DIREITO DOS CONTRATOS

Milena Vitoria dos Santos Bueno

Acadêmica de Direito
Terceiro período - noturno

Professor:Douglas Braun

2023
Contratos Preliminares:

O que são?

Os contratos preliminares são acordos nos quais exigem certas obrigações para as
partes que estão envolvidas em um negócio subsequente, neste caso podemos citar
compra e venda, locação e as prestações de serviços.Seria uma forma de de definir
as condições e termos da acordância que será celebrada posteriormente assim que
as partes estiverem prontas para prosseguir a execução.
Ao buscar informações aprofundadas sobre o tema, o escritório de Advocacia
PHMP informa que precisamos nos orientarmos para não confundirmos Contratos
Preliminares com Negociações Preliminares.
Neste caso podemos diferenciar ambos de modo simples a negociação preliminar
não exige uma certa 'obrigação', podemos entendê-la que não se trata de um
contrato e sim de uma análise, revisão de uma sazão do contrato.

“2.2. Contrato preliminar ou Negociação preliminar

Os contratos preliminares podem ser confundidos com a Negociação preliminar, tendo

em vista serem preliminarmente analisados, objetivando a realização de um contrato
definitivo.Sabemos que para a formação de um contrato, é necessário um debate
prévio sobre seus elementos, estando as partes acordadas sobre sua efetivação
futura.A negociação preliminar, diferente do contrato preliminar, não gera uma
obrigação, pois não se trata de um contrato, e sim de uma fase preliminar ao contrato,
tendo como objeto apenas a análise de vontades, debates prévios, etc.Portanto, não
sendo um contrato, não possui os requisitos de um contrato, nem mesmo geram
direitos, por se tratar de tratativas preliminares, não contendo os elementos
essenciais de um contrato.Embora não gerem obrigações para ambas as partes, nem
mesmo vinculação, as negociações preliminares seguem o princípio da boa-fé, que,

se violada, pode gerar deveres jurídicos para os contraentes.” (Daniele Janssen

1 de março de 2013).

Podemos encontrar os requisitos de Contratos preliminares no Art.104 e Art 462 do

CC.
Art.104 . A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

 III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 462 . O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Ou seja, este tipo de negócio jurídico necessita de uma subordinação de todas as

condições essenciais para a validação do contrato.

Como exemplo de contrato preliminar temos o Contrato de Doação no qual se

caracteriza ANIMUS DONANDI (liberdade do entregador doar, entregar por onde o
doador terá uma vantagem).

Efeito Jurídico:

Se por eventualidade ocorrer resistência da outra parte e já possuir membros para a

finalização do contrato principal, a parte pode exigir judicialmente a conclusão de
um contrato futuro e definitivo a não ser que ocorra a existência de uma exigência
que presume a possibilidade de arrependimento.

VENOSA. Silvio de Salvo. Direito Civil. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos
Contratos. 3d. São Paulo: Atlas, 2003.
https://phmp.com.br/contrato-preliminar-das-negociacoes-ate-o-contrato-definitivo/
https://www.academia.edu/61550922/S%C3%ADlvio_de_Salvo_Venosa_Direito_Civil_Teori
a_Geral_das_Obriga%C3%A7%C3%B5es_e_Teoria_Geral_dos_Contratos_D%C3%A9cima
_Terceira_Edi%C3%A7%C3%A3o

Contrato de Compra e Venda:

O que são:

São contratos no qual designam compra e venda entre as partes sendo elas
consensual, oneroso e bilateral , este contrato se caracteriza na posse de negócios
mercantis, ou seja quando efetuamos uma compra “trocamos”o nosso dinheiro por
produtos, objetos entre outros artigos.este contrato pode ser celebrado na forma
verbal ou escrita, em nosso dia a dia também realizamos o contrato tácito, no qual
vejo o produto e pago o valor que o mesmo corresponde.
Para os contratos de compra e venda de casas, carro entre outros é válido informar
que a situação de existência do contrato não significa que já possua a transferência
de posse/propriedade mas assim que o contrato for assinado, assumido o vendedor
possui a obrigação de cumprir como o prometido como cita o Art.481 do CC.

Podemos citar alguns exemplos desses contratos de compra e venda, segue:

❖ Compra e venda de roupas, alimentos;

❖ Compra e venda de veículos;
❖ Compra e venda de imóvel (casa, apartamento, terreno…);
❖ Compra e venda de direito de crédito.

Promessa de compra e venda:

A promessa de compra e venda diferente do contrato de compra e venda se trata

de uma preliminar ou seja é um “pré-contrato”, também chamado de contrato
preparatório no qual todas as partes correspondem positivamente a realizar a
assinatura do mesmo, assim podendo ser definitivo futuramente. Porém ao realizar
contrato de imóveis é de suma importância saber, buscar informação que não há
como voltar atrás, neste modelo de contrato não cabe o “arrependimento”. Um bom
proveito deste contrato é o que mesmo não necessita de tantas exigências.

Através dos artigos 1.417 e 1.418 do CC podemos também usufruir das

informações citadas em relação ao tema da promessa de compra e venda.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou

arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
 Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
imóvel.

Efeito Jurídico:
Segundo artigo publicado no site do Jusbrasil, o efeito jurídico da promessa de
Compra e Venda consiste no efeito erga omnes, ou seja, contra todos ocorrendo o
impedimento de venda para terceiros. (JUSBRASIL ART.1225, inciso VII do
CC.)

Dr. Mateus Terra Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito pela

Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro.
https://www.aurum.com.br/blog/contrato-de-compra-e-venda/

Planalto. Código Civil.

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

JUSBRASIL
https://www.jusbrasil.com.br/artigos/o-compromisso-de-compra-e-venda-de
-imovel-e-seus-efeitos-registrais/124427630#:~:text=O%20efeito%20deste%
20compromisso%20de,publicidade%20dos%20contratos%20devidamente%2
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