Teoria geral dos contratos: requisitos contratuais

da teoria geral dos contratos, princípios e requisitos

A teoria geral dos contratos é fundamental para regrar a liberdade e a segurança dos contratos,
exigências do capitalismo que celebram o acordo de vontades entre as partes com o intuito de
constituir, extinguir ou modificar direito. É a forma de condensar elementos básicos e princípios
atinentes aos contratos.
Os contratos estão no cotidiano de todas as pessoas. Ao pegar um ônibus, pactuamos um contrato;
ao comprar o nosso almoço, outro contrato; ao entrarmos em uma rede social, um novo contrato.
Em uma sociedade capitalista, a liberdade e a segurança dos contratos são primordiais. 
Assim, surge a teoria geral dos contratos, sedimentada na lei para estabelecer
parâmetros gerais e aplicáveis aos contratos como um todo. Serve como forma de
condensar, tecnicamente, os elementos básicos e os princípios atinentes aos contratos.
Começaremos o texto com os princípios básicos dos contratos para, em seguida,
verificarmos detalhadamente os elementos essenciais de um contrato. Por fim,
passaremos pelo conceito e exemplos dos contratos em espécie.
O tema dos princípios é extenso – e poderia ser tema de um longo artigo,
mas a breve introdução é capaz de demonstrar a relevância dos princípios
para a teoria geral dos contratos. Passemos, então, aos princípios aplicáveis
aos contratos.
Importância dos princípios na teoria geral dos contratos
A história nos mostra que sem segurança e sem liberdade, os negócios são
fragilizados, o que é negativo para a sociedade. No decorrer dos séculos, tais valores
passaram a estar intrinsecamente incutidos na sociedade como essenciais ao direito
contratual. 
Princípio quer dizer origem, ou seja, a essência de algo. Um valor abstrato. Para
compreendermos a teoria geral dos contratos, precisamos entender que: 
•Os princípios são normas, e impõem deveres de conduta aos cidadãos;
•Os princípios são fontes do direito. Devemos afastar a ideia de que a única fonte do direito
é a lei. 

Importa destacar que, diferentemente das leis, os princípios não apresentam uma data de
surgimento. É um valor social, que surge, cresce e amadurece na sociedade, momento
em que passa a ganhar relevância. Na mesma medida em que pode surgir, o princípio
pode deixar de ser aceito na sociedade. 
O tema dos princípios é extenso – e poderia ser tema de um longo artigo, mas a breve
introdução é capaz de demonstrar a relevância dos princípios para a teoria geral dos
contratos. Passemos, então, aos princípios aplicáveis aos contratos.

Princípios básicos da teoria geral dos contratos

Podemos dividir os princípios contratuais em duas categorias: os princípios

tradicionais e os princípios sociais. Ao passo que os listarei, farei uma
breve explicação de cada um. 
Princípios tradicionais
1. Liberdade de contratar ou autonomia privada ou autonomia da vontade
O princípio em questão apresenta diferentes nomenclaturas, e divide-se em três
subprincípios: 
•Liberdade de contratar propriamente dita: ninguém é obrigado a contratar o que não
deseja (exceções são aplicáveis, como o DPVAT, por exemplo, seguro obrigatório por lei –
caso em que a lei se sobrepõe ao princípio). 
•Determinar a contraparte (determinar com quem contratar): O cidadão é livre para
contratar com quem quiser. Novamente, exceções são aplicáveis, como a imposição do CDC
aos fornecedores, que não podem se negar a vender um produto para um consumidor que
deseje pagar à vista e em dinheiro; igualmente, concessionárias de serviço público não
podem escolher com quem contratar. 
•Liberdade de determinar o conteúdo do contrato: Liberdade de escolher o objeto do
contrato, limitado pela lei. Não se pode, por exemplo, estabelecer um contrato cujo objeto é
ilícito. 

2. Força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda)

Os contratos são considerados obrigações justamente pela força obrigatória que lhe é
atribuída. Não é um princípio absoluto, pois não foi dado ao princípio um tratamento
concreto (por lei). Pode-se, portanto, relativizá-lo com base em lei ou até mesmo com
base em outro princípio.
3. Relatividade das convenções
Via de regra, os contratos geram efeitos para as partes contratantes. Novamente, não se
trata de princípio absoluto, já que o próprio Código Civil traz hipóteses de intervenção
de terceiros no contrato. São os exemplos de contratos com pessoa a declarar.
Princípios sociais
O Código Civil de 2002 estabeleceu como valores básicos da lei a socialidade,
eticidade e moralidade. O Código foi feito para explicitar esses valores. Conforme será
possível verificar, os princípios sociais estão previstos em lei, à diferença dos princípios
tradicionais. 
Abaixo, você confere os princípios sociais e sua importância na teoria geral dos
contratos: 
1. Função social
Está previsto no art. 421 do CC, que versa: 
A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do
contrato”. Trata-se do conceito de mais difícil definição.”
Como sabemos, os contratos servem para regulamentar atividades, fomentar e dar
segurança às relações contratuais. Contudo, tal proteção só será dada caso o pacto
esteja de acordo com valores de eticidade, moralidade e sociabilidade. 
Não há conceito pré-estabelecido, muito pelo fato de que a sociedade altera sua
compreensão do que é exercer um contrato em respeito à função social. O
importante é assimilar que a liberdade de contratar não é absoluta e encontra limites na
função social do contrato. 
2. Equilíbrio contratual
É importante ressaltar que o desequilíbrio contratual é aceito em nosso ordenamento
jurídico. Os contratos podem ser onerosos. Por outro lado, os contratos são inaceitáveis
quando representam lesão, estado de perigo ou quando são excessivamente onerosos. 
Não basta, para isso, que haja qualquer desproporcionalidade no contrato para que
ele seja invalidado, mas que seja um pacto manifestamente desproporcional, a ponto
de chocar e ofender, evidenciando o prejuízo de uma das partes.
3. Boa-fé objetiva
Trata-se da análise da conduta, do ato praticado, sem qualquer preocupação em relação ao
sujeito. Não importa, para a boa-fé objetiva, o que quis o sujeito, já que não há análise
do estado de consciência. Deve-se apreciar a conduta com base no cidadão médio. 
A boa-fé objetiva encontra aplicação no art. 113 (regra de interpretação dos
contratos), no art. 187 (regra de abuso dos contratos) e art. 422 (regra de aplicação
dos contratos) do CC. 
Há certa proximidade com a função social, já que representa o exercício do direito
conforme os ditames da sociedade. 
Teoria geral dos contratos: requisitos contratuais
Os contratos são negócios jurídicos que exigem, para a sua formação, o preenchimento de
certo elementos que atribuem sua legitimidade. Tais requisitos estão dispostos no art.
104 do Código Civil. 
Compartilho abaixo um breve resumo para sua compreensão na teoria geral dos
contratos.
Requisitos objetivos: 
•O objeto deve ser lícito, possível e determinável. A ausência de qualquer desses
elementos representa nulidade do pacto. Exemplo: não há como estabelecer um contrato de
compra e venda de drogas ilícitas. Não há, também, como comprar um terreno na lua, por
impossibilidade do objeto (ao menos até hoje :D); 
•Formalidades e solenidades, somente quando exigidos por lei. Relembre-se que, via de
regra, os contratos não precisam ser escritos ou dependentes de formalidades. 

Requisitos subjetivos: 
•Existência de duas ou mais pessoas; 
•Capacidade das partes contratantes; 
•Legitimidade das partes para contratar; 
•Manifestação de vontade válida e desimpedida.

Teoria geral dos contratos: contratos em espécie 

Conforme se extrai da natureza dos contratos, a autonomia privada é basilar, de
modo que os contratos podem prever quase tudo que não está proibido por lei. 
De qualquer forma, o legislador que redigiu o Código Civil teve a preocupação de
estabelecer regras específicas para determinados tipos de contratos, que são
considerados os principais em termos de fluxo econômico, como forma de garantir-
lhes maior segurança. São os contratos em espécie. 
Assim, o título VI do Código Civil lista os seguintes tipos de contratos em espécie
•Contrato de Compra e Venda; 
•Contrato de Troca ou Permuta; 
•Contrato Estimatório; 
•Contrato de Doação; 
•Contrato de Locação de Coisas; 
 •Contrato de Empréstimo (Comodato e Mútuo);
•Contrato de Prestação de Serviço; 
•Contrato de Empreitada; 
•Contrato de Depósito; 
•Contrato de Mandato; 
•Contrato de Comissão; 
•Contrato de Agência e Distribuição; 
•Contrato de Corretagem;
•Contrato de Transporte; 
•Contrato de Seguro; 
•Contrato de Constituição de Renda; 
•Contrato de Jogo e de Aposta; 
•Contrato de Fiança; 
•Contrato de Transação; 
•Contrato de Compromisso. 

Conclusão 
Por meio do conteúdo trazido, é possível perceber que a teoria geral dos contratos é
uma matéria absolutamente extensa, não pela quantidade de tópicos a serem
abordados, mas pela profusão de informações e variedade de interpretações no decorrer da
história. 
Em conclusão, a análise dos elementos fundantes do contrato no direito brasileiro é
primordial para que os juristas estejam atentos aos requisitos mínimos de validade
dos contratos. Mais que isso, a profunda compreensão dos princípios contratuais
é instrumento de facilitação de eventuais questões suscitadas na interpretação contratual,
parte do cotidiano dos advogados.

Contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o
comprador. Ele é consensual, oneroso e bilateral. Esta modalidade de contrato existe sempre que
trocamos um bem por dinheiro. 
Ao comprar ou vender um imóvel, nós sempre buscamos
segurança. Para isso, é essencial termos um contrato de compra
e venda do imóvel, já que este é o instrumento que vai garantir
direitos para o vendedor e o comprador, e pode evitar muitas
dores de cabeça no futuro.
No entanto, quais são os requisitos de um contrato de compra e venda de imóvel? O
que devemos prever neste contrato? Qual é a diferença entre um contrato de compra
e venda de imóvel e uma promessa de compra e venda de imóvel? Quando o contrato
pode ser feito de forma particular, e quando deve ser uma escritura pública em
cartório?
O que é um contrato de compra e venda?
Sempre que trocamos um bem por dinheiro, temos um contrato de compra e venda. Mesmo
aquela bala que você comprou no seu carro, enquanto esperava o sinal abrir, é um
contrato de compra e venda.
Parece loucura, não é? Para quem não é advogado, é muito difícil de enxergar o
mundo dessa forma. E até entre advogados, são muitos que não se atentam a essas
pequenas coisas.
O fato é: qualquer acordo que resulte em troca de dinheiro por um bem é um contrato de
compra e venda. Ele pode ser verbal e inclusive tácito – ou seja, implícito.
Espécies de contrato de compra e venda
Você já viu algum “pegue e pague”? Alguma reportagem sobre
esse tipo de negócio? Esse é um claro contrato tácito, onde você
vê um produto, pega e deixa o valor correspondente, sem que
haja interação ou aceitação de ambas as partes ao mesmo
tempo.
Compra e venda é, de longe, o contrato mais presente no nosso dia a dia. Posso dar
alguns exemplos:
•Compra e venda de alimentos;
•Compra e venda de roupas;
•Compra e venda de veículos;
•Compra e venda de imóvel (casa, apartamento, terreno…);
•Compra e venda de avião;
•Compra e venda de direito de crédito.
Enfim, existem inúmeros exemplos de compra e venda, e seria impossível esgotar todos.
Isso porque sempre que houver troca de dinheiro por algum bem, estaremos diante
de um contrato de compra e venda.
Caso queira continuar se aprofundando no entendimento do tema, recomendamos
ainda o seguinte vídeo sobre o contrato de compra e venda:

Contrato de compra e venda de imóvel por escrito

Em muitos anos de atuação, vejo que muitas pessoas resistem a fazer qualquer
tipo de contrato por escrito, até mesmo um contrato de compra e venda de
imóvel.
É uma questão cultural: não gostamos de falar em dinheiro, e muito menos de pedir
confirmação por escrito de alguma negociação. Achamos que é uma questão de não
confiar na palavra alheia, mas é exatamente o oposto disso: se você confia na sua
palavra, por que não colocá-la no papel?
Por melhores intenções que as partes tenham, nossa memória não é tão boa.
Podemos interpretar o que foi falado de formas diferentes. Por isso, nada mais justo
que colocar o contrato no papel para dar uma forma mais segura a ele.
Além disso, para a maioria dos brasileiros, o imóvel não é só um bem, e sim a
representação física de um sonho, de uma segurança: o sonho da casa própria.
Diante disso, firme um contrato sempre que possível. Seja de compra e venda de
imóvel ou qualquer outro negócio. Como diz o ditado: “palavras o vento leva”.
Quando fazer um contrato particular de compra e venda de
imóvel?
Para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, é exigida a forma de escritura
pública de compra e venda para que o negócio jurídico seja válido.
É importante destacar que essa referência é da data do contrato. Isso significa que,
mesmo que o tempo passe e o imóvel passe a valer menos que 30 salários mínimos,
se o valor era superior na data do contrato, este continua não atendendo a exigência
da lei.
Este requisito está no art. 108 do Código Civil, que diz:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário-mínimo vigente no País.
Alienação fiduciária
Uma exceção a essa regra é no caso de financiamento do imóvel – a
famosa alienação fiduciária. É a previsão do Art. 38 da lei 9.514/1997:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação,
mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por
instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Validade do contrato
O primeiro ponto é: não se desespere. É verdade que o contrato particular de compra
e venda de um imóvel com valor acima de 30 salários mínimos, que não se trate de
um contrato de alienação fiduciária, não terá os mesmos efeitos de uma escritura
pública. Mas isso não quer dizer que não tenha nenhum efeito.
Na verdade, o contrato particular de compra e venda será recepcionado como um contrato
de promessa de compra e venda, tendo os mesmos efeitos. Esse entendimento é feito a
partir da conjunção de três artigos do Código Civil:
•art. 166, V;
•art. 170;
•art. 462.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (…)

V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá
este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se
houvessem previsto a nulidade.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
O contrato de promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar. Ou
seja, um contrato que precede o real contrato que se quer firmar. É um contrato
preparatório.
Certo. O contrato particular de compra e venda, nessas condições, é recebido como
um contrato de promessa de compra e venda.  Mas o que isso quer dizer, afinal?
Entenda:
•O contrato tem alguma validade, apesar de não ser a mesma esperada;
•Esse contrato não poderá servir para transferência de propriedade no RGI;
•O contrato não será válido contra terceiros, apenas entre vendedor e comprador;
•Ele poderá servir de base para uma adjudicação compulsória.

Ou seja: o contrato não é totalmente inválido, mas também não tem exatamente a
mesma validade que as partes esperavam.
Por isso, é importantíssimo ficar atento ao requisito de valor: se o imóvel valer mais
de 30 salários mínimos e não estiver sendo objeto de contrato de alienação
fiduciária, é essencial fazer uma escritura de compra e venda junto a um ofício de notas.
Qual a diferença entre contrato de compra e venda e promessa de compra e
venda?
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar. No
entanto, o que é isso? Trata-se de um contrato preparatório, um “pré-contrato” por
meio do qual as partes se comprometem a assinar um contrato definitivo mais à
frente.
Em regra, no caso de imóveis, esse contrato é irretratável. Ou seja, não permite
arrependimento. Isso dá uma segurança maior à operação. No entanto, nada impede
que as partes, em consenso, entendam que possa haver arrependimento e coloquem
essa previsão no contrato.
A vantagem do contrato preliminar é que ele não tem todas as exigências
de um contrato definitivo, e pode ser executado diretamente pela parte
que tem interesse no seu cumprimento.

Cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda de imóvel

Como em qualquer contrato, o contrato de compra e venda de imóvel tem algumas
cláusulas essenciais, sem as quais as partes terão grandes problemas, isso se não for
o caso de invalidá-lo.

Objeto
O imóvel objeto do contrato deve ser muito bem descrito, de forma a não deixar
qualquer dúvida. De preferência, inserir o número do registro no RGI e na Prefeitura.
Preço
O preço tem que estar claro no contrato, de modo que não haja qualquer dúvida.
Forma de pagamento
Precisa estar definido no contrato o que se trata de sinal, de que forma o pagamento
ocorrerá, em quantas parcelas e em quais datas.
Obrigações e prazos para cumprimento
É comum, por exemplo, colocar em contrato a obrigação do vendedor de apresentar
certidões, mas esquecer-se do prazo para a apresentação. Sempre deixe estipulados
todos os prazos e consequências de descumprimento, para que não haja qualquer
discussão.
Posse
Em que momento o comprador tomará posse do imóvel? Após o sinal? Durante o
pagamento? Após a quitação? É essencial que haja essa previsão.
Possibilidade de retratação
As partes podem desistir do contrato?
Penalidades
A penalidade em caso de descumprimento deve ser clara. Será perda do sinal? Multa?
Lembre-se de prever esse item.
Como já falei em outros artigos, não costumo trabalhar com modelos de contratos, e
sim com esqueletos que tenham as principais previsões. Assim, as cláusulas citadas são
essenciais na construção do seu contrato.
Claro que há outras cláusulas importantes caso a caso. Porém, prevendo estes pontos
principais já será possível evitar mais de 90% dos problemas.

O que é necessário em um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda possui algumas cláusulas essenciais, são elas: objeto,
preço, forma de pagamento, obrigações e prazos para cumprimento, posse,
possibilidade de retratação e penalidades. Saiba mais sobre cada uma delas aqui!
Quais os riscos de um contrato de compra e venda?
Antes de fechar um contrato de compra e venda, é indispensável realizar vistorias no
objeto da transação. Além disso, vale verificar se existem dívidas e irregularidades
interligadas à ele.
Como registrar um contrato de compra e venda?
No caso dos contratos de compra e venda de imóveis, o registro é realizado pelo
Cartório de Registro de Imóveis da região onde ele está matriculado. Confira quais os
seus requisitos neste artigo!

Conclusão
Como vimos, o contrato de compra e venda de imóvel é um dos mais significativos no
nosso sistema. Trata-se de um contrato de alto valor, que representa não apenas um
objeto, mas o sonho e maior propriedade de grande parte dos brasileiros.
Por isso, é importantíssimo tomar cuidado com as cláusulas e previsões contratuais, de
modo a não haver qualquer problema para nenhuma das partes, seja comprador ou
vendedor.
Mesmo assim, muitos não dão a devida atenção a esse contrato, não conferindo
corretamente as previsões contratuais ou não se atentando à forma correta.
Portanto, é essencial prestar muita atenção aos contratos de compra e venda e ter a
assessoria de um profissional especializado no tema, que venha a trazer maior
segurança ao negócio.