Disciplina: Gestão de Contratos – AGD001

Texto de Apoio - Revisão da disciplina – Profª Dra. Lesley Carina do Lago

Attadia Galli

Caros(as) alunos(as),

Neste material de revisão vamos abordar os principais temas que envolvem a

disciplina Gestão de Contratos.

Vamos estudar, inicialmente, o conceito de contrato e os princípios fundamentais

de formação dos contratos em geral.

Em um segundo momento, analisaremos a gestão dos contratos em geral e as

espécies de contratos, em especial, conheceremos as principais normas que
regem os contratos de compra e venda e locação imobiliária.

É importante lembrar que este é um material de revisão com o propósito de

auxiliá-los na condução dos estudos para a prova, mas não substitui a leitura dos
textos-base.

Vamos aos estudos!

Boa prova!

Profª Dra. Lesley Carina do Lago Attadia Galli

Objetivos de Aprendizagem

• Conhecer o conceito de contrato;

• Analisar os princípios fundamentais de formação dos contratos;
• Compreender as formas de gestão dos contratos;
• Entender o contrato de compra e venda;
• Estudar o contrato de locação imobiliária.
1. Conceito de contrato

Os contratos, em geral, podem ser conceituados como um negócio

jurídico que tem como finalidade criar, modificar ou extinguir um direito.

O Código Civil de 2002 reservou dois títulos inteiros (V e VI), com

capítulos referentes à formação e espécies de contratos. O Código Civil é o
documento no qual encontramos as principais normas referentes ao direito civil.
Trata-se da Lei n. 10.406/2002, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003
(este novo código civil substituiu o anterior, que vigorava desde 1916).

2. Princípios fundamentais de formação dos contratos

Segundo a nossa doutrina, temos alguns princípios considerados

fundamentais à formação dos contratos.

Apesar de existirem divergências entre autores quanto ao número de

princípios, podemos explicar a existência de 7 (sete) princípios considerados
fundamentais à formação dos contratos:

• Princípio da autonomia;
• Princípio do consensualismo;
• Princípio da relatividade;
• Princípio da obrigatoriedade;
• Princípio da revisão;
• Princípio da boa-fé; e
• Princípio da supremacia da ordem pública.

Vamos entender como esses princípios impactam a elaboração de um

contrato?

2.1 Princípio da autonomia

 Esse princípio, conhecido, também, como autonomia privada ou liberdade
negocial, consiste na faculdade reconhecida aos particulares para a
autorregulamentação dos seus interesses (VIANA, 2018).

Essa liberdade de contratar pode ser vista sob dois aspectos: a liberdade
de contratar ou não, estabelecendo-se o conteúdo do contrato; ou a liberdade da
escolha da modalidade do contrato. A liberdade contratual permite que as partes
se valham dos modelos contratuais constantes do ordenamento jurídico
(contratos típicos), ou criem uma modalidade de contrato de acordo com suas
necessidades (contratos atípicos) (VENOSA, 2021).

Vale ressaltar que o nosso ordenamento jurídico reconhece a validade

dos contratos de adesão, ou seja, os contratos elaborados somente por uma das
partes, sem a participação da parte contrária, cabendo a esta, tão somente,
aceitar o estabelecido no contrato. Temos como exemplo os contratos realizados
por instituições financeiras, nos quais elas elaboram todo o contrato, cabendo ao
consumidor, tão somente, aceitar o estabelecido nas cláusulas contratuais, não
tendo a liberdade de discutir ou alterá-las.

Essa espécie de contrato é válida pelo nosso ordenamento jurídico,

porém, uma vez assinado pelas partes, ele poderá ser revisto judicialmente,
quando constatada a existência de cláusulas abusivas, contraditórias ou ilegais.

2.2 Princípio do consensualismo

Para validade de um contrato, há necessidade de um acordo entre os

contratantes. As partes devem estar de acordo com todas as cláusulas, antes da
assinatura dele.

2.3 Princípio da relatividade

O contrato envolve somente as partes contratantes, não podendo

envolver terceiros, estranhos ao contrato, salvo exceções previstas em lei.
 Nesse sentido, o contrato não produz efeito com relação a terceiros,
estranhos ao contrato, a não ser nos casos previstos na lei. Partes contratantes
entende-se como o indivíduo que estipulou diretamente o contrato, está ligado
ao negócio jurídico e é destinatário de seus efeitos finais. Como terceiro,
podemos entender um indivíduo que aparece estranho ao pactuado, ao vínculo
e aos efeitos finais do negócio (MAIORCA, 1981, apud VENOSA, 2021).

2.4 Princípio da obrigatoriedade

Por esse princípio, um contrato, uma vez assinado, deve ser cumprido
pelas partes. Trata-se da força obrigatória dos contratos. Em latim, utiliza-se a
expressão “pacta sunt servanda”, que significa, “o pacto deve ser respeitado”.

2.5 Princípio da revisão

Apesar de obrigatório o cumprimento dos contratos, ou seja, uma vez

assinado, o contrato deve ser cumprido, ele poderá ser revisto em casos
específicos.

Temos como exemplo o contrato de adesão, elaborado de forma

unilateral. Essa espécie de contrato é permitida pelo nosso ordenamento
jurídico, porém, mesmo após a assinatura das partes, ele poderá ser revisto
quando constatada a existência de cláusulas abusivas, contraditórias ou ilegais.

2.6 Princípio da boa-fé

Segundo esse princípio, as partes devem agir com boa-fé quando da

elaboração de um contrato. Embora as partes contratantes tenham obrigações
e direitos distintos, além de intenções distintas, as partes devem atuar com
lealdade e boa-fé, respeitando os princípios fundamentais dos contratos, assim
como do devido ordenamento jurídico.
 O artigo 422, do Código Civil (BRASIL, 2021), também ressalta o princípio
da boa-fé, quando dispõe que, “os contratantes são obrigados a guardar
também, tanto na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios
da probidade e boa-fé”. E, ainda, segundo o artigo 113, “os negócios jurídicos
devem ser interpretados conforme a boa – fé e os usos do lugar de sua
celebração”.

2.7 Princípio da supremacia da ordem pública

Segundo esse princípio, acima do contrato está a ordem pública. Assim,

apesar da liberdade e autonomia contratual, proíbe-se a estipulação de cláusulas
contrárias à ordem pública, bem como à moral e aos bons costumes.

3. Gestão dos Contratos

Quando tratamos da gestão dos contratos, temos que pensar, não

somente nos princípios fundamentais de formação dos contratos, mas, também,
na função social dos contratos.

A função social dos contratos foi criada a partir do Novo Código Civil de
2002. Segundo o seu artigo 421, “a liberdade de contratar será exercida em
razão e nos limites da função social do contrato” (BRASIL, 2021).

Diante disso, a liberdade de contratar, de pactuar as cláusulas contratuais,

será exercida livremente, porém, respeitando a função social dos contratos.

Importante ressaltarmos, também, o que dispõe o Código Civil de 2002,

sobre a formação dos contratos. Segundo o artigo 427, “a proposta de contrato
obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do
negócio, ou das circunstâncias do caso” (BRASIL, 2021).

E mais, só deixará de ser obrigatória a proposta de um contrato conforme

as situações apresentadas no Quadro 1 (art. 428, CC, BRASIL, 2021):
 - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita.
Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por
meio de comunicação semelhante;
- se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para
chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
- se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo
dado;
- se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte
a retratação do proponente.
Quadro n. 01. Elaborado pela autora
Fonte: Adaptado de art. 428, CC, BRASIL, 2021

Com relação à extinção dos contratos, o cumprimento da obrigação

compreende a extinção normal dos contratos. O distrato compreende a extinção
do contrato, por acordo entre as partes, e a resolução ou rescisão do contrato
ocorre quando uma das partes resolve pôr fim ao contrato, pelo inadimplemento
da parte contrária.

3.1 Classificação dos contratos

Os contratos podem ser classificados como de diversas formas, vejamos:

a) Quanto aos direitos e deveres das partes envolvidas:

• Contrato unilateral: é aquele em que apenas um dos contratantes assume

deveres em face do outro. Ex.: doação, comodato, mútuo.
• Contrato bilateral (ou sinalagmático): quando os contratantes são
simultâneos ou reciprocamente credores e devedores uns dos outros
(direitos e deveres). Ex.: compra e venda.
• Contrato plurilateral: envolve várias pessoas, trazendo direitos e deveres
para todos os envolvidos, na mesma proporção. Ex.: seguro de vida em
grupo, contrato de consórcio etc.

b) Quanto ao sacrifício patrimonial das partes

 • Contratos onerosos: são aqueles que trazem vantagens para ambos os
contratantes. Há uma prestação e uma contraprestação. Ex.: contrato de
compra e venda.
• Contratos gratuitos: oneram somente uma das partes, proporcionando à
outra vantagem sem qualquer contraprestação. Ex.: doação.

c) Quanto à previsão legal

• Contratos típicos: regulados por lei. Ex.: compra e venda, troca ou
permuta, locação, prestação de serviço etc.
• Contratos atípicos: não encontram previsão legal. Ex.: contratos
eletrônicos em geral, celebrados via digital, aplicando-lhes as normas do
Código Civil, conforme prescreve o mencionado art. 425 do CC.

4. Espécies de contratos

4.1 Contrato de compra e venda

Segundo o artigo 481 do Código Civil (BRASIL, 2021), pelo contrato de

compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

As principais características de um contrato de compra e venda estão

sintetizadas no Quadro 2.

- Bilateral: envolve ao menos duas partes, contratante e contratado;

- Consensual: o contrato deve ser elaborado a partir de um consenso entre as

partes envolvidas;
- Oneroso: envolve um valor econômico;

- Comutativo ou aleatório: comutativo, porque, em regra, envolve prestações

certas e determinadas; aleatório, porque, excepcionalmente, a prestação de
uma das partes pode não ser conhecida com exatidão no momento da
celebração do negócio jurídico;
 - De execução instantânea ou diferida: de execução instantânea, são aqueles
que tem aperfeiçoamento e cumprimento de imediato. Ex.: compra e venda à
vista; de execução diferida, são aqueles que, tem o cumprimento previsto de
uma vez só no futuro. Ex.: compra e venda com pagamento por cheque pós-
datado.
Quadro n. 02. Elaborado pela autora

São elementos essenciais da compra e venda:

• Objeto: bens corpóreos ou incorpóreos; fungíveis (substituíveis) ou

infungíveis; consumíveis ou inconsumíveis; móveis ou imóveis:
• Forma: livre;
• Consentimento livre e espontâneo;
• Preço.

Com relação ao consentimento, algumas pessoas estão proibidas de

participar de um contrato de compra e venda. Nesse sentido, dispõe o Código
Civil, em seu artigo 496 (BRASIL, 2021) que, é anulável a venda de ascendente
a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante
expressamente houverem consentido. Em ambos os casos, porém, dispensa-se
o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória
(par. único, artigo 496, CC).

Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em leilão
público (art. 497, CC, BRASIL, 2021):

▪ pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores,

os bens confiados à sua guarda ou administração;
▪ pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da
pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua
administração direta ou indireta;
▪ pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e
outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou
direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho,
 no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua
autoridade;
▪ pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda
estejam encarregados.

Com relação à tradição, até o momento dela, os riscos da coisa correm

por conta do vendedor e os do preço, por conta do comprador. Porém, quando
o bem já foi colocado à disposição do comprador e este ainda não transferiu ou
buscou o bem, o risco de perda do bem ficará por conta do comprador.

São obrigações do vendedor:

• Entregar a coisa com seus frutos e acessórios;

• Garantir ao comprador a propriedade e as qualidades da coisa
vendida.

São obrigações do comprador:

• Pagar o preço no tempo, forma e lugar ajustados;

• O comprador pode se negar a paga o preço se houver turbação na
posse da coisa.

4.2 Contrato de locação

Segundo o art. 565, CC (BRASIL, 2021), na locação de coisas, uma das

partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo
de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Assim, são partes em um contrato de locação:

• Locador, senhorio ou arrendador: aquele que entrega o uso e gozo de

coisa (proprietário ou possuidor);
• Locatário, inquilino, arrendatário: aquele que recebe a coisa para uso
e gozo e posterior restituidor.

Segundo o artigo 566 do Código Civil (BRASIL, 2021), são obrigações do

locador:
 • entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado
de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo
tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
• garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Quanto ao locatário, ele está obrigado (art. 569, CC, BRASIL, 2021):

• a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou

presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como
tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
• a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de
ajuste, segundo o costume do lugar.

4.3 Os contratos e o código de defesa do consumidor

Segundo o artigo 12, do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.

8078/90), o fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o
importador, respondem independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de
projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação,
apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por
informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele

legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias
relevantes, entre as quais (parágrafo 1º, art. 12 do CDC):

I – sua apresentação;

II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III – a época em que foi colocado em circulação.

Trata-se da chamada responsabilidade objetiva do empresário, frente ao

dano causado ao consumidor.
 No entanto, nos termos do parágrafo 3º, do artigo 12, do CDC, o
fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado
quando provar:

I – que não colocou o produto no mercado;

II – que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste;

III – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

O fornecedor de serviços também responde, independentemente da

existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por
defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos (art. 14, do CDC).

O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor

dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes,
entre as quais (parágrafo 1º, art. 14, CDC):

I – o modo de seu fornecimento;

II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III – a época em que foi fornecido.

Não obstante, o fornecedor de serviços, só não será responsabilizado

quando provar (parágrafo 3º, art. 14, CDC):

I – que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

II – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros.

Com relação aos profissionais liberais, a responsabilidade deles será

apurada conforme a verificação da culpa (parágrafo 4º, art. 14, CDC), ou seja,
conforme reste comprovado que o profissional agiu com negligência,
imprudência ou imperícia.

Por fim, vale destacar a responsabilidade do fornecedor pelo vício do

produto. Segundo o artigo 18, do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.
8078/90), “os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis
respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os
tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes
diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade , com as
indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem
publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o
consumidor exigir a substituição das partes viciadas”.

Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 (trinta) dias, pode o

consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha (parágrafo 1º, art. 18, do
CDC):

I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas

condições de uso;

II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada,

sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III – o abatimento proporcional do preço.

Considerações Finais

Neste material de revisão procuramos destacar os principais temas que

envolvem a disciplina gestão de contratos. Estudamos inicialmente, o conceito
de contrato, bem como os princípios fundamentais de formação dos contratos,
tais como: autonomia, consensualismos, relatividade, obrigatoriedade, revisão,
boa-fé e supremacia da ordem pública.

Em um segundo momento, compreendemos alguns aspectos que

envolvem a gestão dos contratos, em especial, a função social dos contratos e
algumas regras referentes à formação dos contratos.

Por fim, estudamos as principais peculiaridades e características que

envolvem os contratos de compra e venda, os contratos de locação e os
contratos nas relações de consumo.
Referências Bibliográficas

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VIANA, M. A. S. Curso de Direito Civil: contratos. Rio de Janeiro: Forense,

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