixado para a eficácia
do vínculo, o promitente pode requerer ao tribunal a fixação de um prazo para
o exercício do direito à celebração do contrato prometido, sob pena de
caducidade. A ratio é a de afastar hipóteses de vinculação indefinida do
promitente.
Formalismo do contrato-promessa (compra e venda de bens
imóveis)
Quando à forma o contrato-promessa está sujeito ao princípio da
consensualidade art. 219º. CC, e por isso, com regra, é válido
independentemente da observância de quaisquer formalidade.

Há porém, uma importante excepção a assinalar, e corresponde aliás aos

casos mais vulgares. Se a lei exigir um documento para o contrato prometido, é
necessário também documento para o contrato-promessa. Mas o documento
não tem que ser da mesma natureza nos dois casos.

Para o contrato-promessa basta o documento particular, ainda que o

contrato prometido dependa do documento autêntico art. 410º. nº2 CC, assim,
pode fazer-se por documentos particular a promessa de compra e venda de um
bem imóvel que a lei sujeita a escritura pública.

Isto patenteia bem o carácter autónomo da promessa como convenção

distinta da que constitui o seu objecto. A redacção primitiva do código cívil
sucintava legitimas dúvidas quanto ao formalismo a observar, na indicada
hipótese de o contrato prometido dever constar de escrito, se o contrato
promessa era unilateral.

As dúvidas provinham de, nº2 do art.410º. se exigir, documento assinado

pelos promitentes.

Uma coisa era absolutamente certa: se, se tratasse de contrato-promessa

bilateral, relativo a convenção para que a lei exigisse documento, o contrato-
promessa tinha de ser reduzido a escrito assinado por ambas as partes.

Assim, por Ex. a promessa recíproca da compra e venda de bens imóveis

devia ser titulada por documento subscrito tanto pelo promitente-vendedor
tanto pelo promitente-comprador.

Mas quid iuris em caso de contrato-promessa unilatera ?

Era nosso entendimento que a lei impunha, também aqui, a necessiadade

de escrito assinado pelos dois contraentes.

Chegavámos a essa conclusão por aplicação do citado nº2 do art.410º. CC

entendida a palavra promitente como pretendendo significar as partes no
contrato-promessa a acepção de resto não de todo desconforme como a
linguagem vulgar.

A abonar esta interpretação estava, além do mais, o art.412º., que

reportando-se ao contrato-promessa sem distinções estabelecia como regra que
que os direitos e obrigações deles resultantes se transmitiam aos sucessores
dos promitentes.

O termo promitente significa aí, necessariamente o mesmo que as partes,

pois o preceito não podia deixar de abranger também o beneficiário de uma
promessa contida em contrato unilateral. A dúvida que através desse
dispositivo se pretendeu afastar foi se no contrato-promessa era ou não um
contrato intuitu personae, isto é, se cada uma das partes contratava ou não em
atenção a individualidade concreta da outra, dúvida que se resolveu em sentido
negativo, salvo prova em contrário admitindo-se assim os sucessores da parte
falecida ingressarem, em princípio, na posição desta.

A necessidade do contrato-promessa tende a celebração do contrato

legalmente sujeito a documento, e ter sempre de ser reduzido a escrito e
assinado por ambas as partes, ainda ser reduzido a escrito assinado pelas
partes mesmo nos casos de contrato-promessa unilateral. A celebração do
contrato para o qual a lei exija documento quer autêntico, quer particular, só
vale se constar de documentos assinado pela parte que se vincula ou por
ambas, consoante o contrato-promessa seja, unilateral ou bilateral.

Agora sim, se pode e deve sustentar com perfeita legitimidade, que à

validade do contrato-promessa unilateral basta a existência do documento
assinado apenas pela parte que se obriga a celebrar o contrato futuro.

Concernente à sua eficácia, os contratos-promessa podem ainda ser

classificados em meramente obrigacionais ou com eficácia real (art.413º.),
conforme melhor se apreciará na rubrica seguinte.

Eficácia real da promessa em bens imóveis

O contrato-promessa, por norma, gera efeitos meramente obrigacionais.

A regra nem sequer é subvertida pelo facto de o contrato prometido vir a

ter eficácia real. Os efeitos do contrato-promessa são, em princípio, restritos às
partes. Para terceiros, a convenção é res inter alios (coisa feita entre terceiros).

A promessa cria para o promitente, a obrigação exarar a declaração

negocial correspondente ao contrato prometido. Se não o fizer, viola a
promessa e, concomitantemente, pode-se-lhe, em princípio exigir uma
indemnização.

A recusa de outorga do contrato prometido traduz inadimplemento da

promessa, razão porque se responsabiliza contratualmente o inadimplente.

Exemplificando, se o promitente-senhorio celebra com o promitente-

arrendatário um contrato-promessa de arrendamento de um dado imóvel e,
depois, celebra outro, de idêntico teor com um terceiro, o direito do
promitente-arrendatário não é oponível ao terceiro e vice-versa. Nesta hipótese,
vinga o direito do que primeiro obtém a celebração do contrato prometido, do
que primeiro regista a acção de execução específica ou do que primeiro regista
a aquisição quando de trata de coisas sujeitas a registo. O preterido terá
apenas direito a uma indemnização.

Todavia, o contrato pode, na linha do art. 406°. n°2 do CC. produzir efeitos
oponíveis a terceiros, nos casos e nos termos especialmente previstos na lei.
Um desses casos é, juntamente, e do contrato-promessa relativo à constituição
ou transmissão de direitos reais sobre imóveis sujeitos a registo. A promessa
pode, nestes casos, ser dotada de eficácia real, desde que sejam observados os
três requisitos requisitos fixados no art. 413°. do CC.

Temos, assim, que o contrato-promessa produz efeitos em relação a

terceiros, desde que verse sobre coisas registáveis, seja reduzido a escritura
pública e escrito no registo.

A verifição cumulativa dos três requisitos determina o surgimento não já de

um mero direito de crédito, mas de um verdadeiro direito real de aquisição,
com todas as notas que o caracterizam, como a oponibilidade erga omnis. A
tese não é contudo pacífica, pois há autores que vêem, in caso, um direito de
crédito oponível a terceiros.

Os actos que sejam praticados em violação do sobredito direito, como a sua

transmissão a terceiro, desencadeiam a acção de reivindicação (art.1311º. CC).

O direito real de aquisição constituído em primeiro lugar prevalecerá sobre

todos os direitos que surjam a jusante.

A solução é diversa quando o direito se mantém na esfera do promitente-

alienante e este recusa-se a outorgar o contrato prometido. Nesta hipótese, a
acção de execução específica há-de ser o expediente a utilizar.

Antunes Varela acrescenta que "tudo se passa como se a alienação ou a

oneração houvesse acontecido na data do registo da promessa".

Transmissão dos direitos e obrigações das partes

No código cívil de 1966, a própria lei ocupa-se de regular o ponto em
epígrafe. Nesta conformidade, o artigo 412º. postula, em princípio a
transmissão, por morte ou por negócios entre vivos, dos direitos e obrigações
emergentes da promessa, aos sucessores das partes.

A letra do art.412º. nº1 reporta-se aos “sucessores dos promitentes”, mas a

locução “sucessores das partes” revela-se mais ajustada. Os sucessores podem
sê-lo do promitente ou do próprio promissário. Este último é também titular do
direito à celebração do contrato prometido.

Fala-se de transmissão mortis causa quando, a pressupô-la, temos a morte

da parte. A morte do promitente comprador, antes do cumprimento da
promessa, determina a transmissão, aos seus sucessores, do direito a
celebração do contrato definitivo e – ou da obrigação de o outorgar.

Apenas os exclusivamente pessoais, ou dito de outro modo, os direitos e

obrigações constituidos intuitu personae ficam excluidos da mencionada
transmissão. A titulo de exemplo, a morte do promitente-trabalhador não
confere ao seu sucessor o direito de exigir, do promitente-empregador, a
celebração do contrato de trabalho. Como não obriga o sucessor a celebrá-lo,
justamente porque o direito do promitente-trabalhador está indissociavelmente
ligado à sua pessoa.

A promessa intuitu personae também se revela no mandato, na prestação

de serviço e, de um modo geral, em todos os casos em que a celebração do
contrato prometido toma em conta especificamente a pessoa da contraparte.

A transmissão mortis causa dos direitos e obrigações das partes é, em

conclusão, disciplinada pelas regras próprias das sucessões. O ser sucessor
implica a obrigação de cumprir a promessa a que o de cujus se vinculara,
atendendo, entretanto, ao disposto no art. 2025º. CC.

A transmissão entre vivos dos direitos e obrigações decorrentes da

promessa destina-se a produzir efeitos em vida das partes e opera-se mediante
um contrato entre vivos, estando sujeita às regras gerais art.412º. nº2.

Os mecânismos aparelhados, para o efeito, são a cessão da posição

contratual (arts. 424º. e ss.), quando da promessa resultem simultaneamente,
um crédito e um débito, a cessão de crédito (arts.577º. e ss.), no caso de, da
promessa, resultar um direito de crédito, a sub-rogação (arts. 589º. e ss),
quando um terceiro é investido no direito que, até então, era detido pelo credor
e a assunção de dívida (arts. 595º. e ss.), quando apenas o débito é
transmitido.

Regime jurídico do contrato-promessa

Os três ciclos normativos principais dedicados ao contrato-promessa
repartem-se pelos arts. 410º. a 413º., pelo art. 830º. e pelos arts. 440º. a
442º. do CC.

A directiva estabelecida pela lei, quanto ao regime aplicável ao contrato-

promessa, consubstancia-se no princípio da equiparação. Nestes termos, para
além das normas respeitantes aos contratos em geral, aplicam-se, à promessa,
as regras relativas ao contrato prometido art. 410º. nº1.

À luz das regras gerais dos contratos, hão-de ser apreciadas vertentes
relativas aos requisitos do objecto do negócio jurídico, à capacidade das partes,
aos vícios na formulação e na formação da vontade, à resolução, etc. As regras
do contrato prometido hão-de determinar, por seu turno, e a sua disciplina
legal típica se aplique à promessa que vise a respectiva celebração.

O princípio da equiparação conhece, entretanto, duas excepções. A primeira

respeita à forma, e a segunda concerne às disposições que, pela sua razão de
ser, não são extensíveis ao contrato-promessa.

Assim, no caso de promessa de compra e venda, é evidente que por força

deste contrato preparatório não haverá transferência de propriedade do
promitente-vendedor para o promitente-adquirente. Pese embora o contrato-
promessa possa ter eficácia real, ainda assim não se pode afirmar que o
princípio de equiparação entre este e o contrato definitivo vai a um tal ponto
que produza os efeitos deste último.

Incumprimento do contrato-promessa
Em caso de recusa de cumprimento do contrato prometido, cumpre
determinar qual a consequência jurídica aplicável. Não obstante a isso torna se
necessário antecipar aqui alguns aspectos sob pena de não se expor
suficientemente o regime aplicável ao regime promessa.

Como refere Atunes Varela durante muito tempo permaneceu na doutrina a

convicção segundo o qual, sendo o conteúdo do contrato-promessa a prestação
de determinado facto positivo (em regra, a celebração do próprio contrato
definitivo) a sua execução forçada seria impossível, porquanto sempre nos
estariamos a reportar à vontade negocial da parte que agora recusa cumprir a
promessa. Por isso, preenchidos os necessários pressupostos, entendia-se que
a consequência normal para tal situação seria o accionamento da cláusula de
sinal, caso tivesse sido prestada, ou ainda eventual indemnização pelos danos
causados a contraparte com tal recusa.

Com a evolução da ciência jurídica, cada vez mais sensível com às

necessidades dos contraentes, o entendimento nesta matéria evolui, tendo sido
crúcial a distinção entretanto operada entre coercibilidade e fungibilidade da
prestação a que, por efeito da promessa o contraente que agora a recusa se
encontraria obrigado. Passou então agora entender-se que, além do
funcionamento do sinal e da aplicabilidade da responsabilidade civil, seria ainda
possível substituir a declaração do promitente faltoso por uma sentença do
tribunal opera-se os mesmos efeitos. Deste modo, fica traçada a ideia segundo
o qual a vontade do promitente que se vinculou ao contrato-promessa não é
mais uma vontade negocial absolutamente livre: Pelo contrário passará a ser
entendida como uma vontade vinculada ou funcionalizada a determinado fim,
precisamente de cumprir o contrato-promessa celebrado.

É, pois, neste âmbito que surge a execução específica prevista no art 830º.
CC. Esta constitui um instrumento importantíssimo que se aplica em caso de
incumprimento da promessa. Não obstante como se verá, à sua aplicabilidade
não funciona nem pode funcionar como uma panaceia universal porquanto é
possível, desde logo, a ela recorrer.

Execução específica
O regime geral da execução específica consta dos arts. 827º. e ss CC.

Sobre a execução específica do contrato promessa rege o art. 830º., na

estereira do seu nº.1 a execução específica ocorre nas hipoteses em que a
parte vinculada à celebração do contrato prometido não cumpre a promessa.

A execução específica traduz-se, deste modo, na possibilidade reconhecida

a parte fiél de em caso de inadimplemento da promessa obter sentença que
valha pelo contrato prometido. A sentença proferida em processo declarativo
produz não só os efeitos da declaração negocial da parte fiél, mas sobretudo,
da declaração negocial do promitente faltoso.

A fórmula “não cumprir”, documenta no referido art. 830º. nº.1 deve ser
entendida em termos hábeis. A simples mora é bastante para o recurso à acção
de execução específica. A locução deve, deste modo, ser compreendida na
perspectiva de englobar não só o incumprimento definitivo, com simples mora.

O sinal e a execução específica colocam-se em termos alternativos para a

parte fiél, conforme já assinalámos. A parte não faltosa pode, em caso de
incumprimento da contraparte, optar pelo sinal ou pela execução específica.

A cumulação dos dois mecânismos é que não é permitida. A perca do sinal

nunca pode ser uma consequência da execução específica, nem com ela é
acumulável. Aquela põe-se em termos de resolução do contrato por
incumprimento definitivo da promessa, enquanto, pela última, se busca
exatamente o aperfeiçoamento do contrato prometido, por meio de setença.

São consequências que se colocam em planos antitéticos, não sendo

possível a obtenção simultânea de ambos efeitos. Assim, a inviabilização da
execução específica implica, havendo um sinal passado, o recurso neste último
mecânismo, estando-se, implícitamente a resolver o contrato.
 Sinal
O sinal é uma cláusula acessória típica, aponível aos contratos onerosos,
com um dos contraentes a entrega a outro uma coisa fungível, no momento da
celebração do contrato ulteriormente, com o propósito de cumprir funções
confirmatórias, penais ou penitenciárias.

O sinal será confirmatório quando funciona como prova do empenho na

celebração do contrato. Terá carácter penal quando serve de garantia ao
cumprimento do contrato, mediante a sua perda ou devolução em dobro, em
caso de inadimplemento. Já a sua função penitencial residiria na faculdade que
cria, para os seus contraentes, de se arrependerem do contrato, dele destinado
mediante a sua perca ou devolução em dobro. Nesta última acepção, o sinal
será a multa ou o preço a liquidar pela faculdade da resolução do contrato.

Em suma o sinal serve de garantia ao cumprimento do contrato. A sua

perda ou restituição em dobro representam a determinação prévia do que terá
de ser ressarcido em caso de inadimplemento do contrato.

O sinal difere da cláusula penal. No sinal exige-se a entrega simultânea ou

subsquente da coisa fungível. Na cláusula penal, o montante respectivo só
ingressa na titularidade do promitente fiél, após o incumprimento definitivo da
promessa.

Normas não extensíveis ao contrato-promessa

A segunda restrição ao princípio da equiparação resulta da inapicabilidade
ao contrato-promessa das normas que pela sua ratio essendi, apenas são
extensíveis ao contrato prometido. Há normas que, pelo seu fundamento,
unicamente têm cabimento no plano do contrato prometido.

Como vem de ser apontado, as partes, no contrato-promessa, vinculam-se a

prestação de facto. Deste modo todas normas que postulem prestação de
coisas são inaplicáveis ao contrato-promessa.

Por exemplo, os arts.408º. n 1, 879º., 954º., 1031º., 1038º. nº1, todos do

CC, por não se conciliarem com a natureza do contrato-promessa são afastados
dos respectivos regime. Também às normas que, nos contratos de alineação se
reportar ao risco do comprador pelo perecimento da coisa como o art. 796º. CC
nº1, não se aplica ao contrato-promessa.

Conclusão
 Ainda sobre a promessa de compra e venda de bens imóveis é importante
frisar que, este contrato quanto a natureza jurídica trata- se de um direito real,
naturalmente. Tratando-se de bens sujeitos a registo, naturalmente o modo de
celebração do contrato preliminar, tal como anteriormente já aludimos, este
deve obedecer uma certa forma prevista por lei, se o contrato definitivo só tem
eficácia se for celebrado por escritura pública, o contrato-promessa deve
necessariamente existir um documento particular (titulo executivo), ainda que o
contrato prometido dependa do documento autêntico art. 410º. nº2 CC, assim,
pode fazer-se por documentos particular a promessa de compra e venda de um
bem imóvel que a lei sujeita a escritura pública.

Os efeitos essenciais, verificar-se-ão, no contrato definitivo na medida em

que este constitui o objecto do contrato-promessa, dito de outro modo, a
pretensão inerente aos contraentes, resultantes do art. 879 do CC.
 Bibliografia
FERNANDES ORLANDO, Sumário de Direito das Obrigações
(Introdução e Fontes), 1ª Edição, Dezembro, 2008. Casa das Ideias.

MARQUES VINCENTE ANTÓNIO, Direito das Obrigações, vol. I, 2008.

POLIS Editora.

TELLES GALVÃO INOCÊNCIO, Direito das Obrigações, 6ªEdição revista

e actualizada, 1989. Coimbra Editora.

CÓDIGO CÍVIL DE 1966.

GOOGLE, JUS Brasil Pensar Direito.